ביום שלישי האחרון, זוג מטורונטו נכנס למשרדי עם בעיה שראיתי לפחות שלוש תריסר פעמים השנה. הם מצאו מה שחשבו שהוא מציאה - קרקע על חוף הים בקברטה, רשומה במחיר של בערך חצי מהמחיר המקובל. למוכר היה תעודת בעלות. היו לו תמונות. אפילו היה לו חוזה נוטריוני מוכן לחתימה.
מה שלא היה לו זה דסלינדה.
כשסברתי להם שהם יקנו אחוזה מחלקה גדולה יותר ללא גבולות מוגדרים חוקית, פניו של הבעל החווירו. "אבל כבר העברנו את הפיקדון," הוא אמר.
הצלחנו להחזיר את רובו. אבל רק כי תפסנו את זה לפני שהתשלום השני התבצע.
זו המציאות של רכישת קרקע ברפובליקה הדומיניקנית בשנת 2026. ההזדמנות היא אמיתית - המדינה קיבלה מעל 10 מיליון מבקרים (משלבים נוסעי אוויר ושיט) בשנת 2023, ההשקעה הזרה הגיעה לכ-4.39 מיליארד דולר לפי הבנק המרכזי, והחוף הצפוני במיוחד ראה גידול של 12% בהגעות אוויר בשנה שעברה. אבל המסגרת החוקית שמגנה על ההשקעה הזו היא יותר מורכבת ממה שרוב הקונים הזרים מבינים. תעודת בעלות בלבד לא מוכיחה כלום לגבי היכן הנכס שלך באמת מתחיל ומסתיים. הדסלינדה - תהליך מדידת GPS, מאושר על ידי בית המשפט - הוא מה שממיר פיסת נייר לבעלות ניתנת להגנה.
אני מטפל בעסקאות אלו מאז 1986. ראיתי את השוק מתפתח מעסקאות לחיצת יד וחלוקות אחוזים למערכת רישום מודרנית שבאמת עובדת, כשאתה יודע איך להשתמש בה. זה לא נאום מכירה לנכסים שאנו מייצגים. זה פירוק של הארכיטקטורה החוקית שקובעת האם ההשקעה הקריבית שלך תהפוך לנכס או למאבק משפטי של עשור.
מסקנות עיקריות
הדסלינדה היא חובה: חוק 108-05 דורש גבולות שנמדדו ב-GPS לכל העברות הנכסים. הרישום בדרך כלל חוסם את העברת ה-Constancias Anotadas לבעלים חדשים ללא התחלה או השלמה של דסלינדה.
ביטוח בעלות מכסה סיכונים נסתרים: גם עם ניירת נקייה, הונאה, זיוף או יורשים חסרים יכולים לצוץ. פוליסות מ-Stewart Title או First American עולות בדרך כלל 0.5-1% ממחיר הרכישה וכוללות הגנה משפטית.
בדיקת נאותות לוקחת 3-6 חודשים לפחות: חיפזון בתהליך האימות - חיפוש בעלות, מדידה, ניקוי מסים, בדיקת החזקה - זה איך שמשקיעים מאבדים כסף.
CONFOTUR פוטר אותך ממסים עיקריים: חוק 158-01 מוותר על מס העברה של 3% ומס רכוש שנתי של 1% למשך 10-15 שנים, אך רק עבור פרויקטים שאושרו על ידי מועצת קידום התיירות באזורים ייעודיים.
בית המשפט לקרקעות הוא בעל סמכות ייחודית: Tribunal de Tierras מטפל בכל המחלוקות על נכסים רשומים בנפרד מבתי המשפט האזרחיים, עם שופטים מתמחים שהוכשרו במערכת טורנס.
למה המדריך הזה קיים
אתה קורא את זה כי אתה מעריך את הרפובליקה הדומיניקנית כאופציית גיוון - כנראה במקום דובאי, פורטוגל או קפריסין. אולי נמאס לך מההיצע היתר של איחוד האמירויות, או מהתשואות הדחוסות של 3-4% בפורטוגל, או מהמבוך הבירוקרטי של מיסי הנדל"ן האירופיים. החוף הצפוני מציע תשואות שכירות ברוטו של 7-12% על דירות חוף, מחירי כניסה שמתחילים בסביבות 150,000 דולר, ושוק דולריזציה שמגן מפני סיכון מטבע מקומי.
אבל המספרים האלה חשובים רק אם הבעלות שלך חוקית ובטוחה.
המדריך הזה מיועד למשקיעים שמבינים ש"זול" ו"בטוח" אינם אותו דבר. הוא מבוסס על המקרים שטיפלתי בהם באופן אישי בסוסואה ובקברטה - העסקאות שנסגרו בצורה חלקה, ואלו שהתמוטטו כי מישהו דילג על שלב. אם אתה מחפש ביטחון שרכישת קרקע כאן היא "קלה", לא תמצא אותו. מה שתמצא הוא מפת תהליך ריאליסטית, הסיכונים הספציפיים, והכלים המשפטיים שמפחיתים אותם.
