Por Lic. Guido Luis Perdomo Montalvo, Abogado Fundador, Guido Perdomo Law Firm | Sosúa, República Dominicana | 40 Años de Práctica
El pasado martes, una pareja de Montreal se sentó en mi oficina con una hoja de cálculo. Habían pasado seis meses mirando Portugal, luego Chipre, y luego de vuelta a Portugal después de que cambiaran las reglas del Golden Visa. Estaban exhaustos. El esposo seguía señalando una columna etiquetada "Neto Después de Todos los Costos" y los números seguían disminuyendo. Impuestos de transferencia aquí, impuestos anuales sobre la riqueza allá, pérdidas por conversión de divisas en todas partes.
Deslicé una hoja de cálculo diferente sobre el escritorio. Mismo precio de compra—$300,000. Pero esta mostraba cero impuestos de transferencia bajo CONFOTUR. Cero impuestos a la propiedad durante quince años. Ingresos por alquiler en dólares estadounidenses, no en euros sujetos a devaluación. La esposa miró hacia arriba y dijo: "Esto no puede ser correcto".
Era correcto. Y ese es el problema con la República Dominicana: las políticas son tan favorables para los inversores que la gente asume que debe haber una trampa.
No la hay. Al menos no la trampa que esperan.
Puntos Clave
- Escudo Fiscal CONFOTUR: La Ley 158-01 elimina el 3% de impuesto de transferencia y el 1% de impuesto anual a la propiedad (IPI) por hasta 15 años en proyectos turísticos aprobados—la duración exacta depende de la resolución específica emitida por el Consejo de Fomento Turístico para cada proyecto. Esto típicamente ahorra $54,000 en una propiedad de $300,000 durante el término completo de quince años.
- Seguridad del Título vía Deslinde: La Ley 108-05 modernizó el registro de tierras con demarcación basada en GPS, haciendo que los derechos de propiedad en República Dominicana sean más seguros que en muchas jurisdicciones del Caribe que aún usan sistemas de la era colonial.
- Estándar de Transacción en USD: Los bienes raíces en Sosúa y Cabarete se comercian en dólares estadounidenses, eliminando el riesgo de divisas que afecta a mercados en Turquía (devaluación del 37% de la Lira en 2023) u otras economías emergentes.
- Accesibilidad a la Residencia: El umbral de inversión para la residencia rápida es de $200,000—menos de la mitad de los $545,000 requeridos en Dubái, y Portugal ya no ofrece residencia basada en bienes raíces desde octubre de 2023.
- Rendimientos Reales de Alquiler: Los condominios frente a la playa en Cabarete generan rendimientos brutos del 8-12% debido al nicho de turismo de deportes acuáticos, pero los rendimientos netos después de las tarifas de gestión (20-25%) y los altos costos de electricidad ($0.28-$0.35 por kWh) típicamente se establecen en 5-7%.
Por Qué la República Dominicana Es el "Gigante Silencioso" del Que Nadie Habla
La República Dominicana es la séptima economía más grande de América Latina. El FMI proyecta un crecimiento del 5.0% para 2024, más del doble del promedio regional. La Inversión Extranjera Directa alcanzó los $4.39 mil millones en 2023, un aumento del 9.2% interanual, con el turismo y los bienes raíces representando la mayoría.
Estos no son números pequeños. Pero no los ves en las revistas brillantes de migración de inversión. Ves a Portugal (que acaba de eliminar su Golden Visa inmobiliaria). Ves a Dubái (donde el punto de entrada es más de medio millón de dólares). Ves a St. Kitts, que elevó su donación mínima para ciudadanía a $250,000—para un pasaporte, ni siquiera un activo tangible.
La RD superó los 10 millones de visitantes en 2023. La Costa Norte, específicamente la provincia de Puerto Plata, vio un resurgimiento impulsado por el puerto de cruceros Taino Bay que trae 700,000 pasajeros anualmente. Eso se traduce en demanda de alquiler en Sosúa y Cabarete que ya no es solo estacional.
