סקירת מחוז פוארטו פלאטה: השקעה מעבר לסוסואה וקברטה

אתם כנראה מחפשים בתים למכירה בפוארטו פלאטה כי מישהו הראה לכם PDF עם הדמיות יפות ומספר שהסתיים ב"% תשואה שנתית". אולי זה היה 10%. אולי זה היה 12%. המספר לא משנה כי הוא כנראה שגוי.

לא שגוי במובן שהם משקרים - למרות שחלקם כן - אלא שגוי במובן שהם מראים לכם את שורת ההכנסות בראש הגיליון האלקטרוני ומעמידים פנים ששורות ההוצאות שמתחתיה לא קיימות. אני בודק חוזי נדל"ן במחוז הזה מאז 1986, והטעות הנפוצה ביותר שאני רואה היא משקיעים שמבלבלים בין הכנסה ברוטו מהשכרה לבין הכסף שבפועל מגיע לחשבון הבנק שלהם אחרי שהמנהל נכסים לוקח את חלקו, אחרי ש-Edenorte מחייבים אותם ב-$200 על הפעלת המזגן באוגוסט, ואחרי שהם מחליפים את משאבת המים שנפגעה מהאוויר המלוח.

אם אתם רציניים לגבי וילות למכירה בפוארטו פלאטה או דירות למכירה בפוארטו פלאטה, אתם צריכים להבין את ההכנסה התפעולית נטו. לא בגלל שזה נשמע מרשים במסיבת קוקטייל, אלא כי זה המספר היחיד שמספר לכם אם אתם בונים עושר או מסבסדים את החופשה של מישהו אחר.

נקודות מפתח

• תשואות אמיתיות: תשואות השכרה נטו בפוארטו פלאטה נעות בין 5.9% ל-7.5% אחרי כל ההוצאות - לא המספרים הברוטו של 10-12% בחומרי השיווק
• יתרון CONFOTUR: חוק 158-01 מבטל את מס ההעברה של 3% ואת מס הנדל"ן השנתי של 1% למשך 15 שנים, ניתן להעברה לקונים עתידיים
• אימות כותרת: חוק 108-05 דורש Deslinde (תעודת גבול GPS) להעברה חוקית - לעולם לא לסגור בלעדיה
• עלויות נסתרות: תקציב 4.5-5.5% ממחיר הרכישה עבור עלויות סגירה, בנוסף 1.5% שנתי עבור רזרבות תחזוקה טרופיות
• השפעת שדה התעופה: ההשקעה של VINCI בסך 830 מיליון דולר בנמל התעופה הבינלאומי גרגוריו לופרון עד 2060 היא המניע העיקרי להערכה של חוף הצפון

מחקר המקרה: יחידה 402 (זו שאף אחד לא רוצה להראות לכם)

תנו לי להראות לכם עסקה אמיתית שסגרנו ברבעון השלישי של 2024. דירת שני חדרים בקהילה סגורה חמש עשרה דקות מנמל התעופה הבינלאומי גרגוריו לופרון. נוף לים. בריכה. אבטחה. הרישום הבטיח "הזדמנות השקעה מפתח עם היסטוריית השכרה חזקה".

מחיר רכישה: $350,000
עלויות סגירה (5%): $17,500
חבילת ריהוט: $25,000
סה"כ מזומן מושקע: $392,500

השורה האחרונה הזו חשובה. אי אפשר להשכיר קופסת בטון ריקה. $25,000 עבור ריהוט אינו אופציונלי אם אתם רוצים להתחרות ב-Airbnb. חומרי שיווק אוהבים לחשב תשואות על בסיס מחיר הרכישה בלבד, אבל הכסף שלכם קשור בסך הכל $392,500, לא רק $350,000 ששילמתם למוכר.

הרישום פרסם הכנסה ברוטו מהשכרה של $60,000 לשנה. המספר הזה היה מדויק מבחינה טכנית - אם הייתם משכירים את היחידה 365 ימים בשנה במחירי עונת שיא ולעולם לא מוציאים דולר על שום דבר. הנה מה שבאמת קרה:

הכנסה ברוטו (תפוסה ריאלית): $52,000
ניהול נכסים (25%): -$13,000
חשמל (מזגן 6 חודשים): -$1,800
דמי HOA: -$3,600
אינטרנט (Starlink): -$600
ביטוח: -$1,400
רזרבת תחזוקה (1.5%): -$5,250
מס נדל"ן (IPI): -$1,800
הכנסה תפעולית נטו: $24,550

זהו תשואה של 6.26% על המזומן המושקע בפועל. לא 12%. אפילו לא 8%. קצת מעל 6%.

