كنت جالساً في مكتبي في سوسوا صباح الثلاثاء الماضي، أراجع عنواناً لزوجين كنديين وجدا "شقة الأحلام" الخاصة بهما على موقع شهير للإعلانات. بدا العقار مثالياً عبر الإنترنت - إطلالات على المحيط، تشطيبات حديثة، مدرج بسعر 185,000 دولار. لقد قاموا بالفعل بتحويل وديعة بقيمة 5,000 دولار عندما فكروا أخيراً في التحقق من العنوان. لم يكن الدسليند غير مكتمل فحسب، بل لم يكن موجوداً. كان البائع يسوق عقاراً لا يمكنه نقله قانونياً. استعدنا الوديعة، لكن استغرق الأمر ثلاثة أشهر وخطاب محامٍ جعل المطور متوتراً.
في نفس بعد الظهر، قدت عبر الممر الرئيسي في كاباريتي. في غضون كيلومترين، أحصيت خمسة مواقع بناء نشطة - رافعات مرئية من الطريق، أساسات مصبوبة، جدران عمودية ترتفع. لم تكن مواقف السيارات في هذه المشاريع فارغة. لاحظت لوحات ترخيص من أونتاريو، نيويورك، فلوريدا. ليسوا سياحاً. أموال طويلة الأجل.
هذا هو سوق العقارات في جمهورية الدومينيكان في أوائل عام 2026: فرصة حقيقية مغطاة بتعقيد تشغيلي. تُظهر البيانات تدفق 4.39 مليار دولار في الاستثمار الأجنبي المباشر إلى البلاد في عام 2023، بزيادة قدرها 7.1٪ على أساس سنوي. بلغ عدد السياح حوالي 10.3 مليون زائر في عام 2024 - رقم قوي، رغم أنه ليس 11-12 مليون كما زعمت بعض التوقعات المتفائلة بشكل مفرط. نما الاقتصاد بنسبة 5.1٪ بينما بلغ متوسط النمو في بقية أمريكا اللاتينية 2.2٪. هذه ليست أرقام عطلات. هذا هو رأس المال الذي يسعى لتحقيق العائد في سوق مقوم بالدولار الأمريكي مع مزايا هيكلية لا يفهمها معظم المستثمرين بعد.
لكن الجداول لا تذكر الانقطاعات. لا تشرح لماذا يتم بيع عقار مع دسليند نظيف في 45 يوماً بينما يجلس واحد بدونها لمدة ثمانية أشهر. بالتأكيد لا تحذرك من الفجوة بين الأسعار المطلوبة وما يتم إغلاقه فعلياً.
النقاط الرئيسية
الواقع القانوني: القانون 108-05، الذي صدر في مارس 2005 (رغم أن تنفيذه الكامل واللوائح تم طرحها على مدى السنوات اللاحقة، خاصة في 2007)، يفرض حدود الملكية التي تم التحقق منها بواسطة GPS (دسليند). بدون هذا، لا يمكنك تأمين التمويل أو نقل العنوان بوضوح أو تجنب النزاعات الحدودية - ومع ذلك فإن حوالي 30٪ من القوائم تفتقر إليه.
السعر مقابل الواقع: بينما تُظهر المنصات عبر الإنترنت ارتفاع الأسعار المطلوبة بنسبة 10-12٪ في عام 2024، فإن الأسعار الفعلية للإغلاق للعقارات التي تزيد عن 500,000 دولار تستقر عادةً بنسبة 8-12٪ أقل من القائمة. نافذة التفاوض أوسع مما يعترف به البائعون.
التحوط بالبنية التحتية: تظل عدم استقرار شبكة الكهرباء أكبر خطر تشغيلي. العقارات التي تحتوي على أنظمة شمسية (عائد الاستثمار الآن أقل من 3.5 سنوات) وStarlink تحقق إشغالاً أعلى بنسبة 15٪ لأن الرحالة الرقميين يحتاجون إلى وقت تشغيل، وليس أعذاراً.
