Martedì scorso, una coppia tedesca si è seduta di fronte a me con una stampa di un gruppo Facebook che affermava di poter "comprare la cittadinanza dominicana per $150,000 e ottenere un passaporto in 90 giorni." Ho fatto scivolare il foglio di nuovo sulla mia scrivania e ho detto quello che dico sempre: "Non funziona così qui. E se qualcuno ti promette questo, o sta mentendo o non conosce la legge."
La Repubblica Dominicana non vende passaporti. Ciò che offre è qualcosa di più prezioso se si comprende il sistema: un percorso legittimo da residenza a cittadinanza ancorato all'investimento immobiliare. Investi $200,000 USD in proprietà e ti qualifichi per la residenza permanente immediata ai sensi della Legge Generale sull'Immigrazione 285-04 e del Decreto 950-01, gestito tramite ProDominicana. Questo è il programma per Investitori Stranieri, distinto dal programma per Pensionati ai sensi della Legge 171-07, che richiede di dimostrare un reddito mensile stabile piuttosto che un investimento in un'unica soluzione. Da lì, puoi fare domanda per la naturalizzazione dopo sei mesi di possesso di quella carta di residenza. Ma tra la firma di un contratto di acquisto e il possesso di un passaporto dominicano, c'è un campo minato di processi burocratici, verifica dei titoli e conformità finanziaria che separa gli investitori di successo dalle persone che perdono denaro e pazienza.
Pratico il diritto immobiliare a Sosúa dal 1986. Ho visto le truffe, le scorciatoie che si ritorcono contro e gli accordi legittimi che funzionano davvero. Questo non è un discorso di vendita per la Repubblica Dominicana come qualche paradiso fiscale. È una ripartizione del processo reale, delle tempistiche effettive e dei documenti specifici di cui hai bisogno per proteggerti mentre costruisci un'opzione di seconda residenza.
Punti Chiave
Prima la Residenza, poi la Cittadinanza: La RD offre la residenza tramite investimento, non la cittadinanza diretta. Ti qualifichi per la residenza permanente immediatamente con un acquisto di proprietà da $200,000 nel programma per Investitori Stranieri (Legge 285-04), quindi fai domanda per la naturalizzazione dopo 6 mesi.
Benefici Fiscali Disponibili: Se ti qualifichi anche ai sensi della Legge 171-07 (dimostrando il reddito da locazione richiesto o avendo una pensione separata), ricevi un'esenzione del 50% sulla tassa di proprietà, un'esenzione del 100% sulla tassa di trasferimento del 3% per il tuo primo acquisto e zero tasse sul reddito proveniente dall'estero.
Rendimenti della Costa Nord: I condomini fronte mare di Cabarete generano rendimenti lordi da locazione dell'8-12%, significativamente più alti rispetto ai mercati europei, sebbene i rendimenti netti si assestino al 5-7% dopo le spese di gestione.
La Realtà delle Tempistiche: Pianifica da 3 a 6 mesi per ricevere la tua carta di residenza dopo la presentazione del file, anche se 90 giorni sono possibili per i file Fast Track accelerati, poi altri 12-24 mesi per l'elaborazione della cittadinanza.
La Diligenza Dovuta è Non Negoziabile: Non acquistare mai senza un Deslinde verificato (rilievo del titolo verificato tramite GPS ai sensi della Legge 108-05). Questo singolo documento previene il 90% delle controversie sui titoli.
Il Percorso Strategico: Cosa Significa Veramente "Cittadinanza tramite Investimento" nella RD
I motori di ricerca sono pieni di confusione su questo. Le persone digitano "cittadinanza dominicana tramite investimento" e si aspettano di trovare un programma come quello di St. Kitts o Antigua, dove invii denaro e ricevi un passaporto entro pochi mesi. Quel programma non esiste qui.
Quello che esiste è la Legge Generale sull'Immigrazione 285-04, che crea un programma di Residenza Fast Track per gli investitori. Ecco la sequenza effettiva:
Investi $200,000 USD in beni qualificanti, l'immobiliare essendo il più comune. Quell'investimento, una volta registrato con ProDominicana (il Centro per l'Esportazione e l'Investimento), ti qualifica per saltare la fase di residenza temporanea che i richiedenti standard devono affrontare per cinque anni. Vai direttamente allo stato di residenza permanente. La carta che ricevi è valida per un anno inizialmente, poi rinnovabile ogni quattro anni.
