كنت أجلس أمام زوجين ألمانيين الأسبوع الماضي - كلاهما في أوائل الخمسينيات من العمر، حادين، من الواضح أنهما قاما بواجبهما. لقد طاروا للنظر في الفيلات المعروضة للبيع في سوسوا بعد قراءة ثلاثة "أدلة استثمارية" مختلفة وعدتهم بعوائد بنسبة 12٪ ووصفوا جمهورية الدومينيكان بأنها "دبي القادمة".
أرادوا معرفة سبب ظهور كل عقار رأوه عبر الإنترنت بشكل مثالي ولكنه يبدو خاطئًا عند رؤيته شخصيًا.
الإجابة بسيطة: يتم تحليل سوق العقارات في منطقة البحر الكاريبي - وتحديداً قطاع العقارات في جمهورية الدومينيكان - من خلال عدسة خاطئة. معظم المستثمرين يطاردون الاتجاهات التي عملت في عام 2019 أو يحاولون تطبيق منطق السوق الأوروبي في مكان لا يزال فيه انقطاع التيار الكهربائي مرتين في الأسبوع.
سوق العقارات في شمال جمهورية الدومينيكان لا يتطور بالطريقة التي تقترحها التقارير اللامعة. إنه يتجزأ. وإذا لم تفهم أي جانب من هذا الانقسام تشتري فيه، فسوف تدفع مبالغ زائدة مقابل الأصل الخطأ.
النقاط الرئيسية
- نمو السياحة حقيقي، ولكنه مضلل: وصلت جمهورية الدومينيكان لأول مرة إلى 10 ملايين زائر في أواخر عام 2023، واستمر هذا الزخم حتى عام 2024 - ولكن هذا لا يترجم تلقائيًا إلى طلب على الإيجار. معظم السياح يقيمون في منتجعات شاملة، وليس في Airbnb.
- البنية التحتية تحدد القيمة: العقارات التي تحتوي على طاقة شمسية وإنترنت ستارلينك تحقق أسعارًا أعلى بنسبة 15-20٪ في الليلة وتباع بنسبة 30٪ أسرع من الوحدات المعتمدة على الشبكة.
- الدسليندي غير قابل للتفاوض: بموجب القانون 108-05، شراء العقارات دون إكمال دسليندي (مسح حدودي مؤكد بواسطة GPS) هو السبب الأول لفقدان الاستثمار - البنوك لن تموله، والمشترون المطلعون لن يلمسوه.
- تحقق من واقع العائد: العوائد الصافية الفعلية للإيجار في سوسوا وكاباريتي تتراوح بين 6-10٪ بعد رسوم HOA وتكاليف الإدارة، وليس 15٪ كما يعلن بعض المطورين.
اقتصاد لوحة الترخيص
قم بقيادة طريق كاريتيرا كاباريتي-سوسوا بعد ظهر يوم الجمعة وسترى شيئًا لا تلاحظه إحصائيات السياحة. لم تعد حركة المرور مجرد سيارات مستأجرة بعد الآن. إنها لوحات "MN" من سانتو دومينغو - دومينيكيون أثرياء يشترون منازل ثانية. لوحات "NY". "ON" من أونتاريو. هؤلاء ليسوا سياحًا. إنهم مخصصون لتخصيص رأس المال.
هذا التحول مهم لأنه يغير ما يباع. الشقة المطلة على الشاطئ التي كانت منطقية كلعبة إيجار قصيرة الأجل في عام 2020 تتنافس الآن مع ملف تعريف مختلف للمشترين: الأشخاص الذين يرغبون في العيش هنا جزئيًا ولا يرغبون في تحمل الفجوات في البنية التحتية التي سيتغاضى عنها السياح لمدة أسبوع.
اتجاه الاستثمار الذي يطارده الجميع - عوائد إيجار العطلات - يتعرض بالفعل للاضطراب بسبب اتجاه لا يتتبعه أحد: الطلب على الانتقال الدائم من الأفراد ذوي الثروات العالية الذين يريدون الاستقلال، وليس الاعتماد على الشبكة المحلية أو المياه البلدية.
البيانات مقابل الشارع
ستخبرك التقارير عبر الإنترنت أن عوائد الاستثمار في جمهورية الدومينيكان تبلغ في المتوسط 5-6٪ سنويًا. هذا الرقم دقيق تقنيًا ولكنه عديم الفائدة تمامًا.
