המסלול לדרכון דומיניקני דרך השקעות נדל"ן של 200,000 דולר

ביום שלישי שעבר, זוג גרמני ישב מולי עם הדפסה מקבוצת פייסבוק שטענה שהם יכולים "לקנות אזרחות דומיניקנית ב-$150,000 ולקבל דרכון תוך 90 יום." החזרתי את הנייר חזרה על השולחן שלי ואמרתי מה שאני תמיד אומר: "זה לא עובד ככה כאן. ואם מישהו מבטיח לכם את זה, הוא או משקר או שהוא לא מכיר את החוק."

הרפובליקה הדומיניקנית לא מוכרת דרכונים. מה שהיא מציעה זה משהו בעל ערך רב יותר אם מבינים את המערכת: מסלול לגיטימי ממגורים לאזרחות שמבוסס על השקעה בנדל"ן. השקיעו 200,000 דולר בנדל"ן, ואתם זכאים למגורים קבועים מיידיים תחת חוק ההגירה הכללי 285-04 וצו 950-01, המנוהל דרך ProDominicana. זהו תוכנית המשקיעים הזרים - שונה מתוכנית הפנסיונרים תחת חוק 171-07, שדורשת הוכחת הכנסה חודשית יציבה ולא השקעה חד-פעמית. משם, תוכלו להגיש בקשה להתאזרחות לאחר שישה חודשים של החזקת כרטיס המגורים הזה. אבל בין חתימת הסכם רכישה להחזקת דרכון דומיניקני, יש שדה מוקשים של תהליך בירוקרטי, אימות כותרת ועמידה בדרישות כספיות שמפרידים בין משקיעים מצליחים לבין אנשים שמאבדים כסף וסבלנות.

אני עוסק בדיני נדל"ן בסוסואה מאז 1986. ראיתי את ההונאות, את הקיצורים שמחזירים אש, ואת העסקאות הלגיטימיות שבאמת עובדות. זה לא נאום מכירה לרפובליקה הדומיניקנית כגן עדן ללא מס. זהו פירוט של התהליך האמיתי, לוחות הזמנים האמיתיים, והמסמכים הספציפיים שאתם צריכים כדי להגן על עצמכם בזמן שאתם בונים אפשרות מגורים שנייה.

נקודות מפתח

מגורים קודם, אזרחות אחר כך: הרפובליקה הדומיניקנית מציעה מגורים בהשקעה, לא אזרחות ישירה. אתם זכאים למגורים קבועים מיידיים עם רכישת נכס ב-$200,000 תחת תוכנית המשקיעים הזרים (חוק 285-04), ואז מגישים בקשה להתאזרחות לאחר 6 חודשים.

הטבות מס זמינות: אם אתם גם זכאים תחת חוק 171-07 (על ידי הוכחת הכנסה משכירות נדרשת או קבלת פנסיה נפרדת), אתם מקבלים פטור ממס רכוש של 50%, פטור של 100% ממס העברה של 3% על הרכישה הראשונה שלכם, ואפס מס על הכנסה ממקורות זרים.

תשואות בחוף הצפוני: דירות חוף בקברטה מייצרות תשואות שכירות ברוטו של 8-12%, גבוהות משמעותית מהשווקים האירופיים, אם כי התשואות נטו מתייצבות על 5-7% לאחר דמי ניהול.

מציאות לוחות זמנים: תכננו 3-6 חודשים לקבלת כרטיס המגורים שלכם לאחר הגשת התיק - אם כי 90 יום אפשריים לתיקים מזורזים במסלול מהיר - ואז עוד 12-24 חודשים לעיבוד האזרחות.

בדיקת נאותות היא בלתי ניתנת למשא ומתן: לעולם אל תרכשו ללא Deslinde מאומת (סקר כותרת מאומת GPS תחת חוק 108-05). מסמך יחיד זה מונע 90% ממחלוקות הכותרת.

המסלול האסטרטגי: מה "אזרחות בהשקעה" באמת אומרת ברפובליקה הדומיניקנית

מנועי החיפוש מלאים בבלבול לגבי זה. אנשים מקלידים "אזרחות דומיניקנית בהשקעה" ומצפים למצוא תוכנית כמו סנט קיטס או אנטיגואה, שבה אתם מעבירים כסף ומקבלים דרכון תוך חודשים. התוכנית הזו לא קיימת כאן.