مسار الإقامة: تأشيرة Pensionado تتطلب فقط 1,500 دولار أمريكي كدخل مضمون شهرياً - أقل بكثير من تأشيرة D7 البرتغالية (التي تتطلب دخلاً يعادل الحد الأدنى للأجور البرتغالي، حالياً حوالي 870 يورو/شهر أو حوالي 10,440 يورو/سنة اعتباراً من 2025) أو عتبة دول الصداقة في بنما. المعاشات الأجنبية معفاة من الضرائب بنسبة 0٪.
توقعات العائد: تتراوح العوائد الصافية الإيجارية الواقعية بين 5-7٪ للمستأجرين على المدى الطويل، و8-12٪ إجمالي للإيجارات السياحية قصيرة الأجل في مواقع كاباريتي الرئيسية مع إشغال بنسبة 85٪+ في الموسم العالي.
سراب المخزون
هناك حوالي 750 قائمة "للبيع" نشطة بين سوسوا وكاباريتي الآن. يبدو أن هناك الكثير من الخيارات. لكنها ليست كذلك.
حوالي 30٪ من هذا المخزون هو ما أسميه "المخزون الراكد" - بناء قديم من فترة 2008-2012، غالباً ما يكون مع تعقيدات في العنوان أو صيانة مؤجلة ستكلفك 50,000 دولار+ لإصلاحها. 25٪ أخرى مسعرة بنسبة 20٪ أعلى من المبيعات المماثلة لأن البائعين قرأوا نفس تقارير السوق المتفائلة التي تقرأها وقرروا أن عقارهم مميز. إنه ليس كذلك.
حوالي 15٪ هو أرض خام، وهو حديث مختلف تماماً - احتفاظ طويل الأمد، يتطلب شراكات محلية، يتضمن مفاوضات تقسيم المناطق التي يمكن أن تستغرق سنوات.
هذا يترك حوالي 30٪ من القوائم التي يمكن الاستثمار فيها حقاً: عقارات جاهزة أو شبه جاهزة مع عناوين نظيفة، بنية تحتية حديثة، وتسعير واقعي. هذه الوحدات - "المخزون من الفئة A" - تباع بسرعة. متوسط الأيام في السوق أقل من 60 يوماً للشقق السكنية المسعرة جيداً في منطقة شاطئ كاباريتي.
في الوقت نفسه، هناك 1,580 قائمة إيجار قصيرة الأجل نشطة على Airbnb وVRBO في نفس المنطقة. التفاوت يخبرك بشيء مهم: الأشخاص الذين يمتلكون عقارات ذات جودة هنا لا يبيعون. إنهم يؤجرونها ويجمعون عوائد إجمالية بنسبة 8-12٪ بينما يزداد الأصل بنسبة 4-6٪ سنوياً في سوق مقوم بالدولار الأمريكي.
ما تم إغلاقه فعلياً في الربع الأخير
ارتفعت أسعار القوائم بنسبة 10-12٪ في عام 2024. أصبح البائعون واثقين. ربما واثقين جداً.
في آخر سبع معاملات تعاملت معها شركتي للعقارات التي تزيد عن 500,000 دولار، كان متوسط سعر الإغلاق أقل بنسبة 9.3٪ من السعر المطلوب الأصلي. بدأ أحد البائعين بسعر 625,000 دولار وأغلق عند 545,000 دولار بعد أن جلس العقار لمدة 147 يوماً. بدأ آخر بسعر 380,000 دولار، وانخفض إلى 350,000 دولار بعد ثلاثة أشهر، وأخيراً قبل 332,000 دولار عندما ظهر المشتري نقداً وإغلاق خلال 45 يوماً.
