He cerrado más de 2,000 transacciones de propiedades en mis 40 años practicando derecho inmobiliario en Sosúa. El martes pasado, una pareja de Toronto entró a mi oficina con un "Certificado de Título" que habían comprado sin verlo por $180,000. El papel parecía oficial: sello en relieve, sellos notariales, todo. También era completamente inútil. El título era una "Constancia Anotada", un documento provisional de 1987 que representaba una participación fraccionaria de una parcela de 200 hectáreas no dividida en algún lugar de las colinas sobre Cabarete. No tenían idea de dónde estaba su terreno real. El banco no lo financiaría. No podían construir en él. ¿Y el "abogado" que manejó la transacción? Un notario público sin experiencia en bienes raíces que les cobró $800 por sellar su error.
Este es el vacío que estoy escribiendo para llenar. No el vacío entre usted y una compra de propiedad, sino el vacío entre lo que prometen los folletos brillantes y lo que realmente sucede cuando transfiere dinero al Caribe. La Costa Norte de la República Dominicana, específicamente Sosúa y Cabarete, ofrece ventajas financieras legítimas que Dubái, Portugal y Chipre no pueden igualar. Pero esas ventajas no significan nada si no comprende la arquitectura legal que las sostiene.
La RD recibió aproximadamente 11.2 millones de visitantes en 2024, un aumento del 9% respecto al año anterior. El PIB creció un 5.1% ese mismo año, superando a la mayoría de América Latina. La inversión extranjera directa alcanzó los $4.39 mil millones en 2023, con bienes raíces y turismo absorbiendo la mayoría. Los números son reales. La oportunidad es real. Lo que también es real es que el 40% de las propiedades antiguas en áreas rurales todavía tienen esas mismas Constancias sin valor que compraron mis clientes de Toronto. La diferencia entre una inversión segura y una lección costosa está completamente en el papeleo.
Puntos Clave
- Seguridad Legal: La Ley 108-05 estableció un sistema de títulos garantizados por el estado, pero solo las propiedades con un Deslinde completo (levantamiento de límites GPS) califican para esta protección, y el 40% de las propiedades rurales aún carecen de uno.
- Ventaja Fiscal: Las propiedades calificadas por CONFOTUR eliminan el 3% de impuesto de transferencia y el 1% de impuesto anual a la propiedad (IPI) durante 15 años, ahorrando aproximadamente $41,300 en una compra de $450,000 en una década.
- Camino a la Residencia: Una inversión inmobiliaria de $200,000 lo califica para residencia permanente inmediata bajo la Ley 171-07, omitiendo completamente la etapa de residencia temporal.
- Realidad de Transferencia: Los beneficios fiscales de CONFOTUR se aplican solo al primer comprador; la reventa generalmente restablece el 3% de impuesto de transferencia a menos que se estructure a través de una transferencia de acciones corporativas.
- Plazo de Cierre: Las transacciones estándar con títulos limpios se cierran en 30-60 días, pero las propiedades que carecen de un Deslinde finalizado pueden extender el proceso de 6 a 12 meses.
El Traductor de "Legalese": Convertir Estatutos en Ganancias
La mayoría de la redacción legal en la República Dominicana está diseñada para confundirlo. Las leyes están escritas en español, los procedimientos administrativos son bizantinos y los sitios web gubernamentales no se han actualizado desde 2019. Mi trabajo durante las últimas cuatro décadas ha sido traducir este lío en algo que realmente pueda usar para ganar dinero.
La Ley CONFOTUR (Ley 158-01)
El Nombre Oficial: Ley de Fomento al Desarrollo Turístico.
La Traducción de la "Cartera": Esto es una exención fiscal de 15 años. Si compra una propiedad calificada, típicamente un condominio o villa en una zona turística designada como Sosúa o Cabarete, paga $0 en impuesto de transferencia al cierre (normalmente 3%) y $0 en impuesto anual a la propiedad durante la próxima década y media.
La ley fue promulgada en 2001 para estimular el desarrollo turístico en áreas de "alto potencial, bajo desarrollo". La Costa Norte fue un objetivo principal. El gobierno quería que el capital extranjero fluyera hacia Puerto Plata, que había sido eclipsado por Punta Cana durante años. Así que crearon un incentivo financiero que realmente funciona.
