أول مرة أخبرني عميل أنه يريد الاستثمار في "السياحة الدومينيكانية"، قدمت له خريطة لمناطق التجارة الحرة حول سانتياغو وطلبت منه العثور عليها. لم يستطع. معظم الناس لا يستطيعون. يعرفون أين الشواطئ، بالطبع. يمكنهم تحديد موقع بونتا كانا وهم مغمضو الأعين. ولكن المناطق الصناعية التي تعالج الأجهزة الطبية بقيمة 2.8 مليار دولار سنويًا؟ مرافق التخزين البارد بالقرب من بويرتو بلاتا التي لا تستطيع تلبية الطلب؟ مزارع الطاقة الشمسية المنتشرة عبر مونتيكريستي لأن القانون 57-07 يجعلها أكثر ربحية من شقق الإيجار؟
هذه هي القصة التي لا يخبرك بها أحد حتى تجلس في مكتبي، وبحلول ذلك الوقت تكون قد أضعت عادةً ستة أشهر في النظر إلى قوائم الشواطئ التي لن تحقق التدفق النقدي الذي كنت تأمله.
لقد كنت أمارس القانون هنا منذ عام 1986. أربعون عامًا من مشاهدة الأموال الأجنبية تطارد الفرص الخاطئة لأنهم خلطوا بين "ما يراه السياح" و"حيث تتحرك الاقتصاد فعليًا". في عام 2024، نمت جمهورية الدومينيكان بنسبة 5.0٪ بينما بلغ متوسط النمو في بقية أمريكا اللاتينية 2.3٪. هذا الفارق لا يأتي من المنتجعات الشاملة. إنه يأتي من حقيقة أن هذا البلد أصبح بهدوء مركز تصنيع الأجهزة الطبية في نصف الكرة الغربي، وثالث أكبر منتج للذهب لم تسمع به من قبل، ومركز لوجستي يمكنه الوصول إلى 900 مليون مستهلك عبر اتفاقيات التجارة الحرة التي لا يعرف معظم المستثمرين حتى بوجودها.
هذا ليس دليل سفر. إنه تحليل لمكان تدفق رأس المال المؤسسي فعليًا، والقوانين التي تجعل ذلك ممكنًا، وما تحتاج إلى معرفته قبل أن تحول الأموال إلى بلد لا يزال معظم الناس يعتقدون أنه يعمل بالكامل على الموهيتو والميرينغي.
النقاط الرئيسية
- هيمنة التصنيع: بلغت صادرات الأجهزة الطبية حوالي 2.8 مليار دولار في عام 2024، مما يمثل حوالي 31٪ من صادرات المناطق الحرة - مما يجعل هذا القطاع الرائد في البلاد، وليس السياحة.
- ميزة البنية التحتية: مع 8 مطارات دولية و12 ميناء بحري تقدم عبورًا لمدة 2-3 أيام إلى الساحل الشرقي للولايات المتحدة، تعمل جمهورية الدومينيكان كبديل قريب للتصنيع الآسيوي.
- التحكيم الضريبي: يوفر قانون CONFOTUR (القانون 158-01) إعفاءات لمدة 15 عامًا على ضريبة التحويل بنسبة 3٪ وضريبة الملكية السنوية بنسبة 1٪؛ يوفر القانون 57-07 إعفاءات بنسبة 100٪ من رسوم الاستيراد بالإضافة إلى ائتمان ضريبي بنسبة 75٪ لمشاريع توليد الطاقة المتجددة - و ائتمان ضريبي منفصل بنسبة 40٪ إذا كنت تصنع المعدات نفسها داخل جمهورية الدومينيكان.
- الوصول إلى الإقامة: الحد الأدنى للاستثمار البالغ 200,000 دولار للحصول على الإقامة حقيقي، ولكن نافذة التسجيل البالغة 180 يومًا مع ProDominicana غير قابلة للتفاوض - إذا فاتتك، تفقد حقوق إعادة رأس المال.
- تحول الساحل الشمالي: تتحول سوسوا وكاباريتي من بلدات تعتمد على السياحة إلى مراكز لوجستية وتقنية، مع عوائد إيجار تتراوح بين 6-9٪ ولكنها تتطلب ستارلينك، طاقة احتياطية، وعناوين ديسليندي محققة.