מה שקיים הוא חוק ההגירה הכללי 285-04, שיוצר תוכנית מגורים מהירה למשקיעים. הנה הרצף האמיתי:

אתם משקיעים 200,000 דולר בנכסים מתאימים - נדל"ן הוא הנפוץ ביותר. השקעה זו, לאחר שנרשמה ב-ProDominicana (המרכז לייצוא והשקעות), מזכה אתכם לדלג על שלב המגורים הזמניים שמועמדים סטנדרטיים עוברים במשך חמש שנים. אתם עוברים ישירות למעמד מגורים קבוע. הכרטיס שאתם מקבלים תקף לשנה אחת בתחילה, ואז ניתן לחדש כל ארבע שנים.

כרטיס המגורים הקבוע הזה הוא הבסיס. תחת חוק 1683 על התאזרחות, משקיעים יכולים להגיש בקשה לאזרחות דרך מסלול התאזרחות מועדף לאחר החזקת מגורים קבועים במשך שישה חודשים - לא השנתיים הסטנדרטיות הנדרשות למועמדים רגילים. החוק מאפשר זאת מבחינה טכנית. המציאות היא שה-Dirección General de Migración (DGM) בוחנת בקשות אלו בקפידה, והעיבוד לוקח בממוצע 12 עד 24 חודשים. תצטרכו להוכיח שליטה בסיסית בספרדית, לעבור ראיון על ההיסטוריה והתרבות הדומיניקנית, ולהראות קשרים אמיתיים למדינה מעבר להחזקה בנדל"ן.

החוקה הדומיניקנית מתירה במפורש אזרחות כפולה תחת סעיף 20. אתם לא מוותרים על הדרכון המקורי שלכם. דרכון דומיניקני נותן לכם גישה ללא ויזה ל-70+ מדינות, כולל יפן, ישראל ודרום קוריאה. חשוב יותר למשקיעים אירופיים, הוא מקל על הגישה לספרד בשל הסכמים היסטוריים - לא חופש תנועה מלא באיחוד האירופי, אבל משמעותית טוב יותר מאשר לנסוע על דרכונים קריביים רבים אחרים.

זמן העיבוד לכרטיס המגורים הראשוני, לאחר שהתיק שלכם מתקבל על ידי DGM, נע בין 90 יום לתיקים מזורזים במסלול מהיר לעד 3-6 חודשים בפועל בשל עיכובים בירוקרטיים. זה אם הניירת שלכם מושלמת. אם יש חותמת חסרה או תמונה בפורמט לא נכון, אתם מתחילים מחדש. מבנה האגרות הממשלתיות והעלויות המשפטיות לתהליך המגורים במסלול מהיר נע בדרך כלל בין 3,000 ל-5,000 דולר למועמד, לא כולל ההשקעה של 200,000 דולר עצמה.

פרט קריטי אחד: אתם יכולים לכלול את בן/בת הזוג והילדים התלויים (מתחת לגיל 18, או עד גיל 24 אם הם סטודנטים) באותו תיק בקשה. ההשקעה של 200,000 דולר מכסה את כל יחידת המשפחה.

סף ההשקעה הוא קבוע. ניתן לפרוס אותו בנדל"ן, פיקדונות בנקאיים קבועים או חברות רשומות, אבל זה חייב להיות מינימום של 200,000 דולר וזה חייב להיות ניתן לאימות דרך ערוצים רשמיים. לא ניתן לנהל משא ומתן על כך.

למה החוף הצפוני? תזת ההשקעה של סוסואה וקברטה

אני מתמקד בחוף הצפוני כי המספרים באמת עובדים כאן. לא בכל מקום ברפובליקה הדומיניקנית יש היגיון למשקיעים זרים, אבל לסוסואה ולקברטה יש יתרונות ספציפיים שמתורגמים הן להסמכת מגורים והן להכנסות משכירות.

נמל התעופה הבינלאומי גרגוריו לופרון (POP) משרת את האזור הזה. בשנת 2024, תנועת הנוסעים עלתה ב-19%, וטיפלה ביותר מ-880,000 נוסעים. אלה טיסות ישירות ממיאמי (שעתיים), ניו יורק (3.5 שעות), ונתיבים עונתיים מאירופה. נגישות חשובה כשאתם מתחזקים נכס שאתם לא גרים בו במשרה מלאה.

קברטה מייצרת תשואות שכירות שהשווקים האירופיים לא יכולים להתאים להן. דירות חוף מייצרות כיום תשואות שנתיות ברוטו של 8% עד 12%, מונעות על ידי עונת ספורט המים לאורך כל השנה. חוף קייט ואנקואנטרו מושכים קהל יעד ספציפי - נוודים דיגיטליים, תיירי הרפתקאות ותושבים עונתיים - שמשלמים תעריפים פרימיום ושומרים על תפוסה גבוהה. שיעור התפוסה הממוצע להשכרות חופשה לטווח קצר בקהילות מגודרות בסוסואה עומד על 75%, אחד הגבוהים ביותר בקריביים.

