Martedì scorso, un investitore tedesco è entrato nel mio ufficio con un problema che costa circa $18,000 per essere risolto. Possiede un appartamento fronte mare a Ocean Village, Cabarete. Bellissima unità. Vista sull'oceano. Completamente arredato. Lo ha affittato a una coppia canadese con un contratto di sei mesi che ha scaricato da LegalZoom e tradotto usando Google. Il contratto è scaduto otto mesi fa. Gli inquilini hanno smesso di pagare tre mesi fa. Stanno ancora vivendo lì. E secondo la legge dominicana, poiché ha accettato un pagamento dopo la scadenza del contratto, ha accidentalmente creato un nuovo contratto a tempo indeterminato con piena protezione degli inquilini ai sensi del Decreto 4807.
Lo sfratto richiederà almeno un anno. Probabilmente di più se fanno appello. Le sue spese legali saranno tra $3,000 e $3,500. Perderà altri $15,000 in affitti non pagati durante il processo. Tutto perché ha risparmiato $500 non assumendo un avvocato locale per redigere il contratto originale.
Questa è la realtà della gestione immobiliare nella Repubblica Dominicana che le brochure di investimento lucide non menzionano. La Costa Nord offre rendimenti da affitto legittimi—i dati del Q1 2025 mostrano un rendimento lordo medio del 7,12%, significativamente superiore al 3-4% che si vedrebbe nella maggior parte dei mercati statunitensi. Sosúa vede specificamente rendimenti tra il 6-9% annuo, mentre la folla di kitesurf di Cabarete guida rendimenti del 7-14% per i condomini fronte mare ben gestiti. Ma quei numeri presuppongono che tu effettivamente riscuota l'affitto. Presuppongono che tu possa rimuovere un inquilino moroso senza trascorrere un anno in tribunale. Presuppongono che il tuo contratto sia stato scritto da qualcuno che capisce che la legge dominicana opera sul Codice Napoleonico, non sul Diritto Comune, e che l'intero sistema è progettato per proteggere la "parte più debole"—che è sempre l'inquilino, mai tu.
La maggior parte degli investitori guarda alla Costa Nord e vede rendimenti del 7%, ma spesso manca il dettaglio che può spazzare via quei profitti in una sola stagione. Gestire un affitto qui non è solo una questione di consegnare le chiavi; è una camminata sul filo del rasoio legale tra il Codice Civile e un inquilino che potrebbe conoscere il sistema meglio di te. Abbiamo visto troppi sogni di investimento immobiliare a Sosúa trasformarsi in incubi di sfratto di un anno semplicemente perché il proprietario si è affidato a una stretta di mano o a un modello generico online. Una gestione immobiliare efficace nella Repubblica Dominicana richiede una strategia difensiva che inizia molto prima che l'inquilino si trasferisca.
Punti Chiave
- Realtà della Protezione degli Inquilini: Il Decreto 4807 (1959) vieta lo sfratto anche dopo la scadenza di un contratto a meno che tu non possa dimostrare una causa specifica in tribunale—un processo che tipicamente richiede un minimo di 6-12 mesi
- Requisito del Garante: Senza un "Fiador Solidario" solvibile (co-firmatario che è responsabile in solido), riscuotere l'affitto non pagato da un inquilino straniero che lascia il paese è praticamente impossibile—i costi di arbitrato internazionale o di domesticazione del giudizio superano il valore della maggior parte dei debiti da affitto
- Conformità Fiscale: Tutti i redditi da affitto devono essere dichiarati alla DGII; gli individui stranieri pagano il 15-25% di imposta sul reddito netto, mentre le proprietà detenute in società dominicane affrontano un'aliquota del 27%
- Matematica dell'Occupazione: L'occupazione media di Airbnb a Sosúa è scesa al 43%, mentre Cabarete performa leggermente meglio al 53%—il che significa che le tue proiezioni di rendimento devono tenere conto di periodi significativi di vacanza
- Budget di Manutenzione: Le proprietà costiere richiedono $200-700 USD di manutenzione mensile (escluso HOA) a causa della corrosione dell'aria salina e dei livelli di umidità del 78-81% tutto l'anno
Il Codice Civile Non Si Cura del Tuo Piano Aziendale
Ecco cosa succede quando affitti una proprietà nella Repubblica Dominicana senza comprendere il quadro legale. Pensi di entrare in una relazione locatore-inquilino. Il Codice Civile pensa che tu stia entrando in un accordo quasi permanente in cui l'inquilino ha più diritti di te.
