Di Lic. Guido Luis Perdomo Montalvo
Avvocato Fondatore, Guido Perdomo Law Firm, Sosúa

Martedì scorso, una coppia tedesca è entrata nel mio ufficio con un problema che è costato loro $18,000. Avevano comprato un condominio fronte mare a Cabarete due anni fa—una proprietà bellissima, un solido reddito da affitto, tutto sembrava a posto sulla carta. Poi il loro commercialista a Monaco ha detto loro che avevano presentato le tasse dominicane in modo errato per tutto il tempo. Il condominio era a loro nome personale, il che significava che non potevano dedurre le spese di gestione della proprietà, i costi dell'HOA o le spese di manutenzione che consumavano quasi il 30% del loro reddito da affitto. Avevano pagato l'intera aliquota del 25% dell'imposta sul reddito personale sul reddito lordo invece del 27% dell'aliquota aziendale sull'utile netto dopo le spese.

La soluzione? Abbiamo costituito una S.R.L., trasferito la proprietà nella struttura aziendale e ristrutturato la loro posizione fiscale per il futuro. Ma quei due anni di pagamento eccessivo? Persi. L'autorità fiscale dominicana non emette rimborsi per "Non lo sapevo".

Questo accade più spesso di quanto dovrebbe. Gli acquirenti stranieri sentono "struttura aziendale" e presumono che sia una manovra complessa riservata agli sviluppatori o agli investitori istituzionali. Non lo è. Per chiunque investa più di $300,000 USD nel settore immobiliare dominicano—soprattutto se si genera reddito da affitto o si pianifica di passare la proprietà agli eredi—un'entità commerciale nella Repubblica Dominicana è la base, non l'aggiornamento.

Ma ecco la parte che conta: Costituire una società male è peggio che non costituirne una affatto. Ho passato 40 anni a ripulire costituzioni aziendali mal gestite, aziende fantasma che non sono mai state registrate presso la DGII e strutture che sembravano legali fino a quando qualcuno ha cercato di vendere la proprietà o di riscuotere l'affitto tramite un conto bancario inesistente.

Quindi camminiamo attraverso questo correttamente. Non la versione edulcorata che troverai sui siti di investimento, ma il processo reale—la documentazione che viene respinta, le banche che dicono no, le dichiarazioni fiscali che innescano audit se si manca una scadenza. Se hai intenzione di farlo, devi sapere a cosa stai andando incontro.

Punti Chiave

Protezione della Responsabilità: Una S.R.L. limita la tua esposizione personale al capitale che contribuisci—i tuoi beni nel paese d'origine rimangono intoccabili se un inquilino fa causa o un appaltatore presenta un privilegio.
Efficienza Fiscale: Le strutture aziendali consentono la piena deduzione delle spese operative (spese di gestione, riparazioni, utenze) prima di calcolare l'imposta sul reddito del 27%, rispetto alla proprietà personale dove gli individui affrontano significative barriere pratiche per dedurre costi operativi complessi e spesso finiscono per pagare le tasse sul reddito da affitto lordo.
Semplificazione dell'Eredità: Il trasferimento delle azioni evita il processo di "Eredità Forzata" dominicano e il sovrapprezzo fiscale del 4,5% per eredità non residenti—gli eredi ereditano beni mobili (azioni) invece di proprietà immobiliari.
Accesso a Confotur: Sebbene i benefici di Confotur tecnicamente si applichino sia agli individui che alle società che acquistano in sviluppi approvati, una struttura aziendale fornisce ulteriore flessibilità per gestire più proprietà e ottimizzare le posizioni fiscali nel tuo portafoglio. I veri risparmi: 3% di imposta di trasferimento all'acquisto e 1% di imposta annuale sulla proprietà per 15 anni.
Realtà Bancaria: Aprire un conto aziendale richiede due anni di dichiarazioni fiscali del paese d'origine, referenze bancarie apostillate e un'affidavit sulla fonte dei fondi—budget di 45-60 giorni per l'approvazione.

Perché la S.R.L. è diventata lo Standard per gli Investitori Seri

La Sociedad de Responsabilidad Limitada non è sempre stata la struttura di riferimento. Prima che la Legge 479-08 fosse approvata nel 2008, la maggior parte degli investitori stranieri utilizzava la vecchia Compañía por Acciones (C. por A.), che richiedeva sette azionisti e un labirinto di formalità notarili. La riforma del 2008 ha ridotto tale requisito a due azionisti per una S.R.L., con un capitale minimo di 100,000 pesos dominicani—circa $1,650 USD ai tassi di cambio attuali.