Aquí está el desglose en una compra de condominio de $450,000:
Sin CONFOTUR, paga $13,500 en impuesto de transferencia al cierre. Luego, cada año, paga el 1% sobre el valor que excede el umbral de exención. Para 2025, ese umbral es RD$10,190,833 (aproximadamente $172,000 USD). Su valor imponible es $450,000 - $172,000 = $278,000. El impuesto anual IPI es $2,780. Durante 10 años, está viendo $13,500 + $27,800 = $41,300 en impuestos.
Con CONFOTUR, paga $0.
Ese ahorro de $41,300 representa un aumento del 9.1% en su retorno sobre una inversión de $450,000 antes de siquiera considerar los ingresos por alquiler o la apreciación. Y las propiedades de la Costa Norte en comunidades cerradas han apreciado un 5-8% anualmente en los últimos tres años según el análisis del mercado local. Las matemáticas son sencillas.
Pero, y aquí es donde la mayoría de los compradores tropiezan, la exención se aplica al primer comprador. Si compra una propiedad de reventa CONFOTUR de alguien que ya la poseía, no hereda automáticamente los años restantes de exención fiscal. La DGII (Dirección General de Impuestos Internos, la autoridad fiscal) requiere que vuelva a solicitar, y la aprobación no está garantizada. El certificado original de CONFOTUR del desarrollador no se transfiere con el título a menos que esté comprando la empresa que posee la propiedad, no la propiedad en sí.
He visto compradores pagar el precio completo por un "condominio CONFOTUR" solo para descubrir que son responsables del impuesto de transferencia estándar del 3% porque el vendedor era el segundo propietario. Eso es una sorpresa de $13,500 en una compra de $450,000. El agente del vendedor o no sabía o no le importaba. Por eso necesita un abogado que se especialice en bienes raíces, no el amigo de su primo que maneja divorcios.
Ley 108-05 (Ley de Registro Inmobiliario)
El Nombre Oficial: Ley de Registro Inmobiliario.
La Traducción de la "Cartera": Esta es la ley que garantiza que su título sea realmente suyo. Reemplazó el antiguo sistema ministerial inseguro con un registro moderno basado en GPS donde el Estado mismo respalda la legitimidad de su Certificado de Título.
Antes de 2007, cuando se promulgó esta ley, la propiedad de la tierra en la RD era un desastre. Los títulos eran emitidos por diferentes oficinas gubernamentales con mínima coordinación. Los límites se describían usando "metes y bounds": descripciones vagas como "desde la gran roca hasta el árbol de mango". Múltiples personas podían tener reclamos superpuestos sobre la misma tierra. El fraude era rampante.
La Ley 108-05 introdujo el sistema Torrens, que se utiliza en Australia, partes de Canadá y algunos estados de EE. UU. Bajo este sistema, el Certificado de Título es la prueba definitiva de propiedad. Si está registrado, es real. Si existe un gravamen o hipoteca, está listado en el título. Si no está listado, no existe. El Estado garantiza esto.
Pero aquí está el detalle crítico: la garantía solo se aplica a propiedades que han completado el proceso de Deslinde. Un Deslinde es una demarcación de límites levantada por GPS presentada ante la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales y aprobada por los tribunales de Jurisdicción Inmobiliaria. Convierte su descripción vaga de la tierra en una parcela georreferenciada con una designación catastral única.
Desde 2009, ninguna propiedad puede ser vendida o hipotecada legalmente sin un Deslinde. La ley lo manda. Pero la aplicación ha sido lenta, especialmente en áreas rurales. Es por eso que el 40% de las propiedades antiguas en lugares como las colinas detrás de Sosúa todavía tienen "Constancias Anotadas": documentos provisionales que representan una participación fraccionaria de una parcela más grande y no dividida.
Una Constancia no es inútil, pero no es bancable. Los bancos dominicanos no financiarán una propiedad sin un Título Definitivo y un Deslinde completado. Si compra una propiedad con una Constancia, la está comprando en efectivo y está aceptando el riesgo de que el proceso de Deslinde podría tomar de 6 a 12 meses y costar entre $5,000 y $10,000 en honorarios de topógrafos y legales.
