El martes pasado, un inversionista alemán entró en mi oficina con un problema que cuesta alrededor de $18,000 para solucionar. Posee un condominio frente al mar en Ocean Village, Cabarete. Hermosa unidad. Vistas al océano. Totalmente amueblado. Lo alquiló a una pareja canadiense con un contrato de seis meses que descargó de LegalZoom y tradujo usando Google. El contrato expiró hace ocho meses. Los inquilinos dejaron de pagar hace tres meses. Todavía están viviendo allí. Y bajo la ley dominicana, porque aceptó un pago después de que el contrato expiró, accidentalmente creó un nuevo contrato indefinido con plena protección para el inquilino bajo el Decreto 4807.
El desalojo tomará al menos un año. Probablemente más si apelan. Sus honorarios legales oscilarán entre $3,000 y $3,500. Perderá otros $15,000 en alquileres impagos durante el proceso. Todo porque ahorró $500 al no contratar a un abogado local para redactar el contrato original.
Esta es la realidad de la gestión de propiedades en la República Dominicana que los folletos de inversión brillantes no mencionan. La Costa Norte ofrece rendimientos de alquiler legítimos: los datos del primer trimestre de 2025 muestran un promedio de retornos brutos del 7.12%, significativamente más altos que el 3-4% que verías en la mayoría de los mercados de EE. UU. Sosúa específicamente ve rendimientos entre el 6-9% anual, mientras que el público de kitesurf de Cabarete impulsa retornos del 7-14% para condominios frente al mar bien gestionados. Pero esos números asumen que realmente cobras el alquiler. Asumen que puedes desalojar a un inquilino que no paga sin pasar un año en los tribunales. Asumen que tu contrato fue redactado por alguien que entiende que la ley dominicana opera bajo el Código Napoleónico, no el Derecho Común, y que todo el sistema está diseñado para proteger a la "parte más débil", que siempre es el inquilino, nunca tú.
La mayoría de los inversionistas miran la Costa Norte y ven retornos del 7%, pero a menudo pasan por alto la letra pequeña que puede borrar esas ganancias en una sola temporada. Gestionar un alquiler aquí no es solo entregar las llaves; es un acto de equilibrio legal entre el Código Civil y un inquilino que podría conocer el sistema mejor que tú. Hemos visto demasiados sueños de inversión inmobiliaria en Sosúa convertirse en pesadillas de desalojo de un año simplemente porque el propietario confió en un apretón de manos o en una plantilla genérica en línea. La gestión efectiva de propiedades en la República Dominicana requiere una estrategia defensiva que comienza mucho antes de que el inquilino se mude.
Puntos Clave
- Realidad de la Protección al Inquilino: El Decreto 4807 (1959) prohíbe el desalojo incluso después de que un contrato expira a menos que puedas probar una causa específica en el tribunal, un proceso que típicamente toma de 6 a 12 meses como mínimo
- Requisito del Fiador: Sin un "Fiador Solidario" solvente (co-firmante que es responsable conjuntamente), cobrar alquileres impagos de un inquilino extranjero que deja el país es prácticamente imposible: los costos de arbitraje internacional o domesticación de juicios superan el valor de la mayoría de las deudas de alquiler
- Cumplimiento Fiscal: Todos los ingresos por alquiler deben ser reportados a la DGII; los individuos extranjeros pagan entre el 15-25% de impuesto sobre la renta sobre las ganancias netas, mientras que las propiedades en empresas dominicanas enfrentan una tasa corporativa del 27%
- Matemáticas de Ocupación: La ocupación promedio de Airbnb en Sosúa ha disminuido al 43%, mientras que Cabarete tiene un rendimiento ligeramente mejor al 53%, lo que significa que tus proyecciones de rendimiento deben tener en cuenta períodos significativos de vacancia
- Presupuesto de Mantenimiento: Las propiedades costeras requieren de $200 a $700 USD mensuales en mantenimiento (excluyendo HOA) debido a la corrosión del aire salino y niveles de humedad del 78-81% durante todo el año
El Código Civil No Se Preocupa por Tu Plan de Negocios
Esto es lo que sucede cuando alquilas propiedad en la República Dominicana sin entender el marco legal. Piensas que estás entrando en una relación de propietario-inquilino. El Código Civil piensa que estás entrando en un arreglo cuasi-permanente donde el inquilino tiene más derechos que tú.
