הזוג נכנס למשרדי בסוסואה בחודש שעבר עם אימייל מודפס ממפתח שהבטיח להם "דירת מפתח, מוכנה לסגירה תוך שלושה שבועות." הם כבר העבירו 15,000 דולר כהפקדה. ביקשתי לראות את בדיקת הכותרת. הם הסתכלו עליי כאילו ביקשתי מהם לייצר אבן ירח.
"המפתח אמר שהכל נקי," אמר לי הבעל.
פתחתי את מסד הנתונים של Registro de Títulos ממש שם על המחשב הנייד שלי. לנכס היו שתי משכנתאות מחוברות אליו ומחלוקת גבול לא פתורה עם השכן. המפתח לא שיקר, בדיוק - הוא פשוט לא טרח לבדוק. אם הם היו סוגרים תוך שלושה שבועות כפי שהבטיח, הם היו בעלי דירה עם חוב של 80,000 דולר מחובר אליו וללא דרך חוקית להשתמש בחניית החניה.
זו המציאות של קניית דירה ברפובליקה הדומיניקנית. המערכת עובדת, אבל רק אם משתמשים בה נכון. ו"נכון" פירושו לקבל שעסקה בטוחה לוקחת זמן - שישים עד תשעים יום לפחות אם עושים את זה נכון. החודש הנוסף שאתה מבלה בהמתנה לאימות Deslinde ולניקוי מס הכנסה? זו לא בירוקרטיה שמאטה אותך. זה המסגרת החוקית שמגנה עליך מירושת הבעיות של מישהו אחר.
נקודות מפתח
מציאות ציר הזמן: תכנן 60–90 ימים מהצעה לרישום כותרת סופית, לא המיתוס של 30 יום שמסתובב באינטרנט. רישום הכותרת בלבד לוקח 30–45 ימים להנפיק את התעודה החדשה שלך לאחר הסגירה.
דרישת Deslinde: חוק 108-05 מחייב שכדי שנכס יועבר עם Certificado de Título (כותרת נקייה), עליו לעבור את תהליך ה-Deslinde כדי להגדיר את קואורדינטות ה-GPS שלו. נכסים ללא זה לא יכולים להעביר כחלקות נפרדות ולא יעמדו בדרישות למימון בנקאי.
עלויות סגירה: תקציב 4–5% ממחיר הרכישה עבור מס העברה (3%), שכר טרחה משפטי (1–1.5% בתוספת מע"מ) ובולי רישום. המוכר משלם את עמלת הנדל"ן, לא אתה.
שליטת שוק המזומן: כ-80–90% מהעסקאות בחוף הצפוני הן עסקאות מזומן מלאות. אם אתה זקוק למימון, צפה לשיעורים של 8–13% ומגבלות LTV של 50–70% עבור לא תושבים.
מס לאחר סגירה: לשנת הכספים 2025, נכסים בשווי מעל RD$10,190,833 (כ-172,000 דולר ארה"ב) עומדים בפני מס IPI שנתי של 1% על הסכום העודף. בעלי נכסים מעל גיל 65 פטורים אם זהו מקום מגוריהם העיקרי.
ציר הזמן של "נייר מול מציאות"
גוגל יגיד לך שסגירה על נכס ברפובליקה הדומיניקנית לוקחת שלושים עד ארבעים וחמישה ימים. סוכני נדל"ן ינהנו עם ציר הזמן הזה כי זה נשמע מקצועי ויעיל. ואז אתה מנסה לקנות משהו בפועל.
בשנת 2024, העסקה הממוצעת שטיפל המשרד שלי בחוף הצפוני לקחה שבעים ושלושה ימים מהחתימה על Promesa de Compraventa ועד לרגע שהלקוח החזיק את Certificado de Título החדש שלו. זה לא בגלל שאנחנו איטיים. זה בגלל שהממשלה פועלת לפי לוח הזמנים שלה, ובנקים דורשים בדיקות תאימות נרחבות לפני שהם יקבלו העברת כספים בינלאומית.
הפירוט נראה כך: אתה חותם על ההסכם הראשוני ומניח את הפיקדון שלך - בדרך כלל 5,000 דולר או 10% מהמחיר המוסכם, המוחזק בחשבון הנאמנות שלנו, לא של המוכר. לאחר מכן אנו נכנסים לשלב בדיקת הנאותות, שלוקח שבועיים עד שלושה אם הכל מתנהל בצורה חלקה. במהלך חלון זה, אנו מושכים את היסטוריית הכותרת, מאמתים את קיום ה-Deslinde והתאמתו לנכס הפיזי, בודקים שעבודים וחשבונות שירות שלא שולמו, ומוודאים שהמוכר מעודכן במס רכוש ה-IPI שלו.