תשואות נטו, לאחר שאתם לוקחים בחשבון דמי HOA וניהול נכסים (שמתקיימים ב-20-25% מהכנסות השכירות ברוטו), מתייצבות על 5% עד 7%. זה עדיין כפול ממה שתקבלו בספרד או פורטוגל, שם נכסי ויזה זהב מייצרים לעיתים קרובות 3-4% אם יש לכם מזל.

מחירי הנדל"ן בקברטה ראו עלייה של 6% בשנת 2024, עם תחזיות לצמיחה של 4% בשנת 2025. דירות חוף ראשוניות ממוצעות בין $2,200 ל-$2,800 דולר למ"ר. השוו את זה למיאמי ב-$5,000+ או איים קריביים אחרים ב-$4,000+. אתם קונים בהנחה לשווקים דומים, עם פוטנציאל תשואה טוב יותר.

הגורם הקריטי: עסקאות בחוף הצפוני מתבצעות כמעט אך ורק בדולרים. חוזה הרכישה שלכם, הסכמי השכירות שלכם, המכירה העתידית שלכם - הכל בדולרים. הפסו הדומיניקני (DOP) יכול להתנפח או להתייקר, אבל ערך הנכס שלכם מוגן מפני התנודתיות הזו כי השוק לא מתמחר בפסו.

שיפורי תשתית נמשכים. "שדרת התיירות של האטלנטי" מחברת את החוף הצפוני, והשקעות ממשלתיות אחרונות שדרגו את רשת הכבישים בין פוארטו פלאטה לקברטה. הכביש מקברטה לסנטיאגו סוף סוף ניתן לנסיעה, אם כי הבורות ליד הכניסה עדיין כאב ראש.

נפח התיירות תומך בשוק השכירות. הרפובליקה הדומיניקנית קיבלה יותר מ-11 מיליון מבקרים בשנת 2024, שיא לאומי. הביקוש הזה זורם ישירות לתפוסה של השכרות לטווח קצר בחוף הצפוני.

המסגרת המשפטית: חוק 171-07 ומה שהוא באמת נותן לכם

חוק 171-07 מיועד במיוחד לפנסיונרים ושוכרים - אנשים עם הכנסה חודשית מובטחת או אמצעים עצמאיים. אם אתם פועלים במסלול ההשקעה של $200,000, אתם זכאים למגורים קבועים תחת תוכנית המשקיעים הזרים (חוק 285-04). עם זאת, אם אתם יכולים גם להוכיח את ההכנסה החודשית היציבה הנדרשת מהכנסות השכירות של הנכס שלכם או מפנסיה נפרדת, תוכלו לגשת למסגרת המס של חוק 171-07, מה שהופך את המגורים לאטרקטיביים יותר מבחינה כלכלית.

היתרון העיקרי: פטור של 50% ממס רכוש שנתי (IPI). הממשלה הדומיניקנית קובעת סף פטור מ-IPI בכל שנה. לתקופת המס 2025/2026, הסף הזה הוא RD$10,190,833 (כ-$172,000 דולר). אתם משלמים מס של 1% על הערך שמעל הסף הזה. אם אתם קונים דירה ב-$200,000, אתם משלמים מס על $28,000, שזה יוצא $280 בשנה. זה ניתן לניהול.

הפטור ממס העברה משמעותי יותר. בדרך כלל, הרפובליקה הדומיניקנית גובה מס העברה של 3% על כל מכירות הנדל"ן. תחת חוק 171-07, הרכישה הראשונה שלכם בנדל"ן פטורה מהמס הזה. על רכישה של $200,000, זה $6,000 שנחסכים מיידית.

החוק גם פוטר תושבים חדשים ממסים על יבוא של חפצי בית וחפצים אישיים כשהם עוברים לראשונה. אתם יכולים להביא רהיטים, מכשירים ורכב מנועי אחד (בתנאי שהחזקתם בו לפחות שנה) בלי לשלם מכסי יבוא. הפטור על הרכב לבד יכול לחסוך $10,000+ תלוי ברכב.

הכנסה ממקורות זרים אינה ממוסה. הרפובליקה הדומיניקנית פועלת במערכת מס טריטוריאלית. אם אתם מקבלים הכנסה מפנסיה, דיבידנדים או תשלומים מעבודה מרחוק מחוץ למדינה, הכנסה זו בדרך כלל פטורה ממס לאחר תקופת חסד של שלוש שנים, או מיידית תחת חוק 171-07 לפנסיונרים זכאים.

