אני צריך לספר לך על שיחה שקיבלתי ביום שלישי שעבר. משקיע גרמני, בתחילת שנות החמישים, מוכן להעביר $380,000 עבור וילה עם שלושה חדרי שינה ב-Sosua Ocean Village. הוא ראה את התמונות - הבריכה האינסופית, המדשאות המטופחות, המשפחות המחייכות בפארק המים. דברים יפים.
ואז הוא שאל אותי שאלה שכנראה הצילה אותו מלעשות טעות נוראית: "גוידו, כמה יעלה לי חשבון החשמל?"
רוב עורכי הדין היו מתחמקים מזה. זה לא סקסי. זה לא סוגר עסקאות. אבל אני עושה את זה כבר 40 שנה, ולמדתי שהשאלות הלא זוהרות הן אלו שמפרידות בין השקעות אמיתיות לחרטות יקרות.
אגב, התשובה היא איפשהו בין $300 ל-$500 לחודש אם תשאיר את המזגן פועל. זה סוג הפרטים שהופך תשואה ברוטו צפויה של 12% לתשואה נטו של 7%. עדיין טוב. אבל מאוד שונה ממה שהבטיחו בחוברת המכירות.
זה מה שאנחנו הולכים לדבר עליו. לא הגרסה הפנטסטית של Sosua Ocean Village, אלא המכניקה האמיתית של בעלות על נכס כאן. ההכנסה מהשכרה שבעלי נכסים אמיתיים רואים בפועל. המוזרויות של התשתית שחשובות כשאתה מנסה לעבוד מרחוק או להשכיר לנוודים דיגיטליים. המציאות המשפטית שמגנה או מאיימת על ההשקעה שלך.
כי הנה העניין לגבי SOV: זו אחת הקהילות המנוהלות טוב יותר בחוף הצפוני. המתקנים אמיתיים, האבטחה עובדת, ושוק ההשכרה יש לו עומק אמיתי. אבל זה לא קסם. זו החלטה עסקית שדורשת ממך להבין מה אתה באמת קונה.
נקודות מפתח
- מציאות השכרה: דירות שני חדרים מנוהלות היטב ממוצעות 65-70% תפוסה לאורך כל השנה, עם תשואות נטו בין 6-9% לאחר כל ההוצאות - לא התשואות ברוטו של 12-15% שמפורסמות לעיתים קרובות
- יתרון תשתיתי: SOV פועלת על רשת חשמל פרטית עם 99.9% זמן פעולה ומכילה מעל 1,800 פאנלים סולאריים, פותרת את בעיות יציבות החשמל שמטרידות את רוב הנכסים בחוף הצפוני
- בסיס משפטי: כל עסקת נכס חייבת לכלול Deslinde מאומת לפי חוק 108-05; קנייה ללא אימות כותרת זהו הגורם העיקרי למחלוקות בעלות ברפובליקה הדומיניקנית
- מיקום שוק: מחירי בנייה חדשה ב-$2,200-$2,500 למ"ר בהשוואה ל-$4,000+ במיאמי, עם וילות שלושה חדרים נסחרות בין $450,000-$650,000 כקטע המכירה החוזרת הנזיל ביותר
- קנה מידה קהילתי: זהו פיתוח מתוכנן מאסטר של 160 דונם, לא קומפלקס דירות טיפוסי - הרחבה אחרונה עם 27 בניינים חדשים ב-"Laguna City" מסמנת ביטחון מפתח ארוך טווח
להבין מה Sosua Ocean Village באמת
רוב האנשים שומעים "קהילה סגורה" וחושבים שהם מבינים מה זה אומר. הם לא.
SOV היא לא רק שכונה עם שער. זו עיר מיקרו מנוהלת פרטית המכסה 650,000 מטרים רבועים של קרקע על חוף הים. כשאני אומר מנוהלת פרטית, אני מתכוון שהכל, מהכבישים ועד למפעל לטיפול בשפכים, פועל באופן עצמאי מתשתית העירייה שמשרתת את שאר סוסואה.
זה חשוב יותר ממה שאתה עשוי לחשוב.
העיר סוסואה - זו שאתה נוסע דרכה כדי להגיע לכאן - סובלת מאותן בעיות תשתית שמשפיעות על רוב העיריות הדומיניקניות. הפסקות חשמל הן נפוצות. לחץ המים משתנה. תחזוקת הרחובות תלויה במחזורי פוליטיקה וזמינות תקציב. אף אחד מזה לא יוצא דופן לקריביים. זו פשוט המציאות.
