استثمار في عقار على الشاطئ

أول مرة تخطو فيها على الرمال في إنكوينترو، يميل صوت الأمواج إلى إغراق كل شيء آخر. ولكن انظر إلى ما وراء كسر الأمواج وستجد واحدة من أكثر القصص المالية إثارة في الكاريبي. لقد كنت أتعامل مع معاملات العقارات على الساحل الشمالي منذ عام 1986، وما أراه الآن في إنكوينترو يختلف عن الدورات المعتادة. هذه ليست منطقة منتجع مصقولة مثل بونتا كانا أو زحف المباني الشاهقة في بويرتو بلاتا. إنها سوق ضيقة حيث العقارات المطلة على الشاطئ للبيع تطلب أسعارًا مرتفعة لأنه ببساطة لم يتبق الكثير للشراء.

يوم الثلاثاء الماضي، دخل عميل من فانكوفر إلى مكتبي مع مطبوعة من موقع قوائم. صور جميلة. "فيلا مطلة على الشاطئ، 450,000 دولار." سألته إذا كان قد تحقق من الدسليندي. نظر إلي وكأنني سألته إذا كان قد تحقق من وجود أشباح. بعد ثلاثة أيام، اكتشفنا أن خط الملكية في العنوان القديم كان بعيدًا بمقدار 40 مترًا عن مكان وجود السياج الفعلي. كانت القطعة "المطلة على الشاطئ" في الواقع في الخط الثاني، وكان البائع يعلم ذلك. هذا هو الفرق بين شخص يفهم الاستثمار في كاباريتي وشخص على وشك فقدان وديعة.

عقارات شاطئ إنكوينترو ليست للجميع. إذا كنت تريد الفخامة الجاهزة مع مكتب كونسيرج، ابحث في مكان آخر. ولكن إذا كنت على استعداد للتنقل في الواقعيات - الطرق غير المعبدة، الانقطاعات العرضية في الطاقة، حقيقة أن محاميك يحتاج إلى القيادة فعليًا إلى سجل الأراضي في بويرتو بلاتا للتحقق من عنوانك - فأنت تنظر إلى سوق قدمت زيادة بنسبة 6٪ في عام 2024 ولا تظهر أي علامات على التباطؤ.

النقاط الرئيسية

واقع الأسعار: تتداول الشقق المطلة على الشاطئ في إنكوينترو بسعر 2,600-3,200 دولار أمريكي لكل متر مربع، بينما تقع العقارات في الخط الثاني بسعر 1,800-2,200 دولار - خصم بنسبة 30-40٪ يتضاءل غالبًا عندما تحتوي قطع الخط الثاني على إطلالات مرتفعة على المحيط.

القانون غير القابل للتفاوض: لا تشتري أبدًا بدون دسليندي مكتمل بموجب القانون 108-05. حوالي 30٪ من القوائم القديمة "للبيع من قبل المالك" لا تزال تفتقر إلى هذا التحديد الحدودي الذي تم التحقق منه بواسطة GPS، مما يخلق نزاعات حدودية يمكن أن تستغرق سنوات لحلها.

عوائد الإيجار: العوائد الإجمالية بنسبة 8-12٪ ممكنة للوحدات المطلة على الشاطئ، ولكن العوائد الصافية الواقعية بعد رسوم الإدارة (20-25٪)، والصيانة، والفجوات الموسمية تهبط عادة عند 5-7٪.

حقيقة البنية التحتية: حلت ستارلينك مشكلة الإنترنت (2,900 RD$ / شهر، ~ 50 دولار أمريكي)، لكن الطاقة من الشبكة لا تزال غير مستقرة. الآن تسدد أنظمة الطاقة الشمسية نفسها في 3.5-4 سنوات نظرًا لأن أسعار الكهرباء في المجتمعات المسورة ذات الشبكات الخاصة غالبًا ما تتجاوز 0.30 دولار / كيلوواط ساعة في أعلى الفئات - على الرغم من أن اتصالات شبكة إيدنورتي المباشرة عادة ما تتراوح بين 0.18-0.24 دولار / كيلوواط ساعة حسب كتل الاستهلاك.