הבסיס הלא ניתן למשא ומתן: הבנת הדסלינדה
הנה מה שרוב החומר הפרסומי לא יגיד לך: עד 2007, מערכת הנדל"ן הדומיניקנית אפשרה לאנשים לקנות ולמכור "Constancias Anotadas" - בעצם, תעודה שמצהירה שאתה הבעלים, נניח, של 15% מחלקה גדולה יותר. ללא גבולות. ללא קואורדינטות. רק אחוז.
זה יצר סיוט.
שני שכנים עשויים לטעון לאותו שטח פיזי כי האחוזים שלהם חופפים. מפתח עשוי למכור לך "מגרש 7" בתוך חלקה גדולה יותר, אבל אם תעודת ההורה מעולם לא חולקה דרך תהליך הדסלינדה, ה"מגרש" שלך לא קיים חוקית כישות נפרדת. בנקים לא ילוו עליו. קונים עתידיים לא יוכלו לקבל בעלות ברורה. ואם תתעורר מחלוקת, תבלה שנים בבית המשפט לקרקעות בניסיון להוכיח אילו מטרים רבועים הם באמת שלך.
חוק 108-05 היה אמור לתקן את זה. הוא עשה את הדסלינדה חובה לכל העסקאות החדשות. התהליך כולל שלושה שלבים קפדניים:
מדידה טכנית (Mensura): מודד מוסמך (Agrimensor) מודד פיזית את הנכס ומייצר קואורדינטות GPS מדויקות עד כדי סנטימטרים. קואורדינטות אלו נשמרות במסד הנתונים הדיגיטלי של הרישום.
אישור שיפוטי: עבודת המודד עוברת ל-Tribunal de Tierras, שם שופט בודק אותה ומוודא שכל השכנים קיבלו הודעה כראוי. אם אף אחד לא מערער על הגבולות, השופט מאשר את ההגדרה החדשה.
רישום: הרשם מבטל את ה-Constancia Anotada הישנה ומוציא תעודת בעלות חדשה ועצמאית הקשורה לקואורדינטות GPS הספציפיות הללו.
זה לוקח מינימום של 3-6 חודשים אם הכל הולך חלק. אם שכן מגיש התנגדות, זה יכול לקחת שנים.
המסמך המרכזי שאתה צריך לאמת הוא ה-Certificación de Estado Jurídico del Inmueble - תעודת המצב המשפטי. זהו המסמך המשפטי הסטנדרטי שהונפק על ידי רישום הכותרות שמאשר את המצב המשפטי הנוכחי של הנכס, כולל הבעלים, שעבודים קיימים (משכנתאות) וכל חסימות משפטיות (oposición) שימנעו את המכירה.
יש לנו קשר ישיר ברישום פוארטו פלאטה שעוזר לנו לאמת כותרות במהירות. לרוב הקונים אין. הם מסתמכים על המילה של המוכר, או על הבטחת סוכן הנדל"ן, או על העובדה שלמוכר יש תעודת בעלות פיזית ביד. אף אחד מזה לא מוכיח שהדסלינדה הושלמה.
סקרים עצמאיים באזור קברטה מוצאים חפיפות גבול בכ-1 מתוך 10 נכסי Constancia Anotada. זה לא סיכון קטן. זהו פגם מבני באופן שבו הנכס נרשם במקור.
אם אתה מסתכל על קרקע ללא דסלינדה סופית, אתה לא קונה נדל"ן. אתה קונה פרויקט משפטי שעשוי לקחת שנים להשלימו, ללא ערובה שהגבולות הסופיים יתאימו למה שהמוכר הבטיח.
שכבת ההגנה השנייה: ביטוח בעלות
נניח שאימתת שהדסלינדה הושלמה. תעודת הבעלות נקייה. ניקוי המסים מראה שאין IPI שלא שולם. המודד מאשר שהקואורדינטות של ה-GPS תואמות את החלקה הפיזית.
אתה עדיין לא מוגן לחלוטין.
המדינה הדומיניקנית תיאורטית מבטיחה כותרות רשומות, אך קרן הפיצויים שהוקמה בחוק לפיצוי על טעויות רישום חסרה היסטורית הון מספיק. אם מישהו מערער בהצלחה על הבעלות שלך על סמך פגם נסתר - חתימה מזויפת מהעברה קודמת, יורש חסר שמופיע שנים לאחר מכן, טעות רישום ברישום - אתה מגן על התביעה הזו בכסף שלך.
כאן נכנס לתמונה ביטוח בעלות.
Stewart Title ו-First American Title Insurance פועלים שניהם ברפובליקה הדומיניקנית, ומציעים פוליסות שמכסות מה שבדיקת נאותות סטנדרטית לא יכולה לתפוס. הפרמיה היא בדרך כלל 0.5-1% ממחיר הרכישה, משולמת פעם אחת בסגירה. הפוליסה מגנה עליך (ועל יורשיך) כל עוד אתה מחזיק בנכס.
מה זה בעצם מכסה?
זיוף והונאה: אם מישהו זייף את חתימת המוכר בעסקה קודמת, והפגם הזה מבטל את שרשרת הבעלות שלך, המבטח מכסה את ההפסד שלך.
יורשים חסרים: חוק הירושה הדומיניקני יכול להיות מורכב. אם נכס עבר דרך "ירושה בלתי מחולקת" (sucesión indivisa) ויורש שלא קיבל הודעה כראוי תובע מאוחר יותר חלק, המבטח מטפל בהגנה המשפטית.
