Probabilmente stai cercando case in vendita a Puerto Plata perché qualcuno ti ha mostrato un PDF con bellissime rappresentazioni e un numero che terminava con "% rendimento annuale." Forse era il 10%. Forse era il 12%. Il numero non importa perché probabilmente è sbagliato.
Sbagliato non nel senso che stanno mentendo—anche se alcuni lo fanno—ma sbagliato nel senso che ti stanno mostrando la linea dei ricavi in cima al foglio di calcolo e fingendo che le linee delle spese sotto di essa non esistano. Ho esaminato contratti immobiliari in questa provincia dal 1986, e l'errore più comune che vedo è investitori che confondono il reddito lordo da locazione con il denaro che effettivamente appare nel loro conto bancario dopo che il gestore della proprietà prende la sua parte, dopo che Edenorte li fattura $200 per aver fatto funzionare il condizionatore ad agosto, e dopo che sostituiscono la pompa dell'acqua corrosa dall'aria salata.
Se sei serio riguardo alle ville in vendita a Puerto Plata o ai condomini in vendita a Puerto Plata, devi capire il Reddito Operativo Netto. Non perché suoni impressionante a un cocktail party, ma perché è l'unico numero che ti dice se stai costruendo ricchezza o sovvenzionando la vacanza di qualcun altro.
Punti Chiave
- Rendimenti Reali: I rendimenti netti effettivi da locazione a Puerto Plata variano dal 5,9% al 7,5% dopo tutte le spese—non le cifre lorde del 10-12% nei materiali di marketing
- Vantaggio CONFOTUR: La Legge 158-01 elimina la tassa di trasferimento del 3% e la tassa annuale sulla proprietà dell'1% per 15 anni, trasferibile ai futuri acquirenti
- Verifica del Titolo: La Legge 108-05 richiede un Deslinde (certificato di confine GPS) per il trasferimento legale—mai chiudere senza uno
- Costi Nascosti: Budget del 4,5-5,5% del prezzo d'acquisto per i costi di chiusura, più l'1,5% annuale per le riserve di manutenzione tropicale
- Impatto dell'Aeroporto: L'investimento di $830M di VINCI nell'Aeroporto Internazionale Gregorio Luperón fino al 2060 è il principale motore infrastrutturale per l'apprezzamento della Costa Nord
Il Caso di Studio: Unità 402 (Quella che Nessuno Vuole Mostrarti)
Lascia che ti mostri una transazione reale che abbiamo chiuso nel Q3 2024. Condominio con due camere da letto in una comunità recintata a quindici minuti dall'Aeroporto Internazionale Gregorio Luperón. Vista mare. Piscina. Sicurezza. L'annuncio prometteva "opportunità di investimento chiavi in mano con una forte storia di locazione."
Prezzo d'Acquisto: $350,000
Costi di Chiusura (5%): $17,500
Pacchetto Arredamento: $25,000
Totale Denaro Investito: $392,500
Quell'ultima riga è importante. Non puoi affittare una scatola di cemento vuota. I $25,000 per l'arredamento non sono opzionali se vuoi competere su Airbnb. I materiali di marketing amano calcolare i rendimenti basati solo sul prezzo d'acquisto, ma il tuo denaro è bloccato nel totale di $392,500, non solo nei $350,000 che hai pagato al venditore.
L'annuncio pubblicizzava un reddito lordo da locazione di $60,000 annuali. Quel numero era tecnicamente accurato—se affittavi l'unità 365 giorni all'anno a tariffe di alta stagione e non spendevi un dollaro per nulla. Ecco cosa è successo realmente:
Ricavi Lordi (Occupazione Realistica): $52,000
Gestione della Proprietà (25%): -$13,000
Elettricità (A/C 6 mesi): -$1,800
Spese Condominiali: -$3,600
Internet (Starlink): -$600
Assicurazione: -$1,400
Riserva di Manutenzione (1,5%): -$5,250
Tassa sulla Proprietà (IPI): -$1,800
Reddito Operativo Netto: $24,550
Questo è un rendimento del 6,26% sul denaro effettivamente investito. Non il 12%. Nemmeno l'8%. Poco più del 6%.