الأساس الاقتصادي الذي لا يذكره أحد
جمهورية الدومينيكان هي سابع أكبر اقتصاد في أمريكا اللاتينية. هذه الحقيقة وحدها لا تخبرك بشيء مفيد. ما يهم هو هذا: قامت وكالة موديز بترقية التصنيف الائتماني للبلاد إلى Ba2 (مستقر) في 1 أغسطس 2025، مشيرة إلى "نمو اقتصادي قوي" وتحسينات مؤسسية. الترجمة: يعتقد سوق السندات أن الحكومة تقوم بترتيب أمورها.
إليك كيف يبدو ذلك في الممارسة العملية. بلغت نسبة التضخم 3.35٪ في ديسمبر 2024 - وهي الأدنى في ست سنوات. يتداول البيزو بين 60-63 مقابل الدولار، وهو مستقر بما يكفي لإجراء المعاملات العقارية بالدولار الأمريكي دون تردد. الاحتياطيات الأجنبية في مستويات قياسية. يتوقع صندوق النقد الدولي أن تصبح هذه البلاد ثالث أغنى بلد في أمريكا اللاتينية من حيث نصيب الفرد بحلول عام 2028، متقدمة على البرازيل والمكسيك.
لا تحصل على هذه التوقعات من المنتجعات الشاطئية. تحصل عليها من 87 منطقة صناعية تستضيف 820 شركة في مناطق التجارة الحرة. من 8.06 مليار دولار في الصادرات من تلك المناطق في عام 2023 وحده. من ميناء كاوسيدو الذي يوسع قدرته إلى 3.1 مليون وحدة مكافئة لعشرين قدمًا بعد استثمار بقيمة 760 مليون دولار من قبل شركة DP World والحكومة الدومينيكانية. من شركة باريك جولد التي تدير واحدة من أكبر مناجم الذهب في العالم في بويبلو فييخو.
تساهم السياحة بنسبة 16-19٪ من الناتج المحلي الإجمالي. ينمو التصنيع والبناء بشكل أسرع. هذا هو التحول الهيكلي الذي يفوته معظم المستثمرين لأنهم لا يزالون يقرؤون مقالات عن "الجنة الكاريبية" بدلاً من النظر إلى بيانات التصدير.
أين يتحرك المال الذكي فعليًا
اللعب اللوجستي
في يوليو 2024، أصدرت الحكومة القانون 30-24. لم يلاحظ أحد خارج صناعة اللوجستيات. كان ينبغي لهم ذلك. إنه يضع الإطار القانوني للبلاد للعمل كمركز لوجستي - ليس فقط لنقل البضائع عبر الموانئ ولكن لأداء خدمات ذات قيمة مضافة مثل وضع العلامات، والتعبئة، والتجميع الخفيف على البضائع في العبور دون دفع رسوم الاستيراد. أنشأ هذا القانون المجلس الوطني للوجستيات ويوفر يقينًا قانونيًا يختلف عن لوائح مناطق التجارة الحرة القياسية.
لقد كان لدي ثلاثة عملاء في العام الماضي تحولوا من استثمارات تأجير العطلات إلى استحواذ على مستودعات بالقرب من بويرتو بلاتا. أحدهم ألماني كان يرغب في البداية في شقة على الشاطئ في كاباريتي. قمنا بتشغيل أرقام عائد الإيجار - الأرقام الواقعية، وليس أرقام الخيال بنسبة 12٪ التي يروج لها المطورون - وأدرك أنه سيكون محظوظًا إذا حصل على 6٪ بعد رسوم HOA، والصيانة، والفراغ الموسمي. ثم أظهرت له منشأة مستودع مساحتها 5,000 متر مربع مع عقد إيجار لمدة 15 عامًا لمشغل تخزين بارد يخدم سلسلة توريد السفن السياحية. إنه يحقق 8.5٪ سنويًا بدون مخاطر دوران المستأجرين.