El estatuto que rige es el Decreto 4807, aprobado en 1959. Fue diseñado para evitar que los propietarios desalojaran arbitrariamente a los inquilinos durante una crisis de vivienda. Sesenta y siete años después, sigue siendo la ley. Y todavía congela los alquileres y prohíbe el desalojo sin causa judicial específica, incluso si tu contrato ha expirado, incluso si el inquilino no ha pagado, incluso si quieres mudarte a la propiedad tú mismo.
Bajo el Artículo 1738 del Código Civil, si un inquilino permanece en tu propiedad después de que el contrato termina y aceptas incluso un pago, has creado automáticamente un nuevo contrato indefinido bajo los mismos términos. Esto se llama "Tácita Reconducción". El nuevo arrendamiento está regulado por el Artículo 1736, que típicamente implica un término indefinido que requiere períodos de aviso específicos para la terminación. Una vez que eso sucede, estás atrapado. No puedes simplemente cambiar las cerraduras. No puedes cortar los servicios públicos. Ambas acciones son delitos en la República Dominicana, castigables con multas y posible tiempo en la cárcel.
La ley también requiere que los propietarios depositen los depósitos de seguridad de alquiler en el Banco Agrícola bajo la Ley 4314. Esto no es opcional. Si te saltas este paso, y la mayoría de los propietarios extranjeros lo hacen porque nunca han oído hablar de él, pierdes tu posición legal para demandar por desalojo o alquileres impagos. El tribunal desestimará tu caso. La penalización legal estricta es un recargo del 10% por cada mes de demora, con un tope del 50% del monto del depósito. Pero en la práctica, para cuando te das cuenta de que necesitas depositar el dinero para presentar una demanda, a menudo 1-2 años en un arrendamiento, el recargo ha alcanzado el tope del 50%, y los costos legales y administrativos llevan el costo total a cerca del doble del monto del depósito. Tendrás que pagar antes de poder volver a presentar. Y el reloj comienza de nuevo.
El alquiler legal máximo bajo el Decreto 4807 está técnicamente limitado al 1% del valor de la propiedad (incluyendo el terreno) por mes. Esta regla rara vez se aplica en el mercado de lujo, pero sigue siendo una defensa legal válida para los inquilinos. La entidad de Control de Alquileres puede reducir el alquiler si supera este umbral; he visto a inquilinos citarlo con éxito para reducir su obligación de alquiler durante los procedimientos de desalojo, a menudo como una táctica de demora para negociar pagos más bajos.
Los extranjeros tienen los mismos derechos que los ciudadanos para poseer y alquilar propiedades, eso está garantizado por la Constitución y la Ley de Inversión Extranjera 16-95. Pero esos mismos derechos no te protegen de un sistema legal que asume que tú, como propietario, tienes más recursos y por lo tanto necesitas menos protecciones que la persona que vive en tu condominio.
Cómo Se Ve Realmente un Contrato a Prueba de Balas
Una plantilla de contrato de EE. UU. o Canadá no vale nada aquí. No quiero decir que sea subóptima. Quiero decir que no tiene efecto legal. En los tribunales dominicanos, solo la versión en español de un contrato es vinculante. Las traducciones al inglés son para tu conveniencia, no para la ejecución.
La cláusula más importante en cualquier contrato de arrendamiento dominicano es el Fiador Solidario. Este es un co-firmante que es responsable conjunta y solidariamente del alquiler. No solo moralmente obligado. Legalmente responsable. Si el inquilino no paga, puedes demandar al Fiador directamente sin agotar primero los recursos contra el inquilino, pero solo si renuncias explícitamente al "beneficio de excusión" en el contrato.
El Fiador debe ser solvente. Eso significa que necesita poseer propiedad en la República Dominicana o tener ingresos verificables. Un amigo en Canadá no cuenta. Un primo en Miami no cuenta. El Fiador necesita ser alguien de quien realmente puedas cobrar si las cosas salen mal. Y las cosas salen mal más a menudo de lo que piensas.
Sin un Fiador, recuperar alquileres impagos de un inquilino extranjero que ha dejado el país es prácticamente imposible. La República Dominicana no tiene tratados recíprocos de embargo salarial con EE. UU. o Canadá para deudas de alquiler civil. Si un inquilino extranjero se va sin activos en la RD, el costo del arbitraje internacional o la domesticación de un juicio supera el valor del alquiler impago, típicamente $5,000-$15,000. Las agencias de cobro no lo tocarán. Simplemente pierdes el dinero.
