השוואת פוטנציאל השקעה: חוף הצפון מול פונטה קנה מול סנטו דומינגו

רוב הקונים הפוטנציאליים המחפשים נדל"ן בפונטה קאנה נשבים בקסם של נתוני הכנסות ברוטו שנראים נהדר על חוברת מבריקה אך לעיתים קרובות מתפרקים ברגע שמשלמים את חשבון החשמל הראשון. הכנסה ברוטו היא מדד של יוהרה, מספר שנועד לתפוס את הדמיון שלך ולא להבטיח את חשבון הבנק שלך.

אני עוסק בדיני נדל"ן בסוסואה מאז 1986. זה ארבעים שנה של צפייה במשקיעים - אנשים חכמים, מצליחים בארצותיהם - נכנסים למשרדי עם פרופורמה של מפתח שמבטיחה תשואות של 10% ואורח חיים היישר מתוך פרסומת לנופש. ואז הם חוזרים שישה חודשים לאחר הסגירה, מחזיקים חשבון חשמל של 450 דולר ושואלים מדוע תוכנית ההשכרה המובטחת שלהם לא שלחה להם צ'ק עדיין.

המציאות של השקעה ברפובליקה הדומיניקנית - בין אם זה במרכזי הנופש השוקקים או בשווקים המתפתחים של חוף הצפון בסוסואה וקברטה - מסתכמת במתמטיקה הקרה והקשה של הכנסה תפעולית נטו. אנחנו הולכים להסיר את רעש השיווק כדי לחשוף את העלויות האמיתיות של הבעלות, מהעמלות ניהול הנכסים של 25% שאוכלות את השוליים שלך ועד ההגנות המשפטיות הקריטיות של חוק 108-05 ששומרות על הכותרת שלך בטוחה.

זהו מבט על האמת הפיננסית הלא מצופה. נחשב את שיעור ההון האמיתי של הנדל"ן ונשקול את תזרים המזומנים המיידי מול היתרונות לטווח הארוך של הערכה ונתיבי מגורים כמו ויזת הפנסיונדו. אבל קודם, תן לי לספר לך על זוג שלמד זאת בדרך היקרה.

מלכודת ההכנסות שאף אחד לא מזכיר

זוג גרמני קנה דירת שני חדרים בבווארו בשנה שעברה ב-385,000 דולר. המצגת המכירות הראתה להם להרוויח 72,000 דולר בשנה בהתבסס על 200 דולר ללילה בתפוסה של 100%. גיליון אלקטרוני יפה. אפילו מקודד בצבעים.

הם סגרו במרץ. עד ספטמבר, הם אספו בערך 18,000 דולר בהכנסות השכרה בפועל. לאחר שמנהל הנכס לקח את החיתוך של 25%, לאחר שחברת החשמל חייבה אותם על הפעלת מיזוג אוויר במהלך חודשי הקיץ הלחים, לאחר דמי ה-HOA וההערכה המיוחדת לתיקון משאבת הבריכה, הם נטו כ-4,200 דולר.

זו תשואה של 1.09% על סך הכסף שהושקע.

אתה לא יכול להוציא הכנסות ברוטו. לאחר שמנהל הנכס לוקח את החיתוך שלו, הממשלה לוקחת מיסים, ומזגן נשבר בפעם השלישית כי אוויר מלוח הורס הכל, המספר המרשים הזה הופך למשהו אחר לגמרי. אנחנו הולכים להתעלם מהמספרים של החוברת ולהסתכל על ההפקדות בפועל בבנק.

השקר הבסיסי בשיווק נדל"ן דומיניקני הוא השילוב של הכנסות השכרה ברוטו עם תשואה בפועל. מפתחים מצטטים לך את ההכנסות. הם לא מצטטים לך את עלות שמירה על האורות דולקים באקלים טרופי שבו תעריפי החשמל מגיעים ל-0.30 דולר ארה"ב לקילוואט שעה באזורים מסוימים. הם לא מזכירים שהחבילה "המוכנה לשימוש" שלך - זו שהיית צריך לקנות מהספק המועדף עליהם - תצטרך להחליף תוך חמש שנים כי לחות מעוותת הכל וכתמי קרם הגנה לעולם לא יוצאים.