قيود التخطيط: تحافظ التراجعات الصارمة بمقدار 60 مترًا من خط المد العالي وحدود الارتفاع بثلاثة مستويات على "الجمالية الغابية" ولكنها أيضًا تخلق ندرة تدفع الأسعار إلى الارتفاع بشكل أسرع من الأسواق ذات مساحة التوسع غير المحدودة.

منظور "الأقدام على الأرض": لماذا شاطئ إنكوينترو مختلف

لقد بعت عقارات في خمسة تطويرات سكنية في هذه المنطقة على مدار العشرين عامًا الماضية - إنكوينترو ريزيدنسز وإنكوينترو سيرف فيليدج من بينها. التحول الديموغرافي الذي أراه الآن واضح. قبل عشر سنوات، كان المشتري النموذجي لي يبلغ من العمر 60 عامًا أو أكثر، يبحث عن فيلا للتقاعد. اليوم، هو مهندس برمجيات ألماني يبلغ من العمر 38 عامًا يريد ركوب الأمواج قبل مكالمة زوم في الساعة 9 صباحًا. لقد أعاد جمهور "ركوب الأمواج والعمل" كتابة معادلة الطلب.

يظهر هذا في الأرقام. تولد الشقق المطلة على الشاطئ في إنكوينترو عوائد إيجار إجمالية بنسبة 8-12٪، متفوقة على المتوسط الكاريبي البالغ 5-7٪. تصل نسبة الإشغال في الموسم العالي (ديسمبر حتى أبريل) إلى 85-90٪، مدفوعة بظروف الأمواج المستمرة التي تتماشى مع الشتاء في أمريكا الشمالية. ولكن إليك ما لن تخبرك به مواقع القوائم: ينخفض الإشغال في الموسم المنخفض (مايو-يونيو، سبتمبر-أكتوبر) إلى 40-50٪. متوسطك السنوي يهم أكثر من شهر الذروة الخاص بك.

أرضية سعر الدخول قد تصلبت. حتى الاستوديوهات القديمة أو "أكواخ ركوب الأمواج" في منطقة إنكوينترو تبدأ الآن من 150,000-180,000 دولار أمريكي. الأراضي الرئيسية المطلة على الشاطئ تطلب أكثر من 1,000 دولار لكل متر مربع، بينما لا تزال القطع التي تبعد 400 متر يمكن العثور عليها بسعر 150-400 دولار لكل متر مربع. هذا الفجوة تمثل التقييم الصادق للسوق لقابلية الوصول إلى الكسر.

ما يجعل إنكوينترو متميزًا عن وسط مدينة كاباريتي هو التخطيط. على عكس المباني الشاهقة التي تزحف إلى بويرتو بلاتا، يعمل إنكوينترو تحت قواعد الكثافة المنخفضة الصارمة - عادةً 3 مستويات كحد أقصى للعقارات المطلة على الشاطئ. تفرض وزارة السياحة تراجعًا بمقدار 60 مترًا من خط المد العالي لأي بناء دائم. هذا ليس تفضيل المطور؛ إنه القانون 305-68، ولا يمكن التفاوض عليه. النتيجة هي الحفاظ على جمالية "الغابة تلتقي بالمحيط" التي لا يمكن تكرارها بمجرد زوالها.

اقتصاد ركوب الأمواج هنا حقيقي. تعمل خمس مدارس ركوب أمواج نشطة يوميًا من الساعة 6:00 صباحًا - باوهانا، مدرسة تشينو لركوب الأمواج، وغيرها. هذا يخلق طلبًا على الإيجار "دون باترول" يتفوق على ساعات السياحة القياسية. العقارات التي تحتوي على تخزين للألواح، ودشات خارجية، وضوء صباحي مبكر تلتقط أسعارًا ممتازة لأنها تخدم حالة استخدام محددة قد تحققها السوق.