Questa bassa barriera ha reso la S.R.L. accessibile, ma l'accessibilità non è il motivo per cui è diventata lo standard. Il vero cambiamento è avvenuto a causa di tre specifiche protezioni legali che la proprietà personale non può fornire.

Il Firewall della Responsabilità

Sotto l'Articolo 5 della Legge 479-08, gli azionisti di una S.R.L. sono responsabili solo fino all'importo del loro contributo di capitale. Se possiedi una villa a Sosúa tramite una S.R.L. e un ospite cade dal balcone e fa causa per $500,000, la causa può raggiungere solo i beni detenuti dalla società—la villa stessa, eventuali conti bancari aziendali, reddito da affitto. I tuoi risparmi personali, la tua casa a Toronto o Monaco, i tuoi conti pensionistici—questi sono legalmente intoccabili.

Questa non è protezione teorica. La legge civile dominicana consente ai creditori di perseguire i beni personali dei proprietari di immobili che sono stati trovati negligenti. Ho visto casi in cui un proprietario è stato ritenuto personalmente responsabile per incendi elettrici causati da cablaggi difettosi. Se quel proprietario avesse posseduto la proprietà personalmente, il giudizio si sarebbe attaccato a tutto ciò che possedevano. Poiché avevano costituito una S.R.L., il danno è stato contenuto.

Ma—e questo è importante—lo scudo di responsabilità funziona solo se mantieni le formalità aziendali. Ciò significa riunioni annuali degli azionisti, registri contabili appropriati e dichiarazioni fiscali che dimostrano che la società è un'entità reale, non solo una facciata. Le banche e i tribunali perforeranno il velo aziendale se determinano che stai usando la S.R.L. come una facciata per nascondere la responsabilità personale. Arriverò ai requisiti di conformità più avanti, ma capisci questo: La protezione è reale, ma è condizionata dal fare la documentazione correttamente.

Il Problema dell'Eredità (E Perché le Azioni lo Risolvono)

La legge sull'eredità dominicana è un incubo per i proprietari di immobili stranieri. L'Articolo 913 del Codice Civile impone la "Eredità Forzata", che obbliga che una specifica porzione del tuo patrimonio—la Legítima o Riserva Legale—vada ai tuoi figli indipendentemente da ciò che dice il tuo testamento. Se hai un figlio, puoi dare via solo metà del tuo patrimonio; due figli, un terzo; tre o più, un quarto. Se muori possedendo una villa a Cabarete, i tuoi eredi devono passare attraverso un processo giudiziario chiamato "Determinazione degli Eredi" per dimostrare il loro diritto legale a ereditare. Questo processo richiede in media 6-12 mesi, durante i quali la proprietà è congelata. Nessuno può venderla, affittarla o rifinanziarla.

Poi c'è il colpo fiscale. L'imposta di successione nella Repubblica Dominicana è del 3% del valore stimato della proprietà per i residenti. Per gli eredi non residenti, la Legge 2569 impone un sovrapprezzo del 50%, portando l'aliquota effettiva al 4,5%. Su una proprietà da $500,000, sono $22,500 USD che i tuoi eredi devono pagare prima di poter prendere possesso.

Ecco come una struttura aziendale cambia quella matematica. Se possiedi azioni in una S.R.L. che possiede la proprietà, non stai trasmettendo immobili (proprietà immobiliari)—stai trasmettendo azioni (beni mobili). Le azioni possono essere trasferite tramite contratti privati, spesso bypassando completamente il processo di determinazione del tribunale. Puoi strutturare lo statuto con clausole di usufrutto che consentono a un coniuge superstite di mantenere il pieno controllo senza innescare una nuova registrazione della proprietà.

E mentre l'imposta di successione del 4,5% si applica ancora tecnicamente alle azioni, la valutazione si basa sul valore contabile della società, non sul valore di mercato degli immobili. Se la S.R.L. ha passività nel suo bilancio—ad esempio, un mutuo o bollette di manutenzione in sospeso—queste riducono il valore imponibile. Ho visto casi in cui una corretta strutturazione aziendale ha ridotto il conto fiscale di successione del 40% rispetto alla proprietà diretta.

