Entré al estacionamiento de Encuentro Residences un martes por la mañana a finales de 2024 y conté catorce vehículos con placas de Santo Domingo. No placas de Puerto Plata. Santo Domingo. Eso es un viaje de dos horas de ida y vuelta. No eran turistas, eran inversores de la capital haciendo el viaje para asegurar unidades en pre-construcción antes de que los precios subieran más. Para cuando entré a la oficina de ventas, tres de esas unidades ya se habían cerrado.
Esto no es especulación. Es lo que sucede cuando el capital se pone nervioso acerca de los mercados tradicionales y comienza a buscar alternativas que tengan sentido matemático.
El panorama económico global de cara a 2026 parece cada vez más fracturado. Las tasas de interés en América del Norte y Europa permanecen elevadas. Portugal eliminó su opción de Golden Visa inmobiliario en octubre de 2023. Los rendimientos en Dubái se han comprimido al 5-6% a medida que el mercado maduró. Mientras tanto, la República Dominicana registró $4.51 mil millones en inversión extranjera directa en 2024, con bienes raíces y turismo capturando más del 40% de esos flujos. La Costa Norte, específicamente el corredor Sosúa-Cabarete, está absorbiendo una parte desproporcionada de ese capital.
Este informe examina por qué. No la versión de marketing. La versión que obtienes cuando has pasado 40 años viendo cerrar acuerdos y viendo colapsar acuerdos.
Puntos Clave
- Flujos de Capital: La RD recibió $4.51 mil millones en IED en 2024 mientras que los flujos globales hacia América Latina disminuyeron un 9%, demostrando un desacoplamiento económico de las tendencias regionales.
- Realidad de Rendimientos: Los rendimientos netos de alquiler en la Costa Norte oscilan entre 5.5% y 6.5% después de las tarifas de gestión y los costos de HOA, aún el doble que muchos mercados europeos pero más bajos que las cifras brutas anunciadas.
- Fundamento Legal: La Ley 108-05 exige un Deslinde (levantamiento de límites por GPS) para todas las transacciones, pero se estima que el 60% de la tierra en RD aún carece de documentación de título limpio.
- Impulsor de Infraestructura: La planeada Autopista Ámbar reducirá el tiempo de viaje de Santiago a Sosúa a menos de 30 minutos, desbloqueando el acceso para la clase inversora adinerada de la capital.
- Estructura Fiscal: Las propiedades CONFOTUR reciben exenciones de 15 años del impuesto de transferencia del 3% y del impuesto anual a la propiedad del 1%, creando ventajas genuinas de ROI a largo plazo.
El Panorama Macro: Por Qué el Capital se Está Moviendo
La República Dominicana creció un 5.1% en 2024 mientras que la Eurozona pronosticó un crecimiento del 0.8%. Eso no es un error de redondeo. Eso es una divergencia estructural.
La inflación se estabilizó en un 3.5-4% a finales de 2024, bien dentro del rango objetivo del Banco Central. El Peso Dominicano se depreció solo alrededor de un 3% frente al dólar, históricamente bajo para una moneda de mercado emergente. Más importante aún, las transacciones inmobiliarias se realizan en USD, no en pesos. Estás comprando un activo en moneda fuerte en una economía que está creciendo más rápido que la mayoría de los mercados desarrollados.
El turismo alcanzó los 11.5 millones de visitantes en 2024. La región de Puerto Plata, combinando los puertos de cruceros Amber Cove y Taino Bay, trajo más de 2 millones de pasajeros de cruceros solo a través de la provincia. Esos no son números abstractos. Se traducen directamente en tasas de ocupación para alquileres a corto plazo y demanda sostenida de infraestructura hotelera.
Pero aquí está lo que las estadísticas no capturan: el cambio demográfico que está ocurriendo a nivel de calle. Los cafés en Cabarete que solían atender a surfistas ahora funcionan como centros de coworking. Vagamundo, Fresh Fresh, Front Loop: estos lugares promedian velocidades de internet de 50-100 Mbps y están llenos de laptops cada mañana. La Escuela Internacional de Sosúa reportó una inscripción casi completa en 2024 con estudiantes de más de 25 nacionalidades. Las familias se están mudando permanentemente, no de manera estacional.