לאחר שבדיקת הנאותות מתנקה, אנו מתזמנים את הסגירה. אבל אתה לא יכול פשוט להיכנס למשרד נוטריון מחר. Dirección General de Impuestos Internos צריך להעריך את הנכס לצורכי מס העברה, מה שלוקח חמישה עד עשרה ימי עסקים. אם אתה סוגר מרחוק - וכ-60–70% מהקונים הזרים עושים זאת - אתה צריך ייפוי כוח מאושר בקונסוליה, מה שמוסיף עוד שבעה עד עשרה ימים.
אז אתה סוף סוף סוגר. אתה חותם על השטר, הכסף עובר, אתה טכנית הבעלים של הנכס. אבל רישום הכותרת עדיין לא עדכן את הרישום הציבורי. זה לוקח עוד שלושים עד ארבעים וחמישה ימים. במהלך הפער הזה, אנו בדרך כלל מחזיקים 2,000 עד 5,000 דולר בנאמנות כמנוף כדי להבטיח שעורך הדין של המוכר אכן דוחף את הרישום להנפיק את הכותרת החדשה שלך. בלי ההחזקה הזו, תתפלאו כמה עורכי דין פתאום הופכים לבלתי נגישים ברגע ששולמו להם.
ציר הזמן הזה מתסכל אנשים. אני מבין את זה. אבל למהר זה איך אתה בסופו של דבר כמו הזוג הזה מהחודש שעבר - נרגש מ"סגירה מהירה" עד שהם מגלים שהנכס מגיע עם חוב של 80,000 דולר שלא נחשף.
סיירת מיקום: ההחלטה של סוסואה מול קברטה
החוף הצפוני אינו מונולית. סוסואה וקברטה יושבות במרחק של חמש עשרה דקות זו מזו, אך הן מושכות קונים שונים לחלוטין ומייצרות תשואות שונות.
דירות למכירה בסוסואה מציעות בדרך כלל תשואות גולמיות גבוהות יותר - 6–9% נטו בשנה - מכיוון שמחירי הכניסה נמוכים יותר. העיר פועלת על תיירות חיי לילה. מבקרים מגיעים לשלושה עד חמישה ימים, הם רוצים להיות במרחק הליכה מברים ומסעדות, והם לא אכפת להם מרעש. הנכסים המצליחים ביותר נמצאים בתוך קהילות סגורות כמו היספניולה או Sosua Ocean Village, שם אתה מקבל אבטחה ושירותים ללא הכאוס של מרכז העיר. קומפלקסים אלו משיגים שיעורי תפוסה של 68%+ לאורך כל השנה מכיוון שתמיד יש ביקוש ממבקרים לטווח קצר.
קברטה פועלת אחרת. זו בירת ספורט המים. אנשים באים לגלוש בעפיפונים ולגלוש רוח, והם נשארים יותר - בדרך כלל שבועיים עד ארבעה. דירות למכירה בקברטה דורשות פרמיה של 15–20% למ"ר אם הן על חוף העפיפונים, מכיוון שהמיקום הוא כל הצעת הערך. אתה קונה גישה לתנאי רוח עקביים וקהל שבוי של תיירים באורח חיים פעיל.
הפשרה: שוק השכירות של קברטה הוא יותר עונתי. העונה הגבוהה (ינואר עד מרץ) רואה שיעורי תפוסה יורדים ל-4–8% עבור יחידות על חוף הים, אך חודשי כתף יכולים להיות איטיים. חיי הלילה של סוסואה פועלים כל השנה, כך שהתפוסה נשארת עקבית יותר. אם אתה ממטב לתשואה, סוסואה מנצחת לעתים קרובות. אם אתה ממטב להערכה ולסגנון חיים, קברטה הגיונית יותר.
מחירי הנכסים בקהילות מבוססות בחוף הצפוני ראו עלייה מוערכת של 6–8% בשנת 2024, בעיקר בשל היעדר מלאי חדש על חוף הים. מפתחים כבר לא בונים על החוף - תקנות סביבתיות והמציאות שאין חוף לבנות עליו דחפו בנייה חדשה פנימה. המחסור הזה דוחף את ערכי המכירה מחדש כלפי מעלה, במיוחד עבור כל דבר עם גישה ישירה לאוקיינוס.
דבר אחד ששני השווקים חולקים: כ-90% מהמלאי בדרגת חוץ יושב בתוך קהילות סגורות. אבטחה חשובה כאן, והקונים למדו את הלקח הזה. הימים של קניית דירה עצמאית באמצע העיר כמעט נגמרו, לפחות עבור השוק הבינלאומי.
אמנות ההצעה
הגשת הצעה ברפובליקה הדומיניקנית שונה תרבותית מהגשת הצעה בארה"ב או בקנדה. הצעות נמוכות אגרסיביות - התחלה של 20% מתחת לבקשה - נחשבות לפוגעניות כאן, והמוכרים לרוב יסרבו לנהל משא ומתן נוסף אם תפתח בדרך זו. זה לא רק גאווה; זה נורמה תרבותית סביב כבוד ורצינות.