ارتفع الطلب على تخزين السلسلة الباردة في منطقة سيباو بنسبة 30٪ على أساس سنوي. لماذا؟ لأن جمهورية الدومينيكان هي المصدر الأول في العالم للكاكاو العضوي وواحدة من أكبر خمسة مصدرين للموز العضوي إلى الاتحاد الأوروبي. تحتاج هذه المنتجات إلى تخزين مبرد قبل أن تصل إلى الموانئ. البنية التحتية لم تواكب. هذه هي الفرصة.
زاوية الطاقة المتجددة
القانون 57-07 هو أداة الاستثمار الأقل استخدامًا في هذا البلد. يوفر إعفاء بنسبة 100٪ من رسوم الاستيراد للألواح الشمسية، وتوربينات الرياح، والبطاريات. كما يمنحك ائتمانًا ضريبيًا يصل إلى 75٪ من استثمارك في المعدات لمشاريع توليد الطاقة، قابلة للخصم من ضريبة الدخل.
ولكن إليك ما لا يعرفه تقريبًا أحد: إذا كنت تصنع معدات الطاقة المتجددة داخل جمهورية الدومينيكان - ليس فقط تركيبها، بل إنتاج الألواح الشمسية، مكونات توربينات الرياح، أو البطاريات - يوفر القانون 57-07 ائتمانًا ضريبيًا منفصلًا بنسبة 40٪ بموجب المادة 14، بالإضافة إلى إعفاء بنسبة 100٪ من رسوم الاستيراد للمواد الخام. يوجد هذا الحكم لتحفيز القدرة الصناعية المحلية. لم يستخدمه أحد بعد تقريبًا.
تتمتع المنطقة الشمالية الغربية - مونتيكريستي، أجزاء من بويرتو بلاتا - بسرعات رياح متوسطة تتجاوز 8.5 متر في الثانية. هذا أعلى من معظم الغرب الأوسط للولايات المتحدة. ومع ذلك، فإن قدرة الطاقة المتجددة هنا ليست قريبة من التشبع. يستهدف الخطة الوطنية للطاقة توليد 25٪ من الطاقة المتجددة بحلول عام 2025 و30٪ بحلول عام 2030. إنهم متأخرون عن الجدول الزمني.
أحد عملائي الهولنديين قضى 18 شهرًا في التنقل بين حقوق المرور على الأراضي والتصاريح البيئية لمزرعة شمسية بقدرة 20 ميجاوات في مونتيكريستي. كان الاحتكاك البيروقراطي حقيقيًا - تأخيرات في التصاريح، قواعد تقسيم غير واضحة، الكفاءة الدومينيكانية المعتادة. ولكن بمجرد التشغيل، من المتوقع أن يكون عائد الاستثمار المعدل ضريبيًا لديه بنسبة 14٪ سنويًا بسبب حوافز القانون 57-07. هذا قبل احتساب الزيادات الحتمية في أسعار الكهرباء.
لعبة تصدير الزراعة
وادي سيباو ليس جذابًا. إنه حار، مغبر، وبعيد عن أي شاطئ. إنه أيضًا حيث يتم جني الأموال الزراعية الحقيقية. جمهورية الدومينيكان هي ثاني أكبر منتج للأفوكادو عالميًا بعد المكسيك، بقيم تصدير تتجاوز 80 مليون دولار سنويًا. صادرات الكاكاو العضوي أكبر حتى.
مستثمر كندي أعمل معه اشترى 50 هكتارًا من الأراضي الزراعية بالقرب من سانتياغو قبل ثلاث سنوات. زرع أفوكادو هاس للتصدير إلى الولايات المتحدة بموجب اتفاقية DR-CAFTA. تأهلت العملية للمادة 17 من القانون 158-01 (CONFOTUR) لأن منشأة المعالجة تخدم سلسلة توريد السياحة - تشتري الفنادق الأفوكادو لمطاعمها. هذا يعني أنه معفى من ضريبة الملكية بنسبة 1٪ وحصل على إعفاء لمدة 15 عامًا من ضريبة التحويل بنسبة 3٪ عند شراء الأرض.
