تحديث السوق ربع السنوي: اتجاهات كاباريتي، سوسوا، بورتو بلاتا

كنت أقف خارج مشروع شقق سكنية نصف مكتمل في كالي بيدرو كليسنتي يوم الثلاثاء الماضي عندما أخبرني مطور أن وحداته "بيعت بنسبة 90%." كان سياج البناء مغطى بالأعشاب. كانت كابينة الحراسة فارغة. سحبت سجلات سجل الملكية في ذلك المساء - ثلاث من الوحدات "المباعة" كانت لا تزال باسمه، وكان هناك اثنان من المشترين في نزاع قانوني نشط بسبب تواريخ التسليم المتأخرة.

هذا هو سوق العقارات في جمهورية الدومينيكان في أواخر عام 2024. الأرقام التي تقرأها على الإنترنت تحكي قصة واحدة. والشارع يحكي قصة أخرى.

وصل عدد السياح إلى حوالي 11.2 مليون زائر في عام 2024، وهو رقم قياسي ضغط على مخزون الإيجارات عبر الساحل الشمالي. تشكل الإيجارات قصيرة الأجل الآن حوالي 35% من أماكن إقامة السياح، مما ينافس الفنادق بشكل مباشر. الأموال تتدفق. لكن الفجوة بين أسعار القوائم وأسعار الإغلاق اتسعت إلى 8-12% للعقارات التي تبقى في السوق لأكثر من 90 يومًا. المشترون النقديون يبتعدون عن المخزون المبالغ في سعره، والبائعون الذين أصبحوا جشعين في عام 2023 عالقون الآن.

إذا كنت تقيم الساحل الشمالي كبديل استثماري لدبي أو البرتغال أو قبرص، فأنت بحاجة إلى فهم ما الذي يتحرك فعليًا، وما الذي توقف، وأين توجد الفرص الحقيقية. ليس النسخة الخيالية التي تباع من قبل فرق تسويق المنتجعات.

النقاط الرئيسية

• حقيقة نمو الأسعار: يشهد شاطئ كاباريتي زيادة في القيمة بنسبة 4-7% في عام 2024، لكن المخزون القديم الداخلي ثابت أو يتراجع بالقيمة الحقيقية عند تعديله للتضخم.
• أهمية دسليندي: بموجب القانون 108-05، لا يتم تسجيل حقوق الملكية قانونيًا دون مسح أرضي مؤكد بنظام تحديد المواقع العالمي. الشراء بدون هذا التحقق هو أسرع طريقة لخسارة المال.
• تفاوت عائد الإيجار: تولد العقارات المستقلة التي تحتوي على أنظمة شمسية وأنظمة مياه احتياطية عوائد إجمالية تتراوح بين 7-12%، بينما تشهد الوحدات المعتمدة على الشبكة انخفاضًا في الإشغال بسبب شكاوى البنية التحتية.
• تركيز رأس المال: بلغ الاستثمار الأجنبي المباشر في العقارات حوالي 798 مليون دولار أمريكي في النصف الأول من عام 2024، لكن 60% من المعاملات هي مشتريات نقدية، مما يمنح المشترين نفوذًا كبيرًا على البائعين المحفزين.

اختبار لوحة الترخيص

أستخدم تشخيصًا بسيطًا عند تقييم قوة السوق: أجلس في موقف سيارات سوبر بولا في سوسوا وأعد لوحات الترخيص. قبل ستة أشهر، كانت معظم اللوحات من بويرتو بلاتا وسوسوا. الآن، 40% منها من سانتو دومينغو وسانتياغو. ارتفع السياحة الداخلية إلى 16.5% من إجمالي الوافدين غير المقيمين، مما خلق اقتصاد "محارب نهاية الأسبوع" الذي يثبت الإشغال خلال الموسم المنخفض التقليدي.

هذا مهم لأنه يثبت التحول من السياحة الموسمية البحتة إلى ما تسميه الحكومة "السياحة السكنية". الدومينيكان من العاصمة يشترون منازل ثانية هنا، وليس فقط استئجار شقق Airbnb. إنهم أقل حساسية للأسعار من السياح الأجانب وأكثر احتمالًا لتوقيع عقود إيجار طويلة الأجل.