פער המסחר הסטנדרטי בין מחיר המחירון למחיר המכירה הסופי הוא בדרך כלל 5–10%. אם נכס רשום ב-200,000 דולר, הצעה ריאלית היא 185,000 עד 190,000 דולר. אתה עשוי להוריד אותם ל-180,000 דולר אם הנכס ישב במשך שישה חודשים, אבל התחלה ב-160,000 דולר פשוט הורגת את השיחה.
ברגע שאתה מסכים על המחיר, שום דבר לא אמיתי עד שאתה חותם על Promesa de Compraventa. להסכמות מילוליות אין מעמד משפטי כאן. לחיצת יד על בירות לא אומרת כלום. ה-Promesa הוא הבטחת המכירה המחייבת מבחינה משפטית, והוא כולל סעיפי עונש. אם המוכר נסוג ללא סיבה חוקית, הוא חייב לך מבחינה חוקית כפליים את סכום הפיקדון. אם אתה נסוג ללא סיבה - כלומר לא מצאנו פגם בכותרת או שעבוד במהלך בדיקת הנאותות - אתה בדרך כלל מוותר על 30–50% מהפיקדון שלך.
פיקדון ההזמנה הוא בדרך כלל 5,000 דולר או 10% מהמחיר המוסכם, הגבוה מביניהם. הכסף הזה נכנס לחשבון הנאמנות של עורך הדין שלך, לא של המוכר. אם סוכן המוכר מתעקש שהפיקדון ילך אליו או למוכר ישירות, התרחק. זה דגל אדום.
המטבע חשוב כאן. שוק הנדל"ן באזורי תיירות כמו סוסואה וקברטה הוא למעשה דולריזציה כדי להגן מפני פיחות במטבע. בעוד שהפסו הדומיניקני הוא המטבע החוקי, כ-95% מהעסקאות הכוללות זרים בחוף הצפוני מצוטטות ומבוצעות בדולר ארה"ב. אם מישהו מצטט לך מחיר בפסו, הוא או מכוון למקומיים או מנסה לבלבל אותך עם תנודות בשער החליפין. התעקש על תמחור דולר ארה"ב וחוזים בדולר ארה"ב.
במתחמים מובילים - Ocean Dream בקברטה, למשל - רישומים בכיס (נכסים מחוץ לשוק) מהווים כ-15–20% מהמכירות מכיוון שהביקוש עולה על ההיצע. אם אתה רציני לגבי קנייה בבניין ספציפי, כדאי לשאול אם יש יחידות שהבעלים עשוי לשקול למכור שאינן רשומות בפומבי. לפעמים העסקאות הטובות ביותר לעולם אינן מגיעות ל-MLS.
בדיקת נאותות פורנזית: "הסטנדרט של גידו פרדומו"
כאן ארבעים שנות תרגול חשובות. בדיקת נאותות ברפובליקה הדומיניקנית אינה פורמליות שאתה ממהר לעבור כדי להגיע לסגירה. זו כל הנקודה של שכירת ייצוג משפטי מוסמך.
חוק 108-05, שנחקק ב-2007, מודרניז את מערכת הרישום והפך את Certificado de Título להוכחה מוחלטת של בעלות. לפני 2007, המערכת הייתה אסון - נכסים נמכרו כ"מניות" של חלקות גדולות יותר, גבולות לא הוגדרו, ומחלוקות יכלו להימשך עשרות שנים במערכת בית המשפט הישנה. חוק 108-05 תיקן את רוב הכאוס הזה על ידי דרישת סקרים מאומתים ב-GPS (ה-Deslinde) ויצירת רישום דיגיטלי.
אבל החוק מגן עליך רק אם אתה משתמש בו נכון. הנה מה שאנחנו מאמתים במהלך חלון בדיקת הנאותות, שלרוב נמשך חמישה עשר עד שלושים ימים:
בדיקת הכותרת: אנו מושכים את Certificación de Estado Jurídico מ-Registro de Títulos. מסמך זה תקף לשלושים יום מהנפקתו וחושף כל שעבוד, משכנתא והחרמה משפטית המחוברת לנכס. אם למוכר יש משכנתא בנקאית, זה מופיע כאן. אם קבלן הגיש שעבוד כי המוכר לא שילם על שיפוץ המטבח, זה מופיע כאן. אם יש תביעה תלויה ועומדת בנוגע לזכויות רשומות (ליטיס סוברה דראצ'וס רג'יסטרדוס), זה מופיע כאן.
אנו מחפשים באמצעות מספר החלקה של הנכס (Designación Catastral), לא לפי שם הבעלים או כתובת רחוב. זה קריטי מכיוון שהרישום מאורגן לפי חלקה, לא לפי אדם. אם תחפש לפי שם והנכס מוחזק בחברה, תפספס אותו לחלוטין.
אימות Deslinde: חוק 108-05 מחייב שכדי שנכס יועבר עם Certificado de Título (כותרת נקייה), עליו לעבור את תהליך ה-Deslinde כדי להגדיר את קואורדינטות ה-GPS שלו. זה הופך "Constancia Anotada" (שהיא רק מניה של חלקה גדולה יותר) לתעודת כותרת עם ייעוד קדסטרלי ייחודי.
נכסים ללא Deslinde לא יכולים להימכר כחלקות נפרדות. הם גם לא יכולים להיות ממושכנים - בנקים לא ילוו נגדם. תהליך ה-Deslinde הוא שיפוטי, כלומר הוא דורש אישור מבית המשפט לקרקעות לאחר שהשכנים מקבלים הודעה וניתנת להם הזדמנות להתנגד אם הגבולות אינם נכונים.
לנכסים רבים ישנים יותר, במיוחד באזורים כפריים, עדיין חסר Deslinde. זו הסיבה מספר אחת לליטיגציה על גבולות במדינה. אם אתה קונה אחד מהנכסים האלה, אתה יורש בלגן משפטי שיכול לקחת שנים לפתור. אנחנו לא נוגעים בהם.
ניקוי מס IPI: Certificación de IPI מאשר שהמוכר שילם את מס הרכוש השנתי שלו. אם הם לא עשו זאת, החוב נשאר עם הנכס, לא עם האדם. אתה יורש את חבות המס שלהם. ראינו קונים שנפגעו בשלוש שנים של מיסים אחוריים בתוספת קנסות כי הם דילגו על הבדיקה הזו.
לשנת הכספים 2025, רשות המסים הדומיניקנית (DGII) קבעה רשמית את סף הפטור של IPI (Impuesto Patrimonio Inmobiliario) ב-RD$10,190,833 (כ-172,000 דולר ארה"ב). אתה משלם 1% מדי שנה רק על הסכום העולה על הסף הזה. אז אם הנכס שלך מוערך ב-200,000 דולר, אתה משלם 1% על ההפרש של 28,000 דולר - כ-280 דולר לשנה. בעלי נכסים מעל גיל 65 פטורים מ-IPI אם הנכס הוא מקום מגוריהם העיקרי והם מחזיקים רק בנכס אחד ברפובליקה הדומיניקנית.
אימות משטר דירות: עבור דירות, עלינו לוודא ש-Régimen de Condominio (תקנות דירות) רשום ברישום הכותרת. בלעדיו, אתה לא קונה יחידת דירה ספציפית - אתה קונה מניה של קרקע. זה נשמע טכני, אבל זה קריטי. אם משטר הדירות אינו רשום, אין לך כותרת אישית ליחידה שלך, מה שאומר שאתה לא יכול למכור אותה באופן עצמאי או למשכן אותה.
אנו גם מושכים אישור מהנהלת הדירות המאשר שהמוכר מעודכן בדמי HOA. דמי דירות שלא שולמו יכולים להיות משמעותיים, ובחלק מהבניינים, להנהלה יש את הזכות החוקית למנוע את המכירה עד שהפיגורים יוסרו.
בדיקת חוב שירותים: חשבונות חשמל שלא שולמו מחוברים למונה ולנכס, לא לאדם. אם המוכר דילג על תשלומי EDENORTE, החוב הזה עובר אליך. אנו מבקשים תעודת "ללא חוב" מחברת השירות לפני הסגירה. אותו דבר עם חשבונות מים, אם כי אלו בדרך כלל סכומים קטנים יותר.
אימות סקר: גם אם ה-Deslinde קיים על הנייר, אנו שוכרים מודד עצמאי כדי לאמת פיזית שהגבולות על הקרקע תואמים את תוכנית הכותרת. פלישה נפוצה כאן. הגדר של השכן עשויה להיות שני מטרים על הנכס שלך. שביל הגישה המשותף אולי לא באמת משותף לפי התיאור המשפטי. בעיות אלו צצות במהלך הסקר הפיזי, וניתן לתקן אותן לפני הסגירה - אך רק אם תבדוק.
מלכודת ירושה: אם המוכר נפטר והיורשים מנסים למכור, הנכס לא יכול לעבור עד להשלמת קביעת היורשים (Determinación de Herederos). תהליך זה יכול להימשך שישה עד שנים עשר חודשים. היו לנו לקוחות שהתאהבו בנכס רק כדי לגלות שהמוכר נפטר לפני שנתיים והעיזבון עדיין בצוואה. התרחק ממצבים אלה אלא אם כן אתה מוכן לחכות ללא הגבלת זמן.
אנו שומרים על קשר ישיר במשרד רישום הכותרת בפוארטו פלאטה, המנהל כותרות ודסלינדות עבור החוף הצפוני. מערכת יחסים זו מאפשרת לנו לאמת מסמכים במהירות ולתפוס אי התאמות שעלולות לקחת שבועות לצוץ דרך ערוצים רשמיים. אחרי ארבעים שנה בשוק הזה, אנחנו יודעים אילו פקידי רישום הם מוסמכים ואילו יאבדו את הניירת שלך.