النمط متسق: العقارات المسعرة بشكل عدواني تجلس. العقارات المسعرة عند أو أقل قليلاً من المقارنات الحديثة تتحرك بسرعة، وغالباً مع عروض متعددة. المشترون النقديون - الذين يمثلون حوالي 65٪ من المعاملات الأجنبية هنا - لديهم نفوذ. إنهم يعرفون أن التمويل يستغرق 60-90 يوماً ويكلف 8.25-9.00٪ لغير المقيمين. عادةً ما يأخذ البائع الذي يواجه عرضاً ممولاً بالسعر الكامل مقابل عرض نقدي بنسبة 7٪ أقل من المطلوب النقد.
تُظهر البيانات لكل متر مربع ضغطاً مشابهاً. تسرد المجتمعات المسورة في سوسوا بسعر 2,200-2,600 دولار/م²، لكن المبيعات الفعلية تُغلق أقرب إلى 2,000-2,300 دولار/م². تسرد شقق كاباريتي الشاطئية بسعر 2,800-3,500 دولار/م² لكنها تُغلق بسعر 2,500-3,100 دولار/م².
هذا ليس انهياراً. إنه تصحيح. البائعون الذين اشتروا في 2019-2021 لا يزالون يرون تقديراً بنسبة 30-40٪ من نقطة دخولهم. إنهم فقط لا يحصلون على المكاسب التي اعتقدوا أنهم سيحصلون عليها قبل ستة أشهر.
سؤال البنية التحتية الذي لا يريد أحد الإجابة عليه
نفذت Edenorte، موزع الكهرباء الشمالي، 418,000 تدخل تقني في عام 2024. هذا ليس خطأ مطبعي. أربعمائة وثمانية عشر ألف إصلاح وترقية واستجابة لفشل الشبكة في عام واحد.
الشبكة غير مستقرة. إنها تتحسن - ببطء - لكنها غير مستقرة. حوالي 18-21٪ من قدرة الطاقة المتجددة في البلاد يتم تقليصها حالياً (مهدرة) لأن البنية التحتية لا تستطيع التعامل مع المدخلات. هذا ليس مشكلة سياسية أو مشكلة فساد. إنها مشكلة هندسية تتطلب مليارات من رأس المال وسنوات للإصلاح.
بالنسبة لمستثمري العقارات، فإن هذا يخلق خطاً فاصلاً واضحاً: العقارات ذات الاستقلالية في الطاقة مقابل العقارات المعتمدة على الشبكة.
تركيب شمسي بقيمة 15,000 دولار مع بطارية احتياطية يوفر الآن عائد استثمار في 3.5 إلى 4 سنوات بسبب ارتفاع التعريفات الكهربائية (18-22 سنتاً لكل كيلوواط ساعة). الأهم من ذلك، أنه يخلق "علاوة إشغال". ضيوف الإيجار قصير الأجل - خاصة الرحالة الرقميين الذين يعملون عن بعد - سيدفعون 10-15٪ أكثر في الليلة للعقار الذي يضمن الطاقة. سيتركون أيضاً مراجعات أفضل، مما يزيد من ميزة الإشغال الخاصة بك على منصات مثل Airbnb.
لقد حلت Starlink مشكلة الإنترنت. مقابل 2,900 بيزو شهرياً (حوالي 50 دولاراً أمريكياً)، تحصل على اتصال موثوق عالي السرعة لا يعتمد على البنية التحتية المحلية للكابلات. كل عقار إيجار جاد في كاباريتي لديه الآن. إنه ليس اختيارياً.
يجمع الجمع بين الطاقة الشمسية وStarlink بين عيب (المرافق غير الموثوقة) وخندق تنافسي. يصبح عقارك هو الذي يعمل عندما لا تعمل الأخرى.
فخ العنوان
يتطلب القانون 108-05، الذي صدر في مارس 2005، أن تكون جميع حدود العقارات مسحوبة بواسطة GPS ومسجلة في نظام السجل العقاري الوطني. هذه العملية تخلق ما يُسمى "دسليند" - عنوان معتمد بإحداثيات دقيقة يقضي على النزاعات الحدودية.
