חקר מעמיק: השקעה בחוף אנקואנטרו (קברטה) - גלישה, חיים אקולוגיים, צמיחה

בפעם הראשונה שאתה דורך על החול באנקואנטרו, קול הגלים נוטה להטביע את כל השאר. אבל אם תסתכל מעבר לשבירות הגלים, תמצא את אחד הסיפורים הפיננסיים המרתקים ביותר בקריביים. אני מטפל בעסקאות נדל"ן בחוף הצפוני מאז 1986, ומה שאני רואה עכשיו באנקואנטרו שונה מהמחזורים הרגילים. זה לא אזור הנופש המפואר של פונטה קאנה או ההתפשטות של גורדי השחקים של פוארטו פלאטה. זהו שוק הדוק שבו נכסים על החוף למכירה דורשים מחירים גבוהים כי פשוט אין הרבה מה לקנות.

ביום שלישי שעבר, לקוח מוונקובר נכנס למשרדי עם הדפסה מאתר רישום. תמונות יפות. "וילה על החוף, 450,000 דולר." שאלתי אותו אם הוא אימת את הדסלינדה. הוא הביט בי כאילו שאלתי אם הוא בדק אם יש רוחות רפאים. שלושה ימים לאחר מכן, גילינו שקו הנכס בכותרת הישנה היה 40 מטרים מהיכן שהגדר האמיתית עמדה. המגרש "על החוף" היה למעשה בשורה השנייה, והמוכר ידע זאת. זה ההבדל בין מישהו שמבין השקעות בקברטה לבין מישהו שעומד להפסיד פיקדון.

נדל"ן בחוף אנקואנטרו אינו מתאים לכולם. אם אתה רוצה יוקרה מוכנה עם דלפק קונסיירז', חפש במקום אחר. אבל אם אתה מוכן לנווט את המציאות - הכבישים הלא סלולים, התקלה החשמלית המזדמנת, העובדה שעורך הדין שלך צריך לנסוע פיזית לרישום הקרקעות של פוארטו פלאטה כדי לאמת את הכותרת שלך - אז אתה מסתכל על שוק שסיפק עלייה של 6% ב-2024 ולא מראה סימנים של התקררות.

נקודות מפתח

מציאות המחיר: דירות קונדומיניום אמיתיות על החוף באנקואנטרו נסחרות ב-2,600-3,200 דולר למ"ר, בעוד נכסים בשורה השנייה יושבים ב-1,800-2,200 דולר - הנחה של 30-40% שלעתים קרובות מצטמצמת כאשר מגרשים בשורה השנייה כוללים נופים מוגבהים לים.

חוקי לא ניתן למשא ומתן: לעולם אל תרכוש ללא דסלינדה מלאה תחת חוק 108-05. בערך 30% מהרישומים הישנים "למכירה על ידי הבעלים" עדיין חסרים את סימון הגבול המאומת ב-GPS, מה שיוצר סכסוכי גבול שיכולים לקחת שנים לפתור.

תשואות השכרה: תשואות ברוטו של 8-12% אפשריות עבור יחידות על החוף, אך תשואות נטו ריאליות לאחר דמי ניהול (20-25%), תחזוקה ופערים עונתיים נוחתות בדרך כלל ב-5-7%.

אמת התשתית: סטארלינק פתר את בעיית האינטרנט (2,900 פסו לחודש, ~50 דולר), אך אספקת החשמל נותרה לא עקבית. מערכות סולאריות מחזירות את ההשקעה שלהן ב-3.5-4 שנים בהתחשב בתעריפי החשמל בקהילות מגודרות עם רשתות פרטיות שלעתים קרובות עולות על $0.30 לקוט"ש ברמות העליונות - אם כי חיבורים ישירים לרשת אדנורטה בדרך כלל נעים בין $0.18-$0.24 לקוט"ש בהתאם לבלוקי הצריכה.

מגבלות אזוריות: מרחקי נסיגה קפדניים של 60 מטרים מקו הגאות הגבוהה ומגבלות גובה של 3 קומות משמרים את ה"אסתטיקה של הג'ונגל" אך גם יוצרים מחסור שמעלה את המחירים מהר יותר מאשר בשווקים עם מקום התרחבות בלתי מוגבל.