La segunda cláusula crítica es la renuncia a la renovación tácita. Necesitas un lenguaje explícito que indique que si el inquilino permanece en la propiedad después de que el contrato expire, no se crea un nuevo contrato. Esto contradice directamente el Artículo 1738 del Código Civil, pero es legalmente ejecutable si ambas partes lo firman. La mayoría de los inquilinos lo firmarán porque no entienden lo que están firmando. Ese no es tu problema. Tu problema es proteger tu activo.
Tercero: jurisdicción. Debes especificar el Juez de Paz en Sosúa o Cabarete como el lugar para disputas. Si presentas en la jurisdicción incorrecta, por ejemplo, el tribunal principal en Puerto Plata, tu caso será desestimado inmediatamente. Tendrás que volver a presentar en el tribunal correcto, perdiendo meses en el proceso.
Cuarto: responsabilidad de mantenimiento. El Código Civil define las "reparaciones locativas" como responsabilidad del inquilino, pero no define cuáles son. Tu contrato necesita especificarlo. Una cláusula común asigna reparaciones menores de $100-200 USD al inquilino. Cualquier cosa por encima de eso es tu responsabilidad como propietario. Esto evita que el inquilino te llame a las 2 a.m. porque se quemó una bombilla.
Quinto: la cláusula del Banco Agrícola. Indica explícitamente que el depósito de seguridad se depositará en el Banco Agrícola como lo requiere la Ley 4314. Incluye el número de cuenta si lo tienes. Esto protege tu derecho a demandar más tarde.
El contrato debe estar notariado. Un Notario Público en la República Dominicana cobra entre $50 y $150 USD para legalizar firmas. Esto evita que el inquilino reclame "esa no es mi firma" más tarde, lo cual es una táctica común de demora que agrega tres meses a la litigación.
Para que el contrato sea efectivo contra terceros, por ejemplo, si vendes el edificio o mueres, debe estar registrado en el Registro de Títulos. Esto cuesta extra y lleva tiempo, pero es la única forma de asegurar que el contrato sobreviva a cambios de propiedad.
Una cosa más: si tu inquilino es una empresa (por ejemplo, estás alquilando a un negocio), ese inquilino debe retener el 10% del alquiler y pagarlo a la DGII como un anticipo de tu impuesto sobre la renta. Esto no es negociable. Si no lo hacen, todavía eres responsable del impuesto. Incluye una cláusula que haga al inquilino responsable de esta retención.
La Realidad Fiscal Que Nadie Menciona en los Folletos
El "Caribe libre de impuestos" es un mito. Los ingresos por alquiler en la República Dominicana son gravables. La Dirección General de Impuestos Internos (DGII) es agresiva. El incumplimiento puede resultar en embargos sobre tu propiedad.
Primero, necesitas un RNC (Registro Nacional de Contribuyentes). Este es tu número de identificación fiscal. No puedes pagar impuestos legalmente ni emitir facturas válidas sin él. El proceso de registro toma de 5 a 10 días hábiles. Necesitarás tu pasaporte, una carta de referencia y prueba de ingresos. Algunos bancos también requerirán esto para abrir una cuenta.
Si eres un individuo (Persona Física), pagas Impuesto sobre la Renta (ISR) en una escala progresiva que va del 15% al 25% sobre el ingreso neto imponible. Puedes deducir gastos comprobados: mantenimiento, administración, honorarios de gestión de propiedades, de tus ingresos brutos por alquiler. O puedes optar por una deducción estándar si calificas para el Régimen Simplificado de Tributación (RST), que se aplica a individuos con ingresos inferiores a aproximadamente RD$11.1 millones anuales (alrededor de $185,000 USD).
Si posees la propiedad en una empresa dominicana (SRL), la tasa de impuesto sobre la renta corporativa es un 27% fijo sobre el ingreso neto imponible. Esto es más alto que la tasa individual, pero ofrece otros beneficios, principalmente protección de responsabilidad y planificación de herencia más sencilla.
También está el IPI (Impuesto Patrimonio Inmobiliario), que es un impuesto anual del 1% sobre el valor de la propiedad que excede aproximadamente RD$10.19 millones (ajustado anualmente por inflación, aproximadamente $172,000 USD a partir de 2025/2026). Esto se aplica independientemente de si estás alquilando la propiedad o viviendo en ella. La única excepción es si calificas para la exención CONFOTUR (que se aplica a desarrollos nuevos específicos) o la exención para jubilados bajo la Ley 171-07, que ofrece una reducción del 50% en los impuestos sobre la propiedad si trasladas tu residencia de pensión a la República Dominicana.