Quella carta di residenza permanente è la base. Ai sensi della Legge 1683 sulla Naturalizzazione, gli investitori possono fare domanda per la cittadinanza tramite il percorso di Naturalizzazione Privilegiata dopo aver detenuto la residenza permanente per sei mesi, non i due anni standard richiesti per i richiedenti regolari. La legge tecnicamente lo consente. La realtà è che la Dirección General de Migración (DGM) esamina attentamente queste domande, e l'elaborazione richiede in media da 12 a 24 mesi. Dovrai dimostrare una competenza di base in spagnolo, superare un'intervista sulla storia e cultura dominicana e mostrare legami genuini con il paese oltre al semplice possesso di proprietà.
La Costituzione Dominicana permette esplicitamente la doppia cittadinanza ai sensi dell'Articolo 20. Non rinunci al tuo passaporto originale. Un passaporto dominicano ti dà accesso senza visto a oltre 70 paesi, inclusi Giappone, Israele e Corea del Sud. Più importante per gli investitori europei, facilita un accesso più facile alla Spagna grazie a trattati storici, non la piena libertà di movimento nell'UE, ma significativamente meglio rispetto a viaggiare con molti altri passaporti caraibici.
Il tempo di elaborazione per la carta di residenza iniziale, una volta che il tuo file è accettato dalla DGM, varia da 90 giorni per i file di investimento Fast Track adeguatamente accelerati a 3-6 mesi in pratica a causa degli arretrati burocratici. Questo se la tua documentazione è perfetta. Se manca un apostille o una foto è formattata in modo errato, devi ricominciare da capo. La struttura delle tasse governative e i costi legali per il processo di residenza Fast Track di solito vanno da $3,000 a $5,000 USD per richiedente, escluso l'investimento di $200,000 stesso.
Un dettaglio critico: puoi includere il tuo coniuge e i figli a carico (sotto i 18 anni, o fino a 24 se sono studenti) nello stesso file di domanda. L'investimento di $200,000 copre l'intera unità familiare.
La soglia di investimento è ferma. Può essere impiegata in immobili, depositi bancari a termine fisso o società registrate, ma deve essere di almeno $200,000 USD e deve essere verificabile tramite canali ufficiali. Non puoi negoziare al ribasso.
Perché la Costa Nord? La Tesi di Investimento di Sosúa e Cabarete
Mi concentro sulla Costa Nord perché i numeri funzionano davvero qui. Non ovunque nella Repubblica Dominicana ha senso per gli investitori stranieri, ma Sosúa e Cabarete hanno vantaggi specifici che si traducono sia nella qualificazione alla residenza che nel reddito da locazione.
L'Aeroporto Internazionale Gregorio Luperón (POP) serve quest'area. Nel 2024, il traffico passeggeri è aumentato del 19%, gestendo oltre 880,000 passeggeri. Ci sono voli diretti da Miami (2 ore), New York (3,5 ore) e rotte stagionali dall'Europa. L'accessibilità è importante quando mantieni una proprietà in cui non vivi a tempo pieno.
Cabarete genera rendimenti da locazione che i mercati europei non possono eguagliare. I condomini fronte mare stanno attualmente producendo rendimenti lordi annuali dell'8% al 12%, guidati dalla stagione degli sport acquatici tutto l'anno. Kite Beach e Encuentro attraggono un pubblico specifico: nomadi digitali, turisti avventurosi e residenti stagionali, che pagano tariffe premium e mantengono un'alta occupazione. Il tasso di occupazione medio per le locazioni vacanziere a breve termine nelle comunità recintate di Sosúa è del 75%, uno dei più alti nei Caraibi.
I rendimenti netti, dopo aver considerato le spese di HOA e gestione della proprietà (che ammontano al 20-25% del reddito lordo da locazione), si assestano al 5% al 7%. Questo è ancora il doppio di quanto otterrai in Spagna o Portogallo, dove le proprietà del Golden Visa spesso generano il 3-4% se sei fortunato.
