מדריך שלב אחר שלב: הגשת בקשה למגורים ברפובליקה הדומיניקנית דרך השקעות בנדל"ן

ביום שלישי האחרון, זוג גרמני ישב מול השולחן שלי בסוסואה עם הדפסה מ"ייעוץ ויזה זהב" שהבטיחה להם תושבות פורטוגלית תמורת €280,000. הם כבר העבירו פיקדון. שאלתי אותם שאלה פשוטה: "בדקתם אם פורטוגל עדיין מציעה את משטר המס NHR?" דממה. הם לא עשו זאת. פורטוגל ביטלה את התוכנית הזו ב-2024, והחליפה אותה ב"סטטוס מס מעודד" צר יותר, המתמקד במחקר מדעי ותפקידים תעשייתיים ספציפיים. הזוג עזב את המשרד שלי עם בקשת החזר ממתינה ושאלה חדשה: היכן עוד מציעים תושבות דרך נדל"ן ללא תג המחיר האירופי?

התשובה לא סקסית. זה לא דובאי. זה לא קפריסין. זו הרפובליקה הדומיניקנית—במיוחד, השקעה של $200,000 בנכס מוסמך CONFOTUR בחוף הצפוני, יחד עם מסלול התושבות המואץ של חוק 171-07. המסלול הזה לא יעניק לכם דרכון תוך 90 יום כמו סנט קיטס. אבל הוא יעניק לכם תושבות קבע מיידית, מסלול להגיש בקשה לאזרחות כפולה לאחר החזקת התושבות הזו במשך 6 חודשים עד 2 שנים—למרות שעיבוד הבקשה לאזרחות ייקח עוד 12 עד 24 חודשים. אתם גם מקבלים נכס אורח חיים שבאמת מייצר הכנסה מהשכרה במקום לשבת ריק בזמן שאתם מחכים למסמך הנסיעה שלכם.

המלכוד? התהליך הזה כולל יותר מכשולים בירוקרטיים משדה מוקשים. ה-Dirección General de Migración לא מתעניין בלוח הזמנים שלכם. משרד רישום הקרקעות בפוארטו פלאטה פועל ב"זמן אי". ואם אתם קונים נכס מבלי לאמת את ה-Deslinde תחת חוק 108-05, זה כמו לשרוף כסף בשמש הקריבית.

הנה מה שאתם באמת צריכים לדעת.

נקודות מפתח

• סף השקעה: מינימום $200,000 USD תחת חוק 171-07 פותח תושבות קבע מיידית—אין צורך בשלב ויזה זמנית של חמש שנים.
• לוח זמנים לאזרחות: אתם יכולים להגיש בקשה להתאזרחות לאחר החזקת תושבות קבע במשך 6 חודשים עד 2 שנים, בהשוואה למסלול הסטנדרטי של 7+ שנים עבור לא-משקיעים. אבל להבין שהגשת הבקשה לא אומרת קבלה—עיבוד הבקשה לאזרחות על ידי משרד הפנים והמשטרה ייקח עוד 12 עד 24 חודשים.
• מציאות חיסכון במס: נכסי CONFOTUR מבטלים את מס ההעברה של 3% (חיסכון של $6,000 על רכישה של $200k) ואת מס הנדל"ן השנתי של 1% ל-15 שנים (חיסכון כולל של $30,000+).
• נוכחות פיזית: כדי לשמור על תושבות, אתם צריכים להיכנס למדינה רק פעם אחת כל 4 שנים. כדי לקבל אזרחות, צפו לבדיקות על הזמן האמיתי שביליתם במדינה ועל השטף שלכם בספרדית.
• מלכודת ה-Deslinde: לעולם אל תרכשו ללא סקר GPS מאומת והפרדת כותרת ברורה (חוק 108-05). זו הסיבה מספר 1 להפסדי משקיעים זרים ברפובליקה הדומיניקנית.

המתמטיקה האסטרטגית: למה הרפובליקה הדומיניקנית מנצחת את שוקי "ויזת הזהב" המסורתיים

בואו נסיר את שפת השיווק ונבחן את המספרים שחשובים.

ויזת הזהב של פורטוגל דרשה €500,000 עבור נדל"ן עד לאחרונה. ספרד רוצה €500,000. קפריסין דורשת €300,000 ונתפסה בשערוריות מכירת אזרחות. הרפובליקה הדומיניקנית מבקשת $200,000. זה 60% פחות מפורטוגל, והנכס שאתם קונים—דירת חוף בקברטה או וילה בסוסואה—באמת משרת מטרה מעבר לסימון תיבת תושבות.

אבל היתרון בעלות הוא רק נקודת הכניסה. הסיפור הפיננסי האמיתי הוא מה קורה לאחר שאתם קונים.