Ma questo funziona solo se la società è correttamente registrata e mantenuta. Se la S.R.L. esiste solo sulla carta—nessuna dichiarazione fiscale, nessuna riunione annuale, nessun numero RNC attivo—l'autorità fiscale la tratterà come una farsa e valuterà il pieno valore della proprietà sottostante.

Lo Scudo Fiscale di Confotur (Quando si Applica Davvero)

Tutti parlano di Confotur come se fosse un'esenzione fiscale universale. Non lo è. La Legge 158-01 concede agli sviluppi turistici un'esenzione di 15 anni sulla tassa di trasferimento del 3% e sulla tassa annuale sulla proprietà (IPI) dell'1%, ma solo se lo sviluppo ha una risoluzione Confotur attiva dal Ministero del Turismo. E non tutti gli sviluppi qualificano.

Confotur è stato progettato per incentivare nuove infrastrutture turistiche—hotel, resort, progetti a uso misto con una certa percentuale di spazio commerciale. Una villa indipendente a Sosúa non qualifica. Un condominio in un edificio preesistente non qualifica. Ma se stai acquistando in un nuovo sviluppo come Encuentro Residences o uno dei progetti fronte mare di Cabarete che ha ottenuto l'approvazione di Confotur, i risparmi sono sostanziali.

Su una proprietà da $500,000:

Risparmi sulla tassa di trasferimento: $15,000 (3% del prezzo di acquisto)
Risparmi sulla tassa annuale sulla proprietà: $5,000/anno x 15 anni = $75,000

Sono $90,000 in tasse evitate nel corso della vita dell'esenzione. Ora, tecnicamente, i benefici di Confotur si trasferiscono al primo acquirente, sia che tu sia un individuo o una società—la legge non richiede la proprietà aziendale per accedere agli incentivi fiscali. Migliaia di investitori individuali attualmente detengono certificazioni Confotur a loro nome personale. Ma ecco la realtà pratica: Se stai acquistando più proprietà o pianificando di generare reddito da affitto, una struttura aziendale ti dà molta più flessibilità per gestire quei beni, consolidare le spese e ottimizzare la tua posizione fiscale complessiva. L'esenzione Confotur è solo un pezzo di una strategia fiscale più ampia.

La Realtà Passo-Passo della Costituzione di una Società nella Repubblica Dominicana

Ti guiderò attraverso il processo reale, non la versione edulcorata che troverai sui siti governativi. Questo è ciò che accade in pratica, inclusi i passaggi che falliscono e perché.

Fase 1: Approvazione del Nome (1-3 Giorni)

Inizi riservando il nome della tua società con ONAPI (Oficina Nacional de la Propiedad Industrial). Questo richiedeva settimane. Ora è digitale e di solito viene approvato in 24-48 ore. Invi tre opzioni di nome classificate in ordine di preferenza. ONAPI verifica conflitti con nomi e marchi già registrati.

Motivi comuni di rifiuto:

Nomi troppo simili a società esistenti (anche se l'ortografia differisce leggermente)
Nomi che includono termini geografici come "Cabarete" o "Sosúa" senza permesso dal governo municipale
Nomi che implicano affiliazione governativa o usano termini protetti come "Nacional" o "Banco"

Una volta approvato, hai 30 giorni per completare la costituzione prima che la riserva del nome scada.

Fase 2: Redazione dello Statuto (2-5 Giorni)

Qui è dove la maggior parte delle costituzioni fai-da-te fallisce. Lo statuto (Estatutos Sociales) è la costituzione legale della società. Definisce:

Struttura del capitale (autorizzato vs. sottoscritto vs. versato)
Diritti e obblighi degli azionisti
Struttura gestionale (chi ha l'autorità di firma)
Regole di distribuzione degli utili
Procedure per l'ammissione di nuovi azionisti o la vendita di azioni

Esistono modelli standard, ma sono scritti per società commerciali generiche, non per entità di gestione immobiliare. Se copi-incolli un modello senza personalizzazione, finirai con disposizioni che non corrispondono a come intendi effettivamente utilizzare la società.