Luego está el ITBIS, el impuesto al valor agregado del 18%. Los alquileres residenciales a largo plazo están exentos. Pero los alquileres turísticos a corto plazo (estilo Airbnb) están técnicamente sujetos al ITBIS. La ley es vaga en este punto, y la aplicación es inconsistente, pero el riesgo está ahí. Si estás alquilando propiedades amuebladas a corto plazo, deberías estar cobrando y remitiendo el ITBIS. Para hacer eso, necesitas emitir un Comprobante Fiscal (recibo fiscal) con un número NCF válido, lo que requiere registro RNC.
Si estás registrado para el ITBIS, puedes deducir el ITBIS que pagas en gastos (internet, suministros de mantenimiento, servicios públicos) del ITBIS que cobras a los huéspedes. Esto se llama un "crédito fiscal de entrada". Reduce tu carga fiscal efectiva, pero también aumenta tu papeleo.
Una arruga más: si estás remitiendo ingresos por alquiler directamente al extranjero a un no residente sin un agente local, la retención de impuestos puede ser tan alta como el 27%. Este es un pago definitivo, lo que significa que no es un anticipo, es la responsabilidad fiscal completa. Para evitar esto, necesitas estructurar tus asuntos de manera que los ingresos sean recibidos por una entidad local (ya sea tú como residente individual o una empresa dominicana).
La penalización por incumplimiento es severa. La DGII puede imponer multas iguales al 100% del impuesto no pagado, más intereses. También pueden imponer un embargo sobre tu propiedad, impidiéndote vender o refinanciar hasta que la deuda esté liquidada. He visto propiedades atrapadas en el limbo durante años porque el propietario ignoró una factura de impuestos de $3,000 que se convirtió en una responsabilidad de $15,000.
El Proceso de Desalojo No Es un Proceso—Es una Guerra de Desgaste
Digamos que hiciste todo bien. Contrataste a un abogado. Redactaste un contrato adecuado. Lo registraste. Depositaste el depósito de seguridad en el Banco Agrícola. Conseguiste un Fiador. Y el inquilino aún deja de pagar.
¿Ahora qué?
En teoría, el proceso de desalojo es sencillo. Presentas una queja ante el Juez de Paz. Se notifica al inquilino. Se programa una audiencia. El juez falla a tu favor. Obtienes una orden de desalojo. El alguacil la ejecuta. Tiempo total: 30 días.
En la práctica, el proceso toma de 6 a 12 meses como mínimo. Si el inquilino apela, puede tomar tres años o más.
He aquí por qué. Antes de que puedas siquiera presentar una demanda, necesitas obtener una "Certificación de No Depósito" del Banco Agrícola. Esto prueba que el inquilino no ha depositado el alquiler allí (lo cual se les permite hacer si afirman que te estás negando a aceptar el pago). Si no depositaste el depósito de seguridad en el Banco Agrícola en primer lugar, estás atrapado. El tribunal desestimará tu caso. Tienes que pagar el recargo, que probablemente ha alcanzado el tope del 50% para ahora, más los costos legales y administrativos que llevan el total cerca del doble del monto del depósito, antes de que el tribunal escuche tu caso.
Una vez que presentas, el inquilino es notificado por un alguacil (Alguacil). El inquilino tiene derecho a responder. Si afirman que pagaron el alquiler (incluso si no lo hicieron), el juez programará una audiencia para revisar la evidencia. Esto puede tomar de 2 a 3 meses solo para entrar en el calendario.
En la audiencia, el juez a menudo otorgará al inquilino un "plazo de gracia" de 15-30 días para desalojar, incluso si la evidencia muestra claramente el impago. Esto es un gesto humanitario. Retrasa la posesión.
Si el inquilino apela, el caso se mueve a un tribunal superior. Bajo el sistema antiguo, esto detenía el desalojo por completo. Las nuevas reformas intentan hacer que los desalojos por impago sean "provisionalmente ejecutables", lo que significa que puedes ejecutar el desalojo mientras la apelación está pendiente, pero esto se aplica de manera inconsistente.
Incluso después de ganar, no puedes desalojar físicamente al inquilino tú mismo. Debes contratar a un alguacil y solicitar la Fuerza Pública (policía) para ejecutar el desalojo. El alguacil programará una fecha. Si el inquilino no está en casa, el alguacil reprogramará. Si el inquilino tiene hijos, el juez puede otorgar otro plazo de gracia. Si el inquilino afirma que no tiene adónde ir, el juez puede otorgar otro plazo de gracia.