אין דרישת נוכחות פיזית קפדנית לשמירה על מעמד המגורים הקבוע. ויזות זהב אירופיות רבות דורשות 183 ימים בשנה. הרפובליקה הדומיניקנית לא. אתם מחדשים את כרטיס המגורים שלכם כל ארבע שנים, וכל עוד אתם שומרים על ההשקעה שלכם ולא מבצעים עבירות, החידוש הוא פשוט. זה הופך אותו לאידיאלי למשקיעים "תוכנית ב'" שרוצים אפשרות מגורים שנייה בלי לעבור במשרה מלאה.

כדי להיות זכאים במסלול הפנסיונרים במיוחד (בניגוד למסלול ההשקעה הטהור), עליכם להוכיח הכנסה חודשית של $1,500 דולר, ועוד $250 לכל תלוי. למסלול המשקיעים שאנחנו דנים בו - מסלול הנדל"ן של $200,000 - עליכם לרשום את ההשקעה ב-ProDominicana כדי להיות זכאים למגורים המואצים.

פרט אחד שמכשיל אנשים: עליכם להיכנס לרפובליקה הדומיניקנית על ויזת מגורים ספציפית (RS) שהונפקה על ידי קונסוליה דומיניקנית בחו"ל לפני ההגעה. אתם לא יכולים להגיע על כרטיס תייר רגיל ואז לשנות את המעמד שלכם. זה אומר לתאם עם הקונסוליה במדינת המוצא שלכם לפני שאתם נוסעים.

שלב 1: הרכישה - איך לנהל משא ומתן בלי להרוג את העסקה

למשא ומתן על נדל"ן דומיניקני יש ניואנסים תרבותיים ששונים מהשווקים הצפון אמריקאיים או האירופיים. הטעות הגדולה ביותר שאני רואה מקונים זרים: הצעות נמוכות אגרסיביות.

בארה"ב, הצעת 20-30% מתחת למחיר המבוקש היא נפוצה. בסוסואה ובקברטה, הצעת 20% מתחת למחיר המבוקש נחשבת עלבון. המוכר יסרב לנהל משא ומתן איתכם לחלוטין. השוק כאן הדוק - מלאי של יחידות חוף מוכנות בקברטה ירד בכ-15% ב-18 החודשים האחרונים בשל ביקוש גבוה. המוכרים יודעים שיש להם יתרון.

האסטרטגיה המוצלחת: הציעו 5% עד 8% מתחת למחיר המבוקש כדי להתחיל. זה מסמן שאתם רציניים אבל מצפים למשא ומתן סביר. כל דבר מעבר ל-10% מתחת למחיר המבוקש נדיר שמצליח בשוק הנוכחי.

הסכמים בעל פה הם חסרי משקל משפטי. נכס אינו מובטח עד שחתמתם על Promesa de Venta (הבטחת מכירה) והעברתם כספים לנאמנות. ראיתי קונים מאבדים נכסים כי לחצו ידיים עם המוכר, הלכו הביתה "לחשוב על זה", וחזרו שבוע לאחר מכן כדי לגלות שהמוכר קיבל הצעה אחרת. התחייבויות בעל פה לא אומרות כלום כאן.

התהליך הסטנדרטי:

אתם מזהים נכס. אתם מגישים הצעה בכתב. אם המוכר מקבל, אתם משלמים פיקדון הזמנה של $5,000 עד $10,000 דולר כדי להוריד את הנכס מהשוק בזמן שאתם מבצעים בדיקת נאותות. פיקדון זה בדרך כלל ניתן להחזרה אם החיפוש בכותרת מגלה בעיות.

לאחר שאתם מרוצים מבדיקת הנאותות, אתם חותמים על Promesa de Venta. חוזה זה מחייב מבחינה משפטית תחת סעיף 1589 של הקוד האזרחי הדומיניקני, הקובע "הבטחת מכירה שווה למכירה." בשלב זה, אתם בדרך כלל משלמים 10% עד 20% ממחיר הרכישה (בניכוי הפיקדון שכבר שולם).

ה-Promesa צריך לציין במפורש שהתשלום הוא בדולרים. אם החוזה לא מציין מטבע, החוק הדומיניקני מאפשר למוכר לדרוש תשלום בפסו לפי שער החליפין היומי של הבנק המרכזי, מה שמכניס סיכון מיותר.

השתמשו בנאמנות. עסקאות מכובדות משתמשות בשירות נאמנות אמריקאי או מקומי. כספים לא משתחררים למוכר עד שהעברת הכותרת מוגשת ל-Registro de Títulos (מרשם הקרקעות). אם מישהו מציע לכם להעביר כסף ישירות למוכר לפני הסגירה, התרחקו.