טעויות רישום: אם הרשם רשם בטעות שעבוד כמבוטל כשהוא לא היה, או לא ציין זכות מעבר, הפוליסה מכסה את ההשפעה הכספית.
עלויות הגנה משפטית: זה לעיתים קרובות מתעלמים ממנו. הגנה על הבעלות שלך ב-Tribunal de Tierras יכולה בקלות לעלות $20,000-$30,000 בשכר טרחת עורך דין, גם אם בסופו של דבר תנצח. פוליסות ביטוח בעלות כוללות עלויות אלו בכיסוי שלהן.
הכיסוי מוגבל למחיר הרכישה, אם כי חלק מהפוליסות מציעות רוכבי אינפלציה. זה גם ניתן להעברה ליורשים, מה שחשוב לתכנון עיזבון.
האם זה הכרחי לחלוטין? לא. הרבה קונים דומיניקנים סוגרים עסקאות בלעדיו, תוך הסתמכות רק על הבדיקה של הנוטריון שלהם ועל אישור הרישום. אבל לקונים האלה יש בדרך כלל ידע מקומי, קשרים משפחתיים וסובלנות לסיכון שרוב המשקיעים הזרים לא חולקים.
אנו ממליצים על כך כפרוטוקול סטנדרטי ללקוחות בינלאומיים. העלות זניחה בהשוואה לחשיפה.
ניסיון מעשי: מה באמת משתבש
לפני כמה שנים, לקוח גרמני הגיע אלינו לאחר שכמעט רכש מגרש חוף "מציאה" בין סוסואה לקברטה. המחיר היה כ-30% מתחת לשוק. למוכר הייתה תעודת בעלות. המגרש היה גלוי ב-Google Maps. הכל נראה לגיטימי.
חוץ מתהליך הדסלינדה שנתקע.
המודד השלים את העבודה הטכנית, אבל שכן הגיש התנגדות בטענה שהגבולות פולשים לקרקע שלו. התיק ישב ב-Tribunal de Tierras ללא לוח זמנים לפתרון. המוכר ניסה להיפטר מהנכס לפני שהמחלוקת תחמיר.
המלצנו ללקוח להתרחק. הוא עשה זאת. הנכס הזה עדיין נמצא בליטיגציה היום, ארבע שנים מאוחר יותר.
הנה הדפוס שאנו רואים שוב ושוב: מוכרים שממהרים לסגור במהירות, קונים שממהרים לנעול "עסקה", ונכונות הדדית לדלג על שלבי האימות המשעממים כי הם מאטים את הדברים. העסקה מתרחשת. הכותרת מועברת. ואז, שישה חודשים או שנתיים מאוחר יותר, הבעלים החדש מגלה את הבעיה שהמוכר ידע עליה כל הזמן.
מצד שני, הייתה לנו משפחה אמריקאית בסוסואה שקנתה דירה עם בדיקת נאותות מלאה. ביטוח בעלות. דסלינדה נקייה. הכל נכון. שנתיים לאחר הסגירה, הופיעה אישה שטוענת שהיא בתו של בעלים קודם, וטוענת שחתימתה זויפה על מסמך העברה מ-2008.
חברת ביטוח הבעלות טיפלה בכל המקרה. הם שכרו את עורך הדין להגנה, כיסו את כל עלויות בית המשפט, ולבסוף יישבו את התביעה מחוץ לבית המשפט. העלות הכוללת של המשפחה הייתה אפס.
זו ההבדל בין בעלות מוגנת לחשיפה פיננסית.
עסקאות טרום בנייה מוסיפות שכבה נוספת של מורכבות. כ-30% מעיכובי טרום הבנייה בחוף הצפוני נובעים ממפתחים שמוכרים יחידות לפני שה"רז'ים דה קונדומיניו" (המסגרת המשפטית המאפשרת הוצאת כותרות דירה בודדות) מאושרת. אתה לא יכול לקבל את הכותרת האישית שלך עד שהפיתוח הראשי מחולק חוקית. אם המפתח נתקל בבעיות רישוי או בבעיות פיננסיות, אתה תקוע בהמתנה.
אנו עובדים רק עם מפתחים שיש להם את הכותרת הראשית מאומתת וה"רז'ים דה קונדומיניו" מאושר או בשלבים הסופיים. אם פרויקט מוכר יחידות "מחוץ לתוכנית" ללא תיעוד זה מוכן, אנו לא מציגים אותו ללקוחות. הסיכון-תגמול לא מצדיק את זה.
גיוון אסטרטגי: למה החוף הצפוני מול חלופות גלובליות
הרפובליקה הדומיניקנית לא מתחרה עם מיאמי או איי קיימן על מחיר למטר רבוע. חוף יוקרה כאן עולה בממוצע $2,200-$2,800 למ"ר, בהשוואה ליותר מ-$10,000 בשווקים אלה. זה לא מנסה.
מה שהוא מציע הוא שילוב של תשואה, נגישות ויעילות מס שקשה לשחזר במקום אחר.