I prezzi degli immobili a Cabarete hanno visto un apprezzamento del 6% nel 2024, con proiezioni di crescita del 4% nel 2025. I condomini fronte mare di prima qualità hanno una media di $2,200 a $2,800 USD per metro quadrato. Confrontalo con Miami a $5,000+ o altre isole caraibiche a $4,000+. Stai acquistando a un prezzo scontato rispetto ai mercati comparabili, con un potenziale di rendimento migliore.
Il fattore critico: le transazioni sulla Costa Nord avvengono quasi esclusivamente in USD. Il tuo contratto di acquisto, i tuoi contratti di locazione, la tua eventuale vendita, tutto in dollari. Il Peso Dominicano (DOP) può inflazionarsi o svalutarsi, ma il valore del tuo bene è coperto contro quella volatilità perché il mercato non valuta in Pesos.
Continuano i miglioramenti infrastrutturali. Il "Boulevard Turistico dell'Atlantico" collega la Costa Nord, e recenti investimenti governativi hanno migliorato la rete stradale tra Puerto Plata e Cabarete. La strada da Cabarete a Santiago è finalmente percorribile, anche se le buche vicino all'ingresso sono ancora un mal di testa.
Il volume del turismo sostiene il mercato delle locazioni. La RD ha accolto oltre 11 milioni di visitatori nel 2024, un record nazionale. Questa domanda si riversa direttamente nell'occupazione delle locazioni a breve termine sulla Costa Nord.
Il Quadro Legale: Legge 171-07 e Cosa Ti Offre Veramente
La Legge 171-07 è specificamente progettata per Pensionati e Rentiers, persone con reddito mensile garantito o mezzi indipendenti. Se stai perseguendo il percorso di investimento da $200,000, ti qualifichi per la residenza permanente nel programma per Investitori Stranieri (Legge 285-04). Tuttavia, se puoi anche dimostrare il reddito mensile stabile richiesto dai guadagni da locazione della tua proprietà o da una pensione separata, puoi accedere al quadro fiscale della Legge 171-07, che rende la residenza finanziariamente più attraente.
Il beneficio principale: un'esenzione del 50% sulla tassa di proprietà annuale (IPI). Il governo dominicano stabilisce una soglia di esenzione IPI ogni anno. Per il periodo fiscale 2025/2026, quella soglia è RD$10,190,833 (circa $172,000 USD). Paghi solo l'1% di tasse sul valore che supera quella soglia. Se acquisti un condominio da $200,000, paghi tasse su $28,000, che si traduce in $280 all'anno. Questo è gestibile.
L'esenzione dalla tassa di trasferimento è più significativa. Normalmente, la Repubblica Dominicana addebita una tassa di trasferimento del 3% su tutte le vendite di proprietà. Ai sensi della Legge 171-07, il tuo primo acquisto immobiliare è esente da quella tassa. Su un acquisto da $200,000, sono $6,000 risparmiati immediatamente.
La legge esenta anche i nuovi residenti dalle tasse di importazione su beni domestici ed effetti personali quando si trasferiscono per la prima volta. Puoi portare mobili, elettrodomestici e un veicolo a motore (a condizione che lo possiedi da almeno un anno) senza pagare dazi di importazione. Quell'esenzione per il veicolo da sola può risparmiare oltre $10,000 a seconda dell'auto.
Il reddito proveniente dall'estero non è tassato. La Repubblica Dominicana opera un sistema fiscale territoriale. Se ricevi reddito da pensione, dividendi o pagamenti per lavoro remoto dall'estero, quel reddito è generalmente esente da tasse dopo un periodo di grazia di tre anni, o immediatamente ai sensi della Legge 171-07 per i pensionati qualificati.
Non c'è un requisito di presenza fisica rigoroso per mantenere lo stato di residenza permanente. Molti Visti d'Oro europei richiedono 183 giorni all'anno. La RD no. Rinnovi la tua carta di residenza ogni quattro anni, e finché mantieni il tuo investimento e non commetti crimini, il rinnovo è semplice. Questo lo rende ideale per gli investitori "Piano B" che vogliono un'opzione di seconda residenza senza trasferirsi a tempo pieno.