È male? Non necessariamente. Un rendimento del 6% in USD su un bene tangibile in un mercato in crescita batte il 4% che potresti ottenere da un'obbligazione, e non tiene conto dell'apprezzamento. Ma è onesto. E l'onestà è l'unico modo per prendere una decisione di cui non ti pentirai tra tre anni quando lo scaldabagno esploderà e ti renderai conto che il tuo "reddito passivo" richiede di inviare denaro nella Repubblica Dominicana ogni due mesi.
Dove Va Veramente il Denaro (La Perdita)
La gestione della proprietà prende il 25% se utilizzi una ditta rispettabile. Vedrai annunci che affermano "solo il 15%," ma quelli sono di solito tassi di locazione a lungo termine o ditte che non rispondono al telefono quando l'ospite si chiude fuori alle 2 del mattino. Gli affitti per vacanze a breve termine richiedono qualcuno che coordini le pulizie, gestisca i check-in, gestisca le chiamate di manutenzione e si occupi dell'ospite che si lamenta che la spiaggia ha le onde. Quel servizio costa il 20-25% dei ricavi lordi. Se pensi di poterlo gestire da solo da Toronto o Monaco, ti sbagli. Ho visto persone provarci. Non funziona.
L'elettricità è il killer silenzioso. Edenorte addebita tariffe a scaglioni, e se stai facendo funzionare l'aria condizionata per ospiti che la lasciano accesa 24/7, stai pagando oltre $0,30 per kilowattora nei livelli di consumo più alti—particolarmente una volta che superi i 700 kWh mensili, che ti spinge nel livello tariffario BTS-2. Un condominio di 1.800 piedi quadrati con aria condizionata centrale può facilmente raggiungere $200-$250 al mese durante l'alta stagione. Sono $2,400 annuali, non i $600 che il costruttore ha menzionato di sfuggita durante la presentazione di vendita.
Le spese condominiali nelle comunità fronte mare variano da $150 a $400 mensili a seconda dei servizi. Ocean Village addebita circa $2,50 per metro quadrato al mese. Per un'unità di 100 metri quadrati, sono $250 mensili o $3,000 annuali. Questo copre la manutenzione della piscina, la sicurezza, l'assicurazione delle aree comuni e talvolta l'acqua. È non negoziabile e aumenta ogni pochi anni.
L'internet conta più di quanto pensi. Starlink ha cambiato il gioco per i lavoratori a distanza, ma costa RD$2,900 mensili (circa $50 USD). La fibra ottica di Claro o Altice costa $30-$50 per velocità decenti. Se il tuo annuncio pubblicizza "perfetto per nomadi digitali," hai bisogno di un internet affidabile, e questo è un altro minimo di $600 annuali.
L'assicurazione per una proprietà costiera con copertura uragani di solito costa dall'1% all'1,5% del valore di sostituzione della struttura. Non il terreno—l'edificio. Per un condominio da $350,000 dove il terreno rappresenta forse $100,000 di quel valore, stai assicurando $250,000 di struttura. Sono $2,500 a $3,750 annuali. Ho usato $1,400 nell'esempio sopra perché era un edificio più vecchio con costi di sostituzione inferiori, ma le costruzioni più recenti saranno più alte.
La riserva di manutenzione è ciò che separa i dilettanti dai professionisti. L'aria salata corrode tutto. L'umidità deforma il legno. I raggi UV distruggono le finiture. Devi prevedere l'1,5% del valore della proprietà annualmente per riparazioni che non sono coperte dall'assicurazione. Le unità di condizionamento dell'aria falliscono. Gli scaldabagni perdono. Le piastrelle si rompono. Se non metti da parte denaro per questo, lo finanzierai di tasca tua quando succede, e succede sempre.
La tassa sulla proprietà—l'IPI—è dell'1% annuale sul valore che supera RD$10,190,833 (circa $172,000 USD al 2025). Per una proprietà da $350,000, stai pagando l'1% su circa $178,000, che è $1,780 annuali. A meno che la proprietà non abbia lo status CONFOTUR, nel qual caso non paghi nulla per quindici anni. Ci arriveremo.
Le Tre Stagioni (O Perché il 100% di Occupazione è una Fantasia)
L'alta stagione va da dicembre a marzo. Questo è quando i canadesi fuggono dalla neve e gli americani prenotano le loro fughe invernali. Durante questi quattro mesi, puoi raggiungere l'80-90% di occupazione a tariffe premium. Un condominio con due camere da letto potrebbe affittare per $250-$350 a notte. Qui fai il 60% dei tuoi ricavi annuali.
