من المحتمل أنك تبحث عن منازل للبيع في بويرتو بلاتا لأن شخصًا ما أظهر لك ملف PDF يحتوي على صور جميلة ورقم ينتهي بـ "% عائد سنوي". ربما كان 10%. ربما كان 12%. الرقم لا يهم لأنه ربما يكون خاطئًا.
ليس خاطئًا بمعنى أنهم يكذبون - رغم أن البعض يفعل ذلك - ولكن خاطئ بمعنى أنهم يظهرون لك خط الإيرادات في أعلى الجدول الإلكتروني ويدعون أن خطوط المصاريف أدناه لا وجود لها. لقد كنت أراجع عقود العقارات في هذه المحافظة منذ عام 1986، والخطأ الأكثر شيوعًا الذي أراه هو المستثمرون الذين يخلطون بين الدخل الإجمالي للإيجار والنقد الذي يظهر فعليًا في حسابهم المصرفي بعد أن يأخذ مدير العقار حصته، وبعد أن تصدر إيدينورتي فاتورة بقيمة 200 دولار لتشغيل مكيف الهواء في أغسطس، وبعد أن يستبدلون مضخة المياه التي تآكلت بسبب الهواء المالح.
إذا كنت جادًا بشأن الفيلات المعروضة للبيع في بويرتو بلاتا أو الشقق المعروضة للبيع في بويرتو بلاتا، فأنت بحاجة إلى فهم صافي الدخل التشغيلي. ليس لأنه يبدو مثيرًا للإعجاب في حفلة كوكتيل، ولكن لأنه هو الرقم الوحيد الذي يخبرك ما إذا كنت تبني ثروة أو تدعم إجازة شخص آخر.
النقاط الرئيسية
- العوائد الحقيقية: تتراوح العوائد الصافية الفعلية للإيجار في بويرتو بلاتا بين 5.9% إلى 7.5% بعد جميع المصاريف - وليس الأرقام الإجمالية 10-12% في المواد التسويقية
- ميزة CONFOTUR: يلغي القانون 158-01 ضريبة التحويل بنسبة 3% وضريبة الملكية السنوية بنسبة 1% لمدة 15 عامًا، قابلة للتحويل إلى المشترين المستقبليين
- التحقق من العنوان: يتطلب القانون 108-05 شهادة Deslinde (شهادة حدود GPS) للنقل القانوني - لا تغلق أبدًا بدونها
- التكاليف المخفية: خصص 4.5-5.5% من سعر الشراء لتكاليف الإغلاق، بالإضافة إلى 1.5% سنويًا لاحتياطيات الصيانة الاستوائية
- تأثير المطار: استثمار VINCI بقيمة 830 مليون دولار في مطار جريجوريو لوبرون الدولي حتى عام 2060 هو المحرك الرئيسي للبنية التحتية لتقدير الساحل الشمالي
دراسة الحالة: الوحدة 402 (الوحدة التي لا يريد أحد أن يعرضها لك)
دعني أريك معاملة حقيقية أتممناها في الربع الثالث من عام 2024. شقة من غرفتي نوم في مجتمع مسور على بعد خمس عشرة دقيقة من مطار جريجوريو لوبرون الدولي. إطلالة على المحيط. مسبح. أمن. وعدت القائمة "فرصة استثمار جاهزة مع تاريخ إيجار قوي".
سعر الشراء: 350,000 دولار
تكاليف الإغلاق (5%): 17,500 دولار
حزمة الأثاث: 25,000 دولار
إجمالي النقد المستثمر: 392,500 دولار
هذه السطر الأخير مهم. لا يمكنك تأجير صندوق خرساني فارغ. الـ 25,000 دولار للأثاث ليست اختيارية إذا كنت تريد المنافسة على Airbnb. تحب المواد التسويقية حساب العوائد بناءً على سعر الشراء فقط، لكن أموالك مرتبطة بكامل الـ 392,500 دولار، وليس فقط الـ 350,000 دولار التي دفعتها للبائع.
أعلنت القائمة عن دخل إيجار إجمالي قدره 60,000 دولار سنويًا. كان هذا الرقم دقيقًا تقنيًا - إذا استأجرت الوحدة 365 يومًا في السنة بأسعار موسم الذروة ولم تنفق دولارًا على أي شيء. إليك ما حدث فعليًا:
الإيرادات الإجمالية (الإشغال الواقعي): 52,000 دولار
إدارة الممتلكات (25%): -13,000 دولار
الكهرباء (مكيف الهواء 6 أشهر): -1,800 دولار
رسوم HOA: -3,600 دولار
الإنترنت (Starlink): -600 دولار
التأمين: -1,400 دولار
احتياطي الصيانة (1.5%): -5,250 دولار
ضريبة الملكية (IPI): -1,800 دولار
صافي الدخل التشغيلي: 24,550 دولار
هذا هو عائد 6.26% على النقد الفعلي المستثمر. ليس 12%. ولا حتى 8%. فقط أكثر من 6%.
