נסעתי דרך קבררה בתחילת אוקטובר 2024 כאשר שוק החוף הצפוני התבהר. בצד אחד של הכביש עמד וילה מודרנית עם קירות זכוכית - גג שטוח, בטון מלוטש, בריכת אינסוף שתופסת את אור הצהריים. ממול ישב בית קולוניאלי ספרדי משוחזר עם גג רעפים חרס ותריסי מהגוני, נראה כאילו הוא שם מאז שנות ה-70. לשניהם היו שלטים "למכירה". שניהם רשומים במחיר דומה למ"ר.

הפיצול הוויזואלי הזה הוא הדבר החשוב ביותר שאתה צריך להבין על בתים יוקרתיים ברפובליקה הדומיניקנית כרגע. השוק התפצל לשני כלי השקעה נפרדים, והבחירה שלך ביניהם אומרת פחות על הטעם שלך ויותר על המטרות הפיננסיות האמיתיות שלך.

מבנים מודרניים מינימליסטיים דורשים שיעורי שכירות גבוהים ב-20-30% בפלטפורמות כמו Airbnb. נוודים דיגיטליים צעירים גוללים על פני רישומים של "קסם קריבי כפרי" ומזמינים את הנכסים שנראים טוב באינסטגרם. אבל אחוזות מסורתיות בקהילות סגורות מבטיחות בשקט שימור הון טוב יותר לטווח ארוך. המלאי של בתים קולוניאליים ספרדיים אותנטיים שנבנו לפני 2005 הוא סופי. ברגע שהם משופצים או נהרסים, הם נעלמים.

ההצלחה של כל השקעה אינה קשורה להעדפה שלך לקווים נקיים או לדלתות מקושתות. זה תלוי לחלוטין אם אימתת את כותרת הדסלינדה, אם לנכס יש אוטונומיה סולארית כשהרשת נכשלת, והאם אתה מבין מה אתה באמת קונה כשאתה מעביר את הכסף.

נקודות מפתח

פרמיה מודרנית: וילות עכשוויות עם קירות זכוכית דורשות שיעורי שכירות לטווח קצר גבוהים ב-20-30% אך עולות 1,200-1,500 דולר ארה"ב למ"ר לבנייה לעומת 875-950 דולר לבנייה מסורתית
מציאות אנרגטית: בתים מודרניים עם זכוכית דורשים 40% יותר אנרגיה לקירור מאשר עיצובים מסורתיים עם גגות עמוקים - שילוב סולארי אינו אופציונלי, זה הישרדות
מחסור במלאי: 65% מהמלאי היוקרתי בקהילות מבוססות הוא מעל 15 שנים, מה שיוצר מחסור בהיצע לבתים מודרניים מוכנים למגורים
בסיס משפטי: כותרת הדסלינדה (חוק 108-05) היא המסמך היחיד שמגדיר חוקית את גבולות הנכס שלך - כל השאר הם רק ניירת
אינפלציית בנייה: עלויות העבודה המיומנת עלו ב-15% בשנת 2024 כאשר פרויקטים גדולים של מלונות בפונטה קאנה ניקזו עובדים מהחוף הצפוני

אות הדמוגרפיה שאף אחד לא מדבר עליו

הקולמדוס בסוסואה מחזיקים עכשיו חלב שיבולת שועל. קומבוצ'ה יושבת ליד בירת פרזידנטה. זה לא טרנד של סגנון חיים - זה אינדיקטור שוק.

החוף הצפוני ראה עלייה של 10-15% במבקרים בגילאי 25-40 בשנת 2024. מילניאלס ודור ה-Z לא רוצים את הקריביים שההורים שלהם רצו. הם מעדיפים אינטרנט מהיר ואסתטיקה מודרנית על פני "חיים אי אוטנטיים". הם מזמינים נכסים שנראים כאילו הם יכולים להיות בטולום או בבאלי, לא נכסים שמזכירים להם את יחידת הזמן של הסבים שלהם.

השינוי הזה מניע החלטות בנייה אמיתיות. מפתחים שבנו בתים קולוניאליים ספרדיים לפני חמש שנים מתחילים כעת בבניית וילות מינימליסטיות טרופיות - קווים נקיים, גגות שטוחים, זכוכית מהרצפה עד התקרה הממוססת את המחסום בין חלל פנימי לחיצוני.

אבל הנה מה שהנתונים הדמוגרפיים לא מראים: אותם שוכרים צעירים הם חולפים. הם נשארים 3-4 לילות. הם ממשיכים הלאה. המשקיעים שבאמת גרים בנכסים שלהם 2-3 חודשים בשנה? הם עדיין קונים בתים מסורתיים ב-Sea Horse Ranch. הם רוצים את עץ המהגוני ואת גגות הרעפים החרס. הם לא רודפים אחרי תשואת שכירות - הם בונים משהו שנמשך.

מה זה באמת עולה לבנות כל סגנון

מציאות עלות הבנייה בשנת 2024/2025 נראית כך:

בנייה מסורתית של בלוקי בטון עם גימורים סטנדרטיים עולה 875-950 דולר ארה"ב למ"ר. זה נותן לך קירות מוצקים, גג רעפים שמתמודד עם הוריקנים, וחומרים שקבלנים מקומיים מבינים.

עיצובים עכשוויים מודרניים הדורשים זכוכית מחוסמת מיובאת, קורות פלדה וגימורי בטון מלוטש דוחפים 1,200-1,500+ דולר ארה"ב למ"ר. לפעמים יותר אם אתה רוצה את הגימורים האירופיים היוקרתיים שהשוכרים מצפים להם.

הפער אינו רק על חומרים. זה על מומחיות. כל קבלן בחוף הצפוני יודע איך לבנות וילה קולוניאלית ספרדית. הרבה פחות מבינים את ההנדסה הנדרשת למבני גג קנטילבר או זכוכית מהרצפה עד התקרה שלא תיסדק בחום של 35°C עם 80% לחות.

כאשר אתה לוקח בחשבון שילוב פאנלים סולאריים - שהוא כעת חובה לכל שכירות יוקרה רצינית - לבניינים מודרניים יש יתרון. הם מתוכננים מהיסוד לקירור פסיבי (אוורור צולב, הצללה אסטרטגית). בתים מסורתיים דורשים שיפוצים יקרים כדי להשיג את אותה יעילות אנרגטית. אנחנו רואים שיפוצים מלאים של וילות משנות ה-90 עולים 400-600 דולר ארה"ב למ"ר רק כדי להביא אותם לסטנדרטים אנרגטיים מודרניים.

משחק הארביטראז' של השיפוץ

יש תת-שוק הולך וגדל של משקיעים שקונים בתים בסגנון ספרדי ישנים בקהילות סגורות כמו היספניולה ב-250k-350k דולר, מפשיטים אותם לקליפה ומודרניזים אותם. ההיפוכים הללו רואים מרווחי מכירה חוזרת של 35-40%.

המתמטיקה עובדת כי עלות הקרקע בקהילות סגורות מבוססות היא כעת 20-25% מערך הנכס הכולל. אתה קונה את המיקום ואת הכותרת. המבנה עצמו כמעט חד פעמי אם העצמות טובות.

אבל האסטרטגיה הזו דורשת ידע מקומי. אתה צריך לדעת אילו קהילות יש להן HOAs שיאשרו שיפוצים מודרניים ואילו אוכפים הנחיות אדריכליות מחמירות השומרות על האסתטיקה הקולוניאלית. Sea Horse Ranch, למשל, יש ועדות סקירת עיצוב שדוחות חזיתות זכוכית מודרניות. היספניולה גמישה יותר.

הסיכון המשפטי כאן הוא תזמון. שיפוץ מלא יכול להימשך 6-12 חודשים. אם לא הבטחת את ההיתרים שלך מראש, אתה יושב על אתר בנייה שלא מייצר הכנסה משכירות ולא מעריך עד שהוא יסתיים.

צריכת אנרגיה: עלות התפעול הנסתרת

בתים מודרניים עם זכוכית נראים מרהיבים. הם גם צורכים 40% יותר אנרגיה לקירור מאשר עיצובים מסורתיים עם גגות עמוקים ומיקום חלונות אסטרטגי.

עלויות החשמל ברשת משתנות משמעותית בהתאם למיקומך. התעריף המוסדר הסטנדרטי של Edenorte עבור שכבות מגורים בצריכה גבוהה בדרך כלל נע סביב 0.18-0.20 דולר ארה"ב לקילוואט-שעה. אבל קהילות סגורות רבות של יוקרה בסוסואה ובקברטה פועלות על מעגלים פרטיים או תת-רשתות לא מוסדרות שבהן תעריפים יכולים להגיע או לעלות על 0.30-0.35 דולר ארה"ב לקילוואט-שעה כאשר אתה לוקח בחשבון עמלות קבועות והתאמות דלק. וילה מודרנית עם זכוכית בגודל 3,000 רגל מרובע יכולה בקלות להריץ 500-700 דולר לחודש בעלויות חשמל במהלך הקיץ אם אתה מסתמך על הרשת בקהילות פרימיום אלה.

שילוב סולארי אינו תוספת יוקרה יותר - זהו דרישת הישרדות. חוק 57-07 מעניק פטור של 100% על מכסי יבוא עבור פאנלים סולאריים, סוללות וממירים, ומפחית את עלויות המערכת בכ-30%. ה-ROI על מערכת סולארית בגודל מתאים הוא 2.5 עד 3 שנים.

סקר משנת 2024 של השכרות וילות יוקרה שגובות 500+ דולר ללילה הראה כי 85% כעת מפרטים "גיבוי חשמל/סולארי" כאחד משלושת השירותים המובילים. זה לא מבדל - זה תנאי בסיסי.

בתים מסורתיים עם משטחי חלונות קטנים יותר ואסטרטגיות אוורור טבעיות יכולים להסתדר עם התקנות סולאריות קטנות וזולות יותר. אבל הם מתמודדים עם נטל תחזוקה שונה. גגות רעפים חרס ומרפסות עץ דורשים תקציבי תחזוקה שנתיים גבוהים ב-30% עקב לחות והפחתת טרמיטים בהשוואה לחומרים בעלי תחזוקה נמוכה של מבנים מודרניים מבטון.

מה "מוכן למגורים" באמת אומר בשוק הזה

פורטלים מקוונים מראים 300+ רישומים עבור סוסואה. סנן עבור נכסים עם כותרת דסלינדה, שאינם במצוקה שנבנו לאחר 2015, והמלאי להשקעה מצטמצם לפחות מ-50 יחידות.

המונח "מוכן למגורים" נזרק סביב באופן רופף. בפועל, זה אומר:

הכותרת נקייה (דסלינדה, לא קונסטנסיה אנוטדה)
לנכס יש כוח סולארי/גיבוי מתפקד
הריהוט כלול והמקום יכול לייצר הכנסה משכירות מיד
כל ההיתרים ואישורי ה-HOA עדכניים

קונים משלמים כעת פרמיה של 200-300 דולר למ"ר עבור נכסים באמת מוכנים למגורים כדי להימנע מהסיוט הלוגיסטי של יבוא רהיטים, שמתמודד עם מכסים גבוהים.

רוב הרישומים "מוכנים למגורים" שאני רואה הם למעשה "מוכנים למגורים אם אתה מוכן להוציא 30k-50k דולר לתקן את הדברים שהמוכר מסתיר." יחידות ה-A/C הן מקוריות משנת 2008. למערכת הסולארית יש סוללות מתות. הרהיטים נראים בסדר בתמונות אבל מריחים כמו עובש באופן אישי.

כאן הפיצול בין מודרני למסורתי הופך לקריטי. בנייה מודרנית חדשה נוטה יותר להיות באמת מוכנה למגורים מכיוון שהכל חדש. בתים מסורתיים למכירה חוזרת, אפילו משוחזרים להפליא, לעיתים קרובות יש תחזוקה נדחית נסתרת.

בדיקת המציאות של הדסלינדה

לא אכפת לי כמה הווילה יפה. לא אכפת לי אם יש לה נוף לים ובריכת אינסוף. אם אין לו כותרת דסלינדה מאומתת, אתה לא קונה נדל"ן - אתה קונה כאב ראש משפטי.

חוק 108-05 דורש את הדסלינדה לכותרת ברורה. הוא משתמש בקואורדינטות GPS כדי להגדיר חוקית את גבולות הנכס שלך. "קונסטנסיה אנוטדה" אינה כותרת. זהו חלקת שדה גדולה יותר. אתה הבעלים של אחוזה מהשדה, לא מגרש ספציפי.

תהליך הדסלינדה יכול להימשך 6-18 חודשים אם הוא לא נעשה כבר. קנה רק נכס מוכן לדסלינדה אם אתה רוצה נזילות מיידית.

ההונאה הנפוצה ביותר שאנו רואים היא מוכרים המציעים "זכויות החזקה" (Derechos de Posesión), שאינן מספקות בעלות משפטית ואינן ניתנות לרישום במרשם הכותרות. אלה חסרי ערך למשקיעים זרים.

סך עלויות הסגירה עבור קונה עם דסלינדה נקייה הם 3% מס העברה בתוספת 1-1.5% שכר טרחה נוטריוני ומשפטי. אם אתה מנסה לנקות כותרת שאין לה דסלינדה נכונה, הוסף 2,000-5,000 דולר ו-1-2 שנים בבית המשפט.

פיתוחים מודרניים בפרלה מרינה ושלבים חדשים של כפר האוקיינוס של סוסואה נבנים עם דסלינדות שהושלמו לפני מכירת היחידה הראשונה. זה יתרון משמעותי. בתים מסורתיים למכירה חוזרת, במיוחד אלה שנבנו בשנות ה-90, לעיתים קרובות יש להם מצבים כותרתיים מבולגנים הדורשים ניקוי משפטי.

סוסואה מול קברטה: שתי תזות השקעה שונות

שוק השכירות של סוסואה פועל על חיי לילה ושהיות קצרות יותר. משך השכירות הממוצע הוא 3-4 לילות. שיעורי לילה גבוהים יותר למ"ר, אך התפוסה יכולה להיות לא יציבה. נכסים בקהילות סגורות כמו היספניולה רזידנסיאל וכפר האוקיינוס של סוסואה מציעים אבטחה 24/7 ושירותים בסגנון נופש שמניעים הזמנות משפחתיות.

דירות יוקרה בסוסואה מתחילות סביב 1,600-2,000 דולר למ"ר. זה זול יותר מפונטה קאנה, ואתה במרחק של 10-15 דקות מנמל התעופה הבינלאומי גרגוריו לופרון. תשואות שכירות לטווח קצר מגיעות ל-6-9% אם אתה מנהל תפוסה היטב.

קברטה היא בירת הספורט הימי של הקריביים. קייטבורדינג וגלישת רוח מושכים דמוגרפיה עשירה ופעילה לאורך כל השנה. אפילו בעונות נמוכות מסורתיות, אם תנאי הרוח טובים, התפוסה נשארת גבוהה.

מחירי הנדל"ן בקברטה עלו ב-6% בשנת 2024. דירות ווילות על החוף דורשות 2,500-3,000 דולר למ"ר. תשואות שכירות מגיעות לעיתים קרובות ל-8-12% עבור יחידות פריים.

קונים בקברטה נוטים ב-60% יותר להיות "משקיעי סגנון חיים" שמבלים 2-3 חודשים בשנה בנכס. הם לא רודפי תשואות טהורים. הם רוצים את אורח החיים של עיירת הגלישה, את האוכל על החוף, את הסטודיו ליוגה. זה יוצר דינמיקת מכירה חוזרת שונה. נכסים בקברטה נמכרים לאנשים שרוצים לגור שם, לא רק לאסוף שכירות.

נכסים "מזרחית לרוח" (חוף בוזו, חוף קייט) נסחרים בפרמיה של 15% על פני נכסים במערב בשל תנאי הרוח לקייטבורדינג. זהו גורם מיקרו-שוק שלא תמצאו בשום נתוני פורטל מקוון.