إليك السبب: هذا الرقم يمزج بين جميع أنواع العقارات في جميع أنحاء البلاد. يتضمن المزارع الداخلية في سان كريستوبال والشقق القديمة في لا رومانا. لا يخبرك شيئًا عن الساحل الشمالي.
في كاباريتي، شهدت الشقق الحديثة المطلة على المحيط مع طاقة احتياطية ارتفاع الأسعار المطلوبة بنسبة 15-20٪ على أساس سنوي في عام 2024. وفي الوقت نفسه، بقيت الوحدات القديمة بدون مولدات أو إنترنت موثوق به في السوق لمدة ستة أشهر وبيعت في النهاية بنسبة 10-15٪ أقل من السعر المطلوب.
السوق لا يقدر بشكل موحد. إنه يكافئ الاستقلالية في البنية التحتية ويعاقب الاعتماد على الشبكة.
لقد أغلقت ثلاث صفقات في الشهرين الماضيين. جميع العقارات الثلاثة كانت تحتوي على ألواح شمسية وستارلينك. اثنان منها تلقيا عروض متعددة خلال 48 ساعة من الإدراج. الثالث بيع قبل أن ننتهي من صور التسويق.
قارن ذلك بقائمة أراقبها في سوسوا - فيلا جميلة، تطل على المحيط، بناء صلب. لا توجد طاقة شمسية. لا يوجد مولد احتياطي. لقد كانت في السوق لمدة 127 يومًا. يستمر البائع في خفض السعر، لكن المشترين المطلعين يعرفون ما يكلفه هذا العقار حقًا: سعر الشراء بالإضافة إلى 30,000 دولار لنظام شمسي مناسب بالإضافة إلى تكلفة الفرصة البديلة لدخل الإيجار المفقود أثناء التركيب.
وهم الجرد
إذا بحثت عن شقق كاباريتي المعروضة للبيع الآن، سترى حوالي 400 قائمة نشطة. يبدو أن هناك الكثير من العرض.
باستثناء أن 70٪ من تلك القوائم تفشل في اجتياز واحد على الأقل من هذه الاختبارات:
- وضع دسليندي واضح بموجب القانون 108-05
- بناء حديث (بعد عام 2015)
- طاقة احتياطية
- إنترنت عالي السرعة موثوق به
- رسوم HOA أقل من 500 دولار شهريًا
قم بتصفية العقارات التي تجتاز جميع المعايير الخمسة وستنظر إلى حوالي 120 وحدة. من بين هؤلاء، ربما 40 وحدة جاهزة بالفعل - مما يعني أنه يمكنك تأجيرها غدًا دون عمل كبير.
هذا هو نقص العرض الذي لا يذكره أحد. لا يوجد نقص في القوائم. هناك نقص في الجرد القابل للاستثمار.
تظهر فيلات سوسوا المعروضة للبيع نفس النمط. الكثير من الخيارات إذا كنت على استعداد لشراء مشروع. قليل جدًا إذا كنت تريد شيئًا يولد دخلًا على الفور.
الأموال الذكية لا تطارد القوائم الـ 400. إنهم يراقبون العقارات الجاهزة الـ 40 ويتحركون بسرعة عندما يصل أحدها إلى السوق بسعر معقول.
ما يفعله القانون 108-05 فعليًا (ولماذا يهمك)
يمكن تلخيص قوانين العقارات في جمهورية الدومينيكان التي تهم المستثمرين الأجانب في قانون واحد: القانون 108-05، قانون تسجيل العقارات.
استبدل هذا القانون نظامًا قديمًا من عام 1920 وأسس شيئًا حاسمًا: عملية الدسليندي. الدسليندي هو مسح حدودي مؤكد بواسطة GPS يحول أوصاف العقارات الغامضة إلى إحداثيات دقيقة. بدونه، لا تملك حقًا أرضًا محددة - تملك نسبة مئوية من قطعة أكبر ذات حدود تقريبية.
البنوك لن تقرض على عقار بدون دسليندي. البنوك الدومينيكية المرموقة مثل بنك بوبولار و BHD لن تصدر قروضًا عقارية على العقارات التي تفتقر إلى دسليندي مكتمل لأن حدود العقار ليست محددة قانونيًا بدونه. المشترون المطلعون لن يشترونه. وإذا قرر جارك بناء سياج على بعد ثلاثة أمتار مما تعتقد أنه فناء منزلك، فستقضي سنوات في المحكمة تحاول إثبات مكان انتهاء عقارك فعليًا.
