בום תשתיות: 5 פרויקטים מרכזיים המעצבים את משיכת חוף הצפון של הרפובליקה הדומיניקנית

רוצים לדעת אם חוף הצפון של הרפובליקה הדומיניקנית הוא הזדמנות אמיתית או סתם עוד פנטזיה קריבית? לכו לעמוד על הכביש בין סוסואה לסנטיאגו בשעה 7 בבוקר ביום רביעי. ספרו את משאיות הבטון. עשיתי את זה בחודש שעבר - שתים עשרה בארבעים דקות, כולן בדרכן לחוף. זה לא שיווק. זו מציאות בטון.

במשך עשרים שנה, המשרד שלי צפה במפתחים מנפנפים בחוברות מבריקות בזמן שהחשמל כבה באמצע המצגת. ראינו "קהילות יוקרה" שבהן הכביש הכניסה הפך לנהר כל אוגוסט. לחוף הצפון תמיד היה פוטנציאל. מה ששונה ב-2026 הוא שהממשלה סוף סוף תומכת בפוטנציאל הזה עם פלדה אמיתית, כבל סיבים אופטיים ומערכות ביוב מתפקדות. לא בכל מקום. לא בצורה מושלמת. אבל מספיק כדי לשנות את משוואת ההשקעה אם יודעים איפה לחפש.

השיחה על התשתיות חשובה כי היא מפרידה בין נכסים שיעריכו לבין נכסים שיתנוונו. וילה בסוסואה עם כותרת נקייה אך ללא לחץ מים אמין היא כאב ראש, לא נכס. דירה בקברטה עם נוף לים אך נסיעה של ארבע שעות משדה התעופה הבינלאומי הקרוב היא מכירה קשה כאשר השוכרים שלכם רוצים נוחות. הפרויקטים שנכנסים כרגע - הרחבות הכבישים המהירים, שדרוגי הנמל, המודרניזציה של רשת השירותים - אלו הם הגורמים הלא זוהרים שקובעים אם הווילות שלכם למכירה ברפובליקה הדומיניקנית יהפכו למשחק פיזור חכם או לשיעור יקר בבדיקת נאותות.

מסקנות עיקריות

• פרויקט כביש הענבר: כביש מהיר של 400 מיליון דולר המחבר את סנטיאגו לחוף הצפון יקצר את זמן הנסיעה מ-100 דקות ל-30 דקות, ויאחד למעשה שני שדות תעופה בינלאומיים לאזור קליטה אחד ויפתח את החוף ל-3 מיליון תיירים מקומיים בסופי שבוע מאזור סיבאו - אם כי המכרז של הפרויקט בוטל ב-2024 ולוח הזמנים להתחלתו מחדש נותר לא ודאי.
• שינוי מפרץ סוסואה: פרויקט החייאת החוף של הממשלה בשווי 600 מיליון RD$ מסיר מעל 200 ספקים ומבנים לא פורמליים, מתקין מערכות מעקב וממותג מחדש את סוסואה ממרכז חיי לילה ליעד יוקרה ידידותי למשפחות - נכסים באל בטיי המשקיפים על החוף כבר ראו עלייה של 30% בבקשות השכרה.
• מציאות רשת השירותים: בעוד Fiber-to-the-Home מציע כעת מהירויות של 300 Mbps ו-Starlink מספק גיבוי לווייני, החוף הצפון עדיין חווה בממוצע 3-5 הפסקות חשמל שבועיות - גנרטור גיבוי של 10-20kW נותר חובה לנכסי יוקרה, עם מערכות פרופאן המציעות פעולה נקייה וזולה יותר מאשר דיזל.
• דרישות חוקיות בלתי ניתנות למשא ומתן: מאז חוק רישום הנכסים של 2009, כל נכס חייב להיות בעל Deslinde (סימון GPS) כדי להימכר באופן חוקי; נכסים העומדים בתנאי חוק CONFOTUR 158-01 מקבלים פטורים של 15 שנה הן ממס העברה של 3% והן ממס רכוש שנתי של 1%, אך זה חל רק על פיתוחים שאושרו לאחרונה.
• נקודת כניסה להשקעה: וילות יוקרה עם נוף לים בסוסואה ממוצעות 1,800-2,500 דולר למ"ר בהשוואה ל-4,000+ בקוסטה ריקה או 8,000+ בטורקס וקייקוס, אך פרויקטי בנייה בדרך כלל מפגרים ב-30-40% מהלוח הזמנים - קחו בחשבון את "זמן האי" בציפיות לוח הזמנים שלכם.

הכביש המהיר שמשנה הכל

כביש הענבר לא הושלם. אני רוצה להיות ברור לגבי זה מראש. יותר מזה, תהליך המכרז המקורי של הפרויקט בוטל במאי 2024 על ידי DGAPP תחת החלטה CNAPP-01-2024 מכיוון שההצעות מהמגזר הפרטי דרשו ערבויות מדינה מוגזמות - אגרות צל שהממשלה סירבה להבטיח. הפרויקט קיים על הנייר. המחויבות נראית אמיתית. אבל מודל הביצוע עדיין נמצא בתהליך הבנה.

מה שאנחנו יודעים בוודאות: העיצוב הטכני נשאר תקין. קטע של 32.7 קילומטרים זה יעקוף את הכביש ההררי המסוכן והמפותל "לה טוריסטיקה" שמחבר כיום את סנטיאגו לפוארטו פלאטה. הנסיעה הזו לוקחת 100 דקות ביום טוב. העיצוב החדש של הכביש המהיר - ארבעה נתיבים, שני מנהרות גדולות דרך רכס הרי ספטנטריונל - יקצר אותו ל-30 דקות כשהושלם.

למה זה חשוב לנדל"ן? סנטיאגו היא המנוע הכלכלי של אזור סיבאו, ביתם של למעלה מ-3 מיליון אנשים עם הכנסה פנויה. כרגע, החוף הצפון הוא יעד חופשה עבורם, לא אפשרות לבית סוף שבוע. קיצוץ זמן הנסיעה ב-70%, ופתאום נדל"ן בפוארטו פלאטה הופך לישים לנסיעות סוף שבוע. פרופיל הביקוש משתנה מהשכרות תיירות טהורות לשוק היברידי הכולל משפחות דומיניקניות עשירות המחפשות בתים שניים.

אנחנו כבר רואים את זה בערכי הקרקע. מגרשים סמוכים ליציאות הכביש המהיר המתוכננות במונטיאנו עלו ב-25% במחיר המבוקש מאז הוכרז הפרויקט המקורי. זו ספקולציה, כן. אבל זו ספקולציה מושכלת המבוססת על גישה. הכביש המהיר לא רק מחבר את סנטיאגו לחוף - הוא למעשה מאחד את שדה התעופה הבינלאומי גרגוריו לופרון (POP) ושדה התעופה הבינלאומי של סנטיאגו (STI) לאזור קליטה תיירותי אחד. משקיע המעריך נדל"ן בסוסואה יכול כעת לשווק למבקרים המגיעים בכל אחד מהשדות עם נוחות שווה.

לוח הזמנים של הבנייה הוא המשתנה. לאחר שהמכרז הוכרז כבטל, הממשלה נותרה מחויבת למצוא מודל עבודות ציבוריות בר קיימא - אולי מבנה PPP מתוקן או מימון ישיר של הממשלה. אבל עיכובים במזג האוויר הם אמיתיים, שרשראות אספקת חומרים אינן צפויות, והמנהרות דרך ההרים הן הנדסה מורכבת. אם אתם קונים נכס היום בציפייה שהכביש המהיר יהיה פעיל תוך 12 חודשים, אתם מכינים את עצמכם לאכזבה. אם אתם קונים עם אופק השקעה של 3-5 שנים, אתם ממקמים את עצמכם לפני גל ההשלמה כאשר המחירים יתאימו למציאות החדשה.

ההימור על קו החוף של סוסואה

משרד התיירות משקיע RD$600 מיליון - כ-10 מיליון דולר - לעיצוב מחדש מוחלט של מפרץ סוסואה. זה לא קוסמטי. הם הורסים מעל 200 דוכנים לא פורמליים, מעבירים את הדיירים עם פיצוי, ומחליפים את החוף הכאוטי בשני כיכרות פתוחות לגסטרונומיה ואומנויות, שירותים ציבוריים חדשים ומרכז ביטחון פוליטור ייעודי.

הפרויקט כולל מעל 50 מצלמות מעקב המחוברות למערכת החירום 911, חידוש חוף להרחבת אזור החול ב-15 מטרים, וחניון ל-300 רכבים כדי לחסל את עומס התנועה שמסבך כיום את הכביש הראשי בעונת השיא. הריסת ה"קסטות" הישנות החלה באמצע 2024. תאריך היעד להשלמה הוא סוף 2025.

הנה השינוי האסטרטגי: סוסואה הייתה ידועה היסטורית בחיי הלילה שלה - במיוחד, סוג מסוים של חיי לילה שמשך גברים רווקים אך הרתיע משפחות. החייאת קו החוף היא ניסיון מפורש למתג מחדש את העיר כיעד יוקרה ידידותי למשפחות. האם זה יעבוד תלוי בביצוע. הממשלה יכולה להסיר את הדוכנים, אבל שינוי המוניטין של עיר לוקח שנים.

מה שאנחנו רואים בשוק כרגע: דירות בלוס צ'רמיקוס, שמשקיפות על החוף, ראו עלייה של 30% בבקשות השכרה כאשר הנוף של "עיירות השנטי" הוסר. נכסים באל בטיי - הליבה ההיסטורית של סוסואה - נהנים מהשדרוגים הביטחוניים ומהגישה המשופרת להולכי רגל. הרחובות המשניים, שניים או שלושה רחובות מהחוף, נותרו מוערכים פחות בהשוואה לקו החוף אך נמצאים במרחק הליכה קצר מהכיכרות החדשות. אם ההחייאה תצליח למשוך דמוגרפיה שונה, הרחובות המשניים הללו יראו עלייה משמעותית.

הסיכון? פרויקטים ממשלתיים בקריביים נוטים להיתקע ב-80% מההשלמה. החניון עשוי להיפתח, אבל הנוף עשוי לקחת שנה נוספת. המצלמות עשויות להיות מותקנות, אבל מרכז הניטור עשוי להיות חסר צוות. ראינו את הדפוס הזה קודם לכן בשיפוץ המרכז ההיסטורי של פוארטו פלאטה, שלקח חמש שנים יותר מהמתוכנן אך בסופו של דבר העלה את ערכי הנכסים ביותר מ-30% לאחר שהושלם.

עבור קונים המעריכים נדל"ן בסוסואה היום, השאלה היא לא אם ההחייאה תסתיים - היא תסתיים, בסופו של דבר. השאלה היא האם אתם מרגישים בנוח עם לוח זמנים של 2-3 שנים לפני שההשפעה המלאה מתממשת בשיעורי השכרה ובערכי מכירה חוזרת.

האמת הלא זוהרת על שירותים

כבל סיבים אופטיים וגנרטורים לגיבוי לא מהווים חוברות שיווק סקסיות. אבל הם קובעים האם הדירות שלכם בקברטה למכירה באמת מושכרות, ובאיזה מחיר.

חברת העברת החשמל הדומיניקנית (ETED) מבצעת תוכנית הרחבה של 450 מיליון דולר עד 2028 לחיזוק רשת המתח הגבוה. ספקים גדולים כמו Claro ו-Cable Del Norte פרסו Fiber-to-the-Home בקברטה, ומציעים מהירויות של עד 300 Mbps. אינטרנט לווייני של Starlink, שקיבל את רישיונו והחל לשלוח לרפובליקה הדומיניקנית באמצע 2022, מספק מהירויות של 150-250 Mbps כאפשרות גיבוי. המכון הלאומי למים שתייה (INAPA) השיק פרויקט אקוודוקט של 4 מיליארד RD$ להבטחת מים שתייה לפוארטו פלאטה, סוסואה וקברטה ל-20 השנים הבאות.

כל זה הוא התקדמות אמיתית. זה גם לא שלם.

החוף הצפון עדיין חווה בממוצע 3-5 הפסקות חשמל קצרות בשבוע. למרות השיפורים וההרחבה של ETED, ההפצה החשמלית מ-EdeNorte נותרה לא יציבה בהשוואה לסנטו דומינגו או פונטה קאנה. לחץ המים העירוני משתנה. קורוזיה של אוויר מלוח היא אגרסיבית על כל נכס בתוך קילומטר מהאוקיינוס. מיכל מים של לפחות 5,000 גלונים הוא סטנדרט לכל וילה. גנרטור גיבוי של 10-20kW הוא חובה לנכסי יוקרה. יחידות מודרניות משתמשות בפרופאן (LPG), שהוא נקי וזול יותר מדיזל, אבל אתם עדיין מסתכלים על עלויות התקנה של $5,000-$8,000 ותחזוקה שוטפת.

השדרוגים לרשת חשובים ביותר עבור נוודים דיגיטליים והשכרות ארוכות טווח של גולים. משך השהייה הממוצע בקברטה עלה מ-7 ימים ל-28+ ימים בשל עובדים מרחוק. שוכרים אלה דורשים אינטרנט אמין - לא רק לשיחות וידאו, אלא לזמן פעולה עקבי. נכס עם Fiber-to-the-Home פלוס גיבוי Starlink יכול לפקד על פרמיית מחיר של 20-30% על פני נכסים עם אינטרנט כבלים רגיל. התפשטות מרחבי העבודה המשותפים בחוף קייט משמשת כעוגן לדמוגרפיה זו, ושומרת על תפוסה גבוהה כל השנה ולא רק בעונת הרוח.

עבור קונים, החישוב הוא פשוט: קחו בחשבון $10,000-$15,000 לתקציב שלכם עבור יתירות שירותים (גנרטור, ממיר/גיבוי סוללה, מיכל מים, משאבת מים). נכסים שכבר יש להם את המערכות הללו מותקנות שווים יותר ממה שמחירם המבוקש מציע אם הם מתומחרים באותו מחיר למ"ר כמו נכסים שאין להם. נכסים שאין להם ידרשו את ההשקעה לפני שהם יהיו תחרותיים בשוק ההשכרות.

השדרוגים ליציבות המתח בתחנות המשנה המקומיות הפחיתו את הסיכון לנזק לחומרה לציוד טכנולוגי יקר - מחשבים ניידים, מסכים, שרתים - מה שחשוב לשוק הנוודים הדיגיטליים. יישום מונים חכמים מאפשר ניטור מרחוק שקוף של צריכת החשמל, קריטי לבעלי בתים המנהלים השכרות ארוכות טווח שבהן הדיירים משלמים על השירותים שלהם. אלו הם פרטים משעממים וטכניים. הם גם ההבדל בין נכס שמושכר ב-$2,500 לחודש לבין כזה שמושכר ב-$3,500 לחודש לאותו דמוגרפיה.

איפה הכסף זז

לקברטה יש כמות סופית של קרקע על קו החוף. מגבלות גובה הבנייה - בדרך כלל 3-4 קומות בהתאם לאזור - מונעות פיתוח יתר. זה יוצר מחסור. חוף קייט מדורג בעקביות בין 10 היעדים המובילים לגלישת קייט בעולם. אנקואנטרו הוא מקום הגלישה מספר 1 ב-DR. אלו לא מגמות שיתהפכו.

לנכסים על חוף קייט יש שיעור תפוסה כמעט אפס בעונות הרוח (דצמבר-אפריל ויוני-אוגוסט). תחרות "מאסטר האוקיינוס", המתקיימת מדי שנה, מעלה את מחירי השכירות ב-200% לשבוע זה. דירות על קו החוף בקברטה מפקדות על $2,150-$3,000+ למ"ר. וילות מחוץ לחוף בקהילות כמו פרו קאב ממוצעות $1,800 למ"ר, ומציעות איזון של ערך וגישה.

המעבר מ"צריף גלישה" ל"דירת גלישה יוקרתית" באנקואנטרו משך מילניאלים אמידים. ערכי הנכסים באזור זה עלו ב-15-20% בשנים האחרונות. ההתפוצצות של נסיגות יוגה, שווקים אורגניים ומרכזי כושר תומכת בשוק השכרות בעל תשואה גבוהה המתמקד בנוסעים בריאותיים. ההליכה בקברטה - חוף, חדר כושר, מזון, חיי לילה הכל בתוך 15 דקות ברגל - היא מניע מכירה חוזרת עבור קונים המחפשים אורח חיים ללא רכב.

שוק המכירה החוזרת בקברטה נע ב-30% מהר יותר מעיר פוארטו פלאטה בשל ההכרה הבינלאומית במותג. נכסים נקנים, נמכרים ומושכרים בדולרים אמריקאים, מה שמגן על ערך הנכס מפני אינפלציה מקומית והופך את המכירה החוזרת לחלקה עבור קונים בינלאומיים. קהילת הגולים המתגוררת כל השנה מבטיחה שמסעדות ושירותים יישארו פתוחים 365 ימים בשנה, מה שתומך בביקוש עקבי לנכסים.

המגבלה: מלאי. בנייה חדשה בקברטה מוגבלת על ידי זמינות הקרקע. אספקת הקרקע על קו החוף לפיתוח חדש היא 90% ממצה. זה מעלה את ערכי המכירה החוזרת אבל גם אומר שקונים צריכים לזוז במהירות כשהנכסים האיכותיים הופכים זמינים. השוק לדירות בקברטה למכירה הוא תחרותי. נכסים שמתוחזקים היטב, יש להם שירותים מודרניים ומתומחרים בצורה סבירה נמכרים תוך 60-90 ימים.

עבור קונים המעריכים את החוף הצפון, קברטה מציעה את הנזילות הגבוהה ביותר ואת הביקוש להשכרה הצפוי ביותר. סוסואה מציעה ערך טוב יותר למ"ר עם פוטנציאל עלייה הקשור להחייאת קו החוף. עיר פוארטו פלאטה מציעה את מחירי הכניסה הנמוכים ביותר וגישה לתשתית מסחרית אך פחות ביקוש להשכרה מונעת תיירות. ריו סן חואן מציעה מיצוב אקו-יוקרה עם מגרשים גדולים אך דורשת קונים נוחים עם צפיפות נמוכה ומרחקים ארוכים יותר לשירותים.

המציאות החוקית שמגנה עליכם (או לא)

חוק 108-05 המודרני את מערכת הכותרות הדומיניקנית. חייב להיות לך "Certificado de Título" כדי להוכיח בעלות. מאז 2009, כל נכס חייב להיות בעל "Deslinde" - סימון GPS של גבולות הנכס. בנקים אינם יכולים להלוות על, ואתה לא יכול להעביר באופן חוקי, נכס ללא Deslinde. בעוד שאתה יכול טכנית לחתום על חוזה רכישה ללא אחד, אתה לא יכול להשלים את העברת הכותרת, מה שהופך את הדרישה הזו למעשית חובה לכל מכירה לגיטימית. זה לא אופציונלי. זו הבסיס להגנה המשפטית שלך.

מס ההעברה הסטנדרטי הוא 3% מהערך המוערך על ידי הממשלה (ערך DGII), שאינו בהכרח מחיר הרכישה. מס הרכוש השנתי (IPI - Impuesto al Patrimonio Inmobiliario) הוא 1% על נכסים בודדים המוערכים מעל RD$10,190,833 (כ-172,230 דולר נכון ל-2025). רשות המסים הדומיניקנית התאימה את סף הפטור הזה לאינפלציה לתקופה הפיסקלית של 2025 בדיוק לסכום זה. אתה משלם 1% רק על הערך מעל סף זה.

נכסים תחת חוק CONFOTUR (חוק 158-01) פטורים ממס IPI של 1% וממס העברה של 3% למשך 15 שנה. זהו אחד התמריצים המס הנדיבים ביותר בעולם. אבל הטבות CONFOTUR חלות רק על פיתוחים שאושרו לאחרונה, לא על נכסים למכירה חוזרת. אם מפתח אומר לך שלנכס למכירה חוזרת יש הטבות CONFOTUR, אמת זאת ישירות עם משרד התיירות. ראינו את זה מיוצג בצורה לא נכונה.

"Promesa de Venta" (הבטחת מכירה) הוא חוזה מחייב מבחינה משפטית המשמש לאבטחת נכס בזמן שהבדיקה הנאותה הושלמה. זה בדרך כלל דורש פיקדון של 10%. חוזה זה נועל את המחיר ומונע מהמוכר למכור למישהו אחר בזמן שאתה מאמת את הכותרת, בודק שעבודים ומשלים את הבדיקה המשפטית שלך. הפיקדון ניתן להחזר אם הבדיקה הנאותה חושפת בעיות בכותרת.

בדיקת נאותות חיונית: בקש "Certificación del Estado Jurídico del Inmueble" מרישום הכותרות כדי להבטיח שאין שעבודים או משכנתאות. אמת שהמוכר מעודכן במסי IPI - מיסים שלא שולמו נשארים עם הנכס, לא עם הבעלים. אשר שלנכס יש Deslinde תקף. אם הנכס נמצא בפיתוח, אמת שלמפתח יש את "Licencia de Construcción" מ-MOPC לפני שאתה שם כסף.

חוק הירושה הדומיניקני כולל הוראות "ירושה כפויה", שיכולות לסבך את תכנון העיזבון עבור זרים. עם זאת, בעלות באמצעות חברת אחזקה או הוראות צוואה ספציפיות יכולות לעיתים קרובות לעקוף זאת. מבנה משפטי אינו אופציונלי אם אכפת לך מה קורה לנכס כשאתה מת.

ברפובליקה הדומיניקנית, נוטריון חייב להיות עורך דין מורשה עם מינוי ממשלתי ספציפי. שימוש ב"נוטריון" ממדינה אחרת אינו תקף לעסקאות נדל"ן. תפקידו של הנוטריון הוא לאמת את חוקיות העסקה, לא רק להעיד על חתימות. זהו תקן גבוה יותר מאשר בארה"ב או קנדה.