Sea Horse Ranch: פרמיית היוקרה

Sea Horse Ranch היא הקהילה הסגורה היוקרתית ביותר בחוף הצפוני. היא משתרעת על פני יותר מ-250 דונם ומארחת סלבריטאים ואנשים בעלי הון גבוה שלא מפרסמים את נוכחותם.

רשימות אחרונות נעות בין 895,000 ל-3.9 מיליון דולר. וילות "מיושנות" יושבות על השוק במשך 12+ חודשים. וילות מודרניות או משופצות נמכרות בפחות מ-6 חודשים.

הקהילה מציעה מרכז רכיבה עם 7 מייל של שבילי רכיבה, מועדון טניס עם 5 מגרשי חימר ומועדון חוף בלעדי על חוף הים. אלה לא רק שירותים - הם הסיבה שהווילות כאן דורשות 1,000-1,500 דולר ללילה בעונת השיא.

גודל המגרשים לעיתים קרובות עולה על 2,500 מ"ר. אתה מקבל פרטיות ונוף טרופי שופע בין בתים שפיתוחים חדשים יותר לא יכולים לשחזר. כקהילה בוגרת שהוקמה לפני למעלה מ-20 שנה, ערכי הנכסים יציבים ומעריכים בעקביות.

המינהל מספק שירותי קונסיירז' מלאים - שפים פרטיים, שירותי שמרטפות, העברות לשדה התעופה. זה קריטי לשוק השכרת היוקרה האולטרה, שבו האורחים מצפים לשירות ברמת נופש.

אבל ל-Sea Horse Ranch יש הנחיות אדריכליות מחמירות. ועדת סקירת העיצוב דוחה חזיתות זכוכית מודרניות שאינן תואמות את האסתטיקה של הקהילה. אם אתה קונה כאן כדי לשפץ, הבן שאתה עובד בתוך פרמטרים. הפשרה היא שההנחיות הללו מגנות על ערך הנכס שלך על ידי מניעת השכן שלך לבנות משהו שמוריד את האטרקטיביות של השכונה.

גורם	מודרני עכשווי	קולוניאלי ספרדי מסורתי
עלות בנייה (למ"ר)	1,200 - 1,500+ דולר ארה"ב	875 - 950 דולר ארה"ב
פרמיית שיעור שכירות	20-30% גבוה יותר (Airbnb)	שיעור שוק סטנדרטי
צריכת אנרגיה	40% גבוה יותר (קירור)	נמוך יותר (עיצוב פסיבי)
תחזוקה שנתית	נמוך יותר (בטון/זכוכית)	30% גבוה יותר (עץ/רעפים)
דמוגרפיה יעד	נוודים דיגיטליים, גיל 25-40	קונים סגנון חיים, משפחות
נזילות מכירה חוזרת	3-6 חודשים (ביקוש גבוה)	משתנה (ערך מחסור)
הכי טוב ל	תשואת שכירות לטווח קצר	שימור הון לטווח ארוך

שאלת התשתית שקובעת הכל

רשת החוף הצפוני חווה הפסקות חשמל מתוכננות ולא מתוכננות. "מעגלים של 24 שעות" עדיין ממוצעים 5-10 שעות של השבתה חודשית בחלק מהמגזרים. מים עירוניים יכולים להיות לסירוגין. מעמד יוקרתי דורש מיכל מים פרטי עם קיבולת של לפחות 5,000 גלון ומערכת לחץ ייעודית.

זו לא אי נוחות קלה - זו מגבלת תפעול בסיסית שמשפיעה על ערך הנכס.

נכסים ללא אוטונומיה סולארית מקבלים ביקורות גרועות באינטרנט. אורחים מגיעים בציפייה לחשמל ללא הפרעה. כאשר ה-A/C נכבה בשעה 2 לפנות בוקר כי הרשת נכשלה, הם משאירים ביקורות של כוכב אחד. שיעור התפוסה שלך יורד. שיעור הלילה שלך יורד. הנכס הופך לבלתי ניתן למכירה אלא אם כן בהנחה תלולה.