كما أن القانون أسس مبدأ "عدم القابلية للتقادم" - مما يعني أن المتعدين لا يمكنهم الحصول على ملكية الأرض المسجلة من خلال الحيازة المعاكسة. ولكن إليك المشكلة: هذه الحماية تنطبق فقط على العقارات التي مرت بعملية السنيامينتو والدسليندي وتم تسجيلها في النظام الحديث. إذا لم تكن حدودك محددة بوضوح - إذا كنت لا تزال تعمل تحت نظام كونستانسيا أنوتادا القديم بدون دسليندي - فأنت لا تزال عرضة لمطالبات الاحتلال.
لقد رأيت هذا يحدث بشكل سيء. اشترى مستثمر كندي "صفقة رائعة" على قطعة أرض مطلة على الشاطئ في عام 2023. لا يوجد دسليندي. أكد له البائع أنها "قيد المعالجة". بعد عامين، لا تزال قيد المعالجة، لا يمكنه الحصول على تمويل للبناء، واكتشف أن خط حدود جاره - الذي لديه دسليندي - يتداخل مع ما كان يعتقد أنه أرضه بأربعة أمتار.
ستتجاوز الرسوم القانونية لحل ذلك 15,000 دولار. تكلفة الفرصة البديلة لعامين بدون دخل إيجار لا يمكن حسابها. كل ذلك لتوفير 3,000 دولار بتخطي العناية الواجبة المناسبة.
واقع البنية التحتية الذي لا يريد أحد مناقشته
دعونا نتحدث عن الفيل الذي يحاول كل وكيل عقارات تقليله: شبكة الكهرباء غير موثوقة.
تحسنت EDENORTE، مزود الكهرباء المحلي. لقد تحسنت حقًا. لكن "تحسنت" لا يزال يعني انقطاعات مجدولة وانقطاعات غير مجدولة يمكن أن تستمر لساعات. إذا كنت تشتري عقارات في جمهورية الدومينيكان كاستثمار، فهذا ليس إزعاجًا بسيطًا - إنه تكلفة هيكلية تؤثر على عوائدك.
تستخدم فيلا حديثة مكونة من 3 غرف نوم في كاباريتي حوالي 800-1000 كيلوواط ساعة شهريًا مع تكييف الهواء. عند أسعار EDENORTE الحالية - التي تستخدم نظام تعريفة متدرجة يتصاعد بشكل كبير فوق 700 كيلوواط ساعة - تنظر إلى حوالي RD$12-15 لكل كيلوواط ساعة بالإضافة إلى الرسوم الثابتة. هذا 160-250 دولارًا أمريكيًا شهريًا. أضف مولد احتياطي يعمل على الديزل أثناء الانقطاعات وستحرق 100-150 دولارًا إضافيًا شهريًا في الوقود.
أو تقوم بتركيب الطاقة الشمسية مع بطارية احتياطية. تكلفة النظام مقدمًا الذي يمكنه تشغيل فيلا مكونة من 3 غرف نوم بشكل مستقل: 25,000-35,000 دولار أمريكي. لكن العائد على الاستثمار الآن أقل من ثلاث سنوات، وقد ألغيت كل من فاتورة الكهرباء الشهرية وتكاليف الديزل.
الأهم من ذلك، أنك جعلت عقارك قابلاً للتأجير للجزء من السوق الذي لن يتحمل انقطاعات الكهرباء: الرحالة الرقميون، العمال عن بعد، والمتقاعدون الأثرياء. هؤلاء هم المستأجرون الذين يدفعون 3,000-5,000 دولار شهريًا للإقامات الطويلة الأجل، وليس المستأجرين الذين يدفعون 150 دولارًا في الليلة.
غيرت Starlink المعادلة بشكل أكثر دراماتيكية. تم إطلاق Starlink في جمهورية الدومينيكان في منتصف عام 2022، والآن يمكنك الحصول على سرعات تنزيل تزيد عن 120 ميجابت في الثانية في أي مكان على الساحل الشمالي مقابل RD$2,900 شهريًا (حوالي 50 دولارًا أمريكيًا، باستثناء تكاليف الأجهزة). قبل ذلك، كان الإنترنت الموثوق في كاباريتي يعني الأمل في أن يكون مزود خدمة الإنترنت المحلي في يوم جيد.