זכויות פולשים קיימות אך חלשות יותר עבור נכסים עם Deslinde. קהילה שמורה או סגורה מבטלת את הסיכון הזה לחלוטין. עבור נכסים מחוץ לקהילות סגורות, בדיקות קבועות ושמירה על נראות תפוסה (גם אם זה רק מטפל) מונעים תביעות פולשים.

כמה באמת עולה לחיות כאן

זוג יכול לחיות בנוחות בסוסואה או קברטה עבור $2,500 דולר לחודש, כולל שכר דירה, מזון ושירותים. זה לא חיים של תרמילאים. זה דירה מודרנית, אכילה בחוץ באופן קבוע וטיולים מדי פעם לסנטיאגו לקניות.

חלב טרי עולה $1.40 לליטר. בירה מקומית (פרזידנטה) עולה $2.30. כיכר לחם איכותי עולה $2.00. "Plato del Día" (ארוחת צהריים מקומית) עולה $4-6 דולר. ארוחת ערב בינונית לשניים במסעדת חוף עולה $30-50 דולר. אלו הם מחירי 2026. הם משתנים עם שער החליפין, אבל הפסו הדומיניקני הראה יציבות יחסית מול הדולר האמריקאי בהשוואה למטבעות אחרים באמריקה הלטינית.

עוזרת בית או משרתת במשרה מלאה עולה כ-$300-$400 דולר לחודש. זהו סטנדרט עבור גולים ופנסיונרים. זה לא מותרות; זה חלק מהכלכלה המקומית. עזרה ביתית היא משתלמת, אמינה ומקלה על החיים היומיומיים באופן משמעותי באקלים טרופי שבו אבק ולחות הם קבועים.

חשמל יקר. מבנה התמחור המדורג יכול להגיע ל-$0.30 לקילוואט-שעה עבור שימוש גבוה. הפעלת מיזוג אוויר כל היום בוילה עם 3 חדרי שינה יכולה להוביל לחשבונות של $300+ לחודש. פאנלים סולאריים הפכו לכדאיים כלכלית; החזר ההשקעה הוא כעת מתחת לשלוש שנים עבור נכסים עם צריכת חשמל גבוהה. פיתוחים חדשים רבים משלבים סולארי כנקודת מכירה.

עלויות הבריאות נמוכות לפי הסטנדרטים של צפון אמריקה. המרכז הרפואי קברטה, הממוקם בסוסואה, הוא בית חולים פרטי מודרני המקבל ביטוח בינלאומי (Cigna, Aetna). ביקור סטנדרטי אצל רופא עולה $40-60 דולר ללא ביטוח. תרופות מרשם זולות משמעותית מאשר בארה"ב - לעיתים קרובות 50-70% פחות עבור אותן תרופות.

חינוך למשפחות: בית הספר הבינלאומי של סוסואה (ISS) מציע תוכנית לימודים מוסמכת בארה"ב (Pre-K עד 12) עם שכר לימוד הנע בין $6,000-$10,000 לשנה. אקדמיית ISLA בקברטה מתמקדת בלמידה מבוססת חקירה ופופולרית בקרב משפחות נוודים דיגיטליים; שכר הלימוד הוא כ-$7,000 לשנה. אלו תחרותיים עם בתי ספר בינלאומיים במיקומים אחרים בקריביים אך חלק קטן מעלויות בתי הספר הפרטיים בארה"ב.

סף מס ה-IPI לשנת 2025 הוא RD$10,190,833 (כ-172,230 דולר). אם הנכס שלך מוערך מתחת לזה, אתה לא משלם מס רכוש שנתי. אם הוא מוערך מעל זה, אתה משלם 1% על הסכום מעל הסף. נכס המוערך ב-$300,000 דולר ישלם כ-1% על $127,770, שהם $1,277 בשנה. נכסים הפטורים מ-CONFOTUR לא משלמים כלום במשך 15 שנה.

דמי HOA בקהילות סגורות נעים בין $250 ל-$600 לחודש. זה מכסה אבטחה, כוח גיבוי במהלך הפסקות, איסוף אשפה ותחזוקת שטחים משותפים. דמי אלה אינם ניתנים למשא ומתן ויש לקחת אותם בחשבון בעלות המחיה או בחישובי תשואת השכרה. לעיתים קרובות הממשלה העירונית אינה מספקת איסוף אשפה או אבטחה אמינים, כך שדמי ה-HOA הם למעשה תשלום עבור שירותים שאמורים להיות ציבוריים אך אינם.