Esto crea una tesis de inversión fundamentalmente diferente a la de un mercado impulsado puramente por el turismo. No solo estás apostando por los ingresos de alquiler vacacional. Estás apostando por una base en expansión de residentes a largo plazo que necesitan vivienda.
La Costa Norte Específicamente: Qué Hace Diferente a Este Corredor
Cabarete-Sosúa vio un aumento del 12-15% interanual en permisos de construcción activos a finales de 2024. Nuevos proyectos como The Wave y Connections en Playa Encuentro lanzaron pre-ventas con precios iniciales alrededor de $180,000. Eso es un salto significativo desde el precio común de $1,800 por metro cuadrado en 2022. La pre-construcción actual está corriendo a más de $2,900 por metro cuadrado para propiedades cercanas al océano.
El evento Master of the Ocean regresó en febrero de 2024 con más de 70 atletas de élite, reforzando la marca de estilo de vida "surf y trabajo" que mantiene a individuos activos de alto patrimonio neto en el área todo el año. Eso no es turismo. Eso es migración de estilo de vida.
El parque vehicular en zonas turísticas aumentó un 9.5% según datos de la DGII, impulsado por el turismo doméstico y residentes expatriados a largo plazo. ¿El indicador de placas que mencioné antes? Esa es la manifestación física del capital que fluye de Santo Domingo a la costa mientras la clase inversora adinerada se diversifica fuera de la capital.
El desarrollo de Punta Bergantín cerca de Sosúa—estudios de cine respaldados por Vin Diesel, centros de innovación, más de 4,000 habitaciones de hotel—se proyecta que creará 83,000 empleos. Eso no es un resort. Eso es un motor económico que impulsará la demanda de vivienda a largo plazo en toda la región.
Realidad Comparativa: RD vs. Las Alternativas
Portugal eliminó la vía inmobiliaria de su programa de Golden Visa en octubre de 2023. Ya no puedes comprar una casa de €500,000 para residencia. Esa opción se ha ido. La Visa No Lucrativa de España endureció los requisitos. El programa de ciudadanía por inversión de Turquía sigue aumentando el umbral mínimo. Dubái funciona hasta que consideras el costo de vida y los rendimientos comprimidos.
La RD permanece completamente abierta.
| Mercado | Precio de Entrada (Costero) | Rendimiento Neto de Alquiler | Vía de Residencia | Estructura Fiscal |
|---|---|---|---|---|
| Costa Norte RD | $2,200 - $3,200 por m² | 5.5% - 6.5% | 4-6 meses | CONFOTUR: 0% por 15 años |
| Portugal | €4,500+ por m² | 3% - 4% | Golden Visa eliminada | NHR terminado/cambiado 2024 |
| Dubái | $3,800+ por m² | 5% - 6% | Visa de propiedad disponible | 0% impuesto sobre la renta |
| Miami | $5,000+ por m² | 3% - 4% | Sin vía directa | Impuestos Federales + Estatales |
El costo de vida es aproximadamente un 44% más barato que Florida y un 30% más barato que el sur de Europa según los datos de Numbeo de 2024. El aeropuerto de Puerto Plata ofrece vuelos directos a Miami en dos horas, NYC en 3.5 horas. No estás lidiando con los problemas de accesibilidad de larga distancia de Dubái o Turquía.
Los extranjeros tienen los mismos derechos de propiedad que los locales bajo el Artículo 25 de la Constitución. No se requieren fideicomisos como en México. No hay zonas restringidas. Compras el título directamente a tu nombre.
La Ilusión del Inventario: Por Qué 700 Listados No Significan Nada
Los agregadores en línea muestran más de 700 listados en Puerto Plata. Los expertos de la industria estiman que el 30-40% de esos están obsoletos: ya vendidos, fuera del mercado, o con precios inflados hasta el punto de la fantasía. Ese es el problema de los "listados zombis".