האם זה רע? לא בהכרח. תשואה של 6% בדולר אמריקאי על נכס קשיח בשוק צומח עולה על 4% שאולי תקבלו מאג"ח, וזה לא כולל הערכה. אבל זה כנה. וכנות היא הדרך היחידה לקבל החלטה שלא תתחרטו עליה שלוש שנים מהיום כשהדוד מים מתפוצץ ואתם מבינים שה"הכנסה הפסיבית" שלכם דורשת מכם להעביר כסף לרפובליקה הדומיניקנית כל חודש שני.

לאן הכסף באמת הולך (הדימום)

ניהול נכסים לוקח 25% אם אתם משתמשים בחברה מכובדת. תראו רישומים שטוענים "רק 15%", אבל אלו בדרך כלל שיעורי השכרה לטווח ארוך או חברות שלא עונות לטלפון כשהאורח ננעל מחוץ לדירה ב-2 בלילה. השכרות חופשה לטווח קצר דורשות מישהו שיתאם ניקיון, יטפל בצ'ק-אין, ינהל קריאות תחזוקה, ויתמודד עם האורח שמתלונן שהחוף יש גלים. השירות הזה עולה 20-25% מההכנסה ברוטו. אם אתם חושבים שתוכלו לנהל את זה בעצמכם מטורונטו או מינכן, אתם טועים. ראיתי אנשים מנסים. זה לא עובד.

חשמל הוא הרוצח השקט. Edenorte גובים תעריפים מדורגים, ואם אתם מפעילים מזגן לאורחים שמשאירים אותו דולק 24/7, אתם משלמים מעל $0.30 לקילוואט-שעה ברמות הצריכה הגבוהות יותר - במיוחד כשאתם עוברים את ה-700 קילוואט-שעה לחודש, מה שמכניס אתכם לרמת התעריף BTS-2. דירה של 1,800 רגל מרובע עם מזגן מרכזי יכולה בקלות להגיע ל-$200-$250 לחודש בעונת השיא. זה $2,400 לשנה, לא ה-$600 שהמפתח הזכיר בחטף במהלך המצגת.

דמי HOA בקהילות על חוף הים נעים בין $150 ל-$400 לחודש בהתאם לשירותים. Ocean Village גובים כ-$2.50 למטר מרובע לחודש. עבור יחידה של 100 מטר מרובע, זה $250 לחודש או $3,000 לשנה. זה מכסה תחזוקת בריכה, אבטחה, ביטוח שטחים משותפים, ולפעמים מים. זה לא ניתן למשא ומתן וזה עולה כל כמה שנים.

אינטרנט חשוב יותר ממה שאתם חושבים. Starlink שינתה את המשחק עבור עובדים מרחוק, אבל זה עולה RD$2,900 לחודש (כ-$50 USD). סיבים אופטיים מ-Claro או Altice עולים $30-$50 עבור מהירויות טובות. אם הרישום שלכם מפרסם "מושלם לנוודים דיגיטליים", אתם צריכים אינטרנט אמין, וזה עוד $600 לשנה לפחות.

ביטוח לנכס חופי עם כיסוי הוריקן בדרך כלל עולה 1% עד 1.5% מערך ההחלפה של המבנה. לא הקרקע - הבניין. עבור דירה של $350,000 שבה הקרקע מייצגת אולי $100,000 מהערך הזה, אתם מבטחים $250,000 של מבנה. זה $2,500 עד $3,750 לשנה. השתמשתי ב-$1,400 בדוגמה לעיל כי זה היה בניין ישן יותר עם עלויות החלפה נמוכות יותר, אבל בנייה חדשה יותר תהיה גבוהה יותר.

רזרבת התחזוקה היא מה שמפריד בין חובבנים למקצוענים. אוויר מלוח פוגע בכל דבר. לחות מעוותת עץ. UV הורס גימורים. אתם צריכים לתקצב 1.5% מערך הנכס לשנה עבור תיקונים שאינם מכוסים על ידי ביטוח. יחידות מיזוג אוויר נכשלות. דודי מים דולפים. אריחים נסדקים. אם אתם לא מקצים כסף לזה, תצטרכו לממן את זה מכיסכם כשזה קורה, וזה תמיד קורה.

