איך מדיניות פרו-עסקית בדומיניקנית מועילה למשקיעים זרים בנדל"ן

מאת עו"ד גוידו לואיס פרדומו מונטאלבו, עורך דין מייסד, משרד עורכי דין גוידו פרדומו | סוסואה, הרפובליקה הדומיניקנית | 40 שנות ניסיון

ביום שלישי האחרון, זוג ממונטריאול ישב במשרדי עם גיליון אלקטרוני. הם בילו שישה חודשים בבחינת פורטוגל, ואז קפריסין, ואז חזרו לפורטוגל לאחר שהשתנו כללי הוויזה הזהובה. הם היו מותשים. הבעל המשיך להצביע על עמודה שכותרתה "נטו לאחר כל העלויות" והמספרים המשיכו להתכווץ. מסי העברה כאן, מסי עושר שנתיים שם, הפסדים בהמרת מטבע בכל מקום.

החלקתי גיליון אלקטרוני שונה על פני השולחן. אותו מחיר רכישה—300,000 דולר. אבל זה הראה אפס מס העברה תחת CONFOTUR. אפס מס רכוש לחמש עשרה שנים. הכנסה משכירות בדולרים אמריקאים, לא יורו הכפופים לפיחות. האישה הרימה את מבטה ואמרה, "זה לא יכול להיות נכון."

זה היה נכון. וזו הבעיה עם הרפובליקה הדומיניקנית—המדיניות כל כך ידידותית למשקיעים שאנשים מניחים שחייב להיות כאן משהו נסתר.

אין. לפחות לא מה שהם מצפים.

נקודות מפתח

• מגן המס של CONFOTUR: חוק 158-01 מבטל את מס ההעברה של 3% ואת מס הרכוש השנתי של 1% (IPI) למשך עד 15 שנים על פרויקטים תיירותיים מאושרים—משך הזמן המדויק תלוי בהחלטה הספציפית שהוציא המועצה לפיתוח תיירות עבור כל פרויקט. זה חוסך בדרך כלל $54,000 על נכס של $300,000 לאורך כל תקופת חמש עשרה השנים.
• ביטחון כותרת דרך Deslinde: חוק 108-05 מודרניז את רישום הקרקעות עם סימון מבוסס GPS, מה שהופך את זכויות הקניין הדומיניקניות לבטוחות יותר מאשר רבות מהתחומים הקריביים שעדיין משתמשים במערכות מהתקופה הקולוניאלית.
• סטנדרט עסקה בדולרים אמריקאים: נדל"ן בסוסואה וקברטה נסחר בדולרים אמריקאים, מה שמבטל את הסיכון המטבעי שמטריד שווקים בטורקיה (פיחות של 37% בלירה ב-2023) או כלכלות מתפתחות אחרות.
• נגישות למגורים: סף ההשקעה למגורים מהירים הוא $200,000—פחות מחצי מה-$545,000 הנדרשים בדובאי, ופורטוגל כבר לא מציעה מגורים מבוססי נדל"ן כלל נכון לאוקטובר 2023.
• תשואות שכירות בפועל: דירות על חוף הים בקברטה מניבות תשואות ברוטו של 8-12% בשל נישת התיירות של ספורט מים, אך תשואות נטו לאחר דמי ניהול (20-25%) ועלויות חשמל גבוהות ($0.28-$0.35 לקוט"ש) מתייצבות בדרך כלל על 5-7%.

למה הרפובליקה הדומיניקנית היא "הענק השקט" שאף אחד לא מדבר עליו

הרפובליקה הדומיניקנית היא הכלכלה השביעית בגודלה באמריקה הלטינית. קרן המטבע הבינלאומית צופה צמיחה של 5.0% ל-2024, יותר מכפול מהממוצע האזורי. השקעות זרות ישירות הגיעו ל-4.39 מיליארד דולר ב-2023, עלייה של 9.2% משנה לשנה, כאשר התיירות והנדל"ן מהווים את הרוב.

אלה לא מספרים קטנים. אבל אתה לא רואה אותם במגזינים המבריקים של הגירה להשקעה. אתה רואה את פורטוגל (שזה עתה ביטלה את ויזת הזהב שלה לנדל"ן). אתה רואה את דובאי (שם נקודת הכניסה היא מעל חצי מיליון דולר). אתה רואה את סנט קיטס, שהעלתה את המינימום לתרומת אזרחות שלה ל-$250,000—עבור דרכון, אפילו לא נכס מוחשי.