Esto es lo que importa para los inversores: Estados Unidos representa más del 50% del comercio total de la RD. Ese profundo vínculo económico crea estabilidad política y continuidad empresarial que otras naciones caribeñas simplemente no tienen. Cuando estás a 3.5 horas de Nueva York y en la misma zona horaria durante la mitad del año, realmente no estás "offshore". Eres accesible.
El Peso Dominicano se mantuvo relativamente estable en 2023, experimentando una depreciación controlada de aproximadamente el 3% frente al USD—notablemente favorable en comparación con otras monedas regionales. Las transacciones inmobiliarias se realizan casi exclusivamente en dólares. No estás luchando contra la fluctuación de divisas. No te preguntas si tus ingresos por alquiler valdrán un 30% menos el próximo año como descubrieron los inversores en Turquía de la manera difícil.
El Aeropuerto Internacional Gregorio Luperón en Puerto Plata está a 10-15 minutos de Sosúa, 20 minutos de Cabarete. Vuelos directos desde Miami, Nueva York, Toronto, Montreal. El Banco Central llevó la inflación de vuelta al rango objetivo de 4.0% ± 1% a mediados de 2024, estabilizando los costos de construcción que habían aumentado globalmente después de la pandemia.
Este no es un mercado fronterizo. Es un mercado que funciona.
La Evidencia: Lo Que Realmente Sucede Cuando Compras Aquí
Déjame mostrarte lo que quiero decir con números reales.
La Matemática de CONFOTUR
Un condominio frente a la playa de $300,000 en Cabarete. Transacción estándar sin CONFOTUR: pagas un 3% de impuesto de transferencia por adelantado. Eso son $9,000 que se van inmediatamente. Luego pagas un 1% de IPI anualmente—$3,000 por año. Durante quince años, estás viendo $54,000 en impuestos.
Con la certificación CONFOTUR en esa misma propiedad: $0 por adelantado, $0 anualmente por hasta quince años. La ley es la Ley 158-01, y no es un vacío legal. Es una política explícita para impulsar la inversión turística. El Consejo de Fomento Turístico aprueba proyectos específicos, y la duración exacta—típicamente quince años para desarrollos importantes—es determinada por la resolución específica emitida para cada proyecto. Verificas el número de resolución activa antes de hacer un depósito.
Pero esto es lo que los folletos no te dicen: no todos los desarrollos "tipo resort" tienen CONFOTUR. Algunos desarrolladores comercializan propiedades como si lo tuvieran. Verificamos la certificación en el Ministerio de Turismo antes de que cualquier cliente firme una Promesa de Venta. He detenido tres acuerdos solo en el último año porque el estado de CONFOTUR estaba expirado o nunca existió.
La exención de ingresos por alquiler es otra pieza. Bajo CONFOTUR, los ingresos por alquiler pueden estar exentos del impuesto sobre la renta dominicano por 10-15 años dependiendo de la resolución específica del proyecto. Eso importa cuando estás operando con rendimientos brutos del 8-10%. Importa mucho.
La Realidad del Rendimiento en Cabarete
Los rendimientos de alquiler a corto plazo en Cabarete promedian 8-12% brutos para condominios frente a la playa. La ocupación en temporada alta (diciembre a abril) alcanza el 85-95% debido a los "Snowbirds" de Canadá y al público de deportes acuáticos. Cabarete alberga eventos de la Copa Mundial de kitesurf y windsurf. La Tarifa Diaria Promedio es de alrededor de $219 USD.
Esa es la versión de marketing. Aquí está la versión operativa:
Las tarifas de gestión de propiedades son del 20-25% de los ingresos brutos por alquiler. Los costos de electricidad son brutales—$0.28 a $0.35 por kWh. Si no instalas paneles solares o unidades de aire acondicionado de alta eficiencia, tu ROI neto se ve devorado durante los meses de verano cuando los turistas mantienen el aire acondicionado encendido sin parar. Las tarifas de HOA en comunidades gestionadas varían de $150 a $400 mensuales dependiendo de las comodidades.
Después de todos los costos, los rendimientos netos típicamente se establecen en 5-7%. Aún más altos que el 3-4% que verías en mercados europeos saturados, pero no la fantasía de dos dígitos que algunos corredores venden.