La stagione intermedia è da aprile a luglio. L'occupazione scende al 50-60%. Le tariffe scendono a $150-$200 a notte. Sei ancora redditizio, ma a malapena. Questo è quando speri che il condizionatore non si rompa perché non hai il margine per coprire una riparazione da $1,200 senza intaccare i tuoi rendimenti.
La bassa stagione è da agosto a ottobre. Stagione degli uragani. Le scuole sono ricominciate. Gli americani non viaggiano. L'occupazione può scendere al 30-40%, e in alcuni anni, avrai settimane senza prenotazioni. Settembre e ottobre sono i mesi in cui perdi denaro. I tuoi costi fissi—spese condominiali, assicurazione, internet—non si fermano, ma i ricavi sì. Questa è la realtà che i depliant di marketing saltano.
Quando qualcuno ti dice che la loro proprietà genera l'85% di occupazione annuale, stanno mentendo o stanno fissando prezzi così bassi che stanno lasciando denaro sul tavolo durante l'alta stagione. Un tasso di occupazione annuale realistico per un affitto per vacanze ben gestito a Puerto Plata è del 60-70%. Qualsiasi cosa al di sopra di questo è un bonus, non un piano.
Il Vantaggio CONFOTUR (Perché Alcune Proprietà Valgono Davvero la Pena)
La Legge 158-01, la legge sugli incentivi al turismo, ha creato la certificazione CONFOTUR per i progetti turistici approvati. Se una proprietà ha lo status CONFOTUR, eviti la tassa di trasferimento del 3% all'acquisto, non paghi alcuna tassa annuale sulla proprietà per quindici anni, e sei esente dalla tassa del 27% sul reddito da locazione per lo stesso periodo.
Su un acquisto da $350,000, quell'esenzione dalla tassa di trasferimento del 3% ti fa risparmiare immediatamente $10,500. L'esenzione dalla tassa annuale sulla proprietà ti fa risparmiare $1,780 all'anno, o $26,700 in quindici anni. L'esenzione dalla tassa sul reddito da locazione è più difficile da quantificare perché dipende dalla tua struttura, ma per un investitore straniero, può rappresentare risparmi significativi.
Il dettaglio critico: questi benefici si trasferiscono al prossimo acquirente. Se vendi la proprietà nell'anno sette, il nuovo proprietario eredita otto anni di esenzioni fiscali rimanenti. Questo rende le proprietà CONFOTUR più liquide e più facili da vendere a un prezzo premium perché l'acquirente non sta solo acquistando un immobile—sta acquistando un vantaggio fiscale.
Non tutti i nuovi sviluppi qualificano. Il progetto deve avere un numero di risoluzione CONFOTUR specifico emesso dal Ministero del Turismo. Gli sviluppatori amano usare la parola "idoneo CONFOTUR" nel loro marketing, che è priva di significato. O il progetto ha la risoluzione o non ce l'ha. Verifichiamo questo prima che qualsiasi cliente firmi un contratto di acquisto perché ho visto troppi acquirenti assumere di ottenere i benefici fiscali solo per scoprire alla chiusura che il costruttore non ha mai completato il processo di applicazione.
| Tassa/Commissione | Proprietà Standard | Proprietà CONFOTUR | Risparmi in 15 Anni |
|---|---|---|---|
| Tassa di Trasferimento (3%) | $10,500 | $0 | $10,500 |
| Tassa Annuale sulla Proprietà (IPI) | $1,780/anno | $0/anno | $26,700 |
| Tassa sul Reddito da Locazione | 27% | 0% | Varia in base al reddito |
| Risparmi Diretti Totali | — | — | $37,200+ |
Il Problema del Titolo (Legge 108-05 e Perché Non Puoi Saltarlo)
La Repubblica Dominicana utilizza il sistema Torrens, il che significa che il governo garantisce che il certificato di titolo sia una prova definitiva di proprietà. Questo suona rassicurante fino a quando non ti rendi conto che le proprietà più vecchie—qualsiasi cosa venduta prima del 2009—potrebbe non avere un Deslinde, che è il certificato di confine GPS richiesto dalla Legge 108-05.