¿La pareja de Toronto que mencioné antes? Ahora están pagando a un topógrafo $4,500 para mapear su terreno, y estamos presentando una solicitud judicial de Deslinde que tomará al menos ocho meses en procesarse. Podrían haber evitado esto gastando $600 por adelantado para una verificación adecuada del título.
La digitalización del Registro de Títulos ha reducido el fraude en más del 80% en la última década, según el Poder Judicial Dominicano. Pero "reducido" no significa "eliminado". Todavía veo documentos falsificados, gravámenes no divulgados y propiedades vendidas por personas que realmente no las poseen. El registro es público: puede verificar el estado legal de cualquier propiedad en línea en la mayoría de las jurisdicciones, incluyendo Puerto Plata, pero necesita saber qué está buscando.
Por eso la primera pregunta que hago a cualquier comprador extranjero es: "¿Ha verificado el estado del Deslinde?" Si la respuesta es no, no avanzamos hasta que esté hecho.
Estudio de Caso: La Anatomía Financiera de una Inversión de $450,000
Permítame guiarlo a través de los números reales de una compra típica en la Costa Norte. Esto no es hipotético. Estas son las matemáticas que hago con los clientes cada semana.
Está comprando un condominio de 2 habitaciones con vista al mar en una comunidad cerrada en Cabarete. Precio de compra: $450,000 USD. La propiedad está calificada por CONFOTUR, construida por un desarrollador establecido, y el título está limpio con un Deslinde completado.
La Compra Estándar (Sin CONFOTUR)
Impuesto de Transferencia: 3% del precio de compra = $13,500 USD (pagado una vez al cierre).
Impuesto Anual a la Propiedad (IPI): El umbral de exención para 2025 es $172,000. Paga el 1% sobre el valor que excede este umbral.
- Valor imponible: $450,000 - $172,000 = $278,000
- IPI anual: $2,780 USD
Total a 10 Años: $13,500 (transferencia) + $27,800 (IPI durante 10 años) = $41,300 USD.
La Compra CONFOTUR
Impuesto de Transferencia: $0 (exento bajo la Ley 158-01).
Impuesto Anual a la Propiedad (IPI): $0 durante 15 años (exento bajo CONFOTUR).
Total a 10 Años: $0 USD.
Ahorro Neto: $41,300.
Eso es un aumento del 9.1% en su ROI antes de recolectar un solo dólar en alquiler. Y la demanda de alquiler en Cabarete aumentó un 18% en 2024, impulsada por trabajadores remotos y nómadas digitales. Los rendimientos netos de alquiler en Sosúa y Cabarete promedian entre 6-9%, según el análisis del mercado local. Si está generando $2,500/mes en ingresos por alquiler (conservador para un 2 habitaciones bien gestionado), eso es $30,000 anuales. Reste $8,000 por tarifas de HOA, gestión de la propiedad (10% del bruto) y mantenimiento, y está neteando $22,000/año, un rendimiento del 4.9% sobre su inversión de $450,000.
Agregue los $41,300 en ahorros fiscales durante 10 años, y su rendimiento efectivo salta al 5.8%. Factorice una apreciación anual del 5-8% (el extremo bajo del promedio de la Costa Norte para propiedades cerradas), y está viendo un retorno total anual del 10-13%.
Pero solo si lo estructura correctamente.
Los Costos Ocultos
Honorarios Legales: La tarifa estándar es del 1-1.5% del precio de compra. En $450,000, eso es $4,500-$6,750. Si su abogado está cobrando más del 1.5% sin litigio complejo involucrado, está pagando de más.
Honorarios Notariales: Aproximadamente $1,000 por notarización y gastos de sellos. Esto es separado de los honorarios legales.
Verificación del Topógrafo: Si desea que un topógrafo independiente verifique los límites (lo cual recomiendo), presupuestar $400-$600. Esto toma de 3 a 5 días.
Honorarios de Fideicomiso: Si utiliza un servicio de fideicomiso con sede en EE. UU. (que también recomiendo), espere el 1% del precio de compra. En $450,000, eso es $4,500. Menos del 20% de las transacciones locales utilizan fideicomiso, pero es la única forma de asegurar que sus fondos no se liberen hasta que el título esté claro.
Costos Totales de Cierre: $10,400-$12,850 (2.3-2.9% del precio de compra).