El inventario de clase A—construcción moderna, vistas al océano, seguridad cerrada—tiene una tasa de absorción de menos de 45 días a finales de 2024. Las buenas propiedades se mueven rápido. El inventario restante se queda durante seis meses o más porque requiere renovaciones importantes o tiene problemas de título.
Aquí está el filtro que importa: solo el 40-50% de la tierra en RD tiene un título completamente modernizado bajo la Ley 108-05. Esa ley estableció el sistema Torrens en 2007, garantizando que el estado respalda el certificado de título. Las propiedades sin un Deslinde—el levantamiento de límites por GPS que la Ley 108-05 exige—no pueden ser financiadas por un banco. Son esencialmente no invertibles para cualquiera que necesite certeza.
Así que esos 700 listados se reducen a tal vez 200 cuando filtras por Deslinde limpio, construcción moderna y precios razonables. El mercado es más ajustado de lo que parece.
Las transacciones fuera del mercado representan un estimado del 20% de los acuerdos de alto valor por encima de $500,000. Los vendedores protegen la privacidad. Los compradores evitan guerras de ofertas. El mejor inventario nunca llega a los sitios de agregadores.
Los precios de pre-construcción en Encuentro aumentaron de $1,800 por metro cuadrado en 2022 a más de $2,900 en 2024. Eso recompensa a los primeros en moverse pero también refleja la realidad de que los costos de construcción han subido a $850-$1,100 por metro cuadrado para acabados de alta calidad. Las propiedades existentes llave en mano se vuelven más valiosas en relación con las construcciones en bruto cuando los costos de construcción aumentan.
La tierra frente a la playa en Cabarete propiamente dicha es finita debido a las restricciones de la zona marítima de 60 metros. No puedes construir nueva frente a la playa. Solo puedes comprar lo que ya existe o lo que ha sido autorizado. Esa escasez impulsa la apreciación de las propiedades conformes.
Infraestructura: El Elefante que Realmente Está Disminuyendo
Los cortes de energía siguen siendo un problema. Edenorte, la empresa de servicios públicos local, todavía enfrenta problemas de estabilidad. Pero los desarrollos privados ahora exigen generadores de respaldo como estándar. Muchos están integrando capacidad solar. La RD recibe de 9 a 11 horas de sol por día. Sosua Ocean Village instaló más de 1,800 paneles solares. Los propietarios que instalan sistemas solares privados están viendo un ROI en 4-7 años porque los costos de energía son lo suficientemente altos como para justificar la inversión inicial.
El programa de Medición Neta permite a los propietarios vender el exceso de energía solar de vuelta a la red. Los costos de infraestructura se convierten en fuentes de ingresos si lo estructuras correctamente.
Starlink se lanzó en la RD a mediados de 2022. A finales de 2024 proporcionó cobertura al 100% en áreas rurales de la Costa Norte con velocidades de más de 100 Mbps. Eso resolvió el problema de conectividad para los nómadas digitales. Las propiedades que antes eran demasiado remotas para alquilar a largo plazo se volvieron viables porque la confiabilidad de internet ya no dependía de la red local.
Las comunidades cerradas con energía de respaldo independiente comandan tarifas de alquiler más altas porque garantizan electricidad 24/7. Eso es crítico para los trabajadores remotos. Una propiedad que pierde energía durante una llamada de Zoom pierde reservas. Las comunidades que resuelven ese problema capturan precios premium.
El proyecto de la Autopista Ámbar que conecta Santiago con Puerto Plata sigue siendo una prioridad del gobierno. A principios de 2026, el proyecto está en la fase de licitación y ejecución temprana: las propuestas se debían en marzo de 2026. Cuando se complete, reducirá el tiempo de viaje a 30 minutos. Los retrasos en la construcción son comunes—esto es la RD—pero la intención impulsa el valor de la tierra porque Santiago representa la clase inversora adinerada de la capital. Una vez que esa carretera se abra, espera otra ola de inversión doméstica fluyendo hacia la costa.