בתוך SOV, הבעיות הללו נעלמות ברובן. הקהילה פועלת על מעגל משלה עם גנרטורים גיבויים שמחזיקים 99.9% זמן פעולה. יש מערכת מרכזית לטיפול בשפכים במקום מיכלי ספיגה בודדים. הכבישים סלולים ומוארים עם 390 פנסי רחוב סולאריים. כשהרשת הלאומית נכשלת - והיא כן - האורות נשארים דולקים בתוך השערים.
אתה לא קונה לתוך תשתית דומיניקנית. אתה קונה לתוך תשתית פרטית שנמצאת במקרה ברפובליקה הדומיניקנית. ההבחנה הזו שווה להבין לפני שאתה חותם על משהו.
המציאות הדמוגרפית (מי השכנים שלך באמת)
חומרי השיווק מראים משפחות מאושרות בפארק המים. זה מדויק, אבל לא שלם.
אחרי 2020, הפרופיל התושב השתנה באופן דרמטי. מה שהיה פעם 60% פנסיונרים ו-40% תיירים הוא כעת קרוב יותר ל-30% עובדים מרחוק, 40% משפחות, ו-30% פנסיונרים. זה לא ספקולציה - זה מה שאנחנו רואים בהסכמי השכרה ובבקשות תושבות שעוברות על השולחן שלי.
הבום של הנוודים הדיגיטליים פגע בחוף הצפוני חזק. בעוד קברטה הפכה למרכז פופולרי בפלטפורמות כמו Nomad List - אם כי הדירוגים משתנים באופן משמעותי בהתבסס על מדידות מהירות אינטרנט וגורמים אלגוריתמיים אחרים - SOV תפסה נתח משמעותי מהשוק הזה כי היא פתרה את שתי הבעיות שהורגות את רוב ההגדרות לעבודה מרחוק: אינטרנט אמין וחשמל יציב.
בערך 85% מהתושבים דוברים אנגלית שוטפת. זה יוצר דינמיקה מוזרה שבה אתה יכול לחיות ברפובליקה הדומיניקנית בלי באמת לחיות בתרבות הדומיניקנית. יש אנשים שאוהבים את זה. יש אנשים ששונאים את זה. אף תגובה אינה שגויה, אבל כדאי לדעת באיזה מחנה אתה נמצא לפני שאתה קונה.
הקהילה אוכפת מדיניות שעות שקט קפדנית ב-10:00 בלילה. האבטחה מסיירת בזה באופן פעיל. אם אתה מחפש את חיי הלילה התוססים שסוסואה מפורסמת בהם, תתאכזב. הסצנה הזו קיימת שני קילומטרים במורד הדרך באל באטי, אבל היא לא חודרת את השערים. SOV מיועדת לאנשים שרוצים לישון עם חלונות פתוחים, לא לאנשים שרוצים לשמוע בסים דופקים עד 2 לפנות בוקר.
מעל 60% מהתושבים משתמשים בעגלות גולף כאמצעי התחבורה הראשי שלהם בתוך הקהילה. יש תחנות טעינה ייעודיות. המדרכות רחבות מספיק כדי שהולכי רגל ועגלות יוכלו להתקיים יחד. זה לא פרט - זה סימן חיים שמספר לך איזה סוג של מקום זה.
מחיר הכניסה (מה הכסף באמת קונה ב-2026)
בואו נדבר מספרים, כי כאן רוב המשקיעים מתחילים לקבל החלטות על בסיס מידע לא שלם.
רמת כניסה: $119,000 - $250,000
שלב Laguna City הושק עם דירות סטודיו ב-$109,000 במהלך טרום הבנייה. עד 2026, צפו לשלם $119,000 עד $130,000 עבור מלאי שנותר או יחידות מכירה חוזרת. אלו נקודות כניסה באמת משתלמות לחיים על חוף הים הקריבי, אבל הבינו מה אתם מקבלים: יחידות קטנות בבניינים חדשים יותר ללא היסטוריות השכרה מבוססות. אתם מהמרים על המשך הצמיחה של הקהילה במקום לקנות לתוך ביצועים מוכחים.
דירות חדר ושני חדרים בשלבים הישנים יותר - אלו עם רקורד - בדרך כלל עולות $150,000 עד $250,000. אלו הם הסוסים העובדים של שוק ההשכרה. יחידות מפתח במצב טוב יכולות להגיע ל-70% תפוסה אם מנוהלות כראוי.