Las propiedades con títulos de Deslinde completamente ejecutados se venden por un 15-20% más por metro cuadrado que aquellas con solo una Constancia Anotada. Esa prima refleja seguridad legal. Los compradores saben lo que están obteniendo.
El Factor Nómada Digital
Cabarete se clasifica consistentemente entre los 5 Mejores Centros de Nómadas Digitales en el Caribe. Eso crea demanda de unidades con fibra óptica de alta velocidad—Claro y Altice ofrecen hasta 300 Mbps por aproximadamente $40 mensuales. Starlink está oficialmente disponible (hardware $350, servicio ~$50 mensuales). Los alquileres a largo plazo de seis meses o más están generando rendimientos estables del 5-7% con menos costos de rotación que los alquileres vacacionales a corto plazo.
Uno de nuestros clientes compró un condominio de 2 dormitorios en 2022 por $250,000. Lo alquila a un desarrollador de software alemán por $1,800 mensuales en un contrato de un año. Sin dolores de cabeza de Airbnb. Sin coordinación de limpieza. El inquilino paga los servicios. Es un ingreso aburrido y predecible.
El Marco Legal Que Realmente Te Protege
He practicado derecho inmobiliario en la República Dominicana desde 1986. He visto todas las versiones de cómo las cosas pueden salir mal. Lo que cambió el juego fue la Ley 108-05 en 2005, que modernizó el registro de tierras de un sistema manual a un sistema digital basado en GPS llamado Deslinde.
Entendiendo el Deslinde
Antes de 2005, las propiedades a menudo se mantenían bajo "Constancia Anotada"—una propiedad porcentual de un lote más grande. Podrías poseer "15% de la parcela 347". Ese sistema era una pesadilla para las disputas de límites. La Ley 108-05 requiere demarcación formal. Un agrimensor licenciado mide la tierra con GPS, define límites exactos y separa tu parcela específica de la constancia más grande.
El proceso tiene tres etapas: Levantamiento, Revisión Judicial (donde se notifica a los vecinos y pueden impugnar), y Registro. Toma de tres meses a un año si no se ha completado ya. Pero una vez hecho, tienes un Certificado de Título con coordenadas GPS. Compañías internacionales de seguro de título como Stewart Title y Chicago Title operan en la RD específicamente por este sistema. Eso es raro en el Caribe.
Las propiedades sin Deslinde no pueden ser hipotecadas. No pueden tener su título transferido limpiamente. Si un vendedor te dice "el Deslinde está en proceso", aléjate o haz la compra contingente a su finalización. He visto compradores perder $50,000 en costos de litigio porque confiaron en un apretón de manos y una "constancia" que resultó superponerse con la reclamación de un vecino.
En Cabarete específicamente, muchas propiedades antiguas aún operan bajo constancia. La debida diligencia debe verificar que las cercas físicas coincidan con los puntos GPS del Deslinde. Contratamos agrimensores independientes para esto. No es caro—$300 a $600 USD—pero es innegociable.
CONFOTUR: El Escudo Fiscal
La Ley 158-01 otorga una exención del 100% sobre el 3% de Impuesto de Transferencia y el 1% de IPI Anual por hasta quince años—la duración exacta depende de la resolución específica emitida por el Consejo de Fomento Turístico para cada proyecto aprobado. También exime del impuesto sobre la renta en los ingresos por alquiler por 10-15 años (nuevamente, dependiendo de la resolución del proyecto) y permite la importación libre de impuestos de muebles y electrodomésticos para la configuración inicial.
El requisito de calificación es estricto: el desarrollo debe ser específicamente aprobado por el Consejo de Fomento Turístico y certificado por el Ministerio de Turismo. Estos beneficios son transferibles al siguiente comprador si vendes dentro del período de exención, lo que aumenta el valor de reventa.
Los extranjeros son totalmente elegibles. No se requiere residencia para acceder a las exenciones fiscales.
Esto es lo que hago por cada cliente que considera una propiedad CONFOTUR: solicito el número de resolución al desarrollador. Luego lo verifico directamente con el Ministerio de Turismo. He tenido desarrolladores que proporcionaron números de resolución desactualizados o incorrectos tres veces en los últimos dieciocho meses. En un caso, la certificación original de CONFOTUR había expirado y no fue renovada. El comprador habría pagado el impuesto de transferencia completo sin saberlo.