لكن دعونا نكون واضحين بشأن ما ليس هذا. إنكوينترو ليس مصقولًا. الطريق الرئيسي (لا بيستا) معبد، لكن الطرق الداخلية هي في الغالب ترابية وحصى صلبة. تحتاج إلى سيارة دفع رباعي أو كروس أوفر للقيادة اليومية المريحة. المجتمع هو الأكثر نشاطًا بين الساعة 6:00 صباحًا و10:00 صباحًا، ثم مرة أخرى في وقت متأخر من بعد الظهر. إذا كنت تتوقع حياة ليلية، فأنت في المكان الخطأ. وسط مدينة كاباريتي يبعد خمس دقائق إذا كان هذا ما تريده، لكن إنكوينترو يفرض "منطقة هادئة" بعد الساعة 10 مساءً.

تم تسريع التحول الديموغرافي للمشترين من المتقاعدين إلى المهنيين الذين تتراوح أعمارهم بين 35-50 عامًا بسبب ازدهار العمل عن بُعد بعد عام 2020. هؤلاء المشترين لا يبحثون عن منتجعات شاملة. يريدون إنترنت موثوق (حل ستارلينك ذلك)، ومساحات مجتمعية قابلة للمشي (يوفر متنزه إنكوينترو الغذائي ذلك)، ونمط حياة يمزج بين اللياقة والإنتاجية. هذا هدف أضيق من "العقارات الكاريبية" العامة، لكنه هدف مع المال والقناعة.

السلامة أولاً: الإطار القانوني "بدون هراء"

أكبر خطأ أراه هو المشترين الذين يخلطون بين "كونستانسيا أنوتادا" وملكية صالحة. دعني أكون مباشرًا: كونستانسيا أنوتادا هي وثيقة قديمة لا تفي بمتطلبات القانون 108-05. إذا حاول شخص ما بيعك عقارًا بهذه الوثيقة فقط، فابتعد. منذ تنفيذ القانون 108-05 (سجل العقارات)، أصبح الدسليندي إلزاميًا. يستخدم إحداثيات GPS لتحديد الحدود بدقة مضمونة من الدولة.

إليك ما يتضمنه عملية الدسليندي بالفعل. يقوم مساح مرخص (أغريمينسور) بتحديد حدود العقار فعليًا باستخدام معدات GPS. ثم يتم تسجيل هذه الإحداثيات في سجل العناوين. النتيجة هي "شهادة العنوان" التي لا يمكن الطعن فيها من قبل الجيران الذين يطالبون بأسوار تاريخية أو اتفاقيات شفوية. لا يزال حوالي 30٪ من العقارات الريفية القديمة تفتقر إلى دسليندي مكتمل، ولهذا السبب لدي اتصال مباشر في سجل الأراضي في بويرتو بلاتا. يمكننا التحقق من حالة العنوان في 3-5 أيام عمل ورؤية أي رهون (هيبوتيكاس) أو حظر قضائي (ليتيس سوبري ديريتشوس ريجستردوس) قبل تبادل الأموال.

معدل الفشل في العقارات "للبيع من قبل المالك" في المناطق القديمة مرتفع. لقد رأيت صفقات تنهار في الأسبوع الأخير لأن البائع لم يتمكن من تقديم دسليندي نظيف. أحيانًا يكشف مسح GPS أن خط الملكية يختلف بمقدار 20 مترًا عن المكان الذي كان يعتقد البائع أنه موجود. أحيانًا يكون هناك نزاع ميراث غير محلول من مالك مشارك متوفى. هذه ليست حالات حافة - إنها شائعة بما يكفي لدرجة أن العناية الواجبة ليست اختيارية.