قبل هذا القانون، تم بيع العديد من العقارات باستخدام "كونستانسياس"، وهي في الأساس أسهم في قطعة أكبر. قد تمتلك "1/8 من القطعة 47"، لكن لم يكن أحد يعرف بالضبط أين كانت حدودك. كانت النزاعات شائعة. كان التمويل مستحيلاً.
كان القانون جيداً. التنفيذ كان بطيئاً.
حوالي 30٪ من العقارات المدرجة حالياً للبيع في سوسوا وكاباريتي لا تحتوي على دسليند نهائي. بعضها في طور التنفيذ. البعض لم يبدأ. بعض البائعين لا يدركون حتى أنه مفقود حتى يكتشفه محامي المشتري (نأمل) أثناء العناية الواجبة.
إليك ما يحدث إذا اشتريت بدون دسليند:
لا يمكنك الحصول على رهن عقاري من بنك دومينيكاني. لن يقرضوا ضد عنوان غير معتمد.
لا يمكنك بيع العقار لاحقاً دون إكمال عملية الدسليند بنفسك، والتي يمكن أن تستغرق من 6 إلى 18 شهراً وتكلف 3,000-8,000 دولار حسب التعقيدات.
تخاطر بالنزاعات الحدودية مع الجيران، خاصة إذا كانت العقار يحد الأراضي العامة، أو الوصول إلى الشاطئ، أو القطع القديمة ذات التحديد غير الواضح.
الحل بسيط: تحقق من الدسليند قبل تحويل الوديعة. يمكن لمحامٍ عقاري كفء سحب سجلات العنوان من مكتب الأراضي في بويرتو بلاتا في غضون 48 ساعة. إذا كان الدسليند مفقوداً، لديك ثلاث خيارات: الابتعاد، التفاوض على تخفيض السعر لتغطية التكلفة والتأخير في إكماله بنفسك، أو طلب من البائع إكماله قبل الإغلاق.
سيوافق معظم البائعين على الخيار الثاني أو الثالث إذا كنت جاداً. الذين يرفضون عادةً يخفون شيئاً.
ميزة CONFOTUR التي لا يشرحها أحد بشكل صحيح
يقدم قانون CONFOTUR (قانون حوافز السياحة) إعفاءات ضريبية للعقارات في مناطق السياحة المعينة. إذا اشتريت عقاراً مؤهلاً، تتجنب:
ضريبة نقل الملكية بنسبة 3٪ (عادةً تُدفع عند الإغلاق).
ضريبة الملكية السنوية بنسبة 1٪ (IPI) لمدة 10-15 سنة حسب تصنيف المشروع.
على عقار بقيمة 300,000 دولار، هذا يعني توفير 9,000 دولار عند الإغلاق وحوالي 3,000 دولار/سنة في الضرائب المستمرة. على مدى 15 سنة، تنظر إلى توفير إجمالي في الضرائب بقيمة 54,000 دولار.
الشرط: فقط المشاريع الجديدة المعتمدة مؤهلة. لا يمكنك شراء شقة إعادة بيع بنيت في 2015 والمطالبة بمزايا CONFOTUR. يجب أن يكون المطور قد تقدم بطلب وحصل على حالة CONFOTUR قبل البناء، وتنتقل المزايا إلى المشتري الأول فقط.
هذا يخلق فرصة استراتيجية للمشترين المستعدين لشراء وحدات قبل البناء أو وحدات مكتملة حديثاً في مشاريع معتمدة من CONFOTUR. أساس التكلفة الفعلي الخاص بك أقل بنسبة 3-4٪ من عقار إعادة بيع مماثل، مما يحسن عائدك فوراً.
تحتفظ وزارة السياحة بقائمة بالمشاريع المعتمدة من CONFOTUR. تحقق قبل الالتزام. لقد رأيت مطورين يزعمون حالة CONFOTUR كانت إما قيد الانتظار أو مرفوضة. إذا لم يكن على القائمة الرسمية، فلن تحصل على الإعفاء.