הנה מה שחשוב: הכנסה תפעולית נטו. זה המזומן שנשאר לאחר כל הוצאה בודדת. לא המספר שגורם לך לחתום על החוזה. המספר שמופיע בחשבון שלך לאחר שהמציאות לוקחת את חלקה.

מסקנות עיקריות

• מציאות המחיר: דירות כניסה בפונטה קאנה עולות 250,000-500,000 דולר, בעוד נכסים דומים בסוסואה וקברטה נעים בין 150,000-300,000 דולר, ויוצרים יתרון עלות של 30-40% לפני שאתה אפילו מחשב תשואות.
• מיתוס התפוסה: התפוסה השנתית הממוצעת להשכרות לטווח קצר בפונטה קאנה עומדת על 41-45%, לא 70%+ המצוטטים בחומרי מכירות - וזה יורד ל-20-30% במהלך עונת ההוריקנים בספטמבר-אוקטובר.
• עלויות תפעול אמיתיות: צפו שהוצאות תפעול יצרכו 60-70% מההכנסות ברוטו לאחר שתכללו את דמי ניהול הנכסים של 20-30%, חשמל חודשי של 300-500 דולר, דמי HOA של 150-300 דולר, והעלויות "הבלתי נראות" כמו ניקוי עמוק ודמי פלטפורמה.
• בסיס משפטי: חוק 108-05 מחייב את תהליך הDeslinde - סקר מבוסס GPS שמגדיר את גבולות הנכס המדויקים שלך - בלעדיו בנקים לא יממנו ואתה לא יכול למכור באופן חוקי.
• תשואות ריאליות: בעוד שחומרי שיווק מבטיחים תשואה של 10-12%, התשואות נטו בפועל בפונטה קאנה נעות בדרך כלל בין 5-8%, בהשוואה ל-8-12% בשווקי חוף הצפון הפחות רוויים.

הגיליון האלקטרוני: מה באמת עולה לך 285,000 דולר

תן לי להדריך אותך בעסקה אמיתית. לא היפותטי. דירת שני חדרים אמיתית בקברטה שנסגרה ברבעון האחרון.

מחיר רכישה: 285,000 דולר ארה"ב

זה המספר על החוזה. זה לא המספר שעזב את חשבון הבנק של הקונה.

מס העברה (3%): 8,550 דולר

ה-DGII לא אכפת מהמחיר המוסכם שלך. הם ממסים על סמך הערכתם, שלעתים גבוהה ממה ששילמת בפועל. תקציב את מלוא ה-3%.

עמלות משפטיות (1.5%): 4,275 דולר

זה מכסה את עבודת המשרד שלנו: אימות הDeslinde, בדיקת שעבודים, הבטחת שהמוכר באמת מחזיק במה שהוא מוכר, תיאום עם הנוטריון. הוסף 18% ITBIS (מע"מ) על גבי דמי השירות, מה שמביא את העלות האמיתית לכ-5,045 דולר.

חבילת ריהוט: 28,500 דולר

אתה לא יכול להשכיר קופסה ריקה. החבילה "המוכנה לשימוש" כוללת הכל ממיטות ועד מכונות קפה. למה כל כך יקר? מכסים על ריהוט מגיעים ל-20%, בתוספת 18% ITBIS על ערך CIF. זה מס של 38% על הבאת ספה.

שונות (נוטריון, שירותים, פיקדונות): 1,500 דולר

חותמות נוטריון. פיקדונות שירות ראשוניים ל-Edenorte ולאינטרנט. העמלות הקטנות שמצטברות.

סך הכסף שהושקע: 327,825 דולר ארה"ב

זה המכנה האמיתי לחישוב התשואה שלך. לא 285,000 דולר. הכסף שבאמת עזב את החשבון שלך כדי להפעיל את הנכס הזה.

כאן רוב המשקיעים מקבלים את ההפתעה הראשונה שלהם. הם תכננו את מחיר הרכישה. הם לא תכננו את ה-15% הנוספים שחובה רק כדי לקבל את המפתחות ולהדליק את האורות.

חוק 108-05: החלק המשעמם שחוסך לך 150,000 דולר

אני צריך להסביר משהו שיישמע מייגע. זה סוג של פרט משפטי שגורם לאנשים להתעלם במהלך ייעוצים. אבל זה ההבדל בין בעלות על נכס לבין בעלות על תביעה.

חוק 108-05 נכנס לתוקף ב-4 באפריל 2007. הוא מודרניז את מרשם הקרקעות הדומיניקני והפך את תהליך הDeslinde לחובה עבור כל עסקאות הנדל"ן. לפני החוק הזה, יכולת לקנות "Constancia Anotada" - למעשה מכתב שאומר שאתה מחזיק באחוזה של חלקה גדולה ללא גבולות מוגדרים.

ראיתי את העסקאות האלה. קונה חושב שהוא רוכש דירה ספציפית. מה שהוא באמת מחזיק זה 2.7% מחלקה של עשרה דונם. כשהם מנסים למכור, אף בנק לא ייגע בזה. אף קונה רציני לא ישקול את זה. הנכס הופך למעשה לחסר ערך.

הDeslinde הוא סקר מבוסס GPS שנערך על ידי מודד מוסמך (Agrimensor). הוא מגדיר את גבולות הנכס המדויקים שלך ומפריד את החלקה שלך מהחלקה ההורה. תהליך זה כולל שלושה שלבים:

1. שלב טכני/סקר: המודד מודד וממפה פיזית את הנכס שלך באמצעות קואורדינטות GPS.
2. שלב משפטי: בית המשפט לקרקעות בוחן ומאשר את הסקר, ומבטיח שהוא לא מתנגש עם נכסים שכנים.
3. שלב רישום: המ designation הקדסטרלי הייחודי שלך נרשם במרשם הלאומי.

מאז 2009, רשם הכותרים לא יכול לרשום העברת בעלות ללא Deslinde שהושלם. זה לא אופציונלי. זה הבסיס לבעלות חוקית ברפובליקה הדומיניקנית.

הנה למה זה חשוב לחשבון הבנק שלך: אף בנק מסחרי במדינה הזו לא יעניק משכנתא נגד נכס ללא Deslinde ברור. מה שאומר שכאשר תלך למכור, מאגר הקונים שלך מוגבל לקונים במזומן בלבד. זה בדרך כלל חותך את ערך השוק של הנכס שלך ב-30-50%.

אני גובה 1,500 דולר עבור חבילת בדיקת נאותות מלאה. זה כולל אימות הDeslinde, בדיקת שעבודים נסתרים, אישור הזכות המשפטית של המוכר למכור, והבטחת שאין יורשים חסרים שיכולים להופיע מאוחר יותר ולבטל את העסקה. זו הביטוח הזול ביותר שתקנה אי פעם.

הזוג שהזכרתי קודם? הם דילגו על השלב הזה. קנו ישירות ממוכר שהראה להם "Constancia Anotada" והבטיח להם שהכל בסדר. שנתיים מאוחר יותר, כשהם ניסו למכור, הם גילו שה"נכס" שלהם הוא למעשה עניין משותף בחלקה גדולה יותר שהיו לה שלושה אנשים אחרים שטוענים לבעלות. הם עדיין נמצאים בליטיגציה.

לאן הכסף שלך באמת הולך: ספר ההוצאות

בואו נדבר על החשבונות שמגיעים כל חודש בין אם יש לך אורח או לא.

דמי HOA: 300 דולר לחודש

עבור דירה של 100 מטר מרובע בקהילה מגודרת בקברטה, אתה משלם בערך 2.50-3.50 דולר למטר מרובע. זה מכסה אבטחה, תחזוקת שטחים משותפים, תחזוקת בריכה ודלק לגנרטור גיבוי. בפיתוחים בסגנון נופש בפונטה קאנה, דמי אלה גבוהים יותר - לעיתים 350-450 דולר עבור יחידה דומה.

