ביום שלישי האחרון, משקיע גרמני נכנס למשרדי עם בעיה שתעלה כ-18,000 דולר לתקן. הוא בעל דירה על חוף הים בכפר אושן, קברטה. יחידה יפהפייה. נוף לים. מרוהטת במלואה. הוא השכיר אותה לזוג קנדי בחוזה לשישה חודשים שהוריד מ-LegalZoom ותרגם באמצעות גוגל. החוזה פג תוקף לפני שמונה חודשים. הדיירים הפסיקו לשלם לפני שלושה חודשים. הם עדיין גרים שם. ועל פי החוק הדומיניקני, מכיוון שהוא קיבל תשלום אחד לאחר שהחוזה פג, הוא בטעות יצר חוזה שכירות חדש ללא הגבלת זמן עם הגנות מלאות לדיירים תחת צו 4807.
הפינוי ייקח לפחות שנה. כנראה יותר אם הם יערערו. שכר הטרחה המשפטי שלו יעמוד על 3,000 עד 3,500 דולר. הוא יאבד עוד 15,000 דולר בשכר דירה שלא שולם במהלך התהליך. הכל בגלל שהוא חסך 500 דולר בכך שלא שכר עורך דין מקומי לנסח את החוזה המקורי.
זו המציאות של ניהול נכסים ברפובליקה הדומיניקנית שהחוברות ההשקעה המבריקות לא מזכירות. החוף הצפוני מציע תשואות השכרה לגיטימיות—נתוני הרבעון הראשון של 2025 מראים תשואות גולמיות ממוצעות של 7.12%, גבוהות משמעותית מ-3-4% שתראו ברוב השווקים בארה"ב. סוסואה רואה במיוחד תשואות בין 6-9% בשנה, בעוד שקהל הגלישה בקברטה מניע תשואות של 7-14% עבור דירות חוף מנוהלות היטב. אבל המספרים האלה מניחים שאתה באמת גובה את שכר הדירה. הם מניחים שאתה יכול לפנות דייר שלא משלם מבלי לבלות שנה בבית המשפט. הם מניחים שהחוזה שלך נכתב על ידי מישהו שמבין שהחוק הדומיניקני פועל על פי קוד נפוליאון, לא החוק המקובל, ושהמערכת כולה נועדה להגן על ה"צד החלש"—שהוא תמיד הדייר, אף פעם לא אתה.
רוב המשקיעים מסתכלים על החוף הצפוני ורואים תשואות של 7%, אך לעיתים קרובות הם מפספסים את האותיות הקטנות שיכולות למחוק את הרווחים הללו בעונה אחת. ניהול השכרה כאן אינו רק מסירת מפתחות; זהו הליכה על חבל דק משפטי בין הקוד האזרחי לדייר שעשוי להכיר את המערכת טוב יותר ממך. ראינו יותר מדי חלומות השקעה בנדל"ן בסוסואה הופכים לסיוטי פינוי שנמשכים שנה פשוט כי בעל הבית הסתמך על לחיצת יד או תבנית מקוונת גנרית. ניהול נכסים יעיל ברפובליקה הדומיניקנית דורש אסטרטגיה הגנתית שמתחילה הרבה לפני שהדייר עובר פנימה.
נקודות מפתח
- מציאות הגנת הדיירים: צו 4807 (1959) אוסר על פינוי גם לאחר פקיעת החוזה אלא אם כן תוכל להוכיח סיבה ספציפית בבית המשפט—תהליך שלוקח בדרך כלל 6-12 חודשים לפחות
- דרישת הערב: ללא "פיאדור סולידאריו" (ערב משותף שאחראי באופן משותף), גביית שכר דירה שלא שולם מדייר זר שעוזב את המדינה היא כמעט בלתי אפשרית—עלות בוררות בינלאומית או דומסטיקציה של פסק דין עולה על ערך רוב חובות השכירות
- ציות למיסים: כל הכנסות השכירות חייבות להיות מדווחות ל-DGII; יחידים זרים משלמים מס הכנסה של 15-25% על רווחים נטו, בעוד שנכסים המוחזקים בחברות דומיניקניות מתמודדים עם שיעור מס חברות של 27%
- מתמטיקת תפוסה: התפוסה הממוצעת של Airbnb בסוסואה ירדה ל-43%, בעוד שקברטה מציגה ביצועים מעט טובים יותר עם 53%—מה שאומר שהתחזיות שלך לתשואה צריכות לקחת בחשבון תקופות פנויות משמעותיות
- תקציב תחזוקה: נכסים על החוף דורשים תחזוקה חודשית של 200-700 דולר (ללא דמי HOA) עקב קורוזיה של אוויר מלוח ורמות לחות של 78-81% לאורך כל השנה
הקוד האזרחי לא אכפת מתוכנית העסק שלך
הנה מה שקורה כשאתה משכיר נכס ברפובליקה הדומיניקנית מבלי להבין את המסגרת המשפטית. אתה חושב שאתה נכנס למערכת יחסים של בעל בית-דייר. הקוד האזרחי חושב שאתה נכנס להסדר כמעט קבוע שבו לדייר יש יותר זכויות ממך.
החוק השולט הוא צו 4807, שהועבר ב-1959. הוא נועד למנוע מבעלי בתים לפנות דיירים באופן שרירותי במהלך משבר דיור. שישים ושבע שנים מאוחר יותר, זה עדיין החוק. והוא עדיין מקפיא שכר דירה ואוסר על פינוי ללא סיבה שיפוטית ספציפית, גם אם החוזה שלך פג, גם אם הדייר לא שילם, גם אם אתה רוצה לעבור לנכס בעצמך.
על פי סעיף 1738 של הקוד האזרחי, אם דייר נשאר בנכס שלך לאחר תום החוזה ואתה מקבל אפילו תשלום אחד, יצרת אוטומטית חוזה שכירות חדש ללא הגבלת זמן באותם תנאים. זה נקרא "Tácita Reconducción"—חידוש משתמע. השכירות החדשה מוסדרת על ידי סעיף 1736, שלרוב מרמז על תקופה בלתי מוגבלת הדורשת תקופות הודעה ספציפיות לסיום. ברגע שזה קורה, אתה תקוע. אתה לא יכול פשוט לשנות את המנעולים. אתה לא יכול לנתק שירותים. שתי הפעולות הן עבירות פליליות ברפובליקה הדומיניקנית, שעונשן קנסות וזמן מאסר פוטנציאלי.
החוק גם מחייב בעלי בתים להפקיד פיקדונות שכירות בבנקו אגריקולה על פי חוק 4314. זה לא אופציונלי. אם תדלג על שלב זה—ורוב בעלי הבתים הזרים עושים זאת כי הם מעולם לא שמעו על כך—אתה מוותר על מעמדך המשפטי לתבוע פינוי או שכר דירה שלא שולם. בית המשפט ידחה את התיק שלך. העונש המשפטי המחמיר הוא תשלום נוסף של 10% עבור כל חודש עיכוב, מוגבל ל-50% מסכום הפיקדון. אבל בפועל, עד שתבין שאתה צריך להפקיד את הכסף כדי להגיש תביעה—לעיתים קרובות 1-2 שנים לתוך השכירות—התשלום הנוסף הגיע לתקרה של 50%, והעלויות המשפטיות והמנהלתיות מביאות את העלות הכוללת לתקן קרוב לכפול מסכום הפיקדון. תצטרך לשלם לפני שתוכל להגיש מחדש. והשעון מתחיל מחדש.
שכר הדירה החוקי המרבי על פי צו 4807 מוגבל טכנית ל-1% מערך הנכס (כולל קרקע) לחודש. כלל זה נאכף לעיתים נדירות בשוק היוקרה, אך הוא נשאר הגנה משפטית תקפה לדיירים. ישות בקרת השכירות יכולה להפחית את שכר הדירה אם הוא חורג מסף זה—ראיתי דיירים מצטטים אותו בהצלחה כדי להפחית את חובת שכר הדירה שלהם במהלך הליכי פינוי, לעיתים קרובות כטקטיקת עיכוב כדי לנהל משא ומתן על תשלומים נמוכים יותר.
לזרים יש את אותן זכויות כמו לאזרחים להחזיק ולהשכיר נכס—זה מובטח על ידי החוקה וחוק ההשקעות הזרות 16-95. אבל אותן זכויות לא מגנות עליך מפני מערכת משפטית שמניחה שאתה, כבעל הנכס, יש לך יותר משאבים ולכן אתה זקוק לפחות הגנות מאשר האדם שגר בדירה שלך.
איך נראה חוזה חסין כדורים באמת
תבנית חוזה שכירות אמריקאית או קנדית היא חסרת ערך כאן. אני לא מתכוון שהיא לא אופטימלית. אני מתכוון שאין לה שום השפעה משפטית. בבתי המשפט הדומיניקנים, רק הגרסה הספרדית של החוזה מחייבת. תרגומים לאנגלית הם לנוחותך, לא לאכיפה.
הסעיף החשוב ביותר בכל חוזה שכירות דומיניקני הוא הפיאדור סולידאריו. זהו ערב שהוא אחראי באופן משותף ומלא על שכר הדירה. לא רק מחויב מוסרית. אחראי מבחינה משפטית. אם הדייר לא משלם, אתה יכול לתבוע את הפיאדור ישירות מבלי למצות קודם את התרופות נגד הדייר—אבל רק אם אתה מוותר במפורש על ה"beneficio de excusión" (תועלת ההוצאה) בחוזה.
הפיאדור חייב להיות סולבנטי. זה אומר שהם צריכים להחזיק נכס ברפובליקה הדומיניקנית או שיש להם הכנסה ניתנת לאימות. חבר בקנדה לא נחשב. בן דוד במיאמי לא נחשב. הפיאדור צריך להיות מישהו שאתה יכול למעשה לגבות ממנו אם הדברים משתבשים. והדברים משתבשים לעיתים קרובות יותר ממה שאתה חושב.
ללא פיאדור, גביית שכר דירה שלא שולם מדייר זר שעזב את המדינה היא כמעט בלתי אפשרית. הרפובליקה הדומיניקנית אינה מקיימת אמנות הדדיות של עיקול שכר עם ארה"ב או קנדה עבור חובות שכירות אזרחיים. אם דייר זר עוזב ללא נכסים ברפובליקה הדומיניקנית, עלות הבוררות הבינלאומית או הדומסטיקציה של פסק דין עולה על ערך שכר הדירה שלא שולם—בדרך כלל 5,000-15,000 דולר. סוכנויות גבייה לא יגעו בזה. אתה פשוט מפסיד את הכסף.
הסעיף הקריטי השני הוא הוויתור על חידוש משתמע. אתה צריך שפה מפורשת הקובעת שאם הדייר נשאר בנכס לאחר תום החוזה, לא נוצר חוזה חדש. זה סותר ישירות את סעיף 1738 של הקוד האזרחי, אבל זה ניתן לאכיפה משפטית אם שני הצדדים חותמים עליו. רוב הדיירים יחתמו על כך כי הם לא מבינים על מה הם חותמים. זו לא הבעיה שלך. הבעיה שלך היא להגן על הנכס שלך.
שלישית: סמכות שיפוט. עליך לציין את שופט השלום (Juzgado de Paz) בסוסואה או קברטה כמקום ליישוב סכסוכים. אם תגיש בתביעה בסמכות שיפוט שגויה—נניח, בבית המשפט הראשי בפוארטו פלאטה—התיק שלך יידחה מיד. תצטרך להגיש מחדש בבית המשפט הנכון, מה שיגרום לאובדן חודשים בתהליך.
רביעית: אחריות תחזוקה. הקוד האזרחי מגדיר "תיקונים לוקטיביים" (reparaciones locativas) כאחריות הדייר, אך הוא לא מגדיר מה הם. החוזה שלך צריך לציין. סעיף נפוץ מקצה תיקונים מתחת ל-100-200 דולר לדייר. כל דבר מעל זה הוא באחריותך כבעל הבית. זה מונע מהדייר להתקשר אליך ב-2 לפנות בוקר כי נורה נשרפה.
חמישית: סעיף Banco Agrícola. ציין במפורש שהפיקדון יופקד בבנקו אגריקולה כנדרש על פי חוק 4314. כלול את מספר החשבון אם יש לך אותו. זה מגן על זכותך לתבוע מאוחר יותר.
החוזה חייב להיות נוטריוני. נוטריון ציבורי ברפובליקה הדומיניקנית גובה בין 50 ל-150 דולר כדי לאמת חתימות. זה מונע מהדייר לטעון "זו לא החתימה שלי" מאוחר יותר, מה שהיא טקטיקת עיכוב נפוצה שמוסיפה שלושה חודשים להתדיינות.
כדי שהחוזה יהיה אפקטיבי נגד צדדים שלישיים—נניח, אם תמכור את הבניין או תמות—הוא חייב להיות רשום ברישום הכותרת. זה עולה יותר זמן ולוקח זמן, אבל זו הדרך היחידה להבטיח שהחוזה ישרוד שינויים בבעלות.
עוד דבר אחד: אם הדייר שלך הוא חברה (למשל, אתה משכיר לעסק), אותו דייר חייב לנכות 10% משכר הדירה ולשלם אותו ל-DGII כהקדמה על מס ההכנסה שלך. זה לא ניתן למשא ומתן. אם הם לא עושים זאת, אתה עדיין אחראי על המס. כלול סעיף שמטיל על הדייר את האחריות לניכוי זה.
מציאות המס שאף אחד לא מזכיר בחוברות
הקריביים "ללא מס" הם מיתוס. הכנסות שכירות ברפובליקה הדומיניקנית חייבות במס. ה-Dirección General de Impuestos Internos (DGII) הוא אגרסיבי. אי תשלום עלול לגרום לשעבודים על הנכס שלך.
ראשית, אתה צריך RNC (Registro Nacional de Contribuyentes). זהו מספר הזיהוי המס שלך. אתה לא יכול לשלם מיסים או להנפיק חשבוניות חוקיות בלעדיו. תהליך הרישום לוקח 5-10 ימי עסקים. תצטרך את הדרכון שלך, מכתב המלצה והוכחת הכנסה. חלק מהבנקים ידרשו גם את זה כדי לפתוח חשבון.
אם אתה אדם פרטי (Persona Física), אתה משלם מס הכנסה (ISR) על סולם פרוגרסיבי הנע בין 15% ל-25% על הכנסה חייבת נטו. אתה יכול לנכות הוצאות מוכחות—תחזוקה, ניהול, דמי ניהול נכסים—מהכנסות השכירות הגולמיות שלך. או שאתה יכול לבחור בניכוי סטנדרטי אם אתה זכאי למשטר המס הפשוט (RST), אשר חל על יחידים עם הכנסה מתחת לכ-11.1 מיליון RD$ בשנה (כ-185,000 דולר).
אם אתה מחזיק את הנכס בחברה דומיניקנית (SRL), שיעור מס החברות הוא 27% קבוע על הכנסה חייבת נטו. זה גבוה יותר מהשיעור האישי, אבל הוא מציע יתרונות אחרים—בעיקר הגנה על אחריות ותכנון ירושה קל יותר.
יש גם את ה-IPI (Impuesto Patrimonio Inmobiliario), שהוא מס שנתי של 1% על ערך הנכס העולה על כ-10.19 מיליון RD$ (מתואם מדי שנה לאינפלציה, כ-172,000 דולר נכון לשנים 2025/2026). זה חל ללא קשר לשאלה אם אתה משכיר את הנכס או גר בו. היוצא מן הכלל היחיד הוא אם אתה זכאי לפטור CONFOTUR (החל על פיתוחים חדשים ספציפיים) או הפטור לפנסיונרים על פי חוק 171-07, המציע הפחתה של 50% במסי רכוש אם תעביר את תושבות הפנסיה שלך לרפובליקה הדומיניקנית.
ואז יש את ה-ITBIS—מס ערך מוסף של 18%. השכרות למגורים לטווח ארוך פטורות. אבל השכרות תיירות לטווח קצר (בסגנון Airbnb) חייבות מבחינה טכנית ב-ITBIS. החוק מעורפל בנקודה זו, והאכיפה אינה עקבית, אך הסיכון קיים. אם אתה משכיר נכסים מרוהטים על בסיס קצר מועד, עליך לגבות ולהעביר ITBIS. כדי לעשות זאת, עליך להנפיק Comprobante Fiscal (קבלה פיסקלית) עם מספר NCF תקף, מה שדורש רישום RNC.
אם אתה רשום ל-ITBIS, אתה יכול לנכות את ה-ITBIS שאתה משלם על הוצאות (אינטרנט, ציוד תחזוקה, שירותים) מה-ITBIS שאתה גובה מאורחים. זה נקרא "זיכוי מס תשומות". זה מפחית את נטל המס האפקטיבי שלך, אבל זה גם מגדיל את הניירת שלך.
עוד קמט אחד: אם אתה מעביר הכנסות שכירות ישירות לחו"ל לתושב חוץ ללא סוכן מקומי, מס הניכוי יכול להיות גבוה עד 27%. זהו תשלום סופי, כלומר זה לא מקדמה—זו האחריות המלאה למס. כדי להימנע מכך, עליך למבנה את העניינים שלך כך שההכנסה תתקבל על ידי ישות מקומית (או אתה כתושב יחיד או חברה דומיניקנית).
הקנס על אי ציות הוא תלול. ה-DGII יכול להטיל קנסות השווים ל-100% מהמס שלא שולם, בתוספת ריבית. הם יכולים גם לשים שעבוד על הנכס שלך, ולמנוע ממך למכור או למחזר עד שהחוב יוסדר. ראיתי נכסים תקועים בלימבו במשך שנים כי הבעלים התעלם מחשבון מס של 3,000 דולר שגדל לחבות של 15,000 דולר.
תהליך הפינוי אינו תהליך—זו מלחמת התשה
נניח שעשית הכל נכון. שכרת עורך דין. ניסחת חוזה מתאים. רשמת אותו. הפקדת את הפיקדון בבנקו אגריקולה. קיבלת פיאדור. והדייר עדיין מפסיק לשלם.
מה עכשיו?
בתיאוריה, תהליך הפינוי הוא פשוט. אתה מגיש תלונה לשופט השלום. הדייר מקבל שירות. נקבע דיון. השופט פוסק לטובתך. אתה מקבל צו פינוי. השליח מבצע אותו. זמן כולל: 30 יום.
בפועל, התהליך לוקח 6 עד 12 חודשים לפחות. אם הדייר מערער, זה יכול לקחת שלוש שנים או יותר.
הנה למה. לפני שאתה יכול אפילו להגיש תביעה, אתה צריך להשיג "תעודת אי הפקדה" מבנקו אגריקולה. זה מוכיח שהדייר לא הפקיד שם שכר דירה (מה שמותר להם לעשות אם הם טוענים שאתה מסרב לקבל תשלום). אם לא הפקדת את הפיקדון בבנקו אגריקולה מלכתחילה, אתה תקוע. בית המשפט ידחה את התיק שלך. אתה צריך לשלם את התשלום הנוסף—שהגיע ככל הנראה לתקרה של 50% עד עכשיו, בתוספת עלויות משפטיות ומנהליות שמביאות את הסכום הכולל קרוב לכפול מסכום הפיקדון—לפני שבית המשפט ישמע את התיק שלך.
לאחר הגשת התביעה, הדייר מקבל שירות על ידי שליח (Alguacil). לדייר יש זכות להגיב. אם הם טוענים שהם כן שילמו שכר דירה (גם אם לא שילמו), השופט יקבע דיון לבחינת ראיות. זה יכול לקחת 2-3 חודשים רק כדי להיכנס ללוח הזמנים.
בדיון, השופט לרוב יעניק לדייר "תקופת חסד" (plazo de gracia) של 15-30 ימים לפינוי, גם אם הראיות מראות בבירור אי תשלום. זהו מחווה הומניטרית. זה מעכב את החזקה.
אם הדייר מערער, התיק עובר לבית משפט גבוה יותר. תחת המערכת הישנה, זה עצר את הפינוי לחלוטין. רפורמות חדשות מנסות להפוך פינויי אי תשלום ל"ניתנים לאכיפה זמנית", כלומר אתה יכול לבצע את הפינוי בזמן שהערעור תלוי ועומד, אבל זה מיושם בצורה לא עקבית.
גם לאחר שאתה מנצח, אתה לא יכול להסיר את הדייר פיזית בעצמך. עליך לשכור שליח ולבקש מהכוח הציבורי (המשטרה) לבצע את הפינוי. השליח יקבע תאריך. אם הדייר לא בבית, השליח יקבע מחדש. אם לדייר יש ילדים, השופט עשוי להעניק תקופת חסד נוספת. אם הדייר טוען שאין לו לאן ללכת, השופט עשוי להעניק תקופת חסד נוספת.
תרחיש "דייר רע" ממוצע גורם לאובדן של שמונה חודשים של שכר דירה לפני שהפינוי מצליח. אם תוסיף שכר טרחה משפטי (1,000 עד 3,500 דולר), אתה מסתכל על אובדן כולל של 20,000 עד 30,000 דולר על נכס שעשוי להניב רק 30,000 דולר בשנה בשכר דירה.
זו הסיבה שהפיאדור כל כך חשוב. עם פיאדור סולבנטי, אתה יכול לתבוע אותם ישירות ולגבות מהנכסים שלהם בזמן שהפינוי תלוי ועומד. ללא פיאדור, אתה פשוט מדמם כסף.
עוד דבר אחד: פולשים. אם מישהו תופס את הנכס שלך ללא חוזה—נניח, מטפל שמסרב לעזוב—הם מסווגים כ"אינטרוסו" (פולש), לא דייר. זה שונה מבחינה משפטית. פינוי אינטרוסו מטופל על ידי התובע המדינתי (Fiscal), לא בית המשפט האזרחי. התהליך מהיר יותר, אבל הוא דורש להוכיח שמעולם לא התקיימה מערכת יחסים של בעל בית-דייר. אם אי פעם קיבלת מהם תשלום, אפילו פעם אחת, הם דיירים, לא אינטרוסו, ואתה חוזר לבית המשפט האזרחי.
ניהול עצמי לעומת ניהול מקצועי: המתמטיקה שאתה צריך לראות
חברות ניהול נכסים מקצועיות בסוסואה ובקברטה גובות 20-30% מהכנסות השכירות הגולמיות עבור השכרות נופש לטווח קצר. עבור חוזים לטווח ארוך, העמלה יורדת ל-5-10% משכר הדירה החודשי, או שכר דירה של חודש אחד כדמי השמה.
האם זה שווה את זה?
בואו נעשה את המתמטיקה על דירה של 350,000 דולר בסוסואה. נניח שאתה משכיר אותה לטווח קצר ב-Airbnb. הכנסה גולמית משכירות: 2,500 דולר לחודש (30,000 דולר לשנה). שיעור תפוסה: 43% (הממוצע הנוכחי של סוסואה). הכנסה גולמית בפועל: 12,900 דולר לשנה.
אם אתה מנהל בעצמך, אתה שומר 100% מזה. אבל אתה גם מטפל בתקשורת עם האורחים, בתיאום הניקיון, במקרי חירום של תחזוקה ובדיווחי מס. הניקיון עולה לך 20-50 דולר לכל סבב. אם יש לך 20 הזמנות בשנה, זה 400-1,000 דולר בדמי ניקיון. מקרי חירום של תחזוקה—מזגן שבור, ניקוז סתום—עולים 100-300 דולר כל אחד. תקצב 1,500 דולר לשנה עבור אלה. אינטרנט ושירותים: 1,200 דולר לשנה. דמי HOA: 1,800-4,800 דולר לשנה תלוי בקהילה. ביטוח נכס (כולל כיסוי להוריקן): 400-2,500 דולר לשנה. סך כל הוצאות התפעול: 5,300-11,500 דולר לשנה. הכנסה נטו: 1,400-7,600 דולר לשנה.
אם תשכור מנהל מקצועי ב-25%, הם לוקחים 3,225 דולר. אבל הם גם מטפלים בניקיון, בתיאום התחזוקה, בתקשורת עם האורחים ולעיתים קרובות בדיווחי המס. ההכנסה הנקייה שלך יורדת ל-4,375-9,375 דולר לשנה לאחר שכרם והוצאות התפעול. אבל אתה לא מבלה 10 שעות בחודש בהתמודדות עם תלונות אורחים ודודי מים שבורים.
הערך האמיתי של ניהול מקצועי אינו חיסכון בזמן. זה שיעור התפוסה. נכסים מנוהלים מקצועית ברמה גבוהה בקברטה משיגים תפוסה של 70%+. זהו העשירון העליון. החציון הוא 32%. אם מנהל מקצועי יכול להעלות את התפוסה שלך מ-43% ל-60%, ההכנסה הגולמית שלך קופצת מ-12,900 ל-18,000 דולר. גם לאחר שכרם של 25% (4,500 דולר), ההכנסה הנקייה שלך גבוהה יותר מאשר אם היית מנהל בעצמך ב-43% תפוסה.
היתרון הנוסף: הם מחזיקים רשימות של בעלי מקצוע מאומתים. כשאתה מתקשר לאינסטלטור בעצמך כזר, אתה מקבל "תמחור גרינגו"—עלויות מנופחות. מנהל מקומי מנהל משא ומתן בספרדית ומשלם מחירים מקומיים.
החיסרון: לא כל חברות הניהול הן כשירות. חלקן מפרסמות את הנכס שלך ב-15+ ערוצים (Airbnb, VRBO, Expedia, Booking.com). חלקן מפרסמות אותו באחד או שניים ומקוות לטוב. חלקן מגיבות לפניות אורחים תוך שעה. חלקן לוקחות שלושה ימים. חלקן מתאמות צ'ק-אין "פנים אל פנים" כדי להסביר את כללי הבית ולמנוע הפרות מסיבה. חלקן פשוט שולחות קוד לקופסת המנעול ומקוות שהאורח יקרא את המדריך.
אתה צריך לבדוק אותן. בקש הפניות מבעלי נכסים זרים אחרים. שאל כמה נכסים הם מנהלים. שאל כמה צוות יש להם. שאל מה שיעור התפוסה הממוצע שלהם. שאל אם הם מספקים דוחות כספיים חודשיים. שאל אם הם מטפלים בדיווחי מס או אם אתה אחראי. שאל מה מדיניות הביטול שלהם אם אתה לא מרוצה.
עבור חוזים לטווח ארוך, הניהול פשוט יותר. העמלה נמוכה יותר (5-10%) כי יש פחות תחלופה. אבל סינון הדיירים הוא קריטי. מנהלים מקצועיים ברפובליקה הדומיניקנית בדרך כלל דורשים פיאדור, שלושת החודשים האחרונים של דפי חשבון בנק, רישום פלילי (Certificado de No Antecedentes Penales ממשרד התובע הכללי, שעולה 600 RD$), והפניה מבעל בית קודם עם מספר טלפון לאימות מילולי.
הם גם אוכפים את כלל ה-"2+1": פיקדון של חודשיים בתוספת חודש שכר דירה מראש. זה מסנן דיירים עם נזילות נמוכה. זהו כלי סינון פיננסי.
אם אתה משכיר לטווח ארוך לגולים או לפנסיונרים, הסיכון נמוך יותר. סוסואה היא בית לאחת הקהילות הגרמניות והקנדיות הגדולות ביותר בקריביים. דיירים אלה הם לעיתים קרובות פנסיונרים, בעלי הכנסה יציבה, ופחות סביר שידלגו על שכר הדירה. אבל הם גם נוטים יותר להכיר את זכויותיהם תחת צו 4807. הם ידחפו חזרה על סעיפים שהם לא אוהבים. הם ידרשו תיקונים. הם יצטטו את הקוד האזרחי אם תנסה להעלות את שכר הדירה באמצע החוזה.
סינון דיירים כאשר ציוני אשראי אינם קיימים
לרפובליקה הדומיניקנית יש לשכת אשראי—DataCrédito. אבל לרבים מהדיירים הזרים והעובדים הלא פורמליים לא יהיה תיק. אז איך מסננים דיירים?
הפיאדור הוא הכלי העיקרי. אם דייר לא יכול להמציא ערב סולבנטי, הם לא שווים את הסיכון. סוף הסיפור.
עבור דיירים זרים, אמת את חותמת הכניסה בדרכונם. אם הם על ויזת תייר, מותר להם להישאר רק 30 יום (ניתן להארכה ל-120 יום בתשלום). אם הם כאן יותר מזה, הם נשארים יתר על המידה. זו דגל אדום. הם כבר מפרים את חוקי ההגירה. למה שהם יכבדו חוזה שכירות?
בקש את שלושת החודשים האחרונים של דפי חשבון הבנק. אתה לא מחפש ציון אשראי. אתה מחפש נזילות. האם הם יכולים לשלם את החודשיים הראשונים של שכר הדירה בתוספת הפיקדון? האם יש להם הכנסה עקבית או שהם חיים מהעברות ספורדיות?
בקש Certificado de No Antecedentes Penales (תעודת אי רישום פלילי) ממשרד התובע הכללי. זה עולה 600 RD$ ומאמת את התנהגות הטובה של הדייר. לרוב הזרים לא תהיה אחת כי הם לא יודעים שהיא קיימת. זה בסדר. הבקשה עצמה היא כלי סינון. אם הם מסרבים, תתרחק.
בדוק אם יש להם היסטוריה עם Banco Agrícola. אם הם היו חלק מחוזה רשמי וצייתני בעבר, יהיה רישום. אם לא, הם רק שכרו באופן לא פורמלי, מה שאומר שהם לא מכבדים את המערכת.
בקש "Carta de Referencia" מבעל בית קודם. אבל אל תקבל רק את המכתב. התקשר לבעל הבית. אמת את מספר הטלפון. שאל שאלות ספציפיות: האם הדייר שילם בזמן? האם הם שמרו על הנכס? האם הם גרמו לתלונות מהשכנים? כמה זמן הם נשארו? למה הם עזבו?
כלל ה-"2+1" (פיקדון של חודשיים בתוספת חודש שכר דירה מראש) אינו ניתן למשא ומתן. זה מסנן דיירים עם נזילות נמוכה. אם הם לא יכולים לגייס שלושה חודשי שכר דירה מראש, הם סיכון.
עבור דיירים תאגידיים (עסקים שמשכירים לעובדים), בקש עותק מרישום ה-RNC של החברה והוכחה שהם מעודכנים בדיווחי המס. אם הם לא רשומים ב-DGII, הם פועלים באופן לא פורמלי, ואין לך שום סעד אם הם מפסיקים לשלם.
תחזוקה באקלים שרוצה להרוס את הנכס שלך
נכסים על החוף בסוסואה ובקברטה מתמודדים עם שני אויבים: אוויר מלוח ולחות. האוויר המלוח (salitre) מחליד מתכת, מאיץ את הזדקנות האלקטרוניקה ומדרדר צבע. רמות הלחות נעות בין 78% ל-81% לאורך כל השנה, ויוצרות תנאים אידיאליים לעובש.
תקצב 200-700 דולר לחודש עבור תחזוקה, ללא דמי HOA. זה לא אופציונלי. זהו המחיר של בעלות על נכס בטרופיים.
יחידות מיזוג אוויר דורשות ניקוי ושירות מקצועי כל 3-4 חודשים. העלות היא 30-50 דולר ליחידה. אם תדלג על זה, היחידה תיכשל. עלות ההחלפה היא 800-1,500 דולר תלוי בגודל.
צבע חיצוני מחזיק מעמד 2-3 שנים על נכסים על החוף, בהשוואה ל-5-7 שנים בפנים הארץ. צביעת דירת שני חדרים עולה 1,500-3,000 דולר. אם תחכה יותר מדי זמן, העץ שמתחת יירקב, ותצטרך להתמודד עם תיקונים מבניים.
קברטה מקבלת בממוצע 1,025 מ"מ (40 אינץ') של גשם בשנה, כאשר נובמבר הוא החודש הרטוב ביותר (288 מ"מ). יש לבדוק ולאטום מחדש את איטום הגג כל 2-3 שנים. העלות היא 500-1,000 דולר. אם תדלג על זה, יהיו לך דליפות, שיובילו לעובש, שיובילו ליחידות שאינן ראויות למגורים.
מניעת עובש דורשת מסירי לחות או אוורור נכון. מסיר לחות טוב עולה 200-400 דולר ומשתמש בחשמל. חשמל בחוף הצפוני עולה בממוצע 0.124 דולר לקוט"ש, אבל בקהילות סגורות עם רשתות פרטיות, זה לעיתים קרובות גבוה יותר. תקצב 50-100 דולר לחודש עבור חשמל רק להפעלת מסירי לחות ומאווררים.
עבור וילות עם בריכות, טיפול בבריכה חודשי (כימיקלים בתוספת עבודה) עולה בממוצע 80-130 דולר. זה לא ניתן למשא ומתן. צמיחת אצות בחום הטרופי היא מהירה. בריכה מוזנחת הופכת לביצה תוך שבועיים.
ביטוח נכס (כולל כיסוי להוריקן) עולה 400-2,500 דולר לשנה, תלוי בערך הנכס ובקרבה לאוקיינוס. זה לא אופציונלי. הרפובליקה הדומיניקנית נמצאת באזור ההוריקנים. עונת 2024 ראתה מספר סופות. אם אתה לא מבוטח, אתה מהמר על כל ההשקעה שלך.
דמי HOA בקהילות סגורות נעים בין 150 ל-400+ דולר לחודש. זה מכסה אבטחה חמושה 24/7, שהיא השירות העיקרי שאתה משלם עבורו. הוצאות אבטחה צורכות בדרך כלל 40-60% מכל תקציב ה-HOA של קהילה סגורה. ללא אבטחה, הנכס שלך הוא מטרה.
מציאות התפוסה שהורגת את רוב התחזיות
התפוסה הממוצעת של Airbnb בסוסואה ירדה ל-43% נכון לשנת 2025. קברטה מציגה ביצועים מעט טובים יותר עם 53%. זה לא ירידה זמנית. זו המציאות של השוק.
נכסים ברמה גבוהה (העשירון העליון) בקברטה משיגים תפוסה של 77%+. אלה יחידות מדורגות Superhost, מנוהלות מקצועית, מתוחזקות היטב עם אינטרנט מהיר, גיבוי חשמל ומיקומים מעולים. התפוסה החציונית היא 32%. זה האמצע של החבילה.
אם התחזיות הפיננסיות שלך מניחות תפוסה של 70%, אתה מכין את עצמך לכישלון. המתמטיקה לא עובדת ב-43%. דירה של 350,000 דולר שמייצרת 30,000 דולר בשנה בשכר דירה גולמי ב-100% תפוסה מייצרת רק 12,900 דולר בשנה ב-43% תפוסה. לאחר הוצאות תפעול (5,300-11,500 דולר), אתה מרוויח 1,400-7,600 דולר בשנה. זו תשואה של 0.4-2.2% על השקעה של 350,000 דולר. היית עושה טוב יותר עם אג"ח ממשלת ארה"ב.
הפתרון הוא או להעלות את התפוסה (מה שדורש ניהול מקצועי, גימורים פרימיום ושיווק אגרסיבי) או לכוון לדיירים לטווח ארוך. חוזים לטווח ארוך מבטלים את סיכון הריקנות. חוזה לשנה ב-1,500 דולר לחודש מייצר 18,000 דולר לשנה מובטחים. זה גבוה יותר מה-12,900 דולר שתקבל מהשכרות לטווח קצר ב-43% תפוסה.
אבל חוזים לטווח ארוך מגיעים עם סיכונים משלהם. אתה נעול לשנה. אתה לא יכול להתאים מחירים על בסיס ביקוש. ואם הדייר מפסיק לשלם, אתה מסתכל על 6-12 חודשים לפינוי.
הגורם הנוסף המשפיע על התפוסה הוא התשתית. סוסואה זיהתה רשמית את "כבישים, ניקוז והצפות" ככשלונות קריטיים. הכביש הראשי מסוסואה לקברטה ניתן לנסיעה, אבל הבורות ליד הכניסה לרוב הקהילות הסגורות הם תלונה מתמדת מצד האורחים. העיר עצמה סובלת מבעיות ניקוז שגורמות להצפות במהלך גשם כבד. זה משפיע על שביעות רצון האורחים והזמנות חוזרות.
לקברטה יש תשתית טובה יותר, אבל היא גם יקרה יותר. נכסים שם דורשים תעריפים ליליים גבוהים יותר, אבל הם גם מתמודדים עם תחרות קשה יותר. שוק "תיירות ההרפתקאות" (גלישת עפיפונים, גלישת רוח) יציב, אבל הוא עונתי. העונה השיא היא מדצמבר עד מרץ. בשאר השנה, התפוסה יורדת.
המציאות ההשוואתית: DR לעומת דובאי, פורטוגל וטורקיה
הרפובליקה הדומיניקנית מציעה תשואות שכירות גבוהות יותר מרוב שווקי ההשקעות ה"אקזוטיים". נתוני הרבעון הראשון של 2025 מראים תשואות גולמיות של 7.12% ב-DR, בהשוואה ל-5-7% בדובאי ו-3-5% במיאמי. אבל התשואות הן רק חלק מהסיפור.
התמ"ג של DR צמח ב-5.1% ב-2024, השני בגובהו באמריקה הלטינית. זו כלכלה יציבה וצומחת. הפסו הדומיניקני פחת בכ-3-5% בשנה מול הדולר—שקף שניתן לניהול בהשוואה לקריסת הלירה הטורקית.
DR מציעה תושבות עם השקעה של 200,000 דולר על פי חוק 171-07. זה זול יותר מאשר הויזה הזהב של פורטוגל (כעת €500,000+). תהליך התושבות לוקח 4-6 חודשים, לא 12-18 חודשים כמו באירופה.
זרים יכולים להחזיק קרקע בבעלות חופשית על שמם. זה לא נכון בתאילנד או בפיליפינים. אין הגבלות על בעלות זרה. החוקה מבטיחה זכות זו.
חוק CONFOTUR מציע פטור של 15 שנה על מס ה-IPI של 1% עבור פיתוחים חדשים ספציפיים. זהו יתרון שלא נמצא ברוב השווקים בארה"ב או באיחוד האירופי. אבל זה חל רק על נכסים חדשים שאושרו באזורים תיירותיים ייעודיים. אם אתה קונה מחדש, אתה לא מקבל את זה.
נכס יוקרתי על חוף הים בקברטה עולה 2,200-3,000 דולר למ"ר. במיאמי, אותו נכס יעלה 10,000+ דולר למ"ר. נקודת הכניסה נמוכה יותר.
אבל ל-DR יש גם עלויות תפעול גבוהות יותר. החשמל יקר (0.124 דולר לקוט"ש). התחזוקה היא קבועה. האבטחה היא חובה. והמערכת המשפטית איטית.
DR אינה "המערב הפרוע". זו סמכות שיפוט שבה הניירת היא המלך. אם אתה מכבד את התהליך—אם אתה שוכר את עורך הדין הנכון, מנסח את החוזים הנכונים ומשלם את המיסים הנכונים—אתה יכול לבנות פורטפוליו השכרה רווחי. אם אתה חותך פינות, תבלה שנים בבית המשפט.
רשימת הבדיקה שאתה באמת צריך
לפני שאתה קונה:
דרוש "Certificación de Estado Jurídico" (תעודת מצב משפטי) מרישום הכותרת, מתוארך בתוך 30 הימים האחרונים. זו ההוכחה היחידה לבעלות. הכותרת הפיזית ביד אינה מספיקה.
שכור מודד פרטי כדי לוודא שנקודות ה-GPS של Deslinde תואמות את הקירות הפיזיים. אי התאמות הן נפוצות. כ-15% מהעסקאות הקרקעיות הלא רשומות מתמודדות עם סכסוכי גבול.
לפני שאתה משכיר:
הירשם ל-RNC עם ה-DGII באמצעות טופס RC-01. זה לוקח 5-10 ימי עסקים.
פתח חשבון בנק מקומי. תצטרך את הדרכון שלך, מכתב המלצה והוכחת הכנסה. האישור לוקח 2-4 שבועות.
שכור עורך דין נדל"ן מיוחד כדי לנסח את החוזה. לא עורך דין כללי. מישהו שמכיר את צו 4807 והקוד האזרחי.
ודא שהחוזה כולל: פיאדור סולידאריו עם ויתור על beneficio de excusión, ויתור על חידוש משתמע, סעיף סמכות שיפוט המפרט את שופט השלום בסוסואה או קברטה, סעיף הפקדה בבנקו אגריקולה והגדרות אחריות תחזוקה מפורשות.
נוטר את החוזה. עלות: 50-150 דולר.
הפקד את הפיקדון בבנקו אגריקולה. זה חובה על פי חוק 4314.
צור מלאי מתועד בתמונות חתום על ידי הדייר. מחלוקות על "בלאי" הן סיבת המחלוקת מספר 1 על פיקדון.
מתמשך:
הגש דוחות מס שנתיים ל-DGII, גם אם יש לך חשבון מס של 0 דולר. אי הגשה נענשת.