מס הנדל"ן - ה-IPI - הוא 1% לשנה על הערך העולה על RD$10,190,833 (כ-$172,000 USD נכון ל-2025). עבור נכס של $350,000, אתם משלמים 1% על כ-$178,000, שזה $1,780 לשנה. אלא אם כן לנכס יש סטטוס CONFOTUR, במקרה כזה אתם לא משלמים כלום למשך חמש עשרה שנים. נגיע לזה.

שלושת העונות (או למה 100% תפוסה זה פנטזיה)

עונת השיא נמשכת מדצמבר עד מרץ. זה הזמן שבו קנדים בורחים מהשלג ואמריקאים מזמינים את החופשות החורפיות שלהם. במהלך ארבעת החודשים האלה, תוכלו להשיג תפוסה של 80-90% במחירים פרימיום. דירת שני חדרים עשויה להשכיר ב-$250-$350 ללילה. כאן אתם מרוויחים 60% מההכנסה השנתית שלכם.

עונת המעבר היא מאפריל עד יולי. התפוסה יורדת ל-50-60%. המחירים יורדים ל-$150-$200 ללילה. אתם עדיין רווחיים, אבל בקושי. זה הזמן שבו אתם מקווים שהמזגן לא יתקלקל כי אין לכם את המרווח לכסות תיקון של $1,200 בלי לפגוע בתשואות שלכם.

עונת השפל היא מאוגוסט עד אוקטובר. עונת ההוריקנים. בתי הספר חוזרים לפעול. אמריקאים לא נוסעים. התפוסה יכולה לרדת ל-30-40%, ובחלק מהשנים, יהיו לכם שבועות עם אפס הזמנות. ספטמבר ואוקטובר הם החודשים שבהם אתם מפסידים כסף. העלויות הקבועות שלכם - HOA, ביטוח, אינטרנט - לא מפסיקות, אבל ההכנסה כן. זו המציאות שחוברות השיווק מדלגות עליה.

כשמישהו אומר לכם שהנכס שלו מייצר 85% תפוסה שנתית, הוא או משקר או שהוא מתמחר כל כך נמוך שהוא משאיר כסף על השולחן בעונת השיא. שיעור תפוסה שנתי ריאלי להשכרה חופשה מנוהלת היטב בפוארטו פלאטה הוא 60-70%. כל דבר מעל זה הוא בונוס, לא תוכנית.

הפרצה של CONFOTUR (למה חלק מהנכסים באמת שווים את זה)

חוק 158-01, חוק התמריצים לתיירות, יצר הסמכת CONFOTUR לפרויקטים תיירותיים מאושרים. אם לנכס יש סטטוס CONFOTUR, אתם נמנעים ממס ההעברה של 3% ברכישה, אתם לא משלמים מס נדל"ן שנתי למשך חמש עשרה שנים, ואתם פטורים ממס של 27% על הכנסות מהשכרה לאותה תקופה.

ברכישה של $350,000, הפטור ממס ההעברה של 3% חוסך לכם $10,500 מיידית. הפטור ממס הנדל"ן השנתי חוסך לכם $1,780 לשנה, או $26,700 במשך חמש עשרה שנים. הפטור ממס הכנסה מהשכרה קשה יותר לכמת כי זה תלוי במבנה שלכם, אבל עבור משקיע זר, זה יכול לייצג חיסכון משמעותי.

הפרט הקריטי: ההטבות האלה עוברות לקונה הבא. אם אתם מוכרים את הנכס בשנה השביעית, הבעלים החדש יורש שמונה שנים של פטורים ממס שנותרו. זה הופך נכסי CONFOTUR לנזילים יותר וקל יותר למכור אותם במחיר פרמיום כי הקונה לא רק קונה נדל"ן - הוא קונה יתרון מס.

לא כל פיתוח חדש זכאי. הפרויקט חייב להיות בעל מספר החלטת CONFOTUR ספציפי שהונפק על ידי משרד התיירות. מפתחים אוהבים להשתמש במונח "זכאי ל-CONFOTUR" בשיווק שלהם, שזה חסר משמעות. או שלפרויקט יש את ההחלטה או שאין לו. אנחנו מאמתים את זה לפני שכל לקוח חותם על הסכם רכישה כי ראיתי יותר מדי קונים מניחים שהם מקבלים את ההטבות המסיות רק כדי לגלות בסגירה שהמפתח מעולם לא השלים את תהליך הבקשה.