Un Deslinde non è solo un rilevamento. È un processo giudiziario che coinvolge l'approvazione del tribunale per confermare le esatte coordinate GPS dei confini della proprietà. Senza di esso, non puoi ottenere un mutuo da una banca locale, e tecnicamente, non puoi trasferire legalmente il titolo. Alcuni venditori cercheranno di chiudere con solo una "Constancia Anotada," che è una forma più vecchia di documentazione del titolo che non è più sufficiente.
Abbiamo avuto un cliente nel 2023 che era a due giorni dalla chiusura su una villa a Costambar quando abbiamo scoperto che la proprietà non aveva un Deslinde. Il venditore insisteva che non fosse necessario perché "tutti nel quartiere sanno dove sono i confini." Non è così che funziona la legge sulla proprietà. Abbiamo insistito per completare il processo di Deslinde prima della chiusura, il che ha ritardato la transazione di quattro mesi e costato al venditore $2,800. Il cliente era frustrato dal ritardo. Tre mesi dopo la chiusura, il vicino ha cercato di rivendicare che una parte del vialetto era sul suo terreno. Poiché avevamo il Deslinde, la disputa è stata risolta in un'udienza in tribunale. Senza di esso, il caso avrebbe potuto trascinarsi per anni.
La ricerca del titolo—la Certificación de Estado Jurídico—deve essere ottenuta dal Registro de Títulos per confermare che il venditore è il proprietario legale e per controllare la presenza di gravami o mutui. Questo è un controllo standard, ma non è automatico. Hai bisogno di un avvocato per richiederlo, e l'ufficio del registro può impiegare da tre giorni a tre settimane per produrre il documento a seconda di quanto sono indietro con il lavoro.
Verifichiamo anche lo stato dell'IPI con la DGII perché una proprietà non può essere legalmente trasferita se ci sono tasse sulla proprietà non pagate. Ho visto affari fallire all'ultimo minuto perché il venditore doveva tre anni di tasse arretrate e presumeva che l'acquirente se ne sarebbe "occupato." Non è così che funziona. Il venditore paga le tasse arretrate o l'affare non si chiude.
L'Effetto Bergantin (Perché il Tempismo è Importante)
Il progetto Punta Bergantin è il più grande investimento infrastrutturale nella Provincia di Puerto Plata negli ultimi vent'anni. Il governo sta sostenendo un hub turistico con 4,500 camere d'albergo, 2,000 unità residenziali, uno studio cinematografico legato a One Race Films di Vin Diesel, e un hub di innovazione. Il progetto è previsto per creare 20,000 posti di lavoro.
Questo non è speculativo. La costruzione è iniziata. Hyatt e Melia hanno firmato accordi per hotel con marchio. L'impatto sui valori immobiliari circostanti è già visibile. I prezzi dei terreni grezzi nelle aree di Montellano e Cangrejos—appena a est del sito del progetto—sono aumentati del 15-20% anno su anno solo nel 2024.
Il motivo per cui questo è importante per gli acquirenti che cercano case in vendita a Puerto Plata è che l'apprezzamento non è distribuito uniformemente. Le proprietà entro quindici minuti di auto da Bergantin stanno vedendo un apprezzamento più rapido rispetto alle proprietà a Sosua o Cabarete, che sono già sviluppate e sature. Se stai acquistando puramente per l'apprezzamento del capitale piuttosto che per il reddito da locazione, la vicinanza a Bergantin è la variabile che conta di più.
Ma il tempismo taglia in entrambi i sensi. Una volta che Bergantin sarà pienamente operativo e le 4,500 camere d'albergo saranno online, il mercato degli affitti a breve termine a Puerto Plata affronterà una maggiore concorrenza. In questo momento, la Costa Nord ha un inventario limitato di hotel rispetto a Punta Cana, motivo per cui gli affitti per vacanze funzionano bene. Quando Bergantin aggiungerà quella capacità, parte della domanda si sposterà verso gli hotel, il che significa che i proprietari di affitti per vacanze dovranno competere sul prezzo o sui servizi. Questo non è un motivo per evitare di investire—è un motivo per essere strategici su cosa comprare e dove.