خطأه؟ التقليل من مشاكل الوصول إلى المياه. البنية التحتية للري في سيباو غير متسقة. انتهى به الأمر بحفر بئرين وتركيب مضخات تعمل بالطاقة الشمسية. أضاف ذلك 120,000 دولار إلى تكاليفه الأولية. لكن العوائد قوية - 6-8 أطنان لكل هكتار عند النضج، تباع بسعر 2-3 دولارات لكل كيلوغرام للموزعين الأمريكيين. من المتوقع أن يصل إلى نقطة التعادل في السنة الخامسة.
التحقق من الواقع في الساحل الشمالي
بويرتو بلاتا، سوسوا، كاباريتي. يتم تجميع هذه المدن معًا في تسويق العقارات، لكنها ليست قابلة للتبادل.
بويرتو بلاتا هي المحرك اللوجستي. مر مليونان من الركاب عبر خليج تاينو وكوف العنبر في عام 2024. شهد مطار جريجوريو لوبرون الدولي زيادة بنسبة 12٪ في وصول الركاب في الربع الأول من عام 2024 مقارنة بالربع الأول من عام 2023. المدينة توسع قدرات الموانئ والبنية التحتية الصناعية. إذا كنت تبحث عن عقارات تجارية أو إسكان للعمال، فهذه هي المنطقة.
سوسوا في مرحلة انتقالية. كانت في السابق مدينة حياة ليلية ذات سمعة سيئة. الآن هي مجتمعات مسورة تلبي احتياجات المتقاعدين والمغتربين من أمريكا الشمالية. سوسوا أوشن فيليج، سي هورس رانش - هذه التطورات لديها أعلى كثافة من الأمن المسور على الساحل الشمالي. العقارات هنا أقل قيمة مقارنة بما ستدفعه في تولوم أو كوستاريكا. لا تزال هناك عقارات استثمارية على مستوى الدخول في نطاق 160,000-220,000 دولار. لكن عوائد الإيجار أقل من كاباريتي لأن التركيبة السكانية للسياح تميل إلى أن تكون أكبر سنًا وأقل نشاطًا.
كاباريتي هو المكان الذي يتحرك فيه المال بشكل أسرع. إنها عاصمة الرياضات المائية - ركوب الأمواج بالطائرة الورقية، ركوب الأمواج، بطولة ماستر أوف ذا أوشن كل فبراير. يجلب ذلك شريحة ديموغرافية ذات صافي ثروة عالية تتحول إلى مشترين للعقارات. تتراوح معدلات الإشغال المتوسطة للشقق المدارة حول 65-75٪ سنويًا، وتصل إلى 90٪+ خلال موسم الرياح (يناير-مارس، يونيو-أغسطس). شقة قياسية بغرفتي نوم تؤجر مقابل 1,300 دولار/شهر طويل الأمد أو أكثر كإيجار عطلة قصير الأمد.
تحسنت البنية التحتية. حل ستارلينك مشكلة الإنترنت - سرعات تزيد عن 150 ميجابت في الثانية أصبحت الآن قياسية، ولهذا السبب ترى العديد من العمال عن بُعد هنا. لكن الكهرباء لا تزال غير مستقرة. الطاقة الاحتياطية إلزامية. عائد الاستثمار للطاقة الشمسية أقل من ثلاث سنوات الآن بسبب حوافز القانون 57-07 وارتفاع أسعار المرافق.
إليك الفخ: ليست جميع العقارات في كاباريتي مؤهلة للإيجارات قصيرة الأمد. بعض لوائح HOA تحظرها تمامًا. اكتشفت هذه المشكلة لمشتري من تورنتو العام الماضي - تم تعديل البند 17.3 في لوائح شقته في عام 2022 لحظر الإيجارات على طراز Airbnb. كان سيشتري عقارًا مع توقعات إيجار فاشلة من اليوم الأول.
الإطار القانوني الذي يحميك (أو لا يحميك)
تفويض الديسليندي
يتطلب القانون 108-05 تحديد حدود الملكية باستخدام نظام تحديد المواقع العالمي (GPS) - "الديسليندي". لا يمكن تمويل العقارات بدون هذا من قبل البنوك وتكون عناوينها غير واضحة. لقد رأيت مشترين أجانب يشترون أراضي بعناوين "كارتا كونستانسيا" فقط (عنوان غير محدد) لأن مطورًا أقنعهم بأنها "كافية". ليست كذلك. ستقضي سنوات وعشرات الآلاف من الدولارات في الرسوم القانونية لمحاولة تصفية هذا العنوان لاحقًا.