הנקודה המתוקה: $450,000 - $650,000
וילות שלושה חדרים עם בריכות פרטיות. כאן נמצאת הנזילות. כשאנחנו מפרסמים וילה במחיר נכון בטווח הזה, ימי השוק הממוצעים הם 45-60 ימים. השוו זאת לממוצע של שישה חודשים עבור החוף הצפוני הרחב יותר.
למה? כי נקודת המחיר הזו תופסת גם את שוק ההשכרה לטווח ארוך (משפחות גולים שמשלמות $1,800-$2,500 חודשי) וגם את שוק החופשות לטווח קצר (תעריפים ליליים של $250-$600 תלוי בעונה). יש לכם שתי אסטרטגיות יציאה במקום אחת.
רמת יוקרה: $1M+
מגרשים על חוף הים דורשים $400+ למ"ר עבור הקרקע בלבד. אחוזות גמורות נמכרות בין $1.5M ל-$3M. זהו משחק שונה לחלוטין - אתם מתחרים עם Sea Horse Ranch וקטע היוקרה האולטרה שבו הקונים פחות מודאגים מתשואה ויותר מודאגים מהבלעדיות.
הטעות שאני רואה שמשקיעים עושים היא להניח שמחיר גבוה יותר שווה תשואה גבוהה יותר. זה לא. שוק היוקרה נע לאט יותר, יש לו פחות קונים, ולעיתים קרובות מייצר תשואות נמוכות יותר כי עלויות הנשיאה אוכלות לתוך התשואות.
מה הבעלים באמת מרוויחים (המתמטיקה של ההשכרה שחשובה)
כאן אנחנו מפרידים בין פנטזיה למציאות.
דירת שני חדרים מנוהלת היטב ב-SOV ממוצעת 65-70% תפוסה לאורך כל השנה. בעונת השיא (ינואר עד מרץ), אתם עשויים להגיע ל-90%. בעונה הנמוכה (ספטמבר ואוקטובר), אתם עשויים לרדת ל-40%. השונות הזו היא הסיבה שהממוצעים השנתיים חשובים יותר מהביצועים בשיא.
תעריפים יומיים ממוצעים עבור וילה עם שלושה חדרים נעים בין $250-$350 בעונה הנמוכה ו-$450-$600 במהלך חג המולד ופסחא. עשו את המתמטיקה: זה בערך $80,000-$120,000 בהכנסה שנתית ברוטו עבור וילה שיכולה לעלות לכם $550,000.
נשמע נהדר עד שאתם מתחילים להחסיר הוצאות.
ניהול נכסים מקצועי לוקח 20-25% מההכנסה ברוטו. זה מכסה תיאום צ'ק-אין, ניקיון בין אורחים, בעיות תחזוקה ותקשורת עם אורחים. אתם יכולים לנסות לנהל בעצמכם דרך Airbnb, אבל תצטרכו אדם מקומי להעברת מפתחות - אבטחת SOV דורשת זאת.
חשמל הוא הקטלן. תעריפי רשת פרטית מגיעים ל-$0.24-$0.26 לקילוואט-שעה בסיס, לעיתים קרובות מגיעים ל-$0.30 או יותר לאחר תוספות דלק והתאמות מדרגות. וילה עם מזגן פועל כל הזמן יכולה לעלות $300-$500 חודשי. רוב הבעלים לומדים לתכנת תרמוסטטים ולחנך אורחים על שימור, אבל זו מלחמה מתמדת.
דמי HOA נעים בין $250 חודשי עבור סטודיו ל-$600+ עבור וילות גדולות. זה מכסה אבטחה, מים, איסוף אשפה ותחזוקת אזורים משותפים. זה לא ניתן למשא ומתן ונוטה לעלות 3-5% שנתי.
מס רכוש עומד על 1% שנתי על ערך נכס מצטבר העולה על כ-$175,000 - הסף מתעדכן שנתי לאינפלציה, כך שהתחזית הזו ל-2026 מבוססת על מגמות נוכחיות. אם אתם מחזיקים במספר נכסים ברפובליקה הדומיניקנית, הם נערמים.
ביטוח עולה בערך 1% מערך ההחלפה שנתי עבור כיסוי הוריקן ואש.
לאחר כל זה, תשואה נטו ריאלית יושבת בין 6% ל-9%. עדיין מוצק לפי סטנדרטים קריביים. עדיין טוב יותר מרוב השווקים בארה"ב. אבל לא קרוב לתשואות ברוטו של 12-15% שמפתחים מפרסמים.