תאימות פיננסית ומימון
שוק הנדל"ן ברפובליקה הדומיניקנית מבוסס מזומן באופן מוחלט. כ-80–90% מהעסקאות בחוף הצפוני הן עסקאות מזומן מלאות, כלומר הקונה מעביר את מלוא מחיר הרכישה ללא מימון. זה קורה משתי סיבות: מימון מקומי קשה להשגה, וקונים זרים לרוב מעדיפים את הפשטות של עסקת מזומן.
אם אתה באמת זקוק למימון, האפשרויות מוגבלות. בנקים מקומיים - Scotiabank, Banco Santa Cruz, Banco Popular - מציעים משכנתאות לזרים, אך התנאים אינם נוחים בהשוואה למשכנתאות בארה"ב או בקנדה. שיעורי הריבית נעים בדרך כלל בין 8–13% נכון לשנים 2024/2025. יחס הלוואה לערך מוגבל ל-50–70% מהערך המוערך, שלרוב נמוך מהערך בשוק. אז אם אתה קונה דירה ב-300,000 דולר, הבנק עשוי להעריך אותה ב-250,000 דולר ולהלוות לך 175,000 דולר בריבית של 10%. אתה עדיין מביא 125,000 דולר במזומן לסגירה.
בנקים דורשים גם תיעוד נרחב: החזרי מס ממדינת המוצא שלך, הוכחת הכנסה, ציון אשראי של 660–680 או גבוה יותר, ולעיתים קרובות ערבות אישית. תהליך האישור יכול להימשך שלושה חודשים או יותר, וזו הסיבה שרוב הקונים שזקוקים למימון בסופו של דבר מנהלים מימון בעלים או מימון מפתחים במקום.
מימון מפתחים נפוץ יותר עבור פרויקטים של טרום בנייה. מפתחים מציעים לעיתים קרובות תוכניות תשלום ללא ריבית במהלך שלב הבנייה של שנים עשר עד עשרים וארבעה חודשים, עם תשלום בלון המגיע להשלמה. עסקאות אלו דורשות בדרך כלל 50% למטה ואינן כוללות בדיקות אשראי, מה שהופך אותן לאטרקטיביות עבור קונים שלא רוצים להתעסק עם בנקים.
מימון בעלים קיים בשוק המכירה החוזרת אך נדיר - אולי 10–15% מהמוכרים ישקלו זאת. התנאים הם בדרך כלל 50% למטה, שלוש עד חמש שנים, ו-6–8% ריבית. המוכר מחזיק בכותרת עד שתשלם את היתרה, מה שיוצר סיכון לשני הצדדים. אנו מבנים את העסקאות הללו בזהירות כדי להגן על הפיקדון של הקונה תוך מתן ביטחון למוכר.
לא משנה איך אתה מממן את הרכישה, אתה צריך להבין תאימות למניעת הלבנת הון (AML). חוק 155-17 (מניעת הלבנת הון ומימון טרור) מסווג סוכני נדל"ן, נוטריונים ועורכי דין כ"נושאים מחויבים". אנו מחויבים על פי חוק לבצע בדיקת נאותות (KYC) ולאמת את מקור הכספים עבור עסקאות, במיוחד אלו הכוללות מזומן או סכומים העולים על סף הדיווח של 10,000 דולר ארה"ב. זה לא אופציונלי. לפני שאתה מעביר כסף לרפובליקה הדומיניקנית, הבנק שלך - והבנק המקבל - ידרשו תיעוד המוכיח מאיפה הכסף הגיע.
היו לנו עסקאות שהתעכבו בשבועות כי קונים לא הכינו את הניירת הזו מראש. הבנק רוצה לראות החזרי מס, רישומי מכירת מניות, מסמכי ירושה, הסכמי הלוואה - כל מה שמוכיח שהכסף שלך חוקי. אם אתה מוכר נכס בארה"ב כדי לממן את הרכישה ברפובליקה הדומיניקנית, אתה צריך את הצהרת הסגירה מהמכירה הזו. אם אתה מושך מחשבונות פרישה, אתה צריך דוחות המראים את היסטוריית החשבון.
העברות כספים בינלאומיות לוקחות שלושה עד חמישה ימי עסקים לנקות עקב בנקים מתווכים ובדיקות תאימות פנימיות. תכנן בהתאם. אם הסגירה מתוכננת ליום שישי ואתה מעביר את הכסף ביום חמישי, הוא לא יגיע בזמן.
פרט קריטי אחד: תמיד העבר דולר ארה"ב לחשבון דולר ארה"ב ברפובליקה הדומיניקנית. אם תעביר דולר ארה"ב לחשבון פסו דומיניקני, אתה מאבד 1–2% על פער שער החליפין. אין סיבה לקחת את הלהיט הזה. רוב משרדי עורכי הדין וסוכני הנאמנות מחזיקים חשבונות דולר ארה"ב במיוחד כדי להימנע מכך.
תהליך הסגירה והעלויות
הסגירה ברפובליקה הדומיניקנית מתבצעת במשרד נוטריון, בדרך כלל בנוכחות שני הצדדים ועורכי דינם. אבל אתה לא חייב להיות נוכח פיזית. כ-60–70% מהעסקאות הזרות נסגרות מרחוק באמצעות ייפוי כוח (Poder Consular) שניתן לעורך הדין שלך.