La infraestructura médica importa para los jubilados. Los hospitales Centro Médico Cabarete y Bournigal aceptan seguros internacionales, incluidos Humana y BlueCross. Eso está en la lista de proveedores médicos aprobados por la Embajada de EE. UU. No es atención médica al nivel de Miami, pero es suficiente para atención de rutina y emergencias.
El Fundamento Legal: La Ley 108-05 y Por Qué Importa
La Ley 108-05 estableció el sistema de Registro Inmobiliario en 2007. Está basado en el sistema Torrens, lo que significa que el estado garantiza el certificado de título. Si tu nombre está en el certificado de título y la propiedad tiene un Deslinde válido, el estado respalda tu propiedad.
Esa es la piedra angular de la seguridad de inversión en RD.
Pero el 60% de la tierra en RD aún carece de título claro según estimaciones del Departamento de Estado de EE. UU. Por eso necesitas un abogado que tenga contacto directo con la oficina de tierras. Mi firma ha trabajado con la oficina de títulos en Puerto Plata durante décadas. Podemos verificar títulos y comprobar Deslindes antes de que comprometas capital. Ese paso de verificación no es negociable.
Un Deslinde es un levantamiento de límites por GPS que crea una designación única para la propiedad. Sin él, los límites son ambiguos. Surgen disputas. Los bancos no lo financian. La reventa se vuelve difícil.
El proceso requiere un agrimensor licenciado para verificar que la propiedad física coincide con las coordenadas del Deslinde. También necesitas una certificación de la DGII de que la propiedad está al día en impuestos IPI—el impuesto anual a la propiedad del 1%—para que no se transfieran gravámenes a ti en el cierre.
Para condominios, la Ley 5038 rige el Régimen de Condominio. Revisa las actas de las reuniones de HOA de los últimos tres meses. Busca evaluaciones extraordinarias para reparaciones de generadores. Esa es una señal de alerta que indica que la infraestructura del edificio está fallando.
El seguro de título está disponible a través de grandes compañías internacionales como Stewart Title. Esa es una salvaguarda no disponible en muchos mercados emergentes. Protege contra defectos de título que la debida diligencia podría pasar por alto.
Los servicios de custodia—ya sea cuentas basadas en EE. UU. o locales de buena reputación—retienen los depósitos hasta que se cumplan las condiciones de cierre. Eso protege tus fondos si el vendedor no puede entregar un título claro.
Los extranjeros tienen exactamente los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos. Sin restricciones. No se requieren fideicomisos bancarios. Tienes el título directamente. Eso es constitucional bajo el Artículo 25. No es una ley que pueda cambiar con la próxima administración. Es fundamental.
Realidad Financiera: CONFOTUR y Retornos Reales
CONFOTUR—Ley 158-01—es la ventaja fiscal que cambia las matemáticas.
Las propiedades bajo CONFOTUR reciben una exención de 15 años del impuesto de transferencia del 3% y del impuesto anual a la propiedad IPI del 1%. Para una propiedad de $300,000, eso es $9,000 ahorrados en la compra y $3,000 ahorrados anualmente. Durante 15 años, eso es $54,000 en ahorros fiscales asumiendo que no hay apreciación en el valor tasado.
Las propiedades CONFOTUR también pueden calificar para exenciones de impuestos sobre la renta por ingresos de alquiler por hasta 15 años. Eso depende de la aprobación específica del proyecto, pero es una ventaja significativa cuando se aplica.
Para propiedades no CONFOTUR, el impuesto anual IPI del 1% solo se aplica si tus propiedades inmobiliarias totales superan aproximadamente RD$10.2 millones—alrededor de $172,000 USD a partir de 2025. Por debajo de ese umbral, estás exento. El umbral se ajusta anualmente por inflación.
