מאת עו"ד גוידו לואיס פרדומו מונטאלבו
עורך דין מייסד, משרד עורכי דין גוידו פרדומו, סוסואה

ביום שלישי האחרון, זוג גרמני נכנס למשרדי עם בעיה שעלתה להם 18,000 דולר. הם קנו דירה על חוף הים בקברטה לפני שנתיים - נכס יפה, הכנסה יציבה מהשכרה, הכל נראה בסדר על הנייר. ואז רואה החשבון שלהם במינכן אמר להם שהם הגישו את המיסים הדומיניקניים שלהם בצורה שגויה כל הזמן. הדירה הייתה על שמם האישי, מה שאומר שהם לא יכלו לנכות את דמי ניהול הנכס, עלויות ה-HOA או הוצאות התחזוקה שגזלו כמעט 30% מהכנסתם מהשכרה. הם שילמו את מלוא שיעור מס ההכנסה האישי של 25% על ההכנסות הגולמיות במקום את שיעור המס התאגידי של 27% על הרווח הנקי לאחר הוצאות.

התיקון? הקמנו S.R.L., העברנו את הנכס למבנה התאגידי ושינינו את עמדת המס שלהם להבא. אבל אותן שנתיים של תשלום יתר? נעלמו. רשות המסים הדומיניקנית לא מנפיקה החזרים על "לא ידעתי יותר טוב".

זה קורה לעיתים קרובות יותר ממה שצריך. קונים זרים שומעים "מבנה תאגידי" ומניחים שזה מהלך מורכב שמור למפתחים או משקיעים מוסדיים. זה לא. עבור כל מי שמשקיע יותר מ-300,000 דולר בנדל"ן דומיניקני - במיוחד אם אתה מייצר הכנסה מהשכרה או מתכנן להעביר את הנכס ליורשים - ישות עסקית ברפובליקה הדומיניקנית היא הבסיס, לא השדרוג.

אבל הנה החלק שחשוב: הקמת חברה בצורה גרועה גרועה יותר מאשר לא להקים אחת בכלל. ביליתי 40 שנה בניקוי חברות שהוקמו בצורה כושלת, חברות רפאים שמעולם לא נרשמו ב-DGII, ומבנים שנראו חוקיים עד שמישהו ניסה למכור את הנכס או לגבות שכר דירה דרך חשבון בנק שלא היה קיים.

אז בואו נעבור על זה כמו שצריך. לא הגרסה המטוהרת שתמצאו באתרי השקעות, אלא התהליך האמיתי - הניירת שנדחית, הבנקים שאומרים לא, הגשות המס שמפעילות ביקורות אם אתה מפספס דדליין. אם אתה הולך לעשות את זה, אתה צריך לדעת למה אתה נרשם.

נקודות מפתח

הגנה על אחריות: S.R.L. מגביל את החשיפה האישית שלך להון שאתה תורם - הנכסים שלך במדינת המוצא נשארים בלתי ניתנים למגע אם דייר תובע או קבלן מגיש עיקול.
יעילות מס: מבנים תאגידיים מאפשרים ניכוי מלא של הוצאות תפעול (דמי ניהול, תיקונים, שירותים) לפני חישוב מס הכנסה של 27%, לעומת בעלות אישית שבה אנשים נתקלים במכשולים מעשיים משמעותיים לניכוי עלויות תפעול מורכבות ולעיתים קרובות בסופו של דבר משלמים מס על הכנסות מהשכרה גולמיות.
פישוט ירושה: העברת מניות נמנעת מתהליך ה"ירושה הכפויה" הדומיניקני והמס הנוסף של 4.5% על ירושה ללא תושבות - היורשים יורשים נכסים ניידים (מניות) במקום נכסים לא ניידים.
גישה לקונפוטור: בעוד שהטבות קונפוטור חלות טכנית על יחידים ותאגידים שקונים בפיתוחים מאושרים, מבנה תאגידי מספק גמישות נוספת לניהול מספר נכסים ואופטימיזציה של עמדות מס ברחבי הפורטפוליו שלך. החיסכון האמיתי: מס העברה של 3% ברכישה ומס רכוש שנתי של 1% למשך 15 שנה.
מציאות בנקאית: פתיחת חשבון תאגידי דורשת שנתיים של דוחות מס ממדינת המוצא, הפניות בנקאיות מאושרות ומסמך מקור כספים - תכנן 45-60 ימים לאישור.

מדוע ה-S.R.L. הפך לברירת המחדל למשקיעים רציניים

הSociedad de Responsabilidad Limitada לא תמיד היה המבנה המועדף. לפני שחוק 479-08 עבר בשנת 2008, רוב המשקיעים הזרים השתמשו בCompañía por Acciones הישן (C. por A.), שדרש שבעה בעלי מניות ומבוך של פורמליות נוטריוניות. הרפורמה של 2008 צמצמה את הדרישה לשני בעלי מניות עבור S.R.L., עם הון מינימלי של 100,000 פסו דומיניקני - כ-1,650 דולר בשערי החליפין הנוכחיים.