فهم CONFOTUR: الإعفاء الضريبي لمدة 15 عامًا الذي يهم بالفعل

CONFOTUR (القانون 158-01) هو الحافز الأكثر سوء فهمًا في العقارات الدومينيكية. إليك ما يفعله بالفعل: تتلقى التطويرات السياحية المؤهلة إعفاءً لمدة 15 عامًا من ضريبة IPI السنوية بنسبة 1٪ وضريبة النقل بنسبة 3٪. بالنسبة لعقار بقيمة 300,000 دولار، هذا يعني توفير 9,000 دولار على الشراء الأولي و3,000 دولار سنويًا. على مدى 15 عامًا، هذا يعني توفير 54,000 دولار في الضرائب المتجنبة.

لكن ليس كل مشروع مؤهل. يجب أن يتم تصنيف التطوير كمشروع سياحي - فنادق، شقق فندقية، أو مجمعات سكنية موجهة للسياح مع خدمات تجمع الإيجار. لا تؤهل التقسيمات السكنية البحتة. يجب أن يكون المشروع في "قطب سياحي" معلن (كاباريتي وسوسوا هما مناطق محددة)، ويجب على المطور تقديم مشروع تقني-معماري معتمد من قبل قسم التخطيط والمشاريع في وزارة السياحة.

إليك الفخ: بعض المطورين يعلنون عن فوائد CONFOTUR قبل الحصول على الموافقة النهائية. "التصنيف المؤقت" ليس هو نفسه "التصنيف النهائي". يجب على المشترين أن يطلبوا رؤية وثيقة "قرار مجلس تعزيز السياحة" الفعلية التي تسمي المشروع بشكل محدد. يمكنك التحقق من ذلك بشكل مستقل عن طريق التحقق من القائمة الرسمية للمشاريع المعتمدة على موقع وزارة السياحة (mitur.gob.do).

بالنسبة للعقارات المعاد بيعها، تنتقل فائدة CONFOTUR إلى المالك الجديد للسنوات المتبقية من نافذة الـ 15 عامًا. يجب أن ينص عقد البيع صراحة على أن الوحدة تستفيد من إعفاءات القانون 158-01. إذا كانت تلك الفقرة مفقودة، فقد لا تكون محميًا أثناء تقديم الإقرار الضريبي. لقد رأيت مشترين يفقدون هذه الفائدة لأن محاميهم لم يتحقق من أن الإعفاء تم تدوينه بشكل صحيح على شهادة العنوان.

حقوق الملكية الأجنبية: ما يقوله الدستور فعليًا

المادة 25 من الدستور الدومينيكي تمنح الأجانب نفس حقوق ملكية العقارات التي يتمتع بها المواطنون. لا تحتاج إلى فيديكوميسو (هيكل ائتماني) كما في المكسيك. لا تحتاج إلى شريك محلي. يمكنك امتلاك العقار باسمك الشخصي، وهذه الملكية محمية دستوريًا.

التجاعيد هي الميراث. يتضمن القانون الدومينيكي "الإرث الإجباري" (لا ليجيتيما)، الذي يحتفظ بجزء من ممتلكاتك للورثة المباشرين بغض النظر عما يقوله وصيتك. يمكن للمشترين الأجانب التخفيف من ذلك عن طريق الاحتفاظ بالعقار في شركة دومينيكية (SRL) أو من خلال هياكل وصية محددة. نحن نعمل مع محامين هجرة في سانتو دومينغو الذين تعاملوا مع هذا للمحترفين الرياضيين والمستثمرين الذين يحصلون على إقاماتهم وجنسياتهم. الحل موجود، لكنه يتطلب التخطيط قبل الشراء، وليس بعده.

