مقارنة إمكانيات الاستثمار: الساحل الشمالي مقابل بونتا كانا مقابل سانتو دومينغو

معظم المشترين المحتملين الذين يبحثون عن عقارات في بونتا كانا ينجذبون إلى أرقام الإيرادات العليا التي تبدو رائعة على كتيب لامع ولكنها غالبًا ما تنهار في اللحظة التي تدفع فيها أول فاتورة كهرباء. الدخل الإجمالي هو مقياس للغرور، رقم مصمم لالتقاط خيالك بدلاً من تأمين حسابك المصرفي.

لقد كنت أمارس قانون العقارات في سوسوا منذ عام 1986. هذا أربعون عامًا من مشاهدة المستثمرين - أشخاص أذكياء وناجحين في بلدانهم - يدخلون مكتبي مع نموذج مالي من المطور يعد بعوائد 10% ونمط حياة يشبه الإعلانات التجارية للمنتجعات. ثم يعودون بعد ستة أشهر من الإغلاق، حاملين فاتورة كهرباء بقيمة 450 دولارًا ويسألون لماذا لم يرسل لهم برنامج الإيجار "المضمون" شيكًا بعد.

الواقع في الاستثمار في جمهورية الدومينيكان - سواء كان ذلك في مراكز المنتجعات المزدحمة أو الأسواق الناشئة على الساحل الشمالي مثل سوسوا وكاباريت - يتلخص في الرياضيات الباردة والصعبة للدخل التشغيلي الصافي. سنقوم بإزالة ضوضاء التسويق لكشف التكاليف الفعلية للملكية، بدءًا من رسوم إدارة الممتلكات بنسبة 25% التي تأكل هوامشك إلى الحمايات القانونية الحرجة لقانون 108-05 التي تحافظ على أمان سند ملكيتك.

هذه نظرة على الحقيقة المالية غير الملمعة. سنحسب معدل رأس المال الحقيقي للعقارات ونوازن التدفق النقدي الفوري مقابل الفوائد طويلة الأجل للتقدير ومسارات الإقامة مثل تأشيرة المتقاعد. ولكن أولاً، دعني أخبرك عن زوجين تعلموا ذلك بالطريقة المكلفة.

فخ الإيرادات الذي لا يذكره أحد

اشترى زوجان ألمانيان شقة من غرفتين في بافارو العام الماضي مقابل 385,000 دولار. أظهرت لهم عرض المبيعات أنهم يكسبون 72,000 دولار سنويًا بناءً على 200 دولار في الليلة بنسبة إشغال 100%. جدول بيانات جميل. حتى أنه ملون.

أغلقوا الصفقة في مارس. بحلول سبتمبر، جمعوا حوالي 18,000 دولار من دخل الإيجار الفعلي. بعد أن أخذ مدير العقار حصته البالغة 25%، وبعد أن أصدرت لهم شركة الكهرباء فاتورة لتشغيل مكيف الهواء خلال أشهر الصيف الرطبة، وبعد رسوم جمعية الملاك والتقييم الخاص لإصلاح مضخة المسبح، حصلوا على حوالي 4,200 دولار.

هذا عائد بنسبة 1.09% على إجمالي النقد المستثمر.

لا يمكنك إنفاق الإيرادات الإجمالية. بعد أن يأخذ مدير العقار حصته، وتفرض الحكومة الضرائب، ويتعطل مكيف الهواء للمرة الثالثة لأن الهواء المالح يدمر كل شيء، يصبح هذا الرقم الرائع في الخط العلوي شيئًا آخر تمامًا. سنتجاهل أرقام الكتيب وننظر إلى الودائع الفعلية في البنك.

الكذبة الأساسية في تسويق العقارات في جمهورية الدومينيكان هي الخلط بين الدخل الإجمالي للإيجار والعائد الفعلي. يقتبس لك المطورون الإيرادات. لا يقتبسون لك تكلفة إبقاء الأضواء مضاءة في مناخ استوائي حيث تصل أسعار الكهرباء إلى 0.30 دولار أمريكي لكل كيلوواط ساعة في بعض المناطق. لا يذكرون أن حزمة الأثاث "المفتاح في اليد" - التي كان عليك شراؤها من البائع المفضل لديهم - ستحتاج إلى استبدالها في غضون خمس سنوات لأن الرطوبة تشوه كل شيء ولا يمكن إزالة بقع واقي الشمس أبدًا.