חשמל: 350 דולר לחודש (ממוצע)

כאן משקיעים בחוף הצפון מקבלים את ההפתעה השנייה שלהם. החשמל באזור זה עובר דרך Edenorte, ותעריפים לצריכה גבוהה (כל דבר מעל 700kWh) מגיעים לכ-11.86 DOP (0.20 דולר ארה"ב) לקילוואט שעה. הפעל מיזוג אוויר מרכזי במשך שמונה שעות בלילה, ואתה מסתכל על 400-500 דולר לחודש במהלך הקיץ. הספק הפרטי של פונטה קאנה CEPM גובה לעיתים אף יותר - 0.30+ דולר לקילוואט שעה.

אינטרנט: 65 דולר לחודש

חיבור סיבים של 100Mbps מ-Claro או Altice עולה כ-50 דולר תעריף בסיסי, אך התקשורת ב-DR נושאת מס כולל של 28-30%. חבילת 50 דולר זו עולה לך 65 דולר כשהחשבון מגיע.

ביטוח נכס: 2,500 דולר לשנה

כיסוי אש, הוריקן ורעידת אדמה עבור יחידה של 285,000 דולר עולה בערך 0.8-1.0% מערך ההחלפה בשנה. זה לא נדרש מבחינה חוקית אם שילמת במזומן, אבל זו התאבדות פיננסית לדלג על זה. עונת הוריקנים אחת תלמד אותך את הלקח הזה בדרך היקרה.

ניהול נכסים (25% מהברוטו): משתנה

זה הגדול. ניהול השכרות לטווח קצר ברפובליקה הדומיניקנית לוקח 20-30% מההכנסות השכרה ברוטו שלך. הם מטפלים ברישומי Airbnb, תקשורת עם אורחים, תיאום ניקיון ושיחות תחזוקה. חלק מהחברות מציעות שכבת "שיווק בלבד" ב-15%, אבל אז אתה אחראי לתיאום כל השאר מחו"ל.

על נכס שמייצר 28,835 דולר בהכנסות ברוטו שנתיות, זה 7,208 דולר שהולכים לחברת הניהול.

קרן שקיעה: 2,850 דולר לשנה (1% מערך הנכס)

זה ההוצאה שאף אחד לא מתכנן עד שזה מאוחר מדי. יחידות מיזוג אוויר באוויר מלוח מחזיקות 5-7 שנים, לא 10-15 כמו שהיו מחזיקות בפנים הארץ. מקררים מחזיקים 4-6 שנים. צבע צריך לרענן כל 3-4 שנים כי לחות ושמש הורסים הכל. תקציב 1% מערך הנכס שלך בשנה להחלפות גדולות, או שתיפגע בהערכה מיוחדת של 5,000 דולר+ כשהבניין צריך גג חדש.

מס רכוש שנתי (IPI): משתנה

ה-IPI (Impuesto Patrimonio Inmobiliario) הוא 1% מהערך המצטבר של כל הנכסים שאתה מחזיק העולה על כ-166,000 דולר ארה"ב (מותאם מדי שנה לאינפלציה). אם הנכס היחיד שלך ב-DR הוא דירה זו של 285,000 דולר, אתה משלם 1% על כ-119,000 דולר, מה שמסתכם בכ-1,190 דולר לשנה. אלא אם הנכס זכאי לפטור Confotur, אשר חל רק על הקונה הראשון של פיתוחים חדשים מוסמכים ספציפיים.

העלויות הבלתי נראות: 1,200 דולר+/שנה

עמלות עיבוד כרטיסי אשראי (3-5% מההכנסות), ניקוי עמוק פעמיים בשנה (400-500 דולר סה"כ), חידוש מוצרים מתכלים (נייר טואלט, סבון, קפה - 5-10 דולר להזמנה מצטבר), עמלות חשבונאות להגשת טפסי מס (300-500 דולר לשנה), עמלות שירות פלטפורמה (עמלת מארח 3% של Airbnb), וביטוח אחריות נפרד מביטוח נכס (300 דולר+).

אלה הם פריטי השורה שלא מופיעים בפרופורמה של המפתח. הם הסיבה שהמספר המרשים של הכנסות הברוטו הופך למשהו הרבה יותר קטן כשאתה באמת מחזיק במזומן.

מציאות התפוסה: עונתיות שאף אחד לא מזהיר אותך עליה

הנה מה שהמצגת מכירות מראה לך: 365 לילות ב-158 דולר ללילה שווה 57,670 דולר בהכנסות ברוטו.

הנה מה שקורה בפועל.

עונת השיא (אמצע דצמבר עד 15 באפריל): זהו הבהלה לזהב. התפוסה שלך יכולה להגיע ל-80-90% אם הנכס ממוקם היטב ומנוהל היטב. תעריפי הלילה מזנקים - הממוצע של 158 דולר הופך ל-220-250 דולר. תעשה 60% מההכנסה השנתית שלך במהלך ארבעת החודשים האלה.

עונת המעבר (מאי, יוני, נובמבר): התפוסה יורדת ל-50-60%. אתה מקבל הזמנות, אבל הן לא עקביות. הרבה הזמנות ברגע האחרון. תעריפים מתרככים כדי לשמור על תפוסה.

עונת השפל (ספטמבר-אוקטובר): כאן המתמטיקה הופכת למכוערת. התפוסה יכולה לרדת ל-20-30% כי זו עונת ההוריקנים. אף אחד לא רוצה להזמין חופשת חוף כשיש סיכוי לבלות אותה בחדר מלון בצפייה בכיסוי סערה. התעריף הלילי שלך עשוי לרדת ל-80-100 דולר רק כדי למשוך מישהו.

על פי נתוני השוק של 2025, שיעור התפוסה השנתי הממוצע להשכרות לטווח קצר בפונטה קאנה עומד על 41-45%. 10% העליונים של הנכסים - Superhosts עם מיקומים מעולים ושירותים יוקרתיים - מגיעים ל-52-60%. הנכס החציוני בקברטה משיג 37% תפוסה. האחוזון ה-75 העליון מבצע ב-57%.

בואו נשתמש בתפוסה שנתית ריאלית של 50% לחישוב שלנו:

$158 ADR × 365 ימים × 50% תפוסה = $28,835 הכנסות ברוטו

זה פחות מחצי ממה שהחוברת הבטיחה. ועדיין לא הפחתנו הוצאה אחת.

המספרים האמיתיים: חישוב הכנסה תפעולית נטו

התחל עם 28,835 דולר בהכנסות ברוטו מנכס תפוס באופן ריאלי.

הפחת ניהול נכסים (25%): -$7,208

הפחת חשמל ($350 לחודש): -$4,200

הפחת HOA ($300 לחודש): -$3,600

הפחת ביטוח: -$2,500

הפחת קרן שקיעה: -$2,850

הפחת אינטרנט/שונות: -$1,200

הפחת מס IPI: -$1,190

הכנסה תפעולית נטו: $5,287 דולר ארה"ב

זה הכסף שבאמת מגיע לחשבון הבנק שלך בשנה. לא 28,835 דולר. לא 57,670 דולר. 5,287 דולר.

עכשיו בואו נחשב את שיעור ההון של הנדל"ן:

$5,287 (NOI) ÷ $327,825 (סך הכסף שהושקע) = 1.61%

אתה יכול לקבל 4-5% בחשבון חיסכון בעל תשואה גבוהה בארה"ב כרגע עם אפס מאמץ, אפס סיכון ואפס כאבי ראש של ניהול נכסים.

אז למה שמישהו יקנה את הנכס הזה?

גורם האלפא: למה המתמטיקה היא לא הכל

תזרים מזומנים הוא לא המניע העיקרי עבור סוג הנכס הזה. אם אתה צריך תשואות מיידיות של 10% כדי לכסות את המשכנתא שלך או לממן את הפרישה שלך, נדל"ן דומיניקני הוא ההשקעה הלא נכונה.

אבל אם אתה מסתכל על אופק של עשר שנים, החישוב משתנה.

הערכה הונית: הרפובליקה הדומיניקנית ראתה הערכה שנתית ממוצעת של 7-12% באזורים חוףיים ראשיים במהלך חמש השנים האחרונות. קברטה במיוחד נהנית מהגבלות גובה בנייה מחמירות (3-4 קומות מקסימום) שמגבילות את ההיצע. שלא כמו פונטה קאנה, שם מפתחים יכולים לבנות גורדי שחקים עצומים, לחוף הצפון יש פרמיה טבעית של מחסור.

קרקע על חוף הים בקברטה בנויה כמעט כולה. אין לאן להתרחב. זה יוצר לחץ כלפי מעלה על המחירים שלא קיים בשווקים עם קרקע ניתנת לפיתוח בלתי מוגבלת.

עלות החלפה: עלויות חומרי בנייה - מלט, פלדה, עבודה - עלו ב-20-30% מאז המגפה. דירת שני חדרים חדשה שנבנתה היום עולה משמעותית יותר מקניית יחידת מכירה קיימת. הפער הזה יוצר רצפה מתחת לערכי מכירה חוזרת.

פיתוח תשתיות: פרויקט כביש הענבר מקצר את הנסיעה מסנטיאגו לפוארטו פלאטה. שדה התעופה מתרחב. אלה לא הבטחות ספקולטיביות - אלה פרויקטי בנייה פעילים שמשפרים את הנגישות ומניעים ביקוש.

ארביטראז' מטבע: ההכנסות מהשכרות שלך מגיעות בדולרים. העלויות התפעוליות שלך (עבודה, שירותים מקומיים) משולמות בפזוס דומיניקני. שער החליפין הנוכחי עומד על כ-60 DOP ל-1 USD. אם הפזו יפחת, השוליים התפעוליים שלך משתפרים כי אתה מרוויח מטבע קשה ומוציא מטבע מקומי.

דיבידנד אורח חיים: אתה מחזיק בנכס שאתה יכול להשתמש בו. שבועיים של שימוש אישי בשנה בדירה על חוף הים יש ערך שלא מופיע בחישוב שיעור ההון. אם היית עומד להוציא 4,000 דולר בשנה על השכרות נופש בכל מקרה, זה למעשה נוסף לתשואה שלך.

נתיב מגורים: כאן ויזת הפנסיונדו הופכת לרלוונטית.

ויזת הפנסיונדו: הפיכת נדל"ן למגורים

על פי חוק 171-07, גמלאים זרים יכולים לקבל תושבות דומיניקנית על ידי הוכחת הכנסה חודשית מובטחת של 1,500 דולר ארה"ב (בתוספת 250 דולר לכל תלוי). אם אין לך פנסיה, ויזת ה-Rentista דורשת הכנסה חודשית פסיבית של 2,000 דולר ארה"ב ממקורות כמו דיבידנדים או נכסים להשכרה.

פנסיונדים מקבלים מספר הטבות:

• פטור ממסים על יבוא טובין לבית
• פטור ממס העברה של 3% על רכישת הנכס הראשונה שלהם
• פטור ממסים על יבוא רכב אישי
• אזרחות מהירה לאחר שנתיים של מגורים (לעומת 7+ שנים סטנדרטיות)

הרפובליקה הדומיניקנית פועלת במערכת מס טריטוריאלית. כאן זה נהיה מעודן: על פי חוק המס הכללי (סעיף 269), הכנסה מהשקעות פיננסיות בחו"ל פטורה רק בשלוש השנים הראשונות של המגורים. לאחר מכן, זה הופך להיות חייב במס מבחינה טכנית. עם זאת, חוק 171-07 - חוק הפנסיונדו עצמו - מעניק במפורש פטורים ממס מתמשכים על הכנסות פנסיה זרות והכנסות ממקורות זרים לאלה המחזיקים בסטטוס ויזה ספציפי זה. אז אם אתה פנסיונדו שאוסף הכנסות מהשכרות מנכסים במדינות אחרות, או מקבל דיבידנדים מהשקעות זרות, הכנסה זו נשארת פטורה תחת קטגוריית הויזה שלך. זה לא המערכת הטריטוריאלית בלבד שמספקת את היתרון הזה - אלה ההגנות המשפטיות הספציפיות של חוק 171-07.