המחסום הנמוך הזה הפך את ה-S.R.L. לנגיש, אבל הנגישות היא לא הסיבה שהוא הפך לסטנדרט. השינוי האמיתי קרה בגלל שלושה הגנות משפטיות ספציפיות שבעלות אישית לא יכולה לספק.

חומת האש של האחריות

תחת סעיף 5 לחוק 479-08, בעלי מניות ב-S.R.L. אחראים רק עד לגובה ההון שהם תרמו. אם אתה מחזיק וילה בסוסואה דרך S.R.L. ואורח נופל מהמרפסת ותובע על 500,000 דולר, התביעה יכולה להגיע רק לנכסים שבבעלות החברה - הוילה עצמה, כל חשבונות הבנק התאגידיים, הכנסות מהשכרה. החסכונות האישיים שלך, הבית שלך בטורונטו או במינכן, חשבונות הפנסיה שלך - אלה אינם ניתנים למגע חוקי.

זו לא הגנה תיאורטית. החוק האזרחי הדומיניקני מאפשר לנושים לרדוף אחר נכסים אישיים של בעלי נכסים שנמצאו רשלנים. ראיתי מקרים שבהם בעל בית היה אחראי אישית על שריפות חשמל שנגרמו על ידי חיווט פגום. אם בעל הבית הזה היה מחזיק את הנכס באופן אישי, פסק הדין היה מצורף לכל מה שהוא היה בבעלותו. מכיוון שהם הקימו S.R.L., הנזק היה מוגבל.

אבל - וזה חשוב - מגן האחריות עובד רק אם אתה שומר על הפורמליות התאגידית. זה אומר ישיבות בעלי מניות שנתיות, רישומי חשבונאות תקינים והגשות מס שמראות שהחברה היא ישות אמיתית, לא רק קליפה. בנקים ובתי משפט ינקבו את המעטפת התאגידית אם הם יקבעו שאתה משתמש ב-S.R.L. כמסווה להסתיר אחריות אישית. אני אגיע לדרישות הציות מאוחר יותר, אבל תבין את זה: ההגנה אמיתית, אבל היא מותנית בביצוע הניירת בצורה נכונה.

בעיית הירושה (ולמה מניות פותרות אותה)

חוק הירושה הדומיניקני הוא סיוט עבור בעלי נכסים זרים. סעיף 913 של הקוד האזרחי אוכף "ירושה כפויה", שמחייבת שחלק מסוים מהעיזבון שלך - הLegítima או הרזרבה החוקית - ילך לילדיך ללא קשר למה שכתוב בצוואה שלך. אם יש לך ילד אחד, אתה יכול לתת רק חצי מהעיזבון שלך; שני ילדים, שליש; שלושה או יותר, רבע. אם אתה מת מחזיק וילה בקברטה, היורשים שלך צריכים לעבור תהליך משפטי שנקרא "קביעת יורשים" כדי להוכיח את זכותם החוקית לרשת. תהליך זה לוקח 6-12 חודשים בממוצע, במהלכו הנכס מוקפא. אף אחד לא יכול למכור אותו, להשכיר אותו או לממן אותו מחדש.

ואז יש את המכה במס. מס הירושה ברפובליקה הדומיניקנית הוא 3% מערך הנכס המוערך עבור תושבים. עבור יורשים שאינם תושבים, חוק 2569 מטיל תוספת של 50%, מה שמעלה את השיעור האפקטיבי ל-4.5%. על נכס בשווי 500,000 דולר, זה 22,500 דולר שהיורשים שלך צריכים לשלם לפני שהם יכולים לקחת בעלות.

הנה איך מבנה תאגידי משנה את המתמטיקה הזו. אם אתה מחזיק מניות ב-S.R.L. שמחזיק בנכס, אתה לא מעביר נדל"ן (נכס לא נייד) - אתה מעביר מניות (נכסים ניידים). מניות ניתן להעביר באמצעות חוזים פרטיים, לעיתים קרובות עוקפים את תהליך קביעת היורשים של בית המשפט לחלוטין. אתה יכול לבנות את התקנון עם סעיפי שימוש שמאפשרים לבן זוג שורד לשמור על שליטה מלאה מבלי להפעיל רישום בעלות חדש.

ולמרות שמס הירושה של 4.5% עדיין חל טכנית על המניות, ההערכה מבוססת על ערך הספרים של החברה, לא על ערך השוק של הנדל"ן. אם ל-S.R.L. יש התחייבויות במאזן שלה - למשל, משכנתא או חשבונות תחזוקה שוטפים - אלה מפחיתים את הערך החייב במס. ראיתי מקרים שבהם מבנה תאגידי נכון חתך את חשבון מס הירושה ב-40% בהשוואה לבעלות ישירה.