סעיפי מטבע חשובים. ודאו שהחוזה שלכם מציין דולרים וכולל סעיף על איך יטופלו תנודות שער חליפין אם חלק כלשהו מהעסקה כרוך בהמרת פסו.

ההידוק במלאי שהזכרתי יוצר שוק מוכרים. נכסים שמתומחרים נכון ויש להם כותרות נקיות נמכרים במהירות. אם אתם מוצאים משהו שעונה על כל הדרישות, אתם צריכים לפעול באופן החלטי. אבל החלטיות לא אומרת לדלג על בדיקת נאותות.

שלב 2: בדיקת נאותות פורנזית - ה-Deslinde הוא הכל

כאן קונים זרים מאבדים כסף. הם מדלגים על אימות כותרת נכון כי הם מתרגשים מהנכס או שהם סומכים על המוכר, ואז הם מגלים בעיות לאחר הסגירה כשהוא מאוחר מדי.

ה-Deslinde הוא המסמך הקריטי ביותר בנדל"ן דומיניקני. תחת חוק 108-05, נכס לא יכול להיות ממושכן או נמכר ללא Deslinde - סקר כותרת מאומת GPS שמאשר שהגבולות המדויקים של הנכס תואמים את הכותרת הרשומה. קנייה ללא זה היא הסיבה מספר אחת להונאה בנדל"ן דומיניקני.

אני עוסק מאז 1986. יש לי קשר ישיר במשרד הקרקעות שמנהל כותרות ו-Deslinde בפוארטו פלאטה, כך שאני יכול לאמת מסמכים אלה במהירות. לרוב עורכי הדין אין את הקשר הזה, מה שאומר עיכובים. לוח הזמנים הסטנדרטי לחיפוש כותרת נכון ושלב בדיקת נאותות הוא 14 עד 21 ימים. אם עורך הדין שלכם אומר שהוא יכול לעשות זאת בשלושה ימים, הוא חותך פינות.

חיפוש הכותרת כרוך בשליפת Certificación del Estado Jurídico מ-Registro de Títulos. מסמך זה חושף שעבודים, משכנתאות או הערות שיפוטיות נגד הנכס. אם למוכר יש חובות לא משולמים, חובות אלה יכולים להפוך לבעיה שלכם אם הם לא מסולקים לפני הסגירה.

אימות IPI מאשר שלמוכר אין חובות מס רכוש לא משולמים. אתם מקבלים Certificación de IPI מ-DGII (רשות המס). אם יש מיסים לאחור, הנכס יכול להיות מוחרם על ידי הממשלה גם לאחר שרכשתם אותו.

אימות שירותים הוא קריטי. חשבונות חשמל לא משולמים נשארים עם המונה, לא עם האדם. עליכם לאמת "יתרה אפס" עם Edenorte (ספק החשמל של החוף הצפוני) לפני הסגירה. ראיתי קונים רוכשים נכסים רק כדי לגלות $3,000 בחשבונות חשמל לא משולמים שצמודים למונה.

אם אתם קונים דירה, אתם צריכים "מכתב ללא חוב" מה-HOA (קונדומיניו). דמי HOA לא משולמים הם שעבוד מועדף נגד היחידה. ה-HOA יכול להטיל שעבוד על הנכס עבור דמי גב, ושעבוד זה שורד את המכירה.

לוילות, סקר היקפי מאשר שאין צדדים שלישיים שתופסים את הקרקע. החוק הדומיניקני מגן על החזקה. אם מישהו גר בחלק מהנכס ויכול להוכיח כיבוש רציף, ייתכן שיש לו זכויות חוקיות על הקרקע הזו גם אם הוא לא מחזיק בכותרת. זה נדיר, אבל זה קורה.

אם המוכר הוא חברה, עליכם לאמת את ה-RNC (מספר זיהוי מס) ולקבל החלטת חברה המאשרת את המכירה. אם המוכר הוא אדם פרטי, עליכם לאמת את המצב המשפחתי. הסכמת בן הזוג היא חובה למכירות נכסים ברפובליקה הדומיניקנית. אם המוכר נשוי והבן זוג לא חותם על השטר, המכירה יכולה להתבטל.

עלות חיתוך פינות כאן היא קטסטרופלית. ראיתי משקיעים מאבדים נכסים שלמים כי הם דילגו על ה-Deslinde או לא אימתו את המצב המשפחתי של המוכר. חיפוש כותרת נכון עולה $1,500 עד $2,000. תיקון בעיית כותרת לאחר הסגירה יכול לעלות $50,000+ בשכר טרחה משפטי ושנים של ליטיגציה.