هل هذا سيء؟ ليس بالضرورة. عائد 6% بالدولار الأمريكي على أصل ثابت في سوق نامي يتفوق على 4% التي قد تحصل عليها من سند، ولا يأخذ في الاعتبار التقدير. لكنه صادق. والصدق هو الطريقة الوحيدة لاتخاذ قرار لن تندم عليه بعد ثلاث سنوات من الآن عندما ينفجر سخان المياه وتدرك أن "الدخل السلبي" يتطلب منك تحويل الأموال إلى جمهورية الدومينيكان كل شهرين.
أين تذهب الأموال فعليًا (النزيف)
تأخذ إدارة الممتلكات 25% إذا كنت تستخدم شركة ذات سمعة طيبة. سترى قوائم تدعي "فقط 15%"، لكن هذه عادةً معدلات الإيجار طويل الأجل أو شركات لا ترد على الهاتف عندما يقفل الضيف نفسه في الساعة 2 صباحًا. تتطلب إيجارات العطلات قصيرة الأجل شخصًا لتنسيق التنظيف، والتعامل مع تسجيل الوصول، وإدارة مكالمات الصيانة، والتعامل مع الضيف الذي يشكو من أن الشاطئ به أمواج. هذه الخدمة تكلف 20-25% من الإيرادات الإجمالية. إذا كنت تعتقد أنك تستطيع إدارتها بنفسك من تورنتو أو ميونيخ، فأنت مخطئ. لقد شاهدت الناس يحاولون. لا يعمل.
الكهرباء هي القاتل الصامت. تفرض إيدينورتي أسعارًا متدرجة، وإذا كنت تشغل مكيف الهواء للضيوف الذين يتركونه يعمل على مدار الساعة طوال أيام الأسبوع، فإنك تدفع أكثر من 0.30 دولار لكل كيلوواط ساعة في فئات الاستهلاك الأعلى - خاصةً بمجرد تجاوز 700 كيلوواط ساعة شهريًا، مما يدفعك إلى مستوى التعرفة BTS-2. يمكن لشقة مساحتها 1,800 قدم مربع مع تكييف مركزي أن تصل بسهولة إلى 200-250 دولار شهريًا خلال موسم الذروة. هذا هو 2,400 دولار سنويًا، وليس الـ 600 دولار التي ذكرها المطور بشكل عابر خلال عرض المبيعات.
تتراوح رسوم HOA في المجتمعات الشاطئية بين 150 إلى 400 دولار شهريًا حسب وسائل الراحة. تفرض Ocean Village حوالي 2.50 دولار لكل متر مربع شهريًا. بالنسبة لوحدة مساحتها 100 متر مربع، هذا هو 250 دولار شهريًا أو 3,000 دولار سنويًا. يغطي هذا صيانة المسبح، والأمن، وتأمين المناطق المشتركة، وأحيانًا المياه. إنه غير قابل للتفاوض ويزداد كل بضع سنوات.
الإنترنت يهم أكثر مما تعتقد. غيرت Starlink اللعبة للعمال عن بعد، لكنها تكلف 2,900 RD$ شهريًا (حوالي 50 دولارًا أمريكيًا). الألياف الضوئية من Claro أو Altice تكلف 30-50 دولارًا لسرعات جيدة. إذا كانت قائمتك تعلن "مثالية للرحالة الرقميين"، فأنت بحاجة إلى إنترنت موثوق، وهذا هو 600 دولار سنويًا كحد أدنى.
عادةً ما يكلف التأمين على عقار ساحلي مع تغطية الأعاصير 1% إلى 1.5% من قيمة استبدال الهيكل. ليس الأرض - المبنى. بالنسبة لشقة بقيمة 350,000 دولار حيث تمثل الأرض ربما 100,000 دولار من تلك القيمة، فأنت تؤمن 250,000 دولار من الهيكل. هذا هو 2,500 إلى 3,750 دولار سنويًا. استخدمت 1,400 دولار في المثال أعلاه لأنه كان مبنى قديمًا بتكاليف استبدال أقل، لكن البناء الأحدث سيكون أعلى.
