دخل الزوجان إلى مكتبي في سوسوا الشهر الماضي ومعهما بريد إلكتروني مطبوع من مطور يعدهما بشقة "جاهزة للإغلاق في غضون ثلاثة أسابيع". لقد قاموا بالفعل بتحويل 15,000 دولار كوديعة. طلبت رؤية البحث عن العنوان. نظروا إلي وكأنني طلبت منهم إنتاج صخرة من القمر.
"قال المطور إن كل شيء نظيف"، قال لي الزوج.
قمت بفتح قاعدة بيانات Registro de Títulos على جهاز الكمبيوتر المحمول الخاص بي. كانت العقار مرتبطًا برهنين عقاريين ونزاع حدودي غير محلول مع الجار. لم يكذب المطور بالضبط - فقط لم يكلف نفسه عناء التحقق. إذا كانوا قد أغلقوا في غضون ثلاثة أسابيع كما وعد، لكانوا قد امتلكوا شقة مع ديون بقيمة 80,000 دولار مرتبطة بها وبدون وسيلة قانونية لاستخدام موقف السيارات.
هذه هي حقيقة شراء شقة في جمهورية الدومينيكان. النظام يعمل، ولكن فقط إذا استخدمته بشكل صحيح. و"بشكل صحيح" يعني قبول أن الصفقة الآمنة تستغرق وقتًا - ستين إلى تسعين يومًا كحد أدنى إذا كنت تقوم بذلك بشكل صحيح. ذلك الشهر الإضافي الذي تقضيه في انتظار التحقق من Deslinde وتصفية ضريبة IPI؟ هذا ليس بيروقراطية تبطئك. هذا هو الإطار القانوني الذي يحميك من وراثة مشاكل الآخرين.
النقاط الرئيسية
واقع الجدول الزمني: خطط لمدة 60-90 يومًا من العرض إلى تسجيل العنوان النهائي، وليس الأسطورة التي تقول 30 يومًا المتداولة عبر الإنترنت. يستغرق السجل العقاري وحده 30-45 يومًا لإصدار شهادتك الجديدة بعد الإغلاق.
متطلب Deslinde: ينص القانون 108-05 على أنه لكي يتم نقل ملكية العقار بشهادة عنوان (عنوان واضح)، يجب أن يخضع لعملية Deslinde لتحديد إحداثيات GPS الخاصة به. لا يمكن نقل العقارات بدون هذا قانونيًا كقطع متميزة ولن تكون مؤهلة للحصول على تمويل بنكي.
تكاليف الإغلاق: خصص 4-5% من سعر الشراء لضريبة التحويل (3%)، والرسوم القانونية (1-1.5% بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة)، والطوابع التسجيلية. يدفع البائع عمولة العقارات، وليس أنت.
هيمنة السوق النقدي: حوالي 80-90% من المعاملات على الساحل الشمالي تتم نقدًا بالكامل. إذا كنت بحاجة إلى تمويل، توقع معدلات تتراوح بين 8-13% وحدود LTV تتراوح بين 50-70% لغير المقيمين.
ضريبة ما بعد الإغلاق: للسنة المالية 2025، تواجه العقارات التي تزيد قيمتها عن RD$10,190,833 (حوالي 172,000 دولار أمريكي) ضريبة IPI سنوية بنسبة 1% على المبلغ الزائد. يُعفى الملاك الذين تزيد أعمارهم عن 65 عامًا إذا كانت هذه هي إقامتهم الأساسية.
الجدول الزمني "الورقي مقابل الواقع"
سيخبرك جوجل أن إغلاق العقارات في جمهورية الدومينيكان يستغرق ثلاثين إلى خمسة وأربعين يومًا. سيوافق وكلاء العقارات على هذا الجدول الزمني لأنه يبدو احترافيًا وفعالًا. ثم تحاول بالفعل شراء شيء ما.
في عام 2024، استغرقت المعاملة المتوسطة التي تعاملت معها شركتي على الساحل الشمالي ثلاثة وسبعين يومًا من توقيع Promesa de Compraventa إلى اللحظة التي حصل فيها العميل على شهادته الجديدة Certificado de Título. هذا ليس لأننا بطيئون. بل لأن الحكومة تعمل وفق جدولها الخاص، وتتطلب البنوك فحوصات امتثال واسعة قبل أن تقبل تحويلًا دوليًا.
يبدو الانهيار كالتالي: تقوم بتوقيع الاتفاقية الأولية وتضع وديعتك الاحتياطية - عادةً 5,000 دولار أو 10% من السعر المتفق عليه، محتفظ بها في حساب الأمانات الخاص بنا، وليس حساب البائع. ثم ندخل في مرحلة العناية الواجبة، والتي تستغرق أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع إذا سارت الأمور بسلاسة. خلال هذه النافذة، نقوم بسحب تاريخ العنوان، والتحقق من وجود Deslinde ومطابقته للعقار الفعلي، والتحقق من وجود رهون عقارية وفواتير خدمات غير مدفوعة، والتأكد من أن البائع محدث في ضريبة عقار IPI الخاصة به.
بعد أن يتم التحقق من العناية الواجبة، نقوم بجدولة الإغلاق. لكن لا يمكنك فقط الدخول إلى مكتب كاتب العدل غدًا. تحتاج Dirección General de Impuestos Internos إلى تقييم العقار لأغراض ضريبة التحويل، والتي تستغرق من خمسة إلى عشرة أيام عمل. إذا كنت تقوم بالإغلاق عن بُعد - وحوالي 60-70% من المشترين الأجانب يفعلون ذلك - تحتاج إلى توكيل قانوني مصدق في قنصلية، مما يضيف سبعة إلى عشرة أيام أخرى.
لذلك تغلق أخيرًا. تقوم بتوقيع العقد، يتم تحويل الأموال، تمتلك العقار تقنيًا. لكن السجل العقاري لم يحدث السجل العام بعد. يستغرق ذلك ثلاثين إلى خمسة وأربعين يومًا أخرى. خلال هذه الفجوة، نحتفظ عادةً بمبلغ 2,000 إلى 5,000 دولار في حساب الأمانات كوسيلة ضغط لضمان أن محامي البائع يدفع السجل لإصدار عنوانك الجديد. بدون هذا الاحتجاز، ستتفاجأ بعدد المحامين الذين يصبحون فجأة غير متاحين بمجرد أن يتم دفعهم.
هذا الجدول الزمني يثير إحباط الناس. أفهم ذلك. لكن التسرع هو كيف ينتهي بك الأمر مثل ذلك الزوجين من الشهر الماضي - متحمسين بشأن "الإغلاق السريع" حتى يكتشفوا أن العقار يأتي مع ديون غير معلنة بقيمة 80,000 دولار.
استكشاف الموقع: قرار سوسوا مقابل كاباريتي
الساحل الشمالي ليس كتلة واحدة. تقع سوسوا وكاباريتي على بعد خمس عشرة دقيقة، لكنهما يجذبان مشترين مختلفين تمامًا ويحققان عوائد مختلفة.
عادة ما تقدم شقق سوسوا المعروضة للبيع عوائد خام أعلى - 6-9% صافي سنويًا - لأن أسعار الدخول أقل. تعتمد المدينة على سياحة الحياة الليلية. يأتي الزوار لمدة ثلاثة إلى خمسة أيام، ويريدون أن يكونوا على مسافة قريبة من الحانات والمطاعم، ولا يمانعون الضوضاء. تحقق العقارات الأكثر أداءً داخل المجتمعات المسورة مثل Hispaniola أو Sosua Ocean Village، حيث تحصل على الأمان والمرافق دون فوضى وسط المدينة. تحقق هذه المجمعات معدلات إشغال تزيد عن 68% على مدار العام لأن هناك دائمًا طلب من الزوار قصيري الأجل.
تعمل كاباريتي بشكل مختلف. إنها عاصمة الرياضات المائية. يأتي الناس للتزلج على الأمواج وركوب الأمواج، ويبقون لفترة أطول - عادة من أسبوعين إلى أربعة أسابيع. تتطلب شقق كاباريتي المعروضة للبيع علاوة سعرية بنسبة 15-20% لكل متر مربع إذا كانت على شاطئ كايت، لأن الموقع هو القيمة الكاملة. أنت تشتري الوصول إلى ظروف الرياح المستمرة وجمهور محاصر من السياح ذوي نمط الحياة النشط.
المقايضة: سوق الإيجار في كاباريتي أكثر موسمية. يشهد الموسم العالي (يناير إلى مارس) انخفاض معدلات الشغور إلى 4-8% للوحدات المطلة على الشاطئ، لكن الأشهر الانتقالية يمكن أن تكون بطيئة. تعمل الحياة الليلية في سوسوا على مدار العام، لذا تبقى معدلات الإشغال أكثر استقرارًا. إذا كنت تحسن العائد، غالبًا ما تفوز سوسوا. إذا كنت تحسن التقدير ونمط الحياة، فإن كاباريتي تكون أكثر منطقية.
شهدت أسعار العقارات في المجتمعات القائمة على الساحل الشمالي تقديرًا يقدر بـ 6-8% في عام 2024، مدفوعًا بشكل أساسي بنقص المخزون الجديد على الشاطئ. لم يعد المطورون يبنون على الشاطئ - اللوائح البيئية والواقع أنه لم يعد هناك شاطئ للبناء عليه قد دفع البناء الجديد إلى الداخل. هذا النقص يدفع قيم إعادة البيع إلى الأعلى، خاصة لأي شيء مع وصول مباشر إلى المحيط.
شيء واحد تشترك فيه كلا السوقين: حوالي 90% من المخزون الأجنبي يقع داخل المجتمعات المسورة. الأمان مهم هنا، وقد تعلم المشترون هذا الدرس. أيام شراء شقة مستقلة في وسط المدينة قد انتهت في الغالب، على الأقل للسوق الدولي.
فن العرض
تقديم عرض في جمهورية الدومينيكان يختلف ثقافيًا عن تقديم عرض في الولايات المتحدة أو كندا. يعتبر التفاوض العدواني - بدءًا من 20% أقل من الطلب - مهينًا هنا، وغالبًا ما يرفض البائعون التفاوض إذا بدأت بهذه الطريقة. ليس فقط الكبرياء؛ إنها قاعدة ثقافية حول الاحترام والجدية.
الفجوة التجارية القياسية بين سعر القائمة والسعر النهائي عادة ما تكون 5-10%. إذا تم إدراج عقار بسعر 200,000 دولار، فإن العرض الواقعي هو 185,000 دولار إلى 190,000 دولار. قد تتمكن من خفضهم إلى 180,000 دولار إذا كان العقار جالسًا لمدة ستة أشهر، لكن البدء عند 160,000 دولار يقتل المحادثة.
بمجرد الاتفاق على السعر، لا شيء حقيقي حتى توقع Promesa de Compraventa. الاتفاقات الشفوية ليس لها أي مكانة قانونية هنا. المصافحة على البيرة لا تعني شيئًا. Promesa هو الوعد القانوني الملزم للبيع، ويتضمن بنود العقوبات. إذا انسحب البائع بدون سبب قانوني، فإنه يدين لك قانونيًا بضعف مبلغ الوديعة. إذا انسحبت بدون سبب - مما يعني أننا لم نجد عيبًا في العنوان أو رهنًا أثناء العناية الواجبة - فإنك عادة ما تفقد 30-50% من وديعتك.
عادة ما تكون الوديعة الاحتياطية 5,000 دولار أو 10% من السعر المتفق عليه، أيهما أعلى. تذهب هذه الأموال إلى حساب الأمانات الخاص بمحاميك، وليس إلى البائع. إذا أصر وكيل البائع على أن تذهب الوديعة إليهم أو إلى البائع مباشرة، فابتعد. هذا علامة حمراء.
العملة مهمة هنا. سوق العقارات في المناطق السياحية مثل سوسوا وكاباريتي يتم دولرته بشكل فعال لحماية ضد تخفيض قيمة العملة. بينما البيزو الدومينيكاني هو العملة القانونية، يتم اقتباس وتنفيذ حوالي 95% من المعاملات التي تشمل الأجانب على الساحل الشمالي بالدولار الأمريكي. إذا اقتبس لك شخص ما سعرًا بالبيزو، فهم إما يستهدفون السكان المحليين أو يحاولون إرباكك بتقلبات سعر الصرف. أصر على التسعير بالدولار الأمريكي والعقود بالدولار الأمريكي.
في المجمعات الرئيسية - Ocean Dream في كاباريتي، على سبيل المثال - تمثل القوائم الجيبية (العقارات خارج السوق) حوالي 15-20% من المبيعات لأن الطلب يتجاوز العرض. إذا كنت جادًا في الشراء في مبنى معين، فمن المفيد أن تسأل عما إذا كان هناك أي وحدات قد يفكر المالك في بيعها والتي لم يتم إدراجها علنًا. أحيانًا لا تصل أفضل الصفقات إلى MLS.
العناية الواجبة الجنائية: "معيار جويدو بيردومو"
هذا هو المكان الذي يهم فيه أربعون عامًا من الممارسة. العناية الواجبة في جمهورية الدومينيكان ليست مجرد إجراء شكلي تتعجل فيه للوصول إلى الإغلاق. إنها النقطة الكاملة لتوظيف تمثيل قانوني كفء.
القانون 108-05، الذي تم سنه في عام 2007، قام بتحديث نظام السجل وجعل Certificado de Título الدليل المطلق على الملكية. قبل عام 2007، كان النظام كارثة - كانت العقارات تُباع كـ "أسهم" من قطع أكبر، وكانت الحدود غير محددة، ويمكن أن تستمر النزاعات لعقود في نظام محكمة الأراضي القديم. قام القانون 108-05 بإصلاح معظم تلك الفوضى من خلال طلب مسوحات تم التحقق منها بواسطة GPS (Deslinde) وإنشاء سجل رقمي.
لكن القانون يحميك فقط إذا استخدمته بشكل صحيح. إليك ما نتحقق منه خلال نافذة العناية الواجبة، والتي تستمر عادة من خمسة عشر إلى ثلاثين يومًا:
البحث عن العنوان: نقوم بسحب Certificación de Estado Jurídico من Registro de Títulos. هذا المستند صالح لمدة ثلاثين يومًا من الإصدار ويكشف عن كل رهن، رهن عقاري، وحجز قضائي مرتبط بالعقار. إذا كان لدى البائع رهن عقاري بنكي، فإنه يظهر هنا. إذا قدم مقاول رهنًا لأن البائع لم يدفع مقابل تجديد المطبخ، فإنه يظهر هنا. إذا كان هناك دعوى قضائية معلقة بشأن الحقوق المسجلة (Litis sobre Derechos Registrados)، فإنه يظهر هنا.
نبحث باستخدام رقم القطعة الخاص بالعقار (Designación Catastral)، وليس اسم المالك أو عنوان الشارع. هذا أمر حاسم لأن السجل منظم حسب القطعة، وليس حسب الشخص. إذا بحثت بالاسم وكان العقار مملوكًا لشركة، فستفوتها تمامًا.
التحقق من Deslinde: ينص القانون 108-05 على أنه لكي يتم نقل ملكية العقار بشهادة عنوان (عنوان واضح)، يجب أن يخضع لعملية Deslinde لتحديد إحداثيات GPS الخاصة به. هذا يحول "Constancia Anotada" (وهو مجرد سهم من قطعة أكبر) إلى شهادة عنوان مع تعيين مساحي فريد.
لا يمكن بيع العقارات بدون Deslinde كقطع متميزة. كما لا يمكن رهنها - البنوك لن تقرض ضدها. عملية Deslinde قضائية، مما يعني أنها تتطلب موافقة من محكمة الأراضي بعد إخطار الجيران وإعطائهم فرصة للاعتراض إذا كانت الحدود غير صحيحة.
لا تزال العديد من العقارات القديمة، خاصة في المناطق الريفية، تفتقر إلى Deslinde. هذا هو السبب الأول للنزاعات الحدودية في البلاد. إذا اشتريت واحدة من هذه العقارات، فإنك ترث فوضى قانونية يمكن أن تستغرق سنوات لحلها. نحن لا نلمسها.
تصفية ضريبة IPI: تؤكد Certificación de IPI أن البائع قد دفع ضريبة العقار السنوية الخاصة به. إذا لم يفعلوا، فإن الدين يبقى مع العقار، وليس الشخص. ترث مسؤوليتهم الضريبية. لقد رأينا مشترين يتعرضون لضرائب متأخرة لمدة ثلاث سنوات بالإضافة إلى غرامات لأنهم تخطوا هذا الفحص.
للسنة المالية 2025، حددت السلطات الضريبية الدومينيكانية (DGII) رسميًا عتبة الإعفاء من ضريبة IPI (Impuesto Patrimonio Inmobiliario) عند RD$10,190,833 (حوالي 172,000 دولار أمريكي). تدفع 1% سنويًا فقط على المبلغ الذي يتجاوز تلك العتبة. لذلك إذا كانت قيمة عقارك 200,000 دولار، تدفع 1% على الفرق البالغ 28,000 دولار - حوالي 280 دولارًا سنويًا. يُعفى مالكو العقارات الذين تزيد أعمارهم عن 65 عامًا من ضريبة IPI إذا كانت العقار هو إقامتهم الأساسية ويمتلكون عقارًا واحدًا فقط في جمهورية الدومينيكان.
التحقق من نظام الشقة: بالنسبة للشقق، يجب علينا التحقق من أن Régimen de Condominio (لوائح الشقة) مسجلة في السجل العقاري. بدونها، لا تشتري وحدة شقة محددة - تشتري سهمًا من الأرض. يبدو هذا تقنيًا، لكنه حاسم. إذا لم يتم تسجيل نظام الشقة، فلا تملك عنوانًا فرديًا لوحدتك، مما يعني أنك لا تستطيع بيعها بشكل مستقل أو رهنها.
نقوم أيضًا بسحب شهادة من إدارة الشقة تؤكد أن البائع محدث في رسوم HOA. يمكن أن تكون رسوم الشقة غير المدفوعة كبيرة، وفي بعض المباني، يحق للإدارة قانونيًا منع البيع حتى يتم تسوية المتأخرات.
فحص ديون المرافق: الفواتير الكهربائية غير المدفوعة مرتبطة بالعداد والعقار، وليس الشخص. إذا كان البائع يتخطى دفع EDENORTE، فإن هذا الدين ينتقل إليك. نطلب شهادة "لا ديون" من شركة المرافق قبل الإغلاق. نفس الشيء مع فواتير المياه، على الرغم من أن تلك عادة ما تكون مبالغ أصغر.
التحقق من المسح: حتى إذا كان Deslinde موجودًا على الورق، فإننا نوظف مساحًا مستقلاً للتحقق فعليًا من أن الحدود على الأرض تتطابق مع خطة العنوان. التعدي شائع هنا. قد يكون سياج الجار مترين على عقارك. قد لا يكون الممر المشترك مشتركًا فعليًا وفقًا للوصف القانوني. تظهر هذه القضايا أثناء المسح الفعلي، ويمكن إصلاحها قبل الإغلاق - ولكن فقط إذا تحققت.
فخ الوراثة: إذا توفي البائع وكان الورثة يحاولون البيع، فلا يمكن نقل العقار حتى يتم الانتهاء من تحديد الورثة (Determinación de Herederos). يمكن أن تستغرق هذه العملية من ستة إلى اثني عشر شهرًا. لقد كان لدينا عملاء يقعون في حب عقار فقط ليكتشفوا أن البائع توفي قبل عامين وأن التركة لا تزال في مرحلة الوصاية. ابتعد عن هذه المواقف ما لم تكن مستعدًا للانتظار إلى أجل غير مسمى.
نحافظ على اتصال مباشر في مكتب السجل العقاري في بويرتو بلاتا، الذي يدير العناوين وDeslindes للساحل الشمالي. تتيح لنا هذه العلاقة التحقق من المستندات بسرعة وكشف التناقضات التي قد تستغرق أسابيع لتظهر من خلال القنوات الرسمية. بعد أربعين عامًا في هذا السوق، نعرف أي موظفي السجل كفؤين وأيهم سيفقدون أوراقك.
الامتثال المالي والتمويل
سوق العقارات في جمهورية الدومينيكان يعتمد بشكل كبير على النقد. حوالي 80-90% من المعاملات على الساحل الشمالي تتم نقدًا بالكامل، مما يعني أن المشتري يحول سعر الشراء بالكامل دون تمويل. يحدث هذا لسببين: الحصول على التمويل المحلي صعب، وغالبًا ما يفضل المشترون الأجانب بساطة الصفقة النقدية.
إذا كنت بحاجة إلى تمويل، فإن الخيارات محدودة. تقدم البنوك المحلية - سكوتيابنك، بنك سانتا كروز، بنك بوبولار - رهونًا عقارية للأجانب، لكن الشروط ليست مواتية مقارنة بالرهن العقاري الأمريكي أو الكندي. تتراوح أسعار الفائدة عادة بين 8-13% اعتبارًا من 2024/2025. نسب القرض إلى القيمة محددة بنسبة 50-70% من القيمة المقدرة، والتي غالبًا ما تكون أقل من القيمة السوقية. لذلك إذا كنت تشتري شقة بقيمة 300,000 دولار، فقد يقيمها البنك بـ 250,000 دولار ويقرضك 175,000 دولار بفائدة 10%. لا تزال تجلب 125,000 دولار نقدًا للإغلاق.
تتطلب البنوك أيضًا وثائق واسعة: الإقرارات الضريبية من بلدك، إثبات الدخل، درجة ائتمانية تتراوح بين 660-680 أو أعلى، وغالبًا ضمان شخصي. يمكن أن تستغرق عملية الموافقة ثلاثة أشهر أو أكثر، ولهذا السبب ينتهي معظم المشترين الذين يحتاجون إلى التمويل بالتفاوض على تمويل المالك أو تمويل المطور بدلاً من ذلك.
تمويل المطور أكثر شيوعًا للمشاريع قبل البناء. غالبًا ما يقدم المطورون خطط دفع بدون فوائد خلال مرحلة البناء التي تستغرق من اثني عشر إلى أربعة وعشرين شهرًا، مع دفعة بالون مستحقة عند الانتهاء. تتطلب هذه الصفقات عادة 50% دفعة مقدمة ولا تتضمن فحوصات ائتمانية، مما يجعلها جذابة للمشترين الذين لا يريدون التعامل مع البنوك.
تمويل المالك موجود في سوق إعادة البيع ولكنه نادر - ربما 10-15% من البائعين سيفكرون فيه. الشروط عادة 50% دفعة مقدمة، ثلاث إلى خمس سنوات، وفائدة تتراوح بين 6-8%. يحتفظ البائع بالعنوان حتى تسدد الرصيد، مما يخلق مخاطرة للطرفين. نقوم بترتيب هذه الصفقات بعناية لحماية وديعة المشتري مع منح البائع الأمان.
بغض النظر عن كيفية تمويلك للشراء، تحتاج إلى فهم الامتثال لمكافحة غسل الأموال (AML). يصنف القانون 155-17 (مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب) وكلاء العقارات والموثقين والمحامين كـ "موضوعات ملزمة". نحن ملزمون قانونيًا بإجراء العناية الواجبة (KYC) والتحقق من مصدر الأموال للمعاملات، خاصة تلك التي تتضمن نقدًا أو مبالغ تتجاوز عتبة الإبلاغ البالغة 10,000 دولار أمريكي. هذا ليس اختياريًا. قبل أن تحول الأموال إلى جمهورية الدومينيكان، سيطلب منك البنك - والبنك المستلم - وثائق تثبت من أين جاءت الأموال.
لقد تأخرت لدينا معاملات لأسابيع لأن المشترين لم يجهزوا هذه الأوراق مسبقًا. يريد البنك رؤية الإقرارات الضريبية، وسجلات بيع الأسهم، ووثائق الميراث، واتفاقيات القروض - أي شيء يثبت أن الأموال ملكك قانونيًا. إذا كنت تبيع عقارًا في الولايات المتحدة لتمويل الشراء في جمهورية الدومينيكان، تحتاج إلى بيان الإغلاق من تلك الصفقة. إذا كنت تسحب من حسابات التقاعد، تحتاج إلى بيانات تظهر تاريخ الحساب.
تستغرق التحويلات البنكية الدولية من ثلاثة إلى خمسة أيام عمل لتصفية بسبب البنوك الوسيطة وفحوصات الامتثال الداخلية. خطط وفقًا لذلك. إذا كان الإغلاق مقررًا ليوم الجمعة وقمت بتحويل الأموال يوم الخميس، فلن تصل في الوقت المناسب.
تفصيل حاسم: دائمًا قم بتحويل الدولار الأمريكي إلى حساب بالدولار الأمريكي في جمهورية الدومينيكان. إذا قمت بتحويل الدولار الأمريكي إلى حساب بالبيزو الدومينيكاني، ستفقد 1-2% على فرق سعر الصرف. لا يوجد سبب لتحمل هذه الضربة. تحتفظ معظم شركات المحاماة ووكلاء الأمانات بحسابات بالدولار الأمريكي خصيصًا لتجنب ذلك.
عملية الإغلاق والتكاليف
يحدث الإغلاق في جمهورية الدومينيكان في مكتب كاتب العدل، عادة بحضور الطرفين ومحاميهما. ولكن لا يتعين عليك أن تكون حاضرًا جسديًا. حوالي 60-70% من المعاملات الأجنبية تتم عن بُعد باستخدام توكيل قانوني (Poder Consular) ممنوح لمحاميك.
يكلف التوكيل القانوني حوالي 150-300 دولار أمريكي لإعداده وتوثيقه في قنصلية دومينيكانية في بلدك. يمنح محاميك السلطة لتوقيع المستندات نيابة عنك، وتحويل الأموال، وإكمال الصفقة دون أن تكون في البلاد. نتعامل مع العشرات من هذه الحالات كل عام. إنه أمر روتيني.
في يوم الإغلاق، يتم توقيع العقد (Contrato de Compraventa) أمام كاتب عدل عام. يقوم كاتب العدل بمصادقة التوقيعات والتحقق من هويات الأطراف. هناك رسوم كاتب عدل منفصلة لهذه الخدمة، تتراوح عادة بين 500 إلى 1,000 دولار أمريكي حسب التعقيد.
يدفع المشتري ضريبة النقل، وهي نسبة ثابتة 3% من القيمة المقدرة من قبل الحكومة. تقوم DGII (السلطة الضريبية) بتقييم العقار، وغالبًا ما يكون هذا التقييم أقل من سعر الشراء. لذلك إذا كنت تشتري شقة بقيمة 250,000 دولار ولكن DGII تقيمها بـ 200,000 دولار، تدفع 3% من 200,000 دولار - 6,000 دولار كضريبة نقل. هذا مستحق خلال ستة أشهر من توقيع العقد لتجنب الغرامات والفوائد.
الرسوم القانونية قياسية بنسبة 1% إلى 1.5% من سعر الشراء، بالإضافة إلى 18% ضريبة القيمة المضافة (ITBIS) على الرسوم. لذلك بالنسبة لشراء بقيمة 250,000 دولار، تدفع 2,500 إلى 3,750 دولارًا كرسوم قانونية، بالإضافة إلى 450 إلى 675 دولارًا كضريبة القيمة المضافة. هناك أيضًا طوابع تسجيل ورسوم تقديم متنوعة تتراوح بين 200 إلى 400 دولار أمريكي.
عادة ما تتراوح تكاليف الإغلاق الإجمالية بين 4-5% من سعر الشراء. خطط وفقًا لذلك.
يدفع البائع عمولة وكيل العقارات، والتي تتراوح عادة بين 5-10%. لا تدفع أي عمولة كمشتري. هذا هو الممارسة القياسية في جمهورية الدومينيكان.
التأمين على العنوان موجود - شركات مثل Stewart Title تعمل هنا - لكنه نادر الاستخدام. أقل من 5% من الصفقات تتضمن تأمين العنوان لأن نظام السجل القانوني 108-05 يعتبر آمنًا بما فيه الكفاية. تضمن الدولة صحة العنوان المسجل، مما يلغي معظم المخاطر التي يغطيها تأمين العنوان في الولايات المتحدة.
بعد الإغلاق، هناك فجوة. لقد وقعت العقد، تم تحويل الأموال، تمتلك العقار تقنيًا. لكن السجل العقاري لم يحدث السجل العام بعد. يستغرق ذلك ثلاثين إلى خمسة وأربعين يومًا. خلال هذه النافذة، نحتفظ بمبلغ 2,000 إلى 5,000 دولار في حساب الأمانات لضمان أن محامي البائع يتابع بالفعل تقديم السجل. بدون تلك الوسيلة، ستتفاجأ بعدد المحامين الذين يتوقفون فجأة عن الرد على المكالمات بمجرد أن يتم دفعهم.
عندما تصل أخيرًا شهادة العنوان الجديدة Certificado de Título، فهي الوثيقة الوحيدة التي تهم. إنها الدليل المدعوم من الدولة على الملكية. احتفظ بها في مكان آمن.
الملكية والالتزامات المستمرة
امتلاك شقة في جمهورية الدومينيكان يأتي مع تكاليف مستمرة يستخف بها العديد من المشترين.
تتراوح رسوم HOA في سوسوا وكاباريتي عادة بين 2.50 إلى 4.00 دولار أمريكي لكل متر مربع شهريًا. تكلف شقة بمساحة 100 متر مربع (حوالي 1,075 قدم مربع) 250 إلى 400 دولار شهريًا في رسوم الشقة. تغطي هذه الرسوم الأمان، وصيانة المناطق المشتركة، وصيانة المسبح، وأحيانًا المياه. الكهرباء دائمًا منفصلة.
تستخدم EDENORTE، مزود الكهرباء في الساحل الشمالي، نظام تعريفة متدرج. يؤدي الاستهلاك الذي يتجاوز 700 كيلوواط ساعة شهريًا إلى تفعيل الطبقة العقابية حيث يزيد السعر لكل كيلوواط ساعة بشكل كبير. إذا كنت تشغل التكييف باستمرار، يمكن أن تصل فاتورتك بسهولة إلى 150 إلى 200 دولار أمريكي شهريًا. هناك أيضًا رسوم ثابتة للعداد تبلغ حوالي 3-5 دولار أمريكي حتى لو كان استخدامك صفرًا.
تكلف الإنترنت عالي السرعة من Claro أو Starlink حوالي 40-60 دولار أمريكي شهريًا. حل Starlink مشكلات الموثوقية التي عانت منها الإنترنت في الساحل الشمالي لسنوات، لكنه ليس رخيصًا - حوالي RD$2,900 شهريًا (حوالي 50 دولار أمريكي).
تكلف تأمين الإعصار والحريق عادة 1% إلى 1.5% من قيمة استبدال العقار سنويًا. بالنسبة لشقة بقيمة 250,000 دولار، يكون ذلك 2,500 إلى 3,750 دولار سنويًا. تتضمن العديد من جمعيات الشقق سياسات تأمين رئيسية في رسوم HOA، لكن يجب عليك التحقق من التغطية والنظر في السياسات التكميلية لممتلكاتك الشخصية.
إذا قمت بتأجير العقار، تحتاج إلى تخصيص ميزانية لرسوم الإدارة (عادة 15-20% من إجمالي دخل الإيجار)، والتنظيف بين الضيوف، واحتياطيات الصيانة، والإصلاحات الحتمية. تفترض عوائد الإيجار بنسبة 6-9% صافي أنك تدير هذه التكاليف بإحكام.
تستحق ضريبة العقار السنوية IPI في يناير. لا ترسل الحكومة فاتورة. إنها مسؤوليتك لحسابها ودفعها. إذا فاتك الموعد النهائي، تتراكم الغرامات والفوائد بسرعة. بالنسبة للعقارات التي تزيد قيمتها عن عتبة الإعفاء لعام 2025 (RD$10,190,833، حوالي 172,000 دولار أمريكي)، تدفع 1% على الفائض. بالنسبة لشقة بقيمة 250,000 دولار، يكون ذلك حوالي 780 دولار سنويًا.
تكلفة المعيشة في سوسوا وكاباريتي أقل بكثير من المدن الأمريكية الكبرى. يمكن للزوجين العيش بشكل مريح مقابل 2,000 إلى 2,500 دولار أمريكي شهريًا، بما في ذلك الإيجار أو رسوم HOA. يكلف "طبق اليوم" النموذجي في مطعم محلي (طبق اليوم مع الأرز والفاصوليا واللحم والسلطة) 4-6 دولار أمريكي. تبلغ تكلفة زيارة أخصائي خاص في Centro Médico Cabarete حوالي 40-60 دولار أمريكي بدون تأمين.
إذا كان لديك أطفال في سن المدرسة، فإن المدرسة الدولية في سوسوا (ISS) وأكاديمية ISLA (كاباريتي) هما المدارس الخاصة الرائدة باللغة الإنجليزية على الساحل الشمالي. تتراوح الرسوم الدراسية بين 6,000 إلى 8,000 دولار أمريكي سنويًا - أقل بكثير من 25,000 دولار+ للمدارس الخاصة الأمريكية المماثلة.
المساعدة المنزلية ميسورة التكلفة. تكلف مدبرة منزل بدوام كامل عادة 300 إلى 400 دولار أمريكي شهريًا، بالإضافة إلى مكافأة عيد الميلاد الإلزامية والمزايا. هذا هو الممارسة القياسية بين المغتربين ويجعل الحياة اليومية أسهل.
تضم سوسوا واحدة من أقدم المجتمعات المغتربة في منطقة الكاريبي، تأسست في الأصل من قبل اللاجئين اليهود في عام 1940. خلق ذلك التاريخ ثقافة متجذرة بعمق في الترحيب بالأجانب، مما يجعل الاندماج أسهل من العديد من الوجهات الكاريبية الأخرى.
لماذا الساحل الشمالي مقابل البدائل العالمية
نضع جمهورية الدومينيكان كبديل استثماري لدبي، الإمارات العربية المتحدة، قبرص، البرتغال، تركيا، والأسواق العقارية المعروفة الأخرى لتحسين الضرائب. تستحق المقارنة الفحص.
احتفلت وزارة السياحة في جمهورية الدومينيكان رسميًا بالوصول إلى معلم 10 ملايين زائر (الوصول الجوي والبحري المشترك) في ديسمبر 2023، واستمر الاتجاه خلال عام 2024، مما عزز مكانتها كأكثر الوجهات زيارة في منطقة الكاريبي. البنية التحتية السياحية ناضجة ومستقرة. تعامل مطار بويرتو بلاتا (POP) مع 880,091 راكبًا في عام 2024، مما يمثل زيادة بنسبة 20.25% عن العام السابق. الساحل الشمالي يمكن الوصول إليه - ساعتان من ميامي، ثلاث ساعات ونصف من نيويورك.
تتفوق عوائد الإيجار بنسبة 6-9% باستمرار على الأسواق المشبعة مثل ميامي (3-4%) أو جنوب إسبانيا (3-5%). سعر الدخول أقل، ومعدلات الإشغال أعلى، وتكاليف التشغيل قابلة للإدارة.
مسارات الإقامة مباشرة. بموجب القانون العام للهجرة والمرسوم 950-01، يمكنك التأهل للإقامة الاستثمارية بشراء عقار بقيمة 200,000 دولار أمريكي، مقارنة بـ 500,000 يورو+ في العديد من برامج "التأشيرة الذهبية" الأوروبية. يمكن للمتقاعدين التأهل لبرنامج Pensionado بموجب القانون 171-07 مع معاش شهري مضمون بقيمة 1,500 دولار أمريكي فقط (بالإضافة إلى 250 دولار لكل معال). تستغرق العملية من ستة إلى اثني عشر شهرًا ولا تتطلب منك التخلي عن جنسيتك الأصلية.
حققت جمهورية الدومينيكان متوسط نمو اقتصادي بنسبة 5-6% سنويًا على مدار العقد الماضي، مما يجعلها تتصدر منطقة الكاريبي. أفاد البنك المركزي بتضخم بنسبة 3.30-3.35% لعام 2024، وهو من أدنى المعدلات في أمريكا اللاتينية. ظل البيزو الدومينيكاني مستقرًا نسبيًا، متراجعًا بشكل متوقع بنسبة 2-3% سنويًا مقابل الدولار الأمريكي، متجنبًا الانهيارات المتقلبة التي شوهدت في عملات أمريكا اللاتينية الأخرى.
الاستقرار السياسي ليس مثاليًا، لكنه أفضل من معظم البدائل في المنطقة. كانت الحكومة مؤيدة للأعمال التجارية والسياحة لعقود. البنية التحتية تتحسن - ببطء، ولكنها تتحسن. أصبح الطريق من كاباريتي إلى سانتياغو صالحًا للقيادة أخيرًا، على الرغم من أن الحفر بالقرب من المدخل لا تزال صداعًا.
المقارنة مع دبي مثيرة للاهتمام. تقدم دبي صفر ضريبة عقارية ولا ضريبة دخل، مما يبدو جذابًا. لكن أسعار الدخول أعلى بكثير، والعوائد أقل، والتكيف الثقافي أكثر دراماتيكية. تقدم جمهورية الدومينيكان نمط حياة يبدو أكثر سهولة للأمريكيين الشماليين والأوروبيين - الإسبانية أسهل في التعلم من العربية، الطعام مألوف، والمنطقة الزمنية تعمل للعمال عن بُعد.
يتم التخلص التدريجي من برنامج التأشيرة الذهبية في البرتغال، وارتفعت الأسعار في لشبونة والغرب. قبرص لديها عدم استقرار مصرفي وتعقيدات سياسية. تقدم تركيا عوائد عالية ولكن تقلبات العملة التي يمكن أن تمحو المكاسب بين عشية وضحاها.
جمهورية الدومينيكان ليست مثالية. الكهرباء غير موثوقة. البيروقراطية بطيئة. الفساد موجود، على الرغم من أنه أقل انتشارًا مما كان عليه قبل عشرين عامًا. ولكن بالنسبة للمستثمرين الذين يعطون الأولوية للعائد، وإمكانية الوصول، وإطار قانوني واضح، يقدم الساحل الشمالي بديلاً مقنعًا للمشتبه بهم المعتادين.
قيمة العقارات "البطيئة"
ذلك الزوجان الذين دخلوا مكتبي الشهر الماضي مع البريد الإلكتروني "الإغلاق السريع" اشتروا في النهاية عقارًا مختلفًا. استغرقنا اثنين وتسعين يومًا من العرض إلى تسجيل العنوان. اشتكوا من الانتظار. ثم تلقوا شهادتهم Certificado de Título بدون رهون، بدون نزاعات حدودية، وبدون مفاجآت.
المطور الذي وعدهم بالإغلاق في ثلاثة أسابيع؟ مشروعه حاليًا عالق في التقاضي بسبب ديون المقاول غير المدفوعة. المشترون الذين استعجلوا هم الآن عالقون في فوضى قانونية ستستغرق سنوات لحلها.
العقارات في جمهورية الدومينيكان تكافئ الصبر. الإطار القانوني موجود لحمايتك، ولكن فقط إذا استخدمته. ألغى القانون 108-05 معظم الفوضى التي ابتلي بها النظام القديم، لكنه لم يلغي الحاجة إلى تمثيل قانوني كفء. يمنع متطلب Deslinde النزاعات الحدودية، ولكن فقط إذا تحققت من أن Deslinde موجود بالفعل ويتطابق مع العقار الفعلي. يضمن السجل العقاري الملكية، ولكن فقط إذا قمت بسحب تاريخ العنوان والتحقق من وجود رهون قبل تحويل الأموال.
لقد كنا نقوم بذلك منذ أربعين عامًا. لقد رأينا كل عملية احتيال، وكل اختصار، وكل زاوية يتم قطعها عندما يعطي المشترون الأولوية للسرعة على الأمان. النمط دائمًا هو نفسه: المشترون الذين يستعجلون هم المشترون الذين يندمون عليه.
غالبًا ما يوفر رسم التحقق القانوني بقيمة 1,500 دولار 150,000 دولار من الصداع المستقبلي. تحقق أولاً، وثق لاحقًا. هذه هي الطريقة الوحيدة لضمان أن شقتك الكاريبية هي أصل للأجيال، وليس مسؤولية.
إذا كنت جادًا بشأن شراء شقة في جمهورية الدومينيكان وتريد القيام بذلك بشكل صحيح، تبدأ المحادثة بالعناية الواجبة. ليس بالتمويل. ليس بمشاهدة العقارات. بالتحقق من أن العقار الذي تفكر فيه موجود بالفعل كما هو موصوف، مع عنوان نظيف، وحدود واضحة، وبدون ديون مخفية. هذا هو الأساس. كل شيء آخر قابل للتفاوض.
