Ho chiuso oltre 2.000 transazioni immobiliari nei miei 40 anni di pratica del diritto immobiliare a Sosúa. Martedì scorso, una coppia di Toronto è entrata nel mio ufficio con un "Certificato di Titolo" che avevano acquistato senza vederlo per $180,000. Il documento sembrava ufficiale—sigillo in rilievo, timbri notarili, tutto il resto. Era anche completamente inutile. Il titolo era una "Constancia Anotada," un documento provvisorio del 1987 che rappresentava una quota frazionaria di un terreno indiviso di 200 ettari da qualche parte sulle colline sopra Cabarete. Non avevano idea di dove fosse effettivamente il loro terreno. La banca non lo avrebbe finanziato. Non potevano costruirci sopra. E l'"avvocato" che ha gestito la transazione? Un notaio senza esperienza immobiliare che li ha addebitati $800 per timbrare il loro errore.
Questo è il divario che sto scrivendo per colmare. Non il divario tra te e un acquisto immobiliare, ma il divario tra ciò che promettono le brochure patinate e ciò che accade realmente quando trasferisci denaro ai Caraibi. La Costa Nord della Repubblica Dominicana—specificamente Sosúa e Cabarete—offre vantaggi finanziari legittimi che Dubai, Portogallo e Cipro non possono eguagliare. Ma quei vantaggi non significano nulla se non comprendi l'architettura legale che li sostiene.
La RD ha accolto circa 11,2 milioni di visitatori nel 2024, un aumento del 9% rispetto all'anno precedente. Il PIL è cresciuto del 5,1% nello stesso anno, superando la maggior parte dell'America Latina. Gli investimenti diretti esteri hanno raggiunto i $4,39 miliardi nel 2023, con il settore immobiliare e il turismo che hanno assorbito la maggior parte. I numeri sono reali. L'opportunità è reale. Ciò che è anche reale è che il 40% delle proprietà più vecchie nelle aree rurali detiene ancora quelle stesse Constancias inutili che i miei clienti di Toronto hanno acquistato. La differenza tra un investimento sicuro e una lezione costosa è interamente nei documenti.
Punti Chiave
- Sicurezza Legale: La Legge 108-05 ha stabilito un sistema di titoli garantiti dallo stato, ma solo le proprietà con un Deslinde completato (rilievo dei confini GPS) si qualificano per questa protezione—e il 40% delle proprietà rurali ne è ancora privo.
- Vantaggio Fiscale: Le proprietà qualificate CONFOTUR eliminano la tassa di trasferimento del 3% e la tassa annuale sulla proprietà (IPI) dell'1% per 15 anni, risparmiando circa $41,300 su un acquisto da $450,000 in un decennio.
- Percorso di Residenza: Un investimento immobiliare di $200,000 ti qualifica per la residenza permanente immediata ai sensi della Legge 171-07, bypassando completamente la fase di residenza temporanea.
- Realtà del Trasferimento: I benefici fiscali CONFOTUR si applicano solo al primo acquirente—rivendere di solito ripristina la tassa di trasferimento del 3% a meno che non sia strutturato tramite un trasferimento di azioni societarie.
- Tempistiche di Chiusura: Le transazioni standard con titoli puliti si chiudono in 30-60 giorni, ma le proprietà prive di un Deslinde finalizzato possono prolungare il processo di 6-12 mesi.
Il Traduttore di "Legalese": Trasformare le Leggi in Profitto
La maggior parte degli scritti legali nella Repubblica Dominicana è progettata per confonderti. Le leggi sono scritte in spagnolo, le procedure amministrative sono bizantine e i siti web governativi non sono stati aggiornati dal 2019. Il mio lavoro negli ultimi quattro decenni è stato tradurre questo caos in qualcosa che puoi effettivamente usare per fare soldi.
La Legge CONFOTUR (Legge 158-01)
Il Nome Ufficiale: Legge per la Promozione dello Sviluppo Turistico (Ley de Fomento al Desarrollo Turístico).