התהליך המשפטי למגורים עולה בדרך כלל 1,500-2,500 דולר לכל מועמד. כרטיס המגורים דורש חידוש שנתי במשך ארבע השנים הראשונות, ולאחר מכן כל 2-4 שנים לאחר מכן.

עבור משקיעים המחפשים גיוון גיאוגרפי ומגורים שניים, נתיב זה מציע חסמים נמוכים משמעותית מתוכניות הויזה הזהב של אירופה (שלעיתים קרובות דורשות השקעות של 500,000 דולר+) או המורכבות של דרישות המגורים של דובאי.

השוואה אזורית: איפה הכסף שלך עובד קשה יותר

ההבדל הבסיסי בין פונטה קאנה לחוף הצפון מסתכם בבגרות השוק. פונטה קאנה הוא שוק בוגר ורווי עם תחרות מוסדית עצומה. אתה מתחרה מול הילטון, מריוט ונופש הכל כלול שיכולים להציע חבילות הכוללות מזון ופעילויות.

חוף הצפון נמצא בשלב צמיחה. סוסואה וקברטה מושכים דמוגרפיה שונה - גולשי קייט, נוודים דיגיטליים, תיירי הרפתקאות שרוצים לחיות בעיירה קריבית אמיתית ולא בבועת נופש. מטיילים אלה שוכרים דירות פרטיות ווילות. הם נשארים זמן רב יותר (1-3 חודשים לעומת 3-7 ימים). הם פחות רגישים למחיר כי הם מחפשים אורח חיים, לא רק חוף.

ההבדל הזה בסוג התייר מתורגם ישירות לביצועי השכרה. נכס בקברטה שמשכיר לנווד דיגיטלי לשלושה חודשים ב-2,000 דולר לחודש מייצר 6,000 דולר עם עלויות תחלופה מינימליות. אותו נכס בפונטה קאנה שמנסה להתחרות עם נופש עשוי לייצר 6,000 דולר על פני חמש עשרה הזמנות שונות, שכל אחת מהן דורשת ניקיון, תקשורת עם אורחים ודמי פלטפורמה.

הקשר גלובלי: DR מול החשודים הרגילים

הרפובליקה הדומיניקנית מציעה משהו שהיעדים המסורתיים לאופטימיזציה מס לא: נגישות. אתה במרחק של שעתיים ממיאמי, ארבע שעות מניו יורק. אתה יכול לבדוק את הנכס שלך מבלי לאבד יומיים לנסיעה.

המסגרת המשפטית תחת חוק 108-05 מספקת מרשם בסגנון טורנס דומה לאוסטרליה או קנדה, המציעה אבטחה גבוהה יותר מאשר רבים מהעמיתים הלטינו-אמריקאים שבהם זכויות הקניין נותרות מעורפלות. מערכת הDeslinde, על כל האיטיות הביורוקרטית שלה, יוצרת שרשרת כותרת ברורה שגובתה על ידי המדינה.

ויזת הזהב של פורטוגל דורשת מינימום של חצי מיליון דולר. דובאי דורשת או השקעה משמעותית בנדל"ן או תעסוקה. ה-DR מבקשת הוכחה להכנסה חודשית של 1,500 דולר. זו פנסיה, לא הון.

בדיקת הנאותות שאי אפשר לדלג עליה

עמלת אימות של 1,500 דולר עם עורך דין מכובד זולה יותר מטעות של 150,000 דולר.

עבדתי עם עורכי הדין המנוסים ביותר בנדל"ן באזור זה במשך ארבעים שנה. השלמתי ומכרתי בהצלחה נכסים בחמישה פיתוחים למגורים. יש לי קשר ישיר במשרד הקרקעות שמנהל כותרים וDeslinde בפוארטו פלאטה, אשר

המידע המוצג במאמר זה מיועד למטרות מידע כלליות בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, פיננסי או השקעות.