احتياطي الصيانة هو ما يميز الهواة عن المحترفين. الهواء المالح يسبب التآكل في كل شيء. الرطوبة تشوه الخشب. الأشعة فوق البنفسجية تدمر التشطيبات. تحتاج إلى تخصيص 1.5% من قيمة العقار سنويًا للإصلاحات التي لا يغطيها التأمين. وحدات تكييف الهواء تتعطل. سخانات المياه تتسرب. البلاط يتشقق. إذا لم تخصص المال لهذا، فسوف تموله من جيبك عندما يحدث، ودائمًا ما يحدث.
ضريبة الملكية - IPI - هي 1% سنويًا على القيمة التي تتجاوز 10,190,833 RD$ (حوالي 172,000 دولار أمريكي اعتبارًا من عام 2025). بالنسبة لعقار بقيمة 350,000 دولار، تدفع 1% على حوالي 178,000 دولار، وهو ما يعادل 1,780 دولار سنويًا. ما لم يكن للعقار حالة CONFOTUR، وفي هذه الحالة لا تدفع شيئًا لمدة خمسة عشر عامًا. سنتحدث عن ذلك.
المواسم الثلاثة (أو لماذا الإشغال بنسبة 100% هو خيال)
يمتد الموسم العالي من ديسمبر إلى مارس. هذا هو الوقت الذي يهرب فيه الكنديون من الثلوج ويحجز الأمريكيون إجازاتهم الشتوية. خلال هذه الأشهر الأربعة، يمكنك تحقيق إشغال بنسبة 80-90% بأسعار ممتازة. قد يتم تأجير شقة من غرفتي نوم مقابل 250-350 دولارًا في الليلة. هنا تحقق 60% من إيراداتك السنوية.
الموسم المتوسط هو من أبريل إلى يوليو. ينخفض الإشغال إلى 50-60%. تنخفض الأسعار إلى 150-200 دولار في الليلة. لا تزال تحقق أرباحًا، ولكن بالكاد. هذا هو الوقت الذي تأمل فيه ألا يتعطل مكيف الهواء لأنه ليس لديك الهامش لتغطية إصلاح بقيمة 1,200 دولار دون التأثير على عوائدك.
الموسم المنخفض هو من أغسطس إلى أكتوبر. موسم الأعاصير. المدارس عادت إلى العمل. الأمريكيون لا يسافرون. يمكن أن ينخفض الإشغال إلى 30-40%، وفي بعض السنوات، سيكون لديك أسابيع بدون حجوزات. سبتمبر وأكتوبر هما الأشهر التي تخسر فيها المال. تكاليفك الثابتة - HOA، التأمين، الإنترنت - لا تتوقف، ولكن الإيرادات تتوقف. هذه هي الحقيقة التي تتجاهلها الكتيبات التسويقية.
عندما يخبرك شخص ما أن ممتلكاته تحقق إشغالًا سنويًا بنسبة 85%، فإنهم إما يكذبون أو يسعرون بشكل منخفض لدرجة أنهم يتركون المال على الطاولة خلال الموسم العالي. معدل الإشغال السنوي الواقعي لإيجار عطلة مُدار بشكل جيد في بويرتو بلاتا هو 60-70%. أي شيء فوق ذلك هو مكافأة، وليس خطة.
ثغرة CONFOTUR (لماذا بعض العقارات تستحق العناء بالفعل)
أنشأ القانون 158-01، قانون الحوافز السياحية، شهادة CONFOTUR للمشاريع السياحية المعتمدة. إذا كان للعقار حالة CONFOTUR، فإنك تتجنب ضريبة التحويل بنسبة 3% عند الشراء، ولا تدفع ضريبة الملكية السنوية لمدة خمسة عشر عامًا، وتُعفى من ضريبة الدخل على الإيجار بنسبة 27% لنفس الفترة.
على شراء بقيمة 350,000 دولار، يوفر لك إعفاء ضريبة التحويل بنسبة 3% مبلغ 10,500 دولار على الفور. يوفر لك إعفاء ضريبة الملكية السنوية مبلغ 1,780 دولار سنويًا، أو 26,700 دولار على مدى خمسة عشر عامًا. يصعب تحديد إعفاء ضريبة الدخل على الإيجار لأنه يعتمد على هيكلك، ولكن بالنسبة للمستثمر الأجنبي، يمكن أن يمثل توفيرًا كبيرًا.
التفصيل الحاسم: تنتقل هذه الفوائد إلى المشتري التالي. إذا بعت العقار في السنة السابعة، يرث المالك الجديد ثماني سنوات من الإعفاءات الضريبية المتبقية. هذا يجعل عقارات CONFOTUR أكثر سيولة وأسهل في البيع بعلاوة لأن المشتري لا يشتري عقارًا فقط - بل يشتري ميزة ضريبية.