La Traduzione del "Portafoglio": Questa è una vacanza fiscale di 15 anni. Se acquisti una proprietà qualificata—tipicamente un condominio o una villa in una zona turistica designata come Sosúa o Cabarete—paghi $0 in tasse di trasferimento alla chiusura (normalmente 3%) e $0 in tasse annuali sulla proprietà per il prossimo decennio e mezzo.
La legge è stata emanata nel 2001 per stimolare lo sviluppo turistico in aree di "alto potenziale, basso sviluppo". La Costa Nord era un obiettivo primario. Il governo voleva che il capitale straniero fluisse a Puerto Plata, che era stata oscurata da Punta Cana per anni. Così hanno creato un incentivo finanziario che funziona davvero.
Ecco la ripartizione su un acquisto di un condominio da $450,000:
Senza CONFOTUR, paghi $13,500 in tasse di trasferimento alla chiusura. Poi, ogni anno, paghi l'1% sul valore che supera la soglia di esenzione. Per il 2025, quella soglia è RD$10,190,833 (circa $172,000 USD). Il tuo valore tassabile è $450,000 - $172,000 = $278,000. La tassa annuale IPI è $2,780. Su 10 anni, stai guardando a $13,500 + $27,800 = $41,300 in tasse.
Con CONFOTUR, paghi $0.
Quel risparmio di $41,300 rappresenta un aumento del 9,1% del tuo rendimento su un investimento di $450,000 prima ancora di considerare il reddito da affitto o l'apprezzamento. E le proprietà della Costa Nord in comunità recintate sono aumentate del 5-8% annualmente negli ultimi tre anni secondo l'analisi del mercato locale. La matematica è semplice.
Ma—ed è qui che la maggior parte degli acquirenti inciampa—l'esenzione si applica al primo acquirente. Se acquisti una proprietà CONFOTUR di rivendita da qualcuno che la possedeva già, non erediti automaticamente gli anni rimanenti di esenzione fiscale. La DGII (Dirección General de Impuestos Internos, l'autorità fiscale) richiede che tu faccia una nuova domanda, e l'approvazione non è garantita. Il certificato CONFOTUR originale del costruttore non si trasferisce con il titolo a meno che tu non stia acquistando la società che possiede la proprietà, non la proprietà stessa.
Ho visto acquirenti pagare il prezzo pieno per un "condominio CONFOTUR" solo per scoprire che sono responsabili per la tassa di trasferimento standard del 3% perché il venditore era il secondo proprietario. Questa è una sorpresa da $13,500 su un acquisto da $450,000. L'agente del venditore o non lo sapeva o non gli importava. Questo è il motivo per cui hai bisogno di un avvocato specializzato in immobiliare, non l'amico di tuo cugino che si occupa di divorzi.
Legge 108-05 (Ley de Registro Inmobiliario)
Il Nome Ufficiale: Legge sulla Registrazione Immobiliare.
La Traduzione del "Portafoglio": Questa è la legge che garantisce che il tuo titolo sia effettivamente tuo. Ha sostituito il vecchio sistema ministeriale insicuro con un registro moderno basato su GPS dove lo Stato stesso sostiene la legittimità del tuo Certificato di Titolo.
Prima del 2007, quando questa legge è stata emanata, la proprietà immobiliare nella RD era un caos. I titoli venivano emessi da diversi uffici governativi con una minima coordinazione. I confini erano descritti usando "metes and bounds"—descrizioni vaghe come "dalla grande roccia all'albero di mango". Più persone potevano avere rivendicazioni sovrapposte sullo stesso terreno. La frode era dilagante.
La Legge 108-05 ha introdotto il sistema Torrens, che è utilizzato in Australia, in alcune parti del Canada e in alcuni stati degli Stati Uniti. In base a questo sistema, il Certificato di Titolo è la prova definitiva di proprietà. Se è registrato, è reale. Se esiste un'ipoteca o un pegno, è elencato sul titolo. Se non è elencato, non esiste. Lo Stato lo garantisce.
