ישבתי במשרד שלי בסוסואה ביום שלישי האחרון בבוקר, ובחנתי כותרת עבור זוג קנדי שמצא את "דירת החלומות" שלהם באתר רישום פופולרי. הנכס נראה מושלם באינטרנט - נופים לים, גימורים מודרניים, רשום ב-185,000 דולר. הם כבר העבירו פיקדון של 5,000 דולר כאשר הם סוף סוף חשבו לבדוק את הכותרת. הדסלינדה לא הייתה רק לא שלמה; היא לא הייתה קיימת. המוכר שיווק נכס שהוא לא יכול להעביר באופן חוקי. קיבלנו את הפיקדון בחזרה, אבל זה לקח שלושה חודשים ומכתב מעורך דין שהפחיד את המפתח.
באותו אחר הצהריים, נסעתי דרך המסדרון הראשי של קברטה. בתוך שני קילומטרים, ספרתי חמישה אתרי בנייה פעילים - מנופים נראים מהכביש, יסודות שנשפכו, קירות אנכיים עולים. החניונים בפיתוחים האלה לא היו ריקים. ציינתי לוחיות רישוי מאונטריו, ניו יורק, פלורידה. לא תיירים. כסף לטווח ארוך.
זהו שוק הנדל"ן של הרפובליקה הדומיניקנית בתחילת 2026: הזדמנות אמיתית בשכבות עם מורכבות תפעולית. הנתונים מראים השקעות ישירות זרות של 4.39 מיליארד דולר שזרמו למדינה בשנת 2023, עלייה של 7.1% משנה לשנה. התיירות הגיעה לכ-10.3 מיליון מבקרים בשנת 2024 - מספר מוצק, אם כי לא 11-12 מיליון שחלק מהתחזיות האופטימיות מדי טענו. הכלכלה צמחה ב-5.1% בעוד ששאר אמריקה הלטינית ממוצעת 2.2%. אלה לא מספרי חופשה. זהו הון המחפש תשואה בשוק הנקוב בדולר אמריקאי עם יתרונות מבניים שרוב המשקיעים עדיין לא מבינים.
אבל הגיליונות האלקטרוניים לא מזכירים את ההפסקות. הם לא מסבירים מדוע נכס עם דסלינדה נקייה נמכר תוך 45 ימים בעוד אחד בלי יושב במשך שמונה חודשים. הם בהחלט לא מזהירים אותך מהפער בין מחירי הבקשה למה שבאמת נסגר.
נקודות מפתח
מציאות משפטית: חוק 108-05, שנחקק במרץ 2005 (למרות יישומו המלא והתקנות שהושקו בשנים שלאחר מכן, במיוחד ב-2007), מחייב גבולות נכס מאומתים ב-GPS (דסלינדה). ללא זה, אינך יכול להבטיח מימון, העברת כותרת נקייה או להימנע ממחלוקות גבול - ובכל זאת כ-30% מהרישומים חסרים זאת.
מחיר מול מציאות: בעוד פלטפורמות מקוונות מראות שמחירי הבקשה עלו ב-10-12% בשנת 2024, מחירי הסגירה בפועל עבור נכסים מעל 500,000 דולר מתיישבים בדרך כלל 8-12% מתחת לרשימה. חלון המשא ומתן רחב יותר ממה שהמוכרים מודים.
גידור תשתיות: חוסר יציבות ברשת החשמל נותר הסיכון התפעולי הגדול ביותר. נכסים עם מערכות סולאריות (החזר השקעה כעת מתחת ל-3.5 שנים) וסטארלינק דורשים תפוסה גבוהה ב-15% מכיוון שנומדים דיגיטליים דורשים זמן פעולה, לא תירוצים.
מסלול תושבות: ויזת הפנסיונדו דורשת רק הכנסה חודשית מובטחת של 1,500 דולר - נמוכה משמעותית מה-D7 של פורטוגל (שדורשת הכנסה השווה לשכר המינימום הפורטוגלי, כיום כ-870 אירו לחודש או כ-10,440 אירו לשנה נכון ל-2025) או סף מדינות ידידותיות של פנמה. פנסיות זרות ממוסות ב-0%.
ציפיות תשואה: תשואות שכירות נטו ריאליות נעות בין 5-7% עבור דיירים לטווח ארוך, 8-12% ברוטו עבור השכרות נופש לטווח קצר במיקומים מובילים בקברטה עם תפוסה של 85%+ בעונה גבוהה.
אשליית המלאי
ישנם כ-750 רישומים פעילים "למכירה" בין סוסואה לקברטה כרגע. נשמע כמו הרבה אפשרויות. זה לא.
כ-30% מהמלאי הזה הוא מה שאני מכנה "מלאי מיושן" - בנייה ישנה מהתקופה 2008-2012, לעיתים קרובות עם סיבוכים בכותרת או תחזוקה נדחית שתעלה לך 50,000 דולר+ לתקן. עוד 25% מתומחרים ב-20% מעל מכירות דומות מכיוון שהמוכרים קראו את אותם דוחות שוק אופטימיים שאתה קורא והחליטו שהנכס שלהם מיוחד. זה לא.
כ-15% הם קרקע גולמית, שהיא שיחה שונה לחלוטין - החזקה לטווח ארוך, דורשת שותפויות מקומיות, כוללת משא ומתן על ייעוד שיכול לקחת שנים.
זה משאיר כ-30% מהרישומים שהם באמת ניתנים להשקעה: נכסים מוכנים או כמעט מוכנים עם כותרות נקיות, תשתיות מודרניות ותמחור ריאלי. יחידות אלו - מלאי ה-"A-Class" - נמכרות מהר. מספר הימים הממוצע בשוק הוא פחות מ-60 ימים עבור דירות במחיר טוב באזור החוף של קברטה.
בינתיים, ישנם 1,580 רישומי השכרה לטווח קצר פעילים ב-Airbnb ו-VRBO באותו אזור. הפער אומר לך משהו חשוב: אנשים שבבעלותם נכסים איכותיים כאן לא מוכרים. הם משכירים אותם ואוספים תשואות ברוטו של 8-12% בזמן שהנכס מעריך 4-6% בשנה בשוק הנקוב בדולר אמריקאי.
מה באמת נסגר ברבעון האחרון
מחירי הרישום עלו ב-10-12% בשנת 2024. המוכרים הפכו בטוחים. אולי בטוחים מדי.
בשבעת העסקאות האחרונות שטיפלתי בהן עבור נכסים מעל 500,000 דולר, מחיר הסגירה הממוצע היה 9.3% מתחת למחיר הבקשה המקורי. מוכר אחד התחיל ב-625,000 דולר ונסגר ב-545,000 דולר לאחר שהנכס ישב במשך 147 ימים. אחר התחיל ב-380,000 דולר, ירד ל-350,000 דולר לאחר שלושה חודשים, ולבסוף קיבל 332,000 דולר כאשר הקונה הופיע עם מזומן וסגירה של 45 יום.
הדפוס עקבי: נכסים מתומחרים באגרסיביות יושבים. נכסים מתומחרים במחיר או מעט מתחת להשוואות האחרונות זזים במהירות, לעיתים קרובות עם הצעות מרובות. קונים במזומן - המייצגים כ-65% מהעסקאות הזרות כאן - יש להם מנוף. הם יודעים שמימון לוקח 60-90 ימים ועולה 8.25-9.00% עבור לא תושבים. מוכר שעומד בפני הצעת מימון במחיר מלא לעומת הצעת מזומן ב-7% מתחת למחיר הבקשה בדרך כלל ייקח את המזומן.
הנתונים למ"ר מראים דחיסה דומה. קהילות מגודרות בסוסואה רשומות ב-2,200-2,600 דולר למ"ר, אך מכירות בפועל נסגרות קרוב יותר ל-2,000-2,300 דולר למ"ר. דירות על חוף הים בקברטה רשומות ב-2,800-3,500 דולר למ"ר אך נסגרות ב-2,500-3,100 דולר למ"ר.
זה לא קריסה. זו תיקון. מוכרים שקנו ב-2019-2021 עדיין רואים הערכה של 30-40% מנקודת הכניסה שלהם. הם פשוט לא מקבלים את הרווח שהם חשבו שיקבלו לפני שישה חודשים.