Lo statuto che governa è il Decreto 4807, approvato nel 1959. È stato progettato per impedire ai locatori di sfrattare arbitrariamente gli inquilini durante una crisi abitativa. Sessantasette anni dopo, è ancora la legge. E ancora congela gli affitti e vieta lo sfratto senza una causa giudiziaria specifica, anche se il tuo contratto è scaduto, anche se l'inquilino non ha pagato, anche se vuoi trasferirti nella proprietà tu stesso.
Sotto l'Articolo 1738 del Codice Civile, se un inquilino rimane nella tua proprietà dopo la scadenza del contratto e accetti anche un solo pagamento, hai automaticamente creato un nuovo contratto a tempo indeterminato alle stesse condizioni. Questo si chiama "Tácita Reconducción"—rinnovo tacito. La nuova locazione è regolata dall'Articolo 1736, che tipicamente implica un termine indefinito che richiede periodi di preavviso specifici per la risoluzione. Una volta che ciò accade, sei bloccato. Non puoi semplicemente cambiare le serrature. Non puoi tagliare le utenze. Entrambe le azioni sono reati penali nella Repubblica Dominicana, punibili con multe e potenziale carcere.
La legge richiede anche ai locatori di depositare i depositi di sicurezza presso il Banco Agrícola ai sensi della Legge 4314. Questo non è opzionale. Se salti questo passaggio—e la maggior parte dei locatori stranieri lo fa perché non ne ha mai sentito parlare—perdi la tua posizione legale per fare causa per sfratto o affitto non pagato. Il tribunale respingerà il tuo caso. La pena legale rigorosa è una sovrattassa del 10% per ogni mese di ritardo, con un tetto del 50% dell'importo del deposito. Ma in pratica, quando ti rendi conto che devi depositare il denaro per intentare una causa—spesso 1-2 anni in una locazione—la sovrattassa ha raggiunto il tetto del 50%, e i costi legali e amministrativi portano il costo totale per risolvere vicino al doppio dell'importo del deposito. Dovrai pagare prima di poter ripresentare la causa. E l'orologio ricomincia da capo.
L'affitto legale massimo ai sensi del Decreto 4807 è tecnicamente limitato all'1% del valore della proprietà (incluso il terreno) al mese. Questa regola è raramente applicata nel mercato del lusso, ma rimane una valida difesa legale per gli inquilini. L'ente di controllo degli affitti può ridurre l'affitto se supera questa soglia—ho visto inquilini citarlo con successo per ridurre il loro obbligo di affitto durante i procedimenti di sfratto, spesso come tattica dilatoria per negoziare pagamenti inferiori.
Gli stranieri hanno gli stessi diritti dei cittadini di possedere e affittare proprietà—questo è garantito dalla Costituzione e dalla Legge sugli Investimenti Esteri 16-95. Ma quegli stessi diritti non ti proteggono da un sistema legale che presume che tu, come proprietario, abbia più risorse e quindi necessiti di meno protezioni rispetto alla persona che vive nel tuo appartamento.
Come Appare un Contratto a Prova di Proiettile
Un modello di contratto di locazione statunitense o canadese è inutile qui. Non intendo che sia subottimale. Intendo che non ha alcun effetto legale. Nei tribunali dominicani, solo la versione in spagnolo di un contratto è vincolante. Le traduzioni in inglese sono per tua comodità, non per l'applicazione.
La clausola singola più importante in qualsiasi contratto di locazione dominicano è il Fiador Solidario. Questo è un co-firmatario che è responsabile in solido per l'affitto. Non solo moralmente obbligato. Legalmente responsabile. Se l'inquilino non paga, puoi fare causa direttamente al Fiador senza prima esaurire i rimedi contro l'inquilino—ma solo se rinunci esplicitamente al "beneficio de excusión" (beneficio di escussione) nel contratto.
Il Fiador deve essere solvibile. Ciò significa che deve possedere proprietà nella Repubblica Dominicana o avere un reddito verificabile. Un amico in Canada non conta. Un cugino a Miami non conta. Il Fiador deve essere qualcuno da cui puoi effettivamente riscuotere se le cose vanno male. E le cose vanno male più spesso di quanto pensi.
Senza un Fiador, recuperare l'affitto non pagato da un inquilino straniero che ha lasciato il paese è praticamente impossibile. La Repubblica Dominicana non ha trattati reciproci di pignoramento dei salari con gli Stati Uniti o il Canada per debiti civili da affitto. Se un inquilino straniero se ne va senza beni nella RD, il costo dell'arbitrato internazionale o della domesticazione di un giudizio supera il valore dell'affitto non pagato—tipicamente $5,000-$15,000. Le agenzie di riscossione non lo toccheranno. Sei solo fuori dai soldi.
La seconda clausola critica è la rinuncia al rinnovo tacito. Hai bisogno di un linguaggio esplicito che affermi che se l'inquilino rimane nella proprietà dopo la scadenza del contratto, non viene creato un nuovo contratto. Questo contraddice direttamente l'Articolo 1738 del Codice Civile, ma è legalmente applicabile se entrambe le parti lo firmano. La maggior parte degli inquilini lo firmerà perché non capiscono cosa stanno firmando. Questo non è un tuo problema. Il tuo problema è proteggere il tuo bene.
Terzo: giurisdizione. Devi specificare il Giudice di Pace (Juzgado de Paz) di Sosúa o Cabarete come sede per le controversie. Se presenti nel tribunale sbagliato—ad esempio, il tribunale principale di Puerto Plata—il tuo caso sarà immediatamente respinto. Dovrai ripresentare nel tribunale corretto, perdendo mesi nel processo.
Quarto: responsabilità di manutenzione. Il Codice Civile definisce le "riparazioni locative" (reparaciones locativas) come responsabilità dell'inquilino, ma non definisce quali siano. Il tuo contratto deve specificare. Una clausola comune assegna le riparazioni sotto $100-200 USD all'inquilino. Qualsiasi cosa sopra è tua responsabilità come locatore. Questo impedisce all'inquilino di chiamarti alle 2 del mattino perché una lampadina si è bruciata.
Quinto: la clausola del Banco Agrícola. Dichiarare esplicitamente che il deposito cauzionale sarà depositato presso il Banco Agrícola come richiesto dalla Legge 4314. Includi il numero di conto se lo hai. Questo protegge il tuo diritto di fare causa in seguito.
Il contratto deve essere notarizzato. Un Notaio Pubblico nella Repubblica Dominicana addebita tra $50 e $150 USD per legalizzare le firme. Questo impedisce all'inquilino di affermare "quella non è la mia firma" in seguito, che è una tattica comune di ritardo che aggiunge tre mesi al contenzioso.
Perché il contratto sia efficace contro terzi—ad esempio, se vendi l'edificio o muori—deve essere registrato presso il Registro dei Titoli. Questo costa di più e richiede tempo, ma è l'unico modo per garantire che il contratto di locazione sopravviva ai cambiamenti di proprietà.
Un'altra cosa: se il tuo inquilino è una società (ad esempio, stai affittando a un'azienda), quell'inquilino deve trattenere il 10% dell'affitto e pagarlo alla DGII come anticipo sulla tua imposta sul reddito. Questo non è negoziabile. Se non lo fanno, sei ancora responsabile per l'imposta. Includi una clausola che rende l'inquilino responsabile per questa trattenuta.
La Realtà Fiscale che Nessuno Menziona nelle Brochure
Il "Caribe esentasse" è un mito. Il reddito da affitto nella Repubblica Dominicana è tassabile. La Dirección General de Impuestos Internos (DGII) è aggressiva. Il mancato pagamento può comportare ipoteche sulla tua proprietà.
Innanzitutto, hai bisogno di un RNC (Registro Nacional de Contribuyentes). Questo è il tuo numero di identificazione fiscale. Non puoi legalmente pagare tasse o emettere fatture valide senza di esso. Il processo di registrazione richiede 5-10 giorni lavorativi. Avrai bisogno del tuo passaporto, una lettera di referenze e una prova di reddito. Alcune banche richiederanno anche questo per aprire un conto.
Se sei un individuo (Persona Física), paghi l'Imposta sul Reddito (ISR) su una scala progressiva che va dal 15% al 25% sul reddito netto imponibile. Puoi dedurre le spese provate—manutenzione, amministrazione, commissioni di gestione della proprietà—dal tuo reddito lordo da affitto. Oppure puoi optare per una detrazione standard se ti qualifichi per il Regime Fiscale Semplificato (RST), che si applica agli individui con redditi inferiori a circa RD$11.1 milioni annuali (circa $185,000 USD).
Se detieni la proprietà in una società dominicana (SRL), l'aliquota dell'imposta sul reddito delle società è un tasso fisso del 27% sul reddito netto imponibile. Questo è più alto dell'aliquota individuale, ma offre altri benefici—principalmente protezione della responsabilità e pianificazione ereditaria più semplice.
C'è anche l'IPI (Impuesto Patrimonio Inmobiliario), che è un'imposta annuale dell'1% sul valore della proprietà che supera circa RD$10.19 milioni (adeguato annualmente per l'inflazione, circa $172,000 USD a partire dal 2025/2026). Questo si applica indipendentemente dal fatto che tu stia affittando la proprietà o ci stia vivendo. L'unica eccezione è se ti qualifichi per l'esenzione CONFOTUR (che si applica a specifici nuovi sviluppi) o l'esenzione per pensionati ai sensi della Legge 171-07, che offre una riduzione del 50% sulle imposte sulla proprietà se trasferisci la tua residenza pensionistica nella Repubblica Dominicana.
Poi c'è l'ITBIS—l'imposta sul valore aggiunto del 18%. Gli affitti residenziali a lungo termine sono esenti. Ma gli affitti turistici a breve termine (stile Airbnb) sono tecnicamente soggetti all'ITBIS. La legge è vaga su questo punto, e l'applicazione è incoerente, ma il rischio c'è. Se stai affittando proprietà arredate a breve termine, dovresti riscuotere e versare l'ITBIS. Per farlo, devi emettere un Comprobante Fiscal (ricevuta fiscale) con un numero NCF valido, che richiede la registrazione RNC.
Se sei registrato per l'ITBIS, puoi dedurre l'ITBIS che paghi sulle spese (internet, forniture di manutenzione, utenze) dall'ITBIS che riscuoti dagli ospiti. Questo si chiama "credito d'imposta sugli input". Riduce il tuo carico fiscale effettivo, ma aumenta anche la tua burocrazia.
Un'altra complicazione: se stai versando il reddito da affitto direttamente all'estero a un non residente senza un agente locale, la ritenuta fiscale può essere fino al 27%. Questo è un pagamento definitivo, il che significa che non è un anticipo—è l'intera responsabilità fiscale. Per evitare questo, devi strutturare i tuoi affari in modo che il reddito sia ricevuto da un'entità locale (o tu come residente individuale o una società dominicana).
La penalità per la non conformità è severa. La DGII può imporre multe pari al 100% dell'imposta non pagata, più gli interessi. Possono anche imporre un'ipoteca sulla tua proprietà, impedendoti di vendere o rifinanziare fino a quando il debito non è saldato. Ho visto proprietà bloccate nel limbo per anni perché il proprietario ha ignorato una tassa di $3,000 che è diventata una responsabilità di $15,000.
Il Processo di Sfratto Non è un Processo—È una Guerra di Logoramento
Supponiamo che tu abbia fatto tutto bene. Hai assunto un avvocato. Hai redatto un contratto adeguato. L'hai registrato. Hai depositato il deposito cauzionale presso il Banco Agrícola. Hai ottenuto un Fiador. E l'inquilino smette comunque di pagare.
Ora cosa?
In teoria, il processo di sfratto è semplice. Presenti un reclamo al Giudice di Pace. L'inquilino viene notificato. Viene programmata un'udienza. Il giudice decide a tuo favore. Ottieni un mandato di sfratto. L'ufficiale giudiziario lo esegue. Tempo totale: 30 giorni.
In pratica, il processo richiede un minimo di 6-12 mesi. Se l'inquilino fa appello, può richiedere tre anni o più.
Ecco perché. Prima di poter intentare una causa, devi ottenere una "Certificazione di Non Deposito" dal Banco Agrícola. Questo dimostra che l'inquilino non ha depositato l'affitto lì (cosa che è permessa se affermano che stai rifiutando di accettare il pagamento). Se non hai depositato il deposito cauzionale presso il Banco Agrícola in primo luogo, sei bloccato. Il tribunale respingerà il tuo caso. Devi pagare la sovrattassa—che probabilmente ha raggiunto il tetto del 50% a questo punto, più i costi legali e amministrativi che portano il totale vicino al doppio dell'importo del deposito—prima che il tribunale ascolti il tuo caso.
Una volta che presenti, l'inquilino viene notificato da un ufficiale giudiziario (Alguacil). L'inquilino ha il diritto di rispondere. Se affermano di aver pagato l'affitto (anche se non l'hanno fatto), il giudice programmerà un'udienza per esaminare le prove. Questo può richiedere 2-3 mesi solo per entrare nel calendario.
All'udienza, il giudice spesso concede all'inquilino un "periodo di grazia" (plazo de gracia) di 15-30 giorni per liberare, anche se le prove mostrano chiaramente il mancato pagamento. Questo è un gesto umanitario. Ritarda il possesso.
Se l'inquilino fa appello, il caso si sposta a un tribunale superiore. Sotto il vecchio sistema, questo fermava completamente lo sfratto. Le nuove riforme tentano di rendere gli sfratti per mancato pagamento "provvisoriamente esecutivi", il che significa che puoi eseguire lo sfratto mentre l'appello è in corso, ma questo è applicato in modo incoerente.
Anche dopo aver vinto, non puoi rimuovere fisicamente l'inquilino da solo. Devi assumere un ufficiale giudiziario e richiedere la Forza Pubblica (polizia) per eseguire lo sfratto. L'ufficiale giudiziario programmerà una data. Se l'inquilino non è a casa, l'ufficiale giudiziario riprogrammerà. Se l'inquilino ha figli, il giudice può concedere un altro periodo di grazia. Se l'inquilino afferma di non avere un posto dove andare, il giudice può concedere un altro periodo di grazia.
Lo scenario medio di "cattivo inquilino" comporta otto mesi di affitto perso prima che lo sfratto abbia successo. Se aggiungi le spese legali ($1,000 a $3,500), stai guardando a una perdita totale di $20,000 a $30,000 su una proprietà che potrebbe solo rendere $30,000 all'anno in affitto.
Questo è il motivo per cui il Fiador è così importante. Con un Fiador solvibile, puoi fare causa direttamente a lui e riscuotere dai suoi beni mentre lo sfratto è in corso. Senza un Fiador, stai solo perdendo soldi.
Un'altra cosa: gli occupanti abusivi. Se qualcuno occupa la tua proprietà senza un contratto di locazione—ad esempio, un custode che si rifiuta di andarsene—viene classificato come "Intruso" (intruso), non un inquilino. Questo è legalmente distinto. Lo sfratto di un intruso è gestito dal Procuratore dello Stato (Fiscal), non dal Tribunale Civile. Il processo è più veloce, ma richiede di dimostrare che non è mai esistito un rapporto locatore-inquilino. Se hai mai accettato un pagamento da loro, anche una sola volta, sono un inquilino, non un intruso, e sei di nuovo nel Tribunale Civile.
Autogestione vs. Gestione Professionale: La Matematica che Devi Vedere
Le società di gestione immobiliare professionale a Sosúa e Cabarete addebitano il 20-30% del reddito lordo da affitto per affitti vacanze a breve termine. Per i contratti a lungo termine, la commissione scende al 5-10% dell'affitto mensile, o un mese di affitto come commissione di collocamento.
Ne vale la pena?
Facciamo i conti su un appartamento da $350,000 a Sosúa. Supponiamo che tu lo stia affittando a breve termine su Airbnb. Reddito lordo da affitto: $2,500/mese ($30,000/anno). Tasso di occupazione: 43% (la media attuale di Sosúa). Reddito lordo effettivo: $12,900/anno.
Se ti gestisci da solo, tieni il 100% di quello. Ma gestisci anche la comunicazione con gli ospiti, il coordinamento delle pulizie, le emergenze di manutenzione e le dichiarazioni fiscali. Le pulizie ti costano $20-50 per turnover. Se hai 20 prenotazioni all'anno, sono $400-1,000 in commissioni di pulizia. Le emergenze di manutenzione—un condizionatore rotto, uno scarico intasato—costano $100-300 ciascuna. Budget $1,500/anno per quelli. Internet e utenze: $1,200/anno. Spese HOA: $1,800-4,800/anno a seconda della comunità. Assicurazione sulla proprietà (inclusa la copertura per uragani): $400-2,500/anno. Spese operative totali: $5,300-11,500/anno. Reddito netto: $1,400-7,600/anno.
Se assumi un gestore professionale al 25%, prendono $3,225. Ma gestiscono anche le pulizie, il coordinamento della manutenzione, la comunicazione con gli ospiti e spesso le dichiarazioni fiscali. Il tuo reddito netto scende a $4,375-9,375/anno dopo la loro commissione e le spese operative. Ma non passi 10 ore al mese a gestire i reclami degli ospiti e gli scaldabagni rotti.
Il vero valore della gestione professionale non è il risparmio di tempo. È il tasso di occupazione. Le proprietà gestite professionalmente di alto livello a Cabarete raggiungono un'occupazione del 70%+. Questo è il top 10%. La mediana è del 32%. Se un gestore professionale può spingere la tua occupazione dal 43% al 60%, il tuo reddito lordo salta da $12,900 a $18,000. Anche dopo la loro commissione del 25% ($4,500), il tuo reddito netto è superiore a quello che avresti gestito da solo al 43% di occupazione.
L'altro vantaggio: mantengono elenchi di artigiani verificati. Quando chiami un idraulico da solo come straniero, ottieni "prezzi da gringo"—costi gonfiati. Un gestore locale negozia in spagnolo e paga tariffe locali.
Lo svantaggio: non tutte le società di gestione sono competenti. Alcune elencano la tua proprietà su 15+ canali (Airbnb, VRBO, Expedia, Booking.com). Alcune la elencano su uno o due e sperano per il meglio. Alcune rispondono alle richieste degli ospiti entro un'ora. Alcune impiegano tre giorni. Alcune coordinano il check-in "faccia a faccia" per spiegare le regole della casa e prevenire violazioni delle feste. Alcune inviano solo un codice per la cassetta di sicurezza e sperano che l'ospite legga il manuale.
Devi valutarle. Chiedi referenze ad altri proprietari stranieri. Chiedi quante proprietà gestiscono. Chiedi quanti dipendenti hanno. Chiedi qual è il loro tasso di occupazione medio. Chiedi se forniscono rendiconti finanziari mensili. Chiedi se gestiscono le dichiarazioni fiscali o se sei responsabile. Chiedi qual è la loro politica di cancellazione se non sei soddisfatto.
Per i contratti a lungo termine, la gestione è più semplice. La commissione è inferiore (5-10%) perché c'è meno turnover. Ma lo screening degli inquilini è fondamentale. I gestori professionali nella RD richiedono tipicamente un Fiador, gli ultimi tre mesi di estratti conto bancari, un certificato penale (Certificado de No Antecedentes Penales dall'ufficio del Procuratore Generale, che costa RD$600), e una referenza da un precedente locatore con un numero di telefono per la verifica verbale.
Applicano anche la regola "2+1": due mesi di deposito più un mese di affitto anticipato. Questo filtra gli inquilini con bassa liquidità. È uno strumento di screening finanziario.
Se stai affittando a lungo termine a espatriati o pensionati, il rischio è inferiore. Sosúa ospita una delle più grandi comunità di espatriati tedeschi e canadesi dei Caraibi. Questi inquilini sono spesso in pensione, hanno un reddito stabile e sono meno propensi a saltare l'affitto. Ma sono anche più propensi a conoscere i loro diritti ai sensi del Decreto 4807. Resisteranno alle clausole che non gli piacciono. Richiederanno riparazioni. Citeranno il Codice Civile se cerchi di aumentare l'affitto a metà contratto.
Screening degli Inquilini Quando i Punteggi di Credito Non Esistono
La Repubblica Dominicana ha un ufficio di credito—DataCrédito. Ma molti inquilini stranieri e lavoratori informali non avranno un file. Quindi come fai a selezionare gli inquilini?
Il Fiador è lo strumento principale. Se un inquilino non può produrre un garante solvibile, non vale il rischio. Fine della storia.
Per gli inquilini stranieri, verifica il timbro di ingresso nel loro passaporto. Se sono con un visto turistico, sono autorizzati a rimanere solo 30 giorni (estendibile a 120 giorni con una tassa). Se sono stati qui più a lungo, stanno soggiornando oltre il termine. Questo è un segnale di allarme. Stanno già violando la legge sull'immigrazione. Perché dovrebbero rispettare un contratto di locazione?
Richiedi gli ultimi tre mesi di estratti conto bancari. Non stai cercando un punteggio di credito. Stai cercando liquidità. Possono pagare i primi due mesi di affitto più il deposito? Hanno un reddito costante o vivono di trasferimenti sporadici?
Richiedi un Certificado de No Antecedentes Penales (Certificato di Nessun Precedente Penale) dall'ufficio del Procuratore Generale. Costa RD$600 e convalida la buona condotta dell'inquilino. La maggior parte degli stranieri non ne avrà uno perché non sa che esiste. Va bene. La richiesta stessa è uno strumento di screening. Se rifiutano, allontanati.
Controlla se hanno una storia con il Banco Agrícola. Se sono stati parte di un contratto di locazione formale e conforme prima, ci sarà un record. In caso contrario, hanno affittato solo in modo informale, il che significa che non rispettano il sistema.
Richiedi una "Carta de Referencia" da un precedente locatore. Ma non accettare solo la lettera. Chiama il locatore. Verifica il numero di telefono. Fai domande specifiche: L'inquilino ha pagato in tempo? Ha mantenuto la proprietà? Ha causato reclami dai vicini? Quanto tempo è rimasto? Perché se ne è andato?
La regola "2+1" (due mesi di deposito più un mese di affitto anticipato) non è negoziabile. Questo filtra gli inquilini con bassa liquidità. Se non possono raccogliere tre mesi di affitto in anticipo, sono un rischio.
Per gli inquilini aziendali (aziende che affittano per dipendenti), richiedi una copia della registrazione RNC dell'azienda e la prova che sono aggiornati con le dichiarazioni fiscali. Se non sono registrati presso la DGII, stanno operando informalmente e non hai ricorso se smettono di pagare.
Manutenzione in un Clima che Vuole Distruggere la Tua Proprietà
Le proprietà costiere a Sosúa e Cabarete affrontano due nemici: l'aria salina e l'umidità. L'aria salina (salitre) corrode il metallo, accelera l'invecchiamento dell'elettronica e degrada la vernice. I livelli di umidità si aggirano tra il 78% e l'81% tutto l'anno, creando condizioni ideali per la muffa.
Budget $200-700 USD al mese per la manutenzione, escluse le spese HOA. Questo non è opzionale. Questo è il costo di possedere una proprietà nei tropici.
Le unità di condizionamento richiedono pulizia e manutenzione professionale ogni 3-4 mesi. Il costo è di $30-50 per unità. Se salti questo, l'unità fallirà. La sostituzione costa $800-1,500 a seconda delle dimensioni.
La vernice esterna dura 2-3 anni sulle proprietà costiere, rispetto ai 5-7 anni nell'entroterra. Ridipingere un condominio con due camere da letto costa $1,500-3,000. Se aspetti troppo a lungo, il legno sottostante marcirà e ti troverai di fronte a riparazioni strutturali.
Cabarete riceve una media di 1,025 mm (40 pollici) di pioggia annualmente, con novembre come mese più piovoso (288 mm). L'impermeabilizzazione del tetto deve essere ispezionata e sigillata ogni 2-3 anni. Il costo è di $500-1,000. Se salti questo, avrai perdite, che portano alla muffa, che porta a unità inabitabili.
La prevenzione della muffa richiede deumidificatori o una ventilazione adeguata. Un buon deumidificatore costa $200-400 e utilizza elettricità. L'elettricità sulla Costa Nord costa in media $0.124 per kWh, ma nelle comunità recintate con reti private, è spesso più alta. Budget $50-100/mese per l'elettricità solo per far funzionare deumidificatori e ventilatori.
Per le ville con piscine, la cura mensile della piscina (prodotti chimici più manodopera) costa in media $80-130 USD. Questo non è negoziabile. La crescita delle alghe nel caldo tropicale è rapida. Una piscina trascurata diventa una palude in due settimane.
L'assicurazione sulla proprietà (inclusa la copertura per uragani) costa $400-2,500 USD all'anno, a seconda del valore della proprietà e della vicinanza all'oceano. Questo non è opzionale. La Repubblica Dominicana è nella cintura degli uragani. La stagione 2024 ha visto più tempeste. Se non sei assicurato, stai scommettendo con tutto il tuo investimento.
Le spese HOA nelle comunità recintate vanno da $150 a $400+ USD al mese. Questo copre la sicurezza armata 24/7, che è il servizio principale per cui stai pagando. Le spese di sicurezza consumano tipicamente il 40-60% dell'intero budget HOA di una comunità recintata. Senza sicurezza, la tua proprietà è un bersaglio.
La Realtà dell'Occupazione che Uccide la Maggior Parte delle Proiezioni
L'occupazione media di Airbnb a Sosúa è scesa al 43% a partire dal 2025. Cabarete performa leggermente meglio al 53%. Questo non è un calo temporaneo. Questa è la realtà del mercato.
Le proprietà di alto livello (Top 10%) a Cabarete raggiungono un'occupazione del 77%+. Queste sono unità con valutazione Superhost, gestite professionalmente, ben mantenute, con internet veloce, alimentazione di riserva e posizioni privilegiate. L'occupazione mediana è del 32%. Questo è il centro della classifica.
Se le tue proiezioni finanziarie assumono un'occupazione del 70%, ti stai preparando al fallimento. La matematica non funziona al 43%. Un appartamento da $350,000 che genera $30,000/anno in affitto lordo al 100% di occupazione genera solo $12,900/anno al 43% di occupazione. Dopo le spese operative ($5,300-11,500), stai guadagnando $1,400-7,600/anno. Questo è un rendimento dello 0,4-2,2% su un investimento di $350,000. Faresti meglio con un'obbligazione del Tesoro degli Stati Uniti.
La soluzione è spingere l'occupazione più in alto (il che richiede gestione professionale, finiture premium e marketing aggressivo) o mirare a inquilini a lungo termine. I contratti a lungo termine eliminano il rischio di vacanza. Un contratto di un anno a $1,500/mese genera $18,000/anno garantiti. Questo è superiore ai $12,900 che otterresti dagli affitti a breve termine al 43% di occupazione.
Ma i contratti a lungo termine hanno i loro rischi. Sei bloccato per un anno. Non puoi regolare i prezzi in base alla domanda. E se l'inquilino smette di pagare, stai guardando a 6-12 mesi per sfrattare.
L'altro fattore che influenza l'occupazione è l'infrastruttura. Sosúa ha ufficialmente identificato "strade, drenaggio e inondazioni" come fallimenti critici. La strada principale da Sosúa a Cabarete è percorribile, ma le buche vicino all'ingresso della maggior parte delle comunità recintate sono una lamentela costante degli ospiti. La città stessa ha problemi di drenaggio che causano inondazioni durante le piogge intense. Questo influisce sulla soddisfazione degli ospiti e sulle prenotazioni ripetute.