תשואות שכירות לטווח קצר בדירות חוף קברטה כיום ממוצעות 7-12% ברוטו. זה לפני הוצאות, אבל גם לאחר חישוב דמי HOA, ניהול נכסים ותחזוקה, התשואות נטו בדרך כלל נוחתות בטווח של 5-7%. השווה את זה לפורטוגל או ספרד, שם התשואות נטו נדחסו ל-3-4% עקב מיסי רכוש וחוקי בקרת שכר דירה שהוכנסו ב-2023-2024.
דובאי מציעה הכנסה פטורה ממס, אך מחירי הכניסה לחוף יוקרתי הם בערך פי 3 גבוהים יותר מה-DR, והשוק כרגע מוצף. מפתחים מתחרים באגרסיביות על המחיר, מה שמועיל לקונים בטווח הקצר אך מעלה שאלות לגבי יציבות הערך לטווח הארוך.
השוק הדומיניקני הוא דולריזציה. נכסים רשומים, נמכרים ומושכרים ב-USD. זה מספק גידור טבעי מפני אינפלציית פזו (שנשארה סביב 3.5-4% בשנה) ומבטלת את סיכון המרת המטבע. בקולומביה או ברזיל, שבהם הנכסים מתומחרים במטבע מקומי, אתה חשוף לתנודות בשער החליפין שיכולות למחוק רווחים.
קישוריות טיסה חשובה יותר ממה שרוב המשקיעים מבינים. נמל התעופה פוארטו פלאטה (שירות סוסואה וקברטה) נמצא פחות מארבע שעות מניו יורק, מיאמי ושרלוט. אתה יכול לעזוב את JFK בבוקר ולהיות בנכס שלך עד שעות הצהריים המוקדמות. השווה את זה לפורטוגל (7-8 שעות), דובאי (14+ שעות) או קפריסין (10+ שעות). נגישות משפיעה על ביקוש להשכרה, גמישות שימוש אישי והיכולת שלך לפקח על שיפוצים או ניהול נכסים.
לחוף הצפוני יש גם תשתית שתומכת בדמוגרפיה של "עבודה מכל מקום". אינטרנט סיבים אופטיים מ-Claro ו-Altice מציע מהירויות של עד 300 Mbps. בית הספר הבינלאומי של סוסואה מספק חינוך מוסמך בארה"ב עד התיכון. Centro Médico Cabarete כולל מחלקת טיפול נמרץ ברמה 4 עם מומחים דוברי אנגלית. אלה לא מותרות - הם הכרחיים לתושבים לטווח ארוך ולשוכרים לטווח קצר כאחד.
עם זאת, זה לא שוק ללא חיכוך. אישורי היתרים לוקחים יותר זמן מאשר בארה"ב או קנדה. הבירוקרטיה העירונית יכולה להיות איטית. הפסקות חשמל עדיין קורות, אם כי התקנות סולאריות הפכו נפוצות יותר ויותר (החזר ההשקעה הוא כעת פחות משלוש שנים ברוב המקרים). אם אתה צריך לוחות זמנים צפויים ואפס טרחה מנהלית, זה לא השוק הנכון.
המסגרת הפיננסית: CONFOTUR, מסים ועלויות סגירה
מס העברת הנכס הסטנדרטי ברפובליקה הדומיניקנית הוא 3% מערך הנכס המוערך על ידי הממשלה (ערך DGII). מס רכוש שנתי (IPI) הוא 1%, אך הוא חל רק על החלק מערך הנכס שעולה על סף הפטור, שנקבע בפזו דומיניקני ומתואם מדי שנה לאינפלציה. בשנת 2024, הסף היה כ-9.8 מיליון DOP. בהתחשב בהתאמות אינפלציה ושער חליפין משוער לשנת 2026 (כ-60-62 DOP לדולר), רצפת הפטור מוערכת בכ-170,000 דולר.
לרוב המשקיעים הזרים, המסים האלה אינם רלוונטיים.
חוק 158-01, הידוע בכינויו CONFOTUR, פוטר נכסים מתאימים הן ממס העברה והן מה-IPI השנתי למשך 10-15 שנים, בהתאם לאישור הפרויקט הספציפי. החוק חל באותה מידה על אזרחים זרים ולא תושבים. הוא גם מספק פטורים ממס הכנסה על השכרה (שיהיה אחרת 27% עבור תאגידים) ובמקרים רבים, מס רווחי הון במכירה חוזרת.
המלכוד הוא שהטבות CONFOTUR הן ספציפיות לפרויקט, לא ספציפיות למיקום. הפיתוח חייב להיות בעל החלטה משלו ממועצת קידום התיירות (CONFOTUR). רק בגלל שנכס נמצא בסוסואה או קברטה לא אומר שהוא זכאי אוטומטית. רכישת דירה חוזרת בפרויקט שקיבל אישור CONFOTUR לא מעבירה את ההטבות הללו אליך אלא אם האישור המקורי כלל במפורש הוראות מכירה חוזרת.
אנו מאמתים את מצב ה-CONFOTUR כחלק מבדיקת הנאותות הסטנדרטית שלנו. אם מפתח טוען שהפרויקט שלו זכאי, אנו מבקשים עותק של ההחלטה הרשמית ומאשרים שהיא עדיין פעילה. מפתחים לפעמים מפרסמים הטבות CONFOTUR עבור פרויקטים ש"בתהליך" אך לא קיבלו אישור סופי. זה לא אותו דבר.
