Di Lic. Guido Luis Perdomo Montalvo, Avvocato Fondatore, Guido Perdomo Law Firm | Sosúa, Repubblica Dominicana | 40 Anni di Pratica
Martedì scorso, una coppia di Montreal si è seduta nel mio ufficio con un foglio di calcolo. Avevano passato sei mesi a guardare il Portogallo, poi Cipro, poi di nuovo il Portogallo dopo che le regole del Visto d'Oro erano cambiate. Erano esausti. Il marito continuava a indicare una colonna etichettata "Netto Dopo Tutti i Costi" e i numeri continuavano a diminuire. Tasse di trasferimento qui, tasse patrimoniali annuali là, perdite di conversione di valuta ovunque.
Ho fatto scivolare un altro foglio di calcolo sulla scrivania. Stesso prezzo d'acquisto—$300,000. Ma questo mostrava zero tasse di trasferimento sotto CONFOTUR. Zero tasse sulla proprietà per quindici anni. Reddito da locazione in dollari USA, non in euro soggetti a svalutazione. La moglie ha alzato lo sguardo e ha detto: "Non può essere vero."
Era vero. E questo è il problema con la Repubblica Dominicana—le politiche sono così favorevoli agli investitori che le persone assumono che ci debba essere un inganno.
Non c'è. Almeno non l'inganno che si aspettano.
Punti Chiave
- Scudo Fiscale CONFOTUR: La Legge 158-01 elimina il 3% di tassa di trasferimento e l'1% di tassa annuale sulla proprietà (IPI) per un massimo di 15 anni su progetti turistici approvati—la durata esatta dipende dalla specifica risoluzione emessa dal Consiglio per lo Sviluppo del Turismo per ciascun progetto. Questo tipicamente risparmia $54,000 su una proprietà da $300,000 nel corso del termine completo di quindici anni.
- Sicurezza del Titolo tramite Deslinde: La Legge 108-05 ha modernizzato il registro fondiario con la demarcazione basata su GPS, rendendo i diritti di proprietà dominicani più sicuri di molte giurisdizioni caraibiche che utilizzano ancora sistemi dell'era coloniale.
- Standard di Transazione in USD: Il mercato immobiliare a Sosúa e Cabarete commercia in dollari USA, eliminando il rischio di valuta che affligge i mercati in Turchia (37% di svalutazione della Lira nel 2023) o altre economie emergenti.
- Accessibilità alla Residenza: La soglia di investimento per la residenza accelerata è di $200,000—meno della metà dei $545,000 richiesti a Dubai, e il Portogallo non offre più la residenza basata su investimenti immobiliari a partire da ottobre 2023.
- Rendimenti Effettivi da Locazione: I condomini fronte mare a Cabarete generano rendimenti lordi dell'8-12% grazie alla nicchia del turismo sportivo acquatico, ma i rendimenti netti dopo le spese di gestione (20-25%) e i costi elevati dell'elettricità ($0.28-$0.35 per kWh) si stabiliscono tipicamente al 5-7%.
Perché la Repubblica Dominicana è il "Gigante Silenzioso" di cui Nessuno Parla
La Repubblica Dominicana è la settima economia più grande dell'America Latina. L'FMI prevede una crescita del 5.0% per il 2024, più del doppio della media regionale. Gli Investimenti Diretti Esteri hanno raggiunto i $4.39 miliardi nel 2023, in aumento del 9.2% anno su anno, con il turismo e il settore immobiliare che rappresentano la maggior parte.
Questi non sono numeri piccoli. Ma non li vedi nelle riviste lucide di migrazione degli investimenti. Vedi il Portogallo (che ha appena eliminato il suo Visto d'Oro immobiliare). Vedi Dubai (dove il punto di ingresso è oltre mezzo milione di dollari). Vedi St. Kitts, che ha aumentato il minimo della donazione per la cittadinanza a $250,000—per un passaporto, non nemmeno un bene tangibile.
La RD ha superato i 10 milioni di visitatori nel 2023. La Costa Nord, in particolare la provincia di Puerto Plata, ha visto una rinascita guidata dal porto crocieristico di Taino Bay che porta 700,000 passeggeri all'anno. Ciò si traduce in una domanda di affitto a Sosúa e Cabarete che non è più solo stagionale.
