5 הפיתוחים המובילים של דירות על חוף הים בסוסואה להשקעות

ביום שלישי שעבר, זוג גרמני נכנס למשרדי עם חוברת מבריקה המציגה דירת חוף שנראתה זהה למשהו שתמצאו בדובאי מרינה. הם היו מוכנים להעביר את הפיקדון. שאלתי שאלה אחת: "האם המתווך שלכם הראה לכם את הדסלינדה?" הם הביטו בי כאילו דיברתי מנדרינית. זו הבעיה עם השוואת שווקים באינסטגרם. דירת חוף בסוסואה ואחת באיחוד האמירויות עשויות שתיהן לכלול בריכות אינסוף ונוף לים, אבל המסגרת החוקית, המציאות התפעולית והמכניקה האמיתית של עשיית כסף הן מינים שונים לחלוטין.

החוף הצפוני של הרפובליקה הדומיניקנית נמצא כעת בחלון מוזר. התיירות הגיעה ל-11.2 מיליון מבקרים ב-2024—שיא. הגעות שייט קפצו ב-22% בינואר 2025 בלבד. בינתיים, עדיין ניתן לקנות כאן נכס על חוף הים במחיר של $220 עד $350 למ"ר, בערך חצי ממה שעולה חוף דומה בדובאי ($450+) או בליסבון ($500+). הממשלה פועלת באופן פעיל למשוך הון זר עם פטורים ממס ל-15 שנה תחת חוק 158-01 (CONFOTUR), וכמעט כל עסקה מתבצעת בדולרים אמריקאים, מה שמגן עליכם מפני ירידת ערך שנתית של 3-4% של הפסו מול הדולר.

אבל הנה מה שהחוברות לא מספרות לכם: תשואות השכרה של 7% עד 12% הן אמיתיות, אבל הן מגיעות עם מבנה עלויות שרוב המשקיעים הזרים לא רואים מראש. אוויר מלוח יהרוס את מעבה המזגן שלכם תוך שלוש שנים במקום עשר. מעקות המרפסת שלכם יחלידו תוך 18 חודשים אלא אם כן הם עשויים מפלדת אל-חלד ימית 316L. ספק השירות המקומי, Edenorte, השתפר משמעותית אבל עדיין לא יכול להבטיח שלא תאבדו חשמל לכמה שעות בשבוע בעונת השיא. ואם תקנו נכס ללא דסלינדה מאומתת—הכותרת שנדרשת לפי חוק 108-05—זה כאילו קניתם מצגת של יחידת נופש.

לאחר שני עשורים של מכירת נדל"ן בחוף הזה ועבודה עם עו"ד גידו לואיס פרדומו מונטאלבו, שעוסק בעריכת דין כאן מאז 1986, ראינו את כל הספקטרום: המשקיעים שעשו תשואות של 14% ופרשו מוקדם, ואלה שעדיין נלחמים בסכסוכי גבולות חמש שנים מאוחר יותר כי הם סמכו על לחיצת יד במקום על חיפוש כותרת. זה לא רשימת "5 הדירות הטובות ביותר". זהו פירוט של אילו פיתוחים באמת מקיימים את הבטחותיהם, אילו מסתירים אסונות תחזוקה, וכיצד לחשב ROI אמיתי כאשר לוקחים בחשבון את המציאות התפעולית של בעלות על נכס 300 מטר מהאוקיינוס האטלנטי.

נקודות מפתח

• מציאות תשואות השכרה: דירות חוף מנוהלות היטב בסוסואה מספקות תשואות גולמיות של 6-9%, כאשר המבצעים הטובים ביותר מגיעים ל-12% בעונת השיא (דצמבר-אפריל). תשואות נטו לאחר הוצאות מתייצבות בדרך כלל על 5-7%.
• יתרון מס CONFOTUR: נכסים שאושרו תחת חוק 158-01 פטורים ממס העברה של 3% וממס רכוש שנתי של 1% למשך 15 שנה, חוסכים כ-$54,000 על דירה של $300,000 במהלך התקופה הזו.
• תלות בתשתיות: גנרטורים לגיבוי הם חובה, לא אופציה. נכסים ללא חשמל אמין מאבדים את האטרקטיביות להשכרה לנוודים דיגיטליים. סטארלינק (RD$2,900/חודש, ~$48 USD) הפך ליתרון תחרותי בשיעורי תפוסה.
• בדיקת נאותות משפטית: לעולם אל תרכשו ללא דסלינדה (סקר כותרת מאומת ב-GPS הנדרש לפי חוק 108-05). מוערך כי 15-25% מהעסקאות בנדל"ן ברפובליקה הדומיניקנית כוללות אי-סדרים בכותרות שיכולים לבטל את הבעלות.
• פרמיית תחזוקה: תקצבו 1.5-2% מערך הנכס מדי שנה לתחזוקה—גבוה מהסטנדרט של 1%—בגלל קורוזיה אגרסיבית של מלח. דמי HOA לנכסים על חוף הים נעים בדרך כלל בין $300 ל-$700 לחודש.

גורם הקורוזיה: למה "חוף ישיר" יש תג מחיר נסתר

כאשר לקוחות שואלים אותי על ההבדל בין דירה 50 מטר מהחוף לבין אחת ישירות עליו, אני מוציא את הטלפון שלי ומראה להם תמונות של מעקות מרפסת. אלו על נכסים ישירים על החוף נראים כאילו עברו מתקפה כימית. כי הם עברו.

רוחות הסחר המזרחיות הנושבות נושאות רסס מלח פנימה בריכוזים גבוהים מספיק כדי להחליד פלדה מגולוונת סטנדרטית תוך 12 עד 18 חודשים. מעבים של מיזוג האוויר שלכם, שבדרך כלל מחזיקים מעמד עשור בפנים הארץ, ייכשלו תוך חמש שנים—אולי שלוש אם הם פונים לרוח. מסגרות חלונות מתחמצנות. צירי דלתות נתפסים. אפילו מערכת ההשקיה בגינה שלכם תדרוש 20% יותר מים כי המלח מייבש את הקרקע מהר יותר מהרגיל.

זה לא קוסמטי. ראיתי משקיעים מתקצבים $2,000 לשנה לתחזוקה, רק כדי לגלות שהם צריכים להחליף את כל מעקות המרפסת שלהם ב-$5,000 בשנה השנייה. הפיתוחים שמבינים זאת משתמשים בפלדת אל-חלד ימית 316L או אלומיניום אנודייז לכל המתקנים החיצוניים. אלו שלא, למעשה מוכרים לכם פצצת תחזוקה מתקתקת.

הנה המציאות התפעולית: נכסים בתוך "אזור המלח" של 300 מטר חווים שיעורי קורוזיה גבוהים פי 10 מאלו הממוקמים הרחק מהאוקיינוס. זו לא הגזמה. זו כימיה. וזה אומר שהחישוב האמיתי של ה-ROI שלכם צריך לכלול מחזורי החלפה לכל חלקי המתכת והאלקטרוניקה החשופים לאלמנטים.

היזמים החכמים בונים זאת לתוך דמי ה-HOA שלהם. הפחות מנוסים לא עושים זאת, ואתם מגלים שלוש שנים מאוחר יותר כשה-HOA מטיל הערכה מיוחדת של $3,000 ליחידה להחלפת מעקות החוץ החלודים של הבניין. ראיתי את התרחיש המדויק הזה מתרחש בפיתוחים ישנים יותר ליד פלאיה אליסיה.

תשתיות: הרשת, הגנרטור והאינטרנט

סוסואה פועלת על Edenorte, ספק השירות האזורי. בניגוד ללס טרנס, שיש לה רשת משלה המנוהלת על ידי Luz y Fuerza, אנחנו חלק ממערכת החוף הצפוני הגדולה יותר. החדשות הטובות: האמינות השתפרה משמעותית בחמש השנים האחרונות. החדשות הרעות: זה לא מושלם.

במהלך עונת התיירות השיא, כאשר כל דירה מפעילה יחידות מיזוג אוויר במלוא העוצמה, תאבדו חשמל. לפעמים לשעה. לפעמים לארבע. לפעמים למשך הלילה. זו לא הצהרה פוליטית או תלונה על הממשלה—זו פשוט המציאות התפעולית של רשת מתפתחת תחת עומס עונתי כבד.

אם אתם משכירים לנוודים דיגיטליים או עובדים מרחוק—שזה המקום שבו התשואות הגבוהות ביותר כרגע—גנרטור גיבוי מלא אינו מותרות. זו דרישה חובה. הדיירים שלכם לא יסבלו לאבד חשמל במהלך שיחת זום עם הבוס שלהם בניו יורק. הם ישאירו לכם ביקורת של כוכב אחד, ושיעור התפוסה שלכם יירד ב-15-20% בהשוואה למתחרים שיש להם מערכות גיבוי אמינות.

החישוב: התקנת גנרטור מתאימה עולה $8,000 עד $12,000 בהתאם לגודל היחידה. עלויות הדלק משתנות, אבל תקצבו סביב $100-$150 לחודש אם אתם מפעילים אותו כמה שעות בשבוע במהלך הפסקות חשמל. זו הוצאה תפעולית שרוב המשקיעים לא כוללים בחישובי התשואה שלהם עד שהם מבינים שהנכס שלהם עומד ריק בפברואר—עונת השיא—כי הדייר האחרון התלונן על הפסקות החשמל.

מים הם סיפור דומה. הלחץ העירוני אינו עקבי. רוב הפיתוחים על חוף הים בסוסואה מסתמכים על מיכלים ומשלוחי מים במשאיות כגיבוי. אם ה-HOA שלכם מנוהל היטב, זה בלתי נראה עבורכם. אם לא, תקבלו שיחות מדיירים שמתלוננים על לחץ מים נמוך במהלך המקלחת שלהם.

ואז יש אינטרנט. סיבים אופטיים זמינים במרכז סוסואה דרך Claro ו-Altice, ומציעים מהירויות של עד 100-300 Mbps. אבל אם הנכס שלכם נמצא באזור חוף מבודד יותר, ייתכן שעדיין תסתמכו על DSL איטי יותר או כבלים. כאן סטארלינק הפך לשינוי משחק. החומרה עולה סביב RD$27,000 ($450 USD), והשירות החודשי הוא RD$2,900 (כ-$48 USD). נכסים עם סטארלינק מותקן רואים שיעורי תפוסה גבוהים ב-15-20% מדיירים שעובדים מכל מקום בהשוואה לאלה שמסתמכים רק על ספקים מקומיים.

אני אומר לכל משקיע אותו דבר: תקצבו לעצמאות תשתית. הפיתוחים שיש להם חשמל גיבוי, מערכות מים אמינות ואינטרנט מהיר הם אלה שמפקדים על תעריפים ליליים פרימיום ושומרים על תפוסה של 60-70% לאורך כל השנה.

חמשת הפיתוחים: מה באמת מספק

כפר האוקיינוס של סוסואה (SOV)

זהו הגורילה במשקל 800 פאונד של שוק סוסואה. עצום. מעל 400 יחידות כאשר בנוי במלואו. פארק מים. מספר בריכות. חדר כושר. מועדון חוף. זהו הדבר הקרוב ביותר שיש לחוף הצפון למערכת אקולוגית של אתר נופש עצמאי.

ביצועי השכרה: יחידות כאן מספקות תשואות גולמיות של 10-12%, שזה בקצה הגבוה של השוק. המתקנים מניעים תפוסה, במיוחד עבור משפחות. דירת שני חדרים מרוהטת היטב יכולה להכניס $150-$200 ללילה בעונת השיא (דצמבר-אפריל), ויורדת ל-$80-$100 בעונה הנמוכה (ספטמבר-אוקטובר).

הסיכון: תחרות. אתם לא רק מתחרים עם נכסים אחרים בסוסואה—אתם מתחרים עם מאות יחידות בתוך אותו מתחם. אם הריהוט שלכם בינוני או שהתמונות שלכם גרועות, תעמדו ריקים בעוד היחידה שתי קומות למטה נשארת מוזמנת. השוק כאן מתגמל מקצועיות. בעלי הביצועים הטובים ביותר שוכרים מנהלי נכסים במשרה מלאה שמעמידים את היחידות כמו חדרי תצוגה ומגיבים לפניות תוך דקות.

תשתיות: ל-SOV יש גנרטורים ומערכות מים משלו. ה-HOA ממומן היטב ומנוהל בצורה מקצועית, וזה קריטי. דמי החודש נעים סביב $350-$500 בהתאם לגודל היחידה, שזה סביר בהתחשב במתקנים.

סטטוס CONFOTUR: רוב היחידות זכאיות להטבות CONFOTUR, כלומר אתם פטורים ממס העברה של 3% ברכישה וממס רכוש שנתי של 1% למשך 15 שנה. על דירה של $300,000, זה חיסכון מיידי של $9,000 בסגירה ו-$4,500 בשנה בחיסכון במס—בערך $67,500 לאורך כל התקופה.

מי צריך לקנות כאן: משקיעים המתמקדים בהכנסה מהשכרה לטווח קצר שמוכנים להשקיע בריהוט ברמה גבוהה ובניהול מקצועי. זה לא נכס של "הגדר ושכח". זו עסקה שדורשת פיקוח פעיל.

אינפיניטי בלו

פיתוח זה ממקם את עצמו כאלטרנטיבה השקטה והיוקרתית יותר ל-SOV. קטן יותר. יותר בוטיק. כללי HOA מחמירים שמגבילים רעש והשכרות למסיבות.

ביצועי השכרה: תשואות כאן נמוכות מעט יותר—6-8%—אבל פרופיל הדיירים שונה. אתם מושכים שוכרים לטווח ארוך יותר (חודש עד שלושה חודשים) ופנסיונרים שמעריכים שקט על פני קרבה לחיי לילה. התעריפים ללילה דומים ל-SOV בעונת השיא, אבל התפוסה יורדת בחדות רבה יותר בעונה הנמוכה כי אתם לא מושכים את "קהל המסיבות" או משפחות שמחפשות פארקי מים.

הסיכון: כללי ה-HOA המחמירים הם חרב פיפיות. הם שומרים על ערכי הנכס ומפחיתים בלאי, אבל הם גם מגבילים את הגמישות שלכם בהשכרה. אם תכננתם לשווק למסיבות רווקים או קבוצות גדולות, זה לא המקום.

תשתיות: מצוינות. חשמל גיבוי. אינטרנט סיבים. אזורים משותפים מתוחזקים היטב. דמי ה-HOA גבוהים יותר—$500-$700 לחודש—אבל אתם משלמים על מוצר פרימיום.

סטטוס CONFOTUR: מאומת. חלים פטורים מלאים ל-15 שנה.

מי צריך לקנות כאן: משקיעים המכוונים לדיירים לטווח ארוך, איכותיים או כאלה שמתכננים להשתמש בנכס בעצמם לתקופות ממושכות. זו גם אפשרות מוצקה אם אתם שוקלים פרישה עתידית כאן ורוצים סביבה שקטה יותר.

חוף היספניולה

זהו אחד הפיתוחים הוותיקים בסוסואה, ממוקם ממש על פלאיה אליסיה. מרחק הליכה לעיר. גישה לחוף פרטי. יש לו את יתרון המיקום שחסרים לפיתוחים חדשים יותר רחוק יותר.

ביצועי השכרה: תשואות של 9-11%. המיקום מניע ביקוש. דיירים יכולים ללכת למסעדות, ברים ולחוף הראשי מבלי להזדקק לרכב, שזה נקודת מכירה משמעותית לשוכרים לטווח קצר.

הסיכון: גיל. הבניינים כאן ישנים יותר, מה שאומר שסביר להניח שייגבו דמי תחזוקה גבוהים יותר ככל שהתשתיות מתיישנות. ראיתי HOAs בנכסים דומים מטילים הערכות מיוחדות לתיקוני גגות, החלפת מעליות וצביעה חיצונית. תקצבו תוספת של $1,000-$2,000 לשנה להוצאות הון בלתי צפויות.

תשתיות: גנרטורים לגיבוי קיימים אך ישנים יותר. האינטרנט אמין (סיבים זמינים). ה-HOA פונקציונלי אך לא מלוטש כמו SOV או אינפיניטי בלו.

סטטוס CONFOTUR: חלק מהיחידות זכאיות, אך יש לאמת כל אחת בנפרד. יחידות מכירה חוזרת עשויות לא לשאת את הפטור אם הקונה המקורי לא בנה את הרכישה כראוי.

מי צריך לקנות כאן: משקיעים שמעריכים מיקום על פני מתקנים מודרניים ונוחים לנהל את הסיכונים של בניין ישן יותר. זו גם אפשרות טובה לקונים שרוצים הליכה ולא רוצים להסתמך על רכב.

מגורי עץ האוקיינוס

זהו פיתוח חדש יותר, עדיין בשלבים האחרונים של הבנייה. עיצוב מודרני. תקרות גבוהות. תוכניות פתוחות.

ביצועי השכרה: תשואות צפויות של 9-11%, אם כי נתוני ביצועים בפועל מוגבלים מכיוון שרבות מהיחידות עדיין נמסרות.

הסיכון: בנייה חדשה ברפובליקה הדומיניקנית מגיעה עם עיכובים. ראיתי פרויקטים מסיימים שישה עד שנים עשר חודשים מאוחר יותר עקב לוגיסטיקת יבוא חומרים, עיכובי אישורים או בעיות קבלנים. אם אתם קונים כאן טרום בנייה, ודאו שחוזה "הבטחת מכירה" כולל סעיפי עונש על עיכובים במסירה. רובם לא, מה שאומר שאין לכם סעד אם היזם מפספס את המועד האחרון.

תשתיות: ההבטחות מצוינות—חשמל גיבוי, אינטרנט סיבים, מערכות מים מודרניות. השאלה היא הביצוע. לבניינים חדשים לעיתים קרובות יש "בעיות התבגרות" בשנה הראשונה כאשר מערכות מתנפחות.

סטטוס CONFOTUR: מאושר. חלים פטורים מלאים.

מי צריך לקנות כאן: קונים שרוצים גימורים מודרניים ונוחים עם הסיכונים של בנייה חדשה. זו גם אפשרות טובה אם אתם מתכננים להחזיק את הנכס לטווח ארוך ויכולים לחכות לכל עיכובים ראשוניים במסירה.

פרלה מרינה

ממוקם בין סוסואה לקברטה, זהו פיתוח מגודר ומאובטח עם נוף לים אך ללא גישה ישירה לחוף. אתם מרוחקים מהמים, מה שמפחית עלויות תחזוקה אך גם מגביל את האטרקטיביות של "חוף ישיר".

ביצועי השכרה: תשואות של 8-10%. האבטחה המגודרת היא נקודת מכירה למשפחות ושוכרים לטווח ארוך, אך תיירים לטווח קצר לעיתים קרובות מעדיפים גישה ישירה לחוף.

הסיכון: מיקום. אתם לא ניתנים להליכה לעיר סוסואה, מה שאומר שדיירים צריכים רכב. זה מגביל את מאגר השוכרים הפוטנציאליים שלכם, במיוחד מטיילים צעירים או נוודים דיגיטליים שמסתמכים על מוניות או הליכה.

תשתיות: מוצקות. חשמל גיבוי. מים אמינים. ה-HOA מנוהל היטב והעמלות סבירות ($300-$400 לחודש).

סטטוס CONFOTUR: מאומת. חלים פטורים מלאים.

מי צריך לקנות כאן: משקיעים המכוונים לשוכרים לטווח ארוך או משפחות שמעריכים ביטחון ולא אכפת להם להיות תלויים ברכב. זו גם אפשרות טובה אם אתם רוצים עלויות תחזוקה נמוכות יותר (פחות חשיפה למלח) ומוכנים להחליף זאת בתשואות השכרה מעט נמוכות יותר.

המציאות הפיננסית: DR מול דובאי מול פורטוגל

המספרים נראים משכנעים על הנייר. נכסים על חוף הים ברפובליקה הדומיניקנית מספקים תשואות גולמיות ממוצעות של 7.78% נכון לרבעון הראשון של 2025, עולים על ליסבון (כ-4%) ומתחרים קרוב לדובאי (6-9%). עלויות הכניסה הן בערך חצי: $220-$350 למ"ר בסוסואה לעומת $450+ בדובאי ו-$500+ בליסבון.

אבל מספרי תשואה גולמיים לא מספרים את כל הסיפור. אתם צריכים לקחת בחשבון עלויות תפעוליות שמשתנות באופן דרמטי לפי שוק.

בדובאי, אין לכם מס רכוש—נקודה. בפורטוגל, אתם מתמודדים עם IMI (מס רכוש) והביטול האחרון של הטבות המס של NHR עבור פנסיונרים רבים. ברפובליקה הדומיניקנית, יש לכם CONFOTUR, שמעניק לכם אפס מס רכוש למשך 15 שנה על נכסים מאושרים, אבל רק אם אתם קונים את היחידה הנכונה בפיתוח הנכון.

הנה המתמטיקה האמיתית על דירת חוף של $300,000 בסוסואה עם הטבות CONFOTUR:

• חיסכון במס העברה: $9,000 (פטור של 3% ברכישה)
• חיסכון במס IPI שנתי: $3,000 לשנה (פטור של 1%)
• חיסכון כולל ל-15 שנה: $54,000

זה כסף אמיתי. זה משפר ישירות את תזרים המזומנים שלכם ומפחית את נקודת האיזון שלכם בשישה עד שנים עשר חודשים בהשוואה לנכס שאינו CONFOTUR.

אבל יש לכם גם עלויות תפעוליות גבוהות יותר מאשר בדובאי או פורטוגל. תחזוקה רצה 1.5-2% מערך הנכס מדי שנה במקום הסטנדרט של 1% בגלל קורוזיה של מלח. דמי HOA גבוהים יותר. עלויות דלק לגנרטור מצטברות. ואם אתם משכירים לטווח קצר, דמי ניהול נכסים בדרך כלל נעים בין 20-25% מההכנסה הגולמית.

מצב המטבע הוא שטיפה. עסקאות בדובאי מתבצעות ב-AED (צמוד ל-USD). פורטוגל משתמשת ב-EUR (נתון לתנודות בשער החליפין). הרפובליקה הדומיניקנית משתמשת ב-USD לעסקאות נדל"ן, מה שמגן עליכם מפני ירידת ערך הפסו אבל גם אומר שאתם לא מקבלים רווחים מארביטראז' מטבע.

נתיב התושבות הוא המקום שבו ה-DR זורח. אתם יכולים לקבל תושבות קבע עם השקעה בנדל"ן של $200,000, בהשוואה לדרישת ויזת הזהב של דובאי של כ-$545,000 ותוכנית ויזת הזהב המוגבלת מאוד של פורטוגל. אם אתם מחפשים אפשרות תושבות "תוכנית ב'", ה-DR מציעה את אחד הנתיבים הפשוטים ביותר בחצי הכדור המערבי.

המסגרת המשפטית: מה CONFOTUR באמת אומר

חוק 158-01 נשמע מסובך, אבל הוא פשוט ברגע שחותכים את השפה המשפטית. ממשלת הרפובליקה הדומיניקנית רוצה למשוך השקעות תיירות, אז הם יצרו חבילת תמריצי מס לפיתוחים מאושרים.

הנה מה ש-CONFOTUR באמת נותן לכם:

פטור ממס העברה: אתם משלמים אפס מס העברה (בדרך כלל 3% ממחיר הרכישה) כשאתם קונים.

פטור ממס IPI: אתם משלמים אפס מס רכוש שנתי (בדרך כלל 1% מהערך המוערך) למשך 10 עד 15 שנה בהתאם לאישור הפרויקט הספציפי.

פטור ממכס יבוא: יזמים (ולעיתים גם בעלי יחידות פרטיים) יכולים לייבא רהיטים וציוד ללא מכס לריהוט הראשוני, אם כי זה קשה יותר ליחידים לדרוש מאשר ליזמים.

אין מיסים חדשים: החוק מבטיח שכל מיסים חדשים שיוטלו במהלך תקופת הפטור שלכם לא יחולו על הנכס שלכם.

מה ש-CONFOTUR לא נותן לכם:

פטור ממס הכנסה על השכרה: זה מעורפל. בעוד שהחוק מזכיר פטורים ממס הכנסה, המציאות עבור משקיעים זרים מורכבת יותר. משקיעים שאינם תושבים בדרך כלל מתמודדים עם מס ניכוי במקור של 27% על הכנסות מהשכרה (לפעמים 29% בהתאם למבנה ההעברה) אם הם לא מקימים תושבות מס. יחידים שכן זכאים כתושבי מס ממוסים בסולם פרוגרסיבי הנע בין 15% ל-25% בהתבסס על מדרגות הכנסה שנתיות. חלק מהמשקיעים מבנים בעלות באמצעות חברה דומיניקנית כדי לגשת לשיעור של 27% עבור חברות, אך זה מוסיף מורכבות ועלויות משפטיות.

פטור ממס רווחי הון: אתם עדיין כפופים למס רווחי הון של 25-27% כשאתם מוכרים, אם כי חלים פטורי תקופת החזקה.

הפרט הקריטי: לא כל הנכסים זכאים. הפיתוח חייב להיות מאושר במיוחד על ידי מועצת פיתוח התיירות. אם אתם קונים יחידת מכירה חוזרת בפרויקט שאינו CONFOTUR, אתם מקבלים אפס פטורים. ואם אתם קונים בפרויקט CONFOTUR אבל המוכר לא בנה את הרכישה המקורית כראוי, הפטורים עשויים לא לעבור.

כאן נכנסת הדסלינדה. חוק 108-05 מחייב שכל עסקת נדל"ן תכלול סקר כותרת מאומת ב-GPS לפני שניתן לרשום את המכירה ברישום הכותרות. מוערך כי 15-25% מהעסקאות בנדל"ן ב-DR כוללות אי-סדרים בכותרות—קרקע שלא נמדדה כראוי, סכסוכי גבולות עם שכנים, או כותרות שעדיין על שם מישהו שנפטר לפני עשרים שנה.

ראיתי משקיעים זרים שמניחים פיקדונות על נכסים שנראו מושלמים, רק כדי לגלות במהלך בדיקת הנאותות שהקרקע מעולם לא נמדדה או שהמוכר לא היה לו כותרת ברורה. במקרה אחד, לקוח היה מוכן לסגור על מגרש חוף עד שגילינו שהנכס חודר לאזור הימי של 60 מטר—התחום הציבורי המשתרע מקו הגאות הגבוהה. הרכישה הזו הייתה בטלה מיום אחד.