שלב 3: עמידה בדרישות כספיות - העברת $200,000 בלי להפעיל דגלים

חוק 155-17 נגד הלבנת הון מסדיר את כל עסקאות הנדל"ן ברפובליקה הדומיניקנית. החוק אוסר בהחלט על תשלומי מזומן העולים על RD$1,000,000 (כ-$16,500 דולר). כל התשלומים מעל סף זה חייבים להיות בנקאיים וניתנים למעקב.

זה יוצר דרישות עמידה שרבים מהקונים הזרים לא מצפים להן. בנקים דומיניקנים דורשים שישה חודשים של דפי בנק והוכחת הכנסה ממדינת המוצא שלכם כדי לפתוח חשבון. הם רוצים לראות דוחות מס או תלושי שכר שמדגימים את מקור הכספים שאתם מפקידים.

אם אתם מעבירים $200,000 דולר בינלאומית, צפו לבחינה. בנקים מתווכים (בנקים מתכתבים) דורשים לעיתים קרובות את Promesa de Venta כהצדקה להעברה. ההעברה עצמה לוקחת 24 עד 72 שעות להתבהר, בהנחה שכל התיעוד מסודר.

עליכם להצהיר על כל מזומן מעל $10,000 דולר עם הכניסה בשדה התעופה. אי הצהרה גורמת להחרמה. ראיתי קונים מנסים להביא $50,000 במזומן כדי להימנע מעמלות העברה, רק כדי שהסכום כולו יוחרם במכס.

מתווכי נדל"ן, עורכי דין ונוטריונים הם "נושאים מחויבים" תחת חוק 155-17. אנו מחויבים לדווח על עסקאות חשודות לממשלה. אם אתם מופיעים עם מזוודה של מזומן או מסרבים לספק תיעוד של מקור הכספים, אנחנו לא יכולים להמשיך בעסקה.

כדי לרכוש נכס כזר, עליכם להשיג מספר RNC (מרשם מס לאומי) מ-DGII, גם אם אתם לא תושבים. זהו תהליך פשוט - זה לוקח כשבוע - אבל זה חובה.

פתיחת חשבון בנק דומיניקני דורשת נוכחות פיזית. אתם יכולים להשתמש בבנקים כמו Banco Popular או Banreservas, אבל עליכם להופיע באופן אישי כדי לחתום על מסמכי החשבון. חלק מהקונים מנסים לפתוח חשבונות מרחוק, אבל זה נדיר שעובד בפועל.

תשלומי מטבעות קריפטוגרפיים אינם מוכרים על ידי Registro de Títulos. אם אתם רוצים להשתמש בקריפטו כדי לממן את הרכישה שלכם, עליכם להמיר אותו לדולרים תחילה ולהעביר אותו דרך ערוצי בנקאות מסורתיים. מעשה המכירה הרשמי חייב להראות מטבע פיאט.

תהליך העמידה בדרישות הוא מייגע, אבל הוא נועד למנוע הלבנת הון ולהגן על עסקאות לגיטימיות. אם יש לכם תיעוד נקי של מקור הכספים ואתם מוכנים לעבוד בתוך מערכת הבנקאות, התהליך הוא פשוט.

שלב 4: סגירה והעברה - הבטחת בעלות חוקית

מס העברת הנכס הוא 3% מערך הנכס. הממשלה משתמשת או במחיר הרכישה או בערך המוערך, הגבוה מביניהם. אם אתם קונים דירה ב-$200,000 והממשלה מעריכה אותה ב-$220,000, אתם משלמים 3% על $220,000. עם זאת, תחת חוק 171-07, הרכישה הראשונה שלכם פטורה ממס זה אם אתם זכאים לויזת הפנסיונר/שוכר על ידי הוכחת ההכנסה הנדרשת.

שכר טרחה משפטי סטנדרטי לסגירה הוא 1% עד 1.5% ממחיר הרכישה, בתוספת 18% מע"מ (ITBIS) על השכר עצמו - לא על מחיר הנכס. על רכישה של $200,000, צפו לשלם $2,000 עד $3,000 בשכר טרחה משפטי, בתוספת כ-$500 עד $1,000 בחובות חותמות קטנות ואגרות רישום.

ה-Acto de Venta (מעשה מכירה) הוא השטר הסופי. הוא חייב להיחתם בפני נוטריון ציבורי ולהיות מאושר במשרד התובע הכללי (Procuraduría). הנוטריון ברפובליקה הדומיניקנית הוא לא רק עד למסמך - הם פקיד בדרגה גבוהה שמאמת את חוקיות העסקה.