Per qualificarti specificamente sotto il percorso Pensionato (invece del percorso di puro investimento), devi dimostrare un reddito mensile di $1,500 USD, più $250 per dipendente. Per il percorso Investitore di cui stiamo discutendo, il percorso immobiliare da $200,000, devi registrare l'investimento con ProDominicana per qualificarti per la residenza accelerata.
Un dettaglio che confonde le persone: devi entrare nella Repubblica Dominicana con un visto di residenza specifico (RS) rilasciato da un consolato dominicano all'estero prima di arrivare. Non puoi arrivare con una carta turistica standard e poi modificare il tuo stato. Ciò significa coordinarsi con il consolato nel tuo paese d'origine prima di viaggiare.
Fase 1: L'Acquisizione—Come Negoziare Senza Rovinare l'Accordo
La negoziazione immobiliare dominicana ha sfumature culturali che differiscono dai mercati nordamericani o europei. L'errore più grande che vedo dai compratori stranieri: offerte aggressive al ribasso.
Negli Stati Uniti, offrire il 20-30% in meno rispetto al prezzo richiesto è comune. A Sosúa e Cabarete, offrire il 20% in meno rispetto alla richiesta è considerato un insulto. Il venditore si rifiuterà di negoziare con te del tutto. Il mercato qui è ristretto: l'inventario di unità fronte mare chiavi in mano a Cabarete è diminuito di circa il 15% negli ultimi 18 mesi a causa dell'alta domanda. I venditori sanno di avere leva.
La strategia di successo: offrire il 5% all'8% in meno rispetto al prezzo richiesto per iniziare. Questo segnala che sei serio ma ti aspetti una negoziazione ragionevole. Qualsiasi cosa oltre il 10% in meno rispetto alla richiesta raramente ha successo nel mercato attuale.
Gli accordi verbali non hanno alcun peso legale. Una proprietà non è assicurata finché non hai firmato una Promesa de Venta (Promessa di Vendita) e trasferito fondi in escrow. Ho visto compratori perdere proprietà perché hanno stretto la mano al venditore, sono tornati a casa per "pensarci" e sono tornati una settimana dopo per scoprire che il venditore aveva accettato un'altra offerta. Gli impegni verbali non significano nulla qui.
Il processo standard:
Identifichi una proprietà. Fai un'offerta scritta. Se il venditore accetta, paghi un deposito di prenotazione di $5,000 a $10,000 USD per togliere la proprietà dal mercato mentre conduci la due diligence. Questo deposito è tipicamente rimborsabile se la ricerca del titolo rivela problemi.
Una volta che sei soddisfatto della due diligence, firmi la Promesa de Venta. Questo contratto è legalmente vincolante ai sensi dell'Articolo 1589 del Codice Civile Dominicano, che afferma "Una promessa di vendita è equivalente a una vendita." A questo punto, paghi tipicamente il 10% al 20% del prezzo di acquisto (meno il deposito di prenotazione già pagato).
La Promesa dovrebbe dichiarare esplicitamente che il pagamento è in USD. Se il contratto non specifica la valuta, la legge dominicana consente al venditore di richiedere il pagamento in Pesos al tasso di cambio giornaliero della Banca Centrale, il che introduce un rischio non necessario.
Usa l'escrow. Le transazioni rispettabili utilizzano un servizio di escrow statunitense o locale. I fondi non vengono rilasciati al venditore finché il trasferimento del titolo non è stato presentato al Registro de Títulos (Registro dei Titoli). Se qualcuno ti suggerisce di trasferire denaro direttamente al venditore prima della chiusura, allontanati.
Le clausole valutarie sono importanti. Assicurati che il tuo contratto specifichi USD e includa una clausola su come verranno gestite le fluttuazioni del tasso di cambio se una parte della transazione coinvolge la conversione in Pesos.
La ristrettezza dell'inventario che ho menzionato crea un mercato dei venditori. Le proprietà che sono valutate correttamente e hanno titoli puliti si muovono rapidamente. Se trovi qualcosa che soddisfa tutti i requisiti, devi muoverti con decisione. Ma la decisione non significa saltare la due diligence.