שאלת התשתית שאף אחד לא רוצה לענות עליה
אדנורטה, מפיץ החשמל הצפוני, ביצע 418,000 התערבויות טכניות בשנת 2024. זו לא טעות. ארבע מאות שמונה עשרה אלף תיקונים, שדרוגים ותגובות לכשלי רשת בשנה אחת.
הרשת אינה יציבה. היא משתפרת - לאט - אבל היא אינה יציבה. כ-18-21% מקיבולת האנרגיה המתחדשת של המדינה כרגע מוגבלת (מבוזבזת) מכיוון שהתשתית לא יכולה להתמודד עם הקלט. זו לא בעיה פוליטית או בעיית שחיתות. זו בעיה הנדסית שדורשת מיליארדים בהון ושנים לתקן.
עבור משקיעי נדל"ן, זה יוצר קו הפרדה ברור: נכסים עם אוטונומיית אנרגיה לעומת נכסים התלויים ברשת.
התקנה סולארית של 15,000 דולר עם גיבוי סוללה מספקת כעת החזר השקעה ב-3.5 עד 4 שנים עקב עליית תעריפי החשמל (18-22 סנט לקוט"ש). חשוב יותר, זה יוצר "פרמיית תפוסה". אורחי השכרה לטווח קצר - במיוחד נומדים דיגיטליים העובדים מרחוק - ישלמו 10-15% יותר ללילה עבור נכס שמבטיח חשמל. הם גם ישאירו ביקורות טובות יותר, מה שמחזק את יתרון התפוסה שלך בפלטפורמות כמו Airbnb.
סטארלינק פתר את בעיית האינטרנט. עבור RD$2,900 לחודש (כ-50 דולר ארה"ב), אתה מקבל קישוריות אמינה ומהירה שאינה תלויה בתשתית הכבלים המקומית. כל נכס השכרה רציני בקברטה כעת יש אותו. זה לא אופציונלי.
השילוב של סולארי + סטארלינק הופך אחריות (שירותים לא אמינים) לחפיר תחרותי. הנכס שלך הופך לזה שעובד כאשר אחרים לא.
מלכודת הכותרת
חוק 108-05, שנחקק במרץ 2005, דורש שכל גבולות הנכסים ייבדקו ויירשמו במערכת המרשם הארצי. תהליך זה יוצר את מה שנקרא "דסלינדה" - כותרת מאושרת עם קואורדינטות מדויקות שמבטלת מחלוקות גבול.
לפני חוק זה, נכסים רבים נמכרו באמצעות "קונסטנסיאס", שהם למעשה מניות של חלקה גדולה יותר. ייתכן שהיית הבעלים של "1/8 מחלקה 47", אבל אף אחד לא ידע בדיוק היכן גבולותיך. מחלוקות היו נפוצות. מימון היה בלתי אפשרי.
החוק היה טוב. היישום היה איטי.
כ-30% מהנכסים המפורסמים כיום למכירה בסוסואה ובקברטה אינם בעלי דסלינדה סופית. חלקם בתהליך. חלקם לא התחילו. חלק מהמוכרים אפילו לא מבינים שזה חסר עד שעורך הדין של הקונה (בתקווה) תופס את זה במהלך בדיקת נאותות.
הנה מה שקורה אם אתה קונה בלי דסלינדה:
אינך יכול לקבל משכנתא מבנק דומיניקני. הם לא ילוו כנגד כותרת לא מאושרת.
אינך יכול למכור את הנכס מאוחר יותר מבלי להשלים את תהליך הדסלינדה בעצמך, מה שיכול לקחת 6-18 חודשים ולעלות 3,000-8,000 דולר בהתאם לסיבוכים.
אתה מסתכן במחלוקות גבול עם שכנים, במיוחד אם הנכס גובל בקרקע ציבורית, גישה לחוף או חלקות ישנות עם סימון לא ברור.
התיקון פשוט: אמת את הדסלינדה לפני שאתה מעביר את הפיקדון. עורך דין נדל"ן מוסמך יכול לשלוף את רישומי הכותרת ממשרד הקרקעות של פוארטו פלאטה תוך 48 שעות. אם הדסלינדה חסרה, יש לך שלוש אפשרויות: ללכת משם, לנהל משא ומתן על הפחתת מחיר כדי לכסות את העלות והעיכוב של השלמתו בעצמך, או לדרוש מהמוכר להשלים אותו לפני הסגירה.
רוב המוכרים יסכימו לאפשרות שתיים או שלוש אם אתה רציני. אלו שמסרבים בדרך כלל מסתירים משהו.
היתרון של CONFOTUR שאף אחד לא מסביר כראוי
חוק CONFOTUR (חוק תמריצי תיירות) מציע פטורים ממס עבור נכסים באזורים תיירותיים ייעודיים. אם אתה קונה נכס זכאי, אתה נמנע מ:
מס העברת נכס של 3% (שמשולם בדרך כלל בסגירה).
מס נכס שנתי של 1% (IPI) למשך 10-15 שנים בהתאם לסיווג הפרויקט.
על נכס של 300,000 דולר, זה 9,000 דולר שנחסכו בסגירה וכ-3,000 דולר לשנה שנחסכים במיסים שוטפים. על פני 15 שנים, אתה מסתכל על 54,000 דולר בחיסכון מס כולל.
המלכוד: רק פיתוחים חדשים שאושרו זכאים. אינך יכול לקנות דירת יד שנייה שנבנתה ב-2015 ולדרוש הטבות CONFOTUR. המפתח חייב להגיש בקשה ולקבל מעמד CONFOTUR לפני הבנייה, וההטבות עוברות רק לקונה הראשון.
זה יוצר הזדמנות אסטרטגית עבור קונים המוכנים לרכוש יחידות טרום בנייה או שזה עתה הושלמו בפרויקטים שאושרו על ידי CONFOTUR. בסיס העלות האפקטיבי שלך נמוך ב-3-4% מנכס יד שנייה דומה, מה שמשפר את התשואה שלך באופן מיידי.
משרד התיירות מחזיק רשימה של פרויקטים מאושרים של CONFOTUR. אמת לפני שאתה מתחייב. ראיתי מפתחים שטוענים למעמד CONFOTUR שהיה בהמתנה או נדחה. אם זה לא ברשימה הרשמית, אתה לא מקבל את הפטור.
חישוב התושבות
ויזת הפנסיונדו דורשת הכנסה של 1,500 דולר לחודש מהפנסיה, ביטוח לאומי או קצבה. הוסף 250 דולר לחודש עבור כל תלוי. זה הכל.
השווה זאת לויזת D7 של פורטוגל, שדורשת הוכחת הכנסה השווה לשכר המינימום הפורטוגלי - כיום כ-870 אירו לחודש (כ-10,440 אירו לשנה נכון ל-2025) - או תוכנית מדינות ידידותיות של פנמה, הדורשת פיקדון של 5,000 דולר בבנק פנמי בתוספת הוכחת קשרים כלכליים.
הסף של DR נמוך יותר. נמוך משמעותית.
פנסיות זרות ממוסות ב-0% לפי חוק 171-07. אתה לא מוותר על 10% לרשות המסים הפורטוגזית או מנווט את המגבלות החדשות של NHR. הצ'ק של הביטוח הלאומי שלך או הפנסיה הקנדית שלך מגיעים לחשבון הבנק הדומיניקני שלך ללא נגיעה.
התהליך לוקח 6-12 חודשים אם מטופל כראוי. תצטרך:
תעודת לידה מאושרת ואישור משטרה ממדינתך.
הוכחת הכנסה פנסיונית (מכתב רשמי מספק הפנסיה).
תעודת בריאות מרופא דומיניקני.
הוכחת כתובת ב-DR (חכירה או שטר נכס).
דמי הגשת הבקשה הם כ-1,000-1,500 דולר תלוי אם אתה מגיש בקשה כזוג או כיחיד. שכר טרחת עורך דין מוסמך להגירה נע בין 2,000-3,500 דולר בסך הכל.
לאחר אישור, אתה תושב חוקי. אתה יכול להישאר ללא הגבלת זמן. אתה יכול לעבוד (למרות שרוב הפנסיונרים לא). אתה יכול לייבא רכב ללא מכס. וחשוב מכך, אתה יכול לפתוח חשבונות בנק מקומיים, מה שמקל משמעותית על ניהול נכס ההשכרה שלך.
מה ההשוואות באמת מראות
| מדד | הרפובליקה הדומיניקנית (החוף הצפוני) | דובאי (איחוד האמירויות) | פורטוגל (ליסבון) | פנמה (עיר) |
|---|---|---|---|---|
| מחיר כניסה (מיקום ראשי) | $180,000 - $250,000 | $450,000+ | $500,000+ | $275,000+ |
| תשואת שכירות ברוטו | 8-12% (לטווח קצר) | 6-7% | 5-6% | 5-7% |
| דרישת הכנסה לתושבות | $1,500 לחודש | השקעה בלבד (אין מסלול הכנסה) | ~€870 לחודש (~€10,440 לשנה נכון ל-2025) | $1,000 לחודש |
| מס פנסיה זרה | 0% | 0% | 10% (תחת כללי NHR החדשים) | 0% |
| מטבע | שוק נקוב בדולר אמריקאי | AED (מקושר לדולר אמריקאי) | EUR (תנודתי מול דולר אמריקאי) | דולר אמריקאי |
ה-DR מנצח במחיר הכניסה ובנגישות התושבות. אתה יכול לקנות שתי דירות איכותיות בקברטה במחיר של אחת בליסבון. יתרון התשואה מדיד - 8-12% ברוטו בעונה גבוהה לעומת 5-6% בפורטוגל. ואתה לא מנווט בסיכון החלפת EUR/USD.
דובאי מציעה יתרונות מס דומים אך דורשת הון משמעותי יותר. פנמה קרובה יותר במחיר אך חסרה את תשתית התיירות ותרבות החוף שמניעה את הביקוש להשכרה.
החוף הצפוני לא מתחרה עם השווקים האלה על יוקרה. הוא מתחרה על תשואה, נגישות ויחס עלות-אורח חיים.
מציאות המימון
בנקים דומיניקנים יממנו עד 70% מהשווי המוערך עבור קונים זרים. שיעורים כרגע 8.25-9.00% דולר אמריקאי קבוע ל-1-5 שנים. סקוטיאבנק ובנקו פופולאר הם המלווים העיקריים.
בריבית של 8.5%, עלות המימון שלך אוכלת בערך מחצית מתשואת השכירות שלך. נכס שמייצר תשואה נטו של 7% מספק רק תשואה של 3-3.5% לאחר שירות חוב. זה לא אטרקטיבי.
זו הסיבה ש-65% מהעסקאות הזרות נסגרות במזומן. המתמטיקה מעדיפה את זה.
אבל לקונים במזומן יש גם מנוף במשא ומתן. מוכר שעומד בפני הצעת מימון יודע שהקונה צריך 60-90 ימים לאישור בנק, הערכה וחתימה. קונה במזומן יכול לסגור תוך 30 יום. המהירות הזו שווה 5-10% למוכר מוטיבציה.
אם אתה מממן, התמקד אך ורק בנכסים בעלי תשואה גבוהה ומוכנים לשימוש שבהם הכנסות השכירות מכסות את תשלום המשכנתא בתוספת עלויות תפעול. כל דבר אחר הופך לניקוז תזרים מזומנים.
תחזית 2026
נכסים על חוף הים בקברטה צפויים להעריך ב-4-6% ב-2025-2026 עקב מחסור בקרקע. קו החוף סופי. מספר המגרשים לבנייה על חוף הים הולך ומצטמצם. מפתחים עוברים פנימה או בונים לגובה.
תשואות שכירות לטווח ארוך צפויות להישאר ב-5-7% נטו. תשואות השכרות נופש לטווח קצר במיקומים מובילים (חוף קייט, חוף אנקואנטרו) צריכות לשמור על 8-12% ברוטו, בהנחה שתשמור על תשתית תחרותית (סולארי, סטארלינק, גימורים מודרניים).
האינפלציה ב-DR הייתה 3.35% משנה לשנה נכון לדצמבר 2024 - אחד השיעורים הנמוכים ביותר באמריקה הלטינית. הבנק המרכזי שמר על יציבות יחסית. הנכס שלך הנקוב בדולר אמריקאי מעריך בסביבה של אינפלציה נמוכה, שזה נדיר.
גורמי הסיכון:
חוסר יציבות ברשת נותר בלתי פתור. תקציב לסולארי אם אתה קונה כל דבר שנבנה לפני 2020.
בעיות כותרת נמשכות. לעולם אל תדלג על אימות הדסלינדה.
איכות המלאי אינה אחידה. היצע ה-"A-Class" הדוק, מה שתומך בתמחור, אך גם אומר שאתה לא יכול להרשות לעצמך לשלם יתר על נכס בינוני.
הסיכון הפוליטי נמוך אך לא אפס. הממשל הנוכחי הוא פרו-תיירות ופרו-השקעות, אך בחירות מתקיימות. גוון אם אתה מפרס הון משמעותי.
מה קונים במזומן צריכים לעשות עכשיו
כוון למלאי ה-"מיושן" - נכסים שפורסמו מעל 180 ימים. המוכרים האלה עייפים. הם לעיתים קרובות מוכנים לנהל משא ומתן 12-18% מתחת למחיר הבקשה המקורי, במיוחד אם אתה יכול לסגור במהירות.
חפש נכסים הזקוקים לשיפוץ קוסמטי ולא לעבודה מבנית. השקעה של 25,000 דולר במכשירים חדשים, צבע וגימורים מודרניים יכולה להגדיל את הכנסות השכירות ב-20-30% ואת התפוסה ב-10-15%.
אמת את הדסלינדה לפני שאתה מציע הצעה. אם זה חסר, נהל משא ומתן על הפחתת מחיר השווה לעלות ולעיכוב של השלמתו בעצמך (בדרך כלל 5,000-8,000 דולר).
תעדף נכסים עם התקנות סולאריות קיימות או מקום להוסיף אותם. הפרמיה על האוטונומיה היא אמיתית וגדלה.
מה קונים ממומנים צריכים להימנע ממנו
אל תממן נכס שדורש שיפוץ משמעותי. שירות החוב שלך בתוספת עלויות השיפוץ יהרגו את תזרים המזומנים שלך למשך 12-24 חודשים.
אל תקנה בפיתוחים עם דמי HOA גבוהים (מעל 200 דולר לחודש) אלא אם כן השירותים מצדיקים תעריפי שכירות פרימיום. עמלות גבוהות דוחסות את התשואה נטו שלך.
אל תניח שהערכה תחלץ אותך. קנה עבור תזרים מזומנים תחילה. הערכה היא בונוס, לא האסטרטגיה.
מה מוכרים צריכים לדעת
אם אתה הבעלים של נכס "A-Class" - כותרת נקייה, תשתיות מודרניות, מיקום ראשי - החזק עד 2026. המחסור במלאי ליחידות איכותיות יתמוך ככל הנראה בהערכה של 4-6% במחיר.
אם אתה הבעלים של נכס שזקוק לעבודה או שיש לו סיבוכים בכותרת, תמחיר אותו באגרסיביות עכשיו. ככל שהוא יושב יותר זמן, כך הקונים מקבלים יותר כוח במשא ומתן.
אם אתה מוכר כדי לממן רכישה אחרת, שקול את עלות ההזדמנות. תשואות השכירות כאן הן 5-7% נטו. האם אתה יכול לפרוס מחדש את ההון הזה במקום אחר ולהכות את התשואה הזו לאחר מיסים ועלויות עסקה?
סיכום: רשימת בדיקת נאותות למשקיעים
לפני העברת פיקדון על כל נכס ברפובליקה הדומיניקנית, אמת את הדברים הבאים:
[ ] משפטי: אשר שהנכס בעל דסלינדה סופית (חוק 108-05 כותרת מאומתת GPS, שנחקק ב-2005). בקש עותק מהמוכר ואמת אותו מול רישומי משרד הקרקעות של פוארטו פלאטה. נכסים ללא זה לא ניתן לממן או להעביר בניקיון.
[ ] פיננסי: חשב את העלות הכוללת כולל מס העברה של 3% (אלא אם כן פטור CONFOTUR), 1% שכר טרחה משפטי ו-1% עלויות סגירה שונות. תקציב 5% ממחיר הרכישה עבור עלויות סגירה כוללות.
[ ] תשתית: בדוק את מערכת החשמל והקישוריות לאינטרנט. נכסים התלויים ברשת ללא גיבוי סולארי יתמודדו עם אתגרי תפוסה. סטארלינק הוא כעת סטנדרטי עבור נכסי השכרה רציניים.
[ ] מצב מס: אמת את מצב CONFOTUR אם המפתח טוען להטבות מס. בדוק את רשימת הפרויקטים המאושרים של משרד התיירות. פטורים חלים רק על קונים ראשונים בפיתוחים שאושרו לאחרונה.
[ ] תושבות: אם מתכננים להשתמש בויזת הפנסיונדו, אשר שההכנסה מהפנסיה או הביטוח הלאומי שלך עומדת בסף של 1,500 דולר לחודש והשג מכתב אימות הכנסה רשמי לפני תחילת הבקשה.
[ ] פוטנציאל השכרה: סקור נתוני תפוסה בפועל עבור נכסים דומים ב-AirDNA או VRBO. אל תסתמך על תחזיות המפתח. תשואות ברוטו ריאליות להשכרות לטווח קצר במיקומים מובילים בקברטה נעות בין 8-12%; תשואות לטווח ארוך הן 5-7% נטו.
[ ] ביטוח כותרת: שקול לרכוש ביטוח כותרת אם זמין. למרות שאינו סטנדרטי ב-DR, חלק מהמבוטחים הבינלאומיים מציעים כעת פוליסות לנכסים עם דסלינדות מאומתות.
[ ] סיכון מטבע: הבן שבעוד שנכסים מתומחרים בדולר אמריקאי, עלויות תפעול (חשמל, ניהול נכסים, דמי HOA) משולמות בפזו דומיניקני. תקציב לתנודות מטבע קלות, אם כי הפזו נותר יציב יחסית (אינפלציה של 3.35% בשנת 2024).
המילה האחרונה
נדל"ן ברפובליקה הדומיניקנית אינו תוכנית להתעשרות מהירה. זו השקעה מחושבת בשוק נקוב בדולר אמריקאי עם יתרונות תשואה מבניים, בתנאי שאתה מנווט במורכבות התפעולית.
הזוג שכמעט קנה את הנכס ללא דסלינדה? הם בסופו של דבר מצאו דירת מפתח בפרויקט מאושר על ידי CONFOTUR ליד חוף אנקואנטרו. כותרת נקייה. התקנה סולארית. סטארלינק. הם שילמו 220,000 דולר, נמנעו ממס העברה של 3%, וכרגע מייצרים תשואה ברוטו של 9.2% דרך השכרות לטווח קצר המנוהלות על ידי חברת ניהול נכסים מקומית.
הם הגיעו לשם על ידי ביצוע העבודה שהמוכר הראשון קיווה שהם ידלגו עליה: אימות הכותרת, הבנת מבנה המס ותקצוב לתשתית שהופכת נכס להשכרה לעומת רק למגורים.
השוק מציע הזדמנות אמיתית בתחילת 2026. 4.39 מיליארד דולר בהשקעות ישירות זרות ו-10.3 מיליון מבקרים שנתיים בשנת 2024 אינם הייפ. אבל ההזדמנות קיימת במסגרת של מורכבות מקומית שמתגמלת חריצות ומענישה הנחות.
אמת קודם. תסמוך אחר כך. ולעולם, לעולם אל תעביר פיקדון לפני שעורך דין מוסמך בודק את הכותרת.
אם אתה רציני לגבי הערכת נכסים ספציפיים בחוף הצפוני, המשרד שלי מחזיק קשרים ישירים במשרד הקרקעות של פוארטו פלאטה ויכול לאמת את מצב הכותרת תוך 48 שעות. דמי אימות משפטיים של 1,500 דולר הם הביטוח הזול ביותר שתקנה אי פעם.