בעיית הכותרת (חוק 108-05 ולמה אי אפשר לדלג על זה)

הרפובליקה הדומיניקנית משתמשת במערכת טורנס, מה שאומר שהממשלה מבטיחה שתעודת הכותרת היא הוכחה סופית לבעלות. זה נשמע מרגיע עד שאתם מבינים שנכסים ישנים יותר - כל מה שנמכר לפני 2009 - אולי אין להם Deslinde, שהיא תעודת גבול מאומתת GPS הנדרשת על פי חוק 108-05.

Deslinde היא לא רק מדידה. זהו תהליך משפטי שכולל אישור בית משפט לאשר את קואורדינטות ה-GPS המדויקות של גבולות הנכס. בלעדיה, אתם לא יכולים לקבל משכנתא מבנק מקומי, וטכנית, אתם לא יכולים להעביר את הכותרת באופן חוקי. חלק מהמוכרים ינסו לסגור עם רק "Constancia Anotada", שהיא צורת תיעוד כותרת ישנה יותר שכבר לא מספיקה.

היה לנו לקוח ב-2023 שהיה יומיים מסגירה על וילה בקוסטמבר כשגילינו שלנכס אין Deslinde. המוכר התעקש שזה לא נחוץ כי "כולם בשכונה יודעים איפה הגבולות". זה לא איך חוק הנדל"ן עובד. התעקשנו להשלים את תהליך ה-Deslinde לפני הסגירה, מה שעיכב את העסקה בארבעה חודשים ועלות המוכר $2,800. הלקוח היה מתוסכל מהעיכוב. שלושה חודשים לאחר הסגירה, השכן ניסה לטעון שחלק מהדרך נמצאת על הקרקע שלו. מכיוון שהיה לנו את ה-Deslinde, הסכסוך נפתר בדיון בית משפט אחד. בלעדיו, המקרה יכול היה להימשך שנים.

חיפוש הכותרת - ה-Certificación de Estado Jurídico - חייב להילקח מה-Registro de Títulos כדי לאשר שהמוכר הוא הבעלים החוקי ולבדוק אם יש שעבודים או משכנתאות. זהו בדיקת נאותות סטנדרטית, אבל זה לא אוטומטי. אתם צריכים עורך דין שיבקש את זה, והמשרד לרישום יכול לקחת בין שלושה ימים לשלושה שבועות להפיק את המסמך בהתאם לכמה הם עמוסים.

אנחנו גם מאמתים את מצב ה-IPI עם ה-DGII כי לא ניתן להעביר נכס באופן חוקי אם יש מיסי נדל"ן שלא שולמו. ראיתי עסקאות מתפרקות ברגע האחרון כי המוכר היה חייב שלוש שנים של מיסים שלא שולמו והניח שהקונה פשוט "יטפל בזה". זה לא איך זה עובד. המוכר משלם את המיסים שלא שולמו או שהעסקה לא נסגרת.

אפקט ברגנטין (למה התזמון חשוב)

פרויקט פונטה ברגנטין הוא ההשקעה התשתיתית הגדולה ביותר במחוז פוארטו פלאטה בעשרים השנים האחרונות. הממשלה תומכת במרכז תיירות הכולל 4,500 חדרי מלון, 2,000 יחידות מגורים, אולפן סרטים הקשור לחברת One Race Films של וין דיזל, ומרכז חדשנות. הפרויקט צפוי ליצור 20,000 משרות.

זה לא ספקולטיבי. הבנייה החלה. Hyatt ו-Melia חתמו על הסכמים למלונות ממותגים. ההשפעה על ערכי הנדל"ן הסובבים כבר נראית. מחירי הקרקע הגולמית באזורי מונטלנו וקנגרחוס - ממזרח לאתר הפרויקט - עלו ב-15-20% משנה לשנה ב-2024 בלבד.