لا يتأهل كل تطوير جديد. يجب أن يكون للمشروع رقم قرار CONFOTUR محدد صادر عن وزارة السياحة. يحب المطورون استخدام عبارة "مؤهل لـ CONFOTUR" في تسويقهم، وهو أمر لا معنى له. إما أن يكون للمشروع القرار أو لا. نحن نتحقق من ذلك قبل أن يوقع أي عميل على اتفاقية شراء لأنني رأيت العديد من المشترين يفترضون أنهم يحصلون على الفوائد الضريبية فقط ليكتشفوا عند الإغلاق أن المطور لم يكمل عملية التقديم أبدًا.
| الضريبة/الرسوم | عقار عادي | عقار CONFOTUR | توفير لمدة 15 عامًا |
|---|---|---|---|
| ضريبة التحويل (3%) | 10,500 دولار | 0 دولار | 10,500 دولار |
| ضريبة الملكية السنوية (IPI) | 1,780 دولار/سنة | 0 دولار/سنة | 26,700 دولار |
| ضريبة الدخل على الإيجار | 27% | 0% | تختلف حسب الدخل |
| إجمالي التوفير المباشر | — | — | 37,200 دولار+ |
مشكلة العنوان (القانون 108-05 ولماذا لا يمكنك تخطي هذا)
تستخدم جمهورية الدومينيكان نظام تورينز، مما يعني أن الحكومة تضمن أن شهادة العنوان هي دليل نهائي على الملكية. يبدو ذلك مطمئنًا حتى تدرك أن العقارات القديمة - أي شيء تم بيعه قبل عام 2009 - قد لا تحتوي على Deslinde، وهي شهادة حدود GPS المطلوبة بموجب القانون 108-05.
Deslinde ليست مجرد مسح. إنها عملية قضائية تتضمن موافقة المحكمة لتأكيد الإحداثيات الدقيقة لحدود العقار. بدونها، لا يمكنك الحصول على رهن عقاري من بنك محلي، ومن الناحية الفنية، لا يمكنك نقل العنوان قانونيًا. سيحاول بعض البائعين الإغلاق فقط باستخدام "Constancia Anotada"، وهي شكل قديم من توثيق العنوان لم يعد كافيًا.
كان لدينا عميل في عام 2023 كان على بعد يومين من الإغلاق على فيلا في كوستامبار عندما اكتشفنا أن العقار لا يحتوي على Deslinde. أصر البائع على أنه ليس ضروريًا لأن "الجميع في الحي يعرفون مكان الحدود". هذا ليس كيف تعمل قوانين الملكية. أصررنا على إكمال عملية Deslinde قبل الإغلاق، مما أدى إلى تأخير الصفقة لمدة أربعة أشهر وكلف البائع 2,800 دولار. كان العميل محبطًا بسبب التأخير. بعد ثلاثة أشهر من الإغلاق، حاول الجار المطالبة بأن جزءًا من الممر كان على أرضه. لأننا كان لدينا Deslinde، تم حل النزاع في جلسة محكمة واحدة. بدونها، كان من الممكن أن تستمر القضية لسنوات.
يجب الحصول على البحث عن العنوان - Certificación de Estado Jurídico - من Registro de Títulos لتأكيد أن البائع هو المالك القانوني وللتحقق من وجود رهون عقارية أو رهون. هذه هي العناية الواجبة القياسية، لكنها ليست تلقائية. تحتاج إلى محام لطلبها، ويمكن لمكتب السجل أن يستغرق من ثلاثة أيام إلى ثلاثة أسابيع لإنتاج الوثيقة اعتمادًا على مدى انشغالهم.
نحن نتحقق أيضًا من حالة IPI مع DGII لأن العقار لا يمكن نقله قانونيًا إذا كانت هناك ضرائب ملكية غير مدفوعة. لقد رأيت صفقات تنهار في اللحظة الأخيرة لأن البائع كان مدينًا بثلاث سنوات من الضرائب المتأخرة وافترض أن المشتري سيتولى الأمر. هذا ليس كيف يعمل. يدفع البائع الضرائب المتأخرة أو لا تتم الصفقة.
تأثير بيرغانتين (لماذا يهم التوقيت)
مشروع بونتا بيرغانتين هو أكبر استثمار في البنية التحتية في مقاطعة بويرتو بلاتا في العشرين عامًا الماضية. تدعم الحكومة مركزًا سياحيًا يضم 4,500 غرفة فندقية، و2,000 وحدة سكنية، واستوديو أفلام مرتبط بأفلام ون ريس فين ديزل، ومركز ابتكار. من المتوقع أن يخلق المشروع 20,000 وظيفة.