العقارات التي تحتوي على الطاقة الشمسية وStarlink لا تحقق فقط إيجارات أعلى. إنها تحقق معدلات إشغال أعلى بنسبة 15-20٪ لأنها تحل المشكلتين اللتين كانتا تستبعدان جمهورية الدومينيكان كوجهة للعمل عن بعد.
ميزة CONFOTUR (مع الشروط)
إذا كنت تنظر إلى التطورات الجديدة، ستسمع عن CONFOTUR - القانون 158-01، الذي يمنح فوائد ضريبية كبيرة للمشاريع السياحية المعتمدة.
إليك ما يفعله فعليًا: العقارات في التطورات المعتمدة من CONFOTUR معفاة من ضريبة التحويل بنسبة 3٪ وضريبة الملكية السنوية بنسبة 1٪ (IPI) لمدة 15 عامًا للمشتري الأول.
على عقار بقيمة 300,000 دولار، هذا يعني توفير 9,000 دولار عند الإغلاق و3,000 دولار سنويًا. على مدى 15 عامًا، بافتراض بقاء قيمة العقار ثابتة (وهو ما لن يحدث)، هذا يعني 54,000 دولار في توفير الضرائب.
لكن هناك شروط.
أولاً، فوائد CONFOTUR تنطبق فقط على التطورات الجديدة المعتمدة. لا يمكنك شراء عقار معاد بيعه والمطالبة بوضع CONFOTUR.
ثانيًا، يجب أن يحافظ التطوير على تصنيفه السياحي. إذا فشل المطور في تلبية متطلبات الإشغال أو غير استخدام العقار، يمكن إلغاء الفوائد الضريبية بأثر رجعي.
ثالثًا - وهذا هو الجزء الذي لا يؤكد عليه أحد - موافقة CONFOTUR لا تضمن اكتمال التطوير. لقد رأيت ثلاثة مشاريع CONFOTUR تتوقف في السنوات الخمس الماضية لأن المطور نفد رأس المال أو لم يتمكن من تأمين التمويل.
إذا كنت تشتري قبل البناء في تطوير CONFOTUR، فإن الفوائد الضريبية حقيقية. ولكن تحقق من سجل المطور. اسأل عن عدد المشاريع التي أكملوها بالفعل وسلموها. احصل على مراجع من المشترين في تطوراتهم السابقة.
التوفير الضريبي لا يهم إذا لم يكتمل البناء أبدًا.
واقع عائد الإيجار
ستخبرك مواد التسويق أن عوائد الاستثمار في جمهورية الدومينيكان بنسبة 12-15٪ هي المعيار. سيظهر لك البعض حتى جداول بيانات شكلية تثبت ذلك.
إليك ما تفوته تلك التوقعات عادةً:
رسوم HOA: في المجتمعات المسورة مثل سوسوا أوشن فيليدج، تبلغ رسوم HOA لشقة مكونة من 3 غرف نوم حوالي 400 دولار أمريكي شهريًا. هذا يعني 4,800 دولار سنويًا. على عقار بقيمة 250,000 دولار، هذا يعني 1.9٪ من سعر الشراء الخاص بك ذهب قبل أن تجمع دولارًا من الإيجار.
إدارة العقارات: إذا لم تكن تعيش في الموقع، فأنت بحاجة إلى مدير عقارات. المعدل القياسي هو 20-25٪ من إجمالي دخل الإيجار. على 30,000 دولار في الإيجار السنوي، هذا يعني 6,000-7,500 دولار في رسوم الإدارة.
الشغور: حتى أفضل العقارات أداءً في كاباريتي تحقق متوسط إشغال بنسبة 65-75٪ خلال الموسم العالي. هذا ليس 365 يومًا من دخل الإيجار - إنه أشبه بـ 240-270 يومًا.
الصيانة: تموت وحدات تكييف الهواء. تفشل سخانات المياه. الرطوبة الاستوائية تدمر كل شيء في النهاية. خصص 1-2٪ من قيمة العقار سنويًا للصيانة والإصلاحات.