הסיבה שזה חשוב לקונים שמחפשים בתים למכירה בפוארטו פלאטה היא שההערכה לא מתפזרת באופן שווה. נכסים במרחק של חמש עשרה דקות נסיעה מברגנטין רואים הערכה מהירה יותר מאשר נכסים בסוסואה או קברטה, שכבר מפותחים ורוויים. אם אתם קונים אך ורק עבור הערכת הון ולא הכנסה מהשכרה, הקרבה לברגנטין היא המשתנה החשוב ביותר.

אבל התזמון חותך לשני הכיוונים. ברגע שברגנטין יהיה פעיל במלואו ו-4,500 חדרי המלון יהיו זמינים, שוק ההשכרה לטווח קצר בפוארטו פלאטה יעמוד בפני תחרות מוגברת. כרגע, לחוף הצפון יש מלאי מלונות מוגבל בהשוואה לפונטה קאנה, ולכן השכרות חופשה מצליחות. כשברגנטין יוסיף את הקיבולת הזו, חלק מהביקוש יעבור למלונות, מה שאומר שבעלי השכרות חופשה יצטרכו להתחרות על מחיר או שירותים. זו לא סיבה להימנע מהשקעה - זו סיבה להיות אסטרטגיים לגבי מה אתם קונים ואיפה.

העוגן של שדה התעופה (למה ההתחייבות של VINCI בסך 830 מיליון דולר משנה את המתמטיקה)

נמל התעופה הבינלאומי גרגוריו לופרון הוא הסיבה לכך שנדל"ן בפוארטו פלאטה הוא בר קיימא עבור קונים זרים. בלי תעופה אמינה, שום דבר אחר לא משנה. VINCI Airports האריכו לאחרונה את חוזה הזיכיון שלהם עד 2060 והתחייבו לתוכנית השקעה הונית של 830 מיליון דולר ברחבי שדות התעופה שלהם ברפובליקה הדומיניקנית, כולל POP.

תנועת הנוסעים ב-POP גדלה ב-19% ב-2024 בהשוואה לרמות שלפני המגפה. שדה התעופה מציע כעת טיסות ישירות ממיאמי, ניו יורק (JFK וניוארק), טורונטו, מונטריאול, ומרכזים אירופיים נבחרים. ההרחבה מתמקדת במשיכת מסלולים חדשים, מה שמתאם ישירות עם ביקוש מוגבר להשכרות חופשה ובתים שניים.

השדרוגים בקיבולת המטען חשובים באותה מידה. מתקני מטען טובים יותר פירושם שרשראות אספקה אמינות יותר עבור סחורות מיובאות, מה שחשוב אם אתם מרהטים נכס או גרים כאן במשרה מלאה. ההבדל בין המתנה של שלושה שבועות למקרר חלופי לבין שלושה ימים הוא ההבדל בין אי נוחות ניתנת לניהול לבין הפסד כספי.

השדרוגים של מסוף ה-FBO (מפעיל בסיס קבוע) מיועדים לתעופה פרטית, מה שמאותת ש-VINCI מצפים שאנשים בעלי הון גבוה ימשיכו להשתמש בפוארטו פלאטה כבסיס. דמוגרפיה זו מניעה את הביקוש לוילות יוקרה בקהילות סגורות כמו Sea Horse Ranch ו-Casa Linda, שבהן נכסים נמכרים באופן שגרתי ב-$1-3 מיליון.

שדה התעופה נמצא חמש עשרה דקות מרוב אזורי ההשקעה בפוארטו פלאטה וסוסואה. השוו את זה לפונטה קאנה, שם עומסי התנועה פירושם שנסיעה של שלושים דקות יכולה להפוך לשעה בעונת השיא. הקרבה לשדה תעופה בינלאומי מודרני היא לא רק נוחות - זו מניע יסודי לערכי הנדל"ן.

חישוב התושבות (למה $200,000 קונים יותר מנדל"ן)

זרים שמשקיעים לפחות $200,000 USD בנדל"ן דומיניקני יכולים לזכות בתושבות השקעה, שמציעה מסלול מהיר לאזרחות תוך שישה חודשים עד שנתיים. זה מהיר משמעותית מהתהליך הסטנדרטי לתושבות, שדורש שבע שנים לפני שניתן להגיש בקשה לאזרחות.

ויזת הפנסיונר היא חלופה לפנסיונרים שיכולים להוכיח הכנסה חודשית פנסיונית יציבה של $1,500 USD (בתוספת $250 לכל תלוי). על פי חוק 171-07, מחזיקי ויזת הפנסיונר פטורים ממסים על סחורות ביתיות ומכוניות אישיות המובאות למדינה, מה שיכול לחסוך $10,000-$15,000 אם אתם מייבאים רכב.