המשקיעים שמצליחים כאן הם אלו שמשתמשים בנכס בעצמם במשך 4-6 שבועות שנתי ומשכירים אותו בשאר השנה. הם לא מנסים למקסם תשואה - הם מנסים לקזז עלויות בעלות תוך שמירה על בית נופש. זו חישוב שונה לחלוטין.
הגורמים האמיתיים של שוק ההשכרה
שמונים אחוז מההזמנות מגיעות דרך Airbnb. עוד 15% דרך Booking.com. אולי 5% ישירות או דרך הפניות.
זה אומר לך משהו חשוב: ההצלחה שלך תלויה לחלוטין בדירוג ובביקורות שלך ב-Airbnb. וילה עם 4.9 כוכבים ו-50+ ביקורות תישאר מוזמנת. וילה עם 4.3 כוכבים וביקורות לא עקביות תשב ריקה.
"Sosua Ocean Village" הוא מילת המפתח המחופשת ביותר למשפחות המחפשות השכרות בחוף הצפוני ב-Airbnb. המותג של הקהילה עושה עבודה כבדה עבור בעלי נכסים פרטיים. אבל אתה עדיין צריך לספק את הציפיות - נכס נקי, תקשורת מגיבה, רישומים מדויקים.
פרופיל הדיירים מתפרק בערך כך:
קצר טווח (1-7 לילות): משפחות מארה"ב וקנדה המחפשות אירוח בסגנון הכל-כלול בטוח ללא אתר נופש הכל-כלול. הם רוצים את פארק המים, את מועדון החוף, את האבטחה. הם מוכנים לשלם $400-$600 ללילה בעונת השיא.
בינוני טווח (1-3 חודשים): נוודים דיגיטליים ועובדים מרחוק. הם רוצים אינטרנט אמין, סביבות עבודה שקטות וגישה לחדר הכושר ולבריכות. הם פחות רגישים למחיר מאשר תיירים אבל יותר תובעניים לגבי תשתית. הם ישלמו $2,000-$3,500 חודשי.
ארוך טווח (6-12 חודשים): משפחות גולים עם ילדים הלומדים בבית הספר הבינלאומי של סוסואה. הם רוצים יציבות, קהילה וקירבה לבית הספר. הם ישלמו $1,800-$2,500 חודשי והם הדיירים הטובים ביותר שיהיו לכם - הם דואגים לנכס כי הם גרים שם.
הטעות היא לנסות לשרת את כל שלושת השווקים עם נכס אחד. אתה צריך לבחור נתיב. וילה המותאמת להשכרות חופשה קצרות טווח (מטבח מצויד במלואו, צעצועי חוף, מצעים פריכים) נראית שונה מוילה המותאמת למגורים משפחתיים ארוכי טווח (ריהוט עמיד, חלל משרדי, אחסון).
תשתית שבאמת עובדת
תן לי לספר לך למה זה חשוב יותר ממה שאתה חושב.
הרפובליקה הדומיניקנית נאבקה היסטורית בשני דברים שהורגים ערך נדל"ן: חשמל לא אמין ואינטרנט חשוד. SOV פתרה את שתי הבעיות דרך השקעה פרטית.
הקהילה פועלת על מעגל פרטי עם גנרטורים דיזל גיבויים. כשהרשת הלאומית נכשלת - מה שקורה באופן קבוע בסוסואה עצמה - SOV שומרת על חשמל. זה לא תיאורטי. במהלך ההפסקות הנרחבות בסוף 2024, נכסים בתוך השערים שמרו על המקררים שלהם פועלים ועל המזגנים שלהם פועלים בעוד שאר העיר הלכה לחשכה.
זה שווה כסף אמיתי. נכס שיכול להבטיח חשמל 24/7 דורש שכר דירה פרמיום מעובדים מרחוק שלא יכולים להרשות לעצמם זמן השבתה. זה גם מגן על ההשקעה שלך מפני קלקול מזון ונזק למכשירים שמטרידים נכסים על הרשת העירונית.
האינטרנט מגיע דרך סיב אופטי דרך Cable Del Norte ו-Claro, עם מהירויות של עד 300 Mbps זמינות. Starlink משמש גם כגיבוי, מספק מהירויות חציוניות של 100-200 Mbps. השילוב נותן לך יתירות שמעט נכסים קריביים יכולים להתאים לה.