هذا ليس تخمينيًا. بدأ البناء. وقعت Hyatt وMelia اتفاقيات للفنادق ذات العلامات التجارية. التأثير على قيم العقارات المحيطة مرئي بالفعل. ارتفعت أسعار الأراضي الخام في مناطق مونتيانو وكانغريخوس - شرق موقع المشروع مباشرة - بنسبة 15-20% على أساس سنوي في عام 2024 وحده.
السبب الذي يجعل هذا يهم المشترين الذين ينظرون إلى المنازل المعروضة للبيع في بويرتو بلاتا هو أن التقدير لا يتم توزيعه بالتساوي. العقارات التي تقع على بعد خمس عشرة دقيقة بالسيارة من بيرغانتين تشهد تقديرًا أسرع من العقارات في سوسوا أو كاباريت، التي تم تطويرها بالفعل ومشبعة. إذا كنت تشتري فقط من أجل التقدير الرأسمالي بدلاً من دخل الإيجار، فإن القرب من بيرغانتين هو المتغير الذي يهم أكثر.
لكن التوقيت يقطع كلا الاتجاهين. بمجرد أن يصبح بيرغانتين قيد التشغيل الكامل وتكون الغرف الفندقية الـ 4,500 متاحة، سيواجه سوق الإيجارات قصيرة الأجل في بويرتو بلاتا منافسة متزايدة. حاليًا، يحتوي الساحل الشمالي على مخزون فندقي محدود مقارنةً ببونتا كانا، وهذا هو السبب في أن إيجارات العطلات تعمل بشكل جيد. عندما يضيف بيرغانتين تلك السعة، سيتحول بعض الطلب إلى الفنادق، مما يعني أن مالكي إيجارات العطلات سيحتاجون إلى المنافسة على السعر أو وسائل الراحة. هذا ليس سببًا لتجنب الاستثمار - إنه سبب لتكون استراتيجيًا بشأن ما تشتريه وأين.
مرساة المطار (لماذا يغير التزام VINCI بقيمة 830 مليون دولار الحسابات)
مطار جريجوريو لوبرون الدولي هو السبب في أن عقارات بويرتو بلاتا قابلة للحياة للمشترين الأجانب. بدون النقل الجوي الموثوق، لا يهم أي شيء آخر. قامت VINCI Airports مؤخرًا بتمديد عقد الامتياز الخاص بها حتى عام 2060 والتزمت بخطة استثمار رأسمالي بقيمة 830 مليون دولار عبر مطاراتها في جمهورية الدومينيكان، بما في ذلك POP.
نمت حركة الركاب في POP بنسبة 19% في عام 2024 مقارنةً بمستويات ما قبل الجائحة. يوفر المطار الآن رحلات مباشرة من ميامي، ونيويورك (JFK ونيوارك)، وتورنتو، ومونتريال، وبعض المراكز الأوروبية. يركز التوسع على جذب مسارات جديدة، مما يرتبط مباشرة بزيادة الطلب على إيجارات العطلات والمنازل الثانية.
تعد ترقيات سعة الشحن مهمة بنفس القدر. تعني مرافق الشحن الأفضل سلاسل إمداد أكثر موثوقية للسلع المستوردة، وهو أمر مهم إذا كنت تؤثث عقارًا أو تعيش هنا بدوام كامل. الفرق بين انتظار ثلاثة أسابيع للحصول على ثلاجة بديلة مقابل ثلاثة أيام هو الفرق بين إزعاج يمكن التحكم فيه وخسارة مالية.
تلبي ترقيات محطة FBO (مشغل القاعدة الثابتة) الطيران الخاص، مما يشير إلى أن VINCI تتوقع أن يواصل الأفراد ذوو الثروات العالية استخدام بويرتو بلاتا كقاعدة. يدفع هذا التركيبة السكانية الطلب على الفيلات الفاخرة في المجتمعات المسورة مثل Sea Horse Ranch وCasa Linda، حيث يتم بيع العقارات بشكل روتيني مقابل 1-3 مليون دولار.
يبعد المطار خمس عشرة دقيقة عن معظم مناطق الاستثمار في بويرتو بلاتا وسوسوا. قارن ذلك ببونتا كانا، حيث يعني ازدحام المرور أن رحلة تستغرق ثلاثين دقيقة يمكن أن تتحول إلى ساعة خلال الموسم العالي. القرب من مطار دولي حديث ليس مجرد راحة - إنه محرك أساسي لقيم العقارات.