עלויות הסגירה הסטנדרטיות מעבר למסים כוללות:
שכר טרחה משפטי: בדרך כלל 1-1.5% ממחיר הרכישה, בתוספת 18% מע"מ (ITBIS) על דמי השירות בלבד. זה מכסה אימות כותרת, סקירת חוזה וייצוג בסגירה.
שכר טרחת נוטריון: בדרך כלל כלול בשכר טרחה משפטי, אך לפעמים מחויב בנפרד. נוטריונים דומיניקנים חייבים להיות עורכי דין מורשים (חוק 140-15) והם אחראים אישית לאותנטיות של חתימות.
פרמיית ביטוח בעלות: 0.5-1% ממחיר הרכישה, תשלום חד פעמי.
אימות סקר (Replanteo): $400-$800 USD עבור מודד עצמאי לאשר שהקואורדינטות של ה-GPS תואמות את הכותרת.
עמלות רישום: מינימליות, בדרך כלל כמה מאות דולרים עבור רישום ההעברה בפועל.
תעודות ניקוי מסים: Certificación de IPI מ-DGII עולה תשלום סמלי ומוכיחה שלמוכר אין מיסי רכוש שלא שולמו.
עלויות סגירה כוללות לעסקת מזומן בדרך כלל 3-5% ממחיר הרכישה אם CONFOTUR חל, או 6-8% אם לא (בגלל מס ההעברה של 3%).
מס רווחי הון מחושב על רווח נקי - מחיר מכירה פחות (מחיר רכישה + התאמת אינפלציה + שיפוצים מתועדים). השיעור הוא בערך 27%, אבל זה יכול להיות מובנה דרך LLC דומיניקני (SRL) כדי למקסם ניכויים. הקמת SRL עולה $1,000-$1,500 USD ולוקחת 3-4 שבועות.
מס ירושה ליורשים ישירים (ילדים/בני זוג) הוא 3% לפי חוק 2569-50 (מתוקן), נמוך משמעותית מ-40% שנמצא בארה"ב או בבריטניה. זה הופך את ה-DR לאטרקטיבי לתכנון עיזבון, במיוחד כאשר הנכס מוחזק באמצעות תאגיד עם מוטבים מיועדים.
פרוטוקול האימות: איך אנחנו מונעים את הבעיה של הזוג מטורונטו
כל נכס שאנו מציגים ללקוחות עובר את אותו רצף אימות. זה לא מהיר. זה לא מרגש. אבל זו הסיבה שלא היה לנו לקוח שאיבד כסף בגלל פגם בכותרת כבר למעלה מ-20 שנה.
בדיקת רישום: אנו מקבלים את ה-Certificación de Estado Jurídico del Inmueble ישירות מ-Registro de Títulos בפוארטו פלאטה. זה מאשר שהמוכר הוא הבעלים החוקי, מציג כל שעבודים או משכנתאות רשומים, וחושף אם יש דסלינדה ממתינה או כל חסימות משפטיות (oposiciones) שימנעו את המכירה.
אימות מודד: אנו שולחים מודד עצמאי למדוד פיזית את הנכס ולהשוות את הקואורדינטות של ה-GPS למה שנרשם. זה תופס חפיפות גבול, פלישות או פערים בין תיאור הכותרת למציאות הפיזית.
ניקוי מסים: אנו מאמתים שהמוכר מעודכן ב-IPI השנתי של 1% דרך DGII. מיסי רכוש שלא שולמו מצורפים לקרקע, לא לאדם, כך שהחוב הזה יעבור לקונה.
אימות החזקה: מישהו מהמשרד שלנו או המודד השותף שלנו מבקר פיזית בנכס כדי לאשר שאין פולשים, דיירים לא רשמיים או צדדים שלישיים בהחזקה. החוק הדומיניקני מעניק זכויות מסוימות למחזיקים לטווח ארוך - חוק 396-19 ייעל את תהליך הפינוי, אך עדיין דורש צו בית משפט. מניעה פשוטה יותר מהסרה.
בדיקת חובות שירות: אנו מאמתים שאין חובות פתוחים עם Edenorte (חשמל). חובות אלו נשארות עם המונה, לא עם הבעלים, כך שיתרת חוב שלא שולמה תהפוך לאחריות הקונה.
בדיקה שיפוטית: אנו מחפשים ברישומי Tribunal de Tierras כל ליטיגציה (litis) או מחלוקות תלויות ועומדות שעשויות עדיין לא להופיע בתעודת הכותרת אך עלולות לחסום את המכירה.
אימות תאגידי: אם קונים מחברה, אנו מאמתים את המרשם המסחרי כדי להבטיח שהחברה פעילה, מסולקת ושהאדם החותם מחזיק בהרשאה תאגידית מתאימה.
בדיקת משטר נישואין: אם המוכר נשוי, הרפובליקה הדומיניקנית פועלת תחת משטר רכוש קהילתי (אלא אם כן קיים הסכם ממון). סעיף 1401 לקוד האזרחי קובע כי לא ניתן למכור נכסים קהילתיים על ידי בן זוג אחד ללא הסכמת השני. החמצת חתימה זו היא סיבה נפוצה לחוזים שבוטלו.
דגלים אדומים שגורמים לנו לסיים מיד עסקה פוטנציאלית:
- ייפוי כוח מבעלים שנפטר (יותר נפוץ ממה שאתה חושב)
- "מכתב הבטחה" במקום כותרת רשומה
- מוכר שמסרב לספק את ה-Certificación de Estado Jurídico
- נכס עם ליטיס פעיל (תביעה) בבית המשפט לקרקעות
- תהליך דסלינדה שנתקע ליותר מ-12 חודשים
- מוכר שרוצה תשלום במזומן (חוק 155-17 קובע ספים לעסקאות במזומן - עבור נדל"ן, המגבלה היא 1,000,000 DOP, שבשערי החליפין הנוכחיים/הצפויים לשנת 2026 שווה ערך לכ-15,000-$16,500 USD)
תהליך זה לוקח מינימום של 15-30 ימים. לקוחות לפעמים מאבדים סבלנות. הם רוצים לסגור במהירות, במיוחד אם הם חוששים שמישהו אחר יקנה את הנכס. אבל חיפזון בבדיקת נאותות זה איך שמשקיעים בסופו של דבר כמו הזוג מטורונטו - מעבירים פיקדונות על נכסים שהם לא באמת הבעלים שלהם.
שלב אחר שלב: תהליך העסקה בפועל
בואו נעבור על מה שקורה לאחר שמצאתם נכס וסיימנו את בדיקת הנאותות.
הזמנה והצעה: אתה חותם על "Promesa de Venta" (הבטחת מכירה) ומעביר פיקדון של 10%. חוזה זה הוא מחייב חוקית. אם תפר את ההתחייבות, בדרך כלל תאבד את הפיקדון. אם המוכר מפר את ההתחייבות, הוא נדרש להחזיר את הפיקדון כפול, אם כי האכיפה משתנה. החוזה מציין תאריך סגירה וכולל תנאים לאימות הכותרת.
תקופת בדיקת נאותות: זהו חלון של 15-30 יום שבו אנו מאמתים את כל מה שצוין בסעיף הקודם. אם משהו חוזר בעייתי, אתה יכול לסיים את החוזה ולהחזיר את הפיקדון שלך.
חתימת חוזה: לאחר השלמת בדיקת הנאותות, אתה חותם על חוזה המכירה הסופי (Contrato de Compraventa). זה קורה מול נוטריון. כל המסמכים המשפטיים חייבים להיות בספרדית כדי להיות תקפים בבתי המשפט הדומיניקנים, אם כי אנו מספקים תרגומים לאנגלית כמחווה.
תשלום: היתרה מועברת לחשבון נאמנות או ישירות למוכר, בהתאם למבנה. רוב העסקאות הבינלאומיות משתמשות בהעברות בנקאיות SWIFT. יש לשלם את מס ההעברה של 3% (אם חל) תוך שישה חודשים מהחתימה כדי להימנע מקנסות וריבית.
רישום: החוזה הנוטריוני עובר ל-Registro de Títulos לעיבוד. הרשם מבצע סקירה משפטית סופית (Calificación Registral) כדי לוודא שהכל בסדר, ואז מנפיק תעודת כותרת חדשה על שמך. זה לוקח 30-90 ימים.
תעודת כותרת פיזית: לאחר השלמת הרישום, אתה מקבל את תעודת הכותרת הפיזית. זהו מסמך גדול, מודפס על נייר ביטחוני, עם שמך רשום כבעלים וקואורדינטות ה-GPS של הנכס מצוינות בבירור.
עסקת מזומן יכולה להיסגר תוך 30-60 ימים ממועד ההצעה הראשונית. עסקאות ממומנות לוקחות יותר זמן - בדרך כלל 60-90 ימים - כי אתה מחכה לאישור בנק ולתיעוד משכנתא.
מימון זמין לקונים זרים דרך בנקים מקומיים כמו Scotiabank ו-Banco Popular. יחס הלוואה לערך טיפוסי הוא 70%, עם ריביות סביב 7-9% למשכנתאות נקובות בדולר. תצטרך לספק הוכחת הכנסה, היסטוריית אשראי ולעיתים קרובות מקדמה גדולה יותר ממה שהיית עושה בארה"ב או קנדה. רוב הבנקים גם דורשים ביטוח בעלות כתנאי להלוואה.
רכישות טרום בנייה עוקבות אחר תהליך דומה, אך עם אבני דרך נוספות הקשורות להתקדמות הבנייה. אתה בדרך כלל משלם בתשלומים - 10% בהזמנה, 20% בהשלמת היסוד, 30% בהשלמת הגג, ו-40% הסופי במסירה. כספים צריכים להישמר בנאמנות עד שכל אבן דרך מאומתת. אם מפתח רוצה תשלום מלא מראש, התרחק.
תפקיד בית המשפט לקרקעות בהגנה על ההשקעה שלך
Tribunal de Tierras אינו כמו בית משפט אזרחי. יש לו סמכות שיפוט בלעדית על כל ענייני הנדל"ן הרשומים לפי חוק 108-05. אם מתעוררת מחלוקת - סכסוך גבול, מכירה הונאה, תביעת ירושה - היא עוברת לבית המשפט לקרקעות, לא למערכת המשפט הרגילה.
זה למעשה יתרון.
שופטי בית המשפט לקרקעות הם מומחים שהוכשרו במיוחד בדיני מקרקעין ובמערכת טורנס (מסגרת הרישום שה-DR משתמשת בה). יש להם תפקיד פעיל בחקירת האמת, כלומר הם יכולים להזמין סקרים או בדיקות חדשות ביוזמתם, במקום להקשיב באופן פסיבי לטיעונים משני הצדדים.
למערכת המשפט יש שתי שכבות: Tribunales de Jurisdicción Original (מדרגה ראשונה, שופט יחיד) ו-Tribunales Superiores de Tierras (ערעורים, פאנל של חמישה שופטים). פסק דין סופי מבית המשפט לקרקעות הוא מסמך שניתן לרישום - הוא משמש כהוראה ישירה לרשם להעביר בעלות או לתקן טעות.
בית המשפט עובד גם עם Abogado del Estado, תובע מתמחה שמייצג את האינטרסים של המדינה ומבצע צווים של בית המשפט לפינויים. זה מבטיח שפסקי דין אינם רק החלטות נייר - הם למעשה נאכפים בשטח.
אחת הפונקציות המרכזיות של בית המשפט היא הגנה על רוכשים צד שלישי בתום לב. אם רכשת נכס תוך הסתמכות על מה שהראה הרישום, ומאוחר יותר מתברר שלמוכר היה פגם בכותרת הקודמת שלו, זכויותיך מוגנות בתנאים מסוימים. זהו עיקרון ליבה של מערכת טורנס - הרישום אמור להיות מקור האמת הסופי, ורוכשים בתום לב לא צריכים לסבול מטעויות שהם לא יכלו לגלות.
בית המשפט מטפל גם בתהליך ה-"Saneamiento", שהוא ההליך השיפוטי להענקת בעלות על קרקע מדינה שלא נרשמה בעבר. זה פחות חשוב בחוף הצפוני, שם רוב הקרקעות נרשמו במשך עשרות שנים, אבל זה עדיין רלוונטי באזורים כפריים.
מחלוקות קרקע שנוי במחלוקת בבתי המשפט לקרקעות של DR נמשכות בממוצע 3-5 שנים עד להגעה לפסק דין סופי של בית המשפט העליון ללא הסדר. זו הסיבה שמניעה - בדיקת נאותות נכונה, ביטוח בעלות, דסלינדות מאומתות - היא כל כך יותר יקרת ערך מאשר ליטיגציה.
איך זה נראה בפועל
תן לי לתת לך תרחיש ריאלי המבוסס על עסקה שסגרנו בשנה שעברה.
זוג קנדי, באמצע שנות ה-50 לחייהם, מחפש לקנות דירת שני חדרים בקברטה כנכס להשכרה ובית פרישה עתידי. הם מצאו יחידה בבניין מבוסס, רשומה ב-$285,000 USD. לבניין היה אישור CONFOTUR, כך שאין מס העברה ואין מס רכוש שנתי ל-12 השנים הבאות.
אימתנו את הכותרת דרך רישום פוארטו פלאטה. נקי. אין שעבודים. דסלינדה הושלמה ב-2019. המוכר היה מעודכן בדמי HOA ולא היו לו חובות שירות שלא שולמו.
שלחנו מודד לאשר שהגבולות של היחידה תואמים את התוכנית הרשומה. הם עשו זאת.
בדקנו את התקנון של הבניין. השכרות לטווח קצר הותרו, אך נדרשה אישור מראש מהוועד המנהל של ה-HOA. המוכר לא טרח לקבל אישור זה, אז עשינו זאת כתנאי לסגירה.
הזמנו ביטוח בעלות מ-Stewart Title. הפרמיה הייתה $2,850 (1% ממחיר הרכישה).
בדיקת נאותות כוללת לקחה 22 ימים.
עלויות סגירה:
- שכר טרחה משפטי: $4,275 (1.5% + 18% מע"מ על דמי השירות)
- ביטוח בעלות: $2,850
- אימות סקר: $600
- עמלות רישום: $350
- שונות (נוטריון, תרגומים): $400
סה"כ: $8,475 (בערך 3% ממחיר הרכישה)
הלקוחות העבירו את היתרה המלאה לחשבון הנאמנות שלנו. החזקנו אותו שם עד שהאישור של ה-HOA הגיע והרישום אישר שהעברת הכותרת מוכנה לעיבוד. ברגע שהכל אומת, שחררנו כספים למוכר.
הרישום הוציא את תעודת הכותרת החדשה על שם הקונים 47 ימים לאחר החתימה על החוזה.
הם משכירים את היחידה דרך Airbnb בשנה האחרונה. הכנסה ברוטו מהשכרה ממוצעת כ-$2,400 לחודש בעונת השיא (דצמבר-אפריל) ו-$1,200 לחודש בעונה הנמוכה. לאחר דמי HOA ($350 לחודש), ניהול נכסים (20%) ותחזוקה, התשואה השנתית נטו שלהם עומדת על כ-6.8%.
זה מה שנראה עסקה מוצלחת. זה לא זוהר. זה לא מהיר. אבל זה בטוח.
הדרך קדימה
הרפובליקה הדומיניקנית מציעה הזדמנות גיוון לגיטימית למשקיעים שמתקרבים אליה עם ציפיות ריאליות ומבנה משפטי נכון. התשואות אמיתיות. אורח החיים מושך. הטבות המס משמעותיות עבור נכסים מתאימים.
אבל השוק לא סולח על קיצורי דרך.
כל נכס בחוף הצפוני מספר סיפור משפטי שונה. לחלקם יש כותרות נקיות ודסלינדות מאומתות. אחרים מסובכים במחלוקות ירושה או בתהליכי הגדרה שנתקעו. ההבדל בין השקעה מוצקה לכאב ראש של עשור הוא עבודת האימות שמתרחשת לפני שאתה חותם על משהו.
אנו מטפלים בעסקאות אלו מאז אמצע שנות ה-80. ראינו את השוק מתפתח מעסקאות קרקע לא פורמליות למערכת רישום מתפקדת. צפינו בהשקעות זרות גדלות מטפטוף לזרימה של מיליארדי דולרים. ולמדנו שהלקוחות שמצליחים הם אלו שמעדיפים ביטחון משפטי על פני מהירות, שמאמתים הכל, ושמקבלים שמורכבות היא חלק מהתהליך.
אם אתה מעריך נכסים בחוף הצפוני, השאלה הראשונה שאתה צריך לשאול אינה על מחיר או תחזיות השכרה. זה על מצב הדסלינדה. השאלה השנייה היא על ביטוח בעלות. כל השאר הוא משני.
אנו מחזיקים פורטפוליו אוצר של נכסים מאומתים לחלוטין בסוסואה ובקברטה - פיתוחים שבהם אימתנו באופן אישי את המבנה המשפטי, אישרנו את מצב ה-CONFOTUR, וביססנו קשרים עם המפתחים. אם אתה רציני לגבי השקעה כאן, זה המקום שבו אתה מתחיל.
לא עם הרישום הזול ביותר. לא עם הנכס ש"לא יחזיק מעמד". עם זה שהוא חוקי ובטוח.
שאלות נפוצות
האם זרים יכולים לקנות קרקע ברפובליקה הדומיניקנית עם אותן זכויות כמו מקומיים?
כן. החוקה הדומיניקנית מבטיחה במפורש יחס שווה לזרים ולמקומיים בכל הנוגע לזכויות אזרחיות. סעיף 25 מעניק לזרים את אותן זכויות וחובות אזרחיות כמו למקומיים, כולל בעלות על נכסים. אין הגבלות על בעלות זרה על נדל"ן, ואין צורך בתושבות כדי לרכוש. החריג היחיד הוא אזורי גבול - צו 21-21 וחוקים קודמים מגבילים בעלות זרה בטווח של 10 ק"מ מהגבול עם האיטי ואזורי חוף המיועדים לביטחון לאומי, ודורשים צו מהרשות המבצעת לרכישה. זה לעיתים רחוקות משפיע על נדל"ן תיירותי סטנדרטי בסוסואה/קברטה.
כמה זמן לוקח תהליך העברת הכותרת בשנת 2026?
לעסקת מזומן עם תיעוד מלא, צפה ל-30-60 ימים מהחתימה על החוזה ועד לקבלת תעודת הכותרת הפיזית שלך. זמן עיבוד הרישום (לאחר הגשת החוזה הנוטריוני) נמשך בדרך כלל 30-90 ימים. עסקאות ממומנות לוקחות יותר זמן - בדרך כלל 60-90 ימים - כי אתה מחכה לאישור בנק. רכישות טרום בנייה נמשכות חודשים או שנים בהתאם לציר הזמן של הפיתוח.
מה ההבדל בין חוזה מכירה לתעודת כותרת?
חוזה המכירה (Contrato de Compraventa) הוא ההסכם בין הקונה למוכר, נחתם מול נוטריון. זה מוכיח שיש לך זכות חוזית לנכס. תעודת הכותרת (Certificado de Título) היא המסמך שהונפק על ידי המדינה מ-Registro de Títulos שמוכיח בעלות חוקית. אתה צריך את שניהם. החוזה הוא מה שמוגש לרישום. תעודת הכותרת היא מה שהרישום מנפיק לאחר עיבוד החוזה.
האם זה בטוח לקנות נכס טרום בנייה ב-DR?
זה יכול להיות, אבל רק עם הגנות מתאימות. ודא שלמפתח יש את הכותרת הראשית ושה"רז'ים דה קונדומיניו" (מסגרת חוק הדירה) מאושר או בשלבים הסופיים. השתמש בחשבון נאמנות שמשחרר כספים רק כאשר אבני דרך בבנייה מאומתות. לעולם אל תשלם את הסכום המלא מראש. כ-30% מעיכובי טרום הבנייה בחוף הצפוני נובעים ממפתחים שמוכרים יחידות לפני שיש להם סמכות חוקית להנפיק כותרות בודדות. אם מפתח מתנגד לנאמנות או לא יכול לספק הוכחה לכותרת הראשית, זה דגל אדום.
האם אני צריך עורך דין דומיניקני, או שאני יכול להשתמש בעורך הדין של מדינת המוצא שלי?
אתה צריך עורך דין דומיניקני. נדל"ן