Ma ecco il dettaglio critico: la garanzia si applica solo alle proprietà che hanno completato il processo di Deslinde. Un Deslinde è una demarcazione dei confini rilevata tramite GPS depositata presso la Direzione Nazionale dei Rilievi Cadastrali e approvata dai tribunali della Giurisdizione Immobiliare. Trasforma la tua descrizione vaga del terreno in una parcella georeferenziata con una designazione catastale unica.
Dal 2009, nessuna proprietà può essere legalmente venduta o ipotecata senza un Deslinde. La legge lo impone. Ma l'applicazione è stata lenta, specialmente nelle aree rurali. Ecco perché il 40% delle proprietà più vecchie in luoghi come le colline dietro Sosúa detiene ancora "Constancias Anotadas"—documenti provvisori che rappresentano una quota frazionaria di un terreno più grande e indiviso.
Una Constancia non è inutile, ma non è bancabile. Le banche dominicane non finanzieranno una proprietà senza un Titolo Definitivo e un Deslinde completato. Se acquisti una proprietà con una Constancia, la stai acquistando in contanti e stai accettando il rischio che il processo di Deslinde possa richiedere 6-12 mesi e costare $5,000-$10,000 in spese di rilevamento e legali.
La coppia di Toronto che ho menzionato prima? Ora stanno pagando un geometra $4,500 per mappare il loro terreno, e stiamo presentando una domanda di Deslinde giudiziario che richiederà almeno otto mesi per essere elaborata. Avrebbero potuto evitare questo spendendo $600 in anticipo per una verifica adeguata del titolo.
La digitalizzazione del Registro dei Titoli ha ridotto la frode di oltre l'80% nell'ultimo decennio, secondo il Ramo Giudiziario Dominicano. Ma "ridotto" non significa "eliminato". Vedo ancora documenti falsificati, pegni non dichiarati e proprietà vendute da persone che non le possiedono realmente. Il registro è pubblico—puoi verificare lo stato legale di qualsiasi proprietà online nella maggior parte delle giurisdizioni, inclusa Puerto Plata—ma devi sapere cosa stai cercando.
Questo è il motivo per cui la prima domanda che faccio a qualsiasi acquirente straniero è: "Hai verificato lo stato del Deslinde?" Se la risposta è no, non andiamo avanti finché non è fatto.
Studio di Caso: L'Anatomia Finanziaria di un Investimento da $450,000
Lasciami guidarti attraverso i numeri reali di un tipico acquisto sulla Costa Nord. Questo non è ipotetico. Questa è la matematica che faccio con i clienti ogni settimana.
Stai acquistando un condominio con vista sull'oceano con 2 camere da letto in una comunità recintata a Cabarete. Prezzo di acquisto: $450,000 USD. La proprietà è qualificata CONFOTUR, costruita da un costruttore affermato, e il titolo è pulito con un Deslinde completato.
L'Acquisto Standard (Senza CONFOTUR)
Tassa di Trasferimento: 3% del prezzo di acquisto = $13,500 USD (pagato una volta alla chiusura).
Tassa Annuale sulla Proprietà (IPI): La soglia di esenzione per il 2025 è $172,000. Paghi l'1% sul valore che supera questa soglia.
- Valore tassabile: $450,000 - $172,000 = $278,000
- IPI annuale: $2,780 USD
Totale su 10 Anni: $13,500 (trasferimento) + $27,800 (IPI su 10 anni) = $41,300 USD.
L'Acquisto CONFOTUR
Tassa di Trasferimento: $0 (esente ai sensi della Legge 158-01).
Tassa Annuale sulla Proprietà (IPI): $0 per 15 anni (esente ai sensi di CONFOTUR).
Totale su 10 Anni: $0 USD.
Risparmio Netto: $41,300.
Questo rappresenta un aumento del 9,1% del tuo ROI prima di raccogliere un singolo dollaro in affitto. E la domanda di affitti a Cabarete è aumentata del 18% nel 2024, guidata da lavoratori a distanza e nomadi digitali. I rendimenti netti da affitto a Sosúa e Cabarete variano dal 6 al 9%, secondo l'analisi del mercato locale. Se stai generando $2,500/mese in reddito da affitto (conservativo per un 2 camere ben gestito), sono $30,000 annualmente. Sottrai $8,000 per le spese HOA, la gestione della proprietà (10% del lordo), e la manutenzione, e stai guadagnando $22,000/anno—un rendimento del 4,9% sul tuo investimento di $450,000.
Aggiungi i $41,300 di risparmio fiscale su 10 anni, e il tuo rendimento effettivo salta al 5,8%. Considera un apprezzamento annuo del 5-8% (l'estremo inferiore della media della Costa Nord per le proprietà recintate), e stai guardando a un rendimento totale annuo del 10-13%.
Ma solo se lo strutturi correttamente.
I Costi Nascosti
Spese Legali: La tariffa standard è dell'1-1,5% del prezzo di acquisto. Su $450,000, sono $4,500-$6,750. Se il tuo avvocato addebita più dell'1,5% senza contenziosi complessi coinvolti, stai pagando troppo.
Spese Notarili: Circa $1,000 per la notarizzazione e le spese di timbratura. Questo è separato dalle spese legali.
Verifica del Geometra: Se vuoi che un geometra indipendente verifichi i confini (cosa che consiglio), metti in conto $400-$600. Questo richiede 3-5 giorni.
Spese di Escrow: Se utilizzi un servizio di escrow con sede negli Stati Uniti (che consiglio anche), aspettati l'1% del prezzo di acquisto. Su $450,000, sono $4,500. Meno del 20% delle transazioni locali utilizza l'escrow, ma è l'unico modo per garantire che i tuoi fondi non vengano rilasciati finché il titolo non è chiaro.
Costi Totali di Chiusura: $10,400-$12,850 (2,3-2,9% del prezzo di acquisto).
Confronta questo con la Spagna, dove la tassa di trasferimento da sola è del 6-10%. O la Florida, dove la tassa annuale sulla proprietà è dell'1-2% del valore totale della proprietà (non solo del surplus sopra una soglia di esenzione). La Repubblica Dominicana è strutturalmente più economica per la proprietà immobiliare. Ma paghi per quel risparmio in complessità burocratica.
La DGII ha il diritto di valutare la tua proprietà in modo indipendente. Se valutano il valore più alto del prezzo del tuo contratto, paghi le tasse sul loro valore valutato, non sul prezzo del tuo contratto. Questo è codificato nella Normativa DGII 06-18. Ho visto valutazioni arrivare al 15-20% in più del prezzo del contratto, specialmente sulle proprietà fronte mare. Puoi fare appello, ma il processo di appello richiede mesi. Metti in conto il numero più alto.
Il Processo di Applicazione: Dal "Brochure" Ufficiale alla Realtà
I siti web governativi lo fanno sembrare semplice. "Registra la tua proprietà in 30 giorni!" "Residenza accelerata in 45 giorni lavorativi!" Lo faccio da 40 anni. Non ci vogliono mai 30 giorni. Non ci vogliono mai 45 giorni. Ecco cosa succede realmente.
Fase 1: Due Diligence Iniziale della Proprietà (7-14 Giorni)
Teoria: Trovi un annuncio online, verifichi che sia legittimo e fai un'offerta.
Realtà: Prima di fare un'offerta, hai bisogno che un avvocato estragga un rapporto certificato dal Registro dei Titoli. Questo è chiamato un Estado Jurídico—un rapporto sullo stato legale. Elenca ogni pegno, ipoteca, gravame o rivendicazione legale contro la proprietà. Conferma anche se il venditore è il reale proprietario registrato.
Questo rapporto richiede 10-15 giorni lavorativi per essere ottenuto dal Registro. Se la proprietà è a Puerto Plata (che copre Sosúa e Cabarete), il Registro è modernizzato e relativamente efficiente. Se la proprietà è in un'area rurale con un ufficio del Registro più vecchio, aggiungi un'altra settimana.
Cosa stai cercando:
- Titolo Definitivo: Il Certificato di Titolo dovrebbe dire "Certificado de Título" con un numero catastale unico. Se dice "Constancia Anotada," fermati. Stai acquistando una quota provvisoria di un terreno indiviso.
- Stato del Deslinde: Il titolo dovrebbe fare riferimento a un Deslinde completato con coordinate GPS. Se non lo fa, la proprietà non è legalmente vendibile ai sensi della Legge 108-05.
- Pegni e Ipotecazioni: Qualsiasi debito in sospeso garantito dalla proprietà sarà elencato. Il venditore è responsabile di liberare questi prima della chiusura, ma devi verificare che siano effettivamente liberati.
- Conformità Fiscale: La proprietà deve essere in regola con i pagamenti IPI. Le tasse sulla proprietà non pagate accumulano interessi all'1,10% al mese (composti). Ho visto proprietà con $20,000 in tasse arretrate non pagate da un decennio di negligenza.
Se il titolo è pulito, passi alla Fase 2. Se non lo è, te ne vai o negozi una riduzione del prezzo per coprire il costo di liberare i problemi.
Fase 2: Il Contratto di Acquisto & Deposito (1 Settimana)
Teoria: Firmi un contratto e trasferisci il deposito.
Realtà: Il Contrato de Promesa de Venta (Promessa di Vendita) è un accordo legalmente vincolante nella Repubblica Dominicana. Se non rispetti, perdi il tuo deposito (tipicamente il 10% del prezzo di acquisto). Se il venditore non rispetta, deve pagarti il doppio del deposito. Questo è codificato nel Codice Civile.
Il contratto dovrebbe includere:
- Clausole di Contingenza: Una clausola che ti permette di annullare e recuperare il tuo deposito completo se la verifica del titolo rivela problemi. Senza questo, sei bloccato anche se la proprietà è legalmente difettosa.
- Termini di Escrow: Specifica che il deposito sarà tenuto in un conto di escrow di terze parti (non nel conto personale del venditore) fino al trasferimento del titolo.
- Tempistiche di Chiusura: Realisticamente, 30-60 giorni per un titolo pulito. Se la proprietà necessita di un Deslinde, 6-12 mesi.
- Certificazione CONFOTUR: Se la proprietà è pubblicizzata come qualificata CONFOTUR, il contratto dovrebbe specificare che il venditore fornirà un certificato CONFOTUR valido dal Ministero del Turismo. Se non possono, l'esenzione non esiste.
Il deposito viene solitamente trasferito a un conto di escrow. Se il venditore insiste per ricevere il deposito direttamente, è un segnale di allarme. Allontanati.
Fase 3: Trasferimento del Titolo & Registrazione (30-60 Giorni)
Teoria: Paghi il saldo, firmi l'atto e ricevi il tuo titolo.
Realtà: L'Atto di Vendita (Acto de Venta) deve essere notarizzato e depositato presso la DGII per la valutazione fiscale. La DGII valuta la proprietà per determinare la tassa di trasferimento (o confermare l'esenzione CONFOTUR). Questo richiede 3-10 giorni.
Una volta completata la valutazione fiscale, paghi la tassa di trasferimento (se applicabile) e qualsiasi altra tassa. Il notaio quindi deposita l'atto presso il Registro dei Titoli per la registrazione. Il Registro elabora il trasferimento e emette un nuovo Certificato di Titolo a tuo nome.
Questo passaggio richiede tipicamente 20-45 giorni a Puerto Plata. Ma ricevere il Certificato di Titolo fisico nelle tue mani può richiedere 2-4 mesi a causa dell'arretrato burocratico. Il Registro ti darà una ricevuta timbrata che conferma che il trasferimento è registrato, che è sufficiente per scopi legali, ma la maggior parte degli acquirenti vuole il certificato effettivo.
Alcuni uffici del Registro offrono un'elaborazione "VIP" accelerata per una tassa aggiuntiva. A Puerto Plata, questo può ridurre il tempo di emissione del titolo a meno di 10 giorni. La tassa è solitamente $500-$1,000. Vale la pena se hai fretta.
La Trappola della Procura
Se non puoi essere fisicamente presente per la chiusura, dovrai concedere una Procura (Poder) a qualcuno nella RD (di solito il tuo avvocato) per firmare a tuo nome. Questo documento deve essere notarizzato nel tuo paese d'origine e Apostillato per essere valido nella RD ai sensi della Convenzione dell'Aia.
Il processo di Apostille negli Stati Uniti attualmente richiede 4-8 settimane per posta tramite il Dipartimento di Stato. La tassa è $20 per documento. Se stai chiudendo in 30 giorni, devi iniziare questo processo immediatamente. Se la tua Procura non è Apostillata, il notaio la rifiuterà al tavolo della chiusura, e la tua transazione muore.
Ho avuto clienti che hanno perso chiusure perché non hanno capito questo. Il venditore si tiene il deposito. Non lasciare che questo accada a te.
Oltre l'Asset: Residenza & Mobilità Globale
Il settore immobiliare nella Repubblica Dominicana non riguarda solo il reddito da affitto. Riguarda l'opzionalità. Un acquisto di proprietà da $200,000 ti qualifica per la residenza permanente immediata ai sensi della Legge 171-07. Questo è il programma "Residenza per Investimento", ed è uno dei percorsi più veloci per una seconda residenza nell'emisfero occidentale.
Il Percorso Veloce
Soglia di Investimento: Minimo $200,000 USD in immobili, registrati presso ProDominicana (l'agenzia di promozione degli investimenti).
Tempistica: 6-8 mesi dall'applicazione alla residenza permanente. Questo bypassa completamente la fase di residenza temporanea, che normalmente richiede rinnovi annuali per 2-3 anni prima di qualificarti per lo status permanente.
Inclusione Familiare: L'investimento copre te, il tuo coniuge e i figli a carico. Ogni membro della famiglia aggiuntivo richiede una piccola tassa di elaborazione ($500-$1,000), ma nessun investimento aggiuntivo.
Esenzioni Fiscali: I nuovi residenti in base a questo programma sono esenti dalle tasse di importazione su arredamenti domestici ed effetti personali. Sei anche esente dalle tasse sul reddito estero per i primi tre anni, e spesso indefinitamente a causa del sistema fiscale "territoriale" della RD—paghi tasse dominicane solo sul reddito guadagnato all'interno della RD.
Percorso di Cittadinanza: Dopo due anni di residenza permanente, sei idoneo a richiedere la naturalizzazione (cittadinanza). Tempistica totale dall'investimento alla cittadinanza: circa tre anni. Confronta questo con il Golden Visa del Portogallo (cinque anni per la cittadinanza) o il Qualified Investor Visa di Panama (cinque anni per la cittadinanza, con un investimento minimo che sale a $500,000 nell'ottobre 2026).
L'Alternativa Pensionado
Se sei in pensione e non vuoi investire $200,000, il Visto Pensionado è un'opzione più economica. Hai bisogno di un reddito mensile garantito a vita di $1,500 USD (più $250 per dipendente). Questo può essere una pensione, la Sicurezza Sociale o pagamenti di rendita. Il processo di applicazione è simile alla residenza per investimento, ma la tempistica è leggermente più lunga (8-12 mesi) perché stai attraversando prima la fase di residenza temporanea.
I pensionati di età pari o superiore a 65 anni sono anche esenti al 100% dalla tassa annuale sulla proprietà (IPI) se la proprietà è la loro unica residenza. Questo è codificato nella Legge 18-88, Articolo 2. Se stai acquistando una casa per la pensione a Sosúa e hai più di 65 anni, non paghi tasse sulla proprietà. Mai.
Il Passaporto
Il passaporto dominicano consente l'accesso senza visto o con visto all'arrivo a oltre 70 paesi, inclusi Israele e la maggior parte dell'America Latina e dei Caraibi. Tuttavia, non include l'accesso senza visto al Giappone o alla Corea del Sud—entrambi richiedono visti per i titolari di passaporto dominicano. Il passaporto è utile per la diversificazione bancaria e come Piano B se il tuo paese d'origine diventa politicamente instabile, ma non è un documento di viaggio di primo livello per l'Asia o la maggior parte dell'Europa.
La RD riconosce pienamente la doppia cittadinanza. Non devi rinunciare al tuo passaporto statunitense, canadese o europeo per diventare cittadino dominicano.
Ma ecco il problema: per mantenere la residenza permanente, tecnicamente devi entrare nella RD una volta all'anno. L'applicazione è incoerente—ho clienti che non visitano da tre anni e la loro residenza è ancora attiva—ma la regola esiste. Se stai richiedendo la cittadinanza, la presenza fisica conta di più. Le autorità dell'immigrazione esamineranno i tuoi record di entrata/uscita. Se hai trascorso meno di sei mesi nel paese negli ultimi due anni, la tua domanda di naturalizzazione sarà probabilmente respinta.
I Rischi del "Piccolo Stampa": Cosa Può Sgretolare il Tuo Investimento
Non addolcisco questa parte. Il settore immobiliare nella Repubblica Dominicana non è un investimento passivo. Se lo tratti come l'acquisto di un condominio a Miami—firma i documenti, raccogli l'affitto, ignoralo—perderai denaro. Ecco le trappole specifiche.
La Non Trasferibilità di CONFOTUR
L'ho menzionato, ma vale la pena ripeterlo perché è l'errore singolo più comune che vedo. I benefici CONFOTUR si applicano al primo acquirente. Se acquisti una proprietà di rivendita da qualcuno che la possedeva già, non erediti automaticamente gli anni rimanenti di esenzione fiscale.
L'unico modo per preservare i benefici CONFOTUR su una rivendita è strutturare l'acquisto come un trasferimento di azioni societarie. Se l'acquirente originale ha acquistato la proprietà tramite una società dominicana (SRL), e acquisti le azioni di quella società (non la proprietà stessa), i benefici CONFOTUR rimangono con la società. Questo è un cavillo legale, e funziona, ma richiede una strutturazione attenta.
Se stai acquistando una proprietà di rivendita CONFOTUR come individuo, supponi che pagherai la tassa di trasferimento del 3% e l'IPI annuale. Pianifica di conseguenza.
Pegni Nascosti & Gravami
Il Registro dei Titoli è pubblico, ma non è infallibile. Ho visto casi in cui un pegno è stato depositato ma non correttamente indicizzato, quindi non è apparso nella ricerca iniziale del titolo. O dove un'ipoteca è stata pagata ma mai formalmente rilasciata dal titolo.
Questo è il motivo per cui hai bisogno di un avvocato per estrarre l'Estado Jurídico e verificarlo rispetto ai documenti fisici del titolo. Non fare affidamento sull'avvocato del venditore. Non fare affidamento sull'agente immobiliare. Assumi il tuo consulente.
Se esiste un pegno e non è liberato prima della chiusura, erediti il debito. La proprietà può essere pignorata per soddisfare il pegno, e perdi il tuo investimento.
L'Errore dell'Avvocato "Generalista"
Il sistema legale dominicano è altamente specializzato. Un avvocato di famiglia non è qualificato per gestire una transazione immobiliare. Un avvocato penalista non è qualificato per gestire una transazione immobiliare. Hai bisogno di un avvocato specializzato in immobiliare, idealmente qualcuno con esperienza nel mercato della Costa Nord.
Non esiste un'assicurazione obbligatoria per negligenza per gli avvocati nella RD, secondo il Colegio de Abogados (Ordine degli Avvocati). Se il tuo avvocato commette un errore, il tuo unico ricorso è una causa legale, che richiederà anni e costerà più di quanto hai perso. Verificare il tuo consulente è la tua unica protezione.