ה-POA עולה כ-150–300 דולר להכין ולחוקק בקונסוליה הדומיניקנית במדינת המוצא שלך. הוא מעניק לעורך הדין שלך את הסמכות לחתום על מסמכים בשמך, להעביר כספים ולהשלים את העסקה מבלי שתהיה במדינה. אנו מטפלים בעשרות כאלה מדי שנה. זה שגרתי.
ביום הסגירה, השטר (Contrato de Compraventa) נחתם בפני נוטריון ציבורי. הנוטריון מאמת את החתימות ומאמת את זהות הצדדים. יש עמלת נוטריון נפרדת עבור שירות זה, בדרך כלל 500 עד 1,000 דולר ארה"ב בהתאם למורכבות.
הקונה משלם את Impuesto de Transferencia, שהוא 3% אחיד מהערך המוערך על ידי הממשלה. ה-DGII (רשות המסים) מעריך את הנכס, והערכה זו לרוב נמוכה ממחיר הרכישה. אז אם אתה קונה דירה ב-250,000 דולר אבל ה-DGII מעריך אותה ב-200,000 דולר, אתה משלם 3% מ-200,000 דולר - 6,000 דולר במס העברה. זה מגיע תוך שישה חודשים מחתימת החוזה כדי להימנע מקנסות וריבית.
שכר טרחה משפטי הוא סטנדרטי ב-1% עד 1.5% ממחיר הרכישה, בתוספת 18% מע"מ (ITBIS) על העמלה. אז עבור רכישה של 250,000 דולר, אתה משלם 2,500 עד 3,750 דולר בשכר טרחה משפטי, בתוספת 450 עד 675 דולר במע"מ. יש גם בולי רישום ודמי הגשה שונים בסך כולל של כ-200–400 דולר ארה"ב.
סך עלויות הסגירה מסתכמות בדרך כלל ב-4–5% ממחיר הרכישה. תקצב בהתאם.
המוכר משלם את עמלת סוכן הנדל"ן, שהיא בדרך כלל 5–10%. אתה משלם אפס עמלה כקונה. זה נוהג סטנדרטי ברפובליקה הדומיניקנית.
ביטוח כותרת קיים - חברות כמו סטיוארט טייטל פועלות כאן - אבל הוא כמעט ולא בשימוש. פחות מ-5% מהעסקאות כוללות ביטוח כותרת מכיוון שמערכת הרישום של חוק 108-05 נחשבת בטוחה מספיק. המדינה מבטיחה את תוקף הכותרת הרשומה, מה שמבטל את רוב הסיכון שביטוח כותרת היה מכסה בארה"ב.
לאחר הסגירה, יש פער. חתמת על השטר, הכסף הועבר, אתה טכנית הבעלים של הנכס. אבל רישום הכותרת עדיין לא עדכן את הרישום הציבורי. זה לוקח שלושים עד ארבעים וחמישה ימים. במהלך חלון זה, אנו מחזיקים 2,000 עד 5,000 דולר בנאמנות כדי להבטיח שעורך הדין של המוכר אכן עוקב אחר הגשת הרישום. בלי המנוף הזה, תתפלאו כמה עורכי דין פתאום מפסיקים להחזיר שיחות ברגע ששולמו להם.
כאשר ה-Certificado de Título החדש סוף סוף מגיע, זה המסמך היחיד שחשוב. זו הוכחת הבעלות הנתמכת על ידי המדינה. שמור אותו במקום בטוח.
בעלות והתחייבויות מתמשכות
בעלות על דירה ברפובליקה הדומיניקנית מגיעה עם עלויות מתמשכות שרבים מהקונים מעריכים בחסר.
דמי HOA בסוסואה וקברטה נעים בדרך כלל בין 2.50 ל-4.00 דולר ארה"ב למ"ר לחודש. דירה של 100 מ"ר (כ-1,075 רגל מרובע) עולה 250 עד 400 דולר לחודש בדמי דירה. עמלות אלו מכסות אבטחה, תחזוקת שטחים משותפים, תחזוקת בריכות ולעיתים מים. חשמל תמיד נפרד.
EDENORTE, ספקית החשמל של החוף הצפוני, משתמשת במערכת תעריפים מדורגת. צריכה של מעל 700 קוט"ש לחודש מפעילה את שכבת העונשין שבה המחיר לקוט"ש עולה משמעותית. אם אתה מפעיל מיזוג אוויר כל הזמן, החשבון שלך יכול בקלות להגיע ל-150 עד 200 דולר ארה"ב לחודש. יש גם חיוב מונה קבוע של כ-3–5 דולר ארה"ב גם אם השימוש שלך הוא אפס.