נתיב התושבות (אם אתם רוצים אותו)

לזרים יש את אותן זכויות כמו לאזרחים לרכוש נכס ברפובליקה הדומיניקנית תחת צו 21-98, שביטל את הדרישה הקודמת לאישור נשיאותי. אין צורך בתושבות או אישור מיוחד לרכישה עצמה. אבל אם אתם רוצים לגור כאן לטווח ארוך, תושבות מציעה יתרונות משמעותיים: יבוא פטור ממס של מוצרי בית ורכב (פעם אחת), יכולת לפתוח חשבונות בנק מקומיים בקלות, והימנעות מעמלות שהייה יתרות לתיירים הנגבות כשאתם עוזבים את המדינה.

ויזת הפנסיונר דורשת הוכחה לפנסיה חודשית של לפחות $1,500 דולר (בתוספת $250 לכל תלוי). זה מיועד לפנסיונרים עם הכנסה מובטחת מפנסיה או ביטוח לאומי. ויזת הרנטיסטה מיועדת לאלה עם הכנסה פסיבית מהשכרות או השקעות; הדרישה היא $2,000 דולר לחודש. ויזת ההשקעה מציעה תושבות מהירה למשקיעים הרוכשים נכס בשווי $200,000 דולר או יותר, אך הנכס חייב להירכש דרך חברה רשומה. ספי הכנסה אלו נקבעים על ידי החוק הכללי על הגירה וצו 631-11.

עיבוד התושבות לוקח בדרך כלל 4-6 חודשים. בניגוד לכמה מדינות, ה-DR אינו אוכף דרישות ספירת ימים קפדניות לשמירה על מעמד התושבות. אתה צריך לחדש כל 1-4 שנים בהתאם לסוג הויזה שלך, אבל אין דרישה לבלות 183 ימים בשנה במדינה כדי לשמור על המעמד. זה הופך אותו לאטרקטיבי עבור משקיעים שרוצים תושבות כאפשרות גיבוי אך לא מתכננים לגור כאן במשרה מלאה מיד.

אתה יכול להגיש בקשה לאזרחות דומיניקנית לאחר 2 שנות תושבות קבועה, או 6 חודשים עבור מחזיקי ויזת השקעה מהירה. ה-DR מאפשר אזרחות כפולה, כך שאין צורך לוותר על הלאום המקורי שלך. הדרכון מספק גישה ללא ויזה ל-70+ מדינות, אם כי לא לארה"ב או לאיחוד האירופי.

תהליך התושבות דורש עבודה עם עורך דין מקומי המתמחה בהגירה. הניירת היא נרחבת: בדיקות רקע, מסמכים מאושרים מהמדינה שלך, הוכחת הכנסה, בדיקות רפואיות. לנסות לנווט בזה ללא ייצוג מקומי אפשרי אך לא מומלץ. הבירוקרטיה היא ביזנטית, ושגיאות קטנות יכולות לעכב את התהליך בחודשים.

למה זה לא דובאי (ולמה זה משנה)

דובאי מציעה תשואות השכרה דומות (6-9%), אך מחירי הכניסה לנכסים על קו החוף גבוהים פי 3 מה-DR. התשואות בפורטוגל באזורים ראשיים (אלגרבה, ליסבון) נדחסו ל-3-5%, והוויזה הזהובה כבר לא חלה על רכישות נדל"ן. טורקיה מציעה מחירי כניסה נמוכים אך מגיעה עם סיכון מטבע ואי יציבות פוליטית. ה-DR פועל בדולרים אמריקאים, מה שמגן על משקיעים מפני פיחות מטבע מקומי.

דירת יוקרה עם 2 חדרי שינה ונוף לים בקברטה עולה $350,000. יחידה דומה במיאמי ביץ' עולה $1.5 מיליון או יותר. ה-DR נמצא 2 שעות ממיאמי ו-3.5 שעות מניו יורק. עבור משקיעים צפון אמריקאים, ה-DR מציע נגישות ששוקי המזרח התיכון לא יכולים להתאים.

ל-DR יש 50+ שנות יציבות פוליטית והיא הכלכלה הגדולה ביותר בקריביים ובמרכז אמריקה. קרן המטבע הבינלאומית צופה שהכלכלה של ה-DR תצמח ב-5% ב-2025, תעלה על הממוצע האזורי. מטרת הממשלה היא 15 מיליון מבקרים עד 2030, מה שמבטיח ביקוש להשכרה לטווח ארוך. נפח התיירות - הרפובליקה הדומיניקנית חגגה רשמית את הגעת 10 מיליון מבקרים (אוויר ושייט יחד) בדצמבר 2023 - מספק משפך ביקוש עקבי שאיים קטנים יותר לא יכולים להתאים.

המגזר הבנקאי הוא חזק, עם יחסי סולבנטיות גבוהים. חשבונות דולריים הם סטנדרטיים. בנקים מקומיים מציעים מימון משכנתאות לזרים, בדרך כלל עד 50-60% הלוואה לערך, מה שמגביר את הנזילות בשוק. זה נדיר בקריביים, שם רכישות במזומן הן הנורמה.

חופשת המס של 15 שנה של CONFOTUR היא אחת התמריצים הנדיבים ביותר בעולם, עליונה על משטר המס של ספרד לתושבים שאינם תושבים. השילוב של ה-DR של נדל"ן במטבע דולר, יציבות פוליטית, תשתית תיירות חזקה ומימון נגיש יוצר הצעת ערך ייחודית למשקיעים המחפשים גיוון מחוץ לשווקים מסורתיים.

החלון (ולמה הוא לא יישאר פתוח)

מחירי הנדל"ן בחוף הצפון צפויים להעריך ב-5-8% מדי שנה במהלך חמש השנים הבאות בשל השלמת התשתיות. אספקת הקרקע על קו החוף בקברטה היא 90% ממצה. כביש הענבר, כאשר יושלם, ישנה באופן יסודי את דפוסי הגישה והביקוש. החייאת קו החוף של סוסואה תמתג מחדש את העיר לדמוגרפיה גבוהה יותר.

אלו לא טענות ספקולטיביות. הם מבוססים על פעילות בנייה נצפית, הקצאות תקציב ממשלתיות ותקדים היסטורי מפרויקטים דומים במרכז ההיסטורי של פוארטו פלאטה, שראה ערכי נכסים עולים ביותר מ-30% תוך חמש שנים מההשלמה.

המלאי הנוכחי של וילות הרפובליקה הדומיניקנית למכירה מציע חלון לפני שהמחירים יתאימו למציאות התשתית החדשה. נכסים באזורים מוערכים פחות - לה מולאטה, אל צ'וקו, פרלה מרינה, רחובות משניים באל בטיי - ממוקמים להרוויח מהערכת יתר כתוצאה מהשפעת הגלישה כאשר המלאי הראשוני על קו החוף הופך נדיר.

הסיכון הוא תזמון. פרויקטי בנייה ב-DR בדרך כלל מפגרים ב-30-40% מהלוח הזמנים. עיכובים במזג האוויר, בעיות בשרשרת האספקה והאטות בירוקרטיות הם אמיתיים. אם אתה קונה עם אופק השקעה של 12 חודשים בציפייה להערכה מיידית, אתה מהמר. אם אתה קונה עם אופק של 3-5 שנים, אתה ממקם את עצמך בצורה אינטליגנטית.

מימון מפתחים הוא כיום האפשרות הנגישה ביותר, עם תנאים הדורשים לעיתים קרובות 50% מקדמה וריביות של 5-7%. מימון בנק מקומי לזרים אפשרי אך קשה, עם ריביות של 10-12%. רוב הרכישות הן במזומן. זה יוצר הזדמנות לקונים עם נזילות, אבל זה גם אומר שהשוק פחות ממונף ולכן פחות תנודתי מאשר שווקים שבהם מימון של 90% הוא נפוץ.

בדיקת נאותות לוקחת 2-3 שבועות אם נעשתה כראוי. התחלת התהליך כעת ממקמת קונים להכנסות מהשכרה בעונה גבוהה (ינואר-אפריל). "סיור גילוי" - בילוי של 3-5 ימים בצפייה בנכסים, פגישה עם מפתחים והבנת המיקרו-אקלים של סוסואה לעומת קברטה - הוא הצעד הראשון המומלץ. אתה לא יכול להעריך את השוק הזה ממחשב נייד. ההבדל בין נכס 200 מטר מהחוף לאחד על החוף הוא לא רק מחיר; זה רוח, רעש, איכות נוף וקורוזיה של אוויר מלוח.

בום התשתיות מספק את מנוע הצמיחה. בדיקת נאותות משפטית מספקת את הבטיחות. שניהם נחוצים. אף אחד מהם לא מספיק לבד. המשקיעים שמצליחים בשוק הזה הם אלה שמאמתים קודם וסומכים אחר כך. משאיות הבטון בדרך לסנטיאגו הן אמיתיות. לוח הזמנים לכביש המהיר אינו ודאי. ההזדמנות קיימת בפער בין שני העובדות הללו.

המידע המוצג במאמר זה מיועד למטרות מידע בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, פיננסי או השקעות.