הרפובליקה הדומיניקנית עברה את 10 מיליון המבקרים ב-2023. החוף הצפוני, במיוחד מחוז פוארטו פלאטה, חווה התחדשות מונעת על ידי נמל השייט טיינו ביי שמביא 700,000 נוסעים מדי שנה. זה מתורגם לביקוש לשכירות בסוסואה ובקברטה שכבר לא עונתי בלבד.

הנה מה שחשוב למשקיעים: ארצות הברית מהווה יותר מ-50% מהסחר הכולל של הרפובליקה הדומיניקנית. הקשר הכלכלי העמוק הזה יוצר יציבות פוליטית והמשכיות עסקית שאין למדינות קריביות אחרות. כשאתה 3.5 שעות מניו יורק ובאותו אזור זמן לחצי מהשנה, אתה לא באמת "מחוץ לחוף". אתה נגיש.

הפזו הדומיניקני נותר יציב יחסית ב-2023, וחווה פיחות מנוהל של כ-3% מול הדולר האמריקאי—מועדף להפליא בהשוואה למטבעות אזוריים אחרים. עסקאות נדל"ן מתבצעות כמעט אך ורק בדולרים. אתה לא נלחם בתנודות מטבע. אתה לא תוהה אם הכנסות השכירות שלך יהיו שוות 30% פחות בשנה הבאה כמו שמשקיעים בטורקיה גילו בדרך הקשה.

נמל התעופה הבינלאומי גרגוריו לופרון בפוארטו פלאטה נמצא 10-15 דקות מסוסואה, 20 דקות מקברטה. טיסות ישירות ממיאמי, ניו יורק, טורונטו, מונטריאול. הבנק המרכזי החזיר את האינפלציה לטווח היעד של 4.0% ± 1% באמצע 2024, וייצב את עלויות הבנייה שזינקו ברחבי העולם לאחר המגפה.

זה לא שוק גבול. זה שוק שמתפקד.

הראיות: מה באמת קורה כשאתה קונה כאן

תן לי להראות לך למה אני מתכוון עם מספרים אמיתיים.

המתמטיקה של CONFOTUR

דירת חוף בקברטה בשווי $300,000. עסקה סטנדרטית ללא CONFOTUR: אתה משלם 3% מס העברה מראש. זה $9,000 נעלם מיד. לאחר מכן אתה משלם 1% IPI שנתי—$3,000 לשנה. במשך חמש עשרה שנים, אתה מסתכל על $54,000 במיסים.

עם אישור CONFOTUR על אותו נכס: $0 מראש, $0 שנתי למשך עד חמש עשרה שנים. החוק הוא חוק 158-01, וזה לא פרצה. זו מדיניות מפורשת להנעת השקעות תיירות. מועצת קידום התיירות מאשרת פרויקטים ספציפיים, והמשך המדויק—בדרך כלל חמש עשרה שנים עבור פיתוחים גדולים—נקבע על ידי ההחלטה הספציפית שהונפקה עבור כל פרויקט. אתה מאמת את מספר ההחלטה הפעיל לפני שאתה מפקיד פיקדון.

אבל הנה מה שהחוברות לא מספרות לך: לא לכל פיתוח "בסגנון נופש" יש CONFOTUR. כמה מפתחים משווקים נכסים כאילו יש להם. אנו מאמתים את ההסמכה במשרד התיירות לפני כל לקוח חותם על הבטחת מכירה. עצרתי שלוש עסקאות בשנה האחרונה בלבד מכיוון שמעמד ה-CONFOTUR היה או פג תוקף או מעולם לא היה קיים.

הפטור מהכנסות השכירות הוא חלק נוסף. תחת CONFOTUR, הכנסות השכירות יכולות להיות פטורות ממס הכנסה דומיניקני למשך 10-15 שנים בהתאם להחלטה הספציפית של הפרויקט. זה חשוב כשאתה מריץ תשואות ברוטו של 8-10%. זה חשוב מאוד.