فائدة عملية واحدة: شراء عقار بقيمة 200,000 دولار أمريكي أو أكثر يؤهلك للحصول على الإقامة السريعة (إقامة الاستثمار). هذا يتجاوز الجدول الزمني القياسي للإقامة المؤقتة. رفعت تركيا الحد الأدنى لبرنامج الجنسية عن طريق الاستثمار إلى 400,000 دولار أمريكي في يونيو 2022، وأزالت البرتغال الاستثمار العقاري كمسار مؤهل لتأشيرتها الذهبية في أكتوبر 2023. عتبة 200,000 دولار في جمهورية الدومينيكان هي الآن نصف سعر برنامج تركيا وأكثر وضوحًا من معظم البدائل الأوروبية.

تحليل مخزون السوق: ما يمكنك شراؤه فعليًا

دعونا نتحدث عن ما يوجد بالفعل من مخزون. "الخط الأول" من المخزون المطلة على الشاطئ هو أقل من 5٪ من إجمالي القوائم في إنكوينترو. يعني الشاطئ الحقيقي الواجهة البحرية المباشرة دون وجود طريق بينك وبين الرمال. يتم تنظيم هذه العقارات بشكل صارم - 60 مترًا من خط المد العالي لأي بناء دائم، بحد أقصى 3 مستويات، ومتطلبات المساحات الخضراء التي تملي أنه لا يمكنك تغطية أكثر من 60٪ من القطعة بأسطح غير قابلة للنفاذ.

تبدأ الفيلات المطلة على الشاطئ في كاباريتي عمومًا من 800,000 دولار أمريكي ويمكن أن تتجاوز 2 مليون دولار. تتراوح الفيلات المماثلة في الخط الثاني في المجتمعات المسورة مثل برو كاب أو بالقرب من إنكوينترو بين 350,000-600,000 دولار أمريكي. يعكس هذا الفجوة السعرية ليس فقط الواجهة البحرية ولكن أيضًا تكاليف الصيانة. تآكل الهواء المالح عدواني. الأجهزة الإلكترونية والأجهزة المنزلية لها عمر أقصر بنسبة 30٪ داخل 200 متر من المحيط ما لم تكن من الدرجة البحرية. ستحتاج وحدات تكييف الهواء الخاصة بك إلى استبدالها بشكل متكرر. ستتآكل تجهيزاتك المعدنية بشكل أسرع. هذه ليست تفاصيل صغيرة - إنها بند في ميزانيتك السنوية.

غالبًا ما تقع العقارات في الخط الثاني على تلال مرتفعة، مما يعني أن بعضها لا يزال يطلب إطلالات ممتازة على المحيط مقارنة بالشاطئ. في تلك الحالات الطبوغرافية المحددة، تضيق الفجوة السعرية إلى حوالي 15٪. العقارات التي يقل سعرها عن 300,000 دولار في إنكوينترو لديها متوسط أيام في السوق يتراوح بين 45-60 يومًا، وهو أسرع بكثير من القطاع الفاخر (1 مليون دولار +)، الذي يجلس لمدة تزيد عن 180 يومًا. السيولة في إعادة البيع مهمة إذا كنت تتعامل مع هذا كاستثمار بدلاً من منزل دائم.

صعود الحياة البيئية: الطاقة الشمسية، الصرف الصحي، والاستدامة

ارتفعت تكاليف البناء عالية الجودة في كاباريتي إلى 1,200-1,500 دولار أمريكي لكل متر مربع لفيلا جاهزة. هذا هو التضخم المادي العالمي الذي يظهر في ميزانية البناء الخاصة بك. لكن العائد على الاستثمار في ميزات الاستدامة قد تحسن بشكل كبير. مع أسعار الكهرباء في المجتمعات المسورة ذات الشبكات الخاصة التي غالبًا ما تتجاوز 0.30 دولار / كيلوواط ساعة - على الرغم من أن اتصالات إيدنورتي المباشرة عادة ما تتراوح بين 0.18-0.24 دولار / كيلوواط ساعة حسب كتل الاستهلاك - فإن النظام الشمسي الهجين (استثمار حوالي 15,000 دولار) لديه فترة استرداد تبلغ 3.5-4 سنوات فقط.