תחת חוק 158-01 (חוק CONFOTUR), נכסים מוסמכים מגיעים עם חבילת פטור ממס ל-15 שנים. אתם לא משלמים מס העברה בסגירה—זה חיסכון מיידי של $6,000 על נכס של $200,000, $10,500 על דירה של $350,000. אתם גם לא משלמים מס נדל"ן שנתי (IPI) ל-15 שנים. סף הפטור מ-IPI מותאם מדי שנה לאינפלציה—ב-2026, הוא עומד על כ-9.8 עד 10 מיליון DOP, שזה יוצא בערך $166,000 USD בשערי החליפין הנוכחיים. על נכס של $350,000, זה בערך $3,500 בשנה שאתם לא משלמים לרשות המס הדומיניקנית. על פני 15 שנים, זה $52,500 במסים שנמנעו.

עכשיו קחו בחשבון הכנסה מהשכרה. קברטה שומרת על תפוסה של 60-70% כל השנה כי יש לה שתי עונות—הסתערות ציפורי השלג בחורף ושיא הקייטסרפינג ביוני-אוגוסט. דירת שני חדרים מנוהלת היטב יכולה להניב 6-9% תשואה נטו שנתית. השוו זאת לפורטוגל, שם התשואות מהשכרה בליסבון נעות סביב 3-4% והנכס עומד ריק חצי מהשנה כי אתם מתחרים עם רוויה של Airbnb.

הרפובליקה הדומיניקנית פועלת גם על מערכת מס טריטוריאלית. לפי סעיף 271 של קוד המס הדומיניקני (חוק 11-92), הכנסה מעבודה או פעילויות עסקיות שבוצעו מחוץ לרפובליקה הדומיניקנית פטורה ממס הכנסה בשלוש השנים הראשונות לתושבות. לאחר השנה השלישית, תושבים כפופים טכנית למס על הכנסה פיננסית עולמית, אך האכיפה על הכנסה זרה פסיבית—הפנסיה שלכם, הדיבידנדים שלכם, עמלות הייעוץ שלכם מחו"ל—היא היסטורית מאוד רפויה או לא קיימת. זו לא "מדינה ללא מסים" במובן של איי קיימן, אבל עבור תושבים זרים, נטל המס המעשי על הכנסה מחוץ לחוף הוא אפס.

פורטוגל נהגה להציע משהו דומה דרך משטר ה-NHR. הם הרגו את זה. הלירה של טורקיה איבדה 80% מערכה בחמש שנים, מחקה כל רווח נייר על נדל"ן. הפסו הדומיניקני יציב מול ה-USD, וחשוב מכך, עסקאות נדל"ן כאן מתבצעות בדולרים. ערך הנכס שלכם מוגן מקריסת מטבע.

עוד דבר אחד: הרפובליקה הדומיניקנית מאפשרת במפורש אזרחות כפולה תחת חוקתה מ-2015. אתם לא צריכים לוותר על הלאום הנוכחי שלכם. פורטוגל מאפשרת זאת. ספרד לא, אלא אם אתם ממושבה לשעבר. טורקיה דורשת מכם לעבור דרך חישוקים. הרפובליקה הדומיניקנית פשוט מאפשרת לכם לשמור על שני הדרכונים.

המסגרת המשפטית: חוק 171-07 והמסלול המהיר שאינו תמיד מהיר

הרפובליקה הדומיניקנית לא מוכרת אזרחות. היא מוכרת תושבות עם מסלול מואץ להתאזרחות. ההבחנה הזו חשובה כי היא מעצבת את לוח הזמנים והציפיות שלכם.

תחת חוק ההגירה הדומיניקני הסטנדרטי, זרים חייבים להחזיק תושבות זמנית במשך חמש שנים לפני הגשת בקשה לתושבות קבע, ואז להמתין עוד שנתיים לפני הגשת בקשה לאזרחות. זה מינימום של שבע שנים. חוק 171-07 מקצר את לוח הזמנים הזה על ידי הצעת תושבות קבע מיידית לשלוש קטגוריות של מועמדים:

1. פנסיונרים (Retirees): עליכם להוכיח פנסיה חודשית של $1,500 USD, בתוספת $250 לכל תלוי. זה יכול להיות ביטוח לאומי, פנסיה פרטית או קצבה.
2. אנשים בעלי אמצעים (Rentistas): עליכם להוכיח הכנסה פסיבית של $2,000 USD לחודש במשך חמש שנים רצופות. זה אומר הכנסה מהשקעות, הכנסה מהשכרה או דיבידנדים—לא משכורת.
3. משקיעים: עליכם להשקיע $200,000 USD בנדל"ן, תעודת פיקדון בבנק דומיניקני או מיזם עסקי מתאים.