لكن هنا الجزء الذي لا تظهره البيانات: هؤلاء المشترون انتقائيون. يريدون بنية تحتية حديثة. يريدون مولدات احتياطية. يريدون عقارات لا تغمرها المياه أثناء الأمطار الغزيرة. المخزون الأقدم - الذي بُني قبل عام 2010 ويمثل حوالي 65% من القوائم النشطة - يتم تركه وراءه.

ما لن تخبرك به أسعار الطلب

وصل متوسط سعر القائمة في كاباريتي إلى 2,200 دولار للمتر المربع في الربع الثالث من عام 2024. يتم اقتباس هذا الرقم في كل مكان. إنه أيضًا مضلل.

تشير بيانات الإغلاق من الوسطاء المحليين إلى أن المخزون "الأقدم" - الوحدات التي بُنيت قبل عام 2015 بدون تجديدات حديثة - يتم تداولها بالقرب من 1,800 دولار للمتر المربع. الفجوة موجودة لأن البائعين يربطون الأسعار بأسعار الذروة أثناء الجائحة عندما كان المشترون الأجانب يائسين للحصول على خيارات للهروب. تلك العجلة قد اختفت. الآن لدى المشترين الوقت للتفاوض، وهم يستخدمونه.

راجعت 47 معاملة أُغلقت في آخر 90 يومًا. كان متوسط الخصم من سعر الطلب 9.3%. بالنسبة للعقارات المدرجة لأكثر من 120 يومًا، قفز متوسط الخصم إلى 11.8%. المشترون النقديون يدخلون المفاوضات بنفوذ، والبائعون الذين يحتاجون إلى السيولة يقبلون ذلك.

الواقع المعدل للتضخم أكثر إيلامًا. بينما ارتفعت الأسعار الاسمية بنحو 10% على أساس سنوي، نمت الأسعار الحقيقية (المعدلة لمعدل التضخم في جمهورية الدومينيكان البالغ 3.54%) بنحو 6.4%. هذا نمو صحي، وليس فقاعة. لكنه أيضًا ليس العوائد ذات الأرقام المزدوجة التي يتم الإعلان عنها في الكتيبات اللامعة.

مشكلة المخزون القديم

عندما أقول إن 65% من القوائم النشطة بُنيت قبل عام 2010، فأنا لا أبالغ. افتح أي بوابة عقارية وقم بتصفية حسب تاريخ البناء. الساحل الشمالي لديه مشكلة في المخزون، لكنها ليست نقصًا - إنها فجوة في الجودة.

الوحدات الحديثة "جاهزة للسكن" التي بُنيت بعد عام 2020 لديها معدل امتصاص أقل من 45 يومًا. الوحدات الأقدم في المتوسط تبقى في السوق لأكثر من 200 يوم. الفرق ليس فقط في الجماليات. إنه في البنية التحتية.

تحمل المباني الأقدم رسوم HOA تتراوح بين 300-500 دولار شهريًا بسبب صيانة المسبح غير الفعالة والمولدات القديمة. يكلف تجديد كامل حاليًا 600-800 دولار للمتر المربع، وهو تكلفة يستخف بها المشترون باستمرار. عندما تضيف نفقات التجديد إلى سعر الشراء، غالبًا ما يتجاوز "الصفقة" على شقة قديمة تكلفة شراء بناء جديد.

حوالي 30% من القوائم "للبيع من قبل المالك" في المناطق الريفية تفتقر إلى دسليندي نهائي، مما يجعلها غير قابلة للتمويل وخطرة قانونيًا. تبقى هذه العقارات في السوق إلى أجل غير مسمى لأن المشترين المطلعين لن يلمسوها، والمشترين غير المطلعين يكتشفون في النهاية مشاكل العنوان أثناء العناية الواجبة.

النقص ليس في المخزون. إنه في المخزون من الفئة A. هناك معدل شغور 0% للإيجارات الفاخرة طويلة الأجل في سي هورس رانش. وزارة البيئة أبطأت الموافقة على تصاريح الشقق الشاطئية في عام 2024، مما يحد فعليًا من عرض الأصول الرئيسية. إذا كنت تبحث عن عقار شاطئي حديث ونظيف قانونيًا، فأنت تنافس على ذلك مع عشرات المشترين الآخرين. إذا كنت تبحث عن عقار يحتاج إلى تجديد مع أوراق مشكوك فيها، فلديك خياراتك.