El escenario promedio de "mal inquilino" resulta en ocho meses de alquiler perdido antes de que el desalojo sea exitoso. Si sumas los honorarios legales ($1,000 a $3,500), estás viendo una pérdida total de $20,000 a $30,000 en una propiedad que podría solo generar $30,000 al año en alquiler.
Por eso el Fiador es tan importante. Con un Fiador solvente, puedes demandarlos directamente y cobrar de sus activos mientras el desalojo está pendiente. Sin un Fiador, solo estás perdiendo dinero.
Una cosa más: los ocupantes ilegales. Si alguien ocupa tu propiedad sin un contrato de arrendamiento, por ejemplo, un cuidador que se niega a irse, se clasifica como un "Intruso", no un inquilino. Esto es legalmente distinto. Desalojar a un intruso es manejado por el Fiscal del Estado, no por el Tribunal Civil. El proceso es más rápido, pero requiere probar que nunca existió una relación de arrendador-inquilino. Si alguna vez aceptaste un pago de ellos, incluso una vez, son un inquilino, no un intruso, y estás de vuelta en el Tribunal Civil.
Autogestión vs. Gestión Profesional: Las Matemáticas Que Necesitas Ver
Las empresas de gestión de propiedades profesionales en Sosúa y Cabarete cobran entre el 20-30% de los ingresos brutos por alquiler para alquileres vacacionales a corto plazo. Para arrendamientos a largo plazo, la tarifa baja al 5-10% del alquiler mensual, o un mes de alquiler como tarifa de colocación.
¿Vale la pena?
Hagamos las matemáticas en un condominio de $350,000 en Sosúa. Supongamos que lo estás alquilando a corto plazo en Airbnb. Ingreso bruto por alquiler: $2,500/mes ($30,000/año). Tasa de ocupación: 43% (el promedio actual de Sosúa). Ingreso bruto real: $12,900/año.
Si te autogestionas, conservas el 100% de eso. Pero también manejas la comunicación con los huéspedes, la coordinación de la limpieza, las emergencias de mantenimiento y las declaraciones de impuestos. La limpieza te cuesta $20-50 por cada cambio. Si tienes 20 reservas al año, eso es $400-1,000 en tarifas de limpieza. Las emergencias de mantenimiento, un aire acondicionado roto, un desagüe obstruido, cuestan $100-300 cada una. Presupuesta $1,500/año para eso. Internet y servicios públicos: $1,200/año. Cuotas de HOA: $1,800-4,800/año dependiendo de la comunidad. Seguro de propiedad (incluida cobertura de huracanes): $400-2,500/año. Gastos operativos totales: $5,300-11,500/año. Ingreso neto: $1,400-7,600/año.
Si contratas a un administrador profesional al 25%, ellos toman $3,225. Pero también manejan la limpieza, la coordinación del mantenimiento, la comunicación con los huéspedes y, a menudo, las declaraciones de impuestos. Tu ingreso neto cae a $4,375-9,375/año después de su tarifa y gastos operativos. Pero no pasas 10 horas al mes lidiando con quejas de huéspedes y calentadores de agua rotos.
El verdadero valor de la gestión profesional no es el ahorro de tiempo. Es la tasa de ocupación. Las propiedades profesionalmente gestionadas de primer nivel en Cabarete logran una ocupación del 70% o más. Eso es el 10% superior. La mediana es del 32%. Si un administrador profesional puede aumentar tu ocupación del 43% al 60%, tus ingresos brutos saltan de $12,900 a $18,000. Incluso después de su tarifa del 25% ($4,500), tu ingreso neto es más alto que si te autogestionas al 43% de ocupación.
La otra ventaja: mantienen listas de comerciantes verificados. Cuando llamas a un fontanero tú mismo como extranjero, obtienes "precios de gringo", costos inflados. Un administrador local negocia en español y paga tarifas locales.
La desventaja: no todas las empresas de gestión son competentes. Algunas enumeran tu propiedad en más de 15 canales (Airbnb, VRBO, Expedia, Booking.com). Algunas la enumeran en uno o dos y esperan lo mejor. Algunas responden a las consultas de los huéspedes dentro de una hora. Algunas tardan tres días. Algunas coordinan registros "cara a cara" para explicar las reglas de la casa y prevenir violaciones de fiestas. Algunas solo envían un código para la caja de llaves y esperan que el huésped lea el manual.