כל שלוש הקטגוריות מדלגות על שלב התושבות הזמנית לחלוטין. אתם הולכים ישר לתושבות קבע, מה שאומר שאתם זכאים להגיש בקשה להתאזרחות לאחר החזקת הסטטוס הזה במשך 6 חודשים עד 2 שנים, תלוי איך פקידי ההגירה מפרשים את "הקשרים שלכם למדינה". אבל הנה מה שרוב הייעוצים לא יגידו לכם: להיות זכאים להגיש בקשה לא אומר שיהיה לכם את הדרכון ביד במהירות. העיבוד בפועל של הבקשה לאזרחות על ידי משרד הפנים והמשטרה והנשיאות יכול לקחת עוד 12 עד 24 חודשים לאחר הגשתה.

החוק אומר 45 ימי עבודה לאישור תושבות. המציאות ב-2026 היא 4-8 חודשים. צוואר הבקבוק הוא כמעט תמיד שלב הבדיקה הרפואית או בדיקת הרקע של האינטרפול. אם תרגום תעודת הלידה שלכם לא כולל את החותמת המדויקת של האפוסטיל ממזכירות המדינה, הפקיד ידחה אותה בחלון, מאפס את לוח הזמנים שלכם. ראיתי משקיעים מאבדים שישה חודשים כי השתמשו במתרגם כללי במקום במתורגמן משפטי שמונה על ידי בית המשפט.

ברגע שיש לכם תושבות קבע, אתם אמורים לשמור עליה על ידי כניסה למדינה פעם בארבע שנים. זו הכלל הכתוב. האכיפה רופפת—יש לי לקוחות שלא דרכו ברפובליקה הדומיניקנית במשך שלוש שנים וחידשו את הכרטיסים שלהם ללא בעיה. אבל אזרחות זה שונה. כשאתם מגישים בקשה להתאזרחות, פקידי ההגירה יבדקו את הנוכחות האמיתית שלכם. אין דרישה כתובה של "183 ימים בשנה" בחוק ההתאזרחות 1683, אבל הם מצפים שתראו קשרים אמיתיים—בעלות על נכס, חשבונות שירות, רישיון נהיגה דומיניקני, והכי חשוב, שטף בספרדית. הראיון להתאזרחות מתנהל כולו בספרדית. ישאלו אתכם שאלות בסיסיות על היסטוריה ותרבות דומיניקנית. אם אתם לא יכולים לנקוב בשם חואן פבלו דוארטה, אתם לא עוברים.

הדרכון הסופי לא חזק כמו סנט קיטס או דומיניקה. הדרכון הדומיניקני מדורג סביב המקום ה-68 בעולם עם גישה ללא ויזה לכ-74 מדינות, כולל יפן, ישראל ודרום קוריאה. הוא לא מעניק גישה ללא ויזה לאזור שנגן. אם המטרה העיקרית שלכם היא מסמך נסיעה, זו לא האפשרות החזקה ביותר. אבל אם המטרה שלכם היא תושבות מס, גמישות באורח חיים ונכס נדל"ן שמייצר הכנסה, הדרכון הדומיניקני הוא בונוס, לא האירוע המרכזי.

CONFOTUR: חופשת המס ל-15 שנים שבאמת קיימת

רוב תוכניות התמריצים במס נשמעות טוב יותר על הנייר מאשר בפועל. CONFOTUR שונה כי היא קיימת מאז 2001 ומפתחים באמת משתמשים בה. הבעיה היא שלא כל נכס זכאי, ורוב הקונים הזרים לא מאמתים לפני שהם חותמים.

CONFOTUR מייצג את Consejo de Fomento Turístico—המועצה לפיתוח תיירות. תחת חוק 158-01, משרד התיירות מעניק פטורים ממס לפרויקטים נדל"ן שעומדים בקריטריונים ספציפיים: מיקום על החוף או ליד החוף, תשתיות תיירות (בריכות, חדרי כושר, מסעדות), ועמידה בחוקי תכנון. אם הנכס שלכם מוסמך, אתם מקבלים שני יתרונות מיידיים:

1. אפס מס העברה: מס העברת הנדל"ן הסטנדרטי של 3% מבוטל. על דירה של $300,000, זה $9,000 שאתם לא משלמים בסגירה.
2. אפס מס נדל"ן שנתי (IPI): המס השנתי של 1% על ערכי נכסים מעל הסף (כ-9.8 עד 10 מיליון DOP ב-2026, בערך $166,000 USD) מבוטל ל-10-15 שנים, תלוי בהחלטה הספציפית.

המלכוד הוא האימות. מפתחים אוהבים להדביק "CONFOTUR" על חומרי השיווק שלהם. מה שהם לא תמיד אומרים לכם הוא שההחלטה חלה על הפרויקט, לא אוטומטית על כל יחידה. אתם צריכים לראות את Resolución de CONFOTUR בפועל—מסמך ממשלתי עם מספר החלטה ורשימת יחידות זכאיות. ראיתי מפתחים משווקים "הטבות CONFOTUR" על נכסים שאיבדו את ההסמכה שלהם כי הם לא השלימו את הבנייה במסגרת הזמן הנדרשת.