מציאות התשואה בקברטה

תשואות השכרה לטווח קצר בקברטה ממוצעות של 8-12% ברוטו עבור דירות על חוף הים. תפוסה בעונת השיא (דצמבר עד אפריל) מגיעה ל-85-95% בגלל "ציפורי השלג" מקנדה וקהל ספורט המים. קברטה מארחת אירועי גביע העולם בקייטבורדינג וגלישת רוח. המחיר היומי הממוצע הוא בסביבות $219 USD.

זו הגרסה השיווקית. הנה הגרסה התפעולית:

דמי ניהול נכסים נעים בין 20-25% מהכנסות השכירות ברוטו. עלויות החשמל אכזריות—$0.28 עד $0.35 לקוט"ש. אם אינך מתקין פאנלים סולאריים או יחידות מיזוג אוויר בעלות יעילות גבוהה, ה-ROI נטו שלך נאכל בחודשי הקיץ כאשר תיירים מפעילים את המזגן ללא הפסקה. דמי HOA בקהילות מנוהלות נעים בין $150 ל-$400 לחודש בהתאם לשירותים.

לאחר כל העלויות, תשואות נטו מתייצבות בדרך כלל על 5-7%. עדיין גבוה יותר מה-3-4% שתראה בשווקים האירופיים הרוויים, אבל לא הפנטזיה הדו-ספרתית שחלק מהמתווכים מוכרים.

נכסים עם כותרות Deslinde מבוצעות במלואן נמכרים ב-15-20% יותר למ"ר מאשר אלו עם Constancia Anotada בלבד. הפרמיה הזו משקפת ביטחון משפטי. קונים יודעים מה הם מקבלים.

גורם הנווד הדיגיטלי

קברטה מדורגת בעקביות בין 5 מרכזי הנוודים הדיגיטליים המובילים בקריביים. זה יוצר ביקוש ליחידות עם סיבים אופטיים מהירים—Claro ו-Altice מציעים עד 300 Mbps עבור כ-40 דולר לחודש. Starlink זמין רשמית (חומרה $350, שירות ~$50 לחודש). השכרות לטווח ארוך למשך שישה חודשים או יותר מניבות תשואות יציבות של 5-7% עם פחות עלויות תחלופה מאשר השכרות חופשה לטווח קצר.

אחד הלקוחות שלנו רכש דירת 2 חדרי שינה ב-2022 תמורת $250,000. הוא משכיר אותה למפתח תוכנה גרמני ב-$1,800 לחודש בחוזה לשנה. אין כאבי ראש של Airbnb. אין תיאום ניקיון. הדייר משלם על שירותים. זו הכנסה משעממת וצפויה.

המסגרת המשפטית שמגנה עליך באמת

אני עוסק בדיני מקרקעין ברפובליקה הדומיניקנית מאז 1986. ראיתי כל גרסה של איך דברים יכולים להשתבש. מה ששינה את המשחק היה חוק 108-05 ב-2005, שהמודרניז את רישום הקרקעות ממערכת ידנית למערכת דיגיטלית מבוססת GPS בשם Deslinde.

הבנת Deslinde

לפני 2005, נכסים הוחזקו לעתים קרובות תחת "Constancia Anotada"—בעלות באחוזים של מגרש גדול יותר. אתה עשוי להחזיק "15% מהמגרש 347". המערכת הזו הייתה סיוט לסכסוכי גבולות. חוק 108-05 דורש סימון רשמי. מודד מוסמך מודד את הקרקע עם GPS, מגדיר גבולות מדויקים ומפריד את המגרש הספציפי שלך מהקונסטנסיה הגדולה יותר.

התהליך כולל שלושה שלבים: סקר, ביקורת שיפוטית (בה השכנים מקבלים הודעה ויכולים לערער) ורישום. זה לוקח שלושה חודשים עד שנה אם לא הושלם כבר. אבל ברגע שזה נעשה, יש לך תעודת כותרת עם קואורדינטות GPS. חברות ביטוח כותרת בינלאומיות גדולות כמו Stewart Title ו-Chicago Title פועלות ברפובליקה הדומיניקנית במיוחד בגלל המערכת הזו. זה נדיר בקריביים.

נכסים ללא Deslinde לא יכולים להיות משועבדים. לא ניתן להעביר את כותרתם בצורה נקייה. אם מוכר אומר לך "ה-Deslinde בתהליך", התרחק או בצע את הרכישה בכפוף להשלמה. ראיתי קונים מפסידים $50,000 בעלויות ליטיגציה כי הם סמכו על לחיצת יד ו"קונסטנסיה" שהתברר כי היא חופפת לתביעת שכן.