Compare esto con España, donde el impuesto de transferencia solo es del 6-10%. O Florida, donde el impuesto anual a la propiedad es del 1-2% del valor total de la propiedad (no solo el excedente sobre un umbral de exención). La República Dominicana es estructuralmente más barata para la propiedad de bienes raíces. Pero paga por ese ahorro en complejidad burocrática.
La DGII tiene el derecho de tasar su propiedad de forma independiente. Si evalúan el valor más alto que el precio de su contrato, paga impuestos sobre su valor evaluado, no sobre su precio de contrato. Esto está codificado en la Norma DGII 06-18. He visto tasaciones llegar un 15-20% más alto que el precio del contrato, especialmente en propiedades frente al mar. Puede apelar, pero el proceso de apelación toma meses. Presupueste para el número más alto.
El Proceso de Aplicación: Del Folleto "Oficial" a la Realidad
Los sitios web del gobierno lo hacen sonar simple. "¡Registre su propiedad en 30 días!" "¡Residencia rápida en 45 días hábiles!" He estado haciendo esto durante 40 años. Nunca toma 30 días. Nunca toma 45 días. Esto es lo que realmente sucede.
Fase 1: Diligencia Debida Inicial de la Propiedad (7-14 Días)
Teoría: Encuentra un anuncio en línea, verifica que sea legítimo y hace una oferta.
Realidad: Antes de hacer una oferta, necesita que un abogado obtenga un informe certificado del Registro de Títulos. Esto se llama un Estado Jurídico: un informe de estado legal. Enumera cada gravamen, hipoteca, carga o reclamo legal contra la propiedad. También confirma si el vendedor es el propietario registrado real.
Este informe tarda de 10 a 15 días hábiles en obtenerse del Registro. Si la propiedad está en Puerto Plata (que cubre Sosúa y Cabarete), el Registro está modernizado y es relativamente eficiente. Si la propiedad está en un área rural con una oficina de Registro más antigua, agregue otra semana.
Lo que está buscando:
- Título Definitivo: El Certificado de Título debe decir "Certificado de Título" con un número catastral único. Si dice "Constancia Anotada", deténgase. Está comprando una participación provisional de una parcela no dividida.
- Estado del Deslinde: El título debe hacer referencia a un Deslinde completado con coordenadas GPS. Si no lo hace, la propiedad no es legalmente vendible bajo la Ley 108-05.
- Gravámenes y Hipotecas: Cualquier deuda pendiente garantizada por la propiedad estará listada. El vendedor es responsable de liquidar estas antes del cierre, pero necesita verificar que realmente estén liquidadas.
- Cumplimiento Fiscal: La propiedad debe estar al día con los pagos de IPI. Los impuestos a la propiedad no pagados acumulan intereses al 1.10% por mes (compuesto). He visto propiedades con $20,000 en impuestos atrasados no pagados de una década de negligencia.
Si el título está limpio, pasa a la Fase 2. Si no lo está, se retira o negocia una reducción de precio para cubrir el costo de limpiar los problemas.
Fase 2: El Contrato de Compra y Depósito (1 Semana)
Teoría: Firma un contrato y transfiere el depósito.
Realidad: El Contrato de Promesa de Venta es un acuerdo legalmente vinculante en la República Dominicana. Si incumple, pierde su depósito (típicamente el 10% del precio de compra). Si el vendedor incumple, debe pagarle el doble del depósito. Esto está codificado en el Código Civil.
El contrato debe incluir:
- Cláusulas de Contingencia: Una cláusula que le permita cancelar y recuperar su depósito completo si la verificación del título revela problemas. Sin esto, está bloqueado incluso si la propiedad es legalmente defectuosa.
- Términos de Fideicomiso: Especifique que el depósito se mantendrá en una cuenta de fideicomiso de terceros (no en la cuenta personal del vendedor) hasta que se transfiera el título.
- Plazo de Cierre: Realísticamente, 30-60 días para un título limpio. Si la propiedad necesita un Deslinde, 6-12 meses.
- Certificación CONFOTUR: Si la propiedad se anuncia como calificada por CONFOTUR, el contrato debe especificar que el vendedor proporcionará un certificado CONFOTUR válido del Ministerio de Turismo. Si no pueden, la exención no existe.