איכות המים ראויה לציון כי היא נדירה. ל-SOV יש מפעל לטיפול בשפכים משלה - אחד הבודדים באזור - ומערכת סינון מים פרטית. אתה עדיין רוצה לשתות מים בבקבוקים, אבל אתה יכול להתקלח ולצחצח שיניים בלי דאגה. זה לא סטנדרטי ברפובליקה הדומיניקנית.
הכבישים סלולים ומוארים. זה נשמע בסיסי עד שנסעת בכבישים העירוניים המחוררים מחוץ לשערים. ההבדל הוא כל כך בולט שהוא משפיע על ערכי הנכסים - קונים משלמים פרמיות עבור קהילות שבהן הם לא צריכים 4x4 כדי להגיע לדרייבווי שלהם.
כיסוי סלולרי 5G עובד בכל הקהילה דרך רשתות Altice ו-Claro. שירותי משלוח מזון כמו PedidosYa ו-Komida מספקים ישירות לדלתות הווילות. אלו דברים קטנים שמצטברים לאורח חיים שמרגיש יותר כמו פרברי פלורידה מאשר חיים על אי קריבי.
ארכיטקטורת האבטחה (על מה אתה באמת משלם)
SOV מעסיקה מעל 50 קציני אבטחה במדים שעובדים במשמרות 24/7. יש מעקב CCTV בכל נקודות הכניסה. סיורים ניידים מסתובבים באזורים מגורים על אופנועים ועגלות גולף. קיר היקפי בגובה שלושה מטרים עם גדרות חשמליות במקטעים פגיעים מקיף את כל הנכס.
בקרת גישה משתמשת בכרטיסי ביומטרי/RFID עבור בעלי נכסים. אורחים חייבים להירשם עם סריקות דרכון בשער. זה יוצר חיכוך - אתה לא יכול פשוט להזמין חברים בלי הודעה מוקדמת - אבל זה גם יוצר את האבטחה שמניעה ערכי נכסים.
מדד הפשיעה לסוסואה עצמה עומד על 65.23 (בינוני) לפי נתוני Numbeo. בתוך SOV, תקריות גניבה הן זניחות סטטיסטית. פחות מ-1% מהתושבים מדווחים על בעיות אבטחה שנתי. הפער הזה הוא מה שאתה משלם עליו עם דמי HOA.
לקהילה יש הסכם שירות אמבולנס פרטי עם זמני תגובה של פחות מ-10 דקות. השוו זאת ל-30+ דקות עבור שירותי חירום ציבוריים. יש תחנת Politur (משטרת תיירות) ייעודית בקרבת מקום שמסיירת באזורים חוף סמוכים.
מערכות כיבוי אש עומדות בתקנים אמריקאיים - נדיר עבור הרפובליקה הדומיניקנית. לבניינים יש הידרנטים ומערכות ספרינקלרים. זה חשוב לעלויות ביטוח ולבטיחות בפועל.
אכיפת הרעש היא אמיתית. ה-HOA מטילה קנסות של $100 על הפרות ראשונות לאחר 10:00 בלילה, עולה עבור עבריינים חוזרים. האבטחה מסיירת באופן פעיל עבור תלונות רעש. ראיתי בעלי נכסים נקנסים על מסיבות בריכה מאוחרות בלילה. זה יוצר את הסביבה השקטה שמשפחות ופנסיונרים רוצים, אבל זה לא לכולם.
הבסיס המשפטי (מה באמת מגן על ההשקעה שלך)
כל עסקת נדל"ן מוסמכת ברפובליקה הדומיניקנית מתחילה עם מסמך אחד: ה-Deslinde.
חוק 108-05 מחייב שכל מכירת נכס תכלול כותרת שנמדדה ב-GPS. זה לא אופציונלי. זה לא שטויות בירוקרטיות. זה הדבר היחיד שמונע מחלוקות גבול שיכולות להימשך בבתי משפט במשך שנים.
ראיתי משקיעים - אנשים חכמים ומצליחים - מאבדים נכסים על חוף הים כי הם דילגו על השלב הזה. הם סמכו על המילה של המוכר. הם סמכו על התמונות היפות. הם לא אימתו את הכותרת. ואז הם גילו ש"שטח החוף" שלהם היה למעשה 20 מטרים פנימה, או שקו הנכס של השכן חותך דרך מיקום הבריכה המתוכנן שלהם.