Fase 2: Due Diligence Forense—Il Deslinde è Tutto
Qui è dove i compratori stranieri perdono denaro. Saltano la verifica del titolo corretta perché sono entusiasti della proprietà o si fidano del venditore, e poi scoprono problemi dopo la chiusura quando è troppo tardi.
Il Deslinde è il documento singolo più critico nell'immobiliare dominicano. Ai sensi della Legge 108-05, una proprietà non può essere ipotecata o venduta senza un Deslinde, un rilievo del titolo verificato tramite GPS che conferma che i confini esatti della proprietà corrispondono al titolo registrato. Acquistare senza questo è la causa numero uno di frodi nell'immobiliare dominicano.
Pratico dal 1986. Ho un contatto diretto nell'ufficio terreni che gestisce i titoli e i deslindes a Puerto Plata, quindi posso verificare questi documenti rapidamente. La maggior parte degli avvocati non ha quella relazione, il che significa ritardi. La tempistica standard per una ricerca del titolo corretta e una fase di due diligence è di 14 a 21 giorni. Se il tuo avvocato dice che può farlo in tre giorni, sta tagliando gli angoli.
La ricerca del titolo coinvolge il ritiro della Certificación del Estado Jurídico dal Registro de Títulos. Questo documento rivela gravami, ipoteche o annotazioni giudiziarie contro la proprietà. Se il venditore ha debiti non pagati, quei debiti possono diventare il tuo problema se non vengono cancellati prima della chiusura.
La Verifica IPI conferma che il venditore non ha debiti fiscali sulla proprietà. Ottieni una Certificación de IPI dalla DGII (Autorità Fiscale). Se ci sono tasse arretrate dovute, la proprietà può essere sequestrata dal governo anche dopo che l'hai acquistata.
La verifica delle utenze è critica. Le bollette elettriche non pagate restano con il contatore, non con la persona. Devi verificare un "saldo zero" con Edenorte (il fornitore di elettricità della Costa Nord) prima della chiusura. Ho visto compratori acquistare proprietà solo per scoprire $3,000 in bollette elettriche non pagate attaccate al contatore.
Se stai acquistando un condominio, hai bisogno di una "Lettera di Nessun Debito" dall'HOA (Condominio). Le tasse HOA non pagate sono un privilegio di gravame contro l'unità. L'HOA può mettere un gravame sulla proprietà per tasse arretrate, e quel gravame sopravvive alla vendita.
Per le ville, un rilievo del perimetro conferma che nessuna terza parte sta occupando il terreno. La legge dominicana protegge il possesso. Se qualcuno ha vissuto su una porzione della proprietà e può dimostrare un'occupazione continua, potrebbe avere diritti legali su quel terreno anche se non detiene il titolo. Questo è raro, ma accade.
Se il venditore è una società, devi verificare l'RNC (ID fiscale) e ottenere una risoluzione aziendale che autorizzi la vendita. Se il venditore è un individuo, devi verificare lo stato civile. Il consenso coniugale è obbligatorio per le vendite di proprietà nella Repubblica Dominicana. Se il venditore è sposato e il coniuge non firma l'atto, la vendita può essere annullata.
Il costo di tagliare gli angoli qui è catastrofico. Ho visto investitori perdere intere proprietà perché hanno saltato il Deslinde o non hanno verificato lo stato civile del venditore. Una ricerca del titolo corretta costa $1,500 a $2,000. Risolvere un problema di titolo dopo la chiusura può costare oltre $50,000 in spese legali e anni di contenzioso.
Fase 3: Conformità Finanziaria—Muovere $200,000 Senza Innescare Segnali
La Legge 155-17 contro il Riciclaggio di Denaro governa tutte le transazioni immobiliari nella Repubblica Dominicana. La legge vieta rigorosamente pagamenti in contanti superiori a RD$1,000,000 (circa $16,500 USD). Tutti i pagamenti sopra questa soglia devono essere bancati e tracciabili.
Questo crea requisiti di conformità che molti compratori stranieri non prevedono. Le banche dominicane richiedono sei mesi di estratti conto bancari e prova di reddito dal tuo paese d'origine per aprire un conto. Vogliono vedere dichiarazioni fiscali o buste paga che dimostrino la fonte dei fondi che stai depositando.