El depósito generalmente se transfiere a una cuenta de fideicomiso. Si el vendedor insiste en recibir el depósito directamente, eso es una señal de alerta. Aléjese.
Fase 3: Transferencia de Título y Registro (30-60 Días)
Teoría: Paga el saldo, firma la escritura y recibe su título.
Realidad: La Escritura de Venta (Acto de Venta) debe ser notariada y presentada ante la DGII para la evaluación fiscal. La DGII evalúa la propiedad para determinar el impuesto de transferencia (o confirmar la exención CONFOTUR). Esto toma de 3 a 10 días.
Una vez que se completa la evaluación fiscal, paga el impuesto de transferencia (si corresponde) y cualquier otra tarifa. El notario luego presenta la escritura en el Registro de Títulos para el registro. El Registro procesa la transferencia y emite un nuevo Certificado de Título a su nombre.
Este paso típicamente toma de 20 a 45 días en Puerto Plata. Pero recibir el Certificado de Título físico en su mano puede tomar de 2 a 4 meses debido al atraso burocrático. El Registro le dará un recibo sellado que confirma que la transferencia está registrada, lo cual es suficiente para propósitos legales, pero la mayoría de los compradores quieren el certificado real.
Algunas oficinas de Registro ofrecen procesamiento "VIP" acelerado por una tarifa adicional. En Puerto Plata, esto puede reducir el tiempo de emisión del título a menos de 10 días. La tarifa suele ser de $500 a $1,000. Vale la pena si tiene prisa.
La Trampa del Poder Notarial
Si no puede estar físicamente presente para el cierre, necesitará otorgar un Poder Notarial (Poder) a alguien en la RD (generalmente su abogado) para firmar en su nombre. Este documento debe ser notariado en su país de origen y Apostillado para ser válido en la RD bajo la Convención de La Haya.
El proceso de Apostilla en EE. UU. actualmente toma de 4 a 8 semanas por correo a través del Departamento de Estado. La tarifa es de $20 por documento. Si está cerrando en 30 días, necesita comenzar este proceso de inmediato. Si su Poder Notarial no está Apostillado, el notario lo rechazará en la mesa de cierre, y su transacción muere.
He tenido clientes que han perdido cierres porque no entendieron esto. El vendedor se queda con el depósito. No deje que esto le suceda a usted.
Más Allá del Activo: Residencia y Movilidad Global
Los bienes raíces en la República Dominicana no se tratan solo de ingresos por alquiler. Se trata de opcionalidad. Una compra de propiedad de $200,000 lo califica para residencia permanente inmediata bajo la Ley 171-07. Este es el programa de "Residencia por Inversión", y es uno de los caminos más rápidos a una segunda residencia en el Hemisferio Occidental.
El Camino Rápido
Umbral de Inversión: Mínimo de $200,000 USD en bienes raíces, registrado con ProDominicana (la agencia de promoción de inversiones).
Línea de Tiempo: 6-8 meses desde la aplicación hasta la residencia permanente. Esto omite completamente la etapa de residencia temporal, que normalmente requiere renovaciones anuales durante 2-3 años antes de calificar para el estado permanente.
Inclusión Familiar: La inversión cubre a usted, su cónyuge y sus hijos dependientes. Cada miembro adicional de la familia requiere una pequeña tarifa de procesamiento ($500-$1,000), pero no inversión adicional.
Exenciones Fiscales: Los nuevos residentes bajo este programa están exentos de impuestos de importación sobre muebles del hogar y efectos personales. También está exento de impuestos sobre ingresos extranjeros durante sus primeros tres años, y a menudo indefinidamente debido al sistema de "impuestos territoriales" de la RD: solo paga impuestos dominicanos sobre ingresos ganados dentro de la RD.
Camino a la Ciudadanía: Después de dos años de residencia permanente, es elegible para solicitar la naturalización (ciudadanía). Línea de tiempo total desde la inversión hasta la ciudadanía: aproximadamente tres años. Compare esto con el Golden Visa de Portugal (cinco años hasta la ciudadanía) o la Visa de Inversor Calificado de Panamá (cinco años hasta la ciudadanía, con una inversión mínima que aumentará a $500,000 en octubre de 2026).
