הזוג ישב במשרדי ביום שלישי שעבר עם תיקייה מלאה בהדפסות - דרישות ויזה זהב לפורטוגל, לוחות זמנים לאזרחות בטורקיה, רישומי נכסים בדובאי. לכולם היה דבר אחד במשותף: המספרים היו שגויים.
לא שגויים מתמטית. שגויים אסטרטגית. הם השוו נתוני הכנסות גולמיים בין מדינות כאילו הם משמעותיים. "הדירה הזו בליסבון מייצרת 45,000 אירו בשנה," אמר הבעל, תוך שהוא מקיש על חוברת מבריקה. שאלתי אותו כמה נשאר לאחר שהמנהל הנכס לקח את חלקו, לאחר שרשויות המס הפורטוגזיות לקחו את שלהן, לאחר חשבונות חימום החורף ומס התיירות הקיץ וביטוח המבנה החובה. הוא לא ידע.
זהו מלכודת ההכנסות. מפתחים מוכרים לך הכנסות עליונות כי זה נשמע מרשים. אבל אתה לא יכול לקנות מצרכים עם הכנסה גולמית. מה שחשוב זה הכסף שבאמת נוחת בחשבון שלך לאחר שכולם אחרים לקחו את חלקם - מה שאנחנו קוראים הכנסה תפעולית נטו, או NOI. וכשאתה מבצע את החישובים האלה בכנות, הנוף הגלובלי של תוכניות ויזה זהב מתחיל להיראות שונה מאוד.
הרפובליקה הדומיניקנית לא מופיעה ברוב הרשימות של "הוויזה הזהב הטובה ביותר". אין לה את היוקרה של דרכון האיחוד האירופי או את תקציב השיווק של חברות הנדל"ן הטורקיות. מה שיש לה זה משהו שהולך ונעשה נדיר: תוכנית תושבות לפי השקעה שעולה פחות מ-250,000 דולר, מתבצעת בדולרים אמריקאים, פועלת תחת מערכת מס טריטוריאלית, ויכולה להעניק לך כרטיס תושבות ב-45 ימי עסקים אם הכל הולך בצורה מושלמת. השאלה היא לא האם היתרונות האלה קיימים. השאלה היא האם הנדל"ן הבסיסי באמת מייצר את התשואות הדרושות כדי להצדיק את קשירת ההון הזה.
מאמר זה הוא ביקורת פיננסית, לא הצעת מכירה. באמצעות נתוני ספר חשבונות מנכס מנוהל בפועל בקברטה, נחשב את ה-NOI האמיתי, נחשיב כל הוצאה שרוב החוברות מתעלמות ממנה, ונקבע האם ויזת המשקיע של הרפובליקה הדומיניקנית הגיונית כחלופה לשוק ויזות הזהב האירופי המתמוטט. אם נמאס לך מהבטחות שיווקיות ורוצה לראות איך תזרים המזומנים באמת נראה, זה הפירוט.
נקודות מפתח
יציבות בדולרים: הרפובליקה הדומיניקנית מציעה אחת מהדרכים האחרונות להשקעות נדל"ן הנקובות בדולרים אמריקאים, ומבטלת את סיכון המטבע שמטריד את טורקיה (תנודתיות הלירה) ואת האיחוד האירופי (חשיפה לאירו).
יתרון מס טריטוריאלי: תחת חוק 171-07, הכנסה ממקור חוץ נותרת פטורה ממס לצמיתות עבור מחזיקי ויזת פנסיונדו ורנטיסטה - בניגוד למשטר ה-NHR הפג תוקף של פורטוגל או רשת המס העולמית של ספרד.
תשואות ריאליות: תשואות השכרה נטו בפועל בסוסואה/קברטה נעות בין 4.15% ל-7%, תוך התחשבות בעמלות ניהול נכסים של 25%, עלויות חשמל לא מסובסדות ופערי תפוסה עונתיים.
תושבות מהירה: תושבות השקעה תחת חוק ההגירה הכללי עוקפת את המעמד הזמני לחלוטין, מעניקה תושבות קבע מיד עם זכאות לאזרחות לאחר 6 חודשים בלבד - אם כי תהליך ההתאזרחות בפועל לוקח בדרך כלל 12-24 חודשים נוספים לאחר הגשת הבקשה.
אימות משפטי בלתי ניתן למשא ומתן: לעולם אל תרכוש נכס דומיניקני ללא דסלינדה מאומתת תחת חוק 108-05 - בנקים לא יכולים להנפיק משכנתאות בלעדיה, וסכסוכי גבול יכולים להפוך את ההשקעה שלך לחסרת ערך.
המרוץ העולמי לוויזות: מה השתנה ב-2024
שוק ויזות הזהב בילה את 2024 בעוויתות. פורטוגל למעשה חיסלה את מסלול הנדל"ן שלה בסוף 2023, והפנתה משקיעים לעבר קרנות עם תשואות נמוכות יותר ואפס שימושיות לחיים. טורקיה העלתה את סף האזרחות שלה ל-400,000 דולר, ותנודתיות הלירה אומרת שהמספר הזה יכול להיות 500,000 דולר עד שתעביר את הכסף. ספרד ויוון הידקו את התוכניות שלהן תחת לחץ מצד המקומיים שמאשימים את הקונים הזרים במחסור בדיור.
בינתיים, הרפובליקה הדומיניקנית ראתה 11.19 מיליון מבקרים ב-2024 - שיא. נמל התעופה פוארטו פלאטה בחוף הצפוני טיפל ב-880,000 נוסעים, עלייה של 19%. זה לא פלף תיירותי. זו דרישת השכרה. אלה הגופים שממלאים את יחידות ההשכרה לטווח קצר שלך בעונת השיא, אלה שמשלמים 190 דולר ללילה כש-Airbnb בליסבון עומדת ריקה כי העיר אסרה על רישיונות חדשים.
הכוונה מאחורי "תוכניות ויזות זהב" השתנתה. משקיעים לא מחפשים רק דרכון שני יותר. הם מחפשים פתח יציאה - ממסים עולים, מאי יציבות מטבע, מממשלות שמשנות את הכללים באמצע ההשקעה. הרפובליקה הדומיניקנית לא מבטיחה שתתעשר. היא מבטיחה שלא תיתקע.
המסגרת המשפטית: איך תושבות דומיניקנית באמת עובדת
הרפובליקה הדומיניקנית לא מוכרת אזרחות. היא מוכרת תושבות עם מסלול מהיר להתאזרחות. ההבדל הזה חשוב.
תוכניות "אזרחות לפי השקעה" בקריביים כמו סנט קיטס או דומיניקה מעניקות לך דרכון תוך שישה חודשים בתמורה לתרומה. אתה אף פעם לא צריך לחיות שם. אתה אף פעם לא צריך להשתלב. זו עסקה, וכולם יודעים את זה. התוכנית של הרפובליקה הדומיניקנית דורשת ממך להקים קשרים אמיתיים - לא בהכרח לחיות שם במשרה מלאה, אלא לשמור על מעמד תושבות, להגיש דוחות מס אם אתה מייצר הכנסה מקומית, ולהראות שאתה לא רק קונה מסמך נסיעה.
חוק 171-07 נועד במיוחד לפנסיונרים ואנשים עם הכנסה פסיבית. הוא יוצר שני מסלולים:
פנסיונדו (פנסיונר): הוכח שאתה מקבל לפחות 1,500 דולר לחודש מפנסיה או חשבון פרישה. הוסף 250 דולר לכל תלוי. זה הכל. אין צורך בסכום חד פעמי.
רנטיסטה (אדם עם אמצעים עצמאיים): הוכח שיש לך לפחות 2,000 דולר לחודש בהכנסה פסיבית - דיבידנדים, הכנסות משכירות מנכסים בחו"ל, חלוקות נאמנות. שוב, הוסף 250 דולר לכל תלוי.
למשקיעים שרוצים להשתמש בנדל"ן כדרך שלהם, המסלול נפרד מחוק 171-07. תוכנית תושבות ההשקעה נופלת תחת חוק ההגירה הכללי (285-04) וצו 950-01. השקיעו 200,000 דולר בנדל"ן דומיניקני, עסק מקומי או מכשיר פיננסי. ההשקעה חייבת להיות רשומה במרכז היצוא וההשקעות (ProDominicana) תחת חוק 16-95 (חוק ההשקעות הזרות), מה שאומר שהיא נעקבת על ידי הממשלה ולא יכולה פשוט להיעלם.
לאחר אישור דרך כל אחד מהמסלולים, אתה מדלג על שלב התושבות הזמנית לחלוטין. רוב המדינות מחייבות אותך לחדש כרטיס זמני מדי שנה במשך חמש שנים לפני הענקת מעמד קבע. הרפובליקה הדומיניקנית מעניקה לך תושבות קבע מיד. לאחר שישה חודשים של החזקת מעמד זה כמשקיע, אתה זכאי להגיש בקשה להתאזרחות. התאזרחות סטנדרטית דורשת שנתיים של תושבות, אך מסלול ההשקעה מקצר זאת לשישה חודשים של זכאות - אם כי הבן שהגשת הבקשה לא אומרת קבלה. התהליך הבירוקרטי של אישור והנפקת מסמכי ההתאזרחות שלך לוקח בדרך כלל 12-24 חודשים נוספים לאחר הגשת הבקשה שלך.
לוח הזמנים לתושבות עצמה מהיר כשהכל הולך כשורה. היו לי לקוחות שעברו מייעוץ ראשון לכרטיס תושבות ב-45 ימי עסקים. לא ימי לוח שנה - ימי עסקים, מה שאומר שסופי שבוע וחגים לא נחשבים. אבל זה תרחיש המקרה הטוב ביותר כשאתה מופיע עם כל מסמך מאושר ומסודר. הבירוקרטיה הממשלתית מאריכה זאת לעיתים קרובות ל-3-6 חודשים בפועל. צוואר הבקבוק הוא בדרך כלל איסוף מסמכים. אתה צריך תעודות לידה מאושרות, אישורי משטרה, בדיקות רפואיות. אם תופיע עם הכל מסודר, התהליך מתקדם.
זווית המס: מערכות טריטוריאליות והטבות חוק 171-07
הרפובליקה הדומיניקנית פועלת תחת מערכת מס טריטוריאלית, אך חוק 171-07 הופך אותה לטובה יותר עבור פנסיונרים ורנטיסטים.
תחת תושבות סטנדרטית, הכנסה ממקור חוץ פטורה ממס בשלוש השנים הראשונות. לאחר מכן, הממשלה יכולה טכנית למסות אותה, אם כי האכיפה אינה עקבית. אבל אם אתה מחזיק במעמד פנסיונדו או רנטיסטה תחת חוק 171-07, הפטור הזה הופך לצמיתות. הדיבידנדים שלך ממניות בארה"ב, הפנסיה שלך בבריטניה, ההכנסה מהשכרה שלך בקנדה - אף אחד מהם לא ממוסה ברפובליקה הדומיניקנית כל עוד אתה שומר על מעמדך.
ההטבות הולכות רחוק יותר:
פטור ממס רכוש: 50% הנחה על ה-IPI השנתי (Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria). הנה איך המתמטיקה באמת עובדת: עבור יחידים, IPI מחויב רק על הערך העודף מעל סף הפטור של הממשלה (כ-170,000-175,000 דולר נכון ל-2026). על נכס בשווי 400,000 דולר, אתה מחסיר את הפטור הזה, ומשאיר בסיס חייב במס של כ-230,000 דולר. המס של 1% יהיה כ-2,300 דולר. עם הנחת חוק 171-07, תשלם כ-1,150 דולר בשנה במקום. אם אתה מחזיק בנכס דרך חברה, אין פטור - הערך המלא ממוסה ב-1%, כך שהחיסכון הופך למשמעותי יותר.
פטור ממס העברה: הרכישה הראשונה שלך פטורה ממס העברה של 3%. על אותו נכס בשווי 400,000 דולר, אתה חוסך 12,000 דולר מראש.
פטור ממכס יבוא: אתה יכול לייבא מוצרים לבית ורכב אחד ללא מכס. מכסי היבוא הדומיניקניים עומדים על 20-40% על רוב המוצרים, כך שזה לא טריוויאלי אם אתה עובר עם רהיטים או רכב.
השווה זאת למשטר התושב הלא-רגיל של פורטוגל (NHR), שפג תוקפו והציע רק חלון של 10 שנים. או ספרד, שממסה הכנסה עולמית מיד אלא אם אתה מבנה דרך חברות אחזקה. המערכת הטריטוריאלית של הרפובליקה הדומיניקנית אינה פרצה. זהו חוק מקודד.
הגיליון האלקטרוני: יחידה 14A בקברטה
בואו נבצע זאת במספרים אמיתיים. אני משתמש בקונדומיניום מול הים עם 2 חדרי שינה בפיתוח מנוהל בקברטה. היחידה נרכשה בסוף 2023, מרוהטת במלואה, והוכנסה לתוכנית השכרה. הנה ערימת ההון:
מחיר רכישה: 385,750 דולר
עלויות סגירה: 11,910 דולר (מס העברה של 3% + שכר טרחה משפטי)
רהיטים ואביזרים: 32,500 דולר (יובאו ממיאמי, ללא מכס תחת מעמד פנסיונדו)
שיפוצים: 4,800 דולר (שדרוג חלונות עמידים להוריקן)
סך הכסף שהושקע: 434,960 דולר
המספר האחרון הזה הוא מה שחשוב. כל חישוב ROI במאמר זה משתמש ב-434,960 כדנומינטור, לא במחיר הרכישה. אם אתה לא מחשיב עלויות סגירה וריהוט, אתה משקר לעצמך לגבי התשואות שלך.
ספר ההוצאות: לאן הכסף באמת הולך
כאן רוב החוברות מפסיקות לדבר. הם יראו לך הכנסה גולמית מהשכרה ויקראו לזה יום. אבל הכנסה גולמית היא מספר פנטזיה. הנה מה שבאמת יוצא:
הוצאות תפעול קבועות
דמי HOA: 3,600 דולר לשנה (300 דולר לחודש). זה מכסה אבטחה חמושה 24/7, גנרטורים דיזל לגיבוי (קריטי - הפסקות חשמל קורות), תחזוקת בריכה וגינון אזורים משותפים. חלק מהפיתוחים גובים יותר. זהו טווח ביניים עבור קברטה.
ביטוח: 850 דולר לשנה. זהו ביטוח קטסטרופה (הוריקנים) בתוספת אחריות. אתה לא יכול לדלג על זה. עונת ההוריקנים היא אמיתית, וסערה אחת יכולה למחוק פנים לא מבוטחים.
קישוריות: 348 דולר לשנה. עלות החומרה של Starlink היא כ-450 דולר מראש, ואז RD$2,900 (~50 דולר) לחודש. זה לא ניתן למשא ומתן אם אתה משווק לנוודים דיגיטליים, שהם שוק השכירות העיקרי בקברטה. סיבים מקומיים אינם אמינים.
עלויות משתנות
חשמל: 3,000 דולר לשנה. זהו הרוצח השקט. החשמל הדומיניקני מדורג. אם אתה מפעיל מיזוג אוויר עבור השכרות, תגיע בעקביות לדרגה הלא מסובסדת, שעולה על RD$11 לקוט"ש (~0.19 דולר לקוט"ש). בחודשי הקיץ בשיא, יחידה עם 2 חדרי שינה יכולה לשרוף 350 דולר בחשמל בלבד. תקציב בהתאם.
עלויות מחזור: 2,800 דולר לשנה. זה מניח 40 מחזורים (ניקיון, החלפת מצעים, מילוי קטן). העבודה המקומית היא במחיר סביר - כ-800-1,000 RD (15-20 דולר) לניקיון - אבל התדירות מעלה את הסכום הכולל.
ניהול ושמורות
ניהול נכסים: 25% מההכנסה הגולמית. אם אתה לא גר ברפובליקה הדומיניקנית, אתה משלם למישהו לטפל בהזמנות, בעיות אורחים, שיחות תחזוקה ולוגיסטיקת מחזור. השיעור הסטנדרטי בקברטה הוא 25%. חלק מהחברות גובות 30%. אתה יכול לנסות לנהל בעצמך מחו"ל, אבל תבלה בזה יותר זמן ממה שה-25% שווים.
קרן שקיעה: 1% מערך הנכס בשנה (3,857 דולר). זה עבור הוצאות הון - החלפת דוד המים, צביעה מחדש לאחר נזקי אוויר מלוחים, שדרוג מכשירים. אם לא תתקצב זאת, תופתע מחשבון תיקון של 5,000 דולר.
סך ההוצאות השנתיות: 26,925 דולר.
מציאות התפוסה: בעיית העונתיות
לקברטה יש שלוש עונות, והן לא מתפלגות באופן שווה.
עונת שיא (15 בדצמבר – 15 באפריל): תפוסה של 90%+ במחירים הגבוהים ביותר. זה הזמן שבו צפון אמריקאים ואירופאים בורחים מהחורף. תגבה 250-300 דולר ללילה עבור 2 חדרי שינה, וההזמנות הן גב אל גב.
עונת כתף (מאי-יוני, נובמבר-תחילת דצמבר): תפוסה של 60-70% במחירים מתונים (150-200 דולר ללילה). עדיין הגון, אבל פערים מתחילים להופיע.
עונה נמוכה (ספטמבר-אוקטובר): אזור מת. עונת ההוריקנים בשיאה. ההזמנות יורדות כמעט לאפס. אתה עשוי להפעיל תפוסה של 20% במחירים מוזלים, וגם אז, אתה מתחרה עם בעלי נכסים נואשים שמנסים לכסות את דמי ה-HOA שלהם.
הממוצע המשוקלל לאורך השנה הוא סביב 65% תפוסה. מפתחים יבטיחו 80% או אפילו 90%, אבל המספרים האלה מניחים מזג אוויר מושלם, שיווק מושלם ואפס תחרות. המציאות מבולגנת יותר. תקציב באופן שמרני.
ב-65% תפוסה ובמחיר לילה ממוצע של 190 דולר, ההכנסה הגולמית מגיעה ל-45,000 דולר בשנה.
השורה התחתונה: הכנסה תפעולית נטו ושיעור הון
הנה המתמטיקה:
הכנסה גולמית: 45,000 דולר
סך ההוצאות: 26,925 דולר
הכנסה תפעולית נטו (NOI): 18,075 דולר
שיעור הון (תשואה על מזומן):
18,075 דולר ÷ 434,960 דולר = 4.15%
זה המספר האמיתי. לא 10%. לא 8%. 4.15%.
עכשיו, לפני שאתה סוגר את הכרטיסייה, הבן מה מייצג ה-4.15% הזה. זהו נכס נקוב בדולרים אמריקאים בתחום מס טריטוריאלי עם אפס סיכון מטבע. האינפלציה ברפובליקה הדומיניקנית עמדה על 3.5% ב-2024, כלומר הנכס הזה בקושי שומר על קצב שחיקת כוח הקנייה. אבל השווה זאת לחלופות:
- חשבון חיסכון בתשואה גבוהה בארה"ב משלם כ-5%, אבל זו הכנסה חייבת במס.
- ה-S&P 500 ממוצע 7-10% לאורך עשרות שנים, אבל עם תנודתיות שאתה לא יכול לתזמן.
- אג"ח משלמות 4-5%, אבל לא מציעות פוטנציאל הערכה או שימוש אישי.
ה-4.15% הם תזרים מזומנים בלבד. זה לא לוקח בחשבון הערכה. ערכי הנכסים בקברטה עלו בכ-6% ב-2024, מונעים על ידי שיפורי תשתית ועניין מוגבר מצפון אמריקה. אם המגמה הזו תימשך, התשואה הכוללת שלך (תזרים מזומנים + הערכה) עשויה להגיע ל-10% בשנה. אבל הערכה היא ספקולטיבית. NOI הוא מה שאתה יכול לסמוך עליו.
חשיבות האימות המשפטי: למה דסלינדה חשובה
ראיתי יותר כסף אבוד לכותרות גרועות מאשר להוריקנים, קריסות שוק והונאות יחד. הדבר החשוב ביותר שאתה צריך להבין לגבי נדל"ן דומיניקני הוא זה: לעולם אל תקנה נכס ללא דסלינדה מאומתת.
דסלינדה הוא תהליך סימון גבול שנמדד ב-GPS תחת חוק 108-05. הוא מפריד את המגרש הספציפי שלך מהחלקה הגדולה יותר ורושם אותו בנפרד במרשם הקרקע. בלעדיו, אתה מחזיק ב"Constancia Anotada" - חלק מעורפל מחלקה גדולה יותר ללא גבולות מוגדרים.
בנקים ברפובליקה הדומיניקנית לא יכולים להנפיק משכנתאות על נכסים ללא דסלינדה. אם מוכר לא יכול להפיק אחד, אתה לא קונה נדל"ן. אתה קונה תביעה עתידית עם השכן על היכן קו הנכס באמת נמצא.
תהליך האימות לוקח כ-30 דקות אם אתה יודע מה אתה עושה. למשרד שלי יש קשר ישיר במרשם הקרקע של פוארטו פלאטה. אנו שולפים את הכותרת, מאמתים את תעודת הדסלינדה, בודקים את קואורדינטות ה-GPS ומוודאים שאין שעבודים או עיקולים. אם אחת מהבדיקות הללו נכשלת, אנו הולכים משם. לא אכפת לי כמה העסקה נראית טובה.
עלות האימות: כ-1,500 דולר. עלות הקנייה ללא אימות: פוטנציאלית כל ערך הנכס אם תמצא את עצמך בסכסוך גבול שלוקח שנים לפתור.
CONFOTUR: הפטור ממס שבאמת חשוב
לא כל הנכסים הדומיניקניים נוצרו שווים. חלקם זכאים להטבות CONFOTUR תחת חוק 158-01, וחלקם לא. ההבדל משמעותי.
CONFOTUR (Consejo de Fomento Turístico) הוא הגוף הממשלתי המאשר פרויקטי פיתוח תיירותיים. אם פרויקט פיתוח דירות או מלון מקבל אישור CONFOTUR, קונים בפרויקט זה מקבלים:
- פטור ממס העברה של 3% (חוסך 12,000 דולר על רכישה של 400,000 דולר)
- פטור ממס IPI שנתי של 1% למשך 10-15 שנים (חוסך כ-2,300 דולר בשנה על נכס של 400,000 דולר לאחר הפטור של בית מגורים)
- פטור ממס הכנסה על הכנסות מהשכרה למשך תוקף האישור (חוסך 27% מהכנסות מהשכרה)
ההטבה האחרונה היא הגדולה. מס חברות/הכנסה דומיניקני הוא 27%. אם אתה מייצר 45,000 דולר בהכנסה גולמית מהשכרה, בדרך כלל היית חייב 12,150 דולר במיסים. נכסי CONFOTUR פטורים. זו עלייה מיידית של 27% ל-NOI שלך.
התפיסה: רק פרויקטים שאושרו לאחרונה זכאים. אתה לא יכול לקנות דירה חוזרת מחוץ לפיתוח מוסמך ולדרוש את ההטבות האלה. המפתח חייב להגיש בקשה ולקבל מעמד CONFOTUR לפני הבנייה. רוב הפיתוחים הגדולים בסוסואה ובקברטה יש את זה. תמיד תוודא לפני שאתה קונה.
הנוף ההשוואתי: הרפובליקה הדומיניקנית מול ויזות זהב עולמיות
| תכונה | הרפובליקה הדומיניקנית | טורקיה | פורטוגל | איחוד האמירויות (דובאי) |
|---|---|---|---|---|
| השקעה מינימלית | 200,000 דולר | 400,000 דולר | 500,000 אירו (קרנות בלבד) | 205,000 דולר |
| אפשרות נדל"ן | כן (בעלות מלאה) | כן | לא (הסתיים ב-2023) | כן |
| מטבע | דולר (דה פקטו) | לירה (תנודתית) | אירו | דירהם (צמוד לדולר) |
| מערכת מס | טריטוריאלית (הכנסה זרה פטורה) | מס עולמי | עולמי (NHR מסתיים) | 0% מס הכנסה |
| זמן עיבוד | ~45 ימי עסקים (במקרה הטוב) | 6-8 חודשים | 18-24 חודשים | 2-3 חודשים |
| מסלול לאזרחות | 6 חודשים זכאות + 12-24 חודשים עיבוד | מיידי | 5 שנים | אין מסלול לאזרחות |
| תשואה נטו טיפוסית | 4-7% | 3-5% (סיכון לירה) | 2-4% | 4-6% |
הרפובליקה הדומיניקנית נמצאת במיקום ייחודי. זו התוכנית היחידה שמשלבת יציבות נכסים בדולרים אמריקאים, טיפול מס טריטוריאלי, זכאות לנדל"ן ונקודת כניסה מתחת ל-250,000 דולר. טורקיה מציעה אזרחות מיידית, אבל הלירה איבדה 80% מערכה מול הדולר בעשור האחרון. פורטוגל חיסלה את מסלול הנדל"ן שלה לחלוטין. לדובאי אין מס הכנסה, אבל אין מסלול לאזרחות ותשואות הנכסים התכווצו כשהשוק רווי.
הרפובליקה הדומיניקנית לא מתחרה עם השווקים האלה על יוקרה. היא מתחרה על תועלת. אם המטרה שלך היא תושבות שנייה לאופטימיזציה מס, גיוון תיק השקעות וגמישות חיים - ואתה לא צריך דרכון אירופי מחר - המספרים עובדים.
הקשר החיים: מה 15 דולר ליום באמת קונים
הביקורת הפיננסית חשובה, אבל גם המציאות היומית. סוסואה וקברטה אינן בועות נופש. הן ערים מתפקדות עם תשתיות שעובדות רוב הזמן וקורסות מדי פעם.
עוזר בית במשרה מלאה עולה כ-800-1,000 RD ליום (15-20 דולר). זו לא הוצאה מותרות. זה סטנדרטי. רוב משקי הבית של גולים מעסיקים מישהו לבישול, ניקיון וסידורים. ארוחה במסעדה על חוף הים עולה 12-25 דולר. בירה מקומית פרזידנטה עולה 120-150 RD (2.50 דולר). הדלק יקר - כ-5 דולר לגלון - אבל רוב האנשים גרים במרחק של 10 דקות נסיעה מכל מה שהם צריכים.
בית הספר הבינלאומי של סוסואה (ISS) גובה כ-7,000 דולר לשנה עבור שכר לימוד. השווה זאת ל-30,000+ דולר עבור בתי ספר פרטיים בארה"ב או באירופה. תכנית הלימודים מוסמכת, המתקנים מודרניים, וגוף התלמידים הוא באמת בינלאומי - לא רק ילדים של גולים, אלא משפחות דומיניקניות שרוצות שילדיהן יהיו דו-לשוניים.
החשמל הוא התסכול העיקרי. הפסקות קורות מדי שבוע, לפעמים מדי יום, תלוי בשכונה. זו הסיבה שדמי ה-HOA כוללים גנרטורים לגיבוי. האינטרנט היה פעם אסון, אבל Starlink שינה את זה. עבור 50 דולר לחודש, אתה מקבל קישוריות מהירה ואמינה שעובדת דרך סופות. השינוי התשתיתי היחיד הזה הפך את העבודה מרחוק לברת קיימא בקברטה, מה שהעלה משמעותית את הביקוש להשכרה.
הבריאות היא תיק מעורב. מרפאות פרטיות בסוסואה מטפלות היטב בבעיות שגרתיות. בעיות רפואיות חמורות דורשות נסיעה לסנטיאגו או לסנטו דומינגו. תיירות רפואית היא נפוצה - הרבה גולים טסים למיאמי או לקולומביה עבור פרוצדורות. אבל לבריאות היומיומית, המערכת המקומית מתפקדת.
ההונאה שאני רואה כל חודש
לקוח נכנס עם חוזה למגרש על חוף הים. המחיר נמוך בצורה חשודה - 80,000 דולר עבור קרקע על חוף הים שאמורה לעלות 200,000 דולר. המוכר מונע, הם אומרים. צריך לחסל מהר.
אני מבקש את הכותרת. הם נותנים לי "Constancia Anotada". אין דסלינדה. אני שואל למה. הם אומרים שהמוכר בתהליך קבלתה, אבל הם צריכים לסגור מהר כדי לנעול את המחיר.
זו ההונאה. המוכר יודע שלקרקע יש סכסוכי גבול. אולי היא חופפת לנכס של שכן. אולי היא חלק מחלקה גדולה יותר שקשורה בסכסוך ירושה משפחתי. אולי קואורדינטות ה-GPS לא תואמות את התיאור המשפטי. המוכר מנסה להיפטר מהבעיה לפני שהקונה מבין מה הוא קנה.
אם תסגור על הנכס הזה, אתה מחזיק בסכסוך. תבלה שנים בבתי המשפט הדומיניקניים בניסיון לפתור אותו. שכר הטרחה המשפטי יעלה על מחיר הרכישה. וגם אם תנצח, הנכס יהיה בלתי ניתן לשיווק כי אף קונה עתידי לא ייגע בכותרת עם היסטוריה כזו.
הפתרון פשוט: אל תפקיד דולר עד שהדסלינדה מאומתת. אם המוכר אומר שהיא "בתהליך", לך משם. אם המוכר אומר שהדסלינדה אינה נחוצה כי זה קונדומיניום, ודא שכל הפיתוח יש דסלינדה מאסטר ושיחידתך הספציפית רשומה תחתיו. אם המוכר הופך למתגונן כשאתה מבקש תיעוד, לך משם.
נדל"ן ברפובליקה הדומיניקנית אינו הונאה. אבל נוכלים קיימים בכל שוק, והם מכוונים לקונים זרים שלא מבינים את המערכת המשפטית. תהליך האימות לוקח 30 דקות ועולה 1,500 דולר. דילוג עליו יכול לעלות לך הכל.
תהליך התושבות: מה באמת קורה
בהנחה שאתה הולך במסלול ההשקעה עם רכישת נכס של 200,000 דולר, הנה לוח הזמנים:
שלב 1: איסוף מסמכים (2-4 שבועות)
אתה צריך תעודות לידה מאושרות, אישורי משטרה מכל מדינה שבה חיית בחמש השנים האחרונות, בדיקות רפואיות (בדיקות HIV ועגבת, במיוחד), והוכחת הכנסה או השקעה. תהליך האישור הוא צוואר הבקבוק - הוא יכול לקחת שבועות בהתאם לבירוקרטיה של מדינת המוצא שלך.
שלב 2: רכישת נכס ורישום (4-6 שבועות)
אתה סוגר על הנכס, משלם את מס ההעברה (או תובע את הפטור אם זה CONFOTUR), ורושם את הכותרת. הנכס חייב להיות רשום על שמך ולדווח למרכז היצוא וההשקעות (ProDominicana) כדי להעפיל כהשקעה למטרות תושבות.
שלב 3: הגשת בקשה לתושבות (שבוע אחד)
העורך דין שלך מגיש את הבקשה לתושבות למנהל הכללי של ההגירה (DGM). תצטרך להופיע באופן אישי בסנטו דומינגו לצילום טביעות אצבע ותמונות.
שלב 4: אישור והנפקת כרטיס (45 ימי עסקים עד 6 חודשים)
לאחר שהקובץ הושלם, התקנות מאפשרות עיבוד מזורז ב-45 ימי עסקים למשקיעים. בפועל, הבירוקרטיה הממשלתית מאריכה זאת לעיתים קרובות ל-3-6 חודשים בהתאם לעומס העבודה ולשלמות המסמכים שלך.
שלב 5: שמירה על מעמד
תושבות קבע מחייבת אותך לבקר ברפובליקה הדומיניקנית לפחות פעם בשנתיים. אתה לא צריך לחיות שם במשרה מלאה. לאחר שישה חודשים של החזקת תושבות כמשקיע, אתה יכול להגיש בקשה לאזרחות. תהליך ההתאזרחות לוקח 12-24 חודשים נוספים לאחר הגשת הבקשה שלך ודורש מבחן בסיסי בשפה הספרדית וידע בהיסטוריה הדומיניקנית.
כל התהליך, מהייעוץ הראשון ועד לכרטיס התושבות ביד, לוקח בדרך כלל 3-6 חודשים כשאתה לוקח בחשבון עיכובים בירוקרטיים בעולם האמיתי.
מתי הרפובליקה הדומיניקנית לא הגיונית
זה לא הצעד הנכון עבור כולם. אם אתה צריך דרכון אירופי במיוחד - לנסיעות ללא ויזה למדינות מסוימות, או לזכות לחיות ולעבוד בכל מקום באיחוד האירופי - הדרכון הדומיניקני לא יעזור לך. הוא מציע גישה ללא ויזה לכ-70 מדינות, כולל רוב אמריקה הלטינית והקריביים, אבל הוא לא כולל גישה ללא ויזה לאזור שנגן. תצטרך ויזה כדי להיכנס לאירופה. אם גמישות הנסיעות האירופית היא קריטית, אתה צריך להסתכל במקום אחר.
אם אתה מחפש השקעה "הגדר ושכח" עם אפס מעורבות, הרפובליקה הדומיניקנית אינה אידיאלית. ניהול נכסים אמין, אבל עדיין תקבל שיחות על בעיות תחזוקה, תלונות אורחים ומקרי חירום מדי פעם. אם אתה רוצה הכנסה פסיבית באמת, תיק REIT או דיבידנד הוא פשוט יותר.
אם אתה לא מרגיש בנוח עם חוסר יציבות בתשתיות - הפסקות חשמל, מחסור במים מדי פעם, כבישים שמוצפים במהלך גשם כבד - זה לא המקום. החוף הצפוני עבר דרך ארוכה, אבל זה עדיין הקריביים. דברים נשברים. מערכות נכשלות. נדרשת סבלנות.
ואם אתה מצפה שההערכה תעשה את כל העבודה הקשה, תמתן את הציפיות שלך. ההערכה של 6% ב-2024 נבעה מגורמים ספציפיים - ביקוש לאחר מגיפה, שיפורי תשתית, קיבולת טיסה מוגברת. המגמה הזו יכולה להימשך, או שהיא יכולה להשתטח. קנה עבור תזרים המזומנים ואורח החיים. התייחס להערכה כבונוס.
פרוטוקול האימות: מה המשרד שלי באמת עושה
כאשר לקוח מבקש מאיתנו להעריך נכס, הנה רשימת הבדיקה:
- אימות כותרת: שלוף את הכותרת הרשמית ממרשם הקרקע. ודא שהשם של המוכר תואם את הבעלים הרשום. בדוק אם יש שעבודים, עיקולים או סכסוכים משפטיים.
- אישור דסלינדה: ודא שלנכס יש דסלינדה שהושלמה תחת חוק 108-05.