تستخدم معظم المنازل البيئية في إنكوينترو خزانات الصرف الصحي والمصارف - لا يوجد خط صرف صحي بلدي. "المهضمات الحيوية" هي المعيار الجديد للامتثال البيئي. تقوم هذه الأنظمة بتفكيك النفايات بشكل أكثر كفاءة من الصرف الصحي التقليدي وتلبي اللوائح البيئية. إذا كنت تشتري أرضًا للبيع في كاباريتي بنية البناء، فقم بتخصيص ميزانية لأنظمة المياه مقدمًا. تكلف المياه المنقولة بالشاحنات (كاميوني دي أغوا) حوالي 1,500-2,000 RD$ لـ 2,500 جالون إذا جفت صهريجك أو كانت مياه البئر مالحة جدًا.

تتراوح رسوم HOA في المجتمعات المسورة في إنكوينترو عادة بين 2.50-3.50 دولار أمريكي لكل متر مربع شهريًا، تغطي الأمن، الطاقة الاحتياطية، والمياه المشتركة. هذا يعني 150-210 دولار شهريًا لشقة بمساحة 60 مترًا مربعًا. تقوم العديد من التطويرات الجديدة بتوصيل الإنترنت "المتكرر" مسبقًا - تركيب خطوط مزدوجة (ستارلينك + الألياف) كميزة قياسية لضمان وقت تشغيل بنسبة 100٪ للعاملين عن بُعد. هذه ليست ميزة فاخرة بعد الآن؛ إنها ضرورة تنافسية.

عادةً ما يوفر الشراء خارج الخطة في جمهورية الدومينيكان خصمًا بنسبة 15-20٪ مقارنة بأسعار التسليم الجاهزة، لكنه يحمل مخاطر الجدول الزمني. لقد رأيت مشاريع تتأخر لمدة ستة أشهر بسبب معالجة التصاريح. إذا كان نموذجك المالي يعتمد على بدء دخل الإيجار بحلول تاريخ محدد، فقد لا يكون البناء المسبق هو المسار الصحيح.

البنية التحتية والمعيشة: الحقائق وراء البطاقة البريدية

خدمة ستارلينك السكنية متاحة بالكامل في كاباريتي مقابل 2,900 RD$ / شهر (حوالي 50 دولار أمريكي)، وتوفر سرعات مستقرة تتراوح بين 100-200 ميجابت في الثانية. هذا حل مشكلة موثوقية "الرحل الرقمي" التي عانت منها المنطقة لسنوات. يتوفر أيضًا الإنترنت عبر الألياف الضوئية من خلال كلارو وألتيس، حيث تقدم خطط تصل إلى 100-300 ميجابت في الثانية مقابل 40-60 دولار أمريكي / شهر. يبلغ متوسط زمن الانتقال لستارلينك 40-60 مللي ثانية، وهو كافٍ لمكالمات زوم والألعاب عبر الإنترنت. غالبًا ما تحقق اتصالات الألياف 10-20 مللي ثانية.

تكلفة الأجهزة لستارلينك حوالي 20,000-25,000 RD$ (~ 350-450 دولار أمريكي) مقدمًا. لكن إليك الميزة أثناء انقطاع التيار الكهربائي: يمكن تشغيل ستارلينك بواسطة محطة بطارية محمولة بسيطة (إيكوفلو أو جاكيري). تتطلب مودمات الألياف أن يكون للعقدة على مستوى الشارع أيضًا طاقة، وهو ما لا يتم دعمه دائمًا. الموثوقية أثناء الانقطاعات مهمة عندما تكون في مكالمة مع عميل.