Esempio: La maggior parte dei modelli richiede l'approvazione unanime degli azionisti per qualsiasi transazione immobiliare. Va bene se hai due partner uguali. Ma se sei l'azionista al 90% e vuoi la flessibilità di vendere la proprietà senza ottenere la firma del tuo partner di minoranza ogni volta, devi specificare il processo decisionale a maggioranza nello statuto.

Un altro problema comune: Molti modelli non affrontano cosa succede se un azionista muore. Senza una chiara clausola di successione, gli eredi dell'azionista deceduto diventano automaticamente azionisti, il che può creare conflitti gestionali. Includiamo sempre disposizioni di acquisto che consentono agli azionisti superstiti di acquistare le azioni del defunto a una formula di valutazione predeterminata.

Lo statuto deve essere notarizzato. Questo richiede che tutti gli azionisti (o i loro rappresentanti legali con una procura) si presentino davanti a un notaio dominicano. Se stai costituendo a distanza, dovrai concedere una procura a qualcuno nella Repubblica Dominicana per firmare per tuo conto. Quella procura deve essere apostillata nel tuo paese d'origine.

Fase 3: Registrazione alla Camera di Commercio (3-5 Giorni)

Una volta che lo statuto è notarizzato, registri la società presso la Camera di Commercio locale per ottenere il Registro Mercantil (Registro Mercantile). Questo è un registro pubblico che dimostra che la società esiste. Avrai bisogno di:

Statuto notarizzato originale
Prova di pagamento della tassa di costituzione dell'1% sul capitale autorizzato (minimo 100,000 DOP = 1,000 DOP di tassa)
Copie dei documenti di identificazione degli azionisti

La Camera emette un numero di registrazione e un certificato. Questo certificato deve essere rinnovato ogni due anni. Se lo lasci scadere, la società è tecnicamente ancora valida ai sensi della Legge 479-08, ma non puoi condurre alcuna transazione legale—nessun trasferimento di proprietà, nessun conto bancario, nessun contratto.

Fase 4: Registrazione alla DGII (5-10 Giorni)

Qui le cose si complicano. Devi registrarti presso la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) per ottenere un numero RNC (Registro Nacional de Contribuyentes). Senza un RNC, non puoi:

Aprire un conto bancario
Emettere fatture
Raccogliere affitti legalmente
Presentare dichiarazioni fiscali

La DGII richiede il Modulo RC-02 e documenti di supporto:

Certificato di Registro Mercantile
Statuto notarizzato
Identificazione degli azionisti
Prova di indirizzo fisico (contratto di locazione o atto di proprietà per l'ufficio registrato della società)

Ecco dove la maggior parte delle costituzioni straniere si blocca: La DGII vuole un indirizzo ufficio fisico nella Repubblica Dominicana. Una casella postale non qualifica. Questo è un requisito rigoroso—l'autorità fiscale deve essere in grado di localizzare la tua entità per audit e notifiche. Se stai acquistando una villa a Sosúa e quella villa sarà l'indirizzo registrato della società, hai bisogno di una prova che la società abbia il diritto di utilizzare quell'indirizzo—o un contratto di locazione o un accordo di acquisto. Ma non puoi completare l'acquisto della proprietà fino a quando la società non è registrata. Problema circolare.

La soluzione: Usa l'indirizzo dell'ufficio del tuo avvocato come indirizzo registrato temporaneo durante la costituzione. Una volta che l'acquisto della proprietà si chiude, presenti un cambio di indirizzo alla DGII (Modulo RC-01) per aggiornare l'ufficio registrato alla posizione della proprietà.

La DGII richiede anche di dichiarare l'attività economica della società utilizzando un codice CIIU (Classificazione Internazionale Standard delle Attività Economiche). Per una società di gestione immobiliare, il codice corretto è 6810 (Attività Immobiliari con Proprietà Propria o Affittata). Se selezioni il codice sbagliato, sarai segnalato per audit successivamente quando le tue dichiarazioni fiscali non corrispondono alla tua attività dichiarata.