אינטרנט סיבים אופטיים מהיר מ-Claro או Starlink עולה כ-40–60 דולר ארה"ב לחודש. Starlink פתר את בעיות האמינות שפקדו את האינטרנט של החוף הצפוני במשך שנים, אבל זה לא זול - כ-2,900 RD לחודש (כ-50 דולר ארה"ב).
ביטוח הוריקן ואש עולה בדרך כלל 1% עד 1.5% מערך ההחלפה של הנכס מדי שנה. עבור דירה של 250,000 דולר, זה 2,500 עד 3,750 דולר לשנה. אגודות דירות רבות כוללות פוליסות ביטוח מאסטר בדמי ה-HOA, אך עליך לאמת את הכיסוי ולשקול פוליסות משלימות עבור החפצים האישיים שלך.
אם אתה משכיר את הנכס, עליך לתקצב דמי ניהול (בדרך כלל 15–20% מההכנסה השכירות ברוטו), ניקיון בין אורחים, עתודות תחזוקה והתיקונים הבלתי נמנעים. תשואות שכירות של 6–9% נטו מניחות שאתה מנהל את העלויות הללו בצורה הדוקה.
מס רכוש שנתי של IPI מגיע בינואר. הממשלה לא שולחת חשבון. זו האחריות שלך לחשב ולשלם. אם תפספס את המועד האחרון, קנסות וריבית מצטברים במהירות. עבור נכסים בשווי מעל סף הפטור של 2025 (RD$10,190,833, כ-172,000 דולר ארה"ב), אתה משלם 1% על העודף. עבור דירה של 250,000 דולר, זה בערך 780 דולר לשנה.
יוקר המחיה בסוסואה וקברטה נמוך משמעותית מערים גדולות בארה"ב. זוג יכול לחיות בנוחות עבור 2,000 עד 2,500 דולר ארה"ב לחודש, כולל שכר דירה או דמי HOA. "Plato del Día" טיפוסי בקומדור מקומי (צלחת היום עם אורז, שעועית, בשר וסלט) עולה 4–6 דולר ארה"ב. ביקור אצל מומחה פרטי ב-Centro Médico Cabarete עולה כ-40–60 דולר ארה"ב ללא ביטוח.
אם יש לך ילדים בגיל בית ספר, בית הספר הבינלאומי של סוסואה (ISS) ואקדמיית ISLA (קברטה) הם בתי הספר הפרטיים המובילים באנגלית בחוף הצפוני. שכר הלימוד נע בין 6,000 ל-8,000 דולר ארה"ב לשנה - נמוך משמעותית מ-25,000 דולר+ עבור בתי ספר פרטיים דומים בארה"ב.
עזרה ביתית משתלמת. עוזרת בית במשרה מלאה עולה בדרך כלל 300 עד 400 דולר ארה"ב לחודש, בתוספת בונוס חג המולד והטבות חובה. זה נוהג סטנדרטי בקרב גולים ומקל על חיי היומיום.
לסוסואה יש אחת מקהילות הגולים הוותיקות ביותר בקריביים, שנוסדה במקור על ידי פליטים יהודים ב-1940. ההיסטוריה הזו יצרה תרבות מושרשת עמוקה של קבלת זרים, מה שמקל על האינטגרציה מאשר ביעדים קריביים רבים אחרים.
למה החוף הצפוני לעומת חלופות גלובליות
אנו ממקמים את הרפובליקה הדומיניקנית כחלופת השקעה לדובאי, איחוד האמירויות, קפריסין, פורטוגל, טורקיה ושווקי נדל"ן ידועים אחרים לאופטימיזציה מס. ההשוואה שווה בדיקה.
משרד התיירות של הרפובליקה הדומיניקנית חגג רשמית את הגעתו של 10 מיליון מבקרים (הגעות אוויר ושייט משולבות) בדצמבר 2023, והמגמה נמשכה לאורך 2024, מה שחיזק את מעמדה כיעד המתוייר ביותר בקריביים. תשתית התיירות בוגרת ויציבה. נמל התעופה פוארטו פלאטה (POP) טיפל ב-880,091 נוסעים ב-2024, המהווה עלייה של 20.25% לעומת השנה הקודמת. החוף הצפוני נגיש - שעתיים ממיאמי, שלוש וחצי שעות מניו יורק.
תשואות שכירות של 6–9% עולות בעקביות על שווקים רוויים כמו מיאמי (3–4%) או דרום ספרד (3–5%). מחיר הכניסה נמוך יותר, שיעורי התפוסה גבוהים יותר, והעלויות התפעוליות ניתנות לניהול.
מסלולי תושבות הם פשוטים. על פי חוק ההגירה הכללי וצו 950-01, אתה יכול להעפיל לתושבות השקעה עם רכישת נכס של 200,000 דולר ארה"ב, בהשוואה ל-€500,000+ בתוכניות "ויזה זהב" רבות באירופה. גמלאים יכולים להעפיל לתוכנית הפנסיונדו על פי חוק 171-07 עם פנסיה חודשית מובטחת של 1,500 דולר ארה"ב בלבד (בתוספת 250 דולר לכל תלוי). התהליך לוקח שישה עד שנים עשר חודשים ואינו דורש ממך לוותר על אזרחותך המקורית.