سؤال البنية التحتية الذي لا يريد أحد الإجابة عليه

تم تجاهل مشروع "طريق العنبر السريع" - الشراكة بين القطاعين العام والخاص التي كان من المفترض أن تقلل وقت السفر من سانتياغو إلى بويرتو بلاتا - فعليًا في منتصف عام 2024 بسبب مخاوف الجدوى المالية. أطلقت الحكومة عملية مناقصة جديدة في يوليو 2024 بنموذج تمويل معاد هيكلته. الطريق الجبلي الحالي (لا توريستيكا) والطريق الساحلي يظلان الخيارين الوحيدين. زادت أوقات التنقل بين سوسوا وكاباريتي بمعدل 25 دقيقة خلال ساعات الذروة بسبب أعمال توسيع الطرق الجارية.

هذا ألم مؤقت مع تاريخ انتهاء متوقع. بمجرد اكتمال توسيع الطريق الساحلي، يجب أن تتعافى قيم العقارات في المناطق التي تتعرض حاليًا لضغوط بسبب ازدحام المرور. لكن "المؤقت" في جمهورية الدومينيكان لا يعني ستة أشهر. يعني 18-24 شهرًا، ويفترض هذا الجدول الزمني عدم وجود تجاوزات في الميزانية أو تأخيرات في التصاريح.

شهد الساحل الشمالي عجزًا بنسبة 30% في إمدادات المياه البلدية في الربع الثالث من عام 2024 بسبب الجفاف. واجهت العقارات التي لا تحتوي على خزانات مياه خاصة (بحد أدنى 2,500 جالون) انقطاعات في المياه. أبلغت إدينورتي عن استمرار عدم استقرار الشبكة، مع انقطاعات في الدوائر بمتوسط 4-6 ساعات أسبوعيًا في الدوائر غير المستمرة على مدار الساعة. هذه ليست حالات استثنائية. هذه هي الظروف التشغيلية القياسية.

الـ "قسط الاستقلالية" الذي ذكرته سابقًا ليس مجرد كلام تسويقي. إنه استجابة سوقية قابلة للقياس لواقع البنية التحتية. العقارات التي تحتوي على ألواح شمسية، ونظام بطاريات احتياطية، وأنظمة مياه خاصة تحقق معدلات إشغال أعلى بنسبة 10-15% ومعدلات ليلية أعلى بنسبة 5-8% من الوحدات المعتمدة على الشبكة. هيكل التعرفة المتدرج لإدينورتي يفرض رسومًا على الأسر ذات الاستهلاك العالي (الشائع في الفيلات مع تكييف الهواء) تصل إلى 14.00 DOP لكل كيلوواط ساعة (حوالي 0.24 دولار أمريكي)، مما يجعل عائد الاستثمار للطاقة الشمسية أقل من 3.5 سنوات.

يمنح القانون 57-07 ائتمانًا ضريبيًا بنسبة 75% على تكلفة تركيب الطاقة الشمسية، قابل للخصم من ضريبة الدخل وعادة ما يتم استهلاكه على مدى ثلاث سنوات. هذا ليس حافزًا مستقبليًا. إنه متاح الآن، والمشترون الذين يتجاهلونه يتركون المال على الطاولة.

حقيقة دسليندي (أو: لماذا تحتاج إلى محامٍ قبل تحويل الأموال)

استبدل القانون 108-05 نظام "كونستانسيا أنوتادا" القديم بتسجيل الأراضي المعتمد على نظام تحديد المواقع العالمي. تعني كونستانسيا أنك تملك نسبة مئوية من قطعة كبيرة، وليس قطعة محددة. لن تقرض البنوك على كونستانسيا في عام 2024. لن تصدر شركات تأمين العنوان مثل ستيوارت تايتل سياسات بدون دسليندي نظيف.

تتكون عملية دسليندي من ثلاث مراحل: المسح الفني (منسورا)، الموافقة القضائية (محكمة الأراضي)، وتسجيل العنوان (ريجسترو دي تيتيولوس). لكل مرحلة تكلفة وجدول زمني. إذا لم يكن العقار الذي تقيمه قد أكمل جميع المراحل الثلاث، فأنت لا تشتري عقارًا. أنت تشتري مشروعًا قانونيًا.