הפרספקטיבה "על הקרקע": למה חוף אנקואנטרו שונה

מכרתי נכסים בחמישה פיתוחים למגורים באזור זה במהלך 20 השנים האחרונות - אנקואנטרו רזידנסס וכפר הגלישה אנקואנטרו ביניהם. השינוי הדמוגרפי שאני רואה עכשיו הוא חד. לפני עשר שנים, הקונה הטיפוסי שלי היה בן 60+, מחפש וילת פרישה. היום, זה מהנדס תוכנה גרמני בן 38 שרוצה לגלוש לפני שיחת הזום שלו ב-9 בבוקר. קהל ה"גלישה ועבודה" כתב מחדש את משוואת הביקוש.

זה מתבטא במספרים. דירות קונדומיניום על החוף באנקואנטרו מייצרות תשואות השכרה ברוטו של 8-12%, ומבצעות ביצועים טובים יותר מהממוצע הקריבי של 5-7%. תפוסה בעונת השיא (דצמבר עד אפריל) מגיעה ל-85-90%, מונעת על ידי תנאי גלישה עקביים שמתאימים לחורף בצפון אמריקה. אבל הנה מה שאתרי הרישום לא יגידו לך: בעונה הנמוכה (מאי-יוני, ספטמבר-אוקטובר) התפוסה יורדת ל-40-50%. הממוצע השנתי שלך חשוב יותר מהחודש המוביל שלך.

רצפת מחיר הכניסה התקשתה. אפילו סטודיו ישנים או "שקי גלישה" באזור אנקואנטרו מתחילים כעת ב-150,000-180,000 דולר. קרקע ראשית על החוף דורשת מעל $1,000 למ"ר, בעוד מגרשים 400 מטר אחורה עדיין ניתן למצוא ב-$150-$400 למ"ר. הפער הזה מייצג את ההערכה הכנה של השוק להליכה לשבירה.

מה שמייחד את אנקואנטרו ממרכז העיר קברטה הוא האזור. שלא כמו גורדי השחקים המתפשטים לפוארטו פלאטה, אנקואנטרו פועל תחת כללי צפיפות נמוכה קפדניים - בדרך כלל 3 רמות מקסימום לנכסים על קו החוף. משרד התיירות אוכף נסיגה של 60 מטרים מקו הגאות הגבוהה לכל בנייה קבועה. זו לא העדפת מפתחים; זהו חוק 305-68, והוא לא ניתן למשא ומתן. התוצאה היא אסתטיקה של "ג'ונגל פוגש אוקיינוס" שלא ניתן לשחזר ברגע שהיא נעלמת.

כלכלת הגלישה כאן אמיתית. חמש בתי ספר לגלישה פעילים פועלים מדי יום מ-6:00 בבוקר - פאהונה, בית ספר לגלישה צ'ינו ואחרים. זה יוצר ביקוש להשכרה "סיירת שחר" שעולה על שעות התיירות הסטנדרטיות. נכסים עם אחסון לוחות, מקלחות חיצוניות ותפיסת אור מוקדם בבוקר תופסים תעריפים פרימיום מכיוון שהם משרתים מקרה שימוש ספציפי שהשוק אישר.

אבל בואו נהיה ברורים לגבי מה שזה לא. אנקואנטרו אינו מלוטש. הכביש הראשי (לה פיסטה) סלול, אבל הכבישים הפנימיים הם בעיקר עפר קשה וחצץ. אתה צריך רכב שטח או קרוסאובר לנסיעה יומית נוחה. הקהילה פעילה ביותר בין השעות 6:00 ל-10:00 בבוקר, ואז שוב בשעות אחר הצהריים המאוחרות. אם אתה מצפה לחיי לילה, אתה במקום הלא נכון. מרכז העיר קברטה נמצא במרחק של חמש דקות משם אם זה מה שאתה רוצה, אבל אנקואנטרו אוכף "אזור שקט" אחרי 10 בלילה.

שינוי הדמוגרפיה של הקונים מפנסיונרים לאנשי מקצוע בני 35-50 הואץ על ידי בום העבודה מרחוק לאחר 2020. קונים אלו אינם מחפשים נופש הכל כלול. הם רוצים אינטרנט אמין (סטארלינק פתר את זה), מרחבים קהילתיים שניתן ללכת בהם (פארק המזון אנקואנטרו מספק את זה), ואורח חיים שמשלב כושר עם פרודוקטיביות. זהו יעד צר יותר מאשר "נדל"ן קריבי" כללי, אבל זהו יעד עם כסף ושכנוע.

בטיחות תחילה: המסגרת המשפטית "ללא שטויות"

הטעות הגדולה ביותר שאני רואה היא קונים שמבלבלים בין "קונסטנסיה אנוטדה" לכותרת תקפה. תן לי להיות ישיר: קונסטנסיה אנוטדה הוא מסמך בפורמט ישן שאינו עומד בדרישות חוק 108-05. אם מישהו מנסה למכור לך נכס עם מסמך זה בלבד, התרחק. מאז יישום חוק 108-05 (רישום מקרקעין), הדסלינדה היא חובה. הוא משתמש בקואורדינטות GPS כדי להגדיר גבולות עם דיוק מובטח על ידי המדינה.