אתם יכולים לסגור מרחוק באמצעות Poder Especial (ייפוי כוח מיוחד). מסמך זה חייב להיות מאושר במדינת המוצא שלכם ומתורגם לספרדית על ידי מתרגם מוסמך. כ-90% מהלקוחות הזרים שלי סוגרים באמצעות ייפוי כוח כי הם לא רוצים לטוס חזרה לרפובליקה הדומיניקנית רק בשביל החתימה.

לאחר שה-Acto de Venta נחתם, השטר מוגש ל-Registro de Títulos. המרשם לוקח 20 עד 45 ימים להנפיק את Certificado de Título החדש על שמכם. במהלך "פער ההקלטה" הזה, אתם טכנית הבעלים של הנכס (ה-Acto de Venta הוא הוכחת בעלות), אבל הרישום הציבורי לא עודכן עדיין. זה נורמלי.

חלק מהמשקיעים רוכשים דרך חברה דומיניקנית (SRL) ולא בשמם האישי. מבנה זה נמנע ממס העברה של 3% על מכירות מניות עתידיות (אתם מוכרים מניות של החברה ולא את הנכס עצמו), אבל הוא כרוך במס נכסים שנתי של 1% ודורש הגשות חשבונאיות חודשיות. עבור רוב הקונים, בעלות אישית היא פשוטה יותר אלא אם אתם מחזיקים במספר נכסים.

לרפובליקה הדומיניקנית יש מס ירושה של 3% על נכסים המועברים ליורשים. זה נמוך משמעותית ממס ירושה של 40% בארה"ב או בבריטניה, מה שהופך את הרפובליקה הדומיניקנית לאטרקטיבית למטרות תכנון עיזבון.

שלב 5: מבעל נכס לתושב קבוע

החזקת הנכס מזכה אתכם לויזת ההשקעה, אבל אתם עדיין צריכים להשלים את תהליך ההגירה. זהו מסלול בירוקרטי נפרד מהעסקת הנדל"ן.

אתם צריכים תעודת יושר פלילי ממדינת המוצא שלכם, מאושרת ומתורגמת לספרדית. המסמך חייב להיות מונפק בשלושת עד ששת החודשים האחרונים. אם אתם ממדינה שלא מנפיקה בדיקות יושר ברמה לאומית, תצטרכו בדיקות אזוריות המכסות את כל המקומות בהם גרתם בחמש השנים האחרונות.

תעודת הלידה חייבת להיות הגרסה "הארוכה" (לא מקוצרת), מאושרת ומתורגמת. מערכת ההגירה הדומיניקנית מאוד קפדנית לגבי זה - הם ידחו תעודות לידה מקוצרות.

בדיקה רפואית חובה בודקת שחפת, HIV ושימוש בסמים. זה כולל בדיקת דם, בדיקת שתן וצילום חזה. אתם משלימים את הבדיקה הזו ברפובליקה הדומיניקנית במרפאה מאושרת. התוצאות תקפות ל-90 יום.

תמונות דרכון חייבות להיות בגודל 2x2 אינץ', רקע לבן, ללא תכשיטים או משקפיים, עם אוזניים גלויות. ההגירה הדומיניקנית דוחה תמונות שלא עומדות במפרטים המדויקים האלה. ראיתי בקשות מתעכבות בשבועות כי התמונות הראו את המבקש עונד עגילים.

אתם צריכים אזרח דומיניקני או תושב קבוע לחתום כערב (Garante). אדם זה מתחייב כלכלית עבורכם. מציאת ערב יכולה להיות מאתגרת אם אין לכם קשרים מקומיים, אבל משרדי עורכי דין רבים (כולל שלי) יכולים לסדר זאת.

אגרות ממשלתיות ומשפטיות למגורים במסלול מהיר נעות בדרך כלל בין $3,000 ל-$5,000 דולר למועמד, לא כולל ההשקעה של $200,000. זה מכסה את דמי הבקשה, הבדיקה הרפואית, תרגומי המסמכים וייצוג משפטי.

כרטיס המגורים הקבוע הראשון תקף לשנה אחת, ואז ניתן לחדש כל ארבע שנים. תהליך החידוש הוא פשוט - אתם מספקים תיעוד מעודכן ומשלמים את דמי החידוש.

אם המטרה שלכם היא אזרחות, אתם יכולים להגיש בקשה להתאזרחות דרך התאזרחות מועדפת שישה חודשים לאחר קבלת כרטיס המגורים הקבוע שלכם. הראיון לאזרחות מתבצע בספרדית. עליכם להדגים ידע בסיסי בהיסטוריה ובתרבות הדומיניקנית. השאלות לא קשות - הן שואלות על ההמנון הלאומי, האבות המייסדים, חגים מרכזיים - אבל אתם צריכים ספרדית שיחתית כדי לעבור.