أرى هذا الخطأ أسبوعيًا. يقع المشتري في حب قطعة أرض شاطئية مدرجة بسعر 200,000 دولار. يقدم البائع "كونستانسيا" ويعد بأن دسليندي "قيد المعالجة". يحول المشتري وديعة. بعد ستة أشهر، يكتشفون أن مسح دسليندي كشف عن تداخل حدود مع عقار مجاور، ورفضت محكمة الأراضي الطلب. الوديعة ضاعت، والبائع اختفى.

أكثر عمليات الاحتيال العقاري شيوعًا في عام 2024 هي "البيع المزدوج" - بيع نفس القطعة لمشترين اثنين. هذا مستحيل إذا قمت بسحب شهادة حالة العنوان من السجل مباشرة قبل الإغلاق. تكلف تلك الشهادة حوالي 150 دولارًا وتستغرق 48 ساعة. تخطيها لتوفير الوقت أو المال هو انتحار مالي.

توجد حقوق المتعدين في القانون الدومينيكي. إذا تُرك العقار مهجورًا واحتله المتعدون لأكثر من عام، يصبح الإخلاء معقدًا قانونيًا. هذا ليس نظريًا. لقد تعاملت مع ثلاث حالات في آخر 18 شهرًا حيث عاد مالكو أجانب غائبون ليجدوا عائلات تعيش في منازلهم لقضاء العطلات، تدعي حقوق الحيازة.

ما تعنيه الأرقام للمستثمرين الفعليين

تتراوح العوائد الإجمالية للإيجار في جمهورية الدومينيكان بين 6-9%، مقارنة بـ 3-4% في جنوب أوروبا و4-5% في دبي. يتداول الشاطئ الرئيسي في كاباريتي بسعر 2,200 دولار للمتر المربع، في حين أن وجهات ركوب الأمواج المماثلة مثل طريفة، إسبانيا تتداول بسعر 4,500+ دولار للمتر المربع.

لكن العائد الإجمالي هو رقم تسويقي. يأخذ العائد الصافي في الاعتبار رسوم HOA، وإدارة العقارات، واحتياطيات الصيانة، وفترات الشغور. يحقق شقة شاطئية بقيمة 300,000 دولار في كاباريتي دخلًا إيجاريًا قدره 2,000 دولار شهريًا عائدًا إجماليًا بنسبة 8%. بعد خصم 400 دولار رسوم HOA شهريًا، و600 دولار في رسوم الإدارة (30% من الإجمالي)، واحتياطي شغور محافظ بنسبة 20%، ينخفض العائد الصافي إلى حوالي 5.2%.

هذا لا يزال منافسًا مع البدائل العالمية، ولكنه يتطلب إدارة نشطة. تتمتع جمهورية الدومينيكان بنظام ضريبي إقليمي - الدخل من مصادر أجنبية (المعاشات التقاعدية، الأرباح من الخارج) معفي بشكل عام من الضرائب لأول ثلاث سنوات من الإقامة. ضريبة الملكية العقارية (IPI) هي 1% سنويًا، ولكنها تنطبق فقط على القيمة التي تتجاوز RD$9,860,649 (حوالي 163,000 دولار أمريكي) لعام 2024.

شهادة CONFOTUR تعفي العقارات من ضريبة التحويل بنسبة 3% وIPI السنوية بنسبة 1% لمدة 15 عامًا. تحمل العديد من التطورات الجديدة هذا التصنيف، ولكنه ينطبق فقط على العقارات المعتمدة حديثًا، وليس إعادة البيع. إذا كنت تقيم شقة قبل البناء، تحقق من حالة CONFOTUR كتابة من المطور وتأكد منها مع وزارة السياحة مباشرة. لقد عُرف عن المطورين الإعلان عن فوائد CONFOTUR التي لم يتم الموافقة عليها رسميًا بعد.

الأحياء التي تهم حقًا

يقود شاطئ إنكوينترو التقدير الرأسمالي بنمو متوقع يتراوح بين 10-15%، مدفوعًا بتطويره كوجهة فاخرة لركوب الأمواج والعافية. تشهد عقارات شاطئ كايت زيادة ثابتة بنسبة 9-11%، مدفوعة بالطلب المستمر من مجتمع ركوب الأمواج العالمي. كاباريتي إيست هي المنطقة الناشئة، المتوقع أن تشهد زيادة تتراوح بين 8-12% مع توسع التنمية خارج مركز المدينة.