حساب الإقامة (لماذا يشتري 200,000 دولار أكثر من العقارات)
يمكن للأجانب الذين يستثمرون ما لا يقل عن 200,000 دولار أمريكي في العقارات في جمهورية الدومينيكان التأهل للحصول على إقامة استثمارية، والتي توفر مسارًا سريعًا للحصول على الجنسية في غضون ستة أشهر إلى سنتين. هذا أسرع بكثير من عملية الإقامة القياسية، التي تتطلب سبع سنوات قبل أن تتمكن من التقدم للحصول على الجنسية.
تأشيرة Pensionado هي بديل للمتقاعدين الذين يمكنهم إثبات دخل تقاعد شهري ثابت بقيمة 1,500 دولار أمريكي (بالإضافة إلى 250 دولارًا لكل معال). بموجب القانون 171-07، يُعفى حاملو تأشيرة Pensionado من الضرائب على السلع المنزلية والسيارات الشخصية التي يتم جلبها إلى البلاد، مما يمكن أن يوفر 10,000-15,000 دولار إذا كنت تستورد سيارة.
تتطلب تأشيرة Rentista إثبات دخل سلبي شهري بقيمة 2,000 دولار أمريكي على مدى السنوات الخمس الماضية. تم تصميم هذا للشباب المستثمرين الذين يعيشون على دخل الإيجار أو الأرباح بدلاً من المعاشات التقاعدية. متطلبات الدخل أعلى من Pensionado لأن الحكومة تفترض أن المتقدمين الأصغر سنًا سيضعون المزيد من الطلب على البنية التحتية والخدمات.
الإقامة هي الطريقة القانونية الوحيدة للحصول على رخصة قيادة دومينيكية وتأمين سيارة على المدى الطويل. يمكن للسياح القيادة برخصة بلدهم الأصلي لمدة تسعين يومًا، ولكن بعد ذلك، تحتاج إلى رخصة محلية. بدون الإقامة، ستكون عالقًا في حلقة بيروقراطية من تجديد التأشيرات والتصاريح المؤقتة.
يجب تقديم طلبات الإقامة في البداية في بلدك الأصلي من خلال القنصلية الدومينيكية أو من خلال النافذة المتخصصة في سانتو دومينغو. لا يمكنك الدخول إلى مكتب الهجرة في بويرتو بلاتا وبدء العملية. يفاجأ العديد من المشترين لأنهم يفترضون أنهم يمكنهم التعامل معها محليًا بعد شراء العقار.
ضريبة نمط الحياة (ما لا يذكره الكتيب)
تكون أسعار الكهرباء مع إيدينورتي متدرجة، ويستخدم المستهلكون ذوو الاستهلاك العالي - والذي يشمل أي عقار يحتوي على تكييف مركزي - يدفعون أكثر من 0.30 دولار لكل كيلوواط ساعة. هذا تقريبًا ضعف متوسط الولايات المتحدة. أصبحت الألواح الشمسية الآن خيارًا واقعيًا بسبب قانون القياس الصافي في جمهورية الدومينيكان، الذي يسمح لأصحاب المنازل ببيع الطاقة الزائدة مرة أخرى إلى الشبكة. فترة استرداد تكلفة التركيب الشمسي عادة ما تكون ثلاث إلى أربع سنوات، وبعد ذلك تكون تولد الكهرباء مجانًا.
البنية التحتية للمياه غير متسقة. يمكن أن تكون المياه العامة من CORAAPPLATA متقطعة، ولهذا السبب تعتمد 95% من العقارات الفاخرة على الصهاريج - خزانات المياه الاحتياطية - وتوصيل المياه بالشاحنات خلال فترات الجفاف. تكلف شاحنة المياه 30-40 دولارًا أمريكيًا وتستمر للأسرة النموذجية لمدة أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع. هذا ليس أزمة، ولكنه واقع تشغيلي يحتاج المشترون المعتادون على أنظمة المياه البلدية الموثوقة إلى فهمه.
تحسن الإنترنت بشكل كبير مع طرح الألياف الضوئية من Claro وAltice، التي تقدم الآن سرعات تصل إلى 300 ميجابت في الثانية في المراكز الحضرية مقابل حوالي 60 دولارًا شهريًا. Starlink هو الخيار الاحتياطي للعقارات الريفية حيث لا تتوفر الألياف. تكلف الأجهزة حوالي 460 دولارًا أمريكيًا، وتكلف الخدمة الشهرية 50 دولارًا أمريكيًا. بالنسبة للعمال عن بعد، الإنترنت الموثوق به غير قابل للتفاوض، وكلا الخيارين الآن قابلان للتطبيق.