ما يهم هنا هو: الدخل التشغيلي الصافي. هذا هو النقد المتبقي بعد كل مصاريف. ليس الرقم الذي يجعلك توقع العقد. الرقم الذي يظهر في حسابك بعد أن تأخذ الواقع حصته.

النقاط الرئيسية

• حقيقة الأسعار: الشقق ذات المستوى المبدئي في بونتا كانا تتراوح بين 250,000-500,000 دولار، بينما تتراوح العقارات المماثلة في سوسوا وكاباريت بين 150,000-300,000 دولار، مما يخلق ميزة تكلفة بنسبة 30-40% قبل حتى حساب العوائد.
• أسطورة الإشغال: متوسط الإشغال السنوي للإيجارات قصيرة الأجل في بونتا كانا يتراوح بين 41-45%، وليس 70%+ المذكورة في مواد المبيعات - وهذا ينخفض إلى 20-30% خلال موسم الأعاصير في سبتمبر-أكتوبر.
• التكاليف التشغيلية الحقيقية: توقع أن تستهلك النفقات التشغيلية 60-70% من الإيرادات الإجمالية بمجرد حساب رسوم إدارة الممتلكات بنسبة 20-30%، والكهرباء الشهرية بقيمة 300-500 دولار، ورسوم جمعية الملاك بقيمة 150-300 دولار، والتكاليف "غير المرئية" مثل التنظيف العميق ورسوم المنصة.
• الأساس القانوني: يفرض قانون 108-05 عملية Deslinde - وهي مسح قائم على نظام تحديد المواقع يحدد حدود ملكيتك بدقة - بدونها لن تقوم البنوك بالتمويل ولا يمكنك البيع قانونيًا.
• العوائد الواقعية: بينما تعد مواد التسويق بعائد استثمار بنسبة 10-12%، تتراوح العوائد الصافية الفعلية للإيجارات في بونتا كانا عادةً بين 5-8%، مقارنة بـ 8-12% في الأسواق الأقل تشبعًا على الساحل الشمالي.

الجدول: ما الذي يكلفك فعليًا 285,000 دولار

دعني أشرح لك صفقة حقيقية. ليست افتراضية. شقة حقيقية من غرفتين في كاباريت أغلقت في الربع الأخير.

سعر الشراء: 285,000 دولار أمريكي

هذا هو الرقم الموجود في العقد. إنه ليس الرقم الذي غادر حساب المشتري المصرفي.

ضريبة التحويل (3%): 8,550 دولار

لا تهتم DGII بسعرك المتفاوض عليه. يفرضون الضرائب بناءً على قيمتهم المقدرة، والتي تكون أحيانًا أعلى مما دفعته فعليًا. خصص الميزانية للـ 3% كاملة.

الرسوم القانونية (1.5%): 4,275 دولار

يغطي هذا عمل شركتنا: التحقق من Deslinde، والتحقق من الرهون، وضمان أن البائع يمتلك فعليًا ما يبيعه، والتنسيق مع الموثق. أضف 18% ITBIS (ضريبة القيمة المضافة) على تلك الرسوم، مما يجعل التكلفة الحقيقية حوالي 5,045 دولار.

حزمة الأثاث: 28,500 دولار

لا يمكنك تأجير صندوق فارغ. تتضمن حزمة "المفتاح في اليد" كل شيء من الأسرة إلى صانعات القهوة. لماذا هي مكلفة جدًا؟ تصل الرسوم الجمركية على الأثاث إلى 20%، بالإضافة إلى 18% ITBIS على قيمة CIF. هذه ضريبة بنسبة 38% على جلب أريكة.

متفرقات (موثق، مرافق، ودائع): 1,500 دولار

أختام الموثق. ودائع المرافق الأولية لـ Edenorte والإنترنت. الرسوم الصغيرة التي تتراكم.

إجمالي النقد المستثمر: 327,825 دولار أمريكي

هذا هو المقام الحقيقي لحساب عائدك. ليس 285,000 دولار. المال الذي غادر حسابك فعليًا لجعل هذه الملكية عملية.

هذا هو المكان الذي يحصل فيه معظم المستثمرين على مفاجأتهم الأولى. لقد خصصوا ميزانية لسعر الشراء. لم يخصصوا ميزانية للـ 15% الإضافية التي تكون إلزامية فقط للحصول على المفاتيح وتشغيل الأضواء.

قانون 108-05: الجزء الممل الذي يوفر لك 150,000 دولار

أحتاج إلى توضيح شيء سيبدو مملًا. إنه نوع التفاصيل القانونية التي تجعل الناس يغلقون أعينهم أثناء الاستشارات. ولكن هذا هو الفرق بين امتلاك عقار وامتلاك دعوى قضائية.

دخل قانون 108-05 حيز التنفيذ في 4 أبريل 2007. لقد حدّث سجل الأراضي في الدومينيكان وجعل عملية Deslinde إلزامية لجميع معاملات العقارات. قبل هذا القانون، كان بإمكانك شراء "Constancia Anotada" - وهي في الأساس رسالة تقول إنك تمتلك نسبة مئوية من قطعة أرض كبيرة بدون أي حدود محددة.

لقد رأيت تلك الصفقات. يعتقد المشتري أنه يشتري شقة معينة. ما يمتلكه فعليًا هو حصة بنسبة 2.7% من حقل مساحته عشرة أفدنة. عندما يحاولون البيع، لن تلمسه أي بنك. لن يفكر فيه أي مشتري جاد. يصبح العقار عديم القيمة فعليًا.

الـ Deslinde هو مسح قائم على نظام تحديد المواقع يتم إجراؤه بواسطة مساح مرخص (Agrimensor). يحدد حدود ملكيتك بدقة ويفصل قطعتك عن القطعة الأم. تتضمن هذه العملية ثلاث مراحل:

1. المرحلة التقنية/المسح: يقوم المساح بقياس وتخطيط ملكيتك فعليًا باستخدام إحداثيات نظام تحديد المواقع.
2. المرحلة القضائية: تراجع محكمة الأراضي وتوافق على المسح، لضمان عدم تعارضه مع العقارات المجاورة.
3. مرحلة التسجيل: يتم تسجيل تعيينك العقاري الفريد في السجل الوطني.

منذ عام 2009، لا يمكن لمكتب تسجيل الملكية تسجيل نقل الملكية بدون Deslinde مكتمل. هذا ليس اختياريًا. إنه أساس الملكية القانونية في جمهورية الدومينيكان.

إليك لماذا يهم هذا لحسابك المصرفي: لا يمنح أي بنك تجاري في هذا البلد رهنًا عقاريًا ضد عقار بدون Deslinde واضح. مما يعني أنه عندما تذهب للبيع، يقتصر جمهور المشترين على المشترين النقديين فقط. هذا يقلل عادةً من قيمة سوق عقارك بنسبة 30-50%.

أتقاضى 1,500 دولار لحزمة فحص كاملة. يتضمن ذلك التحقق من Deslinde، والتحقق من الرهون المخفية، والتأكد من حق البائع القانوني في البيع، وضمان عدم ظهور ورثة مفقودين لاحقًا لإبطال الصفقة. إنها أرخص تأمين ستشتريه على الإطلاق.

الزوجان اللذان ذكرتهما سابقًا؟ لقد تخطوا هذه الخطوة. اشتروا مباشرة من بائع أظهر لهم "Constancia Anotada" وأكد لهم أن كل شيء على ما يرام. بعد عامين، عندما حاولوا البيع، اكتشفوا أن "عقارهما" كان في الواقع حصة مشتركة في قطعة أكبر كان ثلاثة أشخاص آخرين يدعون ملكيتها. لا يزالون في التقاضي.

أين تذهب أموالك فعليًا: دفتر النفقات

دعونا نتحدث عن الفواتير التي تصل كل شهر سواء كان لديك ضيف أم لا.

رسوم جمعية الملاك: 300 دولار/شهر

بالنسبة لشقة بمساحة 100 متر مربع في مجتمع مغلق في كاباريت، تدفع حوالي 2.50-3.50 دولار لكل متر مربع. يغطي هذا الأمن وصيانة المناطق المشتركة وصيانة المسبح ووقود المولد الاحتياطي. في مشاريع بونتا كانا على طراز المنتجعات، تكون هذه الرسوم أعلى - غالبًا 350-450 دولارًا لوحدة مماثلة.

الكهرباء: 350 دولار/شهر (متوسط)

هذا هو المكان الذي يحصل فيه مستثمرو الساحل الشمالي على مفاجأتهم الثانية. الكهرباء في هذه المنطقة تمر عبر Edenorte، وتصل الأسعار للاستهلاك العالي (أي شيء يزيد عن 700 كيلوواط ساعة) إلى حوالي 11.86 DOP (0.20 دولار أمريكي) لكل كيلوواط ساعة. تشغيل مكيف الهواء المركزي لمدة ثماني ساعات في الليلة، وستنظر إلى 400-500 دولار شهريًا خلال الصيف. مزود بونتا كانا الخاص CEPM يفرض أحيانًا أكثر - 0.30+ لكل كيلوواط ساعة.

الإنترنت: 65 دولار/شهر

اتصال ألياف ضوئية بسرعة 100 ميجابت في الثانية من Claro أو Altice يكلف حوالي 50 دولارًا كقاعدة، ولكن الاتصالات في جمهورية الدومينيكان تحمل ضريبة إجمالية تتراوح بين 28-30%. تلك الحزمة بقيمة 50 دولارًا تكلفك 65 دولارًا عندما تصل الفاتورة.

تأمين العقار: 2,500 دولار/سنة

تغطية الحريق والإعصار والزلازل لوحدة بقيمة 285,000 دولار تكلف حوالي 0.8-1.0% من قيمة الاستبدال سنويًا. هذا ليس مطلوبًا قانونيًا إذا دفعت نقدًا، ولكنه انتحار مالي لتجاوزه. موسم إعصار واحد سيعلمك هذا الدرس بالطريقة المكلفة.

إدارة الممتلكات (25% من الإجمالي): متغير

هذا هو الكبير. إدارة الإيجارات قصيرة الأجل الكاملة في جمهورية الدومينيكان تأخذ 20-30% من إجمالي دخل الإيجار الخاص بك. يتعاملون مع قوائم Airbnb، والتواصل مع الضيوف، وتنسيق التنظيف، ومكالمات الصيانة. تقدم بعض الشركات مستوى "التسويق فقط" بنسبة 15%، ولكن بعد ذلك تكون مسؤولاً عن تنسيق كل شيء آخر من الخارج.

على عقار يحقق 28,835 دولارًا في الإيرادات السنوية الإجمالية، يذهب 7,208 دولارًا لشركة الإدارة.

صندوق الغرق: 2,850 دولار/سنة (1% من قيمة العقار)

هذه هي النفقات التي لا يخصص لها أحد ميزانية حتى فوات الأوان. وحدات تكييف الهواء في الهواء المالح تدوم 5-7 سنوات، وليس 10-15 كما ستكون في الداخل. تدوم الثلاجات 4-6 سنوات. يحتاج الطلاء إلى تجديد كل 3-4 سنوات لأن الرطوبة والشمس تدمر كل شيء. خصص 1% من قيمة عقارك سنويًا للاستبدالات الرئيسية، أو ستتعرض لضربة بتقييم خاص بقيمة 5,000 دولار+ عندما يحتاج المبنى إلى سقف جديد.

ضريبة الملكية السنوية (IPI): متغير

ضريبة IPI (Impuesto Patrimonio Inmobiliario) هي 1% من القيمة التراكمية لجميع العقارات التي تمتلكها والتي تتجاوز حوالي 166,000 دولار أمريكي (تعدل سنويًا للتضخم). إذا كانت ملكيتك الوحيدة في جمهورية الدومينيكان هي هذه الشقة بقيمة 285,000 دولار، فأنت تدفع 1% على حوالي 119,000 دولار، مما يعادل حوالي 1,190 دولارًا سنويًا. ما لم يكن العقار مؤهلاً للإعفاء من Confotur، والذي ينطبق فقط على المشتري الأول للمشاريع الجديدة المعتمدة بشكل خاص.

التكاليف غير المرئية: 1,200 دولار+/سنة

رسوم معالجة بطاقات الائتمان (3-5% من الإيرادات)، التنظيف العميق مرتين في السنة (400-500 دولار إجمالاً)، إعادة تخزين المستهلكات (ورق التواليت، الصابون، القهوة - 5-10 دولارات لكل حجز تتراكم)، رسوم المحاسبة لتقديم النماذج الضريبية (300-500 دولار سنويًا)، رسوم خدمة المنصة (رسوم مضيف Airbnb بنسبة 3%)، وتأمين المسؤولية المنفصل عن تأمين العقار (300 دولار+).

هذه هي البنود التي لا تظهر في النموذج المالي للمطور. إنها السبب في أن الرقم الرائع للإيرادات الإجمالية يصبح شيئًا أصغر بكثير عندما تمسك بالنقد فعليًا.

حقيقة الإشغال: الموسمية التي لا يحذرك منها أحد

إليك ما يعرضه لك عرض المبيعات: 365 ليلة بسعر 158 دولارًا في الليلة يساوي 57,670 دولارًا في الإيرادات الإجمالية.

إليك ما يحدث فعليًا.

الموسم العالي (منتصف ديسمبر إلى 15 أبريل): هذا هو الاندفاع الذهبي. يمكن أن يصل إشغالك إلى 80-90% إذا كان العقار في موقع جيد ويدار بشكل جيد. ترتفع الأسعار الليلية - يصبح متوسط 158 دولارًا 220-250 دولارًا. ستجني 60% من دخلك السنوي خلال هذه الأشهر الأربعة.

الموسم المتوسط (مايو، يونيو، نوفمبر): ينخفض الإشغال إلى 50-60%. تحصل على حجوزات، لكنها غير منتظمة. الكثير من الحجوزات في اللحظة الأخيرة. تتراجع الأسعار للحفاظ على الإشغال.

الموسم المنخفض (سبتمبر-أكتوبر): هذا هو المكان الذي تصبح فيه الرياضيات قبيحة. يمكن أن ينخفض الإشغال إلى 20-30% لأنه موسم الأعاصير. لا أحد يريد حجز عطلة شاطئية عندما يكون هناك احتمال لقضائها في غرفة فندق يشاهد تغطية العاصفة. قد تنخفض أسعارك الليلية إلى 80-100 دولار فقط لجذب أي شخص.

وفقًا لبيانات السوق لعام 2025، يبلغ متوسط معدل الإشغال السنوي للإيجارات قصيرة الأجل في بونتا كانا 41-45%. تصل أفضل 10% من العقارات - المضيفون الممتازون في المواقع الرئيسية ووسائل الراحة الفاخرة - إلى 52-60%. تحقق العقارات المتوسطة في كاباريت 37% إشغال. الأداء في أعلى 75% يصل إلى 57%.

دعونا نستخدم إشغال سنوي واقعي بنسبة 50% لحسابنا:

158 دولارًا ADR × 365 يومًا × 50% إشغال = 28,835 دولارًا في الإيرادات الإجمالية

هذا أقل من نصف ما وعد به الكتيب. ولم نخصم أي مصاريف بعد.

الأرقام الحقيقية: حساب الدخل التشغيلي الصافي

ابدأ بتلك الـ 28,835 دولارًا في الإيرادات الإجمالية من عقار مشغول بشكل واقعي.

اطرح إدارة الممتلكات (25%): -7,208 دولار

اطرح الكهرباء (350 دولارًا/شهر): -4,200 دولار

اطرح رسوم جمعية الملاك (300 دولار/شهر): -3,600 دولار

اطرح التأمين: -2,500 دولار

اطرح صندوق الغرق: -2,850 دولار

اطرح الإنترنت/المتفرقات: -1,200 دولار

اطرح ضريبة IPI: -1,190 دولار

الدخل التشغيلي الصافي: 5,287 دولار أمريكي

هذا هو المال الذي يصل فعليًا إلى حسابك المصرفي في السنة. ليس 28,835 دولارًا. ليس 57,670 دولارًا. 5,287 دولارًا.

الآن دعونا نحسب معدل رأس المال العقاري:

5,287 دولارًا (NOI) ÷ 327,825 دولارًا (إجمالي النقد المستثمر) = 1.61%

يمكنك الحصول على 4-5% في حساب توفير عالي العائد في الولايات المتحدة الآن بدون أي جهد، بدون أي مخاطرة، وبدون أي صداع في إدارة الممتلكات.

إذن لماذا يشتري أي شخص هذا العقار؟

عامل ألفا: لماذا الرياضيات ليست كل شيء

التدفق النقدي ليس المحرك الأساسي لهذه الفئة من الأصول. إذا كنت بحاجة إلى عوائد فورية بنسبة 10% لتغطية رهنك العقاري أو تمويل تقاعدك، فإن العقارات في الدومينيكان ليست الاستثمار الصحيح.

ولكن إذا كنت تنظر إلى أفق زمني مدته عشر سنوات، فإن الحساب يتغير.

التقدير الرأسمالي: شهدت جمهورية الدومينيكان تقديرًا سنويًا متوسطًا بنسبة 7-12% في المناطق الساحلية الرئيسية على مدى السنوات الخمس الماضية. تستفيد كاباريت بشكل خاص من قيود ارتفاع المباني الصارمة (3-4 طوابق كحد أقصى) التي تحد من العرض. على عكس بونتا كانا، حيث يمكن للمطورين بناء ناطحات سحاب واسعة، يتمتع الساحل الشمالي بعلاوة ندرة طبيعية.

الأرض المطلة على الشاطئ في كاباريت قد تم بناؤها فعليًا. لا يوجد مكان للتوسع. هذا يخلق ضغطًا تصاعديًا على الأسعار لا يوجد في الأسواق ذات الأراضي القابلة للتطوير غير المحدودة.

تكلفة الاستبدال: ارتفعت تكاليف مواد البناء - الأسمنت، والصلب، والعمالة - بنسبة 20-30% منذ الجائحة. يكلف بناء شقة جديدة من غرفتين اليوم أكثر بكثير من شراء وحدة إعادة بيع موجودة. هذا الفجوة تخلق أرضية تحت قيم إعادة البيع.

تطوير البنية التحتية: مشروع طريق العنبر يقصر الرحلة من سانتياغو إلى بويرتو بلاتا. يتم توسيع المطار. هذه ليست وعودًا مضاربة - إنها مشاريع بناء نشطة تحسن الوصول وتزيد الطلب.

المراجحة النقدية: يصل دخلك الإيجاري بالدولار الأمريكي. يتم دفع تكاليف التشغيل الخاصة بك (العمالة، الخدمات المحلية) بالبيزو الدومينيكي. يبلغ سعر الصرف الحالي حوالي 60 DOP إلى 1 USD. إذا انخفضت قيمة البيزو، تتحسن هوامشك التشغيلية لأنك تكسب عملة صعبة وتنفق عملة محلية.

عائد نمط الحياة: تمتلك عقارًا يمكنك استخدامه. أسبوعان من الاستخدام الشخصي سنويًا في شقة مطلة على الشاطئ له قيمة لا تظهر في حساب معدل رأس المال. إذا كنت ستنفق 4,000 دولار سنويًا على إيجارات العطلات على أي حال، فهذا يضاف فعليًا إلى عائدك.

مسار الإقامة: هنا تصبح تأشيرة المتقاعد ذات صلة.

تأشيرة المتقاعد: تحويل العقارات إلى إقامة

بموجب القانون 171-07، يمكن للمتقاعدين الأجانب الحصول على إقامة دومينيكية بإثبات 1,500 دولار أمريكي شهريًا في دخل تقاعد مضمون (بالإضافة إلى 250 دولارًا لكل معال). إذا لم يكن لديك معاش تقاعدي، تتطلب تأشيرة المستأجر 2,000 دولار أمريكي شهريًا في دخل سلبي من مصادر مثل الأرباح أو العقارات المؤجرة.

يحصل المتقاعدون على عدة فوائد:

• الإعفاء من الضرائب على استيراد السلع المنزلية
• الإعفاء من ضريبة التحويل بنسبة 3% على أول عملية شراء عقارية لهم
• الإعفاء من ضرائب استيراد المركبات الشخصية
• تسريع الحصول على الجنسية بعد سنتين من الإقامة (مقابل 7+ سنوات القياسية)

تعمل جمهورية الدومينيكان بنظام ضريبي إقليمي. هنا يصبح الأمر معقدًا: بموجب قانون الضرائب العام (المادة 269)، يتم إعفاء الدخل من الاستثمارات المالية في الخارج فقط لأول ثلاث سنوات من الإقامة. بعد ذلك، يصبح خاضعًا للضريبة تقنيًا. ومع ذلك، يمنح القانون 171-07 - قانون المتقاعد نفسه - إعفاءات ضريبية مستمرة على دخل المعاشات الأجنبية والدخل المصدّر من الخارج لأولئك الذين يحملون تلك الفئة الخاصة من التأشيرات. لذا إذا كنت متقاعدًا يجمع دخلًا إيجاريًا من عقارات في بلدان أخرى، أو تتلقى أرباحًا من استثمارات أجنبية، يظل هذا الدخل معفيًا بموجب فئة التأشيرة الخاصة بك. ليس النظام الإقليمي وحده هو الذي يوفر هذه الفائدة - بل الحمايات القانونية المحددة للقانون 171-07.