قبل التوقيع على أي شيء، اطلب رقم شهادة العنوان وتحقق من حالة الديسليندي في مكتب التسجيل المحلي. إذا تردد البائع، ابتعد.
CONFOTUR: الإعفاء الضريبي لمدة 15 عامًا
CONFOTUR (القانون 158-01) هو أقوى حافز ضريبي في البلاد، ولكنه مفهوم بشكل خاطئ. الفائدة تنطبق على المشروع، وليس المشتري. تحتاج إلى التحقق من أن التطوير لديه "تصنيف نهائي" نشط من وزارة السياحة (MITUR) قبل الشراء.
إذا كان المشروع مؤهلاً، فأنت معفى من ضريبة التحويل بنسبة 3٪ عند الإغلاق وضريبة الملكية السنوية بنسبة 1٪ (IPI) لمدة 10-15 عامًا. على شقة بقيمة 300,000 دولار، هذا يعني توفير 9,000 دولار فورًا بالإضافة إلى حوالي 3,000 دولار سنويًا في الضرائب العقارية - أكثر من 50,000 دولار في إجمالي التوفير على مدى 15 عامًا.
المشكلة: ينطبق CONFOTUR فقط على العقارات المعتمدة حديثًا. إذا كنت تشتري إعادة بيع، لا ينتقل الإعفاء إلا إذا لم يستخدمه المشتري الأصلي أبدًا. معظم المطورين لا يشرحون هذا بوضوح لأنهم يركزون على إتمام البيع.
الإقامة ونافذة الـ 180 يومًا
يتطلب قانون الاستثمار الأجنبي 16-95 تسجيل استثمارك مع ProDominicana في غضون 180 يومًا تقويميًا من دخول الأموال إلى البلاد. إذا فاتتك تلك النافذة، تفقد الحق في إعادة رأس المال والأرباح. التسجيل - شهادة الاستثمار الأجنبي - إلزامي لضمان حقك القانوني في نقل الأموال مرة أخرى إلى الخارج بالعملة الأجنبية. لقد رأيت مستثمرين يفوتون هذا الموعد النهائي لأنهم لم يعرفوا بوجوده.
الحد الأدنى للاستثمار البالغ 200,000 دولار للحصول على "تأشيرة المستثمر" حقيقي. تحتاج إلى إثبات دخول العملة الأجنبية (سجلات التحويل البنكي)، ووثائق الشركة المترجمة والمصدقة، ونموذج طلب مكتمل. تستغرق العملية 4-6 أشهر للموافقة إذا قدمت كل شيء بشكل صحيح في المرة الأولى. إذا لم تفعل، توقع تأخيرات.
مسار المتقاعد (Pensionado) يتطلب إثبات دخل شهري بقيمة 1,500 دولار (250 دولار لكل معال). إنه أسرع وأرخص من مسار الاستثمار إذا كنت مؤهلاً. الجنسية المزدوجة مسموح بها بموجب المادة 20 من الدستور الدومينيكاني، لذا لن تفقد جواز سفرك الأصلي.
كيف تقارن جمهورية الدومينيكان بالمنافسة
لنكن مباشرًا. إذا كنت تقارن جمهورية الدومينيكان بدبي، البرتغال، أو المكسيك، تحتاج إلى فهم المقايضات.
تقدم دبي صفر ضريبة دخل، لكن أسعار العقارات مرتفعة والنظام القانوني غير شفاف للأجانب. أنهت البرتغال نظامها الضريبي للمقيمين غير المعتادين (NHR) في عام 2024، لذا فإن لعبة التحكيم الضريبي انتهت. سوق تولوم في المكسيك مشبع - انخفضت عوائد الإيجار الصافية إلى 4-6٪ بسبب العرض الزائد.
تقدم جمهورية الدومينيكان أسعار دخول أقل (160,000-220,000 دولار للعقارات الرئيسية على الساحل الشمالي)، وعوائد إيجار أعلى (6-9٪ واقعية، ليست أرقام الخيال بنسبة 12٪)، وحوافز ضريبية لا تزال نشطة بالكامل. العقارات الرئيسية على الشاطئ في كاباريتي تتراوح بين 2,500-3,500 دولار لكل متر مربع. قارن ذلك بـ 8,000 دولار+ في ميامي أو 5,000 دولار+ في جزر كايمان.