عندما تقوم بتشغيل الأرقام الفعلية على عقار مُدار جيدًا في كاباريتي:
- سعر الشراء: 300,000 دولار
- إجمالي دخل الإيجار: 32,000 دولار (استنادًا إلى متوسط 150 دولارًا في الليلة، 70٪ إشغال)
- ناقص HOA: 4,800 دولار
- ناقص الإدارة (22٪): 7,040 دولار
- ناقص الصيانة (1.5٪): 4,500 دولار
- الدخل الصافي: 15,660 دولار
- العائد الصافي: 5.2٪
هذا لا يزال عائدًا قويًا مقارنة بحساب التوفير الأمريكي الذي يدفع 4٪. ولا يأخذ في الاعتبار تقدير العقار. لكنه ليس 12٪.
العقارات التي تحقق عوائد صافية بنسبة 8-10٪ هي تلك التي تحتوي على الطاقة الشمسية (تزيل فواتير الكهرباء)، ولا تحتوي على رسوم HOA (فيلات مستقلة)، وموقع متميز يحقق 250 دولارًا في الليلة.
الميزة المقارنة
إليك المكان الذي يصبح فيه سوق العقارات في جمهورية الدومينيكان مثيرًا للاهتمام بالنسبة للأسواق الكاريبية والعالمية الأخرى.
دبي: متوسط السعر لكل متر مربع في مرسى دبي حوالي 4,860 دولار أمريكي. في كاباريتي، تبلغ تكلفة الشقة الحديثة المطلة على الشاطئ 2,200-2,800 دولار لكل متر مربع. تحصل على وصول إلى المحيط بنسبة 45-60٪ من تكلفة دبي.
لشبونة: سوق العقارات في البرتغال - المفضل لدى جمهور "التأشيرة الذهبية" - يبلغ متوسطه 6,900 دولار لكل متر مربع في الأحياء المرغوبة. تقدم جمهورية الدومينيكان جاذبية نمط حياة مماثلة (الشاطئ، الطقس الدافئ، المجتمع المغترب) بتكلفة دخول ثلث.
بنما: تبدأ الشقق في مدينة بنما مع إطلالات على المحيط حوالي 3,500 دولار لكل متر مربع. تظل جمهورية الدومينيكان أرخص، مع الميزة الإضافية أنك تشتري في اقتصاد مدفوع بالسياحة بدلاً من اقتصاد يعتمد على البنوك.
الفارق السعري حقيقي. لكنه يأتي مع مقايضات. الفجوات في البنية التحتية التي ذكرتها سابقًا لا توجد في دبي أو لشبونة. التعقيد القانوني للتحقق من دسليندي لا يوجد في بنما.
أنت تدفع أقل لأنك تقبل المزيد من المسؤولية عن العناية الواجبة والاستقلالية في البنية التحتية.
مسار الإقامة
أحد الاتجاهات التي تدفع الاستثمار في منطقة البحر الكاريبي بشكل عام - والعقارات في شمال جمهورية الدومينيكان بشكل خاص - هو مسار الإقامة عن طريق الاستثمار.
تقدم جمهورية الدومينيكان عدة طرق بموجب القانون 171-07:
تأشيرة المتقاعد: تتطلب إثبات دخل شهري بقيمة 1,500 دولار أمريكي (معاش تقاعد، ضمان اجتماعي، عائدات). أضف 250 دولارًا لكل معال. بعد عامين من الإقامة، تكون مؤهلاً للتقدم بطلب للحصول على الجنسية.
تأشيرة المستثمر: تتطلب إثبات دخل استثماري شهري بقيمة 2,000 دولار أمريكي (أرباح، دخل إيجار، توزيعات الثقة). نفس المسار لمدة عامين للحصول على أهلية الجنسية.
تأشيرة الاستثمار: الحد الأدنى القياسي هو استثمار بقيمة 200,000 دولار أمريكي في تطوير أو عمل معتمد، على الرغم من أن المبلغ الدقيق يمكن أن يختلف بناءً على المرسوم المحدد أو نوع الاستثمار (منطقة التجارة الحرة مقابل العقارات). معالجة أسرع ولكن متطلبات رأس المال أعلى.
قارن هذا بتأشيرة البرتغال الذهبية (استثمار بحد أدنى 500,000 يورو) أو الإقامة عن طريق الاستثمار في إسبانيا (500,000 يورو في العقارات)، ويبدو أن عتبة جمهورية الدومينيكان البالغة 200,000 دولار قابلة للوصول.
لكن إليك ما لا يوضحه مستشارو الإقامة دائمًا: هناك فرق بين الحفاظ على وضع الإقامة الخاص بك وتحقيق الإقامة الضريبية أو التأهل للحصول على الجنسية. بينما يجب عليك تجديد بطاقة الإقامة الخاصة بك ولا يمكنك التخلي عن البلاد لسنوات في كل مرة، لا يوجد شرط قانوني صارم في قانون الهجرة يفرض وجودًا فعليًا لمدة 183 يومًا سنويًا فقط للحفاظ على بطاقة الإقامة نشطة. يحتفظ العديد من المستثمرين بوضع الإقامة مع زيارات لبضعة أسابيع فقط في السنة. ومع ذلك، إذا كنت تهدف إلى التجنس (الجنسية)، فسوف يفحص المسؤولون وقتك الذي تقضيه في البلاد. وإذا كنت تقضي 183 يومًا أو أكثر سنويًا في جمهورية الدومينيكان، فإنك تصبح مقيمًا ضريبيًا - وهو اعتبار منفصل تمامًا.
بالنسبة للمتقاعدين أو العمال عن بعد الذين يخططون للعيش هنا فعليًا، فهذه ليست عقبة. بالنسبة للمستثمرين الذين يرغبون في التعرض السلبي للعقارات الكاريبية دون الانتقال، فهم أن الحفاظ على بطاقة الإقامة يمكن إدارته بزيارات دورية، ولكن الجنسية ستتطلب حضورًا حقيقيًا.
تحول ملف تعريف المشتري
اتجاه الاستثمار الذي يهم أكثر ليس حول العوائد أو التقدير. إنه حول من يشتري ولماذا.
في عام 2019، كان المشتري النموذجي في سوسوا أو كاباريتي إما متقاعدًا يبحث عن منزل لقضاء العطلات أو مضاربًا يراهن على تقلبات ما قبل البناء.
في عام 2026، انقسم ملف تعريف المشتري إلى ثلاث فئات متميزة:
المشتري المستقل: الأفراد ذوو الثروات العالية (غالبًا رواد الأعمال في مجال التكنولوجيا أو المديرين التنفيذيين عن بعد) الذين يريدون التنويع الجغرافي ولا يرغبون في الاعتماد على البنية التحتية المحلية. إنهم يشترون الفيلات الجاهزة مع الطاقة الشمسية، وStarlink، وأنظمة المياه الاحتياطية. إنهم يدفعون نقدًا. وليسوا حساسين للسعر بشكل خاص - إنهم يشترون الأمان والاستقلالية.
محسن العائد: المستثمرون (غالبًا كنديون أو أمريكيون) الذين قاموا بحساب عوائد الإيجار وأدركوا أن عقارًا بقيمة 300,000 دولار يحقق 18,000 دولار صافي سنويًا يتفوق على معظم عوائد السندات. إنهم يشترون الشقق الحديثة في المجتمعات المسورة، ويستأجرون إدارة محترفة، ويعاملونها كبديل للدخل الثابت.
لاعب الموازنة في نمط الحياة: المشترون الأصغر سنًا (في الثلاثينيات والأربعينيات) الذين اكتشفوا أنهم يمكنهم بيع شقة في تورونتو أو ميامي، وشراء فيلا في كاباريتي بنصف السعر، والعمل عن بعد مع خفض تكلفة المعيشة بنسبة 40٪. إنهم ليسوا مستثمرين بالمعنى التقليدي - إنهم يشترون مساكن رئيسية تصادف أن تقدر قيمتها.
المجموعة الأولى لا تهتم بفوائد الضرائب CONFOTUR. المجموعة الثانية تهتم برسوم HOA. المجموعة الثالثة تريد المشي والمجتمع.
إذا كنت تبيع شقق كاباريتي المعروضة للبيع، فأنت بحاجة إلى معرفة أي مشترٍ تستهدفه. عرض التسويق لكل مجموعة مختلف تمامًا.
ما يعنيه هذا لأطروحة استثمارك
السوق الكاريبي - وتحديداً قطاع العقارات في جمهورية الدومينيكان - لا يتبع السيناريو الذي عمل في البرتغال أو دبي.