התהליך המשפטי אינו מסובך, אבל הוא לא ניתן למשא ומתן:

1. הבטחת מכירה (Promesa de Venta): זהו החוזה המחייב שמקבע את המחיר והתנאים, בדרך כלל עם פיקדון של 10%.
2. חיפוש כותרת (Certificación de Estado Jurídico): עורך הדין שלכם מקבל תעודה מרישום הכותרות המאשרת שאין שיעבודים, משכנתאות או מכשולים משפטיים על הנכס.
3. אימות דסלינדה: מודד עצמאי מאמת שהסימנים הפיזיים של הגבולות תואמים לנקודות ה-GPS על הכותרת.
4. בדיקת סטטוס מס IPI: ודאו שהמוכר מעודכן בתשלומי מס רכוש. מיסים שלא שולמו נשארים עם הנכס, לא עם האדם.
5. סגירה: העברת כותרת אצל הנוטריון, עם הקונה שמשלם כ-5% בעלויות סגירה (3% מס העברה אם לא-CONFOTUR + 1-2% דמי עורך דין/נוטריון).

עלות אימות משפטי נכון היא בדרך כלל 1-1.5% ממחיר הרכישה. על נכס של $300,000, זה $3,000-$4,500. זה לא אופציונלי. זה ההבדל בין בעלות על נכס בטוח לבין תשלום שכר לימוד בצורה של סיוט משפטי.

מי צריך באמת לקנות בסוסואה

השוק הזה לא מתאים לכולם. אם אתם מחפשים יציבות פוליטית ברמת G7 או נזילות מיידית כמו שתמצאו בלונדון או ניו יורק, זה לא המקום. הרפובליקה הדומיניקנית היא שוק מתפתח עם כל המורכבויות התפעוליות הכרוכות בכך.

אבל אם אתם מתאימים לאחד מהפרופילים האלה, סוסואה הגיונית:

משקיעים בתשואה גבוהה: אתם נותנים עדיפות לתזרים מזומנים על פני יוקרה. אתם נוחים לנהל מורכבות תפעולית בתמורה לתשואות גולמיות של 7-12%. אתם מבינים שתשואות גבוהות יותר מגיעות עם פיקוח תפעולי גבוה יותר.

קונים במזומן: מימון ב-DR קשה לזרים. שיעורי המשכנתאות נעים בין 10-13%, ורבים מהמלווים דורשים 40-50% מקדמה. זהו בעיקר שוק מזומן, שגם מייצב מחירים כנגד תנודות בריבית.

מחפשי תוכנית ב': אתם רוצים אפשרות תושבות מחוץ למדינת המוצא שלכם. סף ההשקעה של $200,000 לתושבות קבע הוא אחד הנמוכים בחצי הכדור המערבי, והתהליך נמשך בדרך כלל שישה עד שמונה חודשים.

משקיעי אורח חיים: אתם מתכננים להשתמש בנכס בעצמכם למספר חודשים בשנה ורוצים הכנסה מהשכרה כדי לקזז עלויות במהלך החודשים שאתם לא שם. זהו מודל נפוץ לפנסיונרים שמחלקים את זמנם בין ה-DR לצפון אמריקה או אירופה.

מי צריך לחפש במקום אחר:

משקיעים פסיביים: אם אתם רוצים השקעה לגמרי ללא מעורבות שבה אתם מעבירים כסף ולא חושבים על זה שוב, זה לא השוק. גם עם ניהול נכסים מקצועי, תצטרכו להישאר מעורבים בקבלת החלטות סביב תחזוקה, תמחור ונושאי דיירים.

קונים ממונפים: אם אתם צריכים מימון כדי שהרכישה תעבוד, שיעורי הריבית הגבוהים ב-DR יהרסו את ה-ROI שלכם. זהו שוק מזומן.

קונים חסרי סיכון: אם הרעיון של הפסקות חשמל, קורוזיה של מלח או ניווט בבירוקרטיה הדומיניקנית גורם לכם לאי נוחות, אתם טובים יותר בשוק מבוסס יותר גם אם התשואות נמוכות יותר.

הסחר בין רעש לבדידות

משתנה אחד שרוב המשקיעים לא חושבים עליו עד שהם יושבים בדירה שלהם ב-2:00 בלילה ומאזינים לרגאטון מהבר הסמוך: המיקום בתוך סוסואה חשוב כמו הפיתוח עצמו.

