אסטרטגיות גיוון בתיק הנדלן שלך ברפובליקה הדומיניקנית

יזם קנדי נכנס למשרדי בחודש שעבר עם בעיה. הוא בדיוק העביר 50,000 דולר לחברת נדל"ן "מכובדת" בסוסואה - אחת עם אתר אינטרנט מבריק, סוכנים דוברי אנגלית ותיק דירות על חוף הים שנראו מושלמות לתוכנית הפרישה שלו. הפיקדון היה אמור להבטיח יחידת טרום בנייה. במקום זאת, הוא הבטיח לו מקום בשורה הראשונה לשיעור יקר מאוד על איך שוק הנדל"ן ברפובליקה הדומיניקנית, שהוא ברובו לא מוסדר, באמת עובד.

למפתח לא הייתה אישור CONFOTUR. לקרקע לא היה Deslinde. "חשבון הנאמנות" היה פשוט חשבון התפעול של המפתח עם שם אחר על דף הבנק. והסוכן שמכר לו את החלום? לא חבר ב-AEI, ללא רישום RNC, וכפי שגילינו - אפילו לא תושב חוקי של המדינה.

זו לא סיפור על מזל רע. זה סיפור על מה שקורה כשאתה מתייחס לשוק הנדל"ן ברפובליקה הדומיניקנית כאילו יש לו את אותן הגנות צרכניות כמו בטורונטו או מיאמי. זה לא. אבל זה לא אומר שזה שדה מוקשים. זה אומר שאתה צריך להבין את המבנה המשפטי הספציפי שמאפשר לשוק הזה לפעול - ואת הפערים הספציפיים שבהם הדברים מתפרקים.

אני עוסק בדיני נדל"ן בסוסואה מאז 1986. ראיתי את החוף הצפוני משתנה מכפר דייגים מנומנם ליעד השקעות רציני. וראיתי כל וריאציה של אותה טעות: קונים זרים שמניחים שחברות נדל"ן ברפובליקה הדומיניקנית פועלות תחת אותם כללים כמו בשווקי הבית שלהם. הם לא. הנה מה שאתה באמת צריך לדעת.

נקודות מפתח

• אין דרישת רישוי: נכון לפברואר 2026, בעוד שהוצע חוק להסדרת שירותי נדל"ן הוצג בלשכת הנבחרים, הוא לא הוחל או נאכף. עדיין אין רישיון ממשלתי חובה לעסוק בנדל"ן ברפובליקה הדומיניקנית, כלומר כל אחד יכול לקרוא לעצמו סוכן. אמת את הלגיטימיות באמצעות חברות ב-AEI ורישום RNC.
• Deslinde הוא קריטי אבל לא מוחלט: נכסים ללא Deslinde (חוק 108-05) לא יכולים להיות ממומנים על ידי בנקים ונסחרים בהנחה של 15-30%. ניתן לקנות ולמכור זכויות לנכס באמצעות Constancia Anotada, אך אתה קונה זכויות לא מוגדרות לאחוזה גדולה יותר ולא חלקה ספציפית. רישום הכותרות לא ינפיק תעודת כותרת נקייה ואינדיבידואלית עד להשלמת ה-Deslinde.
• אימות CONFOTUR הוא ידני: פרויקטים שטוענים להטבות מס לפי חוק 158-01 חייבים לקבל "Resolución" רשמי מ-MITUR. הפטורים (3% מס העברה, 1% מס רכוש שנתי) חלים רק אם השלב הספציפי שאתה קונה יש לו סיווג סופי.
• מציאות המימון: בנקים דומיניקנים מציעים משכנתאות לזרים בריביות של 7.5-10.5% להלוואות דולריות (11-14%+ להלוואות פזו, שזרים כמעט ולא לוקחים בגלל סיכון המטבע). יחס LTV מוגבל ל-60-70% לקונים זרים. מימון מפתח לטרום בנייה הוא לעיתים קרובות יותר ישים, אך רק עם מבנה Fideicomiso מתאים לפי חוק 189-11.
• עלויות בנייה: בנייה בחוף הצפוני ב-2026 נעה באופן ריאלי בין 950 ל-1,200 דולר למ"ר עבור גימורים סטנדרטיים, 1,200-1,800 דולר עבור יוקרה. יש לקחת בחשבון 3,000-5,000 דולר למערכות ציסטה/משאבה ו-15,000-25,000 דולר לתשתיות סולאריות.

למה היעדר הרגולציה חשוב יותר ממה שאתה חושב

לרפובליקה הדומיניקנית אין רישיון נדל"ן חובה ממשלתי. אפס. חוק להסדרת שירותי נדל"ן ותיווך יושב בלשכת הנבחרים, אך נכון לפברואר 2026, הוא לא שינה דבר בשטח. קיימת Asociación de Empresas Inmobiliarias, אך החברות היא וולונטרית. מה שזה אומר בפועל הוא שהאדם שמראה לך וילה על חוף הים ב-400,000 דולר בקברטה עשוי להיות בעל עשרות שנים של ניסיון ורקורד ללא רבב - או שהוא עשוי להגיע בחודש שעבר עם רכב שכור וכרטיס ביקור שהודפס בשדה התעופה.

זה לא רע באופן מהותי. חלק מהסוכנים המנוסים ביותר שאני עובד איתם אין להם כישורים פורמליים. אבל זה יוצר פרופיל סיכון ספציפי שלא קיים בשווקים מוסדרים. אין ביטוח שגיאות והשמטות חובה. אין מערכת נאמנות מובטחת על ידי המדינה. אין MLS מרכזי לאימות תמחור. והכי חשוב, אין סעד משפטי לרשלנות אלא אם כן אתה יכול להוכיח נזקים אזרחיים בבתי המשפט הדומיניקניים - תהליך שלוקח שנים ועולה יותר מרוב הנכסים שווים.

המשמעות המעשית: בדיקת הנאותות שלך לא יכולה להסתמך על המוניטין של הסוכן או על המיתוג של החברה. זה חייב להיות מבני. אתה צריך לאמת שלושה דברים באופן עצמאי, ללא קשר למי שמוכר:

1. המעמד המשפטי של הסוכן (רישום RNC עם DGII)
2. מצב הכותרת של הנכס (Certificado de Título עם Deslinde שהושלם)
3. מבנה פיננסי של המפתח (Fideicomiso לטרום בנייה)

אם אחת משלוש הבדיקות הללו נכשלת, העסקה לא צריכה להמשיך. נקודה.

הסטנדרט של AEI ומה הוא באמת אומר

כשאני אומר ללקוחות לאמת חברות ב-AEI, הם לעיתים קרובות שואלים מה זה באמת מגן עליהם. התשובה הכנה: לא הרבה, במובן המשפטי. קוד האתיקה של AEI מחייב את החברים, אך האכיפה היא פנימית. אם סוכן AEI מציג נכס בצורה שגויה, אתה יכול להגיש תלונה לאגודה. הם עשויים לשלול את החברות של הסוכן. אבל זה לא מחזיר את הכסף שלך.

מה שחברות ב-AEI כן מסמנת הוא שהסוכן נמצא בשוק מספיק זמן כדי לדאוג למוניטין שלו בתוך הקהילה המקצועית המקומית. זהו בדיקה חברתית, לא משפטית. בסוסואה ובקברטה, שבהן קהילת הנדל"ן קטנה והמילה מתפשטת במהירות, הלחץ החברתי הזה חשוב. חבר AEI שמרמה לקוח יתקשה יותר לקבל הפניות מעורכי דין, מפתחים וגולים אחרים שנמצאים כאן כבר עשרות שנים.

אבל זו לא ערובה. ראיתי חברי AEI עוסקים בסוכנות כפולה ללא גילוי - מייצגים גם את הקונה וגם את המוכר תוך גביית עמלה מלאה מהמוכר והצגת עצמם כסנגור של הקונה. זה חוקי ברפובליקה הדומיניקנית. זה גם ניגוד עניינים מבני שרוב הקונים הזרים לא מבינים עד שזה מאוחר מדי.

הפתרון אינו להימנע מסוכני AEI. זה להבין שחברות ב-AEI היא נקודת התחלה, לא קו סיום. אתה עדיין צריך ייעוץ משפטי עצמאי. אתה עדיין צריך לאמת כל טענה. ואתה עדיין צריך להבין שהתמריץ של הסוכן הוא לסגור את העסקה, לא להגן על האינטרסים שלך.

מלכודת ה-"Constancia Anotada"

הנה תרחיש שאני רואה לפחות פעם בחודש: קונה מוצא חלקת אדמה יפה בגבעות מעל סוסואה. המחיר סביר. הנופים מדהימים. הסוכן מבטיח להם שהכותרת "נקייה". המוכר מספק מסמך שנקרא "Constancia Anotada".

הקונה חושב שהוא קונה חלקת אדמה ספציפית. מה שהם באמת קונים הוא חלק יחסי מחלקה גדולה יותר שמעולם לא חולקה. ה-Constancia Anotada לא מתאר גבולות. הוא לא כולל קואורדינטות GPS. זה בעצם קבלה שאומרת "אתה הבעלים של 1,000 מטרים רבועים מתוך חווה של 10,000 מטרים רבועים, אבל לא החלטנו אילו 1,000 מטרים רבועים עדיין."

זה לא הונאה במובן המסורתי. המוכר לא משקר לגבי מה שהוא מוכר. אבל הקונה מניח הנחות לגבי מה שהוא קונה שהמסמך לא תומך בהן. וההנחות האלה יוצרות בעיות עצומות בהמשך הדרך.

אתה לא יכול לקבל משכנתא על Constancia Anotada. בנקים ברפובליקה הדומיניקנית לא ילוו כסף כנגד נכס שאין לו גבולות מוגדרים. אתה לא יכול לבנות באופן חוקי ללא ייעוד חלקה ספציפי. ואתה לא יכול למכור בקלות, כי הקונה הבא יעמוד בפני אותה בעיה שאתה עומד בפני - הם קונים זכויות לחלק לא מוגדר של חלקה גדולה יותר, לא כותרת נקייה לחלק ספציפי של אדמה.

טכנית, אתה יכול למכור ולקנות נכס רק עם Constancia Anotada - זה קורה לעיתים קרובות, במיוחד באזורים כפריים או בעסקאות ישנות יותר. זה לא לא חוקי. אבל אתה סוחר בזכויות לא מוגדרות ולא בנכס מוגדר ובר-בנקאות. רישום הכותרות לא ינפיק תעודת כותרת נקייה ואינדיבידואלית עד להשלמת תהליך ה-Deslinde.

התיקון הוא תהליך ה-Deslinde לפי חוק 108-05. זהו ההליך המשפטי הרשמי שמעביר נכס מחלק יחסי לחלקה אינדיבידואלית עם קואורדינטות GPS הרשומות ברישום הכותרות. זה כרוך בהעסקת מודד, הודעה לשכנים, קיום שימוע ציבורי שבו כל אחד יכול להתנגד אם הם חושבים שהגבולות פולשים לאדמתם, והמתנה של 6-12 חודשים עד שה-Tribunal de Tierras ינפיק החלטה סופית.

זה עולה 1,500-3,000 דולר. זה בירוקרטי ואיטי. וזה חובה מוחלטת אם אתה רוצה נכס שניתן לממן, לבטח ולמכור מחדש ללא סיבוכים משפטיים.

השאלה היא לא האם אתה צריך Deslinde. השאלה היא האם אתה הולך לשלם על זה לפני שאתה קונה את הנכס או אחרי. אם אתה קונה ללא Deslinde, אתה מקבל הנחה של 15-30% על מחיר הרכישה בתמורה לכך שאתה לוקח על עצמך את העלות, הזמן והסיכון של השלמת התהליך בעצמך. זה יכול להיות הגיוני אם אתה משקיע מנוסה שמבין את התהליך ויש לך סבלנות לחכות. עבור רוב הקונים הזרים, זו עסקה נוראית.

טרום בנייה ודרישת ה-Fideicomiso

שוק הנדל"ן ברפובליקה הדומיניקנית אוהב טרום בנייה. מפתחים בקברטה ובסוסואה מוכרים באופן שגרתי יחידות 12-24 חודשים לפני השלמתן. הפיץ' הוא משכנע: נעל מחיר נמוך יותר, צפה בהון העצמי שלך גדל במהלך הבנייה, והיכנס לנכס חדש עם פוטנציאל השכרה מיידי.

הסיכון הוא משכנע באותה מידה: אתה מעביר עשרות אלפי דולרים לחברה שאין לה מוצר מוגמר עדיין. אם המפתח פושט רגל, נתבע או פשוט מחליט לנטוש את הפרויקט, הפיקדון שלך נעלם.

חוק 189-11 היה אמור לפתור בעיה זו על ידי הצגת מבנה ה-Fideicomiso - למעשה נאמנות שבה פיקדונות הקונים מוחזקים בחשבון נפרד המנוהל על ידי בנק נאמנות. הכספים יכולים להשתחרר למפתח רק כאשר אבני דרך בבנייה הושלמו. אם הפרויקט נכשל, הנאמן מחזיר את הכסף לקונים.

בתיאוריה, זה עובד. בפועל, האכיפה אינה עקבית. סקרתי חוזי טרום בנייה בסוסואה שבהם המפתח טען שיש לו Fideicomiso אבל הסכם הנאמנות בפועל לא היה קיים. "חשבון הנאמנות" היה פשוט חשבון התפעול של המפתח עם שם אחר על ההצהרות.

תהליך האימות הוא פשוט אך דורש שאלת שאלות ספציפיות:

• מה שם הבנק הנאמן המנהל את הנאמנות?
• האם אני יכול לראות עותק של הסכם ה-Fideicomiso?
• מהן אבני הדרך הספציפיות שמשחררות כספים למפתח?
• מה קורה לפיקדון שלי אם הפרויקט מתעכב או מבוטל?

אם המפתח לא יכול לענות על השאלות הללו עם תיעוד, ה-Fideicomiso לא קיים. ואם ה-Fideicomiso לא קיים, אתה עושה הלוואה לא מאובטחת לחברת בנייה במדינה זרה ללא סעד משפטי אם הדברים משתבשים.

החלופה היא מימון מפתח, שבו אתה מבצע תשלומים ישירות למפתח במהלך תקופת הבנייה. זה מסוכן יותר, אבל זה גם יותר שקוף. אתה לא מעמיד פנים שיש רשת ביטחון. אתה עושה הימור מחושב שהמפתח ישלים את הפרויקט כי הם צריכים את התשלום הסופי שלך כדי שהכלכלה תעבוד.

איזה מבנה טוב יותר תלוי במפתח ובפרויקט הספציפי. אבל האפשרות הגרועה ביותר היא להניח ש"טרום בנייה" פירושו אוטומטית "מוגן". זה לא.

CONFOTUR והטבות המס שבאמת חשובות

חוק 158-01 הוא הסיבה לכך שמשקיעים זרים רבים מסתכלים על הרפובליקה הדומיניקנית מלכתחילה. תוכנית CONFOTUR מציעה 10-15 שנים של פטורים ממס עבור פרויקטים תיירותיים מאושרים: פטור ממס העברה של 3% ברכישה, פטור ממס רכוש שנתי של 1%, ובמקרים מסוימים, פטורים ממס הכנסה על השכרה.

עבור נכס בשווי 300,000 דולר, זה חיסכון של 9,000 דולר בסגירה וכ-2,500-3,000 דולר חיסכון שנתי על מיסי רכוש. על פני תקופה של 15 שנים, החיסכון הכולל במס יכול לעלות על 45,000 דולר - הפחתה משמעותית בעלות הבעלות.

אבל הנה מה שרוב חברות הנדל"ן לא מספרות לך: אישור CONFOTUR הוא ספציפי לפרויקט, ספציפי לשלב ולעיתים ספציפי ליחידה. מפתח עשוי לקבל אישור CONFOTUR לשלב 1 של פרויקט אך עדיין לא לשלב 2. או שהם עשויים לקבל אישור זמני אך לא אישור סופי, מה שאומר שהטבות המס אינן מובטחות מבחינה חוקית.

תהליך האימות דורש בקשת מסמך "Resolución" רשמי שהונפק על ידי משרד התיירות. מסמך זה מפרט את שם הפרויקט, השלב הספציפי המכוסה, תאריך האישור ומשך הפטורים ממס. ניתן לאמת זאת ישירות על ידי יצירת קשר עם מחלקת חברות ושירותי תיירות בתוך MITUR.

והנה הפרט הקריטי: רק נכסים עם "סיווג סופי" (Clasificación Definitiva) מבטיחים את הפטורים ממס עבור הקונה הסופי. סיווג "זמני" מאפשר למפתח להתחיל את הפרויקט, אך הוא לא מבטיח את הטבות המס שלך. אם המפתח לא יכול להפיק Resolución שמראה סיווג סופי לשלב הספציפי שלך, הפטורים הללו עדיין לא קיימים.

אם המפתח לא יכול להפיק את ה-Resolución, אין לו אישור CONFOTUR. ואם חוזה הרכישה לא מציין במפורש שהיחידה נהנית מחוק 158-01, הפטורים ממס לא עוברים אליך גם אם לפרויקט יש אישור.

ראיתי חוזים שבהם למפתח היה אישור CONFOTUR אך מבנה המכירה בצורה שמנעה מהקונה את ההטבות. המפתח שמר לעצמו את הפטורים ממס ומכר את היחידה במחיר השוק. הקונה חשב שהוא מקבל נכס עם יתרון מס. הם לא היו.

התיקון הוא פשוט אך דורש תשומת לב לפרטים: אמת את ה-Resolución לפני הגשת הצעה, וודא שחוזה הרכישה מציין במפורש שהיחידה מכוסה תחת חוק 158-01. אם המפתח מתנגד לשים את זה בכתב, זה דגל אדום.

תהליך ה-Deslinde ולמה הוא לא ניתן למשא ומתן

חוק 108-05 הוא החקיקה החשובה ביותר בנדל"ן ברפובליקה הדומיניקנית שרוב הקונים הזרים מעולם לא שמעו עליה. זהו החוק שיצר את מערכת רישום הכותרות המודרנית וקבע את תהליך ה-Deslinde כסטנדרט חובה לגבולות נכסים.

לפני 2009, היה נפוץ למכור נכסים רק עם "Constancia Anotada" - מסמך שהוכיח שאתה הבעלים של אחוזה גדולה יותר אך לא ציין היכן ממוקם החלק שלך. זה יצר סכסוכי גבול אינסופיים, עשה מימון בלתי אפשרי והפך עסקאות נדל"ן לסיוט משפטי.

החלטת בית המשפט העליון מס' 355-2009 שינתה זאת על ידי קביעה ש-Deslinde הוא חובה לכל עסקאות הנדל"ן החדשות. אתה לא יכול לרשום מכירה ברישום הכותרות בלעדיו. אתה לא יכול לקבל משכנתא בלעדיו. ואתה לא יכול לבנות באופן חוקי בלעדיו.

תהליך ה-Deslinde כרוך בהעסקת מודד מורשה למדידת הנכס באמצעות קואורדינטות GPS, הודעה לכל בעלי הנכסים הסמוכים, קיום שימוע ציבורי שבו שכנים יכולים להתנגד אם הם מאמינים שהגבולות פולשים לאדמתם, והמתנה ל-Tribunal de Tierras להנפיק החלטה סופית. התהליך כולו לוקח 6-12 חודשים ועולה 1,500-3,000 דולר.

זה בירוקרטי. זה איטי. וזה חובה מוחלטת אם אתה רוצה נכס שניתן לממן, לבטח ולמכור מחדש ללא סיבוכים משפטיים.

המשמעות המעשית: אם אתה מסתכל על נכסים בסוסואה או בקברטה, השאלה הראשונה שאתה צריך לשאול היא האם לנכס יש Deslinde שהושלם. אם התשובה היא לא, אתה צריך להחליט אם אתה מוכן לקחת על עצמך את העלות והזמן של השלמת התהליך בעצמך.

חלק מהקונים עושים זאת בכוונה. הם קונים נכסים ללא Deslinde בהנחה של 15-30%, משלימים את התהליך בעצמם ומוכרים מחדש במחיר מלא בשוק. זו אסטרטגיה ישימה אם אתה מבין את התהליך ויש לך סבלנות לחכות. אבל זו לא אסטרטגיה לקונים שזקוקים למימון מיידי או שרוצים השקעה מוכנה לשימוש.

הסיכון הנוסף הוא שתהליך ה-Deslinde עשוי לחשוף בעיות עם גבולות הנכס. אם שכן מתנגד במהלך השימוע הציבורי ומוכיח שהגבולות שטוען המוכר פולשים לאדמתם, ה-Tribunal de Tierras עשוי להקטין את גודל הנכס שלך או לדחות את בקשת ה-Deslinde לחלוטין. זה נדיר, אבל זה קורה. ואם זה קורה, אתה תקוע עם נכס שלא ניתן לחלק או למכור באופן חוקי.

הפתרון הוא להפוך את השלמת ה-Deslinde לתנאי של המכירה. מבנה את הסכם הרכישה כך שהמוכר יהיה אחראי להשלמת ה-Deslinde לפני הסגירה. אם הם לא יכולים, העסקה לא מתקדמת. זה מעביר את הסיכון והעלות בחזרה למוכר, שם זה שייך.

מציאות המימון לקונים זרים

בנקים דומיניקנים ילוו לזרים. Scotiabank ו-Banco Popular מציעים שניהם מוצרי משכנתא ללא תושבים. אבל התנאים שונים באופן משמעותי ממה שרוב הקונים מצפון אמריקה או אירופה רגילים אליו.

עבור הלוואות דולריות - שהן מה שרוב הזרים לוקחים כדי להימנע מסיכון פיחות המטבע - שיעורי הריבית נעים בין 7.5% ל-10.5% נכון לתחילת 2026. שיעורים אלה קבועים בדרך כלל ל-1-5 שנים, לאחר מכן הם מתאימים לשיעור משתנה הקשור לשיעור הבנצ'מרק של הבנק המרכזי. אם אתה מסתכל על הלוואה במטבע פזו (שזרים כמעט ולא לוקחים לנכסי השקעה), שיעורים נעים בין 11% ל-14%+. השיעור הגבוה יותר משקף את סיכון המטבע והאינפלציה בכלכלה המקומית.

יחסי הלוואה לערך מוגבלים ל-60-70% לקונים זרים, מה שאומר שאתה צריך מקדמה של 30-40%.

תהליך האישור דורש תיעוד שלרוב הקונים הזרים אין זמין בקלות: דוחות מס ממדינת המוצא שלך, מכתבי המלצה מהבנק הביתי שלך, הוכחת הכנסה ולעיתים הוכחת נכסים. התהליך לוקח 4-8 שבועות ודורש פתיחת חשבון בנק דומיניקני, מה שדורש עצמו ויזה תושבות או דרכון בתוקף של לפחות 6 חודשים.

המשמעות המעשית: אם אתה מתכנן לממן נכס ברפובליקה הדומיניקנית, אתה צריך להתחיל את תהליך האישור מראש לפני שאתה מגיש הצעה. ציר הזמן מהצעה לסגירה הוא בדרך כלל 60-90 ימים, ותהליך האישור למשכנתא יכול בקלות לצרוך מחצית מהזמן הזה.

החלופה היא מימון מפתח, שבו המפתח פועל כמלווים ואתה מבצע תשלומים ישירות אליו על פני תקופה של 3-5 שנים. זה נפוץ יותר לפרויקטים של טרום בנייה, שבהם המפתח זקוק לתזרים מזומנים במהלך שלב הבנייה. שיעורי הריבית הם לעיתים קרובות נמוכים יותר משיעורי הבנקים (7-10%), אך התנאים פחות גמישים וההלוואה בדרך כלל נדרשת במלואה לאחר השלמת הבנייה.

איזו אפשרות טובה יותר תלויה במצב הפיננסי שלך ובציר הזמן. מימון בנקאי נותן לך יותר גמישות ותנאי החזר ארוכים יותר. מימון מפתח מהיר יותר ולעיתים זול יותר, אך הוא קושר אותך לציר הזמן של הבנייה של המפתח ודורש תשלום בלון בסוף.

עלויות בנייה והוצאות תשתית נסתרות

אם אתה שוקל לבנות נכס ברפובליקה הדומיניקנית במקום לקנות מלאי קיים, אתה צריך להבין את מבנה העלויות האמיתי. המספר הכותרתי שתשמע מרוב המפתחים הוא 750-950 דולר למ"ר עבור גימורים סטנדרטיים. זה אולי היה מדויק ב-2023 או 2024, אך האינפלציה ועליות עלויות החומרים עד 2026 דחפו את המספרים הללו גבוה יותר.

עבור גימורים סטנדרטיים ראויים - בטון, ברזל, גג, חלונות, דלתות, אינסטלציה וחשמל בסיסיים - אתה מסתכל באופן ריאלי על 950-1,200 דולר למ"ר בחוף הצפוני. שיעור של 750 דולר יוביל ככל הנראה לגימורים תת-סטנדרטיים או יכלול עלויות הכנה לאתר חיוניות. עבור גימורים יוקרתיים, הטווח של 1,200-1,800 דולר למ"ר נשאר מדויק.

אבל המספרים הללו לא כוללים את עלויות התשתית שהופכות נכס לראוי למגורים בחוף הצפוני. אתה צריך מערכת ציסטה ומשאבה לאחסון מים, כי אספקת המים העירונית אינה עקבית. זה 3,000-5,000 דולר. אתה צריך גנרטור גיבוי או מערכת סולארית, כי עלות החשמל היא 0.30 דולר לקילוואט-שעה והפסקות חשמל הן נפוצות. מערכת סולארית מלאה לוילה עם 4 חדרי שינה עולה 15,000-25,000 דולר. אתה צריך חומה היקפית ושער, כי הביטחון הוא דאגה לגיטימית. זה עוד 5,000-10,000 דולר.

הוסף את העלויות הללו יחד ואתה מסתכל על עלות כוללת ריאלית שהיא גבוהה משמעותית משיעור הבנייה הכותרתי. זה עדיין תחרותי עם עלויות בנייה במיאמי או טורונטו, אבל זה לא המציאה שחלק מהמפתחים מפרסמים.

החלופה היא שיפוץ נכס קיים. וילות ישנות יותר בקהילות מגודרות מבוססות של סוסואה (כמו Sea Horse Ranch) יכולות לעיתים קרובות להירכש מתחת לעלות ההחלפה ולשופץ ב-400-600 דולר למ"ר. היתרון הוא שאתה קונה למיקום עם תשתית מבוססת, נוף בוגר ושוק השכרה מוכח. החיסרון הוא שאתה יורש את הבחירות העיצוביות של מישהו אחר ומערכות פוטנציאליות מיושנות.

איזו גישה הגיונית יותר תלויה בעדיפויות שלך. אם אתה רוצה נכס מותאם אישית עם מערכות מודרניות ופריסה יעילה, בנייה חדשה הגיונית. אם אתה רוצה נכס במיקום מבוסס עם פוטנציאל השכרה מיידי, שיפוץ הגיוני.

אבל בכל מקרה, אתה צריך לתקצב את העלות המלאה של הבעלות, לא רק את עלות הבנייה. ואתה צריך לקחת בחשבון את הערך של הזמן - נכס שלוקח 18 חודשים לבנות ולרהט הוא 18 חודשים של הכנסה מהשכרה שאבדה.

בעיית הסוכנות הכפולה ולמה היא חשובה

סוכנות כפולה - ייצוג גם של הקונה וגם של המוכר באותה עסקה - היא חוקית ברפובליקה הדומיניקנית. זה גם נפוץ. וזה ניגוד עניינים מבני שרוב הקונים הזרים לא מבינים עד שהם יושבים במשרדי ומנסים לבטל עסקה גרועה.