إنها ليست قصة عن التحضر السريع أو المشاريع الضخمة المدعومة من الحكومة. إنها قصة عن الأفراد الذين يختارون الخروج من الأسواق المكلفة والمنظمة ويقبلون المقايضات مقابل تكاليف أقل واستقلالية أعلى.
اتجاه الاستثمار الذي يهم هو هذا: الفجوة بين "العقارات الكاريبية الرخيصة" و"العقارات الكاريبية القابلة للاستثمار" تتسع.
إذا اشتريت بشكل صحيح - مما يعني العنوان الواضح، البنية التحتية الحديثة، الإدارة القوية - يمكنك تحقيق عوائد صافية بنسبة 6-10٪ أثناء الاحتفاظ بأصل يقدر بنسبة 5-7٪ سنويًا. هذا عائد إجمالي بنسبة 12-17٪، وهو يتفوق على معظم البدائل في السوق العامة.
إذا اشتريت بشكل خاطئ - مما يعني العنوان المشكوك فيه، الأنظمة المعتمدة على الشبكة، ضعف الطلب على الإيجار - ستقضي سنوات في محاربة المعارك القانونية، والتعامل مع انقطاعات الكهرباء، والتساؤل عن سبب عدم تأجير عقارك.
السوق يتجزأ. الجرد من الفئة A مع العناوين النظيفة والاستقلالية في البنية التحتية يزداد تكلفة. الجرد من الفئة B مع مشاكل العنوان أو الاعتماد على الشبكة يتوقف.
تحتاج إلى تحديد أي جانب من هذا الانقسام تشتري فيه.
ملخص: قائمة التحقق من العناية الواجبة للمستثمر
- القانوني: تحقق من وضع دسليندي بموجب القانون 108-05 قبل تقديم عرض - لا يمكن تمويل العقارات بدون مسوحات حدودية مكتملة وتواجه تحديات إعادة بيع كبيرة.
- البنية التحتية: تأكد من وجود طاقة احتياطية (شمسية أو مولد) وإنترنت (Starlink أو ألياف موثوقة) - العقارات التي تفتقر إلى الاستقلالية تؤجر بنسبة 15-20٪ أقل وتباع بنسبة 30٪ أبطأ.
- المالي: قم بتدقيق الرسوم الفعلية لـ HOA وتكاليف إدارة العقارات - اطرح هذه من توقعات الإيجار الإجمالية لحساب العوائد الصافية الواقعية (عادةً 6-10٪، وليس 12-15٪ المعلن عنها).
- السوق: تحقق من معدلات الامتصاص لفئة الأصول الخاصة بك - الشقق الجاهزة في كاباريتي تتحرك في 45-60 يومًا بينما تبقى المشاريع التي تحتاج إلى إصلاح لأكثر من 6 أشهر.
- CONFOTUR: إذا كنت تشتري في تطوير معفى من الضرائب، تحقق من سجل المطور في إكمال المشاريع - الفوائد الضريبية لا قيمة لها إذا توقف المشروع.
- الإقامة: افهم أن الحفاظ على وضع الإقامة لا يتطلب ستة أشهر سنويًا في البلاد، لكن الجنسية تتطلب حضورًا حقيقيًا - و183+ يومًا يجعلك مقيمًا ضريبيًا.
الاتجاهات التي تشكل السوق الكاريبي ليست تلك التي تؤكد عليها التقارير اللامعة. النمو السياحي لا يترجم تلقائيًا إلى طلب على الإيجار. التقدير في الأسعار ليس موحدًا - إنه يكافئ الاستقلالية في البنية التحتية ويعاقب الاعتماد على الشبكة.
إذا كنت تقيم فيلات سوسوا المعروضة للبيع أو شقق كاباريتي المعروضة للبيع، ابدأ بالأساس القانوني. تحقق من الدسليندي. تأكد من البنية التحتية. قم بتدقيق التكاليف الفعلية.
السوق يتجزأ. السؤال ليس ما إذا كنت ستستثمر في عقارات جمهورية الدومينيكان. إنه ما إذا كنت تشتري فئة الأصول التي تقدر أو تلك التي تتوقف.
لقد كانت شركتي تتنقل بين هذه التمييزات منذ عام 1986. لقد أبرمنا صفقات على جانبي الانقسام. الفرق في النتائج واضح.
تكلفة التحقق القانوني تتراوح بين 1,500-3,000 دولار. تكلفة تخطيها غالبًا ما تكون الاستثمار بأكمله.