ויזת הרנטיסטה דורשת הוכחה להכנסה פסיבית חודשית של $2,000 USD בחמש השנים האחרונות. זה מיועד למשקיעים צעירים יותר שחיים מהכנסות מהשכרה או דיבידנדים ולא מפנסיות. דרישת ההכנסה גבוהה יותר מהפנסיונר כי הממשלה מניחה שמבקשים צעירים יותר ידרשו יותר על תשתיות ושירותים.

תושבות היא הדרך החוקית היחידה להשיג רישיון נהיגה דומיניקני ולבטח רכב לטווח ארוך. תיירים יכולים לנהוג ברישיון של מדינתם למשך תשעים יום, אבל לאחר מכן, אתם צריכים רישיון מקומי. בלי תושבות, אתם תקועים בלולאת בירוקרטיה של חידושי ויזה והיתרים זמניים.

בקשות לתושבות חייבות להיות מוגשות בתחילה במדינתכם דרך הקונסוליה הדומיניקנית או דרך הוונטנילה המיוחדת בסנטו דומינגו. אתם לא יכולים להיכנס למשרד ההגירה בפוארטו פלאטה ולהתחיל את התהליך. זה תופס קונים רבים לא מוכנים כי הם מניחים שהם יכולים לטפל בזה מקומית לאחר רכישת הנכס.

מס החיים (מה שהחוברת לא מזכירה)

תעריפי החשמל עם Edenorte מדורגים, ומשתמשים בצריכה גבוהה - שזה כולל כל נכס עם מיזוג אוויר מרכזי - משלמים מעל $0.30 לקילוואט-שעה. זה כמעט כפול מהממוצע בארה"ב. פאנלים סולאריים הם כעת אופציה ריאלית בשל חוק המדידה נטו של הרפובליקה הדומיניקנית, שמאפשר לבעלי בתים למכור חשמל עודף בחזרה לרשת. תקופת ההחזר על התקנה סולארית היא בדרך כלל שלוש עד ארבע שנים, ולאחר מכן אתם מייצרים חשמל חינם.

תשתית המים אינה עקבית. מים ציבוריים מ-CORAAPPLATA יכולים להיות לסירוגין, ולכן 95% מהנכסים היוקרתיים מסתמכים על מיכלי מים - מיכלי מים גיבויים - ואספקת מים במשאיות במהלך תקופות יבשות. משאית מים עולה $30-$40 USD ומספיקה למשק בית טיפוסי לשבועיים עד שלושה. זו לא משבר, אבל זו מציאות תפעולית שקונים שרגילים למערכות מים עירוניות אמינות צריכים להבין.

האינטרנט השתפר באופן דרמטי עם פריסת סיבים אופטיים מ-Claro ו-Altice, שמציעים כעת מהירויות של עד 300 Mbps במרכזים עירוניים בכ-$60 לחודש. Starlink היא האופציה החלופית לנכסים כפריים שבהם סיבים אינם זמינים. החומרה עולה כ-$460 USD, והשירות החודשי הוא $50 USD. עבור עובדים מרחוק, אינטרנט אמין הוא בלתי ניתן למשא ומתן, ושתי האפשרויות כעת אפשריות.

שירותי הבריאות מרוכזים בעיר פוארטו פלאטה. Centro Médico Bournigal הוא מתקן של 120 מיטות המוסמך על ידי איגוד התיירות הרפואית ומקבל ביטוח בינלאומי כמו BlueCross BlueShield International. עבור טיפול שגרתי, האיכות דומה לסטנדרטים בצפון אמריקה. עבור מצבי חירום חמורים, רבים מהגולים טסים לסנטו דומינגו או מיאמי, ולכן מומלץ ביטוח פינוי רפואי.

יוקר המחיה בפוארטו פלאטה נמוך בכ-30-40% ממיאמי, לא כולל שכר דירה. מחירי הצרכנים - מצרכים, מסעדות, שירותים - זולים משמעותית. סופרמרקטים כמו Jumbo ו-Sirena נושאים מותגים מיובאים מארה"ב, מה שמצמצם את פער החיים עבור גולים שרוצים מוצרים מוכרים. עזרה ביתית היא משתלמת, עם עוזרות בית או גננים במשרה חלקית שגובים $15-$25 ליום.

ההשוואה (למה פוארטו פלאטה מול ברבדוס זה אפילו לא קרוב)

נדל"ן חוף יוקרה בפוארטו פלאטה עולה בממוצע $1,600-$2,200 למטר מרובע. בברבדוס, אתם מסתכלים על $3,500+. בטורקס וקייקוס, $6,000+. הרפובליקה הדומיניקנית אינה "זולה" - היא מתומחרת כראוי לשוק מתפתח עם יסודות חזקים.

תשואות השכרה ברוטו בסוסואה וקברטה נעות בין 7-10%, בהשוואה ל-3-5% בשווקים הקריביים הרוויים יותר כמו הבהאמס. הרפובליקה הדומיניקנית היא הכלכלה הגדולה ביותר בקריביים עם בסיס הכנסות המגוון ביותר. תיירות חשובה, אבל גם העברות כספים, חקלאות, כרייה ותעשייה. כשמגזר אחד מאט, האחרים סופגים את המכה.

זכויות הבעלות על זרים זהות לאלו המקומיות. אין רישיונות להחזקת קרקע זרה. אין הגבלות על נכסים חופיים. אין דרישה לשותף עם אזרח מקומי. אתם קונים את הקרקע, אתם הבעלים של הקרקע, ואתם יכולים למכור אותה לכל אחד. זה לא נכון בטרינידד, איי הבתולה הבריטיים, או כמה תחומי שיפוט קריביים אחרים שמטילים הגבלות על קונים זרים.

הרפובליקה הדומיניקנית קיבלה מעל 11 מיליון מבקרים ב-2024, מה שהופך אותה ליעד המבוקש ביותר בקריביים. הנפח הזה יוצר בריכה עמוקה של שוכרים פוטנציאליים שאיים קטנים יותר לא יכולים להתאים. גם אם הנכס שלכם תופס חלק קטן מהשוק הזה, המספרים המוחלטים מספיק גדולים כדי לייצר הזמנות עקביות.

המימון נגיש יותר מאשר ברוב השווקים הקריביים. בנקים מקומיים כמו Scotiabank ו-Banco Popular מציעים משכנתאות בדולר אמריקאי לזרים בריביות של כ-8.25-9.5% עם יחס הלוואה לערך של עד 70%. דרישת ציון האשראי היא 650+, ואתם צריכים לספק תיעוד ממדינתכם, אבל האופציה קיימת. ברבים מהטריטוריות הקריביות הקטנות יותר, קונים זרים מוגבלים לעסקאות במזומן בלבד.

המלכודת (הונאת ה-Constancia Anotada)

חלק מהמוכרים ינסו לסגור באמצעות Constancia Anotada בלבד, שהיא צורת תיעוד כותרת ישנה יותר שקודמת לחוק 108-05. המוכר יטען שזה היה מספיק במשך עשרות שנים ושהשלמת Deslinde היא ביורוקרטיה מיותרת.

זה שקר. Constancia Anotada כבר לא מספיקה מבחינה חוקית להעברת נכס. בנקים לא ינפיקו משכנתאות נגדה. רישום הכותרת לא יעבד את ההעברה בלי Deslinde. אם אתם סוגרים עם רק Constancia Anotada, אין לכם כותרת חוקית, מה שאומר שאתם לא יכולים למכור את הנכס או להגן עליו בבית המשפט אם מתעורר סכסוך גבול.

תהליך ה-Deslinde לוקח שלושה עד שישה חודשים ועולה $1,500-$3,000 בהתאם למורכבות הנכס. המוכר צריך להשלים את זה לפני רישום הנכס למכירה, אבל רבים לא עושים זאת כי הם מנסים להימנע מהעלות והעיכוב. אם המוכר מסרב להשלים את ה-Deslinde, התרחקו. יש יותר מדי נכסים עם כותרת תקינה בשוק כדי לבזבז זמן על אחד שלא.

היה לנו מקרה ב-2022 שבו קונה התעלם מהעצה שלנו וסגר על מגרש חוף באמצעות Constancia Anotada בלבד כי המוכר הציע הנחה של $20,000 כדי להאיץ את העסקה. שמונה עשר חודשים מאוחר יותר, הקונה ניסה למכור את המגרש וגילה שאף עורך דין לא יעבד את ההעברה בלי Deslinde. השלמת ה-Deslinde רטרואקטיבית עלתה $4,200 ועיכבה את המכירה בשבעה חודשים. ההנחה של $20,000 הפכה להפסד של $15,000 כשמחשבים את שכר הטרחה המשפטי, עלויות הסוקר, ועלויות הנשיאה במהלך העיכוב.

המסקנה הכנה

תשואה נטו של 6% בדולר אמריקאי על נכס קשיח בשוק צומח אינה מרגשת. זה משעמם. אבל משעמם לעיתים קרובות טוב יותר ממרגש כשמרגש אומר שאתם מהמרים על הערכה כדי לפצות על תזרים מזומנים שלילי.

נדל"ן בפוארטו פלאטה עובד אם אתם קונים את הנכס הנכון, מאמתים את הכותרת כראוי, מתקצבים להוצאות אמיתיות, ומתעלמים מהפנטזיות של ההכנסה ברוטו בחומרי השיווק. זה לא עובד אם אתם מצפים להכנסה פסיבית ללא מאמץ או אם אתם מאמינים בשיעורי התפוסה שבחוברת.

החוף הצפוני אינו פונטה קאנה. הוא שקט יותר, פחות מפותח, ופחות רווי. זה או יתרון או חיסרון בהתאם למה שאתם מחפשים. אם אתם רוצים חווית נופש מפתח עם ניהול מובטח, לפונטה קאנה יש יותר אפשרויות. אם אתם רוצים נקודת כניסה אסטרטגית לשוק מתפתח עם תשואות טובות יותר ותחרות נמוכה יותר, פוארטו פלאטה הגיונית.

האימות המשפטי - חיפוש כותרת, אישור Deslinde, בדיקת מצב IPI - עולה כ-$1,500 ולוקח שבועיים. זה המחיר של לא להיות האדם שמגלה שלוש שנים מאוחר יותר שהנכס שלו לא יכול להימכר כי הכותרת מעולם לא הועברה כראוי. שכר הלימוד בנדל"ן הוא יקר. דמי אימות משפטי של $1,500 לעיתים קרובות חוסכים $150,000 בבעיות עתידיות.

אם אתם מעריכים נדל"ן יוקרה בפוארטו פלאטה או קרקע למכירה בפוארטו פלאטה, המתמטיקה חשובה יותר מהתמונות. הריצו את המספרים באמצעות הכנסה תפעולית נטו, לא הכנסה ברוטו. אימתו את הכותרת באמצעות תקני חוק 108-05, לא הבטחות המוכר. תקציבו להוצאות האמיתיות, לא התחזיות האופטימיות. ואם העסקה עובדת רק ב-100% תפוסה עם אפס עלויות תחזוקה, היא לא עובדת.

אנחנו בודקים כותרות, מחשבים NOI ריאלי, ומאמתים את סטטוס CONFOTUR לפני שלקוחות מתחייבים להפקדות. זה לא כי אנחנו זהירים - זה כי אנחנו עושים את זה מאז 1986 וראינו מה קורה כשאנשים מדלגים על החלקים המשעממים.

המידע המסופק במאמר זה מיועד למטרות מידע בלבד ואין לפרשו כייעוץ פיננסי או השקעות. בעוד שלמחבר ניסיון רב בשוק הנדלן בפוארטו פלאטה, החלטות השקעה אישיות צריכות להתבסס על מחקר יסודי והתייעצות עם יועצים פיננסיים מוסמכים. התשואות הפוטנציאליות על השקעה המוזכרות במאמר זה אינן מובטחות ויכולות להשתנות בהתבסס על גורמים רבים, כולל תנאי שוק, ניהול נכסים והוצאות בלתי צפויות. קוראים מומלצים לבצע בדיקת נאותות משלהם ולבקש ייעוץ מקצועי לפני קבלת החלטות השקעה כלשהן הקשורות לנדלן. המחבר והמוציא לאור של מאמר זה מסירים כל אחריות לכל הפסדים כספיים או נזקים שעלולים לנבוע מהסתמכות על המידע המוצג כאן. בנוסף, כל טענה לגבי תשואות פוטנציאליות או הצלחת השקעה היא להמחשה בלבד ואינה מעידה על תוצאות בפועל.