הנה איך זה בדרך כלל עובד: אתה יוצר קשר עם חברת נדל"ן לגבי נכס. הם מראים לך את הרישום. אתה אוהב את זה. אתה מגיש הצעה. הסוכן מנהל משא ומתן עם המוכר בשמך. העסקה נסגרת. אתה חושב שהסוכן עבד בשבילך.

אבל הסוכן עבד למעשה עבור המוכר. המוכר משלם את עמלת הסוכן - בדרך כלל 5-10% ממחיר המכירה. התמריץ הפיננסי של הסוכן הוא להשיג את המחיר הגבוה ביותר האפשרי, במהירות האפשרית. האינטרס שלך הוא להשיג את המחיר הנמוך ביותר האפשרי, עם בדיקת נאותות יסודית ככל האפשר. האינטרסים הללו מנוגדים ישירות.

הסוכן עשוי להיות ישר והוגן. הם עשויים לנסות באמת לשרת את שני הצדדים. אבל מבנה התמריצים שבור. ובשוק ללא דרישות גילוי חובה, קונים רבים אפילו לא מבינים שהם במצב של סוכנות כפולה עד שזה מאוחר מדי.

הפתרון הוא להבין שחברת הנדל"ן היא לעולם לא הסנגור שלך. הם ספק שירותים שמקלים על עסקה. הסנגור שלך הוא עורך הדין העצמאי שלך. ועורך הדין שלך לעולם לא צריך להיות מישהו שהומלץ על ידי חברת הנדל"ן או המוכר.

זה נראה ברור, אבל ראיתי אינספור עסקאות שבהן הקונה השתמש בעורך הדין של המוכר כי זה היה "נוח" או כי הסוכן הבטיח להם שזה "יאיץ את העניינים". זה לא מאיץ את העניינים. זה פשוט מבטל את האדם היחיד בעסקה שתפקידו להגן על האינטרסים שלך.

מה ייעוץ משפטי עצמאי באמת עושה

כשאני אומר ללקוחות שהם צריכים ייעוץ משפטי עצמאי, הם לעיתים קרובות שואלים מה זה באמת אומר בפועל. הנה העבודה הספציפית שמתרחשת במהלך תהליך בדיקת נאותות נכון:

אימות כותרת: אני מבקר פיזית במשרד רישום הכותרות בפוארטו פלאטה ומבקש את "Certificación de Título" הרשמי. מסמך זה מפרט את הבעלים החוקי הנוכחי, כל המשכנתאות או השעבודים, כל החסימות המשפטיות (oposiciones) שימנעו מכירה ומצב ה-Deslinde. אני לא מסתמך על עותק שסופק על ידי המוכר. אני מקבל את זה ישירות מהרישום.

אימות גבולות: אם לנכס יש Deslinde, אני מאמת שהקואורדינטות GPS תואמות לדוח המודד. אם אין לו Deslinde, אני מסביר את הסיכונים והעלויות של השלמת התהליך.

אימות CONFOTUR: אם הנכס טוען להטבות מס לפי חוק 158-01, אני מבקש את ה-Resolución הרשמי מ-MITUR ומאמת שהשלב והיחידה הספציפיים מכוסים.

אימות מס: אני מבקש "Certificación del IPI" מה-DGII המוכיח שהמוכר מעודכן במיסי רכוש. מיסים שלא שולמו מצורפים לנכס, לא לאדם, כך שזה קריטי.

אימות תשתיות: אני בודק עם Edenorte (חברת החשמל המקומית) כדי לוודא שאין חובות תשתית שלא שולמו. ראיתי נכסים עם חשבונות חשמל שלא שולמו של 10,000 דולר+ שהקונה ירש.

אימות HOA: אם הנכס נמצא בקהילה מגודרת או בקונדו, אני סוקר את התקנון של ה-HOA כדי לאמת הגבלות השכרה, מבני עמלות וכל הערכות מיוחדות תלויות ועומדות.

סקירת חוזה: אני סוקר את חוזה הרכישה כדי לאמת את מבנה התשלום, ציר הזמן של הסגירה, תנאים והגבלות ועונשים על אי ביצוע. אני מוודא שהחוזה מציין במפורש שהנכס נהנה מ-CONFOTUR אם ישים.

הגדרת נאמנות: אני מחזיק את הפיקדון בחשבון הנאמנות של המשרד שלי או מסדר נאמנות עם בנק נאמנות. הפיקדון משתחרר למוכר רק לאחר השלמת העברת הכותרת ובלתי ניתנת לביטול.

תהליך זה לוקח 2-4 שבועות ועולה 1-2% ממחיר הרכישה. זה לא זוהר. אבל זה ההבדל בין קניית נכס לקניית תביעה.

החרגת נכסי חוף הים

נכסים בתוך אזור הים של 60 מטר הם טכנית נחלת הציבור לפי חוק 305-68. זה לא אומר שאתה לא יכול להחזיק נכס על חוף הים. זה אומר שמבנה הבעלות שונה ודורש אישור משפטי ספציפי.

