בפעם הראשונה שלקוח אמר לי שהוא רוצה להשקיע ב"תיירות הדומיניקנית", נתתי לו מפה של אזורי הסחר החופשי סביב סנטיאגו וביקשתי ממנו למצוא אותם. הוא לא הצליח. רוב האנשים לא יכולים. הם יודעים איפה החופים נמצאים, בטח. הם יכולים למקם את פונטה קאנה בעיניים עצומות. אבל הפארקים התעשייתיים שמעבדים מכשירים רפואיים בשווי 2.8 מיליארד דולר בשנה? מתקני האחסון הקרים ליד פוארטו פלאטה שלא מצליחים לעמוד בביקוש? חוות הסולאריות שמתפשטות במונטקריסטי כי חוק 57-07 הופך אותן לרווחיות יותר מדירות להשכרה?
זו הסיפור שאף אחד לא מספר לך עד שאתה יושב במשרדי, ואז בדרך כלל כבר בזבזת שישה חודשים בחיפוש אחר נכסים על חוף הים שלעולם לא יניבו את התזרים המזומנים שקיווית.
אני עוסק בעריכת דין כאן מאז 1986. ארבעים שנה של צפייה בכסף זר רודף אחרי הזדמנויות שגויות כי הם בלבלו בין "מה שתיירים רואים" לבין "איפה הכלכלה באמת נעה". בשנת 2024, הרפובליקה הדומיניקנית צמחה ב-5.0% בעוד ששאר אמריקה הלטינית עמדה על ממוצע של 2.3%. הפער הזה לא מגיע מאתרי נופש הכל כלול. הוא מגיע מהעובדה שהמדינה הזו הפכה בשקט למרכז ייצור מכשירים רפואיים של חצי הכדור המערבי, יצרנית הזהב השלישית בגודלה שמעולם לא שמעת עליה, וצומת לוגיסטי שיכול להגיע ל-900 מיליון צרכנים באמצעות הסכמי סחר חופשי שרוב המשקיעים אפילו לא יודעים שקיימים.
זה לא מדריך טיולים. זה פירוט של היכן ההון המוסדי באמת זורם, אילו חוקים מאפשרים זאת, ומה אתה צריך לדעת לפני שאתה מעביר כסף למדינה שרוב האנשים עדיין חושבים שהיא פועלת כולה על מוחיטוס ומרנגה.
נקודות מפתח
- שליטה בייצור: יצוא מכשירים רפואיים הגיע לכ-2.8 מיליארד דולר בשנת 2024, מה שמייצג כ-31% מיצוא אזור הסחר החופשי—מה שהופך את זה למגזר היצוא המוביל במדינה, לא תיירות.
- יתרון תשתיות: עם 8 נמלי תעופה בינלאומיים ו-12 נמלים המציעים מעבר של 2-3 ימים לחוף המזרחי של ארה"ב, הרפובליקה הדומיניקנית מתפקדת כחלופה לייצור אסייתי.
- ארביטראז' מס: CONFOTUR (חוק 158-01) מספק פטור של 15 שנה ממס העברה של 3% ומס רכוש שנתי של 1%; חוק 57-07 מציע פטור של 100% ממכס על יבוא בתוספת זיכוי מס של 75% עבור פרויקטים של ייצור אנרגיה מתחדשת—וזיכוי מס נפרד של 40% אם אתה מייצר את הציוד עצמו בתוך הרפובליקה הדומיניקנית.
- גישה למגורים: סף ההשקעה של $200,000 למגורים הוא אמיתי, אך חלון הרישום של 180 יום עם ProDominicana אינו ניתן למשא ומתן—תפספס אותו ותאבד את זכויות החזרת ההון.
- שינוי בחוף הצפוני: סוסואה וקברטה עוברים מיישובים תלויי תיירות למרכזי לוגיסטיקה וטכנולוגיה, עם תשואות שכירות ממוצעות של 6-9% אך דורשים Starlink, גיבוי חשמל וכותרות Deslinde מאומתות.
הבסיס הכלכלי שאף אחד לא מזכיר
הרפובליקה הדומיניקנית היא הכלכלה השביעית בגודלה באמריקה הלטינית. העובדה הזו לבדה לא אומרת לך שום דבר שימושי. מה שחשוב הוא זה: מודי'ס שדרגה את דירוג האשראי של המדינה ל-Ba2 (יציב) ב-1 באוגוסט 2025, בציון "צמיחה כלכלית חזקה" ושיפורים מוסדיים. תרגום: שוק האג"ח חושב שהממשלה מתארגנת.
הנה איך זה נראה בפועל. האינפלציה הגיעה ל-3.35% בדצמבר 2024—הנמוכה ביותר מזה שש שנים. הפזו נסחר בין 60-63 לדולר, יציב מספיק כך שעסקאות נדל"ן מתבצעות בדולר ארה"ב מבלי שאף אחד ימצמץ. יתרות מט"ח נמצאות ברמות שיא. קרן המטבע הבינלאומית צופה שהמדינה הזו תהיה השלישית בעושר לנפש באמריקה הלטינית עד 2028, לפני ברזיל ומקסיקו.
את התחזיות האלה לא מקבלים מאתרי נופש על חוף הים. מקבלים אותם מ-87 פארקים תעשייתיים שמארחים 820 חברות באזורי סחר חופשי. מ-8.06 מיליארד דולר ביצוא מאותם אזורים בשנת 2023 בלבד. מנמל קאוסדו שמרחיב את הקיבולת ל-3.1 מיליון TEU לאחר השקעה של 760 מיליון דולר על ידי DP World והממשלה הדומיניקנית. מבריק גולד שמפעילה אחד ממכרות הזהב הגדולים בעולם בפואבלו וייחו.
תיירות תורמת 16-19% מהתמ"ג. ייצור ובנייה צומחים מהר יותר. זה השינוי המבני שרוב המשקיעים מפספסים כי הם עדיין קוראים מאמרים על "גן עדן קריבי" במקום להסתכל על נתוני יצוא.
לאן הכסף החכם באמת זורם
המהלך הלוגיסטי
ביולי 2024, הממשלה העבירה את חוק 30-24. אף אחד מחוץ לתעשיית הלוגיסטיקה לא שם לב. הם היו צריכים. זה קובע את המסגרת החוקית למדינה לתפקד כ"מרכז לוגיסטי"—לא רק להעביר סחורות דרך נמלים אלא לבצע שירותים בעלי ערך מוסף כמו תיוג, אריזה והרכבה קלה של סחורות במעבר מבלי לשלם מכסים. החוק הזה יצר את המועצה הלאומית ללוגיסטיקה ומספק ודאות משפטית ששונה מתקנות אזור הסחר החופשי הסטנדרטיות.
היו לי שלושה לקוחות בשנה האחרונה שעברו מהשקעות בנכסי נופש לרכישת מחסנים ליד פוארטו פלאטה. אחד מהם הוא גרמני שרצה במקור דירה על חוף הים בקברטה. ערכנו את מספרי תשואת השכירות—המציאותיים, לא מספרי הפנטזיה של 12% שהמפתחים מציעים—והוא הבין שהוא יהיה בר מזל אם ינקי 6% לאחר דמי HOA, תחזוקה וחוסר תפוסה עונתי. ואז הראיתי לו מתקן מחסן של 5,000 מטר מרובע עם חוזה שכירות ל-15 שנה למפעיל אחסון קר שמשרת את שרשרת האספקה של ספינות השייט. הוא מנקה 8.5% בשנה ללא סיכון של תחלופת דיירים.
הביקוש לאחסון בשרשרת קרה באזור סיבאו עלה ב-30% משנה לשנה. למה? כי הרפובליקה הדומיניקנית היא היצואנית מספר אחת בעולם של קקאו אורגני ואחת מחמש היצואניות הגדולות של בננות אורגניות לאיחוד האירופי. המוצרים האלה צריכים אחסון בקירור לפני שהם מגיעים לנמלים. התשתית לא הדביקה את הקצב. זו ההזדמנות.
זווית האנרגיה המתחדשת
חוק 57-07 הוא כלי ההשקעה הכי פחות מנוצל במדינה הזו. הוא מספק פטור של 100% ממכס על יבוא פאנלים סולאריים, טורבינות רוח וסוללות. הוא גם נותן לך זיכוי מס של עד 75% מהשקעת הציוד שלך עבור פרויקטים של ייצור אנרגיה, ניתן לניכוי כנגד מס הכנסה.
אבל הנה מה שכמעט אף אחד לא יודע: אם אתה מייצר ציוד לאנרגיה מתחדשת בתוך הרפובליקה הדומיניקנית—לא רק מתקין אותו, אלא למעשה מייצר פאנלים סולאריים, רכיבי טורבינות רוח או סוללות—חוק 57-07 מציע זיכוי מס נפרד של 40% תחת סעיף 14, בתוספת פטור של 100% ממכס על חומרי גלם. ההוראה הזו קיימת כדי לעודד יכולת תעשייתית מקומית. כמעט אף אחד לא משתמש בזה עדיין.
האזור הצפון-מערבי—מונטקריסטי, חלקים מפוארטו פלאטה—יש לו מהירויות רוח ממוצעות העולות על 8.5 מטר לשנייה. זה גבוה מרוב המערב התיכון של ארה"ב. ובכל זאת, קיבולת האנרגיה המתחדשת כאן רחוקה מלהיות רוויה. התוכנית הלאומית לאנרגיה מכוונת ל-25% ייצור מתחדש עד 2025 ו-30% עד 2030. הם מאחור בלוח הזמנים.
לקוח הולנדי שלי בילה 18 חודשים בניווט בזכויות קרקע והיתרי סביבה עבור חוות סולארית של 20 מגה-וואט במונטקריסטי. החיכוך הבירוקרטי היה אמיתי—עיכובים בהיתרים, כללי אזור לא ברורים, חוסר יעילות דומיניקני הרגיל. אבל ברגע שהפרויקט פועל, ה-ROI המתואם למס שלו צפוי לעמוד על 14% בשנה בגלל תמריצי חוק 57-07. זה לפני שמביאים בחשבון את העליות הבלתי נמנעות בתעריפי החשמל.
משחק יצוא החקלאות
עמק סיבאו לא סקסי. הוא חם, מאובק ורחוק מכל חוף. הוא גם המקום שבו הכסף החקלאי האמיתי נעשה. הרפובליקה הדומיניקנית היא היצרנית השנייה בגודלה בעולם של אבוקדו אחרי מקסיקו, עם ערכי יצוא העולים על 80 מיליון דולר בשנה. יצוא קקאו אורגני הוא אפילו גדול יותר.
משקיע קנדי שאני עובד איתו קנה 50 דונם של אדמה חקלאית ליד סנטיאגו לפני שלוש שנים. הוא נטע אבוקדו האס ליצוא לארה"ב תחת הסכם DR-CAFTA. הפעולה קיבלה הסמכה לפי סעיף 17 של חוק 158-01 (CONFOTUR) כי מתקן העיבוד משרת את שרשרת האספקה של התיירות—בתי מלון קונים את האבוקדו למסעדות שלהם. זה אומר שהוא פטור ממס רכוש של 1% וקיבל הפסקה של 15 שנה על מס העברה של 3% כשהוא קנה את הקרקע.
הטעות שלו? הערכת חסר של בעיות גישה למים. תשתית ההשקיה בסיבאו אינה עקבית. הוא סיים לקדוח שני בארות ולהתקין משאבות סולאריות. זה הוסיף 120,000 דולר לעלויות ההתחלתיות שלו. אבל התשואות חזקות—6-8 טון לדונם בבגרות, נמכרות ב-2-3 דולר לקילוגרם למפיצים בארה"ב. נקודת האיזון שלו צפויה בשנה החמישית.
בדיקת המציאות של החוף הצפוני
פוארטו פלאטה, סוסואה, קברטה. הערים האלה נכללות יחד בשיווק נדל"ן, אבל הן לא ניתנות להחלפה.
פוארטו פלאטה היא מנוע הלוגיסטיקה. שני מיליון נוסעי שייט עברו דרך מפרץ טיינו ואמבר קוב בשנת 2024. נמל התעופה הבינלאומי גרגוריו לופרון ראה עלייה של 12% בהגעות נוסעים ברבעון הראשון של 2024 בהשוואה לרבעון הראשון של 2023. העיר מרחיבה את קיבולת הנמל והתשתית התעשייתית. אם אתה מחפש נדל"ן מסחרי או דיור לעובדים, זה האזור.
סוסואה עוברת שינוי. היא הייתה פעם עיר חיי לילה עם בעיית מוניטין. עכשיו היא קהילות מגודרות המיועדות לפנסיונרים וצפאטים מצפון אמריקה. סוסואה אושן וילג', סי הורס ראנץ'—הפיתוחים האלה כוללים את הצפיפות הגבוהה ביותר של אבטחה מגודרת בחוף הצפוני. הנדל"ן כאן מוערך פחות ממה שהיית משלם בטולום או קוסטה ריקה. עדיין קיימים נכסי השקעה ברמת כניסה בטווח של $160,000-$220,000. אבל תשואות השכירות נמוכות יותר מאשר בקברטה כי הדמוגרפיה התיירותית נוטה להיות מבוגרת ופחות פעילה.
קברטה היא המקום שבו הכסף זז מהר יותר. זו בירת ספורט המים—קייטסרפינג, גלישת רוח, תחרות מאסטר האוקיינוס כל פברואר. זה מביא דמוגרפיה בעלת ערך גבוה שמתרגמת לקונים נכסים. שיעורי התפוסה הממוצעים לדירות מנוהלות נעים סביב 65-75% בשנה, ומגיעים ל-90%+ במהלך עונת הרוח (ינואר-מרץ, יוני-אוגוסט). דירת שני חדרים סטנדרטית מושכרת ב-$1,300 לחודש לטווח ארוך או יותר כהשכרה לטווח קצר.
התשתית השתפרה. Starlink פתרה את בעיית האינטרנט—מהירויות מעל 150 Mbps הן כעת סטנדרטיות, ולכן אתה רואה כאן כל כך הרבה עובדים מרחוק. אבל החשמל נשאר לא יציב. גיבוי חשמל הוא חובה. ה-ROI הסולארי הוא כעת פחות משלוש שנים בגלל תמריצי חוק 57-07 ועליית תעריפי השירות.
הנה המלכודת: לא כל הנכסים בקברטה זכאים להשכרות לטווח קצר. חלק מתקנוני ה-HOA אוסרים עליהם לחלוטין. תפסתי את הבעיה הזו עבור קונה מטורונטו בשנה שעברה—סעיף 17.3 בתקנון הדירה שלו תוקן ב-2022 כדי לאסור השכרות בסגנון Airbnb. הוא היה קונה נכס עם תחזיות שכירות שנכשלו ביום הראשון.
המסגרת המשפטית שמגנה עליך (או לא)
המנדט של Deslinde
חוק 108-05 דורש סימון גבולות נכס באמצעות GPS—ה-"Deslinde". נכסים ללא זה לא יכולים להיות ממומנים על ידי בנקים ויש להם כותרות מעורפלות. ראיתי קונים זרים רוכשים קרקע עם רק "Carta Constancia" (כותרת לא מסומנת) כי מפתח שכנע אותם שזה "מספיק טוב". זה לא. תבלו שנים ועשרות אלפי דולרים בשכר טרחה משפטי בניסיון לנקות את הכותרת הזו מאוחר יותר.
לפני שאתה חותם על משהו, בקש את מספר תעודת הכותרת ואמת את מצב ה-Deslinde במשרד הרישום המקומי. אם המוכר מהסס, התרחק.
CONFOTUR: הפסקת המס ל-15 שנה
CONFOTUR (חוק 158-01) הוא תמריץ המס החזק ביותר במדינה, אבל הוא לא מובן. היתרון חל על הפרויקט, לא על הקונה. אתה צריך לוודא שלפיתוח יש "סיווג סופי" פעיל ממשרד התיירות (MITUR) לפני שאתה רוכש.
אם הפרויקט זכאי, אתה פטור ממס העברה של 3% בסגירה וממס רכוש שנתי (IPI) של 1% למשך 10-15 שנה. על דירה של $300,000, זה $9,000 שנחסכים מיד בתוספת כ-$3,000 בשנה במסי רכוש—יותר מ-$50,000 בסך הכל בחיסכון על פני 15 שנה.
המלכוד: CONFOTUR חל רק על נכסים שאושרו לאחרונה. אם אתה קונה מכירה חוזרת, הפטור לא מועבר אלא אם הקונה המקורי מעולם לא השתמש בו. רוב המפתחים לא מסבירים את זה בבירור כי הם מתמקדים בסגירת העסקה.
מגורים וחלון ה-180 יום
חוק ההשקעות הזרות 16-95 דורש ממך לרשום את ההשקעה שלך ב-ProDominicana בתוך 180 ימים קלנדריים מכניסת הכספים למדינה. תפספס את החלון הזה ותאבד את הזכות להחזיר הון ורווחים. הרישום—תעודת ההשקעה הזרה—הוא חובה כדי להבטיח את הזכות החוקית שלך להעביר כסף בחזרה מהמדינה במטבע חוץ. ראיתי משקיעים מפספסים את המועד הזה כי הם לא ידעו שהוא קיים.
סף ההשקעה של $200,000 ל"ויזת המשקיע" הוא אמיתי. אתה צריך הוכחה לכניסת מטבע חוץ (רישומי העברת כספים), מסמכים מתורגמים ומאושרים של החברה וטופס בקשה מלא. התהליך לוקח 4-6 חודשים לאישור אם אתה מגיש הכל נכון בפעם הראשונה. אם לא, צפה לעיכובים.
מסלול הפנסיונדו (פנסיונר) דורש הוכחה להכנסה של $1,500 לחודש ($250 לכל תלוי). זה מהיר וזול יותר מהמסלול ההשקעה אם אתה זכאי. אזרחות כפולה מותרת לפי סעיף 20 לחוקת הרפובליקה הדומיניקנית, כך שלא תאבד את הדרכון המקורי שלך.
איך הרפובליקה הדומיניקנית משתווה לתחרות
בואו נהיה ישירים. אם אתה משווה את הרפובליקה הדומיניקנית לדובאי, פורטוגל או מקסיקו, אתה צריך להבין את הוויתורים.
דובאי מציעה אפס מס הכנסה, אבל מחירי הנדל"ן גבוהים והמערכת המשפטית אינה שקופה לזרים. פורטוגל סיימה את תוכנית המס שלה (NHR) ב-2024, כך שהמשחק הארביטראז'י של המס נעלם. שוק טולום במקסיקו רווי—תשואות השכירות נטו התכווצו ל-4-6% בגלל היצע יתר.
הרפובליקה הדומיניקנית מציעה מחירי כניסה נמוכים יותר ($160,000-$220,000 לנכסים מובילים בחוף הצפוני), תשואות שכירות גבוהות יותר (6-9% ריאליסטי, לא מספרי הפנטזיה של 12%), ותמריצי מס שעדיין פעילים לחלוטין. נדל"ן מוביל על חוף הים בקברטה עולה בממוצע $2,500-$3,500 למטר מרובע. השווה את זה ל-$8,000+ במיאמי או $5,000+ באיי קיימן.
יוקר המחיה כאן נמוך ב-68% מארצות הברית ונמוך ב-40% מפורטו ריקו. לרפובליקה הדומיניקנית יש קישוריות אווירית טובה יותר לחוף המזרחי של ארה"ב מכל מדינה קריבית מלבד פורטו ריקו. השכר המינימלי באזורי הסחר החופשי הוא $240-$300 לחודש, מה שמחזיק את עלויות התפעול תחרותיות עם מקסיקו ($350+) וקוסטה ריקה ($600+).
החיסרון? חיכוך בירוקרטי. קבלת היתרי בנייה יכולה לקחת 180+ ימים מחוץ לפרויקטים של CONFOTUR. הפסדי הפצת חשמל הגיעו ל-42.6% בשלושת הרבעונים הראשונים של 2023, לפי דוחות של המרכז האזורי לאסטרטגיות כלכליות ברות קיימא (CREES) והמועצה העסקית הלאומית (CONEP)—מה שאומר שגיבוי חשמל אמין הוא חובה. תאונות דרכים הן רבות—נהיגה הגנתית אינה אופציונלית. לחץ המים אינו עקבי; נכסים צריכים בורות מים ומיכלי גג (טינאקוס).
הונאות כותרת קיימות. זכויות דיירים מעדיפות שוכרים. פינוי דייר שאינו משלם ללא חוזה קפדני יכול לקחת 6-12 חודשים. אלה סיכונים אמיתיים. אבל הם ניתנים לניהול אם אתה עובד עם ייעוץ משפטי מיומן ועושה בדיקת נאותות נכונה.
מה יכול להשתבש (ואיך להימנע מזה)
הונאת הטרום-בנייה
מפתחים מציעים עסקאות "טרום-בנייה" עם הנחות של 20-30%. חלקם לגיטימיים. רבים לא. הדגל האדום: אין מבנה נאמנות (fideicomiso) שמחזיק כספים בנאמנות עד שהשלבים בבנייה מתמלאים.
ראיתי משקיעים מעבירים פיקדונות של $50,000 ישירות לחשבון אישי של מפתח. הפרויקט לעולם לא מתחיל. המפתח נעלם. למשקיע אין סעד משפטי כי החוזה נבנה כ"promesa de venta" (הבטחת מכירה) ללא הגנה של נאמנות.
אם מפתח מסרב להשתמש ב fideicomiso בנקאי, התרחק. אין יוצאים מן הכלל.
פנטזיית תשואת השכירות
מפתחים מפרסמים תשואות שכירות של 10-12%. המספרים האלה מניחים תפוסה של 100%, אפס עלויות תחזוקה וללא דמי ניהול. אף אחת מההנחות האלה אינה ריאליסטית.
תשואות השכירות נטו בפועל בחוף הצפוני—לאחר דמי HOA (שהם גבוהים בקהילות מגודרות כמו סוסואה אושן וילג' או סי הורס ראנץ'), ניהול נכסים (בדרך כלל 20-25% מהשכירות הגולמית), תחזוקה וחוסר תפוסה עונתי—נעות בין 6-9%. נכסים פרימיום בקברטה יכולים להגיע לקצה העליון של הטווח הזה, אבל רק אם אתה מנהל אותם באגרסיביות ומשקיע מחדש בשדרוגים.
אם מישהו מציע לך תשואות דו-ספרתיות, בקש דוחות כספיים מבוקרים מיחידות קיימות בפיתוח. אם הם לא יכולים להפיק אותם, הנח שהמספרים הם בדיה.
בעיית החשמל
החשמל ברפובליקה הדומיניקנית אינו אמין. הפסדי הפצה עלו על 42% בשנת 2023. הפסקות חשמל תכופות, במיוחד בחודשי הקיץ כאשר הביקוש עולה.
כל נכס השקעה צריך גיבוי חשמל. גנרטור עולה $3,000-$8,000 תלוי בקיבולת. סולארי עם אחסון סוללות עולה $15,000-$25,000 עבור מערכת מגורים טיפוסית. אבל עם תמריצי חוק 57-07 ועליית תעריפי השירות, ה-ROI הסולארי הוא כעת פחות משלוש שנים.
אם אתה קונה נכס ללא גיבוי חשמל שכבר מותקן, תקצב את זה מיד. דיירים לא יסבלו הפסקות תכופות.
רשימת בדיקת הנאותות
לפני שאתה מעביר כסף, אמת את הפריטים האלה:
אימות כותרת: בקש את ה"מטריקולה" (מספר כותרת) ואמת אותו במשרד רישום הכותרות המקומי (Registro de Títulos). אשר את מצב ה-Deslinde—סימון GPS הוא חובה תחת חוק 108-05. בנקים לא יממנו, ואתה לא יכול לקבל העברת כותרת ברורה, עבור נכסים שיש להם רק "Carta Constancia" ללא Deslinde רשום.
מצב מס: בקש "תעודת IPI" (IPI al día) המוכיחה שלמוכר אין חובות מס על הנכס. מיסים שלא שולמו מועברים לקונה בסגירה.
עמידה בזונינג: עבור קרקע לפיתוח, בדוק את תעודת "Uso de Suelo" (שימוש בקרקע) מ-MITUR. ודא שהקרקע מיועדת לשימוש המיועד שלך—מגורים, מסחרי או חקלאי.
תקנון HOA: אם אתה קונה דירה, עיין בתקנון ה-HOA עבור מגבלות השכרה. חלק מהפיתוחים אוסרים על השכרות לטווח קצר לחלוטין.
מצב CONFOTUR: אם המפתח טוען להטבות CONFOTUR, אמת את "הסיווג הסופי" של הפרויקט עם MITUR. קבל את זה בכתב.
מבנה נאמנות: עבור עסקאות טרום-בנייה, אשר שהמפתח משתמש ב fideicomiso בנקאי. אמת את שם הבנק ופרטי החשבון באופן עצמאי.
סקר: שכר אגרימנסור עצמאי (מודד) כדי לאשר שהקואורדינטות של ה-GPS תואמות את קווי הגדר הפיזיים. סכסוכי גבולות הם נפוצים.
עלויות סגירה: תקצב 3% עבור מס העברה (אלא אם כן פטור CONFOTUR) בתוספת 1-1.5% עבור נוטריון ושכר טרחה משפטי. עלויות הסגירה הכוללות הן בדרך כלל 4.5%.
העברת כספים: שלח את כל הכספים באמצעות העברה בנקאית לחשבון נאמנות רשום כדי לעמוד בחוק נגד הלבנת הון 155-17. עסקאות מזומן מעל $10,000 מפעילות דרישות דיווח.
התחזית לטווח הארוך
קרן המטבע הבינלאומית צופה שהרפובליקה הדומיניקנית תגיע למעמד "הכנסה גבוהה" עד 2030 אם שיעורי הצמיחה הנוכחיים יימשכו. זו לא ערובה, אבל זה סימן. השקעות זרות ישירות הגיעו ל-4.38 מיליארד דולר בשנת 2023 וצפויות לעלות על 4.5 מיליארד דולר בשנת 2024. הון מוסדי נכנס—לא עבור דירות על חוף הים, אלא עבור תשתיות לוגיסטיות, אנרגיה מתחדשת ופעולות יצוא חקלאיות.
למדינה יש 8 נמלי תעופה בינלאומיים ו-12 נמלים. זו המדינה היחידה באזור עם גישה לסחר חופשי גם לארה"ב (באמצעות DR-CAFTA) וגם לאירופה (באמצעות EPA), ומגיעה לשוק משולב של 900 מיליון צרכנים. זה יתרון מבני ששום חוסר יציבות פוליטית לא יכול למחוק.
החוף הצפוני מתפתח. סוסואה וקברטה כבר לא רק עיירות תיירות. הן הופכות לצמתים לוגיסטיים ומרכזי טכנולוגיה. פוארטו פלאטה מרחיבה את קיבולת הנמל והתשתית התעשייתית. הדמוגרפיה משתנה—פחות חופשות אביב, יותר עובדים מרחוק ופנסיונרים עם $200,000+ להשקיע.
אבל הנה המציאות: השוק הזה לא מתגמל משקיעים פסיביים. אם אתה מצפה לקנות דירה, לשכור מנהל נכסים ולגבות צ'קים תוך כדי לגימת פינה קולדה בטורונטו, תתאכזב. הפערים בתשתית, החיכוך הבירוקרטי והמורכבויות המשפטיות דורשים ניהול פעיל וייעוץ מקומי מיומן.
אם אתה ניגש לזה עם ציפיות ריאליסטיות, בדיקת נאותות נכונה ונכונות לנווט את חוסר היעילות, הרפובליקה הדומיניקנית מציעה תשואות יציבות, נקובות בדולר ארה"ב, בשוק שעדיין מוערך פחות בהשוואה לעמיתיו האזוריים.
שאלות נפוצות
האם קניית נכס ברפובליקה הדומיניקנית בטוחה לזרים?
לזרים יש זכויות שוות לבעלות על קרקע תחת חוק 16-95. אתה לא צריך fideicomiso (נאמנות בנקאית) כדי לקנות ליד החוף כמו במקסיקו. אבל "בטוח" תלוי בבדיקת נאותות. אמת את ה-Deslinde, בדוק אם יש שעבודים ברישום הכותרות והשתמש בעורך דין מיומן. הונאת כותרת קיימת, אבל היא ניתנת למניעה אם אתה עוקב אחר נהלים נכונים.
איך עובד תהליך המגורים לפי השקעה?
אתה משקיע מינימום של $200,000 בנדל"ן או עסק, רושם את ההשקעה ב-ProDominicana בתוך 180 יום ומגיש בקשה לויזת המשקיע. התהליך לוקח 4-6 חודשים אם הניירת שלך נכונה. לאחר קבלת המגורים, אתה יכול להגיש בקשה להתאזרחות תוך שנתיים בלבד (לעומת מסלול רגיל של 7 שנים). אזרחות כפולה מותרת.
האם אני יכול להשתמש ב-IRA בניהול עצמי כדי להשקיע בנדל"ן ברפובליקה הדומיניקנית?
כן. אזרחי ארה"ב יכולים להשתמש ב-IRA בניהול עצמי (SDIRA) כדי לרכוש נדל"ן ברפובליקה הדומיניקנית, בתנאי שהנכס מיועד להשקעה בלבד—לא לשימוש אישי. תצטרך נאמן שמאפשר השקעות נדל"ן בינלאומיות. הנכס חייב לייצר הכנסה (שכירות או מכירה חוזרת) בתוך ה-IRA, וכל ההוצאות חייבות להיות משולמות מכספי ה-IRA.
מהן עלויות הסגירה הריאליסטיות?
תקצב 3% עבור מס העברה (אלא אם כן הנכס פטור מ-CONFOTUR) בתוספת 1-1.5% עבור נוטריון ושכר טרחה משפטי. עלויות הסגירה הכוללות בדרך כלל מסתכמות ב-4.5% ממחיר הרכישה. אם אתה מממן באמצעות בנק מקומי, הוסף עוד 1-2% עבור דמי מקור הלוואה. בנקים מקומיים (Scotiabank, Banco Popular) מציעים משכנתאות לזרים ב-70% LTV למשך עד 25 שנה, אבל הריביות גבוהות יותר מאשר בארה"ב או קנדה—צפה ל-8-10% בשנה.