L'Ancora dell'Aeroporto (Perché l'Impegno di $830M di VINCI Cambia i Conti)
L'Aeroporto Internazionale Gregorio Luperón è il motivo per cui il mercato immobiliare di Puerto Plata è valido per gli acquirenti stranieri. Senza un trasporto aereo affidabile, nient'altro conta. VINCI Airports ha recentemente esteso il loro contratto di concessione fino al 2060 e si è impegnata in un piano di investimento di capitale di $830 milioni nei loro aeroporti della Repubblica Dominicana, incluso POP.
Il traffico passeggeri a POP è cresciuto del 19% nel 2024 rispetto ai livelli pre-pandemia. L'aeroporto ora offre voli diretti da Miami, New York (JFK e Newark), Toronto, Montreal, e alcuni hub europei. L'espansione si concentra sull'attrarre nuove rotte, che si correlano direttamente con una maggiore domanda di affitti per vacanze e seconde case.
Gli aggiornamenti della capacità cargo sono altrettanto importanti. Migliori strutture cargo significano catene di approvvigionamento più affidabili per i beni importati, il che conta se stai arredando una proprietà o vivendo qui a tempo pieno. La differenza tra aspettare tre settimane per un frigorifero di ricambio rispetto a tre giorni è la differenza tra un inconveniente gestibile e una perdita finanziaria.
Gli aggiornamenti del terminal FBO (Fixed Base Operator) si rivolgono all'aviazione privata, il che segnala che VINCI si aspetta che individui ad alto patrimonio netto continuino a utilizzare Puerto Plata come base. Questa demografica guida la domanda di ville di lusso in comunità recintate come Sea Horse Ranch e Casa Linda, dove le proprietà vengono regolarmente vendute per $1-3 milioni.
L'aeroporto è a quindici minuti dalla maggior parte delle aree di investimento a Puerto Plata e Sosua. Confrontalo con Punta Cana, dove la congestione del traffico significa che un viaggio di trenta minuti può trasformarsi in un'ora durante l'alta stagione. La vicinanza a un aeroporto internazionale modernizzato non è solo una comodità—è un motore fondamentale dei valori immobiliari.
Il Calcolo della Residenza (Perché $200,000 Comprano Più di un Immobile)
Gli stranieri che investono almeno $200,000 USD in immobili nella Repubblica Dominicana possono qualificarsi per la Residenza per Investimento, che offre un percorso rapido alla cittadinanza in appena sei mesi a due anni. Questo è significativamente più veloce del processo di residenza standard, che richiede sette anni prima di poter richiedere la cittadinanza.
Il Visto Pensionado è un'alternativa per i pensionati che possono dimostrare un reddito mensile pensionistico stabile di $1,500 USD (più $250 per dipendente). Ai sensi della Legge 171-07, i titolari di visto Pensionado sono esenti da tasse sui beni domestici e sulle auto personali importate nel paese, il che può far risparmiare $10,000-$15,000 se stai importando un veicolo.
Il Visto Rentista richiede la prova di $2,000 USD di reddito passivo mensile per gli ultimi cinque anni. Questo è progettato per investitori più giovani che vivono di reddito da locazione o dividendi piuttosto che pensioni. Il requisito di reddito è più alto del Pensionado perché il governo presume che i richiedenti più giovani metteranno più domanda su infrastrutture e servizi.
La residenza è l'unico modo legale per ottenere una patente di guida dominicana e assicurare un veicolo a lungo termine. I turisti possono guidare con la loro patente del paese d'origine per novanta giorni, ma dopo di ciò, hai bisogno di una patente locale. Senza residenza, sei bloccato in un loop burocratico di rinnovi di visto e permessi temporanei.
Le domande di residenza devono essere inizialmente presentate nel tuo paese d'origine tramite il Consolato Dominicano o tramite la ventanilla specializzata a Santo Domingo. Non puoi entrare nell'ufficio immigrazione a Puerto Plata e iniziare il processo. Questo coglie molti acquirenti di sorpresa perché presumono di poter gestire tutto localmente dopo aver acquistato una proprietà.
La Tassa sullo Stile di Vita (Cosa il Depliant Non Menziona)
Le tariffe elettriche con Edenorte sono a scaglioni, e gli utenti ad alto consumo—che include qualsiasi proprietà con aria condizionata centrale—pagano oltre $0,30 per kilowattora. Questo è quasi il doppio della media statunitense. I pannelli solari sono ora un'opzione realistica grazie alla legge sulla misurazione netta della Repubblica Dominicana, che consente ai proprietari di case di vendere l'energia in eccesso alla rete. Il periodo di ammortamento per un'installazione solare è tipicamente di tre o quattro anni, dopo di che stai generando elettricità gratuita.