Caminos a la Residencia
Bajo la Constitución Dominicana y la Ley de Inversión Extranjera 16-95, los extranjeros tienen los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos dominicanos. No hay restricciones sobre la propiedad de la tierra. No se requiere un socio local.
La visa de Pensionado requiere prueba de una pensión estable de al menos $1,500 USD mensuales (más $250 por dependiente). La visa de Rentista (Persona de Medios) requiere prueba de ingresos pasivos—alquileres, dividendos, intereses—de al menos $2,000 USD mensuales durante los últimos cinco años.
El umbral de la Visa de Inversión es de $200,000. Eso es menos de la mitad de los $545,000 requeridos en Dubái. Portugal eliminó la inversión inmobiliaria como camino de Golden Visa en octubre de 2023. La RD sigue completamente abierta.
La ciudadanía puede obtenerse en 6 meses a 2 años bajo el programa de residencia acelerada por inversión (Ley 171-07), en comparación con el camino estándar de 7 años. El pasaporte dominicano proporciona acceso sin visa o con visa a la llegada a más de 70 países, incluyendo la mayoría de América Latina y el Caribe.
La Comparación "Sin Fluff": RD vs. El Mundo
Déjame exponer esto de una manera que haga clara la decisión.
| Métrica | Costa Norte RD | Portugal | Dubái (EAU) | St. Kitts |
|---|---|---|---|---|
| Precio de Entrada (Frente al Mar) | $250k - $350k | $500k+ (inventario limitado) | $545k+ (mínimo Golden Visa) | $400k+ (CBI bienes raíces) |
| Rendimiento Neto de Alquiler | 5-7% (8-12% bruto) | 3-4% | 4-6% | 2-3% |
| Impuesto de Transferencia | 0% (CONFOTUR) o 3% | 6.5% (IMT) | 4% (tarifa del Departamento de Tierras) | Varía (impuesto de timbre) |
| Impuesto Anual a la Propiedad | 0% por hasta 15 años (CONFOTUR) o 1% | 0.3-0.8% (IMI) | 0% | 0.2-0.3% |
| Riesgo de Divisas | Ninguno (transacciones en USD) | Fluctuación del EUR | AED vinculado al USD | XCD vinculado al USD |
| Camino a la Residencia | $200k inversión o $1,500/mes pensión | Sin camino inmobiliario (eliminado Oct 2023) | $545k+ inversión | $250k donación (sin activo) |
| Tiempo de Vuelo desde NYC | 3.5 horas | 7+ horas | 12+ horas | 4 horas |
La RD opera bajo un sistema de impuestos territoriales durante los primeros tres años de residencia. Solo se te grava sobre los ingresos de origen dominicano, no sobre los ingresos mundiales. Eso es el Artículo 269 del Código Tributario Dominicano.
Mientras que Dubái ofrece altos rendimientos, el punto de entrada es más de medio millón. St. Kitts elevó su donación de Ciudadanía por Inversión a $250,000 en 2023—para un pasaporte, no propiedad. Por ese mismo precio en la RD, obtienes un activo tangible más un camino a la residencia y ciudadanía.
La Lira Turca perdió casi el 37% de su valor en 2023. El Peso Dominicano se mantuvo estable con solo una depreciación controlada del 3%. Comprar en la RD elimina el riesgo de divisas común en los mercados emergentes.
Cabarete tiene restricciones de altura—típicamente 3 a 4 pisos máximo—para preservar el ambiente de pueblo de playa. Eso mantiene la oferta restringida y los valores altos, a diferencia de la saturación de rascacielos en Ciudad de Panamá o Cancún.
Las Realidades Que Nadie Menciona en los Folletos
Voy a decirte cosas que me costarán algunos clientes. Pero si estás leyendo esto, eres el tipo de inversor que quiere verdad, no discurso de ventas.