ה-Deslinde עולה כמה אלפי דולרים לאמת. האלטרנטיבה עולה עשרות אלפים בדמי משפט ואולי את כל ההשקעה שלך. זו לא חישוב קשה.
לרפובליקה הדומיניקנית יש חוקים של ירושה כפויה לאזרחים, אבל זרים יכולים לעקוף זאת על ידי החזקת נכס בחברה דומיניקנית (SRL) או באמצעות צוואה זרה רשומה ברפובליקה הדומיניקנית. זו תכנון עיזבון קריטי שרוב הקונים מתעלמים ממנו עד שזה מאוחר מדי.
מס העברה עומד על 3% על הערך המוערך. דמי נוטריון מוסיפים עוד 1-1.5% ממחיר הרכישה. ביטוח כותרת זמין דרך Stewart Title ומבטחים גדולים אחרים - קבלו אותו. תקצבו 5% ממחיר הרכישה עבור עלויות סגירה כוללות.
חלק מהנכסים ב-SOV זכאים להטבות CONFOTUR לפי חוק 158-01. זה מעניק פטור של 15 שנה על מס הרכוש השנתי של 1% ומס העברה של 3% לקונים בפעם הראשונה. אבל זה חל רק על נכסים חדשים שאושרו בשלבים ספציפיים. אל תניח שהיחידה שלך זכאית - אמת עם ייעוץ משפטי לפני הסגירה.
תקנון ה-HOA מחייבים מבחינה משפטית. הם אוסרים על אכסניות, מווסתים צבעי צבע חיצוניים ושולטים במדיניות השכרה. הפר אותם ותתמודד עם קנסות או ציות כפוי. קרא אותם בעיון לפני הקנייה כי הם משפיעים על איך אתה יכול להשתמש בנכס שלך.
חוק אזור ימי 305-68 קובע 60 מטרים של תחום ציבורי מסמן הגאות. אין בנייה פרטית מותרת באזור זה. SOV מכבדת את ההפרדה הזו, שמגנה על נופי האוקיינוס אך גם מגבילה את הפיתוח על החוף. זה למעשה טוב לערכי הנכסים - זה מונע את סוג הפיתוח היתר שמקלקל קהילות חוף אחרות.
עסקת מזומן עם כותרת נקייה נסגרת בדרך כלל ב-30-45 ימים. מימון מסבך הכל. בנקים דומיניקנים מציעים הלוואות לזרים אבל מצפים ל-30% מקדמה וריביות של 8-10%. המימון הזמין של המפתח ב-SOV - 50% מקדמה, תקופה של 5 שנים ב-6.5-7% - הוא למעשה תחרותי לפי סטנדרטים מקומיים.
המתקנים שמניעים ערך
הקהילה כוללת ארבעה אזורי בריכה נפרדים, כולל בריכת אינסוף ב-Al Porto ובריכת מסלול בחדר הכושר. יש חדר כושר על חוף הים בן שתי קומות (International Gym) שהוא באמת המתקן הטוב ביותר בחוף הצפוני - לא הייפ שיווקי, עובדה בפועל.
Laguna SOV פועלת כמרכז בידור עם לגונה דיג, פארק מים מתנפח ומסעדה בת שתי קומות. זה מושך תנועה בסופי שבוע מרחוק כמו סנטיאגו, מה שיוצר רעש והתקהלויות בימי שבת אבל גם מדגים את האטרקציה האזורית של המתקן.
מרכז הטניס כולל מגרשי חימר עם אימון מקצועי. הספא מציע טיפולי יוקרה השווים למלונות חמישה כוכבים. ישנם שני מגרשי משחקים גדולים (יבש ורטוב) שהופכים את זה ליעד סוף השבוע העיקרי למשפחות גולים באזור.
האוכל באתר כולל את Al Porto (איטלקי/פיצה), מסעדת מריה (על חוף הים יוקרתית) ולגונה (משפחתי/קז'ואל). האוכל סביר, לא יוצא דופן. אתה משלם עבור הנוחות ולא עבור מצוינות קולינרית. אבל הנוחות חשובה - זה ההבדל בין נכס שמשכיר בקלות לנכס שיושב ריק.
סנטה פה מאכלסת מבשלת בירה מייצרת בירה מלאכה באתר. זה באמת ייחודי לאזור ויוצר מרכז חברתי שמושך תושבים ומבקרים.