L'infrastruttura idrica è incoerente. L'acqua pubblica da CORAAPPLATA può essere intermittente, motivo per cui il 95% delle proprietà di lusso si affida a cisterne—serbatoi d'acqua di riserva—e consegna di acqua con camion durante i periodi di siccità. Un carico di acqua costa $30-$40 USD e dura una tipica famiglia due o tre settimane. Questo non è una crisi, ma è una realtà operativa che gli acquirenti abituati a sistemi idrici municipali affidabili devono capire.
L'internet è migliorato notevolmente con il lancio della fibra ottica di Claro e Altice, che ora offrono velocità fino a 300 Mbps nei centri urbani per circa $60 mensili. Starlink è l'opzione di riserva per le proprietà rurali dove la fibra non è disponibile. L'hardware costa circa $460 USD, e il servizio mensile è $50 USD. Per i lavoratori a distanza, un internet affidabile è non negoziabile, e entrambe le opzioni sono ora praticabili.
L'assistenza sanitaria è concentrata nella città di Puerto Plata. Il Centro Médico Bournigal è una struttura da 120 posti letto accreditata dall'Associazione del Turismo Medico e accetta assicurazioni internazionali come BlueCross BlueShield International. Per le cure di routine, la qualità è paragonabile agli standard nordamericani. Per emergenze gravi, molti espatriati volano a Santo Domingo o Miami, motivo per cui è consigliata l'assicurazione per l'evacuazione medica.
Il costo della vita a Puerto Plata è circa il 30-40% inferiore a Miami, escluso l'affitto. I prezzi al consumo—generi alimentari, ristoranti, servizi—sono significativamente più economici. I supermercati Jumbo e Sirena offrono marchi importati dagli Stati Uniti, il che riduce il divario di stile di vita per gli espatriati che vogliono prodotti familiari. L'aiuto domestico è conveniente, con domestiche o giardinieri part-time che addebitano $15-$25 al giorno.
Il Confronto (Perché Puerto Plata vs. Barbados Non è Nemmeno Paragonabile)
Gli immobili di lusso costieri a Puerto Plata hanno un prezzo medio di $1,600-$2,200 per metro quadrato. A Barbados, stai guardando $3,500+. A Turks e Caicos, $6,000+. La Repubblica Dominicana non è "economica"—è adeguatamente valutata per un mercato emergente con fondamentali solidi.
I rendimenti lordi da locazione a Sosua e Cabarete variano dal 7-10%, rispetto al 3-5% nei mercati caraibici più saturi come le Bahamas. La Repubblica Dominicana è l'economia più grande dei Caraibi con la base di entrate più diversificata. Il turismo conta, ma anche le rimesse, l'agricoltura, l'estrazione mineraria e la manifattura. Quando un settore rallenta, gli altri assorbono il colpo.
I diritti di proprietà straniera sono identici a quelli locali. Nessuna licenza di possesso di terre straniere. Nessuna restrizione sulla proprietà costiera. Nessun requisito di collaborazione con un cittadino locale. Acquisti il terreno, possiedi il terreno, e puoi venderlo a chiunque. Questo non è vero a Trinidad, nelle Isole Vergini Britanniche, o in diverse altre giurisdizioni caraibiche che impongono restrizioni agli acquirenti stranieri.
La Repubblica Dominicana ha accolto oltre 11 milioni di visitatori nel 2024, rendendola la destinazione più visitata nei Caraibi. Quel volume crea un ampio bacino di potenziali affittuari che le isole più piccole non possono eguagliare. Anche se la tua proprietà cattura una piccola frazione di quel mercato, i numeri assoluti sono abbastanza grandi da generare prenotazioni costanti.
Il finanziamento è più accessibile che in molti mercati caraibici. Banche locali come Scotiabank e Banco Popular offrono mutui in USD agli stranieri a tassi intorno all'8,25-9,5% con rapporti prestito-valore fino al 70%. Il requisito di punteggio di credito è 650+, e devi fornire documentazione dal tuo paese d'origine, ma l'opzione esiste. In molti territori caraibici più piccoli, gli acquirenti stranieri sono limitati a transazioni in contanti.