La Cultura del "Mañana"
La burocracia es lenta. Abrir una cuenta bancaria toma 2-4 semanas y requiere presencia física. No es instantáneo como en los EE.UU. Los permisos municipales para construcción o renovaciones a menudo toman más tiempo de lo que esperan los compradores norteamericanos. La carretera de Cabarete a Santiago finalmente es transitable, aunque los baches cerca de la entrada siguen siendo un dolor de cabeza.
Contratar a un "gestor" local—un solucionador que sabe qué oficina visitar en qué día—es mejor que luchar contra el sistema tú mismo. Mi firma trabaja con varios. No es corrupción. Es simplemente cómo se mueven las cosas.
Realidades de Infraestructura
La RD tiene una de las tasas más altas de accidentes de tráfico en el mundo. Conducir de noche en la Costa Norte no se recomienda debido a carreteras sin iluminación y motocicletas sin luces. El agua del grifo no es potable. La mayoría de los condominios usan un sistema de "Botellón"—garrafones de 5 galones entregados por $1.50 USD—o instalan sistemas de ósmosis inversa.
Starlink resolvió el problema de internet. La fibra óptica estándar ofrece hasta 300 Mbps por $40 mensuales. Pero la electricidad es el asesino. La red es inestable. Ocurren cortes de energía. Los inversores de respaldo o generadores no son opcionales—son obligatorios si estás operando un negocio de alquiler. El ROI de los paneles solares ahora es inferior a tres años porque los costos de electricidad son tan altos.
Los bienes importados en supermercados como Super Pola o Playero cuestan un 20-30% más que en los EE.UU. debido a los aranceles de importación. Los productos locales son un 50% más baratos. El almuerzo básico—La Bandera (arroz, frijoles, carne)—cuesta $3-5 USD en "Comedores" locales. Puedes vivir barato si te adaptas.
El Peligro de los "Abogados de Desarrolladores"
Nunca uses el abogado recomendado por el vendedor o desarrollador. Eso es un conflicto de intereses. El trabajo del abogado es proteger al cliente que le paga. Si el desarrollador está pagando, el abogado protege al desarrollador.
He visto esto salir mal. Un inversor estadounidense usó al abogado del desarrollador para una compra de condominio en Sosúa. La Promesa de Venta tenía una cláusula que hacía que el depósito no fuera reembolsable si el comprador no lograba asegurar financiamiento—pero la cláusula no especificaba un plazo. El desarrollador retrasó la provisión de documentos necesarios para la solicitud de hipoteca. El comprador no pudo obtener financiamiento. El desarrollador se quedó con el depósito de $30,000. El "abogado" no hizo nada porque el desarrollador era quien pagaba el anticipo.
El asesoramiento independiente cuesta el 1-1.5% del precio de compra. Vale cada centavo.
Barrera del Idioma
Todos los documentos legales—Títulos, Contratos—deben estar en español. Si no hablas español, la Ley Notarial Dominicana requiere un traductor certificado para la firma del contrato. Los costos de traducción oscilan entre $100-200 USD por documento. Presupuesta para ello.
La Costa Norte tiene la mayor concentración de expatriados fuera de Santo Domingo. El inglés se habla ampliamente en centros turísticos como Cabarete. Pero cuando estás tratando con la Oficina del Registro de Títulos o la Autoridad Tributaria, el español es obligatorio.
Choque Cultural
La cultura dominicana es colectivista. Espera música alta—Bachata, Merengue—y una vibrante vida en la calle. Los "Colmadones" (tiendas de esquina/bars) son el centro de la vida social, no los cafés tranquilos. Si necesitas silencio y orden, este no es tu mercado.
Tu Plan de Acción: Comprar de Forma Segura en Sosúa y Cabarete
Aquí está el proceso que seguimos con cada cliente.
Antes de Volar
Define tu objetivo. ¿Flujo de caja, apreciación o estilo de vida? Un condominio frente a la playa en Cabarete para ingresos por alquiler requiere una debida diligencia diferente que una villa en la colina en Sosúa para uso personal.
Presupuesta para costos de cierre: 3.1% del precio de compra para Impuesto de Transferencia y Timbres Documentales (si no es CONFOTUR), más 1-1.5% para honorarios legales. Costos de cierre totales sin CONFOTUR: aproximadamente 4.5%. Con CONFOTUR: 1.5-2%.