La Alternativa Pensionado
Si está jubilado y no quiere invertir $200,000, la Visa de Pensionado es una opción más económica. Necesita un ingreso mensual garantizado de por vida de $1,500 USD (más $250 por dependiente). Esto puede ser una pensión, Seguridad Social o pagos de anualidades. El proceso de aplicación es similar a la residencia por inversión, pero la línea de tiempo es un poco más larga (8-12 meses) porque está pasando por la etapa de residencia temporal primero.
Los jubilados de 65 años o más también están 100% exentos del impuesto anual a la propiedad (IPI) si la propiedad es su única residencia. Esto está codificado en la Ley 18-88, Artículo 2. Si está comprando una casa de retiro en Sosúa y tiene más de 65 años, no paga impuestos a la propiedad. Nunca.
El Pasaporte
El pasaporte dominicano permite acceso sin visa o con visa a la llegada a más de 70 países, incluyendo Israel y la mayoría de América Latina y el Caribe. Sin embargo, no incluye acceso sin visa a Japón o Corea del Sur: ambos requieren visas para los titulares de pasaportes dominicanos. El pasaporte es útil para la diversificación bancaria y como un Plan B si su país de origen se vuelve políticamente inestable, pero no es un documento de viaje de primer nivel para Asia o la mayoría de Europa.
La RD reconoce plenamente la doble ciudadanía. No tiene que renunciar a su pasaporte de EE. UU., Canadá o Europa para convertirse en ciudadano dominicano.
Pero aquí está el truco: para mantener la residencia permanente, técnicamente necesita ingresar a la RD una vez al año. La aplicación es inconsistente: tengo clientes que no han visitado en tres años y su residencia sigue activa, pero la regla existe. Si está solicitando la ciudadanía, la presencia física importa más. Las autoridades de inmigración revisarán sus registros de entrada/salida. Si ha pasado menos de seis meses en el país en los últimos dos años, es probable que su solicitud de naturalización sea denegada.
Los Riesgos de la "Letra Pequeña": Lo Que Puede Desenredar Su Inversión
No endulzo esta parte. Los bienes raíces en la República Dominicana no son una inversión pasiva. Si lo trata como comprar un condominio en Miami: firma los papeles, recoge el alquiler, lo ignora, perderá dinero. Aquí están las trampas específicas.
La No Transferibilidad de CONFOTUR
Lo he mencionado, pero vale la pena repetirlo porque es el error más común que veo. Los beneficios de CONFOTUR se aplican al primer comprador. Si compra una propiedad de reventa de alguien que ya la poseía, no hereda automáticamente los años restantes de exención fiscal.
La única forma de preservar los beneficios de CONFOTUR en una reventa es estructurar la compra como una transferencia de acciones corporativas. Si el comprador original compró la propiedad a través de una empresa dominicana (SRL), y usted compra las acciones de esa empresa (no la propiedad en sí), los beneficios de CONFOTUR permanecen con la empresa. Esto es un vacío legal, y funciona, pero requiere una estructuración cuidadosa.
Si está comprando una propiedad de reventa CONFOTUR como individuo, asuma que pagará el 3% de impuesto de transferencia y el IPI anual. Presupueste en consecuencia.
Gravámenes y Cargas Ocultas
El Registro de Títulos es público, pero no es infalible. He visto casos donde se presentó un gravamen pero no se indexó correctamente, por lo que no apareció en la búsqueda de título inicial. O donde se pagó una hipoteca pero nunca se liberó formalmente del título.
Por eso necesita un abogado para obtener el Estado Jurídico y verificarlo contra los documentos de título físicos. No confíe en el abogado del vendedor. No confíe en el agente inmobiliario. Contrate su propio asesor legal.
Si existe un gravamen y no se liquida antes del cierre, hereda la deuda. La propiedad puede ser embargada para satisfacer el gravamen, y pierde su inversión.
El Error del Abogado "Generalista"
El sistema legal dominicano es altamente especializado. Un abogado de familia no está calificado para manejar una transacción inmobiliaria. Un abogado penal no está calificado para manejar una transacción inmobiliaria. Necesita un abogado que se especialice en bienes raíces, idealmente alguien con experiencia en el mercado de la Costa Norte.