Fase 5: L'Incubo Bancario (30-60 Giorni)

Aprire un conto bancario aziendale nella Repubblica Dominicana è più difficile che costituire la società. La Legge 155-17 (Antiriciclaggio) richiede alle banche di condurre un'ampia due diligence su tutte le entità di proprietà straniera. Ogni banca ha requisiti leggermente diversi, ma la base è:

Documenti Richiesti:

Certificato di Registro Mercantile
Statuto notarizzato
Certificato RNC dalla DGII
Identificazione degli azionisti (passaporto + ID secondario)
Prova di indirizzo per tutti gli azionisti (bolletta o estratto conto bancario del paese d'origine, meno di 3 mesi)
Ultimi due anni di dichiarazioni fiscali dei paesi d'origine degli azionisti (tradotte in spagnolo, apostillate)
Lettera di referenza bancaria dalla banca d'origine degli azionisti
Affidavit sulla Fonte dei Fondi che spiega da dove proviene il capitale

Quell'ultimo requisito è il killer. La banca vuole sapere non solo che hai denaro, ma da dove proviene. Se stai finanziando la società con risparmi, vogliono vedere estratti conto che mostrano l'accumulo di quei risparmi nel tempo. Se stai usando i proventi dalla vendita di un'altra proprietà, vogliono i documenti di chiusura di quella vendita. Se stai ricevendo fondi da familiari, vogliono una lettera di donazione e la prova del reddito del donatore.

E anche dopo aver presentato tutto, il dipartimento di conformità della banca può impiegare 30-60 giorni per approvare il conto. Durante quel tempo, non puoi accedere a nessuno dei fondi della società. Se stai cercando di chiudere un acquisto di proprietà, questo ritardo può uccidere l'affare.

Le banche più amichevoli per gli stranieri (in ordine di facilità):

Banco Popular
Banreservas
Banco BHD León

Evita le banche regionali più piccole a meno che tu non abbia una relazione personale con un direttore di filiale. I loro dipartimenti di conformità sono sottodimensionati e le approvazioni possono trascinarsi per mesi.

Come Appaiono Effettivamente gli Obblighi Fiscali Aziendali

Parliamo di numeri. L'aliquota fiscale aziendale nella Repubblica Dominicana è del 27% sul reddito imponibile netto. È più alta dell'aliquota dell'imposta sul reddito personale per la maggior parte del reddito da affitto (che raggiunge il 25% per redditi superiori a RD$867,123 annualmente—circa $14,500 USD). Quindi perché usare una società se l'aliquota fiscale è più alta?

Perché le detrazioni disponibili per le società sono molto più generose di quelle disponibili per gli individui.

Spese Deductibili per le Società:

Spese di gestione della proprietà (tipicamente 20-25% del reddito da affitto lordo a Sosúa/Cabarete)
Manutenzione e riparazioni
Utenze (elettricità, acqua, internet)
Spese HOA
Assicurazione sulla proprietà
Spese legali e contabili
Ammortamento (5% annuale sul saldo decrescente per edifici e miglioramenti strutturali sotto la Categoria 1 del Codice Fiscale)
Interessi su mutui o prestiti aziendali

Spese Deductibili per gli Individui:

Interessi sul mutuo per l'abitazione principale della famiglia (non per proprietà di investimento, a meno che tu non sia registrato come Persona Física con contabilità organizzata)

Questo è essenzialmente tutto per la maggior parte degli investitori stranieri. Gli individui che presentano l'Imposta sul Reddito Personale (IR-1) affrontano significative barriere pratiche per dedurre costi operativi complessi come le spese di gestione della proprietà, la manutenzione e le utenze. Sebbene tecnicamente possibile sotto certi schemi di registrazione, la realtà è che la maggior parte degli investitori non residenti stranieri finisce per pagare le tasse sul reddito da affitto lordo perché l'onere amministrativo di dimostrare le spese deducibili come individuo è soggetto ad audit e complesso. Se possiedi la proprietà personalmente, probabilmente stai pagando l'imposta sul reddito sul tuo reddito da affitto lordo con minime detrazioni.

Se stai raccogliendo $30,000 USD annualmente in affitto e spendendo $8,000 per la gestione della proprietà, $2,000 per la manutenzione e $1,500 per le utenze, probabilmente stai pagando l'imposta sul reddito personale su quasi $30,000 se possiedi personalmente. Se possiedi tramite una società, stai pagando l'imposta aziendale su $18,500 ($30,000 - $11,500 in spese deducibili).