Ecco cosa conta per gli investitori: gli Stati Uniti rappresentano oltre il 50% del commercio totale della RD. Quel profondo legame economico crea stabilità politica e continuità aziendale che altre nazioni caraibiche semplicemente non hanno. Quando sei a 3.5 ore da New York e nello stesso fuso orario per metà dell'anno, non sei davvero "offshore". Sei accessibile.
Il Peso Dominicano è rimasto relativamente stabile nel 2023, subendo una svalutazione gestita di circa il 3% rispetto al USD—notevolmente favorevole rispetto ad altre valute regionali. Le transazioni immobiliari avvengono quasi esclusivamente in dollari. Non stai combattendo la fluttuazione della valuta. Non ti stai chiedendo se il tuo reddito da locazione varrà il 30% in meno l'anno prossimo come hanno scoperto duramente gli investitori in Turchia.
L'Aeroporto Internazionale Gregorio Luperón a Puerto Plata è a 10-15 minuti da Sosúa, 20 minuti da Cabarete. Voli diretti da Miami, New York, Toronto, Montreal. La Banca Centrale ha riportato l'inflazione al range obiettivo del 4.0% ± 1% entro la metà del 2024, stabilizzando i costi di costruzione che erano aumentati a livello globale post-pandemia.
Questo non è un mercato di frontiera. È un mercato che funziona.
Le Prove: Cosa Succede Realmente Quando Acquisti Qui
Lasciami mostrarti cosa intendo con numeri reali.
La Matematica di CONFOTUR
Un condominio fronte mare da $300,000 a Cabarete. Transazione standard senza CONFOTUR: paghi il 3% di tassa di trasferimento in anticipo. Sono $9,000 andati immediatamente. Poi paghi l'1% di IPI annualmente—$3,000 all'anno. In quindici anni, stai guardando a $54,000 in tasse.
Con la certificazione CONFOTUR su quella stessa proprietà: $0 in anticipo, $0 annualmente per un massimo di quindici anni. La legge è la Legge 158-01, e non è una scappatoia. È una politica esplicita per stimolare gli investimenti turistici. Il Consiglio per la Promozione del Turismo approva progetti specifici, e la durata esatta—tipicamente quindici anni per i grandi sviluppi—è determinata dalla specifica risoluzione emessa per ciascun progetto. Verifichi il numero di risoluzione attiva prima di versare un acconto.
Ma ecco cosa non ti dicono i depliant: non ogni sviluppo "stile resort" ha CONFOTUR. Alcuni sviluppatori commercializzano proprietà come se lo avessero. Verifichiamo la certificazione presso il Ministero del Turismo prima che qualsiasi cliente firmi una Promessa di Vendita. Ho fermato tre affari solo nell'ultimo anno perché lo stato di CONFOTUR era scaduto o non è mai esistito.
L'esenzione dal reddito da locazione è un altro pezzo. Sotto CONFOTUR, il reddito da locazione può essere esente dall'imposta sul reddito dominicana per 10-15 anni a seconda della risoluzione specifica del progetto. Questo conta quando stai gestendo rendimenti lordi dell'8-10%. Conta molto.
La Realtà dei Rendimenti a Cabarete
I rendimenti da locazione a breve termine a Cabarete sono in media dell'8-12% lordo per i condomini fronte mare. L'occupazione in alta stagione (da dicembre ad aprile) raggiunge l'85-95% grazie ai "Snowbirds" dal Canada e al pubblico degli sport acquatici. Cabarete ospita eventi di kiteboarding e windsurfing della Coppa del Mondo. La Tariffa Media Giornaliera è di circa $219 USD.
Questa è la versione di marketing. Ecco la versione operativa:
Le spese di gestione immobiliare ammontano al 20-25% del reddito lordo da locazione. I costi dell'elettricità sono brutali—$0.28 a $0.35 per kWh. Se non installi pannelli solari o unità AC ad alta efficienza, il tuo ROI netto viene divorato durante i mesi estivi quando i turisti tengono l'aria condizionata accesa senza sosta. Le spese HOA nelle comunità gestite variano da $150 a $400 mensili a seconda dei servizi.
Dopo tutti i costi, i rendimenti netti si stabiliscono tipicamente al 5-7%. Ancora più alti del 3-4% che vedresti nei mercati europei saturi, ma non la fantasia a doppia cifra che alcuni broker vendono.
Le proprietà con titoli Deslinde completamente eseguiti vendono per il 15-20% in più per metro quadrato rispetto a quelle con solo una Constancia Anotada. Quel premio riflette la sicurezza legale. Gli acquirenti sanno cosa stanno ottenendo.
Il Fattore Nomade Digitale
Cabarete si classifica costantemente tra i primi 5 Hub per Nomadi Digitali nei Caraibi. Ciò crea domanda per unità con fibra ottica ad alta velocità—Claro e Altice offrono fino a 300 Mbps per circa $40 mensili. Starlink è ufficialmente disponibile (hardware $350, servizio ~$50 mensili). Gli affitti a lungo termine per sei mesi o più stanno generando rendimenti stabili del 5-7% con meno costi di turnover rispetto agli affitti per vacanze a breve termine.
Uno dei nostri clienti ha acquistato un condominio con 2 camere da letto nel 2022 per $250,000. Lo affitta a uno sviluppatore software tedesco per $1,800 mensili con un contratto di locazione annuale. Nessun mal di testa da Airbnb. Nessuna coordinazione delle pulizie. L'inquilino paga le utenze. È un reddito noioso e prevedibile.
Il Quadro Legale Che Ti Protegge Davvero
Ho praticato il diritto immobiliare nella Repubblica Dominicana dal 1986. Ho visto ogni versione di come le cose possono andare storte. Ciò che ha cambiato il gioco è stata la Legge 108-05 nel 2005, che ha modernizzato il registro fondiario da un sistema manuale a un sistema digitale basato su GPS chiamato Deslinde.
Comprendere il Deslinde
Prima del 2005, le proprietà erano spesso detenute sotto "Constancia Anotada"—una percentuale di proprietà di un lotto più grande. Potresti possedere "15% del lotto 347." Quel sistema era un incubo per le dispute sui confini. La Legge 108-05 richiede una demarcazione formale. Un geometra autorizzato misura il terreno con GPS, definisce i confini esatti e separa il tuo specifico lotto dalla constancia più grande.
Il processo ha tre fasi: Rilievo, Revisione Giudiziaria (dove i vicini vengono notificati e possono contestare), e Registrazione. Ci vogliono da tre mesi a un anno se non già completato. Ma una volta fatto, hai un Certificato di Titolo con coordinate GPS. Grandi compagnie internazionali di assicurazione del titolo come Stewart Title e Chicago Title operano nella RD specificamente grazie a questo sistema. È raro nei Caraibi.
Le proprietà senza Deslinde non possono essere ipotecate. Non possono avere il loro titolo trasferito pulitamente. Se un venditore ti dice "il Deslinde è in corso," allontanati o rendi l'acquisto contingente al completamento. Ho visto acquirenti perdere $50,000 in costi di contenzioso perché si sono fidati di una stretta di mano e di una "constancia" che si è rivelata sovrapporsi a una rivendicazione del vicino.
In particolare a Cabarete, molte proprietà più vecchie operano ancora sotto constancia. La due diligence deve verificare che le recinzioni fisiche corrispondano ai punti GPS del Deslinde. Assumiamo geometri indipendenti per questo. Non è costoso—$300 a $600 USD—ma è non negoziabile.
CONFOTUR: Lo Scudo Fiscale
La Legge 158-01 concede un'esenzione del 100% sulla Tassa di Trasferimento del 3% e sull'IPI Annuale dell'1% per un massimo di quindici anni—la durata esatta dipende dalla specifica risoluzione emessa dal Consiglio per lo Sviluppo del Turismo per ciascun progetto approvato. Esenta anche l'imposta sul reddito sul reddito da locazione per 10-15 anni (ancora una volta, a seconda della risoluzione del progetto) e consente l'importazione esente da tasse di mobili e elettrodomestici per l'allestimento iniziale.
Il requisito di qualificazione è rigoroso: lo sviluppo deve essere specificamente approvato dal Consiglio per la Promozione del Turismo e certificato dal Ministero del Turismo. Questi benefici sono trasferibili al prossimo acquirente se vendi entro il periodo di esenzione, il che aumenta il valore di rivendita.
Gli stranieri sono pienamente idonei. Nessun requisito di residenza per accedere alle agevolazioni fiscali.
Ecco cosa faccio per ogni cliente che considera una proprietà CONFOTUR: richiedo il numero di risoluzione allo sviluppatore. Poi lo verifico direttamente con il Ministero del Turismo. Ho avuto sviluppatori che hanno fornito numeri di risoluzione obsoleti o errati tre volte negli ultimi diciotto mesi. In un caso, la certificazione CONFOTUR originale era scaduta e non è stata rinnovata. L'acquirente avrebbe pagato la piena tassa di trasferimento senza saperlo.