حساب الإقامة
تتطلب تأشيرة Pensionado 1,500 دولار أمريكي شهرياً كدخل مضمون من معاش تقاعدي أو ضمان اجتماعي أو معاش سنوي. أضف 250 دولار/شهر لكل معال. هذا كل شيء.
قارن ذلك بتأشيرة D7 البرتغالية، التي تتطلب إثبات الدخل يعادل الحد الأدنى للأجور البرتغالي - حالياً حوالي 870 يورو/شهر (حوالي 10,440 يورو/سنة اعتباراً من 2025) - أو برنامج دول الصداقة في بنما، الذي يتطلب وديعة بقيمة 5,000 دولار في بنك بنمي بالإضافة إلى إثبات الروابط الاقتصادية.
عتبة جمهورية الدومينيكان أقل. أقل بكثير.
المعاشات الأجنبية معفاة من الضرائب بنسبة 0٪ بموجب القانون 171-07. لن تتخلى عن 10٪ لسلطة الضرائب البرتغالية أو تتنقل بين القيود الجديدة لنظام الإقامة غير المعتاد. يصل شيك الضمان الاجتماعي الخاص بك أو معاشك الكندي إلى حسابك البنكي في جمهورية الدومينيكان دون مساس.
تستغرق العملية من 6 إلى 12 شهراً إذا تمت إدارتها بشكل صحيح. ستحتاج إلى:
شهادة ميلاد موثقة وتوضيح للشرطة من بلدك الأصلي.
إثبات دخل المعاش (خطاب رسمي من مقدم المعاش).
شهادة صحية من طبيب دومينيكاني.
إثبات العنوان في جمهورية الدومينيكان (عقد إيجار أو سند ملكية).
رسوم التقديم حوالي 1,000-1,500 دولار اعتماداً على ما إذا كنت تقدم كزوجين أو فرد. تتراوح الرسوم القانونية لمحامٍ هجرة كفء بين 2,000-3,500 دولار إجمالاً.
بمجرد الموافقة، تصبح مقيماً قانونياً. يمكنك البقاء إلى أجل غير مسمى. يمكنك العمل (رغم أن معظم المتقاعدين لا يفعلون ذلك). يمكنك استيراد مركبة معفاة من الرسوم الجمركية. والأهم من ذلك، يمكنك فتح حسابات بنكية محلية، مما يجعل إدارة عقارك المؤجر أسهل بكثير.
ما تظهره المقارنات فعلياً
| المقياس | جمهورية الدومينيكان (الساحل الشمالي) | دبي (الإمارات) | البرتغال (لشبونة) | بنما (المدينة) |
|---|---|---|---|---|
| سعر الدخول (الموقع الرئيسي) | $180,000 - $250,000 | $450,000+ | $500,000+ | $275,000+ |
| العائد الإجمالي للإيجار | 8-12% (قصير الأجل) | 6-7% | 5-6% | 5-7% |
| متطلبات الدخل للإقامة | $1,500/شهر | الاستثمار فقط (لا مسار دخل) | ~€870/شهر (~€10,440/سنة اعتباراً من 2025) | $1,000/شهر |
| ضريبة المعاشات الأجنبية | 0% | 0% | 10% (تحت القواعد الجديدة لنظام الإقامة غير المعتاد) | 0% |
| العملة | سوق مقوم بالدولار الأمريكي | درهم إماراتي (مرتبط بالدولار الأمريكي) | يورو (متقلب مقابل الدولار الأمريكي) | دولار أمريكي |
تفوز جمهورية الدومينيكان بسعر الدخول وسهولة الوصول إلى الإقامة. يمكنك شراء شقتين ذات جودة في كاباريتي بسعر واحدة في لشبونة. ميزة العائد قابلة للقياس - 8-12٪ إجمالي في الموسم العالي مقابل 5-6٪ في البرتغال. وأنت لا تتنقل بين مخاطر سعر صرف اليورو/الدولار الأمريكي.