عادة ما تكلف العملية القانونية للإقامة 1,500-2,500 دولار لكل متقدم. تتطلب بطاقة الإقامة تجديدًا سنويًا لأول أربع سنوات، ثم كل 2-4 سنوات بعد ذلك.

بالنسبة للمستثمرين الذين يسعون إلى التنويع الجغرافي وإقامة ثانية، يقدم هذا المسار حواجز أقل بكثير من برامج التأشيرات الذهبية في أوروبا (التي تتطلب غالبًا استثمارات بقيمة 500,000 دولار+) أو تعقيد متطلبات الإقامة في دبي.

المقارنة الإقليمية: حيث يعمل مالك بجدية أكبر

الفرق الأساسي بين بونتا كانا والساحل الشمالي يتلخص في نضج السوق. بونتا كانا سوق ناضج ومشبع مع منافسة مؤسسية ضخمة. أنت تنافس ضد هيلتون وماريوت والمنتجعات الشاملة التي يمكنها تقديم حزم تشمل الطعام والأنشطة.

الساحل الشمالي في مرحلة نمو. تجذب سوسوا وكاباريت ديموغرافية مختلفة - راكبي الأمواج، الرحالة الرقميين، السياح المغامرين الذين يريدون العيش في مدينة كاريبية حقيقية بدلاً من فقاعة منتجع. هؤلاء المسافرون يستأجرون الشقق والفيلات الخاصة. يبقون لفترة أطول (1-3 أشهر مقابل 3-7 أيام). هم أقل حساسية للأسعار لأنهم يبحثون عن نمط الحياة، وليس مجرد شاطئ.

يترجم هذا الاختلاف في نوع السائح مباشرة إلى أداء الإيجار. عقار في كاباريت يؤجر لرحالة رقمي لمدة ثلاثة أشهر بسعر 2,000 دولار/شهر يحقق 6,000 دولار مع تكاليف دوران قليلة. نفس العقار في بونتا كانا يحاول المنافسة مع المنتجعات قد يحقق 6,000 دولار عبر خمسة عشر حجزًا مختلفًا، كل منها يتطلب تنظيفًا، وتواصلًا مع الضيوف، ورسوم منصة.

السياق العالمي: جمهورية الدومينيكان مقابل المشتبه بهم المعتادين

تقدم جمهورية الدومينيكان شيئًا لا تقدمه وجهات تحسين الضرائب التقليدية: إمكانية الوصول. أنت على بعد ساعتين من ميامي، وأربع ساعات من نيويورك. يمكنك التحقق من عقارك دون فقدان يومين للسفر.

يوفر الإطار القانوني بموجب القانون 108-05 سجلًا على غرار تورينز مشابه لأستراليا أو كندا، مما يوفر أمانًا أعلى من العديد من نظرائها في أمريكا اللاتينية حيث تظل حقوق الملكية غامضة. نظام Deslinde، على الرغم من بطء البيروقراطية، يخلق سلسلة ملكية واضحة مدعومة من الدولة.

تتطلب التأشيرة الذهبية للبرتغال نصف مليون دولار كحد أدنى. تتطلب دبي إما استثمارًا عقاريًا كبيرًا أو توظيفًا. تطلب جمهورية الدومينيكان إثبات دخل شهري قدره 1,500 دولار. هذا معاش تقاعدي، وليس ثروة.

العناية الواجبة التي لا يمكنك تخطيها

رسوم التحقق بقيمة 1,500 دولار مع محامٍ ذو سمعة جيدة أرخص من خطأ بقيمة 150,000 دولار.

لقد عملت مع أكثر المحامين العقاريين رسوخًا في هذه المنطقة لمدة أربعين عامًا. لقد أكملت وبعت بنجاح عقارات في خمسة مشاريع سكنية. لدي اتصال مباشر في مكتب الأراضي الذي يدير العناوين والـ deslindes في بويرتو بلاتا، الذي

المعلومات المقدمة في هذه المقالة هي لأغراض إعلامية عامة فقط ولا ينبغي تفسيرها على أنها نصيحة قانونية أو مالية أو استثمارية.