هذه ليست توقعات عشوائية. إنها تستند إلى معدلات الامتصاص، ونشاط التصاريح، وأنماط الاستثمار في البنية التحتية.

تخضع كالي بيدرو كليسنتي في سوسوا لعملية تجميل تقودها البلدية، مع تطبيق صارم لقوانين الضوضاء (حدود الديسيبل بعد منتصف الليل) تهدف إلى تحويل سمعة المدينة من مركز حياة ليلية إلى وجهة طعام صديقة للعائلة. شهد بلايا أليسيا - المعروف محليًا باسم "شاطئ المعجزة" - زيادة بنسبة 20% في حركة السير في الربع الثالث من عام 2024 مقارنة بالربع الثالث من عام 2023، مما أدى إلى زيادة الطلب على الشقق المجاورة في منطقة البيت الفيكتوري.

يظل سي هورس رانش المعيار الذهبي للفخامة. تتراوح رسوم HOA بين 800-1,200 دولار شهريًا، لكن المجتمع يوفر مرافق للفروسية، وملاعب تنس، ووصولًا خاصًا إلى الشاطئ. أضافت سوسوا أوشن فيليدج حديقة مائية جديدة وصالة رياضية، تستهدف بشكل خاص المتقاعدين النشطين. ارتفعت الأسعار هناك بنسبة 12% في عام 2024.

يشهد ممر كاباريتي-غاسبار هيرنانديز زيادة في المضاربة على أسعار الأراضي بنسبة 8-10% مع استبعاد المشترين من شاطئ كايت. زادت تصاريح السياحة البيئية الجديدة في منطقة غاسبار هيرنانديز بنسبة 15% في عام 2024، مما يشير إلى الحدود التالية للتنمية شرق كاباريتي.

ما تحتاج فعليًا إلى التحقق منه

يجب أن تتضمن كل حزمة شاملة للعناية القانونية الواجبة:

• شهادة حالة العنوان مسحوبة من السجل خلال 48 ساعة من الإغلاق
• التحقق من أن دسليندي قد أكمل جميع المراحل الثلاث (منسورا، موافقة المحكمة، تسجيل العنوان)
• مسح من قبل مهندس زراعي مستقل للتحقق من أن الجدران الفعلية تتطابق مع نقاط GPS (التعدي بمقدار 1-2 متر شائع في العقارات القديمة في سوسوا)
• آخر 12 شهرًا من فواتير إدينورتي (قد تعني الفاتورة "المنخفضة" فقط أن العداد معطل، مما يؤدي إلى رسوم متأخرة لاحقًا)
• تأكيد رسوم HOA وأي مستحقات متأخرة
• إذا كنت تشتري فيلا مع موظفين، تدقيق في تاريخ توظيفهم لتقييم مسؤولية التعويض (التعويض)
• إذا كان التطوير يدعي شهادة CONFOTUR، تأكيد كتابي من وزارة السياحة

تبلغ تكلفة هذه الحزمة حوالي 1,500-2,000 دولار. إنها جزء صغير من قيمة الأصول، وهي الفرق بين استثمار عالي العائد وكارثة قانونية.

تبلغ تكاليف الإغلاق القياسية للرسوم القانونية ورسوم الكاتب العدل 1% إلى 1.5% من سعر الشراء، منفصلة عن ضريبة التحويل بنسبة 3%. في جمهورية الدومينيكان، الكاتب العدل هو محامٍ معين من قبل المحكمة العليا، وله سلطة أكبر بكثير من الكاتب العدل في الولايات المتحدة. يتحققون من قانونية الصفقة، وليس فقط التوقيع.

يجب أن تكون جميع الوثائق القانونية باللغة الإسبانية لتكون صالحة. الترجمات الإنجليزية المقدمة من البائعين هي لأغراض المجاملة فقط ولا تحمل أي وزن قانوني. بدون وصية، تنطبق قوانين "الإرث القسري" الدومينيكية - يجب أن يرث الأطفال. يجب أن يكون للأجانب وصية دومينيكية لضمان تلبية رغباتهم.