Necesitas evaluarlos. Pide referencias de otros propietarios extranjeros. Pregunta cuántas propiedades gestionan. Pregunta cuántos empleados tienen. Pregunta cuál es su tasa de ocupación promedio. Pregunta si proporcionan estados financieros mensuales. Pregunta si manejan las declaraciones de impuestos o si eres responsable. Pregunta cuál es su política de cancelación si no estás satisfecho.
Para arrendamientos a largo plazo, la gestión es más sencilla. La tarifa es más baja (5-10%) porque hay menos rotación. Pero la selección de inquilinos es crítica. Los administradores profesionales en la RD típicamente requieren un Fiador, los últimos tres meses de estados de cuenta bancarios, un récord policial (Certificado de No Antecedentes Penales de la oficina del Fiscal General, que cuesta RD$600), y una referencia de un propietario anterior con un número de teléfono para verificación verbal.
También aplican la regla "2+1": dos meses de depósito más un mes de alquiler por adelantado. Esto filtra a los inquilinos con baja liquidez. Es una herramienta de selección financiera.
Si estás alquilando a largo plazo a expatriados o jubilados, el riesgo es menor. Sosúa es hogar de una de las comunidades de expatriados alemanes y canadienses más grandes del Caribe. Estos inquilinos a menudo están jubilados, tienen ingresos estables y es menos probable que dejen de pagar el alquiler. Pero también es más probable que conozcan sus derechos bajo el Decreto 4807. Se resistirán a las cláusulas que no les gustan. Exigirán reparaciones. Citarán el Código Civil si intentas aumentar el alquiler a mitad del contrato.
Selección de Inquilinos Cuando No Existen Puntuaciones de Crédito
La República Dominicana tiene una oficina de crédito, DataCrédito. Pero muchos inquilinos extranjeros y trabajadores informales no tendrán un archivo. Entonces, ¿cómo seleccionas a los inquilinos?
El Fiador es la herramienta principal. Si un inquilino no puede proporcionar un garante solvente, no vale el riesgo. Fin de la historia.
Para inquilinos extranjeros, verifica el sello de entrada en su pasaporte. Si están con una visa de turista, solo se les permite quedarse 30 días (ampliable a 120 días con una tarifa). Si han estado aquí más tiempo que eso, están excediendo su estadía. Eso es una bandera roja. Ya están violando la ley de inmigración. ¿Por qué respetarían un contrato de alquiler?
Solicita los últimos tres meses de estados de cuenta bancarios. No estás buscando una puntuación de crédito. Estás buscando liquidez. ¿Pueden pagar los primeros dos meses de alquiler más el depósito? ¿Tienen ingresos consistentes o están viviendo de transferencias esporádicas?
Solicita un Certificado de No Antecedentes Penales de la oficina del Fiscal General. Cuesta RD$600 y valida la buena conducta del inquilino. La mayoría de los extranjeros no tendrán uno porque no saben que existe. Eso está bien. La solicitud en sí misma es una herramienta de selección. Si se niegan, aléjate.
Verifica si tienen un historial con el Banco Agrícola. Si han sido parte de un arrendamiento formal y cumplido antes, habrá un registro. Si no, solo han alquilado informalmente, lo que significa que no respetan el sistema.
Solicita una "Carta de Referencia" de un propietario anterior. Pero no solo aceptes la carta. Llama al propietario. Verifica el número de teléfono. Haz preguntas específicas: ¿El inquilino pagó a tiempo? ¿Mantuvo la propiedad? ¿Causó quejas de los vecinos? ¿Cuánto tiempo se quedó? ¿Por qué se fue?
La regla "2+1" (dos meses de depósito más un mes de alquiler por adelantado) no es negociable. Esto filtra a los inquilinos con baja liquidez. Si no pueden reunir tres meses de alquiler por adelantado, son un riesgo.
Para inquilinos corporativos (empresas que alquilan para empleados), solicita una copia del registro RNC de la empresa y prueba de que están al día con las declaraciones de impuestos. Si no están registrados en la DGII, están operando informalmente, y no tienes recursos si dejan de pagar.
Mantenimiento en un Clima Que Quiere Destruir Tu Propiedad
Las propiedades costeras en Sosúa y Cabarete enfrentan dos enemigos: el aire salino y la humedad. El aire salino (salitre) corroe el metal, acelera el envejecimiento de la electrónica y degrada la pintura. Los niveles de humedad oscilan entre el 78% y el 81% durante todo el año, creando condiciones ideales para el moho.
Presupuesta de $200 a $700 USD por mes para mantenimiento, excluyendo las cuotas de HOA. Esto no es opcional. Este es el costo de poseer propiedad en los trópicos.