תהליך האימות פשוט אבל רוב הקונים מדלגים עליו. אתם מבקשים את מספר ההחלטה מהמפתח. אתם בודקים את המספר הזה במאגר המידע של משרד התיירות. אם ההחלטה פעילה והיחידה הספציפית שלכם רשומה, אתם מכוסים. אם לא, אתם משלמים מסים מלאים.

CONFOTUR גם לא פוטר אתכם אוטומטית ממס רווחי הון כשאתם מוכרים. החוק מעניק למפתחים פטורים נרחבים ממס הכנסה, אבל קונים פרטיים כפופים לכללי רווחי הון סטנדרטיים אלא אם הם מחזיקים בנכס דרך מבנה תאגידי שזכאי לתמריצי תיירות. חוק 171-07 מציע פטור של 50% ממס רווחי הון לפנסיונרים ולרנטיסטים בנוגע למכירת נכסים שנרכשו תחת חוק זה, שזה יתרון נפרד שכדאי לדעת עליו.

עוד דבר אחד: הטבות CONFOTUR קשורות לבעלים המקורי. אם אתם מוכרים את הנכס בשנה השלישית, הקונה החדש לא יורש אוטומטית את 12 השנים הנותרות של סטטוס ללא מסים. הם צריכים להגיש בקשה מחדש ולשלם דמי העברה. זה יכול לסבך משא ומתן על מכירה חוזרת, במיוחד אם הקונה לא מבין את המערכת.

בעיית ה-Deslinde: למה חצי מרכישות הנדל"ן הזרות משתבשות

אם יש מושג משפטי אחד שמפריד בין משקיעים חכמים לקורבנות, זה ה-Deslinde. זהו סקר ה-GPS והפרדת הכותרת הברורה שנדרשת על ידי חוק 108-05, שעבר ב-2005 כדי למודרניזציה של מערכת רישום הקרקעות הדומיניקנית.

לפני 2005, גבולות הנכסים ברפובליקה הדומיניקנית היו לעיתים קרובות מעורפלים. הייתם קונים "מגרש" על בסיס מפה מצוירת ביד והסכם מילולי עם שכנים. אם מישהו לאחר מכן טען שהקרקע שלכם חורגת לשלו, הייתם מוצאים את עצמכם בבית המשפט במשך שנים. חוק 108-05 תיקן זאת על ידי דרישה שלכל נכס יהיה Certificado de Título—כותרת רשומה עם קואורדינטות GPS, גבולות ברורים וללא שעבודים או תביעות (oposiciones) נגדו.

הנה הבעיה: לא לכל נכס יש אחד. נכסים ישנים יותר, במיוחד באזורים כפריים או יישובים לא פורמליים, עדיין פועלים על "זכויות החזקה"—אתם מחזיקים בזכות להשתמש בקרקע, אבל אין לכם כותרת ברורה. נכסים אלו משווקים כ"Carta Constancia" או "Derecho de Posesión". הם זולים יותר מסיבה. אתם לא יכולים לממן אותם עם בנק. אתם לא יכולים להשתמש בהם כדי לזכות בתושבות תחת חוק 171-07. ואם מישהו מאתגר את התביעה שלכם, אתם נלחמים בקרב משפטי קשה.

תהליך ה-Deslinde עצמו לוקח 3-10 ימים אם הנכס כבר במערכת. אתם הולכים ל-Registro de Títulos (רישום הקרקעות) בפוארטו פלאטה, מבקשים חיפוש כותרת ומוודאים שאין שעבודים, משכנתאות או חסימות על הכותרת. אם הנכס עדיין לא במערכת, אתם מסתכלים על תהליך של 6-12 חודשים לסקר את הקרקע, לפתור כל סכסוכי גבולות ולרשום אותו. רוב הקונים הזרים אין להם את הסבלנות או התמיכה המשפטית לנווט בזה.

ראיתי משקיעים מאבדים $50,000 על נכסים שהם חשבו שהם בבעלותם כי הם דילגו על אימות הכותרת. הם שילמו למוכר ישירות, חתמו על "הבטחת מכירה" והניחו שהעברת השטר תקרה מאוחר יותר. זה לא קרה. המוכר נעלם. ה"נכס" התברר כמגרש שנוי במחלוקת עם שלושה תובעים אחרים. לקונה לא הייתה אפשרות משפטית כי הם מעולם לא אימתו את הכותרת לפני שהעבירו כסף.

הפתרון פשוט: לעולם אל תשלמו למוכר ישירות. השתמשו בסוכן נאמנות. אימתו את Certificado de Título לפני שאתם חותמים על משהו. אם לנכס אין אחד, התרחקו אלא אם אתם מוכנים לבלות שנה ו-$10,000+ כדי לרשום אותו כראוי.