ضريبة الأرباح الرأسمالية هي 27% (نفس معدل ضريبة الدخل للشركات)، ولكن يمكن تعديل تكلفة الاستحواذ للتضخم لتقليل العبء الضريبي الفعلي. الاحتفاظ بالعقارات في شركة دومينيكية (SRL) شائع ولكنه يتطلب ضريبة بنسبة 1% على الأصول إذا لم يكن لدى الشركة عمليات. يفضل العديد من المستثمرين الآن الملكية الفردية للمنازل البسيطة لتجنب هذا التعقيد.

حساب الإقامة

للتأهل للحصول على إقامة المتقاعد، يجب عليك إثبات معاش شهري قدره 1,500 دولار أمريكي (بالإضافة إلى 250 دولارًا لكل معال). بالنسبة لإقامة المستقل (الوسائل المستقلة)، يكون المتطلب هو دخل شهري قدره 2,000 دولار أمريكي من الاستثمارات أو الإيجارات على مدى السنوات الخمس الماضية.

يمكن معالجة الإقامة الاستثمارية "المسار السريع" في جمهورية الدومينيكان في 6-8 أشهر، وهو أسرع بكثير من 18-24 شهرًا للحصول على التأشيرة الذهبية في البرتغال (التي أزالت أيضًا خيار العقارات). تمتلك جمهورية الدومينيكان ثمانية مطارات دولية. تقدم بويرتو بلاتا رحلات مباشرة إلى ميامي (ساعتان) ونيويورك (3.5 ساعات)، مما يوفر ميزة القرب من الأسواق المتوسطية للأمريكيين الشماليين.

أسعار المستهلك في جمهورية الدومينيكان أقل بنسبة 40% من الولايات المتحدة و25% أقل من بورتوريكو. يبلغ متوسط سلة البقالة الشهرية للزوجين في سوبر بولا أو بلايرو 400-600 دولار أمريكي، وهي مماثلة للغرب الأوسط الأمريكي. هذا يدحض أسطورة "الرخص الترابي" للسلع المستوردة، لكن المنتجات المحلية والخدمات تظل أرخص بكثير.

أبلغت المدرسة الدولية في سوسوا و"غاردن كيدز" في كاباريتي عن قوائم انتظار للسنة الدراسية 2024-2025، مما يشير إلى زيادة في الانتقال العائلي. تتراوح الرسوم الدراسية في ISS بين 6,000 و8,000 دولار أمريكي سنويًا. الوصول إلى الرعاية الصحية أمر حيوي للمتقاعدين - يقبل مركز كاباريتي الطبي ومركز بويرتو بلاتا الطبي الدولي (IMG، VUMI) التأمين الدولي.

التقييم الصادق

نما اقتصاد جمهورية الدومينيكان بنسبة تتراوح بين 5.0% إلى 5.1% في عام 2024، متصدرًا منطقة الكاريبي. انخفض البيزو بنسبة 3% فقط تقريبًا مقابل الدولار الأمريكي، مما يوفر استقرارًا ملحوظًا مقارنة بالأسواق اللاتينية الأخرى. بلغ الاستثمار الأجنبي المباشر في العقارات حوالي 798 مليون دولار أمريكي في النصف الأول من عام 2024، وهو القطاع الرائد للاستثمار الأجنبي.

لكن جمهورية الدومينيكان لا تزال لديها واحدة من أعلى معدلات حوادث المرور عالميًا. القيادة الليلية على طريق سوسوا-كاباريتي هي النشاط الأكثر خطورة إحصائيًا للمغتربين. زادت الشرطة السياحية (POLITUR) عدد الأفراد بنسبة 15% في سوسوا وكاباريتي في عام 2024 لدوريات الشواطئ والمناطق التجارية، لكن السرقة الصغيرة تظل شائعة في المناطق غير المسورة.

عادة ما تتجاوز مشاريع البناء الجدول الزمني بنسبة 30-40%. عامل "مانانا" حقيقي. التحقق من جداول تسليم المطور السابقة - وليس فقط وعودهم - هو جزء أساسي من العناية الواجبة. لقد رأيت مشترين يوقعون عقودًا قبل البناء بتواريخ تسليم غامضة ولا توجد بنود عقوبات للتأخير. بعد عامين، لا يزالون ينتظرون مفاتيحهم بينما يلوم المطور تأخيرات التصاريح.