تقدم دبي مزايا ضريبية مماثلة ولكنها تتطلب رأس مال أكبر بكثير. بنما أقرب في السعر لكنها تفتقر إلى البنية التحتية السياحية وثقافة الشاطئ التي تدفع الطلب على الإيجار.
الساحل الشمالي لا ينافس هذه الأسواق على المكانة. إنه ينافس على العائد، وسهولة الوصول، ونسبة نمط الحياة إلى التكلفة.
واقع التمويل
ستمول البنوك الدومينيكانية ما يصل إلى 70٪ من القيمة المقدرة للمشترين الأجانب. الأسعار حالياً 8.25-9.00٪ بالدولار الأمريكي ثابتة لمدة 1-5 سنوات. سكوتيابنك وبانكو بوبولار هما المقرضان الرئيسيان.
عند فائدة 8.5٪، فإن تكلفة التمويل تأكل حوالي نصف عائد الإيجار الخاص بك. عقار يحقق عائد صافي بنسبة 7٪ يوفر فقط عائد 3-3.5٪ بعد خدمة الدين. هذا ليس جذاباً.
لهذا السبب يتم إغلاق 65٪ من المعاملات الأجنبية نقداً. الرياضيات تفضل ذلك.
لكن المشترين النقديين لديهم أيضاً نفوذ تفاوضي. البائع الذي يواجه عرضاً ممولاً يعرف أن المشتري يحتاج إلى 60-90 يوماً للحصول على موافقة البنك، والتقييم، والاكتتاب. يمكن للمشتري النقدي الإغلاق في 30 يوماً. تلك السرعة تستحق 5-10٪ لبائع محفز.
إذا كنت تمول، ركز حصرياً على العقارات ذات العائد المرتفع، الجاهزة حيث يغطي دخل الإيجار دفعة الرهن العقاري بالإضافة إلى تكاليف التشغيل. أي شيء آخر يصبح استنزافاً للتدفق النقدي.
توقعات 2026
من المتوقع أن ترتفع قيمة العقارات الشاطئية في كاباريتي بنسبة 4-6٪ في 2025-2026 بسبب ندرة الأراضي. الساحل محدود. عدد القطع الشاطئية القابلة للبناء يتناقص. يتحرك المطورون إلى الداخل أو يبنون عمودياً.
من المرجح أن تظل عوائد الإيجار طويلة الأجل عند 5-7٪ صافي. يجب أن تحافظ عوائد الإيجار السياحي قصير الأجل في المواقع الرئيسية (شاطئ كايت، شاطئ إنكوينترو) على 8-12٪ إجمالي، بشرط أن تحافظ على البنية التحتية التنافسية (الطاقة الشمسية، Starlink، التشطيبات الحديثة).
كانت التضخم في جمهورية الدومينيكان 3.35٪ على أساس سنوي اعتباراً من ديسمبر 2024 - واحدة من أدنى المعدلات في أمريكا اللاتينية. حافظ البنك المركزي على استقرار نسبي. إن أصلك المقوم بالدولار الأمريكي يزداد في بيئة تضخم منخفضة، وهو أمر نادر.
عوامل الخطر:
تظل عدم استقرار الشبكة غير محلولة. قم بالميزانية للطاقة الشمسية إذا كنت تشتري أي شيء تم بناؤه قبل عام 2020.
تستمر مشكلات العنوان. لا تتخطى أبداً التحقق من الدسليند.
جودة المخزون غير متساوية. العرض "من الفئة A" ضيق، مما يدعم التسعير، ولكنه يعني أيضاً أنك لا تستطيع تحمل دفع مبالغ زائدة لعقار متوسط الجودة.
المخاطر السياسية منخفضة ولكنها ليست صفراً. الإدارة الحالية مؤيدة للسياحة والاستثمار، لكن الانتخابات تحدث. تنوع إذا كنت تنشر رأس مال كبير.