Percorsi di Residenza
Sotto la Costituzione Dominicana e la Legge sugli Investimenti Esteri 16-95, gli stranieri hanno gli stessi diritti di proprietà dei cittadini dominicani. Nessuna restrizione sulla proprietà terriera. Nessun requisito per un partner locale.
Il visto Pensionado richiede la prova di una pensione stabile di almeno $1,500 USD mensili (più $250 per dipendente). Il visto Rentista (Persona di Mezzi) richiede la prova di un reddito passivo—affitti, dividendi, interessi—di almeno $2,000 USD mensili per gli ultimi cinque anni.
La soglia per il Visto di Investimento è di $200,000. È meno della metà dei $545,000 richiesti a Dubai. Il Portogallo ha rimosso l'investimento immobiliare come percorso per il Visto d'Oro nell'ottobre 2023. La RD rimane completamente aperta.
La cittadinanza può essere ottenuta in 6 mesi a 2 anni sotto il programma di residenza accelerata per investimenti (Legge 171-07), rispetto al percorso standard di 7 anni. Il passaporto dominicano offre accesso senza visto o con visto all'arrivo a oltre 70 paesi, inclusa la maggior parte dell'America Latina e dei Caraibi.
Il Confronto "Senza Fronzoli": RD vs. Il Mondo
Lasciami esporre questo in un modo che renda la decisione chiara.
| Metrica | RD Costa Nord | Portogallo | Dubai (UAE) | St. Kitts |
|---|---|---|---|---|
| Prezzo di Ingresso (Fronte Mare) | $250k - $350k | $500k+ (inventario limitato) | $545k+ (min Visto d'Oro) | $400k+ (CBI immobiliare) |
| Rendimento Netto da Locazione | 5-7% (8-12% lordo) | 3-4% | 4-6% | 2-3% |
| Tassa di Trasferimento | 0% (CONFOTUR) o 3% | 6.5% (IMT) | 4% (tassa Dipartimento Terreni) | Varie (imposta di bollo) |
| Tassa Annuale sulla Proprietà | 0% per un massimo di 15 anni (CONFOTUR) o 1% | 0.3-0.8% (IMI) | 0% | 0.2-0.3% |
| Rischio di Valuta | Nessuno (transazioni in USD) | Fluttuazione EUR | AED ancorato al USD | XCD ancorato al USD |
| Percorso di Residenza | $200k investimento o $1,500/mese pensione | Nessun percorso immobiliare (rimosso ott 2023) | $545k+ investimento | $250k donazione (nessun bene) |
| Tempo di Volo da NYC | 3.5 ore | 7+ ore | 12+ ore | 4 ore |
La RD opera su un sistema fiscale territoriale per i primi tre anni di residenza. Sei tassato solo sul reddito di origine dominicana, non sul reddito mondiale. Questo è l'Articolo 269 del Codice Fiscale Dominicano.
Mentre Dubai offre alti rendimenti, il punto di ingresso è oltre mezzo milione. St. Kitts ha aumentato la loro donazione per la Cittadinanza per Investimento a $250,000 nel 2023—per un passaporto, non per una proprietà. Per lo stesso prezzo nella RD, ottieni un bene tangibile più un percorso per la residenza e la cittadinanza.
La Lira Turca ha perso quasi il 37% del suo valore nel 2023. Il Peso Dominicano è rimasto stabile con solo una svalutazione gestita del 3%. Comprare nella RD elimina il rischio forex comune nei mercati emergenti.
Cabarete ha restrizioni di altezza—tipicamente 3 a 4 piani massimo—per preservare l'atmosfera della città balneare. Ciò mantiene l'offerta limitata e i valori alti, a differenza della saturazione di grattacieli a Panama City o Cancun.
Le Realtà Che Nessuno Menziona nei Depliant
Ti dirò cose che mi costeranno alcuni clienti. Ma se stai leggendo questo, sei il tipo di investitore che vuole la verità, non un discorso di vendita.
La Cultura del "Mañana"
La burocrazia è lenta. Aprire un conto bancario richiede 2-4 settimane e richiede la presenza fisica. Non è istantaneo come negli Stati Uniti. I permessi municipali per la costruzione o le ristrutturazioni spesso richiedono più tempo di quanto si aspettino gli acquirenti nordamericani. La strada da Cabarete a Santiago è finalmente percorribile, anche se le buche vicino all'ingresso sono ancora un mal di testa.
Assumere un "gestor" locale—un risolutore che sa quale ufficio visitare in quale giorno—è meglio che combattere il sistema da solo. Il mio studio lavora con diversi. Non è corruzione. È solo come si muovono le cose.
Realtà Infrastrutturali
La RD ha uno dei tassi più alti di incidenti stradali al mondo. Guidare di notte sulla Costa Nord è sconsigliato a causa delle strade non illuminate e delle motociclette senza luci. L'acqua del rubinetto non è potabile. La maggior parte dei condomini utilizza un sistema "Botellón"—taniche da 5 galloni consegnate per $1.50 USD—o installa sistemi di osmosi inversa.
Starlink ha risolto il problema di internet. La fibra ottica standard offre fino a 300 Mbps per $40 mensili. Ma l'elettricità è il killer. La rete è instabile. I blackout accadono. Gli inverter di backup o i generatori non sono opzionali—sono obbligatori se stai gestendo un'attività di affitto. Il ROI dei pannelli solari è ora inferiore a tre anni perché i costi dell'elettricità sono così alti.
I beni importati nei supermercati come Super Pola o Playero costano il 20-30% in più rispetto agli Stati Uniti a causa dei dazi all'importazione. I prodotti locali costano il 50% in meno. Il pranzo base—La Bandera (riso, fagioli, carne)—costa $3-5 USD nei "Comedores" locali. Puoi vivere a buon mercato se ti adatti.
Il Pericolo degli "Avvocati degli Sviluppatori"
Non utilizzare mai l'avvocato raccomandato dal venditore o dallo sviluppatore. È un conflitto di interessi. Il lavoro dell'avvocato è proteggere il cliente che lo paga. Se è lo sviluppatore a pagare, l'avvocato protegge lo sviluppatore.
Ho visto questo scenario andare male. Un investitore statunitense ha utilizzato l'avvocato dello sviluppatore per un acquisto di un condominio a Sosúa. La Promessa di Vendita aveva una clausola che rendeva il deposito non rimborsabile se l'acquirente non riusciva a ottenere il finanziamento—ma la clausola non specificava un termine. Lo sviluppatore ha ritardato la fornitura dei documenti necessari per la domanda di mutuo. L'acquirente non è riuscito a ottenere il finanziamento. Lo sviluppatore ha trattenuto il deposito di $30,000. L'"avvocato" non ha fatto nulla perché era lo sviluppatore a pagare il compenso.
Un consulente indipendente costa l'1-1.5% del prezzo d'acquisto. Vale ogni centesimo.
Barriera Linguistica
Tutti i documenti legali—Titoli, Contratti—devono essere in spagnolo. Se non parli spagnolo, la Legge Notarile Dominicana richiede un traduttore certificato per la firma del contratto. I costi di traduzione vanno da $100 a $200 USD per documento. Prevedi un budget per questo.
La Costa Nord ha la più grande concentrazione di espatriati al di fuori di Santo Domingo. L'inglese è ampiamente parlato nei centri turistici come Cabarete. Ma quando hai a che fare con l'Ufficio del Registro dei Titoli o l'Autorità Fiscale, lo spagnolo è obbligatorio.
Shock Culturale
La cultura dominicana è collettivista. Aspettati musica ad alto volume—Bachata, Merengue—e una vivace vita di strada. I "Colmadones" (negozi/bar all'angolo) sono il centro della vita sociale, non i caffè tranquilli. Se hai bisogno di silenzio e ordine, questo non è il tuo mercato.
Il Tuo Piano d'Azione: Acquistare in Sicurezza a Sosúa e Cabarete
Ecco il processo che seguiamo con ogni cliente.
Prima di Volare Giù
Definisci il tuo obiettivo. Flusso di cassa, apprezzamento o stile di vita? Un condominio fronte mare a Cabarete per il reddito da locazione richiede una due diligence diversa rispetto a una villa sulla collina a Sosúa per uso personale.
Prevedi un budget per i costi di chiusura: 3.1% del prezzo d'acquisto per la Tassa di Trasferimento e i Francobolli Documentali (se non CONFOTUR), più l'1-1.5% per le spese legali. Costi di chiusura totali senza CONFOTUR: circa 4.5%. Con CONFOTUR: 1.5-2%.
Il Processo di Acquisto
Passo 1: Prenotazione
La tassa di prenotazione standard per togliere un'unità dal mercato è di $5,000 o $10,000 USD. Questo dovrebbe sempre essere tenuto nel conto di deposito a garanzia dell'avvocato o dell'agenzia immobiliare, non dato direttamente al venditore. Se il venditore rifiuta il deposito a garanzia, è un segnale di allarme.
Passo 2: Due Diligence
Una corretta Ricerca del Titolo presso il Registro dei Titoli richiede 3-5 giorni lavorativi. Richiediamo la "Certificación del Estado Jurídico del Inmueble"—il certificato di stato legale. Questo mostra ipoteche, mutui o rivendicazioni di terzi.
Per le proprietà a Cabarete, verifichiamo lo stato del Deslinde. Se la proprietà ha solo una Constancia Anotada, rendiamo l'acquisto contingente al completamento del processo di Deslinde. Nessuna eccezione.
Verifichiamo anche la certificazione CONFOTUR direttamente con il Ministero del Turismo se applicabile. Abbiamo scoperto tre certificazioni scadute negli ultimi diciotto mesi.
Passo 3: Promessa di Vendita
La "Promesa de Venta" è legalmente vincolante. Se l'acquirente è inadempiente, perde tipicamente il suo deposito. Se il venditore è inadempiente, l'Articolo 1590 del Codice Civile richiede spesso di pagare il doppio del deposito indietro.
Questo documento deve specificare i termini di pagamento, la data di chiusura e le contingenze. Se ti affidi al finanziamento, includi una contingenza di finanziamento con una scadenza specifica. Se lo sviluppatore non può fornire documenti per la tua domanda di mutuo entro quella scadenza, riavrai il tuo deposito.
Passo 4: Chiusura e Trasferimento
Una volta che la due diligence è chiara e il finanziamento è garantito, paghi il saldo e firmi l'atto definitivo davanti a un Notaio Pubblico. Il notaio autentica le firme ma non verifica il titolo—questo è il compito del tuo avvocato.
Dopo la firma, paghi la Tassa di Trasferimento (3% o 0% con CONFOTUR) alla DGII. I servizi legali e professionali sono soggetti al 18% di ITBIS (IVA) sull'importo della tariffa, non sul prezzo della proprietà.
Passo 5: Registrazione del Titolo
L'ultimo passo è depositare l'Atto di Vendita e le ricevute fiscali presso l'Ufficio del Registro dei Titoli per emettere un nuovo Certificato di Titolo a tuo nome. Questo richiede da 1 a 3 mesi. Fino a quando la registrazione non è completa, non possiedi legalmente la proprietà.
Dopo l'Acquisto: Massimizzare il ROI
Le società di gestione immobiliare a Sosúa e Cabarete addebitano il 20-25% del reddito lordo da locazione. Cerca trasparenza nella rendicontazione delle spese. Lavoriamo con tre società di gestione che forniscono dichiarazioni mensili P&L che mostrano ogni spesa.
Arredamento per rendimento: gli affittuari si preoccupano dell'aria condizionata, del Wi-Fi veloce e dei letti comodi. Non si preoccupano di opere d'arte costose o mobili di design. IKEA ha un punto di consegna a Puerto Plata. Ilumel consegna mobili di alta gamma alla Costa Nord. Prevedi un budget di $15,000-$25,000 per un condominio con 2 camere da letto chiavi in mano.
I pannelli solari valgono la pena se stai gestendo affitti a breve termine. Il ROI è inferiore a tre anni data la spesa elettrica. Le unità AC ad alta efficienza si ripagano in una stagione.
Scuole e Considerazioni Familiari
Se ti trasferisci con bambini, la Costa Nord ha scuole internazionali accreditate. La Garden Kids International School e l'International School of Sosúa (ISS) offrono curriculum US/Canadian. Le tasse scolastiche variano da $5,000 a $9,000 USD all'anno. L'ISLA Academy a Cabarete offre un apprendimento basato sull'indagine (stile IB) focalizzato sulla natura e l'outdoor.
La comunità di espatriati è sostanziale. I gruppi Facebook come "Everything Cabarete" hanno oltre 20,000 membri per il supporto della comunità.