המבנה הנפוץ ביותר הוא "זיכיון" שניתן על ידי משרד הסביבה. הזיכיון נותן לך את הזכות להשתמש ולפתח את הקרקע לתקופה מסוימת (בדרך כלל 25 שנים, מתחדש). אתה לא הבעלים של הקרקע במובן המסורתי, אבל יש לך זכויות בלעדיות עליה.

המשמעות המעשית: נכסי חוף הים דורשים בדיקת נאותות נוספת כדי לאמת שהזיכיון תקף וניתן להעברה. לא כל הזיכיונות ניתנים להעברה לקונים זרים. וחלק מהזיכיונות יש להם הגבלות על שימוש מסחרי או פעילות השכרה.

ראיתי קונים רוכשים נכסים "על חוף הים" רק כדי לגלות שהזיכיון מעולם לא נרשם כראוי, או שהוא פג לפני שנים והמוכר תפס את הקרקע באופן לא חוקי. משרד הסביבה היה יותר אגרסיבי באכיפת תקנות אזור הים בשנים האחרונות, מה שאומר שהנושאים הללו צפויים יותר לצוץ במהלך הבעלות שלך.

הפתרון הוא לאמת את מצב הזיכיון לפני הגשת הצעה. אם הנכס נמצא באזור הים ואין לו זיכיון תקף וניתן להעברה, זה לא שווה לקנות בכל מחיר.

חישוב התושבות

קונים זרים רבים נמשכים לרפובליקה הדומיניקנית בגלל מסלול התושבות לפי השקעה לפי חוק 171-07. סף ההשקעה המינימלי הוא 200,000 דולר בנדל"ן, מה שמזכה אותך לעיבוד תושבות מהיר תוך כ-45 ימים לאחר אישור.

אבל סף ה-200,000 דולר מבוסס על הערך הפיסקלי של הנכס, לא על מחיר הרכישה. והערך הפיסקלי הוא בדרך כלל 60-70% מערך השוק. זה אומר שאתה צריך לעיתים קרובות לרכוש נכס בשווי 280,000-330,000 דולר כדי לעמוד בסף הערך הפיסקלי של 200,000 דולר.

ויזת התושבות דורשת גם הוכחת ביטוח בריאות, רישום פלילי נקי ובדיקת רפואית. העלות הכוללת של בקשת הוויזה, שכר טרחה משפטי ותיעוד היא כ-3,000-5,000 דולר לאדם.

לאחר שיש לך תושבות, אתה יכול להגיש בקשה לתושבות קבע לאחר שנתיים, ולאזרחות לאחר שנתיים של תושבות קבע. הרפובליקה הדומיניקנית מכירה באזרחות כפולה, כך שאתה לא צריך לוותר על דרכון מדינת המוצא שלך.

היתרון המעשי: תושבות נותנת לך פטור של 50% ממס רכוש שנתי ופטור ממסים על יבוא מוצרי בית. זה גם מקל על בנקאות ונותן לך יותר גמישות לשהיות ארוכות טווח.

המגבלה המעשית: תושבות דורשת ממך לשהות לפחות 6 חודשים בשנה ברפובליקה הדומיניקנית כדי לשמור על המעמד. אם אתה מתכנן להשתמש בנכס רק כהשקעת השכרה ולבקר רק מדי פעם, מסלול התושבות עשוי לא להיות הגיוני.

ההשוואה: חוף הצפון של הרפובליקה הדומיניקנית מול חלופות גלובליות

המידע המסופק במאמר זה מיועד למטרות מידע בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי, פיננסי או השקעות. השקעות נדלן, במיוחד בשווקים זרים כמו הרפובליקה הדומיניקנית, טומנות בחובן סיכונים מהותיים ועשויות לכלול השלכות פיננסיות משמעותיות. קוראים מוזמנים בחום לבצע בדיקת נאותות יסודית, להתייעץ עם אנשי מקצוע מורשים ולבקש ייעוץ משפטי לפני קבלת החלטות השקעה או התחייבויות פיננסיות כלשהן. המחבר והמוציא לאור של מאמר זה אינם נוטלים אחריות כלשהי על הפסדים, נזקים או השלכות שליליות שעלולים לנבוע מהסתמכות על המידע הכלול בו. מאמר זה מבוסס על חוויות ותצפיות אישיות וייתכן שאינו משקף את חוויותיהם של כל הפרטים בשוק הנדלן של הרפובליקה הדומיניקנית. חיוני למשקיעים פוטנציאליים להיות מודעים לאתגרים ולסיכונים הייחודיים הקשורים לעסקאות נדלן באזור זה, כולל הפוטנציאל להונאה וחוסר פיקוח רגולטורי.