Cabarete ha un'infrastruttura migliore, ma è anche più costosa. Le proprietà lì comandano tariffe notturne più alte, ma affrontano anche una concorrenza più dura. Il mercato del "turismo d'avventura" (kitesurf, windsurf) è stabile, ma è stagionale. La stagione di punta è da dicembre a marzo. Il resto dell'anno, l'occupazione scende.
La Realtà Comparativa: RD vs. Dubai, Portogallo e Turchia
La Repubblica Dominicana offre rendimenti da affitto più alti della maggior parte dei mercati di investimento "esotici". I dati del Q1 2025 mostrano rendimenti lordi del 7,12% nella RD, rispetto al 5-7% a Dubai e al 3-5% a Miami. Ma i rendimenti sono solo una parte della storia.
Il PIL della RD è cresciuto del 5,1% nel 2024, il secondo più alto in America Latina. Questa è un'economia stabile e in crescita. Il Peso Dominicano si è deprezzato di circa il 3-5% all'anno rispetto al USD—una scivolata gestibile rispetto al collasso della Lira Turca.
La RD offre la residenza con un investimento di $200,000 ai sensi della Legge 171-07. Questo è più economico del Visto d'Oro del Portogallo (ora €500,000+). Il processo di residenza richiede 4-6 mesi, non 12-18 mesi come in Europa.
Gli stranieri possono possedere terreni in piena proprietà a loro nome. Questo non è vero in Thailandia o nelle Filippine. Non ci sono restrizioni sulla proprietà straniera. La Costituzione garantisce questo diritto.
La Legge CONFOTUR offre un'esenzione di 15 anni sull'imposta IPI dell'1% per specifici nuovi sviluppi. Questo è un vantaggio non trovato nella maggior parte dei mercati statunitensi o dell'UE. Ma si applica solo alle proprietà di nuova approvazione in zone turistiche designate. Se stai acquistando rivendita, non lo ottieni.
Le proprietà di lusso fronte mare a Cabarete costano $2,200-3,000 per metro quadrato. A Miami, la stessa proprietà costerebbe $10,000+ per metro quadrato. Il punto di ingresso è più basso.
Ma la RD ha anche costi operativi più alti. L'elettricità è costosa ($0.124 per kWh). La manutenzione è costante. La sicurezza è obbligatoria. E il sistema legale è lento.
La RD non è il "Far West". È una giurisdizione dove la burocrazia è sovrana. Se rispetti il processo—se assumi l'avvocato giusto, redigi i contratti giusti e paghi le tasse giuste—puoi costruire un portafoglio di affitti redditizio. Se tagli gli angoli, passerai anni in tribunale.
La Lista di Controllo di Cui Hai Veramente Bisogno
Prima di acquistare:
Richiedi una "Certificación de Estado Jurídico" (Certificato di Stato) dal Registro dei Titoli, datato negli ultimi 30 giorni. Questo è l'unico valido prova di proprietà. Il titolo fisico in mano non è sufficiente.
Assumi un geometra privato per verificare che i punti GPS del Deslinde corrispondano ai muri fisici. Le discrepanze sono comuni. Circa il 15% delle transazioni di terreni non registrati affronta dispute sui confini.
Prima di affittare:
Registrati per un RNC con la DGII utilizzando il Modulo RC-01. Ci vogliono 5-10 giorni lavorativi.
Apri un conto bancario locale. Avrai bisogno del tuo passaporto, una lettera di referenze e una prova di reddito. L'approvazione richiede 2-4 settimane.
Assumi un avvocato specializzato in immobili per redigere il contratto di locazione. Non un avvocato di pratica generale. Qualcuno che conosce il Decreto 4807 e il Codice Civile.
Assicurati che il contratto di locazione includa: un Fiador Solidario con rinuncia al beneficio de excusión, una rinuncia al rinnovo tacito, una clausola di giurisdizione che specifichi il Giudice di Pace di Sosúa o Cabarete, una clausola di deposito Banco Agrícola e definizioni esplicite di responsabilità di manutenzione.
Notarizza il contratto di locazione. Costo: $50-150 USD.
Deposita il deposito cauzionale presso il Banco Agrícola. Questo è obbligatorio ai sensi della Legge 4314.
Crea un inventario documentato con foto firmato dall'inquilino. Le dispute su "usura e strappi" sono la causa numero 1 delle controversie sui depositi.
In corso:
Presenta dichiarazioni fiscali annuali alla DGII, anche se hai un conto fiscale di $0. La mancata presentazione è penalizzata.