נכסים ליד רחוב פדרו קליסנטה—רצועת חיי הלילה הראשית—יכולים לחוות רמות רעש העולות על 85 דציבלים עד 3:00 בבוקר. אם אתם משווקים לתיירים צעירים או קבוצות מסיבות, זה בסדר. הם רוצים להיות במרכז העניינים. אבל אם אתם מכוונים לדיירים לטווח ארוך, נוודים דיגיטליים או פנסיונרים, הרעש הזה יהרוג את התפוסה שלכם.

פיתוחים בפלאיה לגונה או בחלקים השקטים יותר של אל בטי יורדים לרמות סביבה של 40-50 דציבלים (רק קולות האוקיינוס). אתם מאבדים את ההליכה לחיי הלילה, אבל אתם מרוויחים פרמיה מדיירים שמעריכים שקט. מניסיוני, שוכרים לטווח ארוך (חודש עד שלושה חודשים) ישלמו 10-15% יותר עבור מיקום שקט בהשוואה ליחידה דומה באזור הרעש הגבוה.

גורם ההליכה הוא גם קריטי. חוף היספניולה וחלק מהיחידות ב-SOV נמצאות במרחק הליכה למסעדות, חנויות מכולת והחוף הראשי. פרלה מרינה וחלק מהפיתוחים המבודדים יותר דורשים רכב. זה לא בהכרח רע, אבל זה מגביל את מאגר הדיירים שלכם לאנשים שנוחים לנהוג ב-DR או שמוכנים להסתמך על מוניות.

מדרכות מחוץ לקהילות מגודרות לעיתים קרובות אינן קיימות או במצב רעוע. אם חומרי השיווק שלכם מבטיחים "הליכה לעיר", ודאו שהלכתם בעצמכם את המסלול הזה בלילה. ראיתי משקיעים מפרסמים הליכה רק כדי שהדיירים יתלוננו שההליכה אינה בטוחה לאחר רדת החשכה עקב תאורה לקויה והיעדר מדרכות.

הדרך ללא שכר לימוד

שכר לימוד בנדל"ן הוא יקר. ראיתי משקיעים מאבדים $50,000 על סכסוכי גבולות, $30,000 על נכסים שמעולם לא היו מתוארים כראוי, ו-$20,000 על אסונות תחזוקה שהם לא ראו מגיעים כי הם סמכו על תמונות המתווך במקום לבצע בדיקה פיזית.

הזוג הגרמני מתחילת המאמר הזה בסופו של דבר לא קנה את הדירה הזו. ביצענו את חיפוש הכותרת וגילינו שהנכס עדיין על שם היזם המקורי, שפשט את הרגל. המוכר ניסה להיפטר מיחידה שהוא לא באמת היה הבעלים שלה. דמי האימות המשפטי של $1,500 חסכו להם $300,000.

אם אתם רציניים לגבי קניית נכס על חוף הים בסוסואה, התהליך הוא פשוט אך לא ניתן למשא ומתן:

עבדו עם עורך דין שמתמחה בנדל"ן ויש לו קשר ישיר עם רישום הכותרות. עו"ד גידו לואיס פרדומו מונטאלבו עוסק כאן מאז 1986 ויש לו קשרים במשרד הקרקעות שיכולים לאמת כותרות ודסלינדות במהירות. זו לא הצעת מכירה—זו מציאות תפעולית. אתם צריכים מישהו שיכול לנווט בבירוקרטיה ביעילות.

אמתו את סטטוס CONFOTUR באופן עצמאי. אל תקבלו את המילה של היזם. בקשו מעורך הדין שלכם לאשר שהפרויקט מאושר ושהיחידה הספציפית שאתם קונים זכאית לפטורים.

תקצבו לעצמאות תשתית. קחו בחשבון חשמל גיבוי, מערכות מים ושדרוגי אינטרנט. אלה לא תוספות אופציונליות—הן ההבדל בין נכס שמשכיר ב-70% תפוסה לבין אחד שעומד ריק.

בדקו את הנכס פיזית. אל תקנו על סמך הדמיות או תמונות. טוסו למטה. הלכו ביחידה. בדקו את המעקות לחלודה. הפעילו את המזגן. בדקו את לחץ המים. הסתכלו על הדוחות הכספיים של ה-HOA כדי לראות אם יש להם קרן שוקעת לתיקונים גדולים.

חשבו ROI אמיתי. השתמשו בהנחות תפוסה שמרניות (60% במקום 80%). קחו בחשבון עלויות תחזוקה של 1.5-2% מערך הנכס מדי שנה

המידע המוצג במאמר זה הוא למטרות מידע בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, פיננסי או השקעות.