הדבר הקריטי להבין הוא שהמתקנים הללו מניעים ביקוש להשכרה. משפחות המזמינות השכרות חופשה מחפשות במיוחד "Sosua Ocean Village" בגלל פארק המים. נוודים דיגיטליים בוחרים ב-SOV בגלל חדר הכושר והמרחבים הידידותיים לעבודה משותפת. המתקנים הם לא רק נחמדים - הם הסיבה שהנכס שלך נשאר תפוס.
מסלולי תושבות (תוכנית ב' בלופרינט)
הרפובליקה הדומיניקנית מציעה מספר אפשרויות תושבות שמתאימות למשקיעי נכסים.
| סוג ויזה | דרישת הכנסה | מינימום השקעה | זמן עיבוד | הכי מתאים ל |
|---|---|---|---|---|
| פנסיונדו | $1,500 USD/חודש פנסיה +$250 לכל תלוי |
אין | 45-60 ימים | פנסיונרים עם הכנסה פנסיונית מובטחת |
| רנטיסטה | $2,000 USD/חודש הכנסה פסיבית (נדרשת היסטוריה של 5 שנים) |
אין | 60-90 ימים | נוודים דיגיטליים, משקיעים עם הכנסה מהשכרה/דיבידנד |
| ויזת השקעה | אין | $200,000 USD (חברה רשומה או תעודת פיקדון בנקאית) |
90-120 ימים | אנשים בעלי הון גבוה, בעלי עסקים |
אתה הופך לתושב מס אם אתה מבלה 182+ ימים ברפובליקה הדומיניקנית. פנסיות זרות פטורות ממס בדרך כלל. חוק 171-07 מעניק לפנסיונרים פטורים ממס על ייבוא מוצרים ביתיים ורכב אחד.
תושבים קבועים יכולים להגיש בקשה לאזרחות לאחר שנתיים. תושבים זמניים סטנדרטיים ממתינים חמש שנים. הדרך לאזרחות היא פשוטה בהשוואה לרוב המדינות הקריביות.
אנחנו עובדים עם עורכי דין להגירה בסנטו דומינגו שעזרו למשקיעים ואנשי מקצוע רבים להשיג תושבות ואזרחות. התהליך בירוקרטי אך ניתן לניהול עם הדרכה נאותה.
ההשוואה הגלובלית (איפה SOV באמת יושבת)
בואו נהיה כנים לגבי איפה ההשקעה הזו עומדת יחסית לשווקים אחרים.
| גורם | Sosua Ocean Village | מיאמי, פלורידה | דובאי, איחוד האמירויות | אלגרבה, פורטוגל |
|---|---|---|---|---|
| מחיר למ"ר | $2,200 - $2,500 | $4,000+ | $3,500+ | $3,200+ |
| מס רכוש | 1% (על ערך >$175k) | 0.8-1.5% (על ערך כולל) | 0% (דמי העברה חד פעמיים של 4%) | 0.3-0.8% |
| מס הכנסה מהשכרה | 27% (עם ניכויים) | 22-37% פדרלי + מדינה | 0% | 24% (לא תושב) |
| תשואה נטו מהשכרה | 6-9% | 3-5% | 5-7% | 3-4% |
| מדד יוקר המחיה | 55 (לעומת ארה"ב 100) | 100 | 85 | 75 |
| סיכון אקלים | בינוני (עונת הוריקנים) | גבוה (הוריקנים + הצפות) | נמוך | נמוך |
ההצעה הערכית ברורה: אתה מקבל עלויות רכישה נמוכות ב-40-50% משווקים דומים עם תשואות נטו גבוהות יותר. יוקר המחיה נמוך ב-45% מרמות ארה"ב, מה שחשוב אם אתה מתכנן לבלות כאן זמן משמעותי.
הרפובליקה הדומיניקנית מעניקה ויזות תייר אוטומטיות ל-30 יום לאזרחים של מעל 100 מדינות. יישור אזור הזמן עם שעון מזרחי סטנדרטי הופך אותו למושלם לעובדים מרחוק בצפון אמריקה - אין הבדל זמן של 7 שעות כמו בדובאי או הבדל של 12 שעות כמו בבאלי.
עלויות הבריאות נמוכות באופן דרמטי. תוכנית ביטוח בריאות פרימיום מקיפה לזוג בשנות החמישים לחייהם עולה כ-$1,200 שנתי דרך Humano או Universal. זו לא טעות.
הפשרות ברורות. אתה לא מקבל את אפס מס הרכוש החוזר של דובאי (אם כי הם גובים דמי העברה חד פעמיים של 4%) או את הגישה לדרכון האיחוד האירופי של פורטוגל. אתה מקבל תשתית קריבית עם סיכונים קריביים. אבל אתה גם מקבל מחירים קריביים עם אורח חיים קריבי.
למי זה עובד (ולמי כדאי לחפש במקום אחר)
המשקיע האידיאלי של SOV מחזיק ל-5+ שנים. הנתונים מראים שמשקיעים שמחזיקים בלוח זמנים זה רואים את התשואות המורכבות הגבוהות ביותר מהערכה פלוס תשואה מהשכרה. מס העברה של 3% ועמלות מתווכים של 5% הופכים את ההפיכה ללא רווחית - אתה צריך זמן כדי שהערכה תתגבר על עלויות העסקה.
שבעים אחוז מהבעלים המרוצים מציינים את הבטיחות והמתקנים כסיבה העיקרית להישאר, לא תשואה על השקעה. אם אתה רודף תשואה בלבד, יש אפשרויות טובות יותר. אם אתה רוצה מקום שבו המשפחה שלך יכולה לנפוש בבטחה תוך כדי יצירת הכנסה בשאר השנה, ל-SOV יש היגיון.
פרופיל הקונה השגוי ברור באותה מידה. אם אתה רוצה הליכה לחיי הלילה של העיר, חפש במקום אחר - מרכז העיר סוסואה נמצא שני קילומטרים משם ואין מדרכה. אם אתה שונא כללי HOA ורוצה אוטונומיה מוחלטת על הנכס שלך, קהילות סגורות יתסכלו אותך. אם אתה צריך להפוך תוך 12 חודשים לרווח מהיר, המתמטיקה לא עובדת.
SOV ממקמת את עצמה כ"יוקרה משתלמת" - יקרה יותר משכונות פתוחות אבל זולה ב-30-40% מ-Sea Horse Ranch. אתה משלם עבור תשתית ואבטחה מבלי לשלם עבור גימורי אולטרה-יוקרה. חלק מהקונים אוהבים את המיקום הזה. אחרים מוצאים אותו לא דג ולא עוף.
שוק המכירה החוזרת נזיל עבור נכסים במחיר נכון, אבל קונים במזומן שולטים. מימון לקונים במכירה חוזרת קשה, מה שמגביל מעט את מאגר הקונים שלך. תכנן את אסטרטגיית היציאה שלך בהתאם.
בעלים מצליחים מבקרים 2-3 פעמים שנתי לבדוק את הנכס שלהם. אוויר מלח טרופי דורש פיקוח תחזוקה מתמיד. המשקיעים שמתקשים הם אלו שקונים מרחוק ולעולם לא מבקרים - הם המומים כשהם מגלים חלודה, עובש או בעיות תחזוקה נדחות שיכלו להיתפס מוקדם.
הפסיקה (מה אני באמת אומר ללקוחות)
הנה מה שאני אומר לאנשים כשהם שואלים אותי על SOV.
אם אתה מחפש מקום להחנות הון בבטחה תוך יצירת הכנסה צנועה, זה עובד. התשתית מוצקה, שוק ההשכרה יש לו עומק, והמסגרת המשפטית מגנה על בעלות זרה. אתה לא הולך להתעשר מהר, אבל אתה גם לא הולך לאבד את החולצה שלך אם תעשה בדיקת נאותות בסיסית.
אם אתה מנסה למקסם תשואה בכל מחיר, אתה כנראה יכול לעשות טוב יותר במקום אחר. דמי ה-HOA ועלויות החשמל אוכלות לתוך התשואות. מס העברה של 3% ועלויות הסגירה יוצרות חיכוך. ההכנסה מהשכרה טובה אך לא יוצאת דופן.
אם אתה רוצה בית שני שבו המשפחה שלך יכולה לבלות את חג המולד ופסחא תוך כיסוי רוב עלויות הנשיאה שלך דרך השכרות, זו אחת האפשרויות הטובות יותר בקריביים. האבטחה מאפשרת לילדים שלך לשוטט בחופשיות. המתקנים שומרים עליהם מבדרים. התשתית אומרת שאתה לא מתמודד עם הפסקות חשמל במהלך החופשה שלך.
המפתח הוא לקנות נכון. אמת את ה-Deslinde. הבן את תקנון ה-HOA. תקצב באופן ריאלי עבור הוצאות. אל תסמוך על תשואות צפויות