ما يجب على المشترين النقديين فعله الآن
استهدف المخزون "الراكد" - العقارات المدرجة لأكثر من 180 يوماً. هؤلاء البائعون متعبون. غالباً ما يكونون مستعدين للتفاوض بنسبة 12-18٪ أقل من السعر المطلوب الأصلي، خاصة إذا كنت تستطيع الإغلاق بسرعة.
ابحث عن العقارات التي تحتاج إلى تجديد تجميلي بدلاً من العمل الهيكلي. يمكن لاستثمار بقيمة 25,000 دولار في أجهزة جديدة، وطلاء، وتجهيزات حديثة زيادة دخل الإيجار بنسبة 20-30٪ والإشغال بنسبة 10-15٪.
تحقق من الدسليند قبل تقديم عرض. إذا كان مفقوداً، تفاوض على تخفيض السعر يعادل التكلفة والتأخير في إكماله بنفسك (عادةً 5,000-8,000 دولار).
أولويات العقارات التي تحتوي على تركيبات شمسية موجودة أو مساحة لإضافتها. علاوة الاستقلالية حقيقية وتنمو.
ما يجب على المشترين الممولين تجنبه
لا تمول عقاراً يتطلب تجديداً كبيراً. ستقتل خدمة الدين بالإضافة إلى تكاليف التجديد التدفق النقدي الخاص بك لمدة 12-24 شهراً.
لا تشتري في مشاريع ذات رسوم HOA عالية (أكثر من 200 دولار/شهر) ما لم تبرر وسائل الراحة معدلات إيجار مميزة. الرسوم العالية تضغط على عائدك الصافي.
لا تفترض أن التقدير سينقذك. اشترِ للتدفق النقدي أولاً. التقدير هو مكافأة، وليس الاستراتيجية.
ما يجب على البائعين معرفته
إذا كنت تمتلك عقاراً "من الفئة A" - عنوان نظيف، بنية تحتية حديثة، موقع رئيسي - احتفظ به حتى عام 2026. من المرجح أن يدعم نقص المخزون للوحدات ذات الجودة تقدير السعر بنسبة 4-6٪.
إذا كنت تمتلك عقاراً يحتاج إلى عمل أو لديه تعقيدات في العنوان، فقم بتسعيره بشكل عدواني الآن. كلما طال جلوسه، زادت قوة التفاوض التي يكتسبها المشترون.
إذا كنت تبيع لتمويل شراء آخر، فكر في تكلفة الفرصة البديلة. العوائد الإيجارية هنا هي 5-7٪ صافي. هل يمكنك إعادة نشر هذا رأس المال في مكان آخر وتفوق على هذا العائد بعد الضرائب وتكاليف المعاملات؟
ملخص: قائمة التحقق من العناية الواجبة للمستثمر
قبل تحويل وديعة على أي عقار في جمهورية الدومينيكان، تحقق من التالي:
[ ] قانوني: تأكد من أن العقار يحتوي على دسليند نهائي (عنوان تم التحقق منه بواسطة GPS بموجب القانون 108-05، الذي صدر في 2005). اطلب نسخة من البائع وتحقق منها مقابل سجلات مكتب الأراضي في بويرتو بلاتا. لا يمكن تمويل العقارات بدون هذا أو نقلها بشكل نظيف.
[ ] مالي: احسب التكلفة الإجمالية بما في ذلك ضريبة النقل بنسبة 3٪ (ما لم تكن معفاة من CONFOTUR)، ورسوم قانونية بنسبة 1٪، وتكاليف إغلاق متنوعة بنسبة 1٪. قم بالميزانية بنسبة 5٪ من سعر الشراء لتكاليف الإغلاق الإجمالية.
[ ] بنية تحتية: افحص النظام الكهربائي والاتصال بالإنترنت. العقارات المعتمدة على الشبكة بدون دعم شمسي ستواجه تحديات في الإشغال. Starlink هو الآن المعيار للعقارات المؤجرة الجادة.