במיוחד בקברטה, נכסים רבים ישנים יותר עדיין פועלים תחת קונסטנסיה. בדיקת נאותות חייבת לאמת שהגדרות הפיזיות תואמות את נקודות ה-GPS של Deslinde. אנו שוכרים מודדים עצמאיים לכך. זה לא יקר—300 עד 600 דולר ארה"ב—אבל זה לא נתון למשא ומתן.

CONFOTUR: מגן המס

חוק 158-01 מעניק פטור של 100% על מס ההעברה של 3% ועל ה-IPI השנתי של 1% למשך עד חמש עשרה שנים—משך הזמן המדויק תלוי בהחלטה הספציפית שהוציא המועצה לפיתוח תיירות עבור כל פרויקט מאושר. הוא גם פוטר ממס הכנסה על הכנסות השכירות למשך 10-15 שנים (שוב, תלוי בהחלטת הפרויקט) ומאפשר יבוא פטור ממס של רהיטים ומכשירים להתקנה ראשונית.

דרישת ההסמכה מחמירה: הפיתוח חייב להיות מאושר במיוחד על ידי מועצת קידום התיירות ומוסמך על ידי משרד התיירות. הטבות אלו ניתנות להעברה לקונה הבא אם אתה מוכר בתוך תקופת הפטור, מה שמגדיל את ערך המכירה מחדש.

זרים זכאים במלואם. אין דרישת מגורים לגישה להטבות המס.

הנה מה שאני עושה עבור כל לקוח ששוקל נכס CONFOTUR: אני מבקש את מספר ההחלטה מהיזם. לאחר מכן אני מאמת אותו ישירות עם משרד התיירות. היו לי מפתחים שסיפקו מספרי החלטות מיושנים או שגויים שלוש פעמים בשמונה עשרה החודשים האחרונים. במקרה אחד, ההסמכה המקורית של CONFOTUR פג תוקף ולא חודשה. הקונה היה משלם מס העברה מלא מבלי לדעת זאת.

מסלולי מגורים

על פי החוקה הדומיניקנית וחוק ההשקעות הזרות 16-95, לזרים יש את אותן זכויות קניין כמו לאזרחים דומיניקנים. אין הגבלות על בעלות על קרקע. אין דרישה לשותף מקומי.

ויזת הפנסיונדו דורשת הוכחה לפנסיה יציבה של לפחות $1,500 דולר לחודש (בתוספת $250 לכל תלוי). ויזת הרנטיסטה (אדם בעל אמצעים) דורשת הוכחה להכנסה פסיבית—שכירות, דיבידנדים, ריבית—של לפחות $2,000 דולר לחודש בחמש השנים האחרונות.

סף ויזת ההשקעה הוא $200,000. זה פחות מחצי מה-$545,000 הנדרשים בדובאי. פורטוגל הסירה את ההשקעה בנדל"ן כנתיב לויזת הזהב באוקטובר 2023. הרפובליקה הדומיניקנית נשארת פתוחה לחלוטין.

ניתן לקבל אזרחות תוך 6 חודשים עד שנתיים במסגרת תוכנית המגורים המואצת להשקעה (חוק 171-07), בהשוואה למסלול הסטנדרטי של 7 שנים. הדרכון הדומיניקני מספק גישה ללא ויזה או ויזה בהגעה ליותר מ-70 מדינות, כולל רוב אמריקה הלטינית והקריביים.

ההשוואה "ללא פלפולים": הרפובליקה הדומיניקנית מול העולם

תן לי להציג את זה בצורה שמבהירה את ההחלטה.

הרפובליקה הדומיניקנית פועלת על מערכת מס טריטוריאלית בשלוש השנים הראשונות למגורים. אתה ממוסה רק על הכנסה שמקורה דומיניקני, לא על הכנסה עולמית. זהו סעיף 269 לקוד המס הדומיניקני.

בעוד שדובאי מציעה תשואות גבוהות, נקודת הכניסה היא מעל חצי מיליון. סנט קיטס העלתה את תרומת האזרחות שלה ל-$250,000 ב-2023—עבור דרכון, לא נכס. עבור אותו מחיר ברפובליקה הדומיניקנית, אתה מקבל נכס מוחשי בתוספת נתיב למגורים ואזרחות.