تكلفة المعيشة هنا أقل بنسبة 68٪ من الولايات المتحدة و40٪ أقل من بورتوريكو. تتمتع جمهورية الدومينيكان باتصال جوي أفضل بالساحل الشرقي للولايات المتحدة من أي دولة كاريبية باستثناء بورتوريكو. الحد الأدنى للأجور في مناطق التجارة الحرة هو 240-300 دولار/شهر، مما يحافظ على تكاليف التشغيل تنافسية مع المكسيك (350+ دولار) وكوستاريكا (600+ دولار).
الجانب السلبي؟ الاحتكاك البيروقراطي. يمكن أن يستغرق الحصول على تصاريح البناء أكثر من 180 يومًا خارج مشاريع CONFOTUR. بلغت خسائر توزيع الكهرباء 42.6٪ في الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2023، وفقًا لتقارير من المركز الإقليمي لاستراتيجيات الاقتصاد المستدام (CREES) والمجلس الوطني للأعمال (CONEP) - مما يعني أن الطاقة الاحتياطية الموثوقة إلزامية. حوادث المرور مرتفعة - القيادة الدفاعية ليست اختيارية. ضغط المياه غير متسق؛ تحتاج العقارات إلى خزانات وصهاريج على السطح (تيناكوس).
يوجد احتيال في العناوين. حقوق المستأجرين تفضل المستأجرين. يمكن أن يستغرق إخلاء مستأجر غير دافع بدون عقد صارم من 6 إلى 12 شهرًا. هذه مخاطر حقيقية. لكنها قابلة للإدارة إذا كنت تعمل مع مستشار قانوني كفء وتقوم بالعناية الواجبة المناسبة.
ما الذي يمكن أن يسوء (وكيفية تجنبه)
احتيال ما قبل البناء
يقدم المطورون صفقات "ما قبل البناء" بخصومات تتراوح بين 20-30٪. بعضها مشروع. العديد منها ليس كذلك. العلامة الحمراء: لا يوجد هيكل ائتماني (فيديكميسو) يحتفظ بالأموال في حساب ضمان حتى يتم تحقيق مراحل البناء.
لقد رأيت مستثمرين يحولون ودائع بقيمة 50,000 دولار مباشرة إلى حساب شخصي لمطور. لا يبدأ المشروع أبدًا. يختفي المطور. لا يوجد للمستثمر أي ملاذ قانوني لأن العقد كان مهيكلًا كـ "وعد بالبيع" (بروميسا دي فينتا) بدون حماية الضمان.
إذا رفض مطور استخدام فيديكميسو تدار من قبل البنك، ابتعد. لا استثناءات.
خيال عائد الإيجار
يعلن المطورون عن عوائد إيجار بنسبة 10-12٪. تلك الأرقام تفترض إشغال بنسبة 100٪، صفر تكاليف صيانة، ولا رسوم إدارة. لا شيء من تلك الافتراضات واقعي.
تتراوح عوائد الإيجار الصافية الفعلية على الساحل الشمالي - بعد رسوم HOA (التي تكون مرتفعة في المجتمعات المسورة مثل سوسوا أوشن فيليج أو سي هورس رانش)، وإدارة الممتلكات (عادةً 20-25٪ من الإيجار الإجمالي)، والصيانة، والفراغ الموسمي - بين 6-9٪. يمكن للعقارات المتميزة في كاباريتي أن تصل إلى الطرف العلوي من هذا النطاق، ولكن فقط إذا كنت تديرها بشكل نشط وتعيد الاستثمار في التحديثات.
إذا عرض عليك شخص ما عوائد مزدوجة الرقم، اطلب البيانات المالية المدققة من الوحدات الحالية في التطوير. إذا لم يتمكنوا من تقديمها، افترض أن الأرقام خيالية.
مشكلة الكهرباء
الكهرباء في جمهورية الدومينيكان غير موثوقة. تجاوزت خسائر التوزيع 42٪ في عام 2023. انقطاعات الكهرباء متكررة، خاصة خلال أشهر الصيف عندما يرتفع الطلب.