No hay seguro obligatorio de mala praxis para abogados en la RD, según el Colegio de Abogados. Si su abogado comete un error, su único recurso es una demanda, que tomará años y costará más de lo que perdió. Evaluar a su asesor legal es su única protección.
Pida referencias. Pregunte cuántas transacciones han cerrado en el último año. Pregunte si tienen un contacto directo en el Registro de Títulos (yo lo tengo, es como puedo verificar títulos en 10 días en lugar de 30). Si no pueden responder estas preguntas, busque a alguien más.
Ley de Herencia (Herencia Forzosa)
La República Dominicana tiene leyes de "herencia forzosa". Si muere poseyendo propiedad en su nombre personal, una porción de esa propiedad va automáticamente a sus hijos o cónyuge, independientemente de lo que diga su testamento. Esto está codificado en el Código Civil.
Si desea evitar esto, necesita poseer la propiedad a través de una empresa dominicana (SRL o EIRL). La empresa es una entidad legal separada. Su testamento controla quién hereda las acciones de la empresa, no la propiedad en sí.
Establecer una empresa cuesta $1,000-$1,500 y toma aproximadamente dos semanas. Vale la pena para fines de planificación patrimonial, especialmente si tiene una familia mixta o una situación de herencia compleja.
Derechos de Ocupantes Ilegales
Si deja una propiedad abandonada por más de un año, aumenta el riesgo de ocupantes ilegales. La ley dominicana no favorece a los ocupantes ilegales como solía hacerlo: la Ley 108-05 fortaleció el derecho del propietario a desalojar ocupantes ilegales, pero el desalojo sigue siendo un proceso lento y costoso.
Contrate a un administrador de propiedades. Incluso si no está alquilando la propiedad, pague a alguien $100-$200/mes para revisarla semanalmente, pagar los servicios públicos y mantenerla. Esto es más barato que una demanda de desalojo.
Impuestos a la Propiedad No Pagados
Los impuestos IPI no pagados acumulan intereses al 1.10% por mes, compuesto. Una factura de impuestos anual de $2,000 se convierte en $2,264 después de un año de no pago, $2,546 después de dos años, y $2,849 después de tres años. La DGII coloca un "gravamen silencioso" sobre la propiedad por impuestos no pagados. No puede vender o refinanciar hasta que el gravamen esté liquidado.
Incluso si su exención CONFOTUR significa que debe $0 en impuestos, aún necesita presentar una declaración informativa anual ante la DGII. Si no presenta, la DGII asume que debe impuestos y comienza a acumular multas. He visto a clientes recibir multas de $5,000 por no presentar una declaración de $0.
Presente la declaración. Toma 15 minutos en línea.
Incumplimiento de Cuotas de Condominio
Las asociaciones de condominios en la RD pueden colocar un gravamen sobre su unidad por cuotas de HOA no pagadas. Si las cuotas permanecen impagas, la asociación puede ejecutar la unidad en menos de un año, según la Ley 5038 (la Ley de Condominios).
Las cuotas de HOA en Sosúa y Cabarete típicamente oscilan entre $150-$400/mes, dependiendo de las comodidades. Presupueste para esto. Si está alquilando la propiedad, asegúrese de que su administrador de propiedades esté pagando las cuotas de HOA con los ingresos del alquiler. Si no la está alquilando, configure una transferencia automática desde su cuenta bancaria en EE. UU.
Contexto Global: Costa Norte de la RD vs. El Mundo
He tenido clientes que me preguntan por qué deberían invertir en la República Dominicana en lugar de Portugal, Panamá o Chipre. Aquí está la comparación honesta.
| Característica | República Dominicana (Costa Norte) | Portugal (Lisboa) | Panamá (Ciudad de Panamá) | Chipre |
|---|---|---|---|---|
| Inversión Mínima para Residencia | $200,000 USD | €500,000 (Opción de Fondo) | $300,000 USD (aumentando a $500,000 Oct 2026) | €300,000 |
| Impuesto de Transferencia | 3% (0% con CONFOTUR) | 6.5% (IMT) | 2% | 3-8% |
| Impuesto Anual a la Propiedad | 1% sobre el valor superior a $172k (0% con CONFOTUR por 15 años) | 0.3-0.8% (IMI) | Varía por distrito (bajo |