Las unidades de aire acondicionado requieren limpieza y servicio profesional cada 3-4 meses. El costo es de $30-50 por unidad. Si te saltas esto, la unidad fallará. El costo de reemplazo es de $800-1,500 dependiendo del tamaño.
La pintura exterior dura de 2 a 3 años en propiedades costeras, en comparación con 5-7 años en el interior. Repintar un condominio de dos habitaciones cuesta $1,500-3,000. Si esperas demasiado, la madera debajo se pudrirá y estarás viendo reparaciones estructurales.
Cabarete recibe un promedio de 1,025 mm (40 pulgadas) de lluvia anualmente, siendo noviembre el mes más lluvioso (288 mm). La impermeabilización del techo debe ser inspeccionada y sellada cada 2-3 años. El costo es de $500-1,000. Si te saltas esto, tendrás goteras, lo que lleva a moho, lo que lleva a unidades inhabitables.
La prevención del moho requiere deshumidificadores o ventilación adecuada. Un buen deshumidificador cuesta $200-400 y usa electricidad. La electricidad en la Costa Norte promedia $0.124 por kWh, pero en comunidades cerradas con redes privadas, a menudo es más alta. Presupuesta $50-100/mes para electricidad solo para hacer funcionar deshumidificadores y ventiladores.
Para villas con piscinas, el cuidado mensual de la piscina (productos químicos más mano de obra) promedia $80-130 USD. Esto no es negociable. El crecimiento de algas en el calor tropical es rápido. Una piscina descuidada se convierte en un pantano en dos semanas.
El seguro de propiedad (incluida la cobertura de huracanes) cuesta $400-2,500 USD por año, dependiendo del valor de la propiedad y la proximidad al océano. Esto no es opcional. La República Dominicana está en la zona de huracanes. La temporada 2024 vio múltiples tormentas. Si no estás asegurado, estás apostando con toda tu inversión.
Las cuotas de HOA en comunidades cerradas oscilan entre $150 y $400+ USD por mes. Esto cubre seguridad armada 24/7, que es el servicio principal por el que estás pagando. Los gastos de seguridad típicamente consumen el 40-60% de todo el presupuesto de HOA de una comunidad cerrada. Sin seguridad, tu propiedad es un objetivo.
La Realidad de Ocupación Que Mata la Mayoría de las Proyecciones
La ocupación promedio de Airbnb en Sosúa ha disminuido al 43% a partir de 2025. Cabarete tiene un rendimiento ligeramente mejor al 53%. Esto no es una caída temporal. Esta es la realidad del mercado.
Las propiedades de primer nivel (Top 10%) en Cabarete logran una ocupación del 77% o más. Estas son unidades calificadas como Superhost, profesionalmente gestionadas, bien mantenidas, con internet rápido, energía de respaldo y ubicaciones privilegiadas. La ocupación mediana es del 32%. Eso es el medio del grupo.
Si tus proyecciones financieras asumen una ocupación del 70%, te estás preparando para el fracaso. Las matemáticas no funcionan al 43%. Un condominio de $350,000 que genera $30,000/año en alquiler bruto al 100% de ocupación solo genera $12,900/año al 43% de ocupación. Después de los gastos operativos ($5,300-11,500), estás neteando $1,400-7,600/año. Eso es un retorno del 0.4-2.2% en una inversión de $350,000. Te iría mejor con un bono del Tesoro de EE. UU.
La solución es aumentar la ocupación (lo que requiere gestión profesional, acabados premium y marketing agresivo) o apuntar a inquilinos a largo plazo. Los arrendamientos a largo plazo eliminan el riesgo de vacancia. Un contrato de un año a $1,500/mes genera $18,000/año garantizados. Eso es más alto que los $12,900 que obtendrías de alquileres a corto plazo al 43% de ocupación.
Pero los arrendamientos a largo plazo vienen con sus propios riesgos. Estás bloqueado por un año. No puedes ajustar los precios según la demanda. Y si el inquilino deja de pagar, estás viendo de 6 a 12 meses para desalojar.
El otro factor que afecta la ocupación es la infraestructura. Sosúa ha identificado oficialmente "carreteras, drenaje e inundaciones" como fallas críticas. La carretera principal de Sosúa a Cabarete es transitable, pero los baches cerca de la entrada de la mayoría de las comunidades cerradas son una queja constante de los huéspedes. La ciudad misma tiene problemas de drenaje que causan inundaciones durante lluvias intensas. Esto impacta la satisfacción de los huéspedes y las reservas repetidas.