אבל זה עובד רק אם החברה רשומה ומנוהלת כראוי. אם ה-S.R.L. קיים רק על הנייר - ללא הגשות מס, ללא ישיבות שנתיות, ללא מספר RNC פעיל - רשות המסים תתייחס אליו כאל הונאה ותעריך את הערך המלא של הנכס הבסיסי.

מגן המס של קונפוטור (מתי הוא באמת חל)

כולם מדברים על קונפוטור כאילו זה פטור ממס אוניברסלי. זה לא. חוק 158-01 מעניק לפיתוחי תיירות פטור של 15 שנה על מס העברה של 3% ומס רכוש שנתי של 1% (IPI), אבל רק אם לפיתוח יש החלטת קונפוטור פעילה ממשרד התיירות. ולא כל הפיתוחים זכאים.

קונפוטור נועד לתמרץ תשתיות תיירות חדשות - מלונות, אתרי נופש, פרויקטים מעורבים עם אחוז מסוים של שטח מסחרי. וילה עצמאית בסוסואה לא זכאית. דירה בבניין קיים לא זכאית. אבל אם אתה קונה בפיתוח חדש כמו Encuentro Residences או אחד הפרויקטים על חוף הים בקברטה שקיבלו אישור קונפוטור, החיסכון משמעותי.

על נכס בשווי 500,000 דולר:

חיסכון במס העברה: 15,000 דולר (3% ממחיר הרכישה)
חיסכון במס רכוש שנתי: 5,000 דולר לשנה x 15 שנה = 75,000 דולר

זה 90,000 דולר במיסים שנמנעו במהלך חיי הפטור. עכשיו, טכנית, הטבות קונפוטור עוברות לקונה הראשון בין אם אתה יחיד או תאגיד - החוק לא דורש בעלות תאגידית כדי לגשת לתמריצי המס. אלפי משקיעים פרטיים מחזיקים כיום בתעודות קונפוטור בשמותיהם האישיים. אבל הנה המציאות המעשית: אם אתה קונה מספר נכסים או מתכנן לייצר הכנסה מהשכרה, מבנה תאגידי נותן לך הרבה יותר גמישות לנהל את הנכסים האלה, לאחד הוצאות ולמקסם את עמדת המס הכוללת שלך. הפטור של קונפוטור הוא רק חלק מאסטרטגיית מס רחבה יותר.

המציאות של הקמת חברה ברפובליקה הדומיניקנית שלב אחר שלב

אני הולך להדריך אותך בתהליך האמיתי, לא הגרסה המטוהרת שתמצאו באתרים ממשלתיים. זה מה שקורה בפועל, כולל השלבים שנכשלים ולמה.

שלב 1: אישור שם (1-3 ימים)

אתה מתחיל על ידי שמירת שם החברה שלך עם ONAPI (Oficina Nacional de la Propiedad Industrial). זה היה לוקח שבועות. עכשיו זה דיגיטלי ולרוב עובר תוך 24-48 שעות. אתה מגיש שלוש אפשרויות שם מדורגות לפי סדר העדפה. ONAPI בודק קונפליקטים עם שמות וסימנים מסחריים רשומים קיימים.

סיבות דחייה נפוצות:

שמות דומים מדי לחברות קיימות (גם אם האיות שונה מעט)
שמות הכוללים מונחים גיאוגרפיים כמו "קברטה" או "סוסואה" ללא אישור מהממשלה המקומית
שמות המרמזים על קשר ממשלתי או משתמשים במונחים מוגנים כמו "נאסיונל" או "בנקו"

לאחר האישור, יש לך 30 יום להשלים את ההקמה לפני שפג תוקף שמירת השם.

שלב 2: ניסוח התקנון (2-5 ימים)

כאן רוב ההקמות העצמאיות נכשלות. התקנון (Estatutos Sociales) הוא החוקה המשפטית של החברה. הם מגדירים:

מבנה ההון (מורשה לעומת מנוי לעומת משולם)
זכויות וחובות בעלי מניות
מבנה ניהולי (מי בעל סמכות חתימה)
כללי חלוקת רווחים
נהלים לקבלת בעלי מניות חדשים או מכירת מניות

תבניות סטנדרטיות קיימות, אבל הן נכתבות עבור חברות מסחריות גנריות, לא ישויות אחזקת נדל"ן. אם אתה מעתיק תבנית ללא התאמה אישית, תסיים עם סעיפים שלא תואמים איך אתה מתכנן להשתמש בחברה בפועל.

דוגמה: רוב התבניות דורשות אישור פה אחד של בעלי המניות לכל עסקת נדל"ן. זה בסדר אם יש לך שני שותפים שווים. אבל אם אתה בעל מניות של 90% ואתה רוצה את הגמישות למכור את הנכס מבלי לקבל את החתימה של שותף המיעוט שלך בכל פעם, אתה צריך לציין קבלת החלטות לפי רוב בתקנון.