La Ley 171-07 proporciona beneficios adicionales para jubilados extranjeros. Exención total del impuesto de transferencia para la primera compra de propiedad. Una exención del 50% en el impuesto de registro hipotecario si financias a través de un banco dominicano. Importación libre de impuestos de bienes del hogar y un vehículo. Esos ahorros se suman cuando estás amueblando una propiedad de inversión.
Ahora para la realidad del rendimiento.
Los rendimientos brutos del 8-9% se anuncian con frecuencia. Los rendimientos netos después de las tarifas de gestión (20-25%) y los costos de HOA ($250-$400 mensuales) suelen oscilar entre 5.5% y 6.5%. Eso sigue siendo el doble que muchos rendimientos netos europeos, pero no es la cifra bruta del 10-12% que ves en los materiales de marketing.
Los condominios de alta gama en Cabarete mantuvieron una ocupación del 75-80% en 2024 según los datos de AirDNA. Eso supera el promedio nacional del 65%. Las propiedades optimizadas para nómadas digitales—modernas, Wi-Fi rápido, cerca de la playa—generan rendimientos del 8-12% porque capturan tanto alquileres vacacionales a corto plazo como estancias de trabajadores remotos a medio plazo (1-6 meses).
Los nómadas digitales viajan todo el año. Eso suaviza la temporada baja tradicional de mayo a noviembre. Las propiedades que atienden a ese demográfico mantienen una ocupación más alta durante meses en los que los alquileres vacacionales tradicionales están vacíos.
El impuesto sobre las ganancias de capital es del 27%, pero se calcula sobre la base ajustada por inflación. Para los titulares a largo plazo, eso reduce significativamente el impacto fiscal efectivo. Si mantienes durante diez años en un entorno de alta inflación, la base ajustada aumenta sustancialmente.
Los bancos locales ofrecen hipotecas a extranjeros, pero las tasas rondan el 7-9% en USD. Los compradores en efectivo dominan, manteniendo el mercado no apalancado y estable. Eso es una característica, no un defecto. Los mercados sobreapalancados se desploman más durante las recesiones.
Lo Que Viene: Pronóstico Q1-Q2 2025
El Ministerio de Turismo pronostica 12 millones de visitantes para finales de 2025, impulsado por expansiones de puertos de cruceros. Las estimaciones conservadoras predicen una apreciación del capital del 7-10% para propiedades frente a la playa en la Costa Norte en 2025 debido a la escasez de tierra. Eso no es especulación. Eso es el resultado matemático de la oferta finita encontrándose con la demanda creciente.
A medida que las reglas de la Visa de Nómada Digital se endurecen en España y Portugal, y a medida que los beneficios fiscales de NHR en Portugal terminaron o cambiaron en 2024, espera un aumento del 15% en las solicitudes europeas para residencia en RD según las previsiones de migración de Global Citizen Solutions. Esos solicitantes necesitan vivienda.
Los alquileres con Starlink y respaldos solares comandarán un 15-20% de prima nocturna sobre las unidades dependientes de la red. Eso ya está sucediendo, pero se convertirá en precios estándar a medida que la autonomía de infraestructura se convierta en la expectativa básica.
A medida que las tasas de la Fed de EE. UU. se estabilicen o recorten en 2025, más capital de EE. UU. se desbloqueará. Es probable que eso inunde el mercado de compradores en efectivo de RD en Q2 2025. Los movimientos de tasas de interés afectan directamente la disponibilidad de capital para la inversión inmobiliaria internacional. Cuando las tasas de EE. UU. bajan, los dólares fluyen hacia mercados de mayor rendimiento.
La tasa de conversión de cruceros a inversores importa. Con 1.9 millones de pasajeros de cruceros llegando a Puerto Plata en 2024-2025, incluso un pequeño porcentaje que regrese para comprar propiedad representa una demanda significativa. Así es como crecen los mercados: los turistas se convierten en residentes que se convierten en inversores.