[ ] حالة الضرائب: تحقق من حالة CONFOTUR إذا ادعى المطور إعفاءات ضريبية. تحقق من قائمة المشاريع المعتمدة من وزارة السياحة الرسمية. تنطبق الإعفاءات فقط على المشترين الأوائل في المشاريع الجديدة المعتمدة.
[ ] الإقامة: إذا كنت تخطط لاستخدام تأشيرة Pensionado، تأكد من أن معاشك أو دخل الضمان الاجتماعي يفي بعتبة 1,500 دولار/شهر واحصل على خطاب تحقق من الدخل الرسمي قبل بدء التطبيق.
[ ] إمكانات الإيجار: راجع بيانات الإشغال الفعلية للعقارات المماثلة على AirDNA أو VRBO. لا تعتمد على توقعات المطور. تتراوح العوائد الإجمالية الواقعية للإيجارات قصيرة الأجل في مواقع كاباريتي الرئيسية بين 8-12٪؛ العوائد طويلة الأجل هي 5-7٪ صافي.
[ ] تأمين العنوان: فكر في شراء تأمين العنوان إذا كان متاحاً. رغم أنه ليس معيارياً في جمهورية الدومينيكان، فإن بعض شركات التأمين الدولية تقدم الآن سياسات للعقارات ذات الدسليندات المؤكدة.
[ ] مخاطر العملة: افهم أنه بينما يتم تسعير العقارات بالدولار الأمريكي، يتم دفع تكاليف التشغيل (الكهرباء، إدارة العقارات، رسوم HOA) بالبيزو الدومينيكاني. قم بالميزانية لتقلبات العملة الطفيفة، رغم أن البيزو ظل مستقراً نسبياً (3.35٪ تضخم في 2024).
الكلمة الأخيرة
العقارات في جمهورية الدومينيكان ليست مخططاً للثراء السريع. إنها استثمار محسوب في سوق مقوم بالدولار الأمريكي مع مزايا هيكلية في العائد، بشرط أن تتنقل في التعقيد التشغيلي.
الزوجان اللذان كادا يشتريان العقار بدون دسليند؟ وجدا في النهاية شقة جاهزة في مشروع معتمد من CONFOTUR بالقرب من شاطئ إنكوينترو. عنوان نظيف. تركيب شمسي. Starlink. دفعوا 220,000 دولار، وتجنبوا ضريبة النقل بنسبة 3٪، ويحققون حالياً عائد إجمالي بنسبة 9.2٪ من خلال الإيجارات قصيرة الأجل التي تديرها شركة إدارة عقارات محلية.
وصلوا إلى هناك عن طريق القيام بالعمل الذي كان يأمل البائع الأول أن يتخطوه: التحقق من العنوان، وفهم الهيكل الضريبي، والميزانية للبنية التحتية التي تجعل العقار قابلاً للإيجار بدلاً من مجرد العيش فيه.
السوق يقدم فرصة حقيقية في أوائل عام 2026. 4.39 مليار دولار في الاستثمار الأجنبي المباشر و10.3 مليون زائر سنوي في عام 2024 ليست ضجة. لكن الفرصة موجودة ضمن إطار من التعقيد المحلي الذي يكافئ الاجتهاد ويعاقب الافتراضات.
تحقق أولاً. ثق لاحقاً. ولا تقم أبداً، أبداً بتحويل وديعة قبل أن يراجع محامٍ مؤهل العنوان.
إذا كنت جاداً في تقييم عقارات محددة على الساحل الشمالي، تحتفظ شركتي باتصالات مباشرة في مكتب الأراضي في بويرتو بلاتا ويمكنها التحقق من حالة العنوان في غضون 48 ساعة. رسوم التحقق القانوني البالغة 1,500 دولار هي أرخص تأمين ستحصل عليه على الإطلاق.