הנה מה שתהליך הדסלינדה כולל בפועל. מודד מורשה (אגרימנסור) מסמן פיזית את גבולות הנכס באמצעות ציוד GPS. קואורדינטות אלו נרשמות לאחר מכן ברישום הכותרות. התוצאה היא "תעודת כותרת" שלא ניתן לערער עליה על ידי שכנים שטוענים לגדרות היסטוריות או הסכמים מילוליים. בערך 30% מהנכסים הכפריים הישנים עדיין חסרים דסלינדה מלאה, ולכן יש לי איש קשר ישיר ברישום הקרקעות של פוארטו פלאטה. אנו יכולים לאמת את מצב הכותרת ב-3-5 ימי עסקים ולראות כל שעבודים (היפוטקס) או חסימות שיפוטיות (ליטיס סובר דרצ'וס רגיסטרדוס) לפני שהכסף מחליף ידיים.

שיעור הכישלון של נכסים "למכירה על ידי הבעלים" באזורים ישנים גבוה. ראיתי עסקאות מתמוטטות בשבוע האחרון כי המוכר לא הצליח להפיק דסלינדה נקי. לפעמים סקר ה-GPS מגלה שקו הנכס שונה ב-20 מטר מהמקום שבו המוכר חשב שהוא נמצא. לפעמים יש סכסוך ירושה לא פתור מבעלים שותף שנפטר. אלה לא מקרים קיצוניים - הם נפוצים מספיק כדי שהבדיקה הנאותה לא תהיה אופציונלית.

הבנת CONFOTUR: הפטור ממס ל-15 שנים שבאמת משנה

CONFOTUR (חוק 158-01) הוא התמריץ הכי לא מובן בנדל"ן הדומיניקני. הנה מה שהוא עושה בפועל: פיתוחי תיירות זכאים מקבלים פטור ל-15 שנה מ-1% IPI שנתי (מס רכוש) וממס העברה של 3%. עבור נכס בשווי 300,000 דולר, מדובר בחיסכון של 9,000 דולר ברכישה הראשונית וחיסכון של 3,000 דולר בשנה. על פני 15 שנים, מדובר ב-54,000 דולר במיסים שנמנעו.

אבל לא כל פרויקט זכאי. הפיתוח חייב להיות מסווג כ"פרויקט תיירות" - בתי מלון, קונדוטלים או מתחמי מגורים המיועדים לתיירות עם שירותי בריכת השכרה. חלוקות משנה למגורים בלבד אינן זכאיות. הפרויקט חייב להיות ב"עמוד תיירות" שהוכרז (קברטה וסוסואה הם אזורים מוגדרים), והיזם חייב להגיש פרויקט טכני-אדריכלי שאושר על ידי מחלקת התכנון והפרויקטים של משרד התיירות.

הנה המלכודת: כמה מפתחים מפרסמים את היתרונות של CONFOTUR לפני קבלת האישור הסופי. "סיווג זמני" אינו זהה ל"סיווג סופי". קונים צריכים לדרוש לראות את המסמך בפועל "Resolución del Consejo de Fomento Turístico" שמציין באופן ספציפי את הפרויקט. אתה יכול לאמת זאת באופן עצמאי על ידי בדיקת הרשימה הרשמית של פרויקטים מאושרים באתר משרד התיירות (mitur.gob.do).

לנכסים למכירה חוזרת, הטבת CONFOTUR עוברת לבעלים החדש לשנים הנותרות של חלון ה-15 שנים. חוזה המכירה שלך חייב לציין במפורש שהיחידה נהנית מפטורים על פי חוק 158-01. אם הסעיף הזה חסר, ייתכן שלא תהיה מוגן במהלך הגשת המס. ראיתי קונים מאבדים את ההטבה הזו כי עורך הדין שלהם לא אימת שהפטור צוין כראוי על תעודת הכותרת.

זכויות בעלות זרה: מה החוקה באמת אומרת

סעיף 25 לחוקה הדומיניקנית מעניק לזרים את אותן זכויות בעלות על רכוש כמו לאזרחים. אינך צריך פידיקומיסו (מבנה נאמנות) כמו במקסיקו. אינך צריך שותף מקומי. אתה יכול להחזיק בנכס בשמך האישי, והבעלות הזו מוגנת חוקתית.

הקמט הוא הירושה. החוק הדומיניקני כולל "ירושה כפויה" (לה לג'יטימה), ששומרת חלק מהעיזבון שלך לצאצאים ישירים ללא קשר למה שכתוב בצוואתך. קונים זרים יכולים להקל על כך על ידי החזקת נכס בחברה דומיניקנית (SRL) או באמצעות מבני צוואה ספציפיים. אנו עובדים עם עורכי דין לענייני הגירה בסנטו דומינגו שטיפלו בכך עבור אנשי מקצוע בתחום הספורט ומשקיעים שקיבלו את תושבותם ואזרחותם. הפתרון קיים, אך הוא דורש תכנון לפני שאתה קונה, לא אחרי.

יתרון מעשי אחד: רכישת נכס בשווי 200,000 דולר או יותר מזכה אותך בתושבות מהירה (תושבות השקעה). זה עוקף את ציר הזמן הסטנדרטי של תושבות זמנית. טורקיה העלתה את המינימום שלה לאזרחות על ידי השקעה ל-400,000 דולר ביוני 2022, ופורטוגל הסירה את ההשקעה בנדל"ן כנתיב זכאות לויזת הזהב שלה באוקטובר 2023. סף ה-200,000 דולר של הרפובליקה הדומיניקנית הוא כעת חצי ממחיר התוכנית של טורקיה וישיר יותר מרוב האלטרנטיבות האירופיות.

ניתוח מלאי שוק: מה אתה יכול לקנות בפועל

בואו נדבר על איזה מלאי באמת קיים. מלאי "שורה ראשונה" על החוף הוא פחות מ-5% מסך הרישומים באנקואנטרו. חוף אמיתי פירושו חזית ישירה לאוקיינוס ללא כביש בינך לבין החול. נכסים אלה מתוכננים בקפדנות - 60 מטרים מקו הגאות הגבוהה לכל בנייה קבועה, מקסימום 3 רמות, ודרישות שטח ירוקות שקובעות שלא ניתן לכסות יותר מ-60% מהמגרש עם משטחים אטומים.

וילות על החוף בקברטה מתחילות בדרך כלל ב-800,000 דולר ויכולות לעלות על 2 מיליון דולר. וילות בשורה השנייה בקהילות מגודרות כמו פרו קאב או ליד אנקואנטרו נעות בין 350,000-600,000 דולר. פער המחירים הזה משקף לא רק חזית לאוקיינוס אלא גם עלויות תחזוקה. קורוזיה של אוויר מלוח היא אגרסיבית. לאלקטרוניקה ולמכשירים יש תוחלת חיים קצרה ב-30% בתוך 200 מטר מהאוקיינוס אלא אם כן הם בדרגת ימית. יחידות המיזוג שלך יצטרכו החלפה בתדירות גבוהה יותר. הגימורים המתכתיים שלך יחלידו מהר יותר. זה לא פרט שולי - זה פריט שורה בתקציב השנתי שלך.

נכסים בשורה השנייה יושבים לעתים קרובות על רכסים מוגבהים, מה שאומר שחלקם עדיין דורשים נופים פרימיום לים הדומים לחוף. במקרים טופוגרפיים ספציפיים אלה, פער המחירים מצטמצם לכ-15%. נכסים במחיר של פחות מ-300,000 דולר באנקואנטרו הם בעלי ממוצע של 45-60 ימים בשוק, מהיר משמעותית מהמגזר היוקרתי ($1M+), שיושב במשך 180+ ימים. נזילות מכירה חוזרת חשובה אם אתה מתייחס לזה כהשקעה ולא כבית לנצח.

עליית החיים האקולוגיים: סולארי, ביוב וקיימות

עלויות בנייה באיכות גבוהה בקברטה עלו ל-1,200-1,500 דולר למ"ר עבור וילה מוכנה. זו אינפלציה גלובלית של חומרים שמופיעה בתקציב הבנייה שלך. אבל ה-ROI על תכונות הקיימות השתפר באופן דרמטי. עם תעריפי חשמל ברשתות פרטיות בקהילות מגודרות לעתים קרובות עולים על $0.30 לקוט"ש - אם כי חיבורים ישירים לאדנורטה בדרך כלל נעים בין $0.18-$0.24 לקוט"ש בהתאם לבלוקי הצריכה - מערכת סולארית היברידית (השקעה של כ-15,000 דולר) יש תקופת החזר של רק 3.5-4 שנים.

רוב הבתים האקולוגיים באנקואנטרו משתמשים במכלי ספיגה ובורות ספיגה - אין קו ביוב עירוני. "ביו-דיג'סטורים" הם הסטנדרט החדש לציות אקולוגי. מערכות אלו מפרקות פסולת בצורה יעילה יותר מאשר ספיגה מסורתית ועומדות בתקנות הסביבה. אם אתה קונה קרקע למכירה בקברטה בכוונה לבנות, תקצב מערכות מים מראש. מים משאית (קמיון דה אגואה) עולים כ-1,500-2,000 פסו עבור 2,500 גלונים אם המיכל שלך מתייבש או שמי הבאר מלוחים מדי.

דמי HOA בקהילות מגודרות באנקואנטרו נעים בדרך כלל בין $2.50-$3.50 למ"ר לחודש, ומכסים אבטחה, גיבוי חשמל ומים משותפים. זה $150-$210 לחודש עבור דירת 60 מ"ר. פיתוחים חדשים רבים מתוכננים מראש ל"אינטרנט מיותר" - התקנת קווים כפולים (סטארלינק + סיבים) כתכונה סטנדרטית כדי להבטיח זמן פעולה של 100% לעובדים מרחוק. זו כבר לא תכונת יוקרה; זו הכרח תחרותי.

רכישה מחוץ לתוכנית ב-DR מציעה בדרך כלל הנחה של 15-20% בהשוואה למחירי מסירה מוכנים, אך היא נושאת סיכוני ציר זמן. ראיתי פרויקטים מתעכבים בשישה חודשים עקב עיבוד היתרים. אם המודל הפיננסי שלך תלוי בהכנסות מהשכרה שמתחילות עד תאריך מסוים, ייתכן שבנייה מראש אינה הדרך הנכונה.

תשתיות ומגורים: המציאות מאחורי הגלויה

שירות סטארלינק רזידנטיאלי זמין במלואו בקברטה עבור 2,900 פסו לחודש (כ-50 דולר), ומספק מהירויות יציבות של 100-200 Mbps. זה פתר את בעיית האמינות של "נווד דיגיטלי" שהטרידה את האזור במשך שנים. אינטרנט סיבים אופטיים זמין גם דרך קלארו ואלטיס, המציעות תוכניות עד 100-300 Mbps עבור $40-$60 לחודש. זמן השהיה עבור סטארלינק ממוצע של 40-60ms, מספיק לשיחות זום ולמשחקים מקוונים. חיבורי סיבים משיגים לעתים קרובות 10-20ms.

עלות החומרה עבור סטארלינק היא כ-20,000-25,000 פסו (~350-450 דולר) מראש. אבל הנה היתרון במהלך הפסקות חשמל: ניתן להפעיל את סטארלינק על ידי תחנת סוללה ניידת פשוטה (EcoFlow או Jackery). מודמי סיבים דורשים גם שהצומת ברמת הרחוב יהיה בעל כוח, מה שלא תמיד מגובה. אמינות במהלך הפסקות חשמל חשובה כשאתה בשיחת לקוח.

אדנורטה היא ספקית החשמל המקומית. הרשת יציבה ב-90% מהזמן, אך התשתית "המייל האחרון" באנקואנטרו יכולה להיות שברירית. ממירים וסוללות הם חובה, לא אופציונליים. באזורים לא מגודרים, מתרחשים "חיבורים" לקווים פרטיים - גניבת חשמל היא בעיה אמיתית. קהילות מגודרות מונעות זאת, ושומרות על שלמות החשבון שלך. כיסוי נתונים נייד 5G מאלטיס וקלארו זמין באזור אנקואנטרו, ומשמש כשכבת גיבוי אמינה.

המוסד הרפואי המודרני הקרוב ביותר, מרכז מדיקו קברטה (CMC), נמצא במרחק של 5-10 דקות משם ומקבל ביטוח בינלאומי גדול (IMG, VUMI). נמל התעופה פוארטו פלאטה (POP) נמצא במרחק של 20 דקות בלבד משם, עם טיסות יומיות ממיאמי (MIA) וניו יורק (JFK/EWR). זמן הטיסה ממיאמי לפוארטו פלאטה הוא שעה ו-50 דקות - השווה זאת ל-9+ שעות לאירופה או 14+ שעות לדובאי.

"גואגואס" מקומיים (מיניבוסים) עולים 50-100 פסו כדי להגיע לסוסואה או לחוף קייט. "מוטוקונצ'וס" (מוניות אופנוע) עולות 100-200 פסו לקפיצות קצרות. פרופאן (GLP) לבישול עולה כ-130 פסו לגלון (תעריף מסובסד), מה שהופך אותו למשתלם לתושבים. פארק המזון אנקואנטרו והשוק המקומי יצרו מרכז חברתי שניתן ללכת בו, מה שמפחית את הצורך לנסוע למרכז העיר קברטה לארוחות.

שיעורים מהעולם האמיתי: מה שראיתי משתבש (ונכון)

לפני כמה חודשים, לקוח ממינכן יצר איתי קשר לגבי מגרש "מציאה" ליד שפך הנהר. המחיר היה נמוך בצורה חשודה - 80 דולר למ"ר כאשר מגרשים דומים נסחרים ב-200-300 דולר. למוכר הייתה קרטה קונסטנסיה אבל לא דסלינדה. הזמנו סקר. מתברר שקואורדינטות ה-GPS לא התאימו למיקום הפיזי ביותר מ-50 מטרים. המגרש "על החוף" היה למעשה ממוקם מאחורי נכס של שכן, ללא גישה חוקית למים. המוכר ידע זאת. הלקוח היה מאבד את הפיקדון שלו אם לא היינו תופסים את זה.

מקרה נוסף: קונה מטורונטו כמעט רכש דירה מבלי להבין שתקנון ה-HOA אוסר על השכרות לטווח קצר. הרישום פרסם "הזדמנות השקעה" ו"פוטנציאל הכנסה מהשכרה". סעיף 17.3 בתקנון תוקן ב-2022 כדי להגביל השכרות בסגנון Airbnb כדי להגן על תושבים לטווח ארוך. מבלי לבדוק את התקנון, תחזיות ההשכרה שלו היו נכשלות מיד. תפסנו את זה במהלך בדיקת נאותות. הוא התרחק ומצא יחידה אחרת בבניין ידידותי להשכרה.

בצד ההצלחה: לקוח מקליפורניה מיקסם את ה-ROI על דירת שני חדרי שינה על ידי מיקוד לנישה "גלישה ועבודה". הוא התקין מתלים ללוחות, כיסאות משרדיים ארגונומיים ושדרג לאינטרנט סיבים אופטיים. הרישום שלו הדגיש אור מוקדם בבוקר לגולשים ומרחב עבודה ייעודי לאנשי מקצוע מרחוק. תוצאה: תשואה נטו של 7% על ידי גישור על הפער בין תיירות גלישה בעונת השיא להשכרות ארוכות טווח בעונה נמוכה (6+ חודשים). השכרות לטווח ארוך מניבות 5-6% נטו, בעוד ש-טווח קצר (Airbnb) יכול להגיע ל-8-10% נטו, אך עם בלאי ומאמץ ניהול משמעותיים יותר. הוא מצא את הדרך האמצעית.

הוספת "קאסיטה" או סטודיו למגרש וילה יכולה לעלות $35,000-$50,000 אך מוסיפה $800-$1,200 לחודש בהכנסות מהשכרה - תשואה של 25%+ על מזומן. נכסים עם היסטוריית השכרה מוכחת (סטטוס סופר-הוסט של Airbnb פלוס שנתיים של ספרי חשבונות) נמכרים בפרמיה של 10-15% על פני בתים ריקים. השוק מתגמל תיעוד.

חברות ניהול נכסים גובות 20-25% מהכנסות השכרה ברוטו עבור ניהול Airbnb מלא (שיווק, ניקיון, צ'ק-אין). זה לא אופציונלי אם אתה לא גר באתר. קח את זה בחשבון בחישובי התשואה שלך מהיום הראשון, לא אחרי שכבר התחייבת למחיר רכישה.

מטריצת ההחלטות של המשקיע: DR מול העולם

פורטוגל הסירה את ההשקעה בנדל"ן כנתיב זכאות לויזת הזהב שלה באוקטובר 2023, מה שהסיר את המתחרה האירופי העיקרי של DR לויזות נכס אורח חיים. טורקיה העלתה את המינימום שלה לאזרחות על ידי השקעה ל-400,000 דולר ביוני 2022, מה שהופך את סף התושבות של DR ל-200,000 דולר לחצי המחיר. דובאי גובה עמלת העברה של 4% (DLD) על כל עסקאות הנדל"ן - גבוה יותר ממס ההעברה של DR של 3%, שיורד ל-0% אם לנכס יש הסמכת CONFOTUR.

ל-DR אין אמנת מיסוי כפול עם ארה"ב, כלומר אזרחי ארה"ב חייבים לדווח על הכנסה גלובלית אך יכולים לנצל את זיכוי המס הזר. בנקים מקומיים (Scotiabank, Banreservas) מציעים משכנתאות לזרים, אך LTV מוגבל בדרך כלל ל-50-60% עם ריביות לעיתים קרובות 8-10%. רכישות מזומן שולטות בשוק.

הרפובליקה הדומיניקנית קיבלה למעלה מ-10 מיליון מבקרים ב-2023/2024, מה שמבטיח זרם יציב של עיניים חדשות על שוק הנדל"ן. הקרבה חשובה. זמן הטיסה ממיאמי לפוארטו פלאטה הוא פחות משעתיים. השווה זאת ל-9+ שעות לאירופה או 14+ שעות לדובאי או באלי. אם אתה צריך לבקר בנכס שלך פעמיים בשנה לצורך תחזוקה או בעיות דיירים, ההבדל בזמן הזה מצטבר.

מדריך קנייה שלב אחר שלב: מחיפוש לכותרת

1. הגדר את ה"חייבים" שלך לפני שאתה מחפש

גישה לגלישה מול פרטיות. הכנסה מהשכרה מול שימוש אישי. אבטחה מגודרת מול קהילה פתוחה. אלה לא העדפות - אלה מסננים שמסירים 70% מהרישומים לפני שאתה מבזבז זמן על ביקורים באתר. אם אתה צריך הכנסה מהשכרה עקבית, אינך יכול לקנות בבניין שאוסר על השכרות לטווח קצר. אם אתה צריך שקט לעבודה מרחוק, אינך יכול לקנות ליד בית ספר לגלישה שמתחיל שיעורים ב-6:00 בבוקר.

2. הרכיבו את הצוות שלכם (עורך דין ראשון, סוכן שני)

לעולם אל תחתום על הצעה לפני שתשכור עורך דין עצמאי. לא עורך הדין של המפתח. לא עורך הדין המומלץ של הסוכן. עורך הדין שלך. אנחנו מתרגלים מאז 1986, וראינו כל וריאציה של הונאת כותרות, סכסוך גבולות ומארב ירושה. פיקדון הזמנה של $5,000-$10,000 USD הוא סטנדרטי כדי להוציא נכס מהשוק, אך תמיד יש להחזיק אותו בחשבון הנאמנות של הסוכנות או עורך הדין - לעולם לא לתת ישירות למוכר.

3. תהליך האימות (מה אנחנו באמת בודקים)

אנו מבקשים את מספר תעודת הכותרת ומאמתים את מצב הדסלינדה ברישום הקרקעות של פוארטו פלאטה. זה לוקח 3-5 ימי עסקים וחושף שעבודים (היפוטקס) וחסימות שיפוטיות (ליטיס סובר דרצ'וס רגיסטרדוס). אנו מאשרים אם לפרויקט יש החלטת CONFOTUR פעילה אם פטורים ממס מפורסמים. אנו בודקים תקנון אם הכנסה מהשכרה היא חלק מהאסטרטגיה שלך. אנו מאשרים תנאי תשלום USD לעומת DOP בחוזה.

אם הנכס נמצא בשם חברה, אנו מבצעים חיפוש תאגידי בלשכת המסחר כדי לאמת את המעמד התאגידי של המוכר ואת הסמכות למכור. אנו בודקים שהמוכר מעודכן בתשלומי IPI (מס רכוש שנתי) - זה חובה לסגירה.

4. הבטחת מכירה (Promesa de Compraventa)

זהו החוזה המחייב שנחתם לאחר בדיקת נאותות. זה נועל מבחינה חוקית את המחיר והתנאים. עלויות סגירה כוללות הן בערך 5% ממחיר הרכישה (3% מס העברה + 1% נוטריון/משפטי + 1% הוצאות שונות). יש לשלם את מס ההעברה של 3% תוך שישה חודשים ממועד החתימה על החוזה כדי להימנע מקנסות.

5. סגירה מבלי להיות נוכח

אינך צריך להיות ב-DR כדי לסגור. ניתן לחתום על ייפוי כוח ספציפי (Poder Consular) בקונסוליה הדומיניקנית הקרובה ביותר במדינתך. על פי חוק 155-17 (הלבנת הון), DGII מגביל עסקאות מזומן עבור נדל"ן מעל 1,500,000 פסו (כ-25,000 דולר בשערי החליפין של 2026). כל התשלומים על נדל"ן מעל סף זה חייבים להתבצע באמצעות העברה בנקאית או צ'ק כדי לעמוד בדרישות.

6. ציר זמן העברת כותרת

קבלת "תעודת הכותרת" הפיזית החדשה על שמך לוקחת בדרך כלל 2-4 חודשים לאחר שהמכירה נרשמת. עליך להירשם ב-DGII (מס הכנסה) כדי לקבל RNC (מספר זיהוי מס) למטרות מס רכוש. זה לא ניתן למשא ומתן.

האם אנקואנטרו מתאים לך?

אנקואנטרו אינו מתאים לכולם. אם אתה צריך לוחות זמנים צפויים, זה לא השוק הנכון - אישורים עירוניים לוקחים לעתים קרובות יותר זמן ממה שקונים מארה"ב או קנדה מצפים. אם אתה רוצה חווית דירה מוכנה בסגנון מיאמי עם שירות דלפק קבלה 24 שעות ביממה, חפש במקום אחר. אם אתה לא מרגיש בנוח עם כבישים לא סלולים, הפסקות חשמל מזדמנות או המציאות שהמזגן שלך יצטרך החלפה בתדירות גבוהה יותר בגלל אוויר מלוח, זה יתסכל אותך.

אבל אם אתה מחפש אורח חיים מונע קהילה, טבע תחילה עם פוטנציאל הערכה מוצק בשוק USD, אנקואנטרו מציע משהו נדיר. בית הספר הבינלאומי של סוסואה (ISS) ואיסלה אקדמי מציעים תוכניות לימודים מוסמכות בארה"ב עבור $6,000-$8,000 לשנה, מה שהופך את המעבר של המשפחה לישים. קברטה נחשבת לאחת הערים הבטוחות ביותר ב-DR עבור גולים, עם נוכחות POLITUR (משטרת תיירות) ייעודית. צפיפות הגולים פירושה שאנגלית מדוברת ב-90% מהאינטראקציות המסחריות.

תרבות החוף ידידותית מאוד לכלבים, עם חוקים רופפים לרצועה בהשוואה למגבלות בארה"ב או באירופה. מעבר לגלישה, לאנקואנטרו יש צפיפות גבוהה של סטודיו ליוגה, מכוני ג'יו-ג'יטסו ותיבות קרוספיט, המשרתות את המשקיע "באורח חיים פעיל". זו כבר לא קהילת פרישה - זה מקום שבו אנשים בשנות ה-30 וה-40 לחייהם בונים עסקים, מגדלים ילדים ונשארים בכושר בזמן ששבירת הגלים נמצאת 200 מטר מדלתם.

גורם המחסור אמיתי. לקברטה יש קו חוף מוגבל המיועד לתיירות בצפיפות גבוהה. בניגוד לפונטה קאנה, שיש לה קילומטרים של מקום התרחבות שטוח, קברטה מוגבלת על ידי הכביש הראשי והלגונה. המגבלה הזו מאלצת את המחירים לעלות ככל שהמלאי מצטמצם. על פני תקופה של 5 שנים (2020-2025), ערכי הנכסים על החוף באזורים מרכזיים בקברטה עלו בכ-30-40% במצטבר. נישות בעלות ביקוש גבוה ספציפיות כמו אנקואנטרו ראו 10-15% מדי שנה.

אם תיגש לשוק בסבלנות ובאימות נכון, זה יכול להיות גם כלכלי וגם מתגמל באופן אישי. לכל נכס בחוף הצפוני יש סיפור משפטי שונה. ודא ששלך הוא כזה שאתה יכול לחיות איתו.

לקבלת ייעוץ לבדיקת רישומי נדל"ן ספציפיים בחוף אנקואנטרו ואימות מעמדם המשפטי, צור קשר עם המשרד שלנו. אנו מטפלים בעסקאות אלו מאז לפני שנבנה רוב המלאי הנוכחי. אנו יודעים אילו מפתחים מספקים בזמן, אילו חיפושי כותרות חושפים בעיות ואילו נכסים אכן זכאים להטבות המס שהם מפרסמים.

כתב ויתור: תוכן זה מיועד למטרות חינוכיות ואינו מהווה ייעוץ פיננסי או משפטי. תמיד התייעץ עם עורך דין מוסמך לעסקאות נדל"ן ברפובליקה הדומיניקנית.

המידע המוצג במאמר זה הוא למטרות מידע בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או פיננסי. למרות שהמחבר מנוסה בעסקאות נדל"ן, שוק הנדל"ן נתון לתנודות ושינויים שעשויים להשפיע על ערכי הנכסים וזמינותם. הקוראים מתבקשים לערוך מחקר עצמאי ולהתייעץ עם אנשי מקצוע מוסמכים, כולל סוכני נדל"ן, עורכי דין ויועצים פיננסיים, לפני קבלת החלטות השקעה הקשורות לנכסי חוף או כל מיזם נדל"ן אחר.