Nuevas rutas desde Madrid y Zúrich a Puerto Plata programadas para 2025 impulsarán el demográfico europeo de alto gasto. Los vuelos directos reducen la fricción. La reducción de la fricción aumenta el flujo de inversión.
El FMI proyecta que el PIB de RD se mantendrá por encima del 5% hasta 2025. Eso proporciona un trasfondo macro estable para la inversión. No estás apostando por un solo sector. Estás apostando por una economía que está creciendo más rápido que la mayoría de los mercados desarrollados mientras mantiene el control de la inflación y la estabilidad de la moneda.
Debida Diligencia Que Realmente Importa
Para calificar para la residencia Pensionado, necesitas prueba de $1,500 USD de ingresos mensuales más $250 por dependiente. Para la residencia Rentista, son $2,000 USD mensuales. Esos son los requisitos de ingresos bajo la Ley General de Migración 285-04. La ciudadanía es posible después de dos años a través del proceso de vía rápida.
Presupuesta el 4-5% del precio de compra para todos los costos de cierre: 3% de impuesto de transferencia, honorarios legales, notario. Espera pagar a un abogado de buena reputación el 1-1.5% del valor de la propiedad por servicios de cierre. No uses el abogado del vendedor. Eso no es paranoia. Eso es protección básica contra conflictos de interés.
Siempre exige el Certificado de Título y verifica el certificado de Cargas y Gravámenes en el Registro. Eso te dice si la propiedad tiene deudas pendientes, hipotecas o reclamaciones legales en su contra.
Verifica el amperaje de la conexión eléctrica. Muchos condominios antiguos solo tienen 30-60 amperios, lo cual es insuficiente para aire acondicionado moderno y hornos eléctricos. Eso se convierte en tu problema después de comprar.
Solicita las actas de las reuniones de HOA de los últimos tres meses. Busca patrones. Evaluaciones especiales frecuentes indican que el fondo de reserva del edificio es inadecuado o que la infraestructura está fallando. Esa es una señal de alerta.
Prueba de estrés tu ROI con una tasa de vacancia del 30% en lugar del 10-15% anunciado. Las suposiciones conservadoras te protegen cuando las condiciones del mercado cambian. Si la inversión sigue teniendo sentido con una vacancia del 30%, tienes un margen de seguridad.
Ignora los precios de lista. Pide a tu corredor un Análisis de Mercado Comparable basado en datos vendidos de los últimos seis meses. Los precios de lista reflejan el optimismo del vendedor. Los precios vendidos reflejan la realidad del mercado.
Verifica que la propiedad tenga tratamiento de agua independiente o pozos si estás comprando en un desarrollo. El suministro de agua municipal puede ser inconsistente. Las propiedades con sistemas de agua privados ofrecen una ventaja competitiva.
Confirma la infraestructura de seguridad 24/7 si estás comprando en una comunidad cerrada. Cámaras, puertas vigiladas, muros perimetrales. Esa es la expectativa básica para los compradores extranjeros. Sin ella, la reventa se vuelve difícil.
Verifica que las carreteras de acceso estén pavimentadas. El reciente pavimentado de carreteras secundarias en Sosúa desbloqueó valor en áreas previamente difíciles de alcanzar. Las carreteras sin pavimentar reducen los valores de propiedad y el atractivo de alquiler.
Resumen: Lista de Verificación de Debida Diligencia para Inversores
- Verificación Legal: Confirma que la propiedad tiene un Deslinde válido bajo la Ley 108-05 y verifica el Certificado de Título directamente con el Registro para asegurarte de que no existan gravámenes ocultos o disputas de límites.
- Seguro de Título: Asegura el seguro de título a través de un proveedor internacional como Stewart Title para proteger contra defectos que la debida diligencia podría pasar por alto, especialmente crítico dado que el 60% de la tierra en RD aún carece de documentación de título claro.
- Auditoría de Infraestructura: Verifica el amperaje eléctrico (mínimo 60 amperios para electrodomésticos modernos), confirma sistemas de energía de respaldo y prueba las velocidades de internet—las propiedades con Starlink y respaldos solares comandan primas de alquiler del 15-20%.