إيدنورتي هو مزود الطاقة المحلي. الشبكة مستقرة بنسبة 90٪ من الوقت، لكن البنية التحتية "الميل الأخير" في إنكوينترو يمكن أن تكون هشة. المحولات والبطاريات إلزامية، وليست اختيارية. في المناطق غير المسورة، تحدث "التوصيلات" إلى الخطوط الخاصة - سرقة الكهرباء هي مشكلة حقيقية. تمنع المجتمعات المسورة ذلك، مما يحافظ على سلامة فاتورتك. تغطية بيانات الجوال 5G من ألتيس وكلارو متاحة في منطقة إنكوينترو، وتعمل كطبقة احتياطية موثوقة.

أقرب منشأة طبية حديثة، مركز كاباريتي الطبي (CMC)، يبعد 5-10 دقائق ويقبل التأمين الدولي الرئيسي (IMG، VUMI). يبعد مطار بويرتو بلاتا (POP) 20 دقيقة فقط، مع رحلات يومية من ميامي (MIA) ونيويورك (JFK/EWR). زمن الرحلة من ميامي إلى بويرتو بلاتا هو ساعة و50 دقيقة - قارن ذلك بـ 9+ ساعات لأوروبا أو 14+ ساعات لدبي.

تكلفة "غواغواس" المحلية (الحافلات الصغيرة) 50-100 RD$ للوصول إلى سوسوا أو شاطئ كايت. تكلفة "موتوكونشوس" (سيارات الأجرة بالدراجات النارية) 100-200 RD$ للرحلات القصيرة. تكلفة غاز البروبان (GLP) للطهي حوالي 130 RD$ لكل جالون (سعر مدعوم)، مما يجعله ميسور التكلفة للسكان. خلق متنزه إنكوينترو الغذائي والأسواق المحلية محورًا اجتماعيًا قابلاً للمشي، مما يقلل الحاجة إلى القيادة إلى وسط مدينة كاباريتي لتناول الطعام.

دروس العالم الحقيقي: ما رأيته يحدث بشكل خاطئ (وصحيح)

قبل بضعة أشهر، اتصل بي عميل من ميونيخ بشأن قطعة أرض "صفقة" بالقرب من مصب النهر. كان السعر منخفضًا بشكل مريب - 80 دولارًا لكل متر مربع عندما كانت القطع المماثلة تتداول بسعر 200-300 دولار. كان لدى البائع كارتا كونستانسيا ولكن لا يوجد دسليندي. طلبنا مسحًا. اتضح أن إحداثيات GPS لم تتطابق مع الموقع الفعلي بأكثر من 50 مترًا. كانت القطعة "المطلة على الشاطئ" في الواقع تقع خلف عقار الجار، بدون وصول قانوني إلى الماء. كان البائع يعلم ذلك. كان العميل سيفقد وديعته إذا لم نكتشف ذلك.

حالة أخرى: كاد مشترٍ من تورونتو أن يشتري شقة دون أن يدرك أن لوائح HOA تحظر الإيجارات قصيرة الأجل. أعلنت القائمة عن "فرصة استثمارية" و"إمكانات دخل الإيجار". تم تعديل البند 17.3 من اللوائح في عام 2022 لتقييد الإيجارات على طراز Airbnb لحماية السكان طويل الأجل. بدون التحقق من اللوائح، كانت توقعاته للإيجار ستفشل على الفور. اكتشفنا ذلك أثناء العناية الواجبة. ابتعد ووجد وحدة مختلفة في مبنى صديق للإيجار.

على الجانب الناجح: زبون من كاليفورنيا حقق أقصى عائد على الاستثمار في شقة من غرفتي نوم عن طريق استهداف فئة "ركوب الأمواج والعمل". قام بتركيب رفوف للألواح، وكراسي مكتبية مريحة، وترقية إلى الإنترنت عبر الألياف. أكد إعلانه على الضوء الصباحي المبكر لراكبي الأمواج ومساحة العمل المخصصة للمحترفين عن بُعد. النتيجة: عائد صافي بنسبة 7٪ عن طريق سد الفجوة بين سياحة ركوب الأمواج في الموسم العالي والإيجارات طويلة الأجل في الموسم المنخفض (6+ أشهر). تحقق الإيجارات طويلة الأجل عائدًا صافيًا بنسبة 5-6٪، بينما يمكن أن تصل الإيجارات قصيرة الأجل (Airbnb) إلى 8-10٪ صافي، ولكن مع تآكل وإدارة أعلى بشكل كبير. وجد الطريق الأوسط.