Se stai trasferendo $200,000 USD a livello internazionale, aspettati controlli. Le banche intermediarie (banche corrispondenti) spesso richiedono la Promesa de Venta come giustificazione per il trasferimento. Il trasferimento stesso richiede da 24 a 72 ore per essere liquidato, supponendo che tutta la documentazione sia in ordine.
Devi dichiarare qualsiasi contante superiore a $10,000 USD all'ingresso in aeroporto. La mancata dichiarazione comporta la confisca. Ho visto compratori tentare di portare $50,000 in contanti per evitare le commissioni di trasferimento, solo per vedersi sequestrare l'intero importo alla dogana.
Agenti immobiliari, avvocati e notai sono "Soggetti Obbligati" ai sensi della Legge 155-17. Siamo tenuti a segnalare transazioni sospette al governo. Se ti presenti con una valigia di contanti o rifiuti di fornire documentazione sulla fonte dei fondi, non possiamo procedere con la transazione.
Per acquistare proprietà come straniero, devi ottenere un numero RNC (Registro Nazionale dei Contribuenti) dalla DGII, anche se non sei residente. Questo è un processo semplice, richiede circa una settimana, ma è obbligatorio.
Aprire un conto bancario dominicano richiede presenza fisica. Puoi utilizzare banche come Banco Popular o Banreservas, ma devi apparire di persona per firmare i documenti del conto. Alcuni compratori tentano di aprire conti a distanza, ma questo raramente funziona in pratica.
I pagamenti in criptovaluta non sono riconosciuti dal Registro de Títulos. Se vuoi usare la criptovaluta per finanziare il tuo acquisto, devi prima convertirla in USD e trasferirla tramite canali bancari tradizionali. L'atto di vendita ufficiale deve mostrare valuta fiat.
Il processo di conformità è noioso, ma è progettato per prevenire il riciclaggio di denaro e proteggere le transazioni legittime. Se hai documentazione pulita sulla fonte dei fondi e sei disposto a lavorare all'interno del sistema bancario, il processo è semplice.
Fase 4: Chiusura e Trasferimento—Assicurare la Proprietà Legale
La Tassa di Trasferimento della Proprietà è il 3% del valore della proprietà. Il governo utilizza il prezzo di acquisto o il valore stimato, a seconda di quale sia più alto. Se stai acquistando un condominio da $200,000 e il governo lo valuta a $220,000, paghi il 3% su $220,000. Tuttavia, ai sensi della Legge 171-07, il tuo primo acquisto è esente da questa tassa se ti qualifichi per il visto Pensionato/Rentier dimostrando il reddito richiesto.
Le spese legali standard per la chiusura sono l'1% all'1,5% del prezzo di acquisto, più il 18% di IVA (ITBIS) sulla stessa tassa, non sul prezzo della proprietà. Su un acquisto da $200,000, aspettati di pagare $2,000 a $3,000 in spese legali, più circa $500 a $1,000 in piccole tasse di bollo e di registro.
L'Acto de Venta (Atto di Vendita) è l'atto finale. Deve essere firmato davanti a un Notaio Pubblico e legalizzato presso l'ufficio del Procuratore Generale (Procuraduría). Il Notaio nella Repubblica Dominicana non è solo un testimone di documenti, è un funzionario di alto rango che verifica la legalità della transazione.
Puoi chiudere a distanza utilizzando un Poder Especial (Procura Speciale). Questo documento deve essere apostillato nel tuo paese d'origine e tradotto in spagnolo da un traduttore certificato. Circa il 90% dei miei clienti stranieri chiude tramite Procura perché non vogliono volare di nuovo nella RD solo per la firma.
Dopo che l'Acto de Venta è firmato, l'atto è depositato presso il Registro de Títulos. Il Registro impiega da 20 a 45 giorni per emettere il nuovo Certificado de Título a tuo nome. Durante questo "gap di registrazione", possiedi tecnicamente la proprietà (l'Acto de Venta è la prova di proprietà), ma il registro pubblico non è ancora aggiornato. Questo è normale.