- Salud Financiera de HOA: Solicita tres meses de actas de reuniones de HOA y revisa para evaluaciones extraordinarias o costos de reparación de generadores, que indican infraestructura fallida y responsabilidad financiera futura.
- Verificación de Estado Fiscal: Obtén la certificación de la DGII de que todos los impuestos IPI están al día para prevenir que los gravámenes se transfieran en el cierre, y confirma el estado CONFOTUR si se anuncia para asegurar que las exenciones fiscales de 15 años sean válidas.
- Análisis de Ventas Comparables: Ignora los precios de lista y exige un CMA basado en datos vendidos reales de los últimos seis meses—las propiedades en Sosúa están cerrando un 10-15% por debajo de los precios de lista a finales de 2024.
- Prueba de Estrés de Vacancia: Calcula el ROI neto usando una tasa de vacancia conservadora del 30% en lugar del 10-15% anunciado para asegurar que la inversión siga siendo viable durante recesiones del mercado o períodos fuera de temporada.
- Planificación de Residencia: Determina si calificas para la residencia Pensionado ($1,500/mes de ingresos) o Rentista ($2,000/mes de ingresos) bajo la Ley 285-04 antes de la compra para alinear la adquisición de propiedad con la estrategia de inmigración.
- Independencia del Sistema de Agua: Confirma que la propiedad tiene tratamiento de agua privado o pozos en lugar de depender únicamente del suministro municipal, que puede ser inconsistente y afecta tanto el atractivo de alquiler como el valor de reventa.
- Infraestructura de Seguridad: Verifica los sistemas de seguridad 24/7, incluidas cámaras, puertas vigiladas y muros perimetrales—esta es la expectativa básica para los compradores extranjeros y crítica para la reventa.
El Camino Prudente
La Costa Norte representa una oportunidad matemática a finales de 2024 de cara a 2025. Activos denominados en dólares en una economía en crecimiento con ventajas fiscales que realmente reducen tu base de costos. Rendimientos netos que superan a los mercados maduros. Vías de residencia que permanecen abiertas mientras los competidores cierran las suyas.
Pero la oportunidad existe porque el mercado sigue siendo opaco. Los listados zombis crean la ilusión de un inventario abundante. Los problemas de título eliminan el 60% de las propiedades de la consideración seria. Los desafíos de infraestructura requieren soluciones que no todos los desarrollos proporcionan.
Los inversores que tienen éxito aquí son aquellos que verifican todo. Que entienden que la Ley 108-05 no es opcional. Que calculan rendimientos netos con suposiciones conservadoras. Que reconocen que en un mercado opaco, con quién trabajas determina si capturas el potencial o pagas una matrícula cara.
Hemos estado en este mercado por más de 20 años. Hemos visto cada variación del acuerdo que parece bueno hasta que examinas el título. La propiedad que encaja perfectamente hasta que consideras los costos reales de HOA. El desarrollo que promete beneficios CONFOTUR que aún no están aprobados.
El capital que fluye hacia la Costa Norte es real. El cambio demográfico es real. Las mejoras de infraestructura están sucediendo, incluso si son más lentas de lo proyectado. La oportunidad es legítima.
Pero las oportunidades legítimas aún requieren una debida diligencia legítima. Verifica el Deslinde. Revisa el título. Prueba de estrés los números. Trabaja con abogados que tienen acceso directo a la oficina de tierras y décadas de experiencia navegando este mercado específico.
Así es como opera el dinero inteligente. No persiguiendo titulares. Verificando hechos y estructurando acuerdos que tengan sentido matemático independientemente de lo que haga el mercado el próximo año.
Si estás evaluando seriamente la Costa Norte, comienza con el fundamento legal. Todo lo demás—los rendimientos, el estilo de vida, el potencial de apreciación—depende de comprar propiedad con título limpio y límites claros. Hazlo bien y lo demás sigue. Hazlo mal y estás pagando matrícula.