إضافة "كاسيتا" أو استوديو إلى قطعة فيلا يمكن أن تكلف 35,000-50,000 دولار ولكن تضيف 800-1,200 دولار شهريًا في إيرادات الإيجار - عائد نقدي يزيد عن 25٪. العقارات ذات التاريخ الإيجاري المثبت (حالة سوبرهوست في Airbnb بالإضافة إلى سنتين من السجلات) تباع بعلاوة 10-15٪ على المنازل الفارغة. السوق يكافئ التوثيق.

تتقاضى شركات إدارة العقارات 20-25٪ من دخل الإيجار الإجمالي لإدارة Airbnb الكاملة (التسويق، التنظيف، تسجيل الوصول). هذا ليس اختياريًا إذا لم تكن تعيش في الموقع. ضع ذلك في حسابات العائد الخاصة بك من اليوم الأول، وليس بعد أن تكون قد التزمت بالفعل بسعر الشراء.

مصفوفة قرار المستثمر: جمهورية الدومينيكان مقابل العالم

أزالت البرتغال الاستثمار العقاري كمسار مؤهل لتأشيرتها الذهبية في أكتوبر 2023، مما أزال المنافس الأوروبي الرئيسي لجمهورية الدومينيكان للحصول على تأشيرات العقارات بنمط الحياة. رفعت تركيا الحد الأدنى لبرنامج الجنسية عن طريق الاستثمار إلى 400,000 دولار أمريكي في يونيو 2022، مما يجعل عتبة الإقامة في جمهورية الدومينيكان البالغة 200,000 دولار نصف السعر. تفرض دبي رسوم نقل بنسبة 4٪ (DLD) على جميع معاملات العقارات - أعلى من ضريبة النقل في جمهورية الدومينيكان البالغة 3٪، والتي تنخفض إلى 0٪ إذا كانت العقار لديه شهادة CONFOTUR.

لا توجد معاهدة ضريبية مزدوجة بين جمهورية الدومينيكان والولايات المتحدة، مما يعني أن المواطنين الأمريكيين يجب عليهم الإبلاغ عن الدخل العالمي ولكن يمكنهم استخدام الائتمان الضريبي الأجنبي. تقدم البنوك المحلية (سكوتيابنك، بانريزرفاس) قروض رهن عقاري للأجانب، لكن نسبة القرض إلى القيمة عادة ما تكون محدودة بنسبة 50-60٪ مع معدلات فائدة غالبًا 8-10٪. تهيمن المشتريات النقدية على السوق.

استقبلت جمهورية الدومينيكان أكثر من 10 ملايين زائر في 2023/2024، مما يضمن تدفقًا مستمرًا من العيون الجديدة على سوق العقارات. القرب مهم. زمن الرحلة من ميامي إلى بويرتو بلاتا أقل من ساعتين. قارن ذلك بـ 9+ ساعات لأوروبا أو 14+ ساعات لدبي أو بالي. إذا كنت بحاجة إلى زيارة عقارك مرتين في السنة للصيانة أو مشاكل المستأجرين، فإن هذا الفرق في الوقت يتراكم.

دليل الشراء خطوة بخطوة: من البحث إلى العنوان

1. حدد "الضروريات" الخاصة بك قبل البحث

الوصول إلى ركوب الأمواج مقابل الخصوصية. دخل الإيجار مقابل الاستخدام الشخصي. الأمن المسور مقابل المجتمع المفتوح. هذه ليست تفضيلات - إنها عوامل تصفية تقضي على 70٪ من القوائم قبل أن تضيع الوقت في زيارات الموