ישבתי מול זוג גרמני בשבוע שעבר - שניהם בתחילת שנות החמישים לחייהם, חדים, ברור שהם עשו את שיעורי הבית שלהם. הם טסו כדי לבדוק וילות בסוסואה למכירה לאחר שקראו שלושה "מדריכי השקעות" שונים שהבטיחו להם תשואות של 12% וכינו את הרפובליקה הדומיניקנית "דובאי הבאה".
הם רצו לדעת מדוע כל נכס שהם ראו באינטרנט נראה מושלם אבל הרגיש לא נכון באופן אישי.
התשובה פשוטה: שוק הנדל"ן הקריבי - במיוחד מגזר הנדל"ן של הרפובליקה הדומיניקנית - מנותח דרך העדשה הלא נכונה. רוב המשקיעים רודפים אחר מגמות שעבדו ב-2019 או מנסים ליישם לוגיקה של שוק אירופאי במקום שבו רשת החשמל עדיין מתנתקת פעמיים בשבוע.
שוק הנדל"ן של צפון חוף הרפובליקה הדומיניקנית אינו מתפתח כפי שהדוחות המבריקים מציעים. הוא מתפצל. ואם אינך מבין באיזה צד של הפיצול אתה קונה, אתה הולך לשלם יותר מדי עבור הנכס הלא נכון.
נקודות מפתח
- צמיחת התיירות אמיתית, אך מטעה: הרפובליקה הדומיניקנית הגיעה לראשונה ל-10 מיליון מבקרים בסוף 2023, והמומנטום הזה נמשך עד 2024 - אך זה לא מתורגם אוטומטית לביקוש להשכרה. רוב התיירים שוהים באתרי נופש הכל כלול, לא ב-Airbnb.
- התשתית קובעת את הערך: נכסים עם אנרגיה סולארית ואינטרנט Starlink דורשים תעריפים ליליים גבוהים ב-15-20% ונמכרים ב-30% מהר יותר מאשר יחידות התלויות ברשת.
- הדסלינדה אינה ניתנת למשא ומתן: על פי חוק 108-05, רכישת נכס ללא דסלינדה שהושלמה (סקר גבולות מאומת GPS) היא הסיבה מספר 1 להפסד השקעה - בנקים לא יממנו זאת, וקונים מיודעים לא יגעו בזה.
- בדיקת מציאות תשואות: תשואות השכרה נטו בפועל בסוסואה וקברטה נעות בין 6-10% לאחר דמי HOA ועלויות ניהול, לא ה-15% שחלק מהיזמים מפרסמים.
כלכלת לוחית הרישוי
נהג בכביש קארטרה קברטה-סוסואה ביום שישי אחר הצהריים ותראה משהו שהסטטיסטיקות התיירותיות מפספסות. התנועה אינה רק מכוניות שכורות יותר. אלו לוחות "MN" מסנטו דומינגו - דומיניקנים עשירים שקונים בתים שניים. לוחות "NY". "ON" מאונטריו. אלה לא תיירים. הם מקצים הון.
השינוי הזה חשוב כי הוא משנה מה נמכר. הדירה על החוף שהייתה הגיונית כהשקעת השכרה לטווח קצר ב-2020 מתחרה כעת בפרופיל קונה שונה: אנשים שרוצים לגור כאן חלקית ואינם מוכנים לסבול את הפערים בתשתית שהתיירים יתעלמו מהם לשבוע.
מגמת ההשקעה שכולם רודפים אחריה - תשואות השכרה לחופשה - כבר מופרעת על ידי מגמה שאף אחד לא עוקב אחריה: ביקוש למעבר קבע מאנשים בעלי הון גבוה שרוצים אוטונומיה, לא תלות ברשת המקומית או במים עירוניים.
הנתונים מול הרחוב
דוחות מקוונים יגידו לך שהתשואות על השקעות ברפובליקה הדומיניקנית ממוצעות 5-6% בשנה. המספר הזה מדויק מבחינה טכנית וחסר תועלת לחלוטין.
הנה למה: המספר הזה מערבב כל סוג נכס בכל רחבי המדינה. הוא כולל חוות פנימיות בסן קריסטובל ודירות מזדקנות בלה רומנה. זה לא אומר לך כלום על החוף הצפוני.
בקברטה, דירות מודרניות עם נוף לים עם גיבוי כוח ראו את מחירי הבקשה קופצים ב-15-20% משנה לשנה ב-2024. בינתיים, יחידות ישנות יותר ללא גנרטורים או אינטרנט אמין ישבו בשוק במשך שישה חודשים ולבסוף נמכרו ב-10-15% מתחת למחיר המבוקש.
השוק אינו מעריך באופן אחיד. הוא מתגמל עצמאות תשתית ומעניש תלות ברשת.
סגרתי שלוש עסקאות בחודשיים האחרונים. כל שלושת הנכסים היו עם מערכי שמש ו-Starlink. לשניים מהם היו מספר הצעות תוך 48 שעות מרגע הרישום. השלישי נמכר לפני שסיימנו את תמונות השיווק.
השווה זאת לרישום שאני עוקב אחריו בסוסואה - וילה יפהפייה, נוף לים, בנייה מוצקה. אין סולארי. אין גנרטור גיבוי. היא נמצאת בשוק כבר 127 ימים. המוכר ממשיך להוריד את המחיר, אבל קונים מיודעים יודעים מה הנכס הזה באמת עולה: מחיר הרכישה פלוס $30,000 למערכת סולארית מתאימה פלוס עלות ההזדמנות של הכנסה מהשכרה שאבדה במהלך ההתקנה.
אשליית המלאי
אם תחפש דירות בקברטה למכירה כרגע, תראה בערך 400 רישומים פעילים. נשמע כמו הרבה היצע.
חוץ מ-70% מהרישומים האלה נכשלים לפחות באחד מהבדיקות הבאות:
- סטטוס דסלינדה ברור תחת חוק 108-05
- בנייה מודרנית (לאחר 2015)
- גיבוי כוח
- אינטרנט מהיר ואמין
- דמי HOA מתחת ל-$500 לחודש
סנן עבור נכסים שעוברים את כל חמשת הקריטריונים ואתה מסתכל על אולי 120 יחידות. מתוכם, אולי 40 הם באמת מוכנים להשכרה - כלומר תוכל להשכיר אותם מחר ללא עבודה משמעותית.
זהו המחסור בהיצע שאף אחד לא מדווח עליו. אין מחסור ברישומים. יש מחסור במלאי להשקעה.
וילות בסוסואה למכירה מראות את אותה תבנית. הרבה אפשרויות אם אתה מוכן לקנות פרויקט. מעט מאוד אם אתה רוצה משהו שמייצר הכנסה מיד.
הכסף החכם לא רודף אחרי 400 הרישומים. הם עוקבים אחרי 40 הנכסים המוכנים להשכרה וזזים מהר כשהאחד מגיע לשוק במחיר סביר.
מה חוק 108-05 באמת עושה (ולמה זה חשוב לך)
חוקי הנדל"ן של הרפובליקה הדומיניקנית שחשובים ביותר למשקיעים זרים יכולים להיות מסוכמים בחוק אחד: חוק 108-05, חוק רישום הנדל"ן.
חוק זה החליף מערכת מיושנת מ-1920 והקים משהו קריטי: תהליך הדסלינדה. דסלינדה הוא סקר גבולות מאומת GPS שממיר תיאורי נכס מעורפלים לקואורדינטות מדויקות. בלעדיו, אתה לא באמת בעל קרקע מוגדרת - אתה בעל אחוזה של חלקה גדולה יותר עם גבולות משוערים.