הלירה הטורקית איבדה כמעט 37% מערכה ב-2023. הפזו הדומיניקני נותר יציב עם פיחות מנוהל של 3% בלבד. קנייה ברפובליקה הדומיניקנית מבטלת את סיכון המט"ח הנפוץ בשווקים מתעוררים.

בקברטה יש מגבלות גובה—בדרך כלל 3 עד 4 קומות מקסימום—כדי לשמר את האווירה של עיירת החוף. זה שומר על היצע מוגבל ועל ערכים גבוהים, בניגוד לרוויה של גורדי שחקים בפנמה סיטי או קנקון.

המציאות שאף אחד לא מזכיר בחוברות

אני הולך לספר לך דברים שיעלו לי כמה לקוחות. אבל אם אתה קורא את זה, אתה סוג המשקיע שרוצה אמת, לא נאום מכירות.

תרבות ה"מאננה"

הבירוקרטיה איטית. פתיחת חשבון בנק לוקחת 2-4 שבועות ודורשת נוכחות פיזית. זה לא מיידי כמו בארה"ב. אישורים עירוניים לבנייה או שיפוצים לוקחים לעתים קרובות יותר זמן ממה שקונים צפון אמריקאים מצפים. הדרך מקברטה לסנטיאגו סוף סוף עבירה, אם כי הבורות ליד הכניסה עדיין כאב ראש.

שכירת "גסטור" מקומי—מתקן שיודע לאיזה משרד לבקר באיזה יום—עדיפה על להילחם במערכת בעצמך. המשרד שלי עובד עם כמה. זו לא שחיתות. זה פשוט איך דברים זזים.

מציאות תשתית

לרפובליקה הדומיניקנית יש אחד משיעורי תאונות הדרכים הגבוהים בעולם. נהיגה בלילה בחוף הצפוני אינה מומלצת בשל כבישים לא מוארים ואופנועים ללא אורות. מי ברז אינם ראויים לשתייה. רוב הדירות משתמשות במערכת "בוטלון"—קנקנים של 5 ליטר נמסרים תמורת 1.50 דולר ארה"ב—או מתקינים מערכות אוסמוזה הפוכה.

Starlink פתר את בעיית האינטרנט. סיבים אופטיים סטנדרטיים מציעים עד 300 Mbps תמורת 40 דולר לחודש. אבל החשמל הוא הקטלני. הרשת לא יציבה. הפסקות חשמל קורות. ממירי גיבוי או גנרטורים אינם אופציונליים—הם חובה אם אתה מנהל עסק להשכרה. החזר ה-ROI של פאנלים סולאריים הוא כעת פחות משלוש שנים מכיוון שעלויות החשמל כל כך גבוהות.

מוצרים מיובאים בסופרמרקטים כמו סופר פולה או פליירו עולים 20-30% יותר מאשר בארה"ב בשל מכסי יבוא. תוצרת מקומית זולה ב-50%. ארוחת הצהריים הסטנדרטית—לה בנדרה (אורז, שעועית, בשר)—עולה 3-5 דולר ארה"ב ב"קומדרים" המקומיים. אתה יכול לחיות בזול אם תסתגל.

הסכנה של "עורכי דין של מפתחים"

לעולם אל תשתמש בעורך הדין המומלץ על ידי המוכר או המפתח. זהו ניגוד עניינים. תפקידו של עורך הדין הוא להגן על הלקוח שמשלם לו. אם המפתח משלם, עורך הדין מגן על המפתח.

ראיתי את זה מתפתח בצורה גרועה. משקיע אמריקאי השתמש בעורך הדין של המפתח לרכישת דירה בסוסואה. הבטחת המכירה כללה סעיף שהפך את הפיקדון ללא ניתן להחזרה אם הקונה לא הצליח להשיג מימון—אבל הסעיף לא ציין מסגרת זמן. המפתח עיכב את מתן המסמכים הדרושים לבקשת המשכנתא. הקונה לא הצליח להשיג מימון. המפתח שמר על הפיקדון של $30,000. ה"עורך דין" לא עשה כלום כי המפתח היה זה ששילם את שכר הטרחה.

ייעוץ עצמאי עולה 1-1.5% ממחיר הרכישה. זה שווה כל אגורה.

מחסום שפה

כל המסמכים המשפטיים—כותרות, חוזים—חייבים להיות בספרדית. אם אינך דובר ספרדית, חוק הנוטריונים הדומיניקני דורש מתרגם מוסמך לחתימת חוזה. עלויות תרגום נעות בין 100-200 דולר ארה"ב למסמך. תקציב לזה.

לחוף הצפוני יש את הריכוז הגדול ביותר של גולים מחוץ לסנטו דומינגו. אנגלית מדוברת נרחב במרכזי תיירות כמו קברטה. אבל כשאתה מתמודד עם משרד רישום הכותרות או רשות המס, ספרדית היא חובה.

הלם תרבות

התרבות הדומיניקנית היא קולקטיביסטית. צפו למוזיקה רועשת—בצ'אטה, מרנגה—וחיים רחוב תוססים. "קולמדונים" (חנויות/ברים בפינה) הם מרכז החיים החברתיים, לא בתי קפה שקטים. אם אתה צריך שקט וסדר, זה לא השוק שלך.

תוכנית הפעולה שלך: קנייה בטוחה בסוסואה ובקברטה

הנה התהליך שאנו עוקבים אחריו עם כל לקוח.

לפני שאתה טס למטה

הגדר את המטרה שלך. תזרים מזומנים, הערכה או סגנון חיים? דירת חוף בקברטה להכנסות משכירות דורשת בדיקת נאותות שונה מאשר וילה על גבעה בסוסואה לשימוש אישי.

תקציב לעלויות סגירה: 3.1% ממחיר הרכישה עבור מס העברה ובולי מסמכים (אם לא CONFOTUR), בתוספת 1-1.5% עבור שכר טרחה משפטי. סך עלויות הסגירה ללא CONFOTUR: כ-4.5%. עם CONFOTUR: 1.5-2%.

תהליך הרכישה

שלב 1: הזמנה

דמי הזמנה סטנדרטיים להורדת יחידה מהשוק הם $5,000 או $10,000 דולר ארה"ב. זה תמיד צריך להישמר בחשבון הנאמנות של עורך הדין או התיווך, לא להינתן ישירות למוכר. אם המוכר מסרב לנאמנות, זו דגל אדום.

שלב 2: בדיקת נאותות

חיפוש כותרת נכון במרשם הכותרות לוקח 3-5 ימי עסקים. אנו מבקשים את "Certificación del Estado Jurídico del Inmueble"—תעודת המעמד המשפטי. זה מראה שעבודים, משכנתאות או תביעות צד שלישי.

עבור נכסים בקברטה, אנו מאמתים את מצב ה-Deslinde. אם לנכס יש רק Constancia Anotada, אנו מבצעים את הרכישה בכפוף להשלמת תהליך ה-Deslinde. אין יוצאים מן הכלל.

אנו גם מאמתים את הסמכת CONFOTUR ישירות עם משרד התיירות אם רלוונטי. תפסנו שלוש הסמכות שפג תוקפן בשמונה עשרה החודשים האחרונים.

שלב 3: הבטחת מכירה

ה"Promesa de Venta" מחייבת משפטית. אם הקונה מפר, הוא בדרך כלל מאבד את הפיקדון שלו. אם המוכר מפר, סעיף 1590 לקוד האזרחי מחייב לעתים קרובות לשלם כפול מהפיקדון בחזרה.

מסמך זה חייב לציין תנאי תשלום, תאריך סגירה ותנאים. אם אתה מסתמך על מימון, כלול תנאי מימון עם מועד אחרון ספציפי. אם המפתח לא יכול לספק מסמכים לבקשת המשכנתא שלך בתוך המועד האחרון הזה, אתה מקבל את הפיקדון שלך בחזרה.

שלב 4: סגירה והעברה

לאחר שבדיקת הנאותות ברורה והמימון מאובטח, אתה משלם את היתרה וחותם על שטר סופי בפני נוטריון ציבורי. הנוטריון מאמת חתימות אך אינו מאמת כותרת—זו העבודה של עורך הדין שלך.

לאחר החתימה, אתה משלם את מס ההעברה (3% או 0% עם CONFOTUR) ל-DGII. שירותים משפטיים ומקצועיים כפופים ל-18% ITBIS (מע"מ) על סכום העמלה, לא על מחיר הנכס.