Facciamo i conti:

Proprietà Personale (Realtà Pratica per la Maggior Parte degli Investitori Stranieri):

Reddito da affitto lordo: $30,000
Spese deducibili: Minime (la maggior parte dei costi operativi difficili da dedurre)
Reddito imponibile: ~$29,500
Imposta dovuta (aliquota del 25%): $7,375

Proprietà Aziendale:

Reddito da affitto lordo: $30,000
Spese deducibili: $11,500
Reddito imponibile: $18,500
Imposta dovuta (aliquota del 27%): $4,995

Risparmi $2,380 annualmente. In 10 anni, sono $23,800—abbastanza per coprire il costo di costituire e mantenere la società più volte.

Ma c'è un trucco. Le società pagano anche una Tassa Annuale sugli Attivi dell'1% (Impuesto sobre Activos) sul valore dei loro beni imponibili, inclusi gli immobili. Questo funziona come una tassa minima. Se la tua società mostra una perdita (le spese superano il reddito), devi comunque l'1% di tassa sugli attivi. Su una proprietà da $500,000, sono $5,000 annualmente.

Quindi la struttura aziendale ha senso se stai generando un reddito da affitto positivo. Se la proprietà rimane vuota o la stai usando puramente per uso vacanziero personale, la tassa sugli attivi può superare i risparmi fiscali.

La Trappola del "Zero Filing"

Se la tua società non sta generando reddito—diciamo, la proprietà è in costruzione o la stai tenendo vuota—devi comunque presentare dichiarazioni fiscali mensili e annuali alla DGII. Queste sono chiamate "zero filings" perché riportano zero reddito e zero tasse dovute. Ma se salti le dichiarazioni, la DGII impone sanzioni:

Sanzione per dichiarazione tardiva: 10% delle tasse dovute (o RD$1,500 minimo se non sono dovute tasse)
Interessi sulle tasse non pagate: 1,73% al mese (composto)

Ho visto clienti accumulare oltre $5,000 in sanzioni perché presumevano "nessun reddito = nessun obbligo di dichiarazione". Non è così che funziona la legge fiscale dominicana. L'obbligo di dichiarazione esiste indipendentemente dal fatto che tu debba tasse.

La maggior parte degli investitori stranieri assume un contabile locale per gestire le dichiarazioni mensili. Costo: $150-250 USD al mese. Sono $1,800-3,000 annualmente solo per rimanere conformi. Consideralo nel tuo budget.

La Ricerca del Titolo di Proprietà (E Perché la Maggior Parte degli Acquirenti la Salta)

Ecco la parte che mi tiene sveglio la notte. Puoi costituire la struttura aziendale perfetta, presentare tutte le dichiarazioni fiscali giuste, mantenere registri contabili impeccabili—e perdere comunque tutto se il titolo di proprietà è difettoso.

La legge immobiliare dominicana si basa sul sistema Torrens, il che significa che il Registro dei Titoli (Registro de Títulos) è l'autorità ultima su chi possiede cosa. Se il tuo nome (o il nome della tua società) è sul certificato di titolo, possiedi la proprietà. Se non lo è, non lo possiedi. Il possesso non conta. Un atto firmato dal venditore non conta. Conta solo il titolo registrato.

Ma ecco il problema: Non tutti i titoli sono creati uguali. Ai sensi della Legge 108-05, le proprietà devono passare attraverso un processo chiamato Deslinde per stabilire confini chiari e risolvere eventuali rivendicazioni sovrapposte. Una proprietà che ha completato il processo di Deslinde ha un titolo "pulito" (Certificado de Título). Una proprietà che non ha completato il Deslinde potrebbe avere una Constancia Anotada (Lettera di Annotazione), che è essenzialmente un segnaposto che dice "qualcuno afferma di possedere questo terreno, ma non abbiamo ancora verificato i confini".

Le stime suggeriscono che fino al 60% del terreno nella Repubblica Dominicana (media nazionale) manca ancora di un chiaro Deslinde. A Sosúa e Cabarete, la percentuale è più bassa perché la maggior parte degli sviluppi fronte mare ha attraversato il processo, ma le proprietà interne—soprattutto le ville più vecchie costruite negli anni '90 o nei primi anni 2000—spesso hanno titoli poco chiari.

Se acquisti una proprietà con una Constancia Anotada invece di un Certificado de Título, stai prendendo un rischio enorme. Non puoi ottenere un mutuo su quella proprietà. Non puoi venderla senza completare il processo di Deslinde da solo (che richiede 12-24 mesi e costa $10,000-15,000 USD). E se un vicino contesta i confini, potresti finire in tribunale per anni.