يتركز الرعاية الصحية في مدينة بويرتو بلاتا. مركز Médico Bournigal هو منشأة تضم 120 سريرًا معتمدًا من قبل جمعية السياحة الطبية ويقبل التأمين الدولي مثل BlueCross BlueShield International. بالنسبة للرعاية الروتينية، الجودة قابلة للمقارنة مع المعايير الأمريكية الشمالية. بالنسبة لحالات الطوارئ الخطيرة، يطير العديد من المغتربين إلى سانتو دومينغو أو ميامي، ولهذا السبب يوصى بتأمين الإخلاء الطبي.
تكلفة المعيشة في بويرتو بلاتا أقل بنسبة 30-40% تقريبًا من ميامي، باستثناء الإيجار. أسعار المستهلك - البقالة، المطاعم، المرافق - أرخص بكثير. تحمل سوبرماركت Jumbo وSirena العلامات التجارية الأمريكية المستوردة، مما يقلل الفجوة في نمط الحياة للمغتربين الذين يريدون منتجات مألوفة. المساعدة المنزلية ميسورة التكلفة، حيث يتقاضى العاملون في المنازل أو البستانيون بدوام جزئي 15-25 دولارًا في اليوم.
المقارنة (لماذا بويرتو بلاتا مقابل بربادوس ليست حتى قريبة)
يبلغ متوسط العقارات الساحلية الفاخرة في بويرتو بلاتا 1,600-2,200 دولار لكل متر مربع. في بربادوس، أنت تبحث عن 3,500 دولار+. في تركس وكايكوس، 6,000 دولار+. جمهورية الدومينيكان ليست "رخيصة" - إنها مسعرة بشكل مناسب لسوق ناشئة ذات أساسيات قوية.
تتراوح العوائد الإجمالية للإيجار في سوسوا وكاباريت بين 7-10%، مقارنة بـ 3-5% في الأسواق الكاريبية الأكثر تشبعًا مثل جزر البهاما. جمهورية الدومينيكان هي أكبر اقتصاد في الكاريبي مع قاعدة إيرادات أكثر تنوعًا. السياحة مهمة، ولكن كذلك التحويلات المالية، والزراعة، والتعدين، والتصنيع. عندما يتباطأ قطاع واحد، تمتص القطاعات الأخرى الصدمة.
حقوق الملكية الأجنبية مطابقة لحقوق الملكية المحلية. لا توجد تراخيص لحيازة الأراضي للأجانب. لا توجد قيود على الممتلكات الساحلية. لا يوجد شرط للشراكة مع مواطن محلي. تشتري الأرض، تملك الأرض، ويمكنك بيعها لأي شخص. هذا ليس صحيحًا في ترينيداد، جزر فيرجن البريطانية، أو العديد من الولايات القضائية الكاريبية الأخرى التي تفرض قيودًا على المشترين الأجانب.
رحبت جمهورية الدومينيكان بأكثر من 11 مليون زائر في عام 2024، مما يجعلها الوجهة الأكثر زيارة في الكاريبي. هذا الحجم يخلق مجموعة عميقة من المستأجرين المحتملين التي لا يمكن للجزر الأصغر مطابقتها. حتى إذا كانت ممتلكاتك تلتقط جزءًا صغيرًا من هذا السوق، فإن الأرقام المطلقة كبيرة بما يكفي لتوليد حجوزات مستمرة.
التمويل أكثر سهولة من معظم الأسواق الكاريبية. تقدم البنوك المحلية مثل Scotiabank وBanco Popular رهون عقارية بالدولار الأمريكي للأجانب بأسعار تتراوح بين 8.25-9.5% مع نسب قرض إلى قيمة تصل إلى 70%. متطلبات درجة الائتمان هي 650+، وتحتاج إلى تقديم وثائق من بلدك الأصلي، ولكن الخيار موجود. في العديد من المناطق الكاريبية الأصغر، يقتصر المشترون الأجانب على المعاملات النقدية بالكامل.
الفخ (احتيال Constancia Anotada)
سيحاول بعض البائعين الإغلاق باستخدام فقط Constancia Anotada، وهي شكل قديم من توثيق العنوان يسبق القانون 108-05. سيجادل البائع بأنها كانت كافية لعقود وأن إكمال Deslinde هو بيروقراطية غير ضرورية.