שלב 5: רישום כותרת

השלב האחרון הוא הגשת שטר המכר וקבלות המס למשרד רישום הכותרות להנפקת תעודת כותרת חדשה על שמך. זה לוקח 1-3 חודשים. עד להשלמת הרישום, אינך הבעלים החוקי של הנכס.

לאחר הרכישה: מקסום ה-ROI

חברות ניהול נכסים בסוסואה ובקברטה גובות 20-25% מהכנסות השכירות ברוטו. חפש שקיפות בדיווח הוצאות. אנו עובדים עם שלוש חברות ניהול המספקות דוחות רווח והפסד חודשיים המראים כל הוצאה.

ריהוט לתשואה: לשוכרים אכפת ממיזוג אוויר, Wi-Fi מהיר ומיטות נוחות. הם לא מתעניינים ביצירות אמנות יקרות או רהיטים מעוצבים. ל-IKEA יש נקודת מסירה בפוארטו פלאטה. Ilumel מספק רהיטים יוקרתיים לחוף הצפוני. תקציב $15,000-$25,000 עבור דירת 2 חדרי שינה מוכנה להשכרה.

פאנלים סולאריים שווים את זה אם אתה מנהל השכרות לטווח קצר. החזר ה-ROI הוא פחות משלוש שנים בהתחשב בעלויות החשמל. יחידות מיזוג אוויר בעלות יעילות גבוהה מחזירות את עצמן בעונה אחת.

שיקולי בתי ספר ומשפחה

אם אתה עובר עם ילדים, לחוף הצפוני יש בתי ספר בינלאומיים מוסמכים. בית הספר הבינלאומי גן ילדים ובית הספר הבינלאומי של סוסואה (ISS) מציעים תוכנית לימודים אמריקאית/קנדית. שכר הלימוד נע בין $5,000 ל-$9,000 דולר ארה"ב לשנה. ISLA Academy בקברטה מציעה למידה מבוססת חקירה (בסגנון IB) המתמקדת בטבע ובחוץ.

קהילת הגולים משמעותית. קבוצות פייסבוק כמו "Everything Cabarete" מונות למעלה מ-20,000 חברים לתמיכה קהילתית.

בריאות

Centro Médico Bournigal בפוארטו פלאטה (25 דקות מסוסואה) הוא בית חולים מודרני שמקבל ביטוח בינלאומי—Blue Cross, Cigna—ומשמר תקני הסמכה גבוהים כחלק מקבוצת Rescue. זה לא מרפאה. זה בית חולים מלא עם שירותי חירום, ניתוחים ומומחים. עבור הסטנדרטים הגבוהים ביותר של הסמכה בינלאומית, מתקנים כמו HOMS בסנטיאגו ו-Cedimat בסנטו דומינגו זמינים גם הם במרחק סביר.

בנקאות

זרים יכולים לפתוח חשבונות בנק בדולר ארה"ב וביורו בבנקים גדולים כמו Banco Popular או Banreservas. עליך לספק דוחות מס ממדינתך בשל תאימות FATCA לאמריקאים. התהליך לוקח 2-4 שבועות ודורש נוכחות פיזית. אינך יכול לפתוח חשבון מרחוק.

האם הרפובליקה הדומיניקנית מתאימה לך?

הנה מי צריך להשקיע בחוף הצפוני של הרפובליקה הדומיניקנית:

משקיעים סבלניים המחפשים צמיחה ארוכת טווח, הטבות מס ורכיב סגנון חיים. אנשים שמבינים שתשואות נטו של 5-7% בשוק יציב בדולר עם אפס מס רכוש למשך עד חמש עשרה שנים עדיפות על רדיפה אחר תשואות ברוטו של 12% במטבע שעלול לפחת ב-30% בשנה הבאה.

פנסיונרים עם הכנסות פנסיה הזכאים לויזת הפנסיונדו ורוצים אקלים חם עם תשתית גולים מבוססת. נוודים דיגיטליים שמעריכים ספורט מים, אורח חיים חיצוני ואינטרנט אמין על פני חיי לילה עירוניים ומסעדות מישלן.