Il Processo di Deslinde in Tre Fasi

Se stai acquistando una proprietà che necessita di Deslinde, ecco a cosa stai andando incontro:

Fase 1: Rilievo Tecnico (3-6 mesi)
Un geometra autorizzato (Agrimensor) misura la proprietà utilizzando il GPS e crea una mappa dettagliata che mostra i confini, le proprietà vicine e eventuali sconfinamenti. Il geometra invia questa mappa al Registro dei Terreni per un'approvazione preliminare.

Fase 2: Approvazione Giudiziaria (6-12 mesi)
La mappa del geometra va al Tribunale Regionale di Giurisdizione Originale (Tribunal de Tierras). Il tribunale pubblica un avviso nella gazzetta ufficiale dando ai proprietari di immobili vicini 60 giorni per presentare obiezioni. Se nessuno obietta, il tribunale approva il rilievo. Se qualcuno obietta, sei in contenzioso.

Fase 3: Registrazione del Titolo (1-3 mesi)
Una volta che il tribunale approva il rilievo, il Registro dei Titoli emette il Certificado de Título distinto. Solo allora hai un titolo di proprietà legalmente difendibile.

Tempo totale: 10-21 mesi. Costo totale: $10,000-15,000 USD.

Questo è il motivo per cui non raccomandiamo mai di acquistare una proprietà che non ha completato il Deslinde a meno che tu non stia ottenendo uno sconto significativo per compensare il rischio e il ritardo. E se il venditore afferma "il Deslinde è in corso", ottieni una prova scritta. Ho visto venditori promettere che il Deslinde sarà completo "in poche settimane" per anni.

Il Processo di Ricerca del Titolo

Prima che la tua società acquisti qualsiasi proprietà, devi condurre una ricerca del titolo presso il Registro dei Terreni. Questo comporta:

Ottenere il Numero del Certificato di Titolo della proprietà dal venditore
Visitare l'ufficio del Registro dei Terreni (a Puerto Plata per le proprietà sulla Costa Nord)
Richiedere una copia del certificato di titolo corrente e dei registri storici della proprietà (ultimo minimo di 10 anni)
Esaminare il certificato per:
- Privilegi o ipoteche
- Servitù o diritti di passaggio
- Restrizioni sull'uso (ad esempio, solo residenziale)
- Azioni legali pendenti (Gravámenes)

Questa ricerca costa circa $50-100 USD e richiede 1-2 giorni. È l'assicurazione più economica che comprerai mai. Ho scoperto problemi che vanno da ipoteche non dichiarate (il venditore doveva ancora $200,000 su una proprietà che stava cercando di vendere per $400,000) a proprietà dove il proprietario registrato sul titolo non corrispondeva alla persona che cercava di venderla (frode).

Un caso che spicca: Un acquirente canadese stava per acquistare una villa a Sosúa per $350,000. Il venditore ha fornito quello che sembrava un certificato di titolo legittimo. Abbiamo eseguito la ricerca e scoperto che il titolo era stato annullato tre anni prima a causa di un giudizio in un caso di divorzio. La proprietà apparteneva legalmente all'ex moglie del venditore, che non aveva idea che il suo ex marito stesse cercando di venderla. Se non l'avessimo scoperto, l'acquirente avrebbe pagato $350,000 per una proprietà che non possedeva legalmente.

Quando la Proprietà Aziendale Non Ha Senso

Ho passato 3,000 parole a spiegare perché la maggior parte degli investitori dovrebbe usare una S.R.L. Ora lascia che ti dica quando non dovresti.

Scenario 1: Proprietà a Basso Valore per Uso Personale

Se stai acquistando un condominio da $100,000 a Sosúa che userai 2-3 settimane all'anno e non lo affitterai mai, il sovraccarico amministrativo di una società probabilmente non vale la pena. Spenderai $2,000-3,000 per i costi di costituzione, $1,800-3,000 annualmente per le spese contabili e non otterrai alcun beneficio fiscale perché non stai generando reddito.

In questo caso, la proprietà personale è più semplice. Sì, perdi lo scudo di responsabilità e i vantaggi dell'eredità, ma per una proprietà a basso valore usata puramente per il piacere personale, quei rischi potrebbero essere accettabili.

Scenario 2: Flip a Breve Termine

Se stai acquistando una proprietà per ristrutturare e vendere entro 12-24 mesi, costituire una società aggiunge complessità. Ora, ecco una distinzione importante: Se vendi la proprietà direttamente, paghi il 3% di tassa di trasferimento. Ma se vendi le azioni della società che possiede la proprietà, eviti completamente la tassa di trasferimento immobiliare del 3%—stai vendendo beni mobili (azioni), che sono soggetti a una tassa sulle plusvalenze del 27% sul profitto dalle azioni o all'1% del valore delle azioni a seconda della struttura della transazione. La DGII ha cercato di reprimere questo, ma legalmente, vendere azioni è distinto dalla vendita dell'immobile sottostante.

Detto ciò, per un flip a breve termine, mantenere la conformità aziendale durante un breve periodo di detenzione può essere un fastidio. Eccezione: Se stai ribaltando più proprietà contemporaneamente, una società ha senso perché puoi aggregare tutte le proprietà sotto un'unica entità e gestirle centralmente.

Scenario 3: Proprietà in Sviluppi Non Confotur

Se la proprietà non è in uno sviluppo approvato da Confotur e non stai generando reddito da affitto, i vantaggi fiscali della proprietà aziendale sono minimi. Stai ancora pagando l'1% di tassa sugli attivi annualmente e non stai ottenendo i benefici delle detrazioni perché non c'è reddito su cui dedurre le spese.

In questo caso, la decisione si riduce a se la protezione della responsabilità e i vantaggi dell'eredità giustificano i costi continui. Per alcuni investitori, lo fanno. Per altri, no.

Il Problema del "Gestor" (E Perché la Costituzione Economica è Costosa)

Ogni settimana, qualcuno entra nel mio ufficio con una società che è stata costituita da un gestor—un risolutore non autorizzato che addebita il 50% in meno di uno studio legale e promette di gestire tutto. Queste società sono quasi sempre difettose.

Problemi comuni che ho visto:

Società registrata presso la Camera di Commercio ma mai registrata presso la DGII (nessun numero RNC)
Statuto che copia-incolla un modello senza personalizzazione, creando conflitti gestionali in seguito
Azionisti elencati in modo errato (nomi scritti male, numeri di passaporto sbagliati)
Società registrata a un indirizzo falso (spesso l'indirizzo di casa del gestor), causando la perdita della posta dalla DGII

Il peggior caso che ho gestito: Un investitore statunitense ha pagato un gestor $800 per costituire una S.R.L. e acquistare una villa a Cabarete. Due anni dopo, l'investitore ha cercato di vendere la proprietà e ha scoperto che la S.R.L. non era mai stata registrata presso la DGII. La società non esisteva legalmente da un punto di vista fiscale. Abbiamo dovuto registrare retroattivamente la società, presentare due anni di tasse arretrate (con sanzioni) e presentare una modifica del trasferimento di proprietà per correggere la registrazione del titolo. Costo totale per risolvere: $12,000.

Il gestor ha risparmiato all'investitore $1,200 sulla costituzione iniziale. È costato $12,000 per risolvere.

Ecco la regola: Se qualcuno offre di costituire la tua società per meno di $1,500-2,000 USD, stanno tagliando angoli o non lo stanno facendo correttamente. Una costituzione legittima comporta:

Spese legali per la redazione di uno statuto personalizzato
Spese notarili
Spese di registrazione alla Camera di Commercio
Spese di presentazione alla DGII
Costi di traduzione e apostille (se gli azionisti sono stranieri)

Non c'è modo di farlo correttamente per $500.

Di Cosa Hai Davvero Bisogno per Iniziare

Se hai deciso di procedere con la costituzione di un'attività nella Repubblica Dominicana per la proprietà immobiliare, ecco l'elenco dei documenti di cui avrai bisogno. Metti insieme questi documenti prima di contattare un avvocato—risparmierai tempo e ridurrai le tue spese legali.

Per Ogni Azionista:

Passaporto valido (almeno 6 mesi prima della scadenza)
Forma secondaria di ID (patente di guida o carta d'identità nazionale del paese d'origine)
Prova dell'indirizzo attuale (bolletta o estratto conto bancario, meno di 3 mesi)
Ultimi due anni

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