הרפובליקה הדומיניקנית רשמה בממוצע צמיחה שנתית של 5–6% בתמ"ג בעשור האחרון, והובילה את אזור הקריביים. הבנק המרכזי דיווח על אינפלציה של 3.30–3.35% לשנת 2024, מהנמוכות באמריקה הלטינית. הפסו הדומיניקני נותר יציב יחסית, פוחת באופן צפוי בכ-2–3% בשנה מול הדולר האמריקאי, תוך הימנעות מההתרסקויות התנודתיות שנראו במטבעות אחרים באמריקה הלטינית.
היציבות הפוליטית אינה מושלמת, אך היא טובה יותר מרוב החלופות באזור. הממשלה הייתה פרו-עסקית ופרו-תיירותית במשך עשרות שנים. התשתית משתפרת - לאט, אבל משתפרת. הכביש מקברטה לסנטיאגו סוף סוף ניתן לנסיעה, אם כי הבורות ליד הכניסה עדיין מהווים כאב ראש.
ההשוואה לדובאי מעניינת. דובאי מציעה אפס מס רכוש וללא מס הכנסה, מה שנשמע אטרקטיבי. אבל מחירי הכניסה גבוהים משמעותית, התשואות נמוכות יותר, וההתאמה התרבותית דרמטית יותר. הרפובליקה הדומיניקנית מציעה אורח חיים שמרגיש נגיש יותר לצפון אמריקאים ואירופאים - ספרדית קלה יותר ללמידה מערבית, האוכל מוכר, ואזור הזמן עובד עבור עובדים מרחוק.
תוכנית הויזה הזהב של פורטוגל נמצאת בשלבי סיום, והמחירים בליסבון ובאלגרבה הרקיעו שחקים. לקפריסין יש אי יציבות בנקאית וסיבוכים פוליטיים. טורקיה מציעה תשואות גבוהות אך תנודתיות במטבע שיכולה למחוק רווחים בן לילה.
הרפובליקה הדומיניקנית אינה מושלמת. החשמל אינו אמין. הבירוקרטיה איטית. שחיתות קיימת, אם כי היא פחות נפוצה ממה שהייתה לפני עשרים שנה. אבל עבור משקיעים שמעדיפים תשואה, נגישות ומסגרת משפטית ברורה, החוף הצפוני מציע חלופה משכנעת לחשודים הרגילים.
הערך של נדל"ן "איטי"
הזוג שנכנס למשרדי בחודש שעבר עם האימייל של "סגירה מהירה" בסופו של דבר קנה נכס אחר. לקחנו תשעים ושניים ימים מהצעה לרישום כותרת. הם התלוננו על ההמתנה. ואז הם קיבלו את Certificado de Título שלהם עם אפס שעבודים, אפס מחלוקות גבול ואפס הפתעות.
המפתח שהבטיח להם את הסגירה של שלושה שבועות? הפרויקט שלו כרגע קשור בליטיגציה על חובות קבלנים שלא שולמו. הקונים שמיהרו עברו כעת תקועים בבלגן משפטי שייקח שנים לפתור.
נדל"ן ברפובליקה הדומיניקנית מתגמל סבלנות. המסגרת החוקית קיימת כדי להגן עליך, אך רק אם אתה משתמש בה. חוק 108-05 ביטל את רוב הכאוס שפקד את המערכת הישנה, אך הוא לא ביטל את הצורך בייצוג משפטי מוסמך. דרישת ה-Deslinde מונעת מחלוקות גבול, אך רק אם אתה מאמת שה-Deslinde אכן קיים ותואם לנכס הפיזי. רישום הכותרת מבטיח בעלות, אך רק אם תמשוך את היסטוריית הכותרת ותבדוק שעבודים לפני שתעביר את הכסף.
אנחנו עושים את זה כבר ארבעים שנה. ראינו כל הונאה, כל קיצור דרך, כל פינה שנחתכת כאשר קונים מעדיפים מהירות על פני אבטחה. הדפוס תמיד זהה: הקונים שממהרים הם הקונים שמתחרטים על כך.
עמלת אימות משפטית של 1,500 דולר חוסכת לעיתים קרובות 150,000 דולר בכאבי ראש עתידיים. בדוק קודם, סמוך מאוחר יותר. זו הדרך היחידה להבטיח שהדירה הקריבית שלך היא נכס דורי, לא התחייבות.
אם אתה רציני לגבי קניית דירה ברפובליקה הדומיניקנית ואתה רוצה שזה ייעשה נכון, השיחה מתחילה בבדיקת נאותות. לא עם מימון. לא עם צפייה בנכסים. עם אימות שהנכס שאתה שוקל אכן קיים כפי שתואר, עם כותרת נקייה, גבולות ברורים וללא חובות נסתרים. זו היסוד. כל השאר ניתן למשא ומתן.