תהליך הבקשה: מה שהאתר הממשלתי לא יגיד לכם

ל-Dirección General de Migración יש אתר אינטרנט. הוא מפרט את המסמכים שאתם צריכים, את העמלות שתשלמו ואת לוח הזמנים שאתם יכולים לצפות לו. אף אחד מהם לא משקף את המציאות.

הגרסה הרשמית:

• הגישו את המסמכים שלכם (תעודת לידה, רישום פלילי, בדיקה רפואית, הוכחת הכנסה)
• שלמו את העמלות הממשלתיות ($1,000-$1,500)
• המתינו 45 ימי עבודה
• קבלו את כרטיס התושבות שלכם

הגרסה האמיתית:

תבלו 4-8 חודשים בניווט בעיכובים בירוקרטיים, דחיות מסמכים ואי-כשירות מנהלית. הנה איפה הדברים משתבשים:

הבדיקה הרפואית: עליכם להיבדק במעבדה מורשית על ידי DGM בסנטו דומינגו. הבדיקה כוללת בדיקות דם (HIV, עגבת), בדיקת שתן (סמים) וצילום חזה (שחפת). המעבדה תגבה מכם $150-$200. אם תיכשלו בכל בדיקה, הבקשה שלכם תידחה ללא ערעור. ראיתי משקיעים נדחים כי הם נבדקו חיוביים לתרופה שהם הצהירו עליה בטפסים שלהם. המערכת לא מתעניינת בהקשר.

שעון האפוסטיל: תעודת הלידה והרישום הפלילי שלכם חייבים להיות מאופוסטלים במדינת המוצא שלכם. מסמכים אלו פג תוקף שישה חודשים לאחר ההנפקה. אם תגישו אותם ביום ה-179, וה-DGM לוקח ארבעה חודשים לעבד את הבקשה שלכם, המסמכים שלכם יפוגו עד שהם יבדקו אותם. תצטרכו להתחיל מחדש.

דרישת התרגום: כל המסמכים חייבים להיות מתורגמים לספרדית על ידי מתורגמן משפטי שמונה על ידי בית המשפט (Intérprete Judicial). מתרגם כללי לא יעבוד. ה-DGM ידחה אותו. למצוא מתורגמן משפטי שיכול להחזיר מסמכים בפחות משבועיים זה קשה יותר ממה שזה נשמע.

מכתב הערבות: אתם צריכים אזרח דומיניקני או תושב חוקי לערוב לכם כלכלית. אם אתם לא מכירים אף אחד, משרדי עורכי דין מספקים את השירות הזה בתשלום. הערב חותם על מכתב נוטריוני המציין שהוא יכסה את ההוצאות שלכם אם תכשלו. זו פורמליות—אף אחד לא באמת אוכף את זה—אבל ה-DGM לא יעבד את הבקשה שלכם בלעדיו.

פגישת הביומטריה: עליכם להגיע פיזית למטה ה-DGM בסנטו דומינגו לצילומים וטביעות אצבע. אין אפשרות מרחוק. המשרד כאוטי. צפו להמתין 2-4 שעות גם עם פגישה.

ברגע שהבקשה שלכם מוגשת, הממשלה אומרת 45 ימי עבודה. המציאות היא 4-8 חודשים בגלל עומסים. ה-DGM סובל ממחסור בכוח אדם. הם מעבדים אלפי בקשות ממגרים מהאיטי, פליטים מוונצואלה ופנסיונרים זרים. הבקשה שלכם ל"ויזת משקיע" לא מקבלת טיפול בעדיפות.

כשכרטיס התושבות שלכם סוף סוף מגיע, הוא תקף לארבע שנים. עליכם לחדש אותו באופן אישי ב-DGM. תהליך החידוש לוקח 2-3 חודשים. אם הייתם מחוץ למדינה יותר משנה, הם יפקפקו במעמד התושבות שלכם. אם אתם לא יכולים להוכיח ששמרתם על קשרים עם הרפובליקה הדומיניקנית (חשבונות שירות, דפי בנק, בעלות על נכס), הם יכולים לבטל את התושבות שלכם.

אזרחות מוסיפה שכבה נוספת. לאחר החזקת תושבות קבע במשך 6 חודשים עד 2 שנים, אתם יכולים להגיש בקשה להתאזרחות דרך משרד הפנים והמשטרה (MIP). הראיון בספרדית. ישאלו אתכם על היסטוריה ותרבות דומיניקנית ועל הסיבות שלכם לרצות אזרחות. אם אתם לא יכולים לענות על שאלות בסיסיות או להראות שטף, תידחו. כל תהליך ההתאזרחות לוקח 6-12 חודשים. הדרכון הדומיניקני מונפק על ידי ה-Junta Central Electoral (JCE), לא ה-DGM, אז אתם מתמודדים עם ביורוקרטיה שונה לחלוטין.