גנרטור דיזל שקט (10-20kW) עדיין נחשב חובה כ"Plan C" אפילו עם סולארי. זה מוסיף 15k-20k דולר להשקעה הראשונית שלך. רוב הווילות משתמשות בפרופאן לבישול וחימום מים מכיוון שהוא מסופק על ידי משאית ועולה משמעותית פחות מחימום חשמלי.

אינטרנט סיבים אופטיים מ-Claro או Altice הוא כעת סטנדרטי בסוסואה ובקברטה, ומציע מהירויות של עד 300 Mbps. זה פתר את התלונה מספר אחת של נוודים דיגיטליים מלפני חמש שנים. אבל תשתית האינטרנט משתנה בלוק אחר בלוק. אמת את הקישוריות לפני שאתה קונה, במיוחד אם אתה מכוון לעובדים מרחוק.

לבניינים מודרניים יש יתרון כאן מכיוון שהם מתוכננים עם עצמאות תשתיתית בראש מהיום הראשון. בתים מסורתיים דורשים שיפוצים יקרים כדי להשיג את אותה רמת אוטונומיה.

איך באמת נראה מסלול התושבות

תושבות ברפובליקה הדומיניקנית על ידי השקעה היא אחת המחסומים הנמוכים בעולם. ויזת הפנסיונדו לפי חוק 171-07 דורשת הוכחה לפנסיה חודשית יציבה של רק 1,500 דולר ארה"ב (בתוספת 250 דולר לכל תלוי).

עבור אלה ללא פנסיה, אפשרות הרנטיסטה דורשת 2,000 דולר ארה"ב לחודש בהכנסה פסיבית למשך חמש שנים. זה יכול להגיע מנכסי שכירות או דיבידנדים.

תושבים חדשים לפי חוק זה פטורים ממסים על הכנסה ממקורות זרים, ויוצרים למעשה מערכת מס טריטוריאלית. מחזיקי תושבות יכולים לייבא טובין לבית ורכב ללא מכס, וחוסכים 20-40% בעלויות רכב.

אקספט אחד יכול לחיות בנוחות בסוסואה עבור 1,000-1,500 דולר ארה"ב לחודש ללא שכירות. זה בהשוואה ל-3,500+ עבור סגנון חיים דומה במיאמי.

בית הספר הבינלאומי של סוסואה מוסמך בארה"ב. בוגרים לומדים באוניברסיטאות מובילות בארה"ב. שירותי בריאות פרטיים באיכות גבוהה זמינים במרכז הרפואי קברטה ובבורניגל בפוארטו פלאטה. ביטוח מלא לזוג בגילאי 50-60 עולה בערך 1,000-1,500 דולר ארה"ב לשנה.

החוף הצפוני מארח כ-15,000+ תושבים זרים. זה יוצר נחיתה רכה חברתית. אתה לא חלוץ - אתה מצטרף לקהילה אקספטית מבוססת עם תשתית קיימת.

אבל תושבות לא פותרת את שאלת ההשקעה. אתה עדיין צריך לקנות את הנכס הנכון עם כותרת נקייה במיקום הנכון. תושבות נותנת לך יעילות מס וגמישות בסגנון חיים. זה לא מגן עליך מקניית וילה עם קונסטנסיה אנוטדה במקום דסלינדה.

ההשוואה הגלובלית שאף אחד לא רוצה להודות בה

ממוצע יוקרה בחוף הצפוני של DR הוא 2,200 דולר למ"ר. אלגרבה של פורטוגל עולה בערך 3,750 דולר ארה"ב למ"ר. מרינה של דובאי מגיעה ל-4,400 דולר ארה"ב למ"ר.

תשואות שכירות בחוף הצפוני מגיעות ל-8-12% ברוטו להשכרות לטווח קצר. תשואות מרינה של דובאי 5.8-7.2%. תשואות אלגרבה של פורטוגל 5.0-5.6%.

טורקיה מציעה תשואות של כ-7%, אך הלירה הטורקית סבלה מהפחתה מאסיבית עם אינפלציה העולה על 60%. נדל"ן DR הוא נכס קשה הנקוב בדולר ארה"ב. אתה לא חשוף לסיכון מטבע מקומי.

ל-DR יש 50+ שנים של דמוקרטיה יציבה. זה מנוגד לתנודתיות גיאופוליטית בטורקיה ולשינויים רגולטוריים בספרד, שבהם תוכניות ויזה זהב מבוטלות.

ה-DR נמצאת בטווח טיסה של 4 שעות מ-80 מיליון צפון אמריקאים. דובאי דורשת 12-15+ שעות. זה מגביל את השימוש "חופשת סוף שבוע" למשקיעים בארה"ב.

זכויות בעלות זרה ב-DR זהות לזכויות אזרח. שלא כמו תאילנד או הפיליפינים, שבהם זרים אינם יכולים להחזיק קרקע ישירות, ה-DR מעניקה בעלות על נכסים חופשיים ללא הגבלות.

ה-DR קיבלה כ-11.19 מיליון מבקרים בשנת 2024 - עלייה של 9% לעומת 2023. זה הגבוה ביותר בקריביים, ומבטיח מאגר עמוק יותר של לקוחות שכירות מאשר שווקים מתעוררים כמו פנמה.

מה נתוני הרבעון הראשון של 2025 מראים

משרד התיירות של DR הציב יעד של 11 מיליון מבקרים לשנת 2025. שדה התעופה של פוארטו פלאטה עובר שיפוצים כדי להתמודד עם קיבולת טיסה מוגברת מאירופה וקנדה.

הביקוש לנכסים עם תכונות בית חכם - Wi-Fi במהירות גבוהה, כניסה ללא מפתח - צפוי לעלות ב-10-15% בשנת 2025. ככל שהמנדטים "חזרה למשרד" נתקעים בארה"ב, הקבוצה "עבודה מכל מקום" בקברטה מתבגרת מנוודים חולפים לשוכרים לטווח ארוך שחותמים על חוזים ל-3-6 חודשים.

עלויות חומרי הבנייה צפויות להתייצב אך להישאר גבוהות. זה אומר שבתי מכירה חוזרת קיימים יעריכו ככל שעלות ההחלפה עולה. עם התחלות חוף חדשות מוגבלות בשנת 2024, מלאי יחידות נוף לים ראשוניות בקברטה יראה ככל הנראה שוק של מוכרים ברבעון הראשון של 2025.

קונים אמריקאים משתמשים יותר ויותר ב-HELOCs על ההון האמריקאי שלהם כדי לקנות נכס DR במזומן ככל ששיעורי הריבית בארה"ב מתייצבים. מימון מקומי יקר - 10%+ למשכנתאות - אז רכישות במזומן שולטות במגזר היוקרה.

קברטה פונה לכיוון "אקולוקסוס". פיתוחים חדשים מדגישים קיימות כדי להתחרות עם טולום וקוסטה ריקה. זה יוצר שוק נישה עבור קונים שרוצים עיצוב מודרני עם אישורי סביבה.

סיכום: רשימת בדיקת נאותות למשקיעים

לפני שאתה מעביר כסף, אמת את האלמנטים האלה ללא קשר לסגנון האדריכלי:

[ ] משפטי: אשר שהנכס בעל כותרת דסלינדה מאומתת (חוק 108-05), לא קונסטנסיה אנוטדה. שכר עורך דין עצמאי - לעולם אל תשתמש בעורך הדין של המוכר. תקציב 1-1.5% ממחיר הרכישה עבור שכר טרחה משפטי.

[ ] תשתית: ערוך ביקורת על קיבולת סולארית וגיבוי סוללות. אמת שהמערכת יכולה להפעיל A/C, קירור ומשאבות מים למשך לפחות 24 שעות ללא חשמל מהרשת. אמת את זמינות האינטרנט הסיבתי בכתובת הספציפית.

[ ] פיננסי: חשב את סך עלויות הסגירה: 3% מס העברה בתוספת 1-1.5% שכר טרחה נוטריוני/משפטי. קח בחשבון מס רכוש שנתי (IPI) של 1% על ערך העולה על כ-170,000 דולר ארה"ב. הבן את דמי ה-HOA אם אתה קונה בקהילה סגורה.

[ ] פיזי: שכר מודד עצמאי (Agrimensor) כדי לאמת את קואורדינטות הדסלינדה תואמות את הקירות והגדרות הפיזיים. העלות היא בדרך כלל 300-500 דולר. בדוק בעיות מבניות, במיוחד בבתים מסורתיים שנבנו לפני 2005.

[ ] שכירות: אם אתה קונה עבור הכנסה, אמת שהנכס נמצא באזור שבו מותרות השכרות לטווח קצר. אמת שה-HOA של הקהילה מאפשר שכירות. חקור שיעורי תפוסה בפועל עבור נכסים דומים, לא תחזיות מהמוכר.

[ ] שירותים: אמת שניתן להעביר חוזי חשמל ומים. העברת החשמל של Edenorte דורשת את הכותרת החדשה ויכולה להימשך 2-3 שבועות. תכנן פער או הסדר גישור.

[ ] ביטוח: קבל הצעות מחיר לביטוח נכס (אש/הוריקן) לפני הסגירה. צפה לכ-1% מערך ההחלפה בשנה. חלק מהמלווים דורשים זאת עבור רכישות ממומנות.

[ ] אסטרטגיית יציאה: הבן צירי זמן למכירה חוזרת. נכסים עם כותרות נקיות במיקומים ראשיים ממוצעים 3-6 חודשים על השוק. נכסים פגומים יכולים לשבת במשך 3-5 שנים. נזילות חשובה.

הערך של לומר לא

סוכני קונים מהשורה הראשונה ב-DR דוחים כ-30-40% מהרישומים הזמינים במהלך בדיקת נאותות עקב בעיות כותרת או פגמים מבניים.

קהילת הנדל"ן בחוף הצפוני קטנה. סוכנים עם 10+ שנות ניסיון מסתמכים על הפניות עבור 70% מהעסקים שלהם. זה מתמרץ אמון לטווח ארוך על פני מכירות מהירות.

העלות של טעות היא תלולה. תיקון שגיאת כותרת יכול לעלות 2,000-5,000+ דולר ולהימשך 1-2 שנים בבית המשפט. ה"לא" הראשוני הוא המילה הרווחית ביותר באוצר המילים שלך.

שוק ה-DR עבר מהמערב הפרוע של שנות ה-90 לשוק מוסדר תחת חוק 108-05. אבל נכסי המערב הפרוע עדיין קיימים. סינון אותם הוא הערך העיקרי שספק יועץ מוסמך.

נכסים שנקנו נכון - מחיר נכון, מיקום נכון, כותרת נקייה - יש להם ממוצע ימי שוק למכירה חוזרת של 3-6 חודשים בסוסואה ובקברטה. נכסים פגומים יושבים במשך 3-5 שנים.

משקיעים מצליחים בדרך כלל קונים את הנכס השני והשלישי שלהם תוך 24 חודשים מהראשון, תוך מינוף אותו צוות: סוכן, עורך דין, מנהל נכסים. מערכת היחסים הזו מצטברת ערך לאורך זמן.

מערכות בסגנון MLS מודרניות אינן מרוכזות במלואן ב-DR. "רישומי כיס" (עסקאות מחוץ לשוק) לעיתים קרובות מייצגים את 10% הטובים ביותר של הזדמנויות. אלה נגישים רק דרך קשרים מבוססים עם אנשי מקצוע מקומיים שנמצאים כאן מספיק זמן כדי לדעת אילו מפתחים אמינים ואילו חותכים פינות.

הבחירה בין אדריכלות מודרנית למסורתית חשובה פחות ממה שאתה חושב. מה שחשוב הוא האם לנכס יש בהירות משפטית, אוטונומיה תשתיתית ומיקום שמתאים לתזה ההשקעה האמיתית שלך. כל השאר זה רק אסתטיקה.

Category: קבררה