בעיה נפוצה נוספת: רבות מהתבניות לא מתייחסות למה קורה אם אחד מבעלי המניות נפטר. ללא סעיף ירושה ברור, יורשי בעל המניות שנפטר הופכים אוטומטית לבעלי מניות, מה שיכול ליצור קונפליקטים ניהוליים. אנחנו תמיד כוללים סעיפי רכישה שמאפשרים לבעלי המניות השורדים לרכוש את מניות הנפטר לפי נוסחת הערכה שנקבעה מראש.

התקנון חייב להיות מאושר על ידי נוטריון. זה דורש מכל בעלי המניות (או נציגיהם החוקיים עם ייפוי כוח) להופיע בפני נוטריון דומיניקני. אם אתה מקים מרחוק, תצטרך להעניק ייפוי כוח למישהו ברפובליקה הדומיניקנית לחתום בשמך. ייפוי הכוח הזה חייב להיות מאושר במדינת המוצא שלך.

שלב 3: רישום בלשכת המסחר (3-5 ימים)

לאחר שהתקנון מאושר על ידי נוטריון, אתה רושם את החברה בלשכת המסחר המקומית כדי לקבל את הRegistro Mercantil (רישום מסחרי). זהו רישום ציבורי שמוכיח שהחברה קיימת. תצטרך:

תקנון מאושר מקורי
הוכחת תשלום מס ההקמה של 1% על ההון המורשה (מינימום 100,000 DOP = 1,000 DOP מס)
עותקים של מסמכי הזיהוי של בעלי המניות

הלשכה מנפיקה מספר רישום ותעודה. תעודה זו חייבת להיות מחודשת כל שנתיים. אם תיתן לה לפוג, החברה עדיין תקפה מבחינה טכנית תחת חוק 479-08, אבל אתה לא יכול לבצע שום עסקאות חוקיות - אין העברות נכסים, אין חשבונות בנק, אין חוזים.

שלב 4: רישום ב-DGII (5-10 ימים)

כאן הדברים מסתבכים. אתה צריך להירשם בDirección General de Impuestos Internos (DGII) כדי לקבל מספר RNC (Registro Nacional de Contribuyentes). ללא RNC, אתה לא יכול:

לפתוח חשבון בנק
להנפיק חשבוניות
לגבות שכר דירה באופן חוקי
להגיש דוחות מס

ה-DGII דורש טופס RC-02 ומסמכים תומכים:

תעודת רישום מסחרי
תקנון מאושר
זיהוי בעלי מניות
הוכחת כתובת פיזית (חוזה שכירות או שטר נכס למשרד הרשום של החברה)

כאן רוב ההקמות הזרות נעצרות: ה-DGII רוצה כתובת משרד פיזית ברפובליקה הדומיניקנית. תיבת דואר לא מתאימה. זו דרישה מחמירה - רשות המסים צריכה להיות מסוגלת לאתר את הישות שלך לצורך ביקורות והודעות. אם אתה קונה וילה בסוסואה והוילה הזו תהיה הכתובת הרשומה של החברה, אתה צריך הוכחה שלחברה יש את הזכות להשתמש בכתובת הזו - או חוזה שכירות או הסכם רכישה. אבל אתה לא יכול להשלים את רכישת הנכס עד שהחברה רשומה. בעיה מעגלית.

הפתרון: השתמש בכתובת משרד עורך הדין שלך ככתובת הרשומה הזמנית במהלך ההקמה. לאחר סגירת רכישת הנכס, אתה מגיש שינוי כתובת ל-DGII (טופס RC-01) כדי לעדכן את המשרד הרשום למיקום הנכס.

ה-DGII גם דורש ממך להצהיר על הפעילות הכלכלית של החברה באמצעות קוד CIIU (סיווג תעשייתי בינלאומי סטנדרטי). עבור חברת אחזקת נדל"ן, הקוד הנכון הוא 6810 (פעילויות נדל"ן עם נכסים בבעלות או מושכרים). אם תבחר את הקוד הלא נכון, תסומן לביקורות מאוחר יותר כאשר הגשות המס שלך לא תואמות את הפעילות שהצהרת.

שלב 5: סיוט הבנקאות (30-60 ימים)

פתיחת חשבון בנק תאגידי ברפובליקה הדומיניקנית קשה יותר מהקמת החברה. חוק 155-17 (מניעת הלבנת הון) מחייב בנקים לבצע בדיקות נאותות מקיפות על כל הישות בבעלות זרה. לכל בנק יש דרישות מעט שונות, אבל הבסיס הוא:

מסמכים נדרשים:

תעודת רישום מסחרי
תקנון מאושר
תעודת RNC מה-DGII
זיהוי בעלי מניות (דרכון + תעודת זיהוי משנית)
הוכחת כתובת לכל בעלי המניות (חשבון שירות או דף חשבון בנק ממדינת המוצא, פחות מ-3 חודשים)
שנתיים אחרונות של דוחות מס ממדינות המוצא של בעלי המניות (מתורגמים לספרדית, מאושרים)
מכתב הפניה בנקאית מבנק הבית של בעלי המניות
תצהיר מקור כספים המסביר מאיפה הגיע ההון

הדרישה האחרונה היא ההורגת. הבנק רוצה לדעת לא רק שיש לך כסף, אלא מאיפה הוא הגיע. אם אתה מממן את החברה עם חסכונות, הם רוצים לראות דפי חשבון שמראים את הצבירה של החסכונות האלה לאורך זמן. אם אתה משתמש בהכנסות ממכירת נכס אחר, הם רוצים את מסמכי הסגירה של המכירה הזו. אם אתה מקבל כספים מבני משפחה, הם רוצים מכתב מתנה והוכחת הכנסה של התורם.

ואפילו אחרי שאתה מגיש הכל, מחלקת הציות של הבנק יכולה לקחת 30-60 ימים לאשר את החשבון. במהלך הזמן הזה, אתה לא יכול לגשת לשום כספים של החברה. אם אתה מנסה לסגור על רכישת נכס, העיכוב הזה יכול להרוג את העסקה.

הבנקים שהם הכי ידידותיים לזרים (לפי סדר קלות):

Banco Popular
Banreservas
Banco BHD León

הימנע מבנקים אזוריים קטנים יותר אלא אם יש לך קשר אישי עם מנהל סניף. מחלקות הציות שלהם חסרות כוח אדם והאישורים יכולים להימשך חודשים.

מה באמת נראות חובות המס התאגידיות

בואו נדבר מספרים. שיעור מס החברות ברפובליקה הדומיניקנית הוא 27% על הכנסה חייבת נטו. זה גבוה יותר משיעור מס ההכנסה האישי עבור רוב ההכנסות מהשכרה (שמגיע ל-25% עבור הכנסה מעל RD$867,123 בשנה - כ-14,500 דולר). אז למה להשתמש בחברה אם שיעור המס גבוה יותר?

כי הניכויים הזמינים לחברות נדיבים הרבה יותר מאלה הזמינים ליחידים.

הוצאות ניתנות לניכוי לחברות:

דמי ניהול נכסים (בדרך כלל 20-25% מהכנסה גולמית מהשכרה בסוסואה/קברטה)
תחזוקה ותיקונים
שירותים (חשמל, מים, אינטרנט)
דמי HOA
ביטוח נכס
דמי משפט וחשבונאות
פחת (5% שנתי על יתרה פוחתת עבור מבנים ושיפורים מבניים תחת קטגוריה 1 של קוד המס)
ריבית על משכנתאות או הלוואות עסקיות

הוצאות ניתנות לניכוי ליחידים:

ריבית משכנתא על דירת המגורים הראשית של המשפחה (לא נכסי השקעה, אלא אם אתה רשום כPersona Física עם חשבונאות מאורגנת)

זה בעצם הכל עבור רוב המשקיעים הזרים. יחידים המגישים מס הכנסה אישי (IR-1) נתקלים במכשולים מעשיים משמעותיים לניכוי עלויות תפעול מורכבות כמו דמי ניהול נכסים, תחזוקה ושירותים. בעוד שטכנית אפשרי תחת תוכניות רישום מסוימות, המציאות היא שרוב המשקיעים הזרים שאינם תושבים בסופו של דבר משלמים מס על הכנסות מהשכרה גולמיות כי הנטל המנהלי של הוכחת הוצאות ניתנות לניכוי כיחיד הוא נוטה לביקורת ומורכב. אם אתה מחזיק את הנכס באופן אישי, אתה כנראה משלם מס הכנסה על ההכנסות מהשכרה הגולמיות שלך עם ניכויים מינימליים.

אם אתה גובה 30,000 דולר בשנה מהשכרה ומוציא 8,000 דולר על ניהול נכסים, 2,000 דולר על תחזוקה ו-1,500 דולר על שירותים, אתה כנראה משלם מס הכנסה אישי על קרוב ל-30,000 אם אתה מחזיק באופן אישי. אם אתה מחזיק דרך חברה, אתה משלם מס חברות על 18,500 דולר (30,000 - 11,500 דולר בהוצאות ניתנות לניכוי).

בואו נעשה את המתמטיקה:

בעלות אישית (המציאות המעשית עבור רוב המשקיעים הזרים):

הכנסה גולמית מהשכרה: 30,000 דולר
הוצאות ניתנות לניכוי: מינימליות (רוב עלויות התפעול קשות לניכוי)
הכנסה חייבת: ~29,500 דולר
מס חייב (שיעור 25%): 7,375 דולר

בעלות תאגידית:

הכנסה גולמית מהשכרה: 30,000 דולר
הוצאות ניתנות לניכוי: 11,500 דולר
הכנסה חייבת: 18,500 דולר
מס חייב (שיעור 27%): 4,995 דולר

אתה חוסך 2,380 דולר בשנה. על פני 10 שנים, זה 23,800 דולר - מספיק כדי לכסות את עלות ההקמה והתחזוקה של החברה מספר פעמים.

אבל יש מלכוד. חברות גם משלמות מס נכסים שנתי של 1% (Impuesto sobre Activos) על הערך של הנכסים החייבים במס שלהם, כולל נדל"ן. זה מתפקד כמס מינימום. אם החברה שלך מציגה הפסד (הוצאות עולות על הכנסות), אתה עדיין חייב את מס הנכסים של 1%. על נכס בשווי 500,000 דולר, זה 5,000 דולר בשנה.

אז המבנה התאגידי הגיוני אם אתה מייצר הכנסה מהשכרה חיובית. אם הנכס יושב ריק או שאתה משתמש בו רק לשימוש אישי לחופשה, מס הנכסים יכול לעלות על החיסכון במס.

מלכודת "הגשה אפסית"

אם החברה שלך לא מייצרת הכנסה - נניח, הנכס בבנייה או שאתה מחזיק אותו ריק - אתה עדיין חייב להגיש דוחות מס חודשיים ושנתיים ל-DGII. אלה נקראים "הגשות אפסיות" כי הם מדווחים על הכנסה אפסית ומס אפסי חייב. אבל אם תדלג על ההגשות, ה-DGII מטיל עונשים:

קנס על הגשה מאוחרת: 10% מהמס החייב (או מינימום RD$1,500 אם אין מס חייב)
ריבית על מיסים שלא שולמו: 1.73% לחודש (מורכב)

ראיתי לקוחות צוברים קנסות של 5,000 דולר+ כי הם הניחו ש"לא הכנסה = אין חובת הגשה". זה לא איך חוק המס הדומיניקני עובד. חובת ההגשה קיימת ללא קשר אם אתה חייב מס.

רוב המשקיעים הזרים שוכרים רואה חשבון מקומי לטפל בהגשות החודשיות. עלות: 150-250 דולר לחודש. זה 1,800-3,000 דולר בשנה רק כדי להישאר תואם. קח את זה בחשבון בתקציב שלך.

חיפוש כותרת הנכס (ולמה רוב הקונים מדלגים עליו)

הנה החלק שמדיר שינה מעיניי. אתה יכול להקים את המבנה התאגידי המושלם, להגיש את כל טפסי המס הנכונים, לשמור על רישומי חשבונאות מושלמים - ועדיין לאבד הכל אם כותרת הנכס פגומה.

חוק הנדל"ן הדומיניקני מבוסס על מערכת טורנס, מה שאומר שמרשם הכותרות (Registro de Títulos) הוא הסמכות העליונה על מי מחזיק במה. אם שמך (או שם החברה שלך) מופיע על תעודת הכותרת, אתה מחזיק בנכס. אם לא, אתה לא. החזקה לא משנה. שטר חתום על ידי המוכר לא משנה. רק הכותרת הרשומה משנה.

אבל הנה הבעיה: לא כל הכותרות נוצרות שוות. תחת חוק 108-05, נכסים חייבים לעבור תהליך שנקרא Deslinde כדי לקבוע גבולות ברורים ולפתור כל תביעות חופפות. נכס שהשלים את תהליך ה-Deslinde יש לו כותרת "נקייה" (Certificado de Título). נכס שלא השלים Deslinde עשוי להיות בעל Constancia Anotada (מכתב הערה), שהוא בעצם מציין "מישהו טוען לבעלות על הקרקע הזו, אבל לא בדקנו את הגבולות עדיין".

הערכות מציעות שעד 60% מהקרקעות ברפובליקה הדומיניקנית (ממוצע ארצי) עדיין חסרות Deslinde ברור. בסוסואה ובקברטה, האחוז נמוך יותר כי רוב הפיתוחים על חוף הים עברו את התהליך, אבל נכסים בפנים הארץ - במיוחד וילות ישנות שנבנו בשנות ה-90 או תחילת שנות ה-2000 - לעיתים קרובות יש להן כותרות לא ברורות.

אם אתה קונה נכס עם Constancia Anotada במקום Certificado de Título, אתה לוקח סיכון עצום. אתה לא יכול לקבל משכנתא על הנכס הזה. אתה לא יכול למכור אותו מבלי להשלים את תהליך ה-Deslinde בעצמך (שלוקח 12-24 חודשים ועולה 10,000-15,000 דולר). ואם שכן מערער על הגבולות, אתה עלול להיגרר לבית המשפט במשך שנים.

תהליך ה-Deslinde בשלושה שלבים

אם אתה קונה נכס שצריך Deslinde, הנה למה אתה נרשם:

שלב 1: סקר טכני (3-6 חודשים)
מודד מוסמך (Agrimensor) מודד את הנכס באמצעות GPS ויוצר מפה מפורטת המראה את הגבולות, הנכסים השכנים וכל חדירה. המודד מגיש את המפה הזו למרשם הקרקעות לאישור ראשוני.

שלב 2: אישור משפטי (6-12 חודשים)
המפה של המודד עוברת לבית המשפט האזורי של סמכות מקורית (Tribunal de Tierras). בית המשפט מפרסם הודעה בעיתון הרשמי המעניקה לבעלי הנכסים השכנים 60 ימים להגיש התנגדויות. אם אף אחד לא מתנגד, בית המשפט מאשר את הסקר. אם מישהו מתנגד, אתה בליטיגציה.

שלב 3: רישום כותרת (1-3 חודשים)
לאחר שבית המשפט מאשר את הסקר, רשם הכותרות מנפיק את הCertificado de Título המובחן. רק אז יש לך כותרת נכס שניתן להגן עליה חוקית.

זמן כולל: 10-21 חודשים. עלות כוללת: 10,000-15,000 דולר.

זו הסיבה שלעולם איננו ממליצים לקנות נכס שלא השלים Deslinde אלא אם אתה מקבל הנחה משמעותית כדי לפצות על הסיכון והעיכוב. ואם המוכר טוען "ה-Deslinde בתהליך", קבל הוכחה בכתב. ראיתי מוכרים מבטיחים שה-Deslinde יושלם "בעוד כמה שבועות" במשך שנים.

תהליך חיפוש הכותרת

לפני שהחברה שלך קונה כל נכס, אתה צריך לבצע חיפוש כותרת במרשם הקרקעות. זה כולל:

קבלת מספר תעודת הכותרת של הנכס מהמוכר
ביקור במשרד מרשם הקרקעות (בפוארטו פלאטה עבור נכסים בחוף הצפוני)
בקשת עותק של תעודת הכותרת הנוכחית ורישומי הנכס ההיסטוריים (10 שנים אחרונות לפחות)
בדיקת התעודה עבור:
- עיקולים או משכנתאות
- שירותים או זכויות דרך
- מגבלות על שימוש (למשל, אזור מגורים בלבד)
- פעולות משפטיות תלויות ועומדות (Gravámenes)

החיפוש הזה עולה כ-50-100 דולר ולוקח 1-2 ימים. זו הביטוח הכי זול שתקנה אי פעם. תפסתי בעיות החל ממשכנתאות שלא נחשפו (המוכר עדיין היה חייב 200,000 דולר על נכס שהוא ניסה למכור ב-400,000 דולר) ועד נכסים שבהם הבעלים הרשום על הכותרת לא תאם את האדם שניסה למכור אותו (הונאה).

מקרה אחד שזכור לי: קונה קנדי עמד לקנות וילה בסוסואה ב-350,000 דולר. המוכר סיפק מה שנראה כמו תעודת כותרת לגיטימית. ביצענו את החיפוש וגילינו שהתעודה בוטלה שלוש שנים קודם לכן בשל פסק דין בבית משפט בתיק גירושין. הנכס היה שייך באופן חוקי לאשתו לשעבר של המוכר, שלא היה לה מושג שבעלה לשעבר מנסה למכור אותו. אם לא היינו תופסים את זה, הקונה היה משלם 350,000 דולר על נכס שהוא לא מחזיק בו חוקית.

מתי בעלות תאגידית לא הגיונית

השקעתי 3,000 מילים להסביר למה רוב המשקיעים צריכים להשתמש ב-S.R.L. עכשיו תן לי לספר לך מתי לא כדאי.

תרחיש 1: נכס לשימוש אישי בעל ערך נמוך

אם אתה קונה דירה ב-100,000 דולר בסוסואה שתשתמש בה 2-3 שבועות בשנה ולעולם לא תשכיר אותה, העומס המנהלי של חברה כנראה לא שווה את זה. תוציא 2,000-3,000 דולר על עלויות הקמה, 1,800-3,000 דולר בשנה על דמי חשבונאות, ולא תקבל שום הטבות מס כי אתה לא מייצר הכנסה.

במקרה זה, בעלות אישית היא פשוטה יותר. כן, אתה מאבד את מגן האחריות ואת היתרונות בירושה, אבל עבור נכס בעל ערך נמוך המשמש רק להנאה אישית, הסיכונים האלה עשויים להיות מקובלים.