המציאות הפיננסית: מה $200,000 באמת קונים לכם

בואו נעבור על תרחיש אמיתי. אתם קונים דירת שני חדרים בקברטה תמורת $350,000. הנכס מוסמך CONFOTUR. אתם משתמשים בו כדי לזכות בתושבות חוק 171-07.

עלויות מראש:

• מחיר רכישה: $350,000
• עמלות משפטיות (אימות כותרת, סגירה): $5,000-$7,000
• עמלות נאמנות: $1,000
• עמלות נוטריון (1-1.5% ממחיר הרכישה): $5,250
• מס העברה (מבוטל תחת CONFOTUR): $0 (חיסכון של $10,500)
• עמלות ממשלתיות לתושבות: $1,500
• בדיקה רפואית, תרגומים, אפוסטילים: $1,000

סה"כ השקעה מראש: $363,750

עלויות שנתיות:

• עמלות HOA: $3,600 ($300 לחודש עבור דירה של 100m²)
• מס נדל"ן (IPI): $0 (חיסכון של $3,500 לשנה תחת CONFOTUR)
• חשמל (עם מזגן): $1,800 לשנה
• ניהול נכסים (אם מושכר): 20-25% מהכנסה ברוטו מהשכרה
• חידוש כרטיס תושבות (כל 4 שנים): $500

הכנסה שנתית (הערכה שמרנית):

• הכנסה מהשכרה בתפוסה של 65%, ממוצע $150 ללילה: $35,588 ברוטו
• עמלות ניהול נכסים (25%): -$8,897
• חשבונות ושירותים: -$3,000
• הכנסה נטו מהשכרה: $23,691

תשואה נטו: 6.7% לשנה לפני שמחשיבים את החיסכון של $3,500 לשנה במסי נדל"ן.

על פני 15 שנים, אתם חוסכים $52,500 במסי נדל"ן. חסכתם $10,500 בסגירה. זה $63,000 בחיסכון כולל במסים. אם הנכס מעריך אפילו ב-2% לשנה (שמרני עבור קברטה), ההשקעה שלכם של $350,000 שווה $471,000 ב-15 שנים. הוסיפו $355,365 בהכנסה נטו מצטברת מהשכרה, וההחזר הכולל שלכם הוא $826,365 על השקעה של $363,750.

זו תשואה כוללת של 127% על פני 15 שנים, או בערך 8.5% שנתי. השוו זאת לפורטוגל, שם אתם משלמים מסי נדל"ן מלאים, מתחרים עם רוויה של Airbnb ומקווים שהאירו לא יקרוס.

הסיכונים שהם לא מפרסמים

הרפובליקה הדומיניקנית אינה השקעה מיידית. ישנם סיכונים אמיתיים שרוב הייעוצים מתעלמים מהם.

חשמל: הפסקות חשמל נפוצות מחוץ לקהילות מגודרות. רוב הדירות היוקרתיות כוללות גנרטורים לגיבוי, אבל תשלמו עדיין $0.25-$0.35 לקוט"ש—כפול ממה שתשלמו בארה"ב. מיזוג אוויר הוא ההוצאה הגדולה ביותר לנכסים להשכרה. אם אתם משווקים לתיירים, אתם לא יכולים לוותר עליו. תקציבו בהתאם.

חוקי עבודה: אם אתם שוכרים עוזרת או גנן, אתם אחראים לתשלום פיצויים (prestaciones laborales) אם תפטרו אותם לאחר שלושה חודשים. קוד העבודה הדומיניקני מגן מאוד על עובדים. ברגע שעובד עבד יותר משלושה חודשים, הוא זכאי ל-Auxilio de Cesantía (פיצויים) ו-Preaviso (הודעה) אם פוטר ללא "סיבה מוצדקת" כפי שמוגדרת בחוק. אי תשלום יכול להוביל לתביעות שכמעט תמיד נוטות לטובת העובד. ראיתי בעלי נכסים זרים נפגעים מתביעות פיצויים של $5,000 כי הם לא הבינו את קוד העבודה.

בטיחות בדרכים: לרפובליקה הדומיניקנית יש אחד משיעורי התמותה בתאונות דרכים הגבוהים בעולם—כ-64 עד 65 מקרי מוות לכל 100,000 תושבים לפי ארגון הבריאות העולמי. נהיגה כאן דורשת מיומנויות הגנה קיצוניות. אם אתם מתכננים לחיות כאן במשרה מלאה, קחו בחשבון את הלחץ של ניווט בכבישים הדומיניקניים.

בריאות: שירותי הבריאות הפרטיים בסוסואה ובקברטה מספקים אך לא ברמה עולמית. Centro Médico Cabarete הוא המתקן הראשי עבור זרים. עבור בעיות רפואיות חמורות, תצטרכו ללכת לסנטיאגו או לסנטו דומינגו. אם יש לכם מצבים קיימים, ודאו שהביטוח שלכם יכסה אתכם ברפובליקה הדומיניקנית לפני שאתם מתחייבים לתושבות.

אסונות טבע: החוף הצפוני נמצא באזור חגורת הוריקנים. סטטיסטית, הוא נפגע פחות מהחוף הדרומי או המזרחי כי סערות נוטות לעיתים קרובות לעקוב נמוך יותר או לפנות צפונה לפני הפגיעה. אבל הוריקנים קורים. ב-2017, הוריקן מריה גרם לנזקים משמעותיים בפוארטו פלאטה. אם אתם קונים נכס על החוף, קחו בחשבון ביטוח הוריקנים ואת האפשרות לפינוי.

ירושת חובה: הרפובליקה הדומיניקנית פועלת לפי קוד נפוליאון. אם תמותו, חלק מהעיזבון שלכם שמור לילדיכם (יורשים חובה) תחת הוראות Reserva Hereditaria של הקוד האזרחי הדומיניקני. אתם לא יכולים פשוט להוריש 100% מהנכס שלכם לחבר או לצדקה אם יש לכם ילדים. חלק מסוים—ה-legítima—שמורה על פי חוק לצאצאים. זה חל על נדל"ן הממוקם ברפובליקה הדומיניקנית, ללא קשר לאום שלכם, אלא אם מבנים תאגידיים ספציפיים מוגדרים כראוי כדי לעקוף זאת. זה מסבך את תכנון העיזבון עבור זרים שמניחים שהם יכולים לבנות את הנכסים שלהם איך שהם רוצים.

נוכחות פיזית לאזרחות: החוק אומר שאתם צריכים לשמור על תושבות על ידי כניסה למדינה פעם בארבע שנים. אבל כשאתם מגישים בקשה לאזרחות, פקידי ההגירה יבדקו את הזמן האמיתי שביליתם במדינה. אם הייתם ברפובליקה הדומיניקנית בסך הכל 30 ימים על פני שנתיים, אתם לא מקבלים אזרחות. תכננו לבלות לפחות 4-6 חודשים בשנה במדינה אם אתם רציניים לגבי התאזרחות.

בדיקת מציאות שלב אחר שלב

הנה מה שאתם באמת צריכים לעשות, לפי סדר, בלי הקישוטים.

שלב 1: הכנת מסמכים (מדינת המוצא)

קבלו את תעודת הלידה והרישום הפלילי שלכם. אפוסטילו אותם על ידי מזכירות המדינה שלכם. מסמכים אלו פג תוקף תוך שישה חודשים, אז אל תעשו זאת מוקדם מדי. אם אתם נשואים, אפוסטילו גם את תעודת הנישואין שלכם. אם אתם מביאים תלויים, אפוסטילו את תעודות הלידה שלהם.

תקצבו $200-$500 עבור עמלות אפוסטיל ושירותי שליחים. אל תדלגו על האפוסטיל. הממשלה הדומיניקנית לא תקבל את המסמכים שלכם בלעדיו.

שלב 2: טיול הסיור

טוסו לפוארטו פלאטה. תבלו שבוע בסוסואה ובקברטה. צפו בנכסים. פגשו מפתחים. בקשו החלטות CONFOTUR. אימתו כותרות ברישום הקרקעות בפוארטו פלאטה. אל תחתמו על שום דבר עד שאימתתם את הכותרת.

אם אתם עובדים עם משרד עורכי דין, הם יטפלו באימות הכותרת. אם אתם עושים זאת בעצמכם, צפו לבלות 3-4 ימים בניווט ברישום הקרקעות. הצוות מדבר ספרדית. הביאו מתורגמן אם אתם לא דוברים את השפה.

שלב 3: רכישת הנכס

ברגע שזיהיתם נכס עם כותרת נקייה והסמכת CONFOTUR פעילה, חתמו על הבטחת מכירה (Promesa de Venta). שלמו פיקדון הזמנה ($5,000-$10,000) לנאמנות—לא ישירות למוכר. הבטחת המכירה היא מחייבת משפטית. אם תכשלו, תאבדו את הפיקדון. אם המוכר נכשל, הוא משלם לכם כפול מהפיקדון בחזרה.

תהליך הסגירה לוקח 30-60 ימים. עורך הדין שלכם יכין את השטר הסופי, יאמת את הכותרת פעם נוספת ויתאם את החתימה הנוטריונית. תשלמו את היתרה בסגירה. הנוטריון ירשום את השטר ברישום הקרקעות. תקבלו את Certificado de Título שלכם תוך 2-4 שבועות.

שלב 4: הגשת הבקשה לתושבות

ברגע שאתם בעלים של הנכס, אתם יכולים להתחיל את הגשת הבקשה לתושבות. קבלו את הבדיקה הרפואית שלכם בסנטו דומינגו. שכרו מתורגמן משפטי לתרגם את המסמכים שלכם. מצאו ערב (עורך הדין שלכם יכול לספק אחד). הגישו הכל ל-DGM.

תקצבו 4-8 חודשים לעיבוד. אל תעשו תוכניות נסיעה על בסיס לוח הזמנים של "45 ימי עבודה". זה לא יקרה.

שלב 5: מסלול האזרחות

לאחר החזקת תושבות קבע במשך 6 חודשים עד 2 שנים, הגישו בקשה להתאזרחות דרך משרד הפנים והמשטרה. למדו היסטוריה דומיניקנית בסיסית. תרגלו את הספרדית שלכם. הראיון אינו פורמליות—הם ידחו אתכם אם אתם לא יכולים לענות על שאלות בסיסיות.

תקצבו עוד 6-12 חודשים לתהליך האזרחות. הדרכון הדומיניקני יונפק על ידי ה-Junta Central Electoral. תצטרכו להגיש בקשה לכרטיס תעודת זהות דומיניקני (Cédula) קודם, שזה תהליך נפרד.

סה"כ לוח זמנים מרכישת הנכס לדרכון השני: 1.5-3 שנים אם הכל הולך חלק. קרוב יותר ל-3-4 שנים אם אתם נתקלים בעיכובים בירוקרטיים.

למה אתם צריכים עורך דין שבאמת גר כאן

הבנק העולמי דירג היסטורית את הרפובליקה הדומיניקנית במקום ה-115 מתוך 190 מבחינת קלות רישום נכס. זו לא טעות. הביורוקרטיה נועדה לתסכל אתכם. שגרירות ארה"ב מזהירה במיוחד מפני הונאות נדל"ן ברפובליקה הדומיניקנית, תוך ציון "כותרות קרקע לא שלמות" כבעיה מרכזית.

הנה העניין: החוק הדומיניקני כתוב בספרדית. כל ההליכים המשפטיים מתנהלים בספרדית. עותק "נימוס" באנגלית של חוזה אין לו משקל משפטי בבית המשפט. אם אתם לא דוברים ספרדית, אתם מנווטים בזה בעיניים עצומות.

רוב הקונים הזרים שוכרים עורך דין כללי שמתעסק בנדל"ן. זו טעות. אתם צריכים מומחה שמכיר את מערכת רישום הקרקעות בפוארטו פלאטה, שיש לו קשרים עם ה-DGM ושיכול לזהות החלטת CONFOTUR מזויפת מרחוק.

בקשה לתושבות שנדחתה עולה לכם $1,000+ בעמלות ממשלתיות שאינן ניתנות להחזר ומאפס את לוח הזמנים שלכם ב-6-12 חודשים. רכישת נכס גרועה יכולה לעלות לכם $50,000-$200,000 אם הכותרת שנויה במחלוקת. עלות ייעוץ מומחה היא $5,000-$10,000 עבור עסקה מלאה. עלות אי העסקת ייעוץ מומחה היא פוטנציאלית קטסטרופלית.

אני עוסק בעריכת דין בסוסואה כבר 40 שנה. ראיתי כל הונאה בספר. ראיתי משקיעים מאבדים הון כי הם סמכו על המילה של מפתח במקום לאמת את הכותרת. ראיתי בקשות לתושבות נדחות כי מישהו השתמש במתרגם כללי במקום במתורגמן שמונה על ידי בית המשפט. הטעויות ניתנות לחיזוי. הפתרונות פשוטים. אבל אתם צריכים מישהו שמכיר את המערכת.

המילה האחרונה

הרפובליקה הדומיניקנית לא מוכרת לכם חלום. היא מציעה לכם מסלול חוקי לתושבות ואזרחות דרך השקעת נדל"ן שבאמת מייצרת הכנסה. התהליך ביורוקרטי. לוח הזמנים ארוך. הסיכונים אמיתיים. אבל המתמטיקה הפיננסית עובדת אם אתם עושים את שיעורי הבית שלכם.

אם אתם רציניים לגבי זה, התחילו עם אימות הכותרת. אל תסמכו על חומרי שיווק. אל תניחו שהמפתח אומר לכם את האמת. אימתו את החלטת CONFOTUR. אימתו את ה-Deslinde. אימתו את היסטוריית הכותרת. ואז, ורק אז, חתמו על הבטחת המכירה.

הרפובליקה הדומיניקנית מתגמלת סבלנות ודקדקנות. היא מענישה קיצורי דרך. בחרו בהתאם.

המידע המוצג במאמר זה הוא למטרות מידע כלליות בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, פיננסי או השקעות.