Alcuni investitori acquistano tramite una società dominicana (SRL) piuttosto che a loro nome personale. Questa struttura evita la tassa di trasferimento del 3% sulle vendite future di azioni (vendi azioni della società piuttosto che la proprietà stessa), ma comporta una tassa patrimoniale annuale dell'1% e richiede dichiarazioni contabili mensili. Per la maggior parte degli acquirenti, la proprietà personale è più semplice a meno che tu non possieda più proprietà.
La Repubblica Dominicana ha una tassa di successione del 3% sui beni trasferiti agli eredi. Questo è significativamente inferiore rispetto alla tassa di successione del 40% negli Stati Uniti o nel Regno Unito, rendendo la RD attraente per scopi di pianificazione patrimoniale.
Fase 5: Da Proprietario a Residente Permanente
Possedere la proprietà ti qualifica per il visto di investimento, ma devi ancora completare il processo di immigrazione. Questo è un percorso burocratico separato dalla transazione immobiliare.
Hai bisogno di un controllo dei precedenti penali dal tuo paese d'origine, apostillato e tradotto in spagnolo. Il documento deve essere emesso negli ultimi tre-sei mesi. Se provieni da un paese che non emette controlli dei precedenti a livello nazionale, avrai bisogno di controlli regionali che coprano ovunque tu abbia vissuto negli ultimi cinque anni.
Il certificato di nascita deve essere la versione "Long Form" (non abbreviata), apostillato e tradotto. Il sistema di immigrazione dominicano è molto rigoroso su questo, respingerà i certificati di nascita abbreviati.
Un esame medico obbligatorio verifica la tubercolosi, l'HIV e l'uso di droghe. Questo comporta un esame del sangue, un test delle urine e una radiografia del torace. Completi questo esame nella Repubblica Dominicana presso una clinica approvata. I risultati sono validi per 90 giorni.
Le foto del passaporto devono essere 2x2 pollici, sfondo bianco, senza gioielli o occhiali, con le orecchie visibili. L'immigrazione dominicana respinge le foto che non soddisfano queste specifiche esatte. Ho visto domande ritardate di settimane perché le foto mostravano il richiedente con orecchini.
Hai bisogno di un cittadino dominicano o di un residente permanente per firmare come Garante. Questa persona garantisce finanziariamente per te. Trovare un garante può essere difficile se non hai connessioni locali, ma molti studi legali (compreso il mio) possono organizzarlo.
Le tasse governative e legali per la residenza Fast Track di solito vanno da $3,000 a $5,000 USD per richiedente, escluso l'investimento di $200,000. Questo copre la tassa di domanda, l'esame medico, le traduzioni dei documenti e la rappresentanza legale.
La prima carta di Residenza Permanente è valida per un anno, poi rinnovabile ogni quattro anni. Il processo di rinnovo è semplice: fornisci documentazione aggiornata e paghi la tassa di rinnovo.
Se il tuo obiettivo è la cittadinanza, puoi fare domanda per la naturalizzazione tramite Naturalizzazione Privilegiata sei mesi dopo aver ricevuto la tua carta di Residenza Permanente. L'intervista per la cittadinanza è condotta in spagnolo. Devi dimostrare una conoscenza di base della storia e cultura dominicana. Le domande non sono difficili: chiedono dell'inno nazionale, dei padri fondatori, delle principali festività, ma hai bisogno di uno spagnolo conversazionale per passare.
Il tempo di elaborazione della naturalizzazione aggiunge altri 12-24 mesi dopo che hai presentato la domanda. Il governo conduce controlli dei precedenti e verifica i tuoi legami con il paese. Se non hai mai vissuto nella RD e visiti solo occasionalmente, potrebbero mettere in discussione la legittimità della tua domanda. Avere una proprietà in affitto che genera reddito e pagare tasse su quel reddito aiuta a dimostrare legami genuini.
| Caratteristica del Programma | Repubblica Dominicana | Visto d'Oro Portogallo | CBI Turchia | Visto Investitore EAU |
|---|---|---|---|---|
| Investimento Minimo | $200,000 USD (Immobiliare) | €500,000 (Capitale di Rischio) | $400,000 USD (Immobiliare) | AED 2M (~$545,000 USD) |
| Tempo di Elaborazione della Residenza | 3-6 mesi | 2+ anni (arretrato) | 3-6 mesi | 2-3 mesi |
| Percorso verso la Cittadinanza | 6 mesi + 12-24 mesi di elaborazione | 5 anni di residenza richiesti | 3-6 mesi di elaborazione | Nessun percorso di cittadinanza |
| Presenza Fisica Richiesta | Nessun minimo (per la residenza) | 7 giorni/anno minimo | Nessuna | 6 mesi ogni 6 mesi |
| Sistema Fiscale | Territoriale (reddito estero esente) | Mondiale (tassi elevati) | Territoriale (0% su reddito estero) | 0% imposta sul reddito personale |
| Rendimento da Locazione (Tipico) | 8-12% lordo (5-7% netto) | 3-4% netto | 4-6% netto | 5-8% netto |
| Ideale Per | Investitori focalizzati sul reddito, pensionati | Cercatori di accesso all'UE | Acquisizione rapida del passaporto | Accesso al centro d'affari |
Dopo la Chiusura: Proteggere il Tuo Investimento da $200,000
Possiedi la proprietà. La domanda di residenza è stata presentata. Ora devi proteggere il bene.
La soglia IPI per il periodo fiscale 2025/2026 è RD$10,190,833 (circa $172,000 USD). Paghi l'1% di tasse sul valore che supera quella soglia annualmente. Se hai acquistato un condominio da $200,000, stai pagando tasse su $28,000, che equivalgono a $280 all'anno. Questo è dovuto a gennaio. Il governo non ti invierà una fattura, devi presentare e pagare proattivamente.
L'assicurazione completa contro uragani e incendi costa circa l'1% all'1,5% del valore di sostituzione annualmente. Su una proprietà da $200,000, aspettati di pagare $2,000 a $3,000 all'anno per una copertura completa. Questo non è opzionale in un clima caraibico.
Hai cinque giorni dopo la chiusura per trasferire il contratto Edenorte (elettricità) a tuo nome. Se perdi questa scadenza, la compagnia elettrica può rimuovere il contatore. Ho visto compratori chiudere su una proprietà, tornare nel loro paese d'origine e tornare tre mesi dopo per scoprire che non c'è elettricità perché hanno dimenticato di trasferire il conto.
Le tariffe elettriche sulla Costa Nord sono a scaglioni, con una media di $0,20 a $0,30 USD per kilowattora. Se stai affittando la proprietà a breve termine, i costi dell'elettricità possono essere significativi durante i mesi estivi quando gli inquilini usano costantemente l'aria condizionata.
Le società di gestione immobiliare a Sosúa e Cabarete addebitano il 20% al 25% del reddito lordo da locazione per il servizio completo. Questo include marketing, check-in degli ospiti, pulizia e manutenzione. Se non vivi a tempo pieno nella RD, la gestione professionale è necessaria.
Puoi detenere la proprietà in un Fideicomiso (Trust) per la protezione dei beni. I trust nella Repubblica Dominicana sono regolati dalla Legge 189-11. Questa struttura protegge la proprietà dai creditori personali e semplifica la pianificazione patrimoniale, ma aggiunge costi amministrativi annuali.
L'imposta sulle plusvalenze è del 27% sul profitto quando vendi. Tuttavia, puoi compensare questo richiedendo adeguamenti per l'inflazione consentiti dalla DGII. Se detieni la proprietà per cinque anni e l'indice di inflazione del governo mostra un'inflazione cumulativa del 15%, puoi aumentare il tuo costo base prima di calcolare il guadagno.
Il mercato della rivendita a Sosúa e Cabarete rimane forte. Le proprietà con titoli puliti e una buona storia di locazione vendono in media entro 90 a 120 giorni. Se hai bisogno di uscire dall'investimento, la liquidità è ragionevole rispetto alle aree rurali o interne.
L'Approccio dell'Investitore Prudente: Cosa Conta Davvero
L'International School of Sosúa (ISS) è accreditata SACS e segue un curriculum statunitense. La retta per il 2024/2025 è di circa $6,000 a $7,000 USD all'anno. Se ti stai trasferendo con bambini, questo è una frazione