הנה מי צריך להימנע מזה:

ספקולנטים שמחפשים להפוך נכסים תוך שישה חודשים. השוק הדומיניקני עולה ב-5-8% מדי שנה בקברטה, 6-10% באזורים בעלי ביקוש גבוה. זה מוצק, אבל זה לא שוק הפוך.

משקיעים שאינם מוכנים לכבד תהליכים משפטיים מקומיים. אם אתה חושב שאתה יכול לקצר את אימות ה-Deslinde או לדלג על ייעוץ משפטי עצמאי, תישרף. ראיתי את זה קורה.

אנשים שזקוקים ללוחות זמנים צפויים וסיפוק מיידי. אישורים עירוניים לוקחים זמן. הגדרת חשבון בנק לוקחת זמן. אם אתה צריך שהכל יזוז במהירות אמריקאית, זה לא השוק שלך.

מחשבה אחרונה

הרפובליקה הדומיניקנית מציעה משהו נדיר: מדיניות פרו-עסקית אגרסיבית בשילוב עם תשתית משפטית שבאמת עובדת. CONFOTUR מבטל מיסים למשך עד חמש עשרה שנים תלוי בהחלטת הפרויקט הספציפית. חוק 108-05 מאבטח זכויות קניין. מערכת העסקאות מבוססת הדולר מבטלת סיכון מטבע. ספי המגורים נגישים.

אבל אף אחד מזה לא משנה אם אתה מקצר פינות בבדיקת נאותות. לכל נכס בחוף הצפוני יש סיפור משפטי שונה. לחלקם יש כותרות Deslinde נקיות והסמכות CONFOTUR פעילות. לחלקם יש קונסטנסיות והחלטות שפג תוקפן. ההבדל הוא $50,000 בעלויות ליטיגציה או סגירה חלקה.

אם תיגש לשוק הזה בסבלנות ובאימות נכון, זה יכול להיות גם כלכלי וגם מתגמל אישי. אם תמהר, תשלם על זה.

השלמנו ומכרנו בהצלחה נכסים בחמישה פיתוחים למגורים במהלך עשרים השנים האחרונות. יש לנו קשרים ישירים במשרד הקרקעות של פוארטו פלאטה. אנו עובדים עם עורכי דין לענייני הגירה בסנטו דומינגו שעזרו לאנשי מקצוע בתחום הספורט ולמשקיעים להשיג תושבות ואזרחות.

לפני שאתה חותם על משהו, לפני שאתה מעביר כסף, קבל ייעוץ משפטי עצמאי. בקש את מספר תעודת הכותרת. אמת את מצב ה-Deslinde. אשר את הסמכת CONFOTUR אם רלוונטי. עיין בתקנון HOA אם הכנסות השכירות הן חלק מהאסטרטגיה שלך.

או התקשר למשרדי. אנחנו נעשה את זה בשבילך.

עו"ד גוידו לואיס פרדומו מונטאלבו
משרד עורכי דין גוידו פרדומו
סוסואה, פוארטו פלאטה, הרפובליקה הדומיניקנית
עוסק מאז 1986

המידע המוצג במאמר זה מיועד למטרות מידע כלליות בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, פיננסי או מיסויי. התוכן משקף את התובנות והניסיון האישיים של המחבר לגבי השקעה בנדל"ן בדומיניקנית. הקוראים מתבקשים בחום להתייעץ עם אנשי מקצוע מוסמכים, כולל עורכי דין ויועצים פיננסיים, לפני קבלת החלטות השקעה או התחייבויות פיננסיות משמעותיות. הנסיבות האישיות משתנות, והיישום של חוקים ותקנות עשוי להשתנות, דבר שעשוי להשפיע על המידע המוצג במאמר זה. המחבר ומשרד עורכי הדין גוידו פרדומו מתנערים מכל אחריות לפעולות שננקטו או לא ננקטו בהתבסס על המידע הכלול כאן. בעוד שהמאמר שואף לספק מידע מדויק ומעודכן, הטבע המורכב של השקעות נדל"ן וחוקי מיסים זרים מצריך מהקוראים לחפש ייעוץ מותאם אישית המותאם למצבם הספציפי. בנוסף, השקעה בנדל"ן נושאת סיכונים מובנים, ומשקיעים פוטנציאליים צריכים לבצע בדיקות מעמיקות ולשקול בזהירות את מצבם הפיננסי וסובלנות הסיכון שלהם לפני ההתקדמות.