تحتاج كل عقار استثماري إلى طاقة احتياطية. يكلف المولد بين 3,000-8,000 دولار حسب السعة. تكلف الطاقة الشمسية مع تخزين البطارية بين 15,000-25,000 دولار لنظام سكني نموذجي. ولكن مع حوافز القانون 57-07 وارتفاع أسعار المرافق، أصبح عائد الاستثمار للطاقة الشمسية أقل من ثلاث سنوات الآن.
إذا كنت تشتري عقارًا بدون طاقة احتياطية مثبتة بالفعل، فقم بتخصيص ميزانية لها على الفور. لن يتحمل المستأجرون الانقطاعات المتكررة.
قائمة التحقق من العناية الواجبة
قبل تحويل الأموال، تحقق من هذه العناصر:
التحقق من العنوان: اطلب "ماتريكيولا" (رقم العنوان) وتحقق منه في مكتب تسجيل العناوين المحلي (Registro de Títulos). تأكد من حالة الديسليندي - تحديد المواقع باستخدام نظام تحديد المواقع العالمي إلزامي بموجب القانون 108-05. لن تقوم البنوك بتمويل، ولا يمكنك الحصول على نقل عنوان واضح، للعقارات التي تمتلك فقط "كارتا كونستانسيا" بدون ديسليندي مسجل.
حالة الضرائب: اطلب "شهادة IPI" (IPI al día) تثبت أن البائع لا يدين بضرائب متأخرة على العقار. تنتقل الضرائب غير المدفوعة إلى المشتري عند الإغلاق.
الامتثال للتقسيم: للأراضي التطويرية، تحقق من شهادة "Uso de Suelo" (استخدام الأرض) من MITUR. تأكد من أن الأرض مخصصة للاستخدام المقصود - سكني، تجاري، أو زراعي.
لوائح HOA: إذا كنت تشتري شقة، راجع لوائح HOA للقيود على الإيجار. بعض التطورات تحظر الإيجارات قصيرة الأمد تمامًا.
حالة CONFOTUR: إذا ادعى المطور فوائد CONFOTUR، تحقق من "التصنيف النهائي" للمشروع مع MITUR. احصل عليه كتابيًا.
هيكل الضمان: للصفقات قبل البناء، تأكد من أن المطور يستخدم فيديكميسو تدار من قبل البنك. تحقق من اسم البنك وتفاصيل الحساب بشكل مستقل.
المسح: استأجر مساحًا مستقلاً (Agrimensor) لتأكيد أن إحداثيات GPS تتطابق مع خطوط السياج الفعلية. النزاعات الحدودية شائعة.
تكاليف الإغلاق: خصص 3٪ لضريبة التحويل (ما لم تكن معفاة من CONFOTUR) بالإضافة إلى 1-1.5٪ للرسوم القانونية ورسوم النوتاري. إجمالي تكاليف الإغلاق عادةً ما تكون 4.5٪.
تحويل الأموال: أرسل جميع الأموال عبر تحويل بنكي إلى حساب ضمان مسجل للامتثال لقانون مكافحة غسل الأموال 155-17. المعاملات النقدية التي تزيد عن 10,000 دولار تستدعي متطلبات الإبلاغ.
النظرة المستقبلية طويلة الأمد
يتوقع صندوق النقد الدولي أن تصل جمهورية الدومينيكان إلى حالة "الدخل المرتفع" بحلول عام 2030 إذا استمرت معدلات النمو الحالية. هذا ليس ضمانًا، لكنه إشارة. بلغ الاستثمار الأجنبي المباشر 4.38 مليار دولار في عام 2023 ومن المتوقع أن يتجاوز 4.5 مليار دولار في عام 2024. يتحرك رأس المال المؤسسي - ليس من أجل شقق الشاطئ، ولكن من أجل البنية التحتية اللوجستية، والطاقة المتجددة، وعمليات تصدير الزراعة.
تمتلك البلاد 8 مطارات دولية و12 ميناء بحري. إنها الدولة الوحيدة في المنطقة التي تتمتع بوصول تجاري حر إلى كل من الولايات المتحدة (عبر DR-CAFTA) وأوروبا (عبر EPA)، مما يصل إلى سوق مشترك يضم 900 مليون مستهلك. هذه ميزة هيكلية لا يمكن لأي قدر من عدم الاستقرار السياسي محوها.
الساحل الشمالي يتطور. لم تعد سوسوا وكاباريتي مجرد بلدات سياحية. إنها تصبح مراكز لوجستية وتقنية. بويرتو بلاتا توسع قدرات الموانئ والبنية التحتية الصناعية. التركيبة السكانية تتغير - عدد أقل من طلاب الربيع، المزيد من العمال عن بُعد والمتقاعدين الذين لديهم 200,000 دولار+ للاستثمار.
لكن إليك الواقع: هذا السوق لا يكافئ المستثمرين السلبيين. إذا كنت تتوقع شراء شقة، وتوظيف مدير عقارات، وجمع الشيكات أثناء احتساء بينا كولادا في تورنتو، ستصاب بخيبة أمل. الفجوات في البنية التحتية، الاحتكاك البيروقراطي، والتعقيدات القانونية تتطلب إدارة نشطة ومستشار قانوني محلي كفء.
إذا اقتربت منه بتوقعات واقعية، وعناية واجبة مناسبة، واستعداد للتنقل في الكفاءات، تقدم جمهورية الدومينيكان عوائد مستقرة بالدولار الأمريكي في سوق لا يزال أقل قيمة مقارنة بنظرائه الإقليميين.
الأسئلة الشائعة
هل شراء العقارات في جمهورية الدومينيكان آمن للأجانب؟
يتمتع الأجانب بحقوق متساوية في ملكية الأراضي بموجب القانون 16-95. لا تحتاج إلى فيديكميسو (ثقة بنكية) لشراء بالقرب من الساحل كما في المكسيك. لكن "الأمان" يعتمد على العناية الواجبة. تحقق من الديسليندي، تحقق من وجود رهون في سجل العناوين، واستخدم محامٍ كفء. يوجد احتيال في العناوين، لكنه يمكن تجنبه إذا اتبعت الإجراءات الصحيحة.
كيف يعمل عملية الحصول على الإقامة عن طريق الاستثمار؟
تستثمر حد أدنى قدره 200,000 دولار في العقارات أو الأعمال، تسجل الاستثمار مع ProDominicana في غضون 180 يومًا، وتقدم طلبًا للحصول على تأشيرة المستثمر. تستغرق العملية 4-6 أشهر إذا كانت أوراقك صحيحة. بعد الحصول على الإقامة، يمكنك التقدم للحصول على الجنسية في غضون عامين فقط (مقابل المسار القياسي لمدة 7 سنوات). الجنسية المزدوجة مسموح بها.
هل يمكنني استخدام IRA ذاتي التوجيه للاستثمار في العقارات في جمهورية الدومينيكان؟
نعم. يمكن للمواطنين الأمريكيين استخدام IRA ذاتي التوجيه (SDIRA) لشراء العقارات في جمهورية الدومينيكان، بشرط أن تكون العقار للاستثمار فقط - وليس للاستخدام الشخصي. ستحتاج إلى وصي يسمح بالاستثمارات العقارية الدولية. يجب أن يولد العقار دخلًا (إيجار أو إعادة بيع) داخل IRA، ويجب دفع جميع النفقات من أموال IRA.
ما هي تكاليف الإغلاق الواقعية؟
خصص 3٪ لضريبة التحويل (ما لم يكن العقار معفى من CONFOTUR) بالإضافة إلى 1-1.5٪ للرسوم القانونية ورسوم النوتاري. إجمالي تكاليف الإغلاق عادةً ما تكون 4.5٪ من سعر الشراء. إذا كنت تمول من خلال بنك محلي، أضف 1-2٪ أخرى لرسوم إنشاء القرض. تقدم البنوك المحلية (Scotiabank، Banco Popular) قروضًا عقارية للأجانب بنسبة 70٪ LTV لمدة تصل إلى 25 عامًا، لكن الأسعار أعلى من الولايات المتحدة أو كندا - توقع 8-10٪ سنويًا.