Chiedi referenze. Chiedi quante transazioni hanno chiuso nell'ultimo anno. Chiedi se hanno un contatto diretto al Registro dei Titoli (io ce l'ho—è come posso verificare i titoli in 10 giorni invece di 30). Se non possono rispondere a queste domande, trova qualcun altro.
Legge di Successione (Eredità Forzata)
La Repubblica Dominicana ha leggi di "ereditarietà forzata". Se muori possedendo una proprietà a tuo nome, una parte di quella proprietà va automaticamente ai tuoi figli o coniuge, indipendentemente da ciò che dice il tuo testamento. Questo è codificato nel Codice Civile.
Se vuoi evitare questo, devi possedere la proprietà tramite una società dominicana (SRL o EIRL). La società è un'entità legale separata. Il tuo testamento controlla chi eredita le azioni della società, non la proprietà stessa.
Costituire una società costa $1,000-$1,500 e richiede circa due settimane. Ne vale la pena per scopi di pianificazione patrimoniale, specialmente se hai una famiglia mista o una situazione ereditaria complessa.
Diritti degli Occupanti Abusivi
Se lasci una proprietà abbandonata per più di un anno, aumenti il rischio di occupanti abusivi. La legge dominicana non favorisce gli occupanti abusivi come una volta—la Legge 108-05 ha rafforzato il diritto del proprietario di sfrattare gli occupanti illegali—ma lo sfratto è ancora un processo lento e costoso.
Assumi un gestore di proprietà. Anche se non stai affittando la proprietà, paga qualcuno $100-$200/mese per controllarla settimanalmente, pagare le utenze e mantenerla. Questo è più economico di una causa di sfratto.
Tasse sulla Proprietà Non Pagate
Le tasse IPI non pagate accumulano interessi all'1,10% al mese, composti. Una bolletta fiscale annuale di $2,000 diventa $2,264 dopo un anno di mancato pagamento, $2,546 dopo due anni, e $2,849 dopo tre anni. La DGII pone un "pegno silenzioso" sulla proprietà per tasse non pagate. Non puoi vendere o rifinanziare finché il pegno non è liberato.
Anche se la tua esenzione CONFOTUR significa che devi $0 in tasse, devi comunque presentare una dichiarazione informativa annuale alla DGII. Se non la presenti, la DGII presume che tu debba tasse e inizia ad accumulare penali. Ho visto clienti essere colpiti con $5,000 in penali per non aver presentato una dichiarazione a $0.
Presenta la dichiarazione. Ci vogliono 15 minuti online.
Inadempienza delle Spese Condominiali
Le associazioni condominiali nella RD possono porre un pegno sulla tua unità per spese HOA non pagate. Se le spese rimangono non pagate, l'associazione può pignorare l'unità in meno di un anno, secondo la Legge 5038 (la Legge sui Condomini).
Le spese HOA a Sosúa e Cabarete variano tipicamente da $150-$400/mese, a seconda dei servizi. Pianifica per questo. Se stai affittando la proprietà, assicurati che il tuo gestore di proprietà stia pagando le spese HOA con il reddito da affitto. Se non la stai affittando, imposta un bonifico automatico dal tuo conto bancario statunitense.
Contesto Globale: Costa Nord della RD vs. Il Mondo
Ho avuto clienti che mi hanno chiesto perché dovrebbero investire nella Repubblica Dominicana invece che in Portogallo, Panama o Cipro. Ecco il confronto onesto.
| Caratteristica | Repubblica Dominicana (Costa Nord) | Portogallo (Lisbona) | Panama (Città di Panama) | Cipro |
|---|---|---|---|---|
| Investimento Minimo per Residenza | $200,000 USD | €500,000 (Opzione Fondo) | $300,000 USD (in aumento a $500,000 Ott 2026) | €300,000 |
| Tassa di Trasferimento | 3% (0% con CONFOTUR) | 6,5% (IMT) | 2% | 3-8% |
| Tassa Annuale sulla Proprietà | 1% sul valore sopra $172k (0% con CONFOTUR per 15 anni) | 0,3-0,8% (IMI) | Varia per distretto (basso |