בנקים לא ילוו על נכס ללא דסלינדה. בנקים דומיניקנים מכובדים כמו בנקו פופולאר ובנק BHD לא ינפיקו משכנתאות על נכסים שחסרים להם דסלינדה שהושלמה כי גבולות הנכס אינם מוגדרים חוקית בלעדיו. קונים מיודעים לא ירכשו אותו. ואם השכן שלך מחליט לבנות גדר שלושה מטרים לתוך מה שאתה חושב שהוא החצר שלך, תבלה שנים בבית המשפט בניסיון להוכיח היכן מסתיימת הנכס שלך בפועל.
החוק גם קבע את עקרון ה"אימפרסקריפציה" - כלומר פולשים לא יכולים לרכוש בעלות על קרקע רשומה באמצעות חזקה שלילית. אבל הנה התפיסה: ההגנה הזו חלה רק על נכס שעבר את תהליך הסניאמיינטו והדסלינדה ונרשם במערכת המודרנית. אם הגבולות שלך אינם מוגדרים בבירור - אם אתה עדיין פועל תחת המערכת הישנה של קונסטנסיה אנוטדה ללא דסלינדה - אתה עדיין פגיע לתביעות תפיסה.
ראיתי את זה מתנהל בצורה גרועה. משקיע קנדי קנה "עסקה נהדרת" על מגרש חוף ב-2023. אין דסלינדה. המוכר הבטיח לו שזה "בתהליך". שנתיים לאחר מכן, זה עדיין בתהליך, הוא לא יכול לקבל מימון לבנייה, והוא גילה שקו הנכס של השכן - שיש לו דסלינדה - חופף את מה שהוא חשב שהוא הקרקע שלו בארבעה מטרים.
שכר הטרחה המשפטי לסדר את זה יעלה על $15,000. עלות ההזדמנות של שנתיים ללא הכנסה מהשכרה היא בלתי ניתנת לחישוב. הכל כדי לחסוך $3,000 על ידי דילוג על בדיקת נאותות נכונה.
מציאות התשתית שאף אחד לא רוצה לדון בה
בואו נדבר על הפיל שכל סוכן נדל"ן מנסה למזער: רשת החשמל אינה אמינה.
EDENORTE, ספק החשמל המקומי, השתפר. הם באמת השתפרו. אבל "השתפר" עדיין אומר הפסקות חשמל מתוכננות והפסקות לא מתוכננות שיכולות להימשך שעות. אם אתה קונה נדל"ן ברפובליקה הדומיניקנית כהשקעה, זו לא אי נוחות קלה - זו עלות מבנית שמשפיעה על התשואות שלך.
וילה מודרנית עם 3 חדרי שינה בקברטה משתמשת בכ-800-1000 קוט"ש לחודש עם מיזוג אוויר. בתעריפי EDENORTE הנוכחיים - שמשתמשים במערכת תעריפים מדורגת שמטפסת משמעותית מעל 700 קוט"ש - אתה מסתכל על כ-12-15 RD$ לקוט"ש פלוס חיובים קבועים. זה $160-250 USD לחודש. הוסף גנרטור גיבוי שפועל על דיזל במהלך הפסקות ואתה שורף עוד $100-150 לחודש בדלק.
או שאתה מתקין סולארי עם גיבוי סוללות. העלות הראשונית למערכת שיכולה להפעיל וילה עם 3 חדרי שינה באופן עצמאי: $25,000-35,000 USD. אבל ה-ROI הוא כעת מתחת לשלוש שנים, והסרת את חשבון החשמל החודשי ואת עלויות הדיזל.
יותר חשוב, הפכת את הנכס שלך להשכרה לפלח השוק שלא יסבול הפסקות חשמל: נוודים דיגיטליים, עובדים מרחוק וגמלאים עשירים. אלה השוכרים שמשלמים $3,000-5,000 לחודש לשהיות ארוכות טווח, לא השוכרים לחופשה של $150 ללילה.