La Trappola (La Truffa della Constancia Anotada)
Alcuni venditori tenteranno di chiudere utilizzando solo una Constancia Anotada, che è una forma più vecchia di documentazione del titolo che precede la Legge 108-05. Il venditore sosterrà che è stata sufficiente per decenni e che completare un Deslinde è una burocrazia inutile.
Questo è falso. Una Constancia Anotada non è più legalmente sufficiente per il trasferimento di proprietà. Le banche non emetteranno mutui contro di essa. Il registro dei titoli non elaborerà il trasferimento senza un Deslinde. Se chiudi con solo una Constancia Anotada, non hai un titolo legale, il che significa che non puoi vendere la proprietà o difenderla in tribunale se sorge una disputa sui confini.
Il processo di Deslinde richiede da tre a sei mesi e costa $1,500-$3,000 a seconda della complessità della proprietà. Il venditore dovrebbe completare questo prima di mettere in vendita la proprietà, ma molti non lo fanno perché stanno cercando di evitare il costo e il ritardo. Se il venditore si rifiuta di completare il Deslinde, allontanati. Ci sono troppe proprietà con titolo corretto sul mercato per perdere tempo su una che non lo è.
Abbiamo avuto un caso nel 2022 in cui un acquirente ha ignorato il nostro consiglio e ha chiuso su un lotto fronte mare utilizzando solo una Constancia Anotada perché il venditore ha offerto uno sconto di $20,000 per accelerare la transazione. Diciotto mesi dopo, l'acquirente ha cercato di vendere il lotto e ha scoperto che nessun avvocato avrebbe elaborato il trasferimento senza un Deslinde. Completare il Deslinde retroattivamente è costato $4,200 e ha ritardato la vendita di sette mesi. Lo sconto di $20,000 si è trasformato in una perdita di $15,000 quando consideri le spese legali, i costi del geometra e i costi di mantenimento durante il ritardo.
La Conclusione Onesta
Un rendimento netto del 6% in USD su un bene tangibile in un mercato in crescita non è eccitante. È noioso. Ma noioso è spesso meglio di eccitante quando eccitante significa che stai scommettendo sull'apprezzamento per compensare il flusso di cassa negativo.
Il mercato immobiliare di Puerto Plata funziona se acquisti la proprietà giusta, verifichi correttamente il titolo, prevedi le spese reali e ignori le fantasie di ricavi lordi nei materiali di marketing. Non funziona se ti aspetti un reddito passivo senza sforzo o se credi ai tassi di occupazione nel depliant.
La Costa Nord non è Punta Cana. È più tranquilla, meno sviluppata e meno satura. Questo è sia un vantaggio che uno svantaggio a seconda di cosa stai cercando. Se vuoi un'esperienza di resort chiavi in mano con gestione garantita, Punta Cana ha più opzioni. Se vuoi un punto d'ingresso strategico in un mercato emergente con rendimenti migliori e minore concorrenza, Puerto Plata ha senso.
La verifica legale—ricerca del titolo, conferma del Deslinde, controllo dello stato dell'IPI—costa circa $1,500 e richiede due settimane. Questo è il prezzo per non essere la persona che scopre tre anni dopo che la loro proprietà non può essere venduta perché il titolo non è mai stato trasferito correttamente. La "tassa di iscrizione" immobiliare è costosa. Una verifica legale da $1,500 spesso risparmia $150,000 in problemi futuri.
Se stai valutando immobili di lusso a Puerto Plata o terreni in vendita a Puerto Plata, la matematica conta più delle foto. Esegui i numeri usando il Reddito Operativo Netto, non i ricavi lordi. Verifica il titolo utilizzando gli standard della Legge 108-05, non le assicurazioni del venditore. Prevedi le spese reali, non le proiezioni ottimistiche. E se l'affare funziona solo al 100% di occupazione con zero costi di manutenzione, non funziona.
Rivediamo i titoli, calcoliamo il NOI realistico e verifichiamo lo stato CONFOTUR prima che i clienti si impegnino nei depositi. Non perché siamo cauti—è perché lo facciamo dal 1986 e abbiamo visto cosa succede quando le persone saltano le parti noiose.