תרחיש 2: פליפ קצר טווח

אם אתה קונה נכס לשיפוץ ומכירה תוך 12-24 חודשים, הקמת חברה מוסיפה מורכבות. עכשיו, הנה הבחנה חשובה: אם אתה מוכר את הנכס ישירות, אתה משלם את מס ההעברה של 3%. אבל אם אתה מוכר את המניות של החברה שמחזיקה בנכס, אתה נמנע ממס ההעברה על נדל"ן של 3% לחלוטין - אתה מוכר נכסים ניידים (מניות), הכפופים למס רווחי הון של 27% על הרווח מהמניות או 1% מערך המניה בהתאם למבנה העסקה. ה-DGII ניסה להילחם בזה, אבל מבחינה חוקית, מכירת מניות שונה ממכירת הנדל"ן הבסיסי.

עם זאת, עבור פליפ קצר, שמירה על ציות תאגידי במהלך תקופת החזקה קצרה יכולה להיות מטרד. חריג: אם אתה הופך מספר נכסים בו זמנית, חברה הגיונית כי אתה יכול לאחד את כל הנכסים תחת ישות אחת ולנהל אותם מרכזית.

תרחיש 3: נכסים בפיתוחים שאינם מאושרים על ידי קונפוטור

אם הנכס לא נמצא בפיתוח מאושר על ידי קונפוטור ואתה לא מייצר הכנסה מהשכרה, היתרונות במס של בעלות תאגידית הם מינימליים. אתה עדיין משלם את מס הנכסים של 1% בשנה, ואתה לא מקבל את היתרונות בניכוי כי אין הכנסה לנכות הוצאות נגדה.

במקרה זה, ההחלטה מסתכמת בשאלה האם ההגנה על האחריות והיתרונות בירושה מצדיקים את העלויות השוטפות. עבור חלק מהמשקיעים, הם כן. עבור אחרים, הם לא.

בעיית ה"Gestor" (ולמה הקמה זולה היא יקרה)

כל שבוע, מישהו נכנס למשרדי עם חברה שהוקמה על ידי gestor - מתקן לא מורשה שגובה 50% פחות ממשרד עורכי דין ומבטיח לטפל בכל. החברות האלה כמעט תמיד פגומות.

בעיות נפוצות שראיתי:

חברה רשומה בלשכת המסחר אך מעולם לא נרשמה ב-DGII (אין מספר RNC)
תקנון שמעתיק תבנית ללא התאמה אישית, יוצר קונפליקטים ניהוליים מאוחר יותר
בעלי מניות רשומים בצורה שגויה (שמות מאויתים שגויים, מספרי דרכון שגויים)
חברה רשומה בכתובת מזויפת (לעיתים קרובות כתובת הבית של ה-gestor), מה שגורם לדואר מה-DGII להיעלם

המקרה הגרוע ביותר שטיפלתי בו: משקיע אמריקאי שילם ל-gestor 800 דולר להקים S.R.L. ולקנות וילה בקברטה. שנתיים לאחר מכן, המשקיע ניסה למכור את הנכס וגילה שה-S.R.L. מעולם לא נרשם ב-DGII. החברה לא קיימת מבחינה חוקית מנקודת מבט מס. היינו צריכים לרשום את החברה רטרואקטיבית, להגיש שנתיים של מיסים אחוריים (עם קנסות), ולהגיש תיקון להעברת הנכס כדי לתקן את רישום הכותרת. עלות כוללת לתיקון: 12,000 דולר.

ה-gestor חסך למשקיע 1,200 דולר על ההקמה הראשונית. זה עלה 12,000 דולר לתקן.

הנה הכלל: אם מישהו מציע להקים את החברה שלך בפחות מ-1,500-2,000 דולר, הם או חותכים פינות או שהם לא עושים את זה כמו שצריך. הקמה לגיטימית כוללת:

שכר טרחה משפטי לניסוח תקנון מותאם אישית
שכר טרחת נוטריון
דמי רישום בלשכת המסחר
דמי הגשה ל-DGII
עלויות תרגום ואישור (אם בעלי המניות זרים)

אין דרך לעשות את זה כמו שצריך ב-500 דולר.

מה שאתה באמת צריך כדי להתחיל

אם החלטת להתקדם עם הקמת עסק ברפובליקה הדומיניקנית לבעלות על נכסים, הנה רשימת המסמכים שתצטרך. אסוף את אלה לפני שאתה פונה לעורך דין - זה יחסוך זמן ויפחית את שכר הטרחה המשפטי שלך.

לכל בעל מניות:

דרכון בתוקף (לפחות 6 חודשים לפני פקיעת התוקף)
צורת זיהוי משנית (רישיון נהיגה או תעודת זהות לאומית ממדינת המוצא)
הוכחת כתובת נוכחית (חשבון שירות או דף חשבון בנק, פחות מ-3 חודשים)
שנתיים אחרונות

Category: הגנה על נכסים ומבני בעלות