Assistenza Sanitaria
Il Centro Médico Bournigal a Puerto Plata (25 minuti da Sosúa) è un ospedale moderno che accetta assicurazioni internazionali—Blue Cross, Cigna—e mantiene alti standard di certificazione come parte del Rescue Group. Non è una clinica. È un ospedale completo con servizi di emergenza, chirurgia e specialisti. Per gli standard di accreditamento internazionale più elevati, strutture come HOMS a Santiago e Cedimat a Santo Domingo sono anche disponibili a distanza ragionevole.
Bancario
Gli stranieri possono aprire conti bancari in USD ed Euro presso le principali banche come Banco Popular o Banreservas. Devi fornire dichiarazioni fiscali del tuo paese di origine a causa della conformità FATCA per gli americani. Il processo richiede 2-4 settimane e richiede la presenza fisica. Non puoi aprire un conto da remoto.
La RD è Giusta per Te?
Ecco chi dovrebbe investire nella Costa Nord della Repubblica Dominicana:
Investitori pazienti in cerca di crescita a lungo termine, benefici fiscali e un componente di stile di vita. Persone che capiscono che rendimenti netti del 5-7% in un mercato stabile in USD con zero tasse sulla proprietà per un massimo di quindici anni è meglio che inseguire rendimenti lordi del 12% in una valuta che potrebbe svalutarsi del 30% l'anno prossimo.
Pensionati con reddito da pensione che si qualificano per il visto Pensionado e vogliono un clima caldo con infrastrutture per espatriati consolidate. Nomadi digitali che apprezzano gli sport acquatici, lo stile di vita all'aperto e internet affidabile rispetto alla vita notturna urbana e ai ristoranti stellati Michelin.
Ecco chi dovrebbe evitarlo:
Speculatori che cercano di ribaltare le proprietà in sei mesi. Il mercato della RD apprezza del 5-8% annualmente a Cabarete, 6-10% nelle aree ad alta domanda. È solido, ma non è un mercato di ribaltamento.
Investitori non disposti a rispettare i processi legali locali. Se pensi di poter abbreviare la verifica del Deslinde o saltare il consulente legale indipendente, ti brucerai. L'ho visto accadere.
Persone che hanno bisogno di tempi prevedibili e gratificazione istantanea. Le approvazioni municipali richiedono tempo. L'apertura di un conto bancario richiede tempo. Se hai bisogno che tutto si muova alla velocità degli Stati Uniti, questo non è il tuo mercato.
Pensiero Finale
La Repubblica Dominicana offre qualcosa di raro: politiche pro-business aggressive combinate con un'infrastruttura legale che funziona davvero. CONFOTUR elimina le tasse per un massimo di quindici anni a seconda della risoluzione specifica del progetto. La Legge 108-05 garantisce i diritti di proprietà. Il sistema di transazioni basato su USD elimina il rischio di valuta. Le soglie di residenza sono accessibili.
Ma nulla di ciò conta se tagli gli angoli sulla due diligence. Ogni proprietà sulla Costa Nord racconta una storia legale diversa. Alcune hanno titoli Deslinde puliti e certificazioni CONFOTUR attive. Alcune hanno constancias e risoluzioni scadute. La differenza è $50,000 in costi di contenzioso o una chiusura senza intoppi.
Se affronti questo mercato con pazienza e verifica appropriata, può essere sia finanziariamente solido che personalmente gratificante. Se ti affretti, ne pagherai le conseguenze.
Abbiamo completato con successo e venduto proprietà in cinque sviluppi residenziali negli ultimi venti anni. Abbiamo contatti diretti nell'Ufficio Territoriale di Puerto Plata. Lavoriamo con avvocati dell'immigrazione a Santo Domingo che hanno aiutato professionisti dello sport e investitori a ottenere residenze e cittadinanze.
Prima di firmare qualsiasi cosa, prima di trasferire denaro, ottieni un consulente legale indipendente. Richiedi il Numero del Certificato di Titolo. Verifica lo stato del Deslinde. Conferma la certificazione CONFOTUR se applicabile. Rivedi i regolamenti HOA se il reddito da locazione fa parte della tua strategia.
O chiama il mio ufficio. Lo faremo per te.
Lic. Guido Luis Perdomo Montalvo
Guido Perdomo Law Firm
Sosúa, Puerto Plata, Repubblica Dominicana
Pratica dal 1986