Cabarete tiene mejor infraestructura, pero también es más caro. Las propiedades allí comandan tarifas nocturnas más altas, pero también enfrentan una competencia más dura. El mercado de "turismo de aventura" (kitesurf, windsurf) es estable, pero es estacional. La temporada alta es de diciembre a marzo. El resto del año, la ocupación cae.
La Realidad Comparativa: RD vs. Dubái, Portugal y Turquía
La República Dominicana ofrece rendimientos de alquiler más altos que la mayoría de los mercados de inversión "exóticos". Los datos del primer trimestre de 2025 muestran rendimientos brutos del 7.12% en la RD, en comparación con el 5-7% en Dubái y el 3-5% en Miami. Pero los rendimientos son solo parte de la historia.
El PIB de la RD creció un 5.1% en 2024, el segundo más alto de América Latina. Esta es una economía estable y en crecimiento. El Peso Dominicano se ha depreciado aproximadamente un 3-5% anual frente al USD, una caída manejable en comparación con el colapso de la Lira Turca.
La RD ofrece residencia con una inversión de $200,000 bajo la Ley 171-07. Esto es más barato que el Golden Visa de Portugal (ahora €500,000+). El proceso de residencia toma de 4 a 6 meses, no de 12 a 18 meses como en Europa.
Los extranjeros pueden poseer tierras en propiedad en su propio nombre. Esto no es cierto en Tailandia o Filipinas. No hay restricciones sobre la propiedad extranjera. La Constitución garantiza este derecho.
La Ley CONFOTUR ofrece una exención de 15 años sobre el impuesto IPI del 1% para desarrollos nuevos específicos. Este es un beneficio que no se encuentra en la mayoría de los mercados de EE. UU. o la UE. Pero solo se aplica a propiedades nuevas aprobadas en zonas turísticas designadas. Si estás comprando de reventa, no lo obtienes.
La propiedad de lujo frente al mar en Cabarete cuesta $2,200-3,000 por metro cuadrado. En Miami, la misma propiedad costaría $10,000+ por metro cuadrado. El punto de entrada es más bajo.
Pero la RD también tiene costos operativos más altos. La electricidad es cara ($0.124 por kWh). El mantenimiento es constante. La seguridad es obligatoria. Y el sistema legal es lento.
La RD no es el "Lejano Oeste". Es una jurisdicción donde el papeleo es rey. Si respetas el proceso, si contratas al abogado adecuado, redactas los contratos correctos y pagas los impuestos correctos, puedes construir un portafolio de alquiler rentable. Si cortas esquinas, pasarás años en los tribunales.
La Lista de Verificación Que Realmente Necesitas
Antes de comprar:
Exige una "Certificación de Estado Jurídico" del Registro de Títulos, fechada dentro de los últimos 30 días. Esta es la única prueba válida de propiedad. El título físico en mano no es suficiente.
Contrata a un agrimensor privado para verificar que los puntos GPS del Deslinde coincidan con las paredes físicas. Las discrepancias son comunes. Aproximadamente el 15% de las transacciones de tierras no registradas enfrentan disputas de límites.
Antes de arrendar:
Regístrate para un RNC con la DGII usando el Formulario RC-01. Toma de 5 a 10 días hábiles.
Abre una cuenta bancaria local. Necesitarás tu pasaporte, una carta de referencia y prueba de ingresos. La aprobación toma de 2 a 4 semanas.
Contrata a un abogado especializado en bienes raíces para redactar el contrato de arrendamiento. No un abogado de práctica general. Alguien que conozca el Decreto 4807 y el Código Civil.
Asegúrate de que el contrato incluya: un Fiador Solidario con renuncia al beneficio de excusión, una renuncia a la renovación tácita, una cláusula de jurisdicción que especifique el Juez de Paz en Sosúa o Cabarete, una cláusula de depósito en el Banco Agrícola y definiciones explícitas de responsabilidad de mantenimiento.
Notariza el contrato. Costo: $50-150 USD.
Deposita el depósito de seguridad en el Banco Agrícola. Esto es obligatorio bajo la Ley 4314.
Crea un inventario documentado con fotos firmado por el inquilino. Las disputas por "desgaste" son la causa número 1 de discusiones sobre depósitos.
Continuo:
Presenta declaraciones de impuestos anuales ante la DGII, incluso si tienes una factura de impuestos de $0. No presentar es penalizado.