El Proceso de Compra
Paso 1: Reserva
La tarifa de reserva estándar para sacar una unidad del mercado es de $5,000 o $10,000 USD. Esto siempre debe mantenerse en la cuenta de depósito en garantía del abogado o corredor, no entregarse directamente al vendedor. Si el vendedor se niega a la cuenta de depósito en garantía, eso es una señal de alerta.
Paso 2: Debida Diligencia
Una búsqueda de título adecuada en el Registro de Títulos toma de 3 a 5 días hábiles. Solicitamos la "Certificación del Estado Jurídico del Inmueble"—el certificado de estado legal. Esto muestra gravámenes, hipotecas o reclamaciones de terceros.
Para propiedades en Cabarete, verificamos el estado de Deslinde. Si la propiedad solo tiene una Constancia Anotada, hacemos la compra contingente a la finalización del proceso de Deslinde. Sin excepciones.
También verificamos la certificación CONFOTUR directamente con el Ministerio de Turismo si es aplicable. Hemos detectado tres certificaciones expiradas en los últimos dieciocho meses.
Paso 3: Promesa de Venta
La "Promesa de Venta" es legalmente vinculante. Si el comprador incumple, típicamente pierde su depósito. Si el vendedor incumple, el Artículo 1590 del Código Civil a menudo requiere que paguen el doble del depósito de vuelta.
Este documento debe especificar términos de pago, fecha de cierre y contingencias. Si dependes de financiamiento, incluye una contingencia de financiamiento con un plazo específico. Si el desarrollador no puede proporcionar documentos para tu solicitud de hipoteca dentro de ese plazo, recuperas tu depósito.
Paso 4: Cierre y Transferencia
Una vez que la debida diligencia está clara y el financiamiento está asegurado, pagas el saldo y firmas la escritura definitiva ante un Notario Público. El notario autentica las firmas pero no verifica el título—ese es el trabajo de tu abogado.
Después de firmar, pagas el Impuesto de Transferencia (3% o 0% con CONFOTUR) a la DGII. Los servicios legales y profesionales están sujetos al 18% de ITBIS (IVA) sobre el monto de la tarifa, no sobre el precio de la propiedad.
Paso 5: Registro del Título
El paso final es presentar la Escritura de Venta y los recibos de impuestos en la Oficina del Registro de Títulos para emitir un nuevo Certificado de Título a tu nombre. Esto toma de 1 a 3 meses. Hasta que el registro esté completo, no eres legalmente propietario de la propiedad.
Post-Compra: Maximizando el ROI
Las compañías de gestión de propiedades en Sosúa y Cabarete cobran el 20-25% de los ingresos brutos por alquiler. Busca transparencia en la presentación de informes de gastos. Trabajamos con tres compañías de gestión que proporcionan estados de P&L mensuales que muestran cada gasto.
Amueblar para rendimiento: a los inquilinos les importa el aire acondicionado, el Wi-Fi rápido y las camas cómodas. No les importa el arte caro o los muebles de diseñador. IKEA tiene un punto de entrega en Puerto Plata. Ilumel entrega muebles de alta gama a la Costa Norte. Presupuesta $15,000-$25,000 para un condominio de 2 dormitorios listo para usar.
Los paneles solares valen la pena si estás operando alquileres a corto plazo. El ROI es inferior a tres años dados los costos de electricidad. Las unidades de aire acondicionado de alta eficiencia se pagan solas en una temporada.
Escuelas y Consideraciones Familiares
Si te estás mudando con niños, la Costa Norte tiene escuelas internacionales acreditadas. Garden Kids International School y International School of Sosúa (ISS) ofrecen currículo estadounidense/canadiense. La matrícula varía de $5,000 a $9,000 USD por año. ISLA Academy en Cabarete ofrece aprendizaje basado en la indagación (estilo IB) enfocado en la naturaleza y al aire libre.
La comunidad de expatriados es sustancial. Grupos de Facebook como "Everything Cabarete" tienen más de 20,000 miembros para apoyo comunitario.
Atención Médica
El Centro Médico Bournigal en Puerto Plata (25 minutos de Sosúa) es un hospital moderno que acepta seguros internacionales—Blue Cross, Cigna—y mantiene altos estándares de certificación como parte del Grupo Rescue. No es una clínica. Es un hospital completo con servicios de emergencia, cirugía y especialistas. Para los estándares de acreditación internacional más altos, instalaciones como HOMS en Santiago y Cedimat en Santo Domingo también están disponibles a una distancia razonable.
Banca
Los extranjeros pueden abrir cuentas bancarias en USD y Euros en bancos importantes como Banco Popular o Banreservas. Debes proporcionar declaraciones de impuestos de tu país de origen debido al cumplimiento de FATCA para estadounidenses. El proceso toma 2-4 semanas y requiere presencia física. No puedes abrir una cuenta de forma remota.
¿Es la RD Adecuada para Ti?
Aquí está quién debería invertir en la Costa Norte de la República Dominicana:
Inversores pacientes que buscan crecimiento a largo plazo, beneficios fiscales y un componente de estilo de vida. Personas que entienden que rendimientos netos del 5-7% en un mercado estable en USD con cero impuestos a la propiedad por hasta quince años es mejor que perseguir rendimientos brutos del 12% en una moneda que podría devaluarse un 30% el próximo año.
Jubilados con ingresos de pensión que califican para la visa de Pensionado y quieren un clima cálido con infraestructura de expatriados establecida. Nómadas digitales que valoran los deportes acuáticos, el estilo de vida al aire libre y el internet confiable sobre la vida nocturna urbana y los restaurantes con estrellas Michelin.
Aquí está quién debería evitarlo:
Especuladores que buscan voltear propiedades en seis meses. El mercado de la RD aprecia un 5-8% anualmente en Cabarete, 6-10% en áreas de alta demanda. Eso es sólido, pero no es un mercado de voltear.
Inversores que no están dispuestos a respetar los procesos legales locales. Si piensas que puedes acortar la verificación de Deslinde o saltarte el asesoramiento legal independiente, te quemarás. Lo he visto suceder.
Personas que necesitan cronogramas predecibles y gratificación instantánea. Las aprobaciones municipales toman tiempo. La configuración de cuentas bancarias toma tiempo. Si necesitas que todo se mueva a la velocidad de EE.UU., este no es tu mercado.
Pensamiento Final
La República Dominicana ofrece algo raro: políticas pro-negocios agresivas combinadas con infraestructura legal que realmente funciona. CONFOTUR elimina impuestos por hasta quince años dependiendo de la resolución específica del proyecto. La Ley 108-05 asegura los derechos de propiedad. El sistema de transacciones basado en USD elimina el riesgo de divisas. Los umbrales de residencia son accesibles.
Pero nada de eso importa si recortas esquinas en la debida diligencia. Cada propiedad en la Costa Norte cuenta una historia legal diferente. Algunas tienen títulos de Deslinde limpios y certificaciones CONFOTUR activas. Algunas tienen constancias y resoluciones expiradas. La diferencia son $50,000 en costos de litigio o un cierre sin problemas.
Si abordas este mercado con paciencia y verificación adecuada, puede ser tanto financieramente sólido como personalmente gratificante. Si te apresuras, lo pagarás.
Hemos completado y vendido propiedades con éxito en cinco desarrollos residenciales en los últimos veinte años. Tenemos contactos directos en la Oficina de Tierras de Puerto Plata. Trabajamos con abogados de inmigración en Santo Domingo que han ayudado a profesionales del deporte e inversores a asegurar residencias y ciudadanías.
Antes de firmar cualquier cosa, antes de transferir dinero, obtén asesoramiento legal independiente. Solicita el Número de Certificado de Título. Verifica el estado de Deslinde. Confirma la certificación CONFOTUR si es aplicable. Revisa los estatutos de HOA si los ingresos por alquiler son parte de tu estrategia.
O llama a mi oficina. Lo haremos por ti.
Lic. Guido Luis Perdomo Montalvo
Guido Perdomo Law Firm
Sosúa, Puerto Plata, República Dominicana
Practicando Desde 1986