Starlink שינה את המשוואה אפילו יותר דרמטית. Starlink הושק ברפובליקה הדומיניקנית באמצע 2022, וכעת אתה יכול לקבל מהירויות הורדה של 120+ Mbps בכל מקום על החוף הצפוני עבור RD$2,900 לחודש (בערך $50 USD, לא כולל עלויות חומרה). לפני כן, אינטרנט אמין בקברטה משמעותו הייתה לקוות שספק האינטרנט המקומי עובר יום טוב.
נכסים עם סולארי ו-Starlink לא רק דורשים שכר דירה גבוה יותר. הם משיגים שיעורי תפוסה גבוהים ב-15-20% כי הם פותרים את שתי הבעיות שהיו פוסלות את הרפובליקה הדומיניקנית כיעד עבודה מרחוק.
היתרון של CONFOTUR (עם תנאים)
אם אתה מסתכל על פיתוחים חדשים, תשמע על CONFOTUR - חוק 158-01, שמעניק הטבות מס משמעותיות לפרויקטים תיירותיים מאושרים.
הנה מה שהוא באמת עושה: נכסים בפיתוחים מאושרים של CONFOTUR פטורים ממס העברה של 3% וממס רכוש שנתי של 1% (IPI) למשך 15 שנים עבור הקונה הראשון.
על נכס של $300,000, זה $9,000 שנחסכים בסגירה ו-$3,000 שנחסכים מדי שנה. במשך 15 שנים, בהנחה שערך הנכס נשאר שטוח (מה שלא יקרה), זה $54,000 בחיסכון במס.
אבל יש תפיסות.
ראשית, הטבות CONFOTUR חלות רק על פיתוחים מאושרים חדשים. אינך יכול לקנות נכס יד שנייה ולתבוע מעמד CONFOTUR.
שנית, הפיתוח חייב לשמור על סיווג התיירות שלו. אם היזם לא עומד בדרישות התפוסה או משנה את השימוש בנכס, הטבות המס יכולות להתבטל רטרואקטיבית.
שלישית - וזו החלק שאף אחד לא מדגיש - אישור CONFOTUR לא מבטיח שהפיתוח יושלם. ראיתי שלושה פרויקטים של CONFOTUR נעצרים בחמש השנים האחרונות כי ליזם נגמר ההון או לא הצליח להשיג מימון.
אם אתה קונה טרום בנייה בפיתוח CONFOTUR, הטבות המס אמיתיות. אבל בדוק את הרקורד של היזם. שאל כמה פרויקטים הם באמת השלימו וסיפקו. קבל הפניות מקונים בפיתוחים הקודמים שלהם.
החיסכון במס לא משנה אם הבניין לעולם לא יושלם.
מציאות תשואות השכרה
חומרי השיווק יגידו לך שתשואות ההשקעה ברפובליקה הדומיניקנית של 12-15% הן סטנדרטיות. חלקם אפילו יראו לך גיליונות אלקטרוניים פרו פורמה שמוכיחים זאת.
הנה מה שהתחזיות האלה בדרך כלל מפספסות:
דמי HOA: בקהילות מגודרות כמו סוסואה אושן וילג', דמי HOA עבור דירת 3 חדרי שינה הם כ-$400 USD לחודש. זה $4,800 בשנה. על נכס של $250,000, זה 1.9% ממחיר הרכישה שלך שנעלם לפני שאתה אוסף דולר של שכר דירה.
ניהול נכסים: אם אינך גר במקום, אתה צריך מנהל נכסים. השיעור הסטנדרטי הוא 20-25% מהכנסות השכרה ברוטו. על $30,000 בהכנסות שכר דירה שנתיות, זה $6,000-7,500 בדמי ניהול.
תפוסה: אפילו הנכסים המצליחים ביותר בקברטה ממוצעים 65-75% תפוסה בעונת השיא. זה לא 365 ימים של הכנסות שכר דירה - זה יותר כמו 240-270 ימים.
תחזוקה: יחידות מיזוג אוויר מתות. מחממי מים נכשלים. לחות טרופית הורסת הכל בסופו של דבר. תקצב 1-2% מערך הנכס בשנה עבור תחזוקה ותיקונים.
כשאתה מריץ את המספרים האמיתיים על נכס מנוהל היטב בקברטה:
- מחיר רכישה: $300,000
- הכנסות שכר דירה ברוטו: $32,000 (מבוסס על ממוצע של $150 ללילה, 70% תפוסה)
- פחות HOA: $4,800
- פחות ניהול (22%): $7,040
- פחות תחזוקה (1.5%): $4,500
- הכנסה נטו: $15,660
- תשואה נטו: 5.2%
זו עדיין תשואה מוצקה בהשוואה לחשבון חיסכון בארה"ב שמשלם 4%. וזה לא לוקח בחשבון הערכת ערך הנכס. אבל זה לא 12%.
הנכסים שמגיעים ל-8-10% תשואות נטו הם אלה עם סולארי (שמבטל חשבונות חשמל), ללא דמי HOA (וילות עצמאיות), ומיקום פרימיום שדורש $250+ ללילה.
היתרון ההשוואתי
הנה המקום שבו שוק הנדל"ן של הרפובליקה הדומיניקנית הופך למעניין ביחס לשווקים קריביים וגלובליים אחרים.
דובאי: המחיר הממוצע למטר מרובע בדובאי מרינה הוא כ-$4,860 USD. בקברטה, דירה מודרנית על החוף עולה $2,200-2,800 למטר מרובע. אתה מקבל גישה לים ב-45-60% מעלות דובאי.
ליסבון: שוק הנדל"ן של פורטוגל - חביב הקהל של קהל "ויזת הזהב" - ממוצע $6,900 למטר מרובע בשכונות רצויות. הרפובליקה הדומיניקנית מציעה משיכה דומה (חוף, מזג אוויר חם, קהילת גולים) בשליש מעלות הכניסה.
פנמה: דירות בעיר פנמה עם נוף לים מתחילות בסביבות $3,500 למטר מרובע. הרפובליקה הדומיניקנית נשארת זולה יותר, עם היתרון הנוסף שאתה קונה בכלכלה מונעת תיירות ולא בכלכלה תלויה בבנקאות.
הארביטראז' במחיר אמיתי. אבל הוא מגיע עם פשרות. פערי התשתית שהזכרתי קודם לא קיימים בדובאי או ליסבון. המורכבות המשפטית של אימות דסלינדה לא קיימת בפנמה.
אתה משלם פחות כי אתה מקבל יותר אחריות על בדיקת נאותות ועצמאות תשתית.
נתיב התושבות
מגמה אחת שמניעה השקעות קריביות באופן כללי - ובמיוחד נדל"ן בצפון חוף הרפובליקה הדומיניקנית - היא נתיב התושבות באמצעות השקעה.
הרפובליקה הדומיניקנית מציעה מספר מסלולים תחת חוק 171-07:
ויזת פנסיונדו: דורשת הוכחה להכנסה חודשית של $1,500 USD (פנסיה, ביטוח לאומי, קצבה). הוסף $250 לכל תלוי. לאחר שנתיים של תושבות, אתה זכאי להגיש בקשה לאזרחות.
ויזת רנטיסטה: דורשת הוכחה להכנסה חודשית מהשקעות של $2,000 USD (דיבידנדים, הכנסות שכר דירה, חלוקות נאמנות). אותו מסלול של שנתיים לזכאות לאזרחות.
ויזת השקעה: הסף הסטנדרטי הוא השקעה של $200,000 USD בפיתוח או עסק מאושר, אם כי הסכום המדויק יכול להשתנות בהתאם לצו הספציפי או לסוג ההשקעה (אזור סחר חופשי לעומת נדל"ן). עיבוד מהיר יותר אבל דרישת הון גבוהה יותר.
השווה זאת לויזת הזהב של פורטוגל (השקעה מינימלית של €500,000) או לתושבות באמצעות השקעה בספרד (€500,000 בנדל"ן), וסף $200,000 של הרפובליקה הדומיניקנית נראה נגיש.
אבל הנה מה שיועצי התושבות לא תמיד מבהירים: יש הבדל בין שמירה על מעמד התושבות שלך לבין השגת תושבות מס או זכאות לאזרחות. בעוד שעליך לחדש את כרטיס התושבות שלך ואינך יכול לנטוש את המדינה במשך שנים ברציפות, אין דרישה חוקית מחמירה בקוד ההגירה המחייבת נוכחות פיזית של 183 ימים בשנה רק כדי לשמור על כרטיס התושבות פעיל. משקיעים רבים שומרים על מעמד התושבות עם ביקורים של רק כמה שבועות בשנה. עם זאת, אם אתה מכוון להתאזרחות (אזרחות), פקידים יבדקו את הזמן שבילית במדינה. ואם אתה מבלה 183 ימים או יותר בשנה ברפובליקה הדומיניקנית, אתה הופך לתושב מס - שזה שיקול נפרד לחלוטין.
לגמלאים או עובדים מרחוק שמתכננים לגור כאן בפועל, זו לא מחסום. למשקיעים שרוצים חשיפה פסיבית לנדל"ן קריבי מבלי לעבור דירה, הבן ששמירה על כרטיס התושבות ניתנת לניהול עם ביקורים תקופתיים, אך אזרחות תדרוש נוכחות אמיתית.
שינוי פרופיל הקונה
מגמת ההשקעה שחשובה ביותר אינה עוסקת בתשואות או הערכה. היא עוסקת במי שקונה ולמה.
ב-2019, הקונה הטיפוסי בסוסואה או קברטה היה או גמלאי שמחפש בית נופש או ספקולנט שמנחש על היפוכים טרום בנייה.
ב-2026, פרופיל הקונה התפצל לשלוש קטגוריות נפרדות:
הקונה האוטונומי: אנשים בעלי הון גבוה (לעיתים קרובות יזמי טכנולוגיה או מנהלים מרחוק) שרוצים גיוון גיאוגרפי ואינם מוכנים להסתמך על תשתית מקומית. הם קונים וילות מוכנות להשכרה עם סולארי, Starlink ומערכות מים גיבוי. הם משלמים במזומן. והם לא רגישים במיוחד למחיר - הם קונים ביטחון ואוטונומיה.
ממטב התשואות: משקיעים (לעיתים קרובות קנדים או אמריקאים) שעשו את החישוב על תשואות השכרה והבינו שנכס של $300,000 שמייצר $18,000 נטו בשנה עולה על רוב תשואות האג"ח. הם קונים דירות מודרניות בקהילות מגודרות, שוכרים ניהול מקצועי ומתייחסים לזה כאל חלופה להכנסה קבועה.
שחקן הארביטראז' של אורח חיים: קונים צעירים יותר (30-40) שהבינו שהם יכולים למכור דירה בטורונטו או מיאמי, לקנות וילה בקברטה בחצי המחיר ולעבוד מרחוק תוך חיתוך עלות המחיה שלהם ב-40%. הם לא משקיעים במובן המסורתי - הם קונים מגורים ראשיים שמעריכים במקרה.
הקבוצה הראשונה לא אכפת מהטבות מס של CONFOTUR. הקבוצה השנייה אובססיבית לגבי דמי HOA. הקבוצה השלישית רוצה הליכה וקהילה.
אם אתה מוכר דירות בקברטה למכירה, אתה צריך לדעת לאיזה קונה אתה מכוון. המגרש השיווקי לכל קבוצה שונה לחלוטין.
מה זה אומר עבור תזת ההשקעה שלך
השוק הקריבי - ובמיוחד מגזר הנדל"ן של הרפובליקה הדומיניקנית - אינו עוקב אחר התסריט שעבד בפורטוגל או דובאי.
זה לא סיפור על עיור מהיר או פרויקטי תשתית מגה-ממשלתיים. זה סיפור על אנשים שבוחרים לצאת משווקים יקרים ומוסדרים ומקבלים פשרות בתמורה לעלויות נמוכות יותר ואוטונומיה גבוהה יותר.
מגמת ההשקעה שחשובה היא זו: הפער בין "נכס קריבי זול" ל"נכס קריבי להשקעה" הולך ומתרחב.
אם אתה קונה נכון - כלומר כותרת ברורה, תשתית מודרנית, ניהול חזק - אתה יכול להשיג תשואות נטו של 6-10% תוך החזקת נכס שמעריך 5-7% בשנה. זו תשואה כוללת של 12-17%, שעולה על רוב החלופות בשוק הציבורי.
אם אתה קונה לא נכון - כלומר כותרת מפוקפקת, מערכות תלויות ברשת, ביקוש חלש להשכרה - תבלה שנים במאבקים משפטיים, בהתמודדות עם הפסקות חשמל ותתהה מדוע הנכס שלך לא מושכר.
השוק מתפצל. מלאי A-class עם כותרות נקיות ועצמאות תשתית מתייקר. מלאי B-class עם בעיות כותרת או תלות ברשת קופא.
אתה צריך להחליט באיזה צד של הפיצול אתה קונה.
סיכום: רשימת בדיקת נאותות למשקיע
- משפטי: אמת את סטטוס הדסלינדה תחת חוק 108-05 לפני הגשת הצעה - נכסים ללא סקר גבולות שהושלם לא יכולים להיות ממומנים ועומדים בפני אתגרי מכירה משמעותיים.
- תשתית: אשר גיבוי כוח (סולארי או גנרטור) ואינטרנט (Starlink או סיבים אמינים) - נכסים חסרי אוטונומיה מושכרים ב-15-20% פחות ונמכרים ב-30% לאט יותר.
- פיננסי: בדוק את דמי ה-HOA בפועל ועלויות ניהול הנכסים - הפחת אותם מתחזיות השכרה ברוטו כדי לחשב תשואות נטו ריאליות (בדרך כלל 6-10%, לא ה-12-15% המפורסמים).
- שוק: אמת שיעורי ספיגה עבור סוג הנכס הספציפי שלך - דירות מוכנות להשכרה בקברטה נמכרות ב-45-60 ימים בעוד שיפוצים יושבים במשך 6+ חודשים.
- CONFOTUR: אם קונים בפיתוח פטור ממס, אמת את הרקורד של היזם - הטבות מס חסרות ערך אם הפרויקט נעצר.
- תושבות: הבן ששמירה על מעמד התושבות אינה דורשת שישה חודשים בשנה במדינה, אך אזרחות דורשת נוכחות אמיתית - ו-183+ ימים הופכים אותך לתושב מס.
המגמות שמעצבות את השוק הקריבי אינן אלו שהדוחות המבריקים מדגישים. צמיחת התיירות אינה מתורגמת אוטומטית לביקוש להשכרה. הערכת מחיר אינה אחידה - היא מתגמלת עצמאות תשתית ומענישה תלות ברשת.
אם אתה מעריך וילות בסוסואה למכירה או דירות בקברטה למכירה, התחל עם הבסיס המשפטי. אמת את הדסלינדה. אשר את התשתית. בדוק את העלויות בפועל.
השוק מתפצל. השאלה אינה האם להשקיע בנדל"ן ברפובליקה הדומיניקנית. היא האם אתה קונה את סוג הנכס שמעריך או את זה שקופא.
החברה שלי מנווטת את ההבחנות האלה מאז 1986. סגרנו עסקאות בשני צידי הפיצול. ההבדל בתוצאות הוא חד.
אימות משפטי עולה $1,500-3,000. העלות של דילוג עליו היא לעיתים קרובות כל ההשקעה.