هذا غير صحيح. لم تعد Constancia Anotada كافية قانونيًا لنقل الملكية. لن تصدر البنوك رهونًا عقارية ضدها. لن يعالج سجل العنوان النقل بدون Deslinde. إذا أغلقت باستخدام فقط Constancia Anotada، فلن يكون لديك عنوان قانوني، مما يعني أنك لا تستطيع بيع العقار أو الدفاع عنه في المحكمة إذا نشأ نزاع حدودي.
تستغرق عملية Deslinde من ثلاثة إلى ستة أشهر وتكلف 1,500-3,000 دولار حسب تعقيد العقار. يجب على البائع إكمال هذا قبل إدراج العقار للبيع، لكن العديد منهم لا يفعلون ذلك لأنهم يحاولون تجنب التكلفة والتأخير. إذا رفض البائع إكمال Deslinde، فابتعد. هناك الكثير من العقارات ذات العناوين الصحيحة في السوق لتضييع الوقت على واحدة ليست كذلك.
كان لدينا حالة في عام 2022 حيث تجاهل المشتري نصيحتنا وأغلق على قطعة أرض شاطئية باستخدام فقط Constancia Anotada لأن البائع قدم خصمًا بقيمة 20,000 دولار لتسريع الصفقة. بعد ثمانية عشر شهرًا، حاول المشتري بيع القطعة واكتشف أن لا محامٍ سيعالج النقل بدون Deslinde. كلف إكمال Deslinde بأثر رجعي 4,200 دولار وأخر البيع لمدة سبعة أشهر. تحول الخصم البالغ 20,000 دولار إلى خسارة بقيمة 15,000 دولار عندما تأخذ في الاعتبار الرسوم القانونية، وتكاليف المساح، وتكاليف الحمل خلال التأخير.
الخاتمة الصادقة
عائد صافي بنسبة 6% بالدولار الأمريكي على أصل ثابت في سوق نامي ليس مثيرًا. إنه ممل. لكن الملل غالبًا ما يكون أفضل من الإثارة عندما تعني الإثارة أنك تراهن على التقدير لتعويض التدفق النقدي السلبي.
تعمل عقارات بويرتو بلاتا إذا اشتريت العقار الصحيح، وتحققت من العنوان بشكل صحيح، وخصصت ميزانية للمصاريف الحقيقية، وتجاهلت خيالات الإيرادات الإجمالية في المواد التسويقية. لا يعمل إذا كنت تتوقع دخلًا سلبيًا بدون جهد أو إذا كنت تصدق معدلات الإشغال في الكتيب.
الساحل الشمالي ليس بونتا كانا. إنه أكثر هدوءًا، وأقل تطورًا، وأقل تشبعًا. هذا إما ميزة أو عيب حسب ما تبحث عنه. إذا كنت تريد تجربة منتجع جاهزة مع إدارة مضمونة، فإن بونتا كانا لديها المزيد من الخيارات. إذا كنت تريد نقطة دخول استراتيجية إلى سوق ناشئ مع عوائد أفضل ومنافسة أقل، فإن بويرتو بلاتا منطقية.
التحقق القانوني - البحث عن العنوان، تأكيد Deslinde، التحقق من حالة IPI - يكلف حوالي 1,500 دولار ويستغرق أسبوعين. هذا هو ثمن عدم أن تكون الشخص الذي يكتشف بعد ثلاث سنوات أن ممتلكاته لا يمكن بيعها لأن العنوان لم يتم نقله بشكل صحيح. تعليم العقارات مكلف. غالبًا ما يوفر رسم التحقق القانوني بقيمة 1,500 دولار 150,000 دولار في المشاكل المستقبلية.
إذا كنت تقيم العقارات الفاخرة في بويرتو بلاتا أو الأراضي المعروضة للبيع في بويرتو بلاتا، فإن الرياضيات تهم أكثر من الصور. قم بتشغيل الأرقام باستخدام صافي الدخل التشغيلي، وليس الإيرادات الإجمالية. تحقق من العنوان باستخدام معايير القانون 108-05، وليس تأكيدات البائع. خصص ميزانية للمصاريف الحقيقية، وليس التوقعات المتفائلة. وإذا كانت الصفقة تعمل فقط عند إشغال بنسبة 100% بدون تكاليف صيانة، فإنها لا تعمل.
نحن نراجع العناوين، نحسب NOI الواقعي، ونتحقق من حالة CONFOTUR قبل أن يلتزم العملاء بالودائع. ليس لأننا حذرون - بل لأننا نقوم بذلك منذ عام 1986 وقد رأينا ما يحدث عندما يتخطى الناس الأجزاء المملة.