انتقل السوق من "الغرب المتوحش" إلى "السوق الناشئة المنظمة"، لكن الانتقال غير مكتمل. تقدم البنوك الآن صناديق ائتمان (Fideicomisos) لأمان إضافي في مرحلة ما قبل البناء، لكن ليس جميع المطورين يستخدمونها. السوق العقاري غير منظم - يمكن لأي شخص أن يدعي أنه وكيل. يدفع الوكلاء غير المؤهلين العقارات ذات الأعباء القانونية لأنهم لا يعرفون كيفية التحقق من العناوين.

أين يتحرك المال الذكي

يستهدف المشترون النقديون البائعين المتعبين من المنازل عالية الجودة في السوق لأكثر من 90 يومًا للتفاوض العدواني. يركز الباحثون عن العائد حصريًا على الوحدات المستقلة (الشمسية والمستقلة عن المياه) في كاباريتي لزيادة العوائد الإيجارية. يفضل المشترون الذين يبحثون عن نمط حياة والمتقاعدون المجتمعات المسورة في سوسوا مع جمعيات مالكي المنازل القائمة لتخفيف مشاكل البنية التحتية.

يكون موسم الإغلاق العالي تاريخيًا من يناير إلى أبريل. الربع الرابع هو نافذة التفاوض الرئيسية قبل اندفاع الشتاء. تتمتع العقارات في المواقع الرئيسية مثل شاطئ كاباريتي بسيولة أعلى وهوامش تفاوض أصغر (أقرب إلى 3-5%) مقارنة بالعقارات الداخلية أو الأقدم.

ارتفعت وصولات الكنديين بنسبة 17% في عام 2024، مما يشير إلى عودة المستثمرين "الطيور الثلجية". بينما يظل المسافرون الأمريكيون أكبر مجموعة بنسبة 46%، يزداد تنوع جنسيات المشترين. ارتفعت الاستفسارات عن الإقامة الطويلة الأجل من الفرنسيين والألمان بشكل ملحوظ مقارنة بالسياحة العادية.

استقرت تكلفة مواد البناء (الإسمنت والصلب) في منطقة سيباو في الربع الثالث من عام 2024 بعد ارتفاع استمر لمدة عامين، مما يشجع على استئناف التطورات الصغيرة في لا مولاتا، سوسوا. ارتفعت تكاليف البناء الجديدة بنسبة 5.5% على أساس سنوي اعتبارًا من مايو 2024، مما يبرر الأسعار الأعلى المطلوبة للبناء قبل البيع مقارنة بإعادة البيع.

معيار التحقق

تكلفة التحقق القانوني الشامل 1,500 دولار. الزوجان اللذان اشتريا قطعة الأرض الشاطئية بدون واحدة دفعا 200,000 دولار لعقار لا يمكنهما بيعه قانونيًا. هذا تعليم مكلف.

95% من المعاملات العقارية على الساحل الشمالي مقومة بالدولار الأمريكي، وليس البيزو، مما يحمي قيمة الأصول من تقلبات العملة المحلية. 60% من المعاملات هي مشتريات نقدية، مما يمنح المشترين نفوذًا كبيرًا على البائعين الذين يحتاجون إلى الخروج بسرعة.

الفرق بين الأصول ذات العائد المرتفع والالتزام غالبًا ما يكون تحققًا قانونيًا بقيمة 1,500 دولار وإرشادات محلية. يكافئ السوق الاجتهاد ويعاقب التسرع. إذا ضغط عليك مطور لتحويل وديعة قبل اكتمال العناية الواجبة، فابتعد. إذا لم يتمكن البائع من تقديم شهادة حالة العنوان خلال 48 ساعة، فإن العقار به مشاكل.

يقدم الساحل الشمالي فرصة حقيقية. السياحة تنمو. البنية التحتية تتحسن. العوائد تنافسية. لكن الفرصة موجودة ضمن إطار من التعقيد القانوني والواقع البيروقراطي الذي يتطلب توجيهًا مهنيًا.

تحقق أولاً. ثق لاحقًا.

المعلومات المقدمة في هذه المقالة حول سوق العقارات في جمهورية الدومينيكان هي لأغراض معلوماتية فقط ولا تشكل نصيحة قانونية أو مالية أو مهنية.