זמן עיבוד ההתאזרחות מוסיף עוד 12 עד 24 חודשים לאחר הגשת הבקשה. הממשלה מבצעת בדיקות רקע ומאמתת את הקשרים שלכם למדינה. אם מעולם לא גרתם ברפובליקה הדומיניקנית ורק מבקרים מדי פעם, הם עשויים להטיל ספק בלגיטימיות הבקשה שלכם. החזקת נכס להשכרה שמייצר הכנסה ותשלום מיסים על הכנסה זו עוזרת להראות קשרים אמיתיים.

לאחר הסגירה: הגנה על ההשקעה של $200,000 שלכם

אתם הבעלים של הנכס. בקשת המגורים הוגשה. עכשיו אתם צריכים להגן על הנכס.

סף ה-IPI לתקופת המס 2025/2026 הוא RD$10,190,833 (כ-$172,000 דולר). אתם משלמים מס של 1% על הערך שמעל הסף הזה מדי שנה. אם קניתם דירה ב-$200,000, אתם משלמים מס על $28,000, שזה שווה ל-$280 בשנה. זה חל בינואר. הממשלה לא תשלח לכם חשבון - עליכם להגיש ולשלם באופן יזום.

ביטוח מקיף נגד הוריקנים ושריפות עולה כ-1% עד 1.5% מערך ההחלפה מדי שנה. על נכס של $200,000, צפו לשלם $2,000 עד $3,000 בשנה עבור כיסוי מלא. זה לא אופציונלי באקלים קריבי.

יש לכם חמישה ימים לאחר הסגירה להעביר את חוזה Edenorte (חשמל) על שמכם. אם אתם מפספסים את המועד הזה, חברת השירות יכולה להסיר את המונה. ראיתי קונים סוגרים על נכס, חוזרים למדינת המוצא שלהם, וחוזרים שלושה חודשים לאחר מכן כדי לגלות שאין חשמל כי הם שכחו להעביר את החשבון.

תעריפי החשמל בחוף הצפוני הם מדורגים, בממוצע $0.20 עד $0.30 דולר לקילוואט-שעה. אם אתם משכירים את הנכס לטווח קצר, עלויות החשמל יכולות להיות משמעותיות בחודשי הקיץ כשהשוכרים מפעילים מיזוג אוויר כל הזמן.

חברות ניהול נכסים בסוסואה ובקברטה גובות 20% עד 25% מהכנסות השכירות ברוטו עבור שירות מלא. זה כולל שיווק, קבלת אורחים, ניקיון ותחזוקה. אם אתם לא גרים ברפובליקה הדומיניקנית במשרה מלאה, ניהול מקצועי הוא הכרחי.

אתם יכולים להחזיק את הנכס ב-Fideicomiso (נאמנות) להגנת נכסים. נאמנויות ברפובליקה הדומיניקנית מוסדרות על ידי חוק 189-11. מבנה זה מגן על הנכס מפני נושים אישיים ומפשט את תכנון העיזבון, אבל הוא מוסיף עלויות מנהליות שנתיות.

מס רווחי הון הוא 27% על הרווח כשאתם מוכרים. עם זאת, אתם יכולים לקזז זאת על ידי תביעת התאמות אינפלציה המותרות על ידי DGII. אם אתם מחזיקים בנכס במשך חמש שנים ומדד האינפלציה של הממשלה מראה אינפלציה מצטברת של 15%, אתם יכולים להתאים את בסיס העלות שלכם כלפי מעלה לפני חישוב הרווח.

שוק המכירה החוזרת בסוסואה ובקברטה נשאר חזק. נכסים עם כותרות נקיות והיסטוריית שכירות טובה נמכרים תוך 90 עד 120 ימים בממוצע. אם אתם צריכים לצאת מההשקעה, הנזילות היא סבירה בהשוואה לאזורים כפריים או פנימיים.

הגישה של המשקיע הזהיר: מה באמת חשוב

בית הספר הבינלאומי של סוסואה (ISS) מוסמך על ידי SACS ועוקב אחר תוכנית לימודים אמריקאית. שכר הלימוד לשנת 2024/2025 הוא כ-$6,000 עד $7,000 דולר לשנה. אם אתם עוברים עם ילדים, זהו חלק קטן

המידע במאמר זה לגבי תוכנית האזרחות של הרפובליקה הדומיניקנית בהשקעה הוא למטרות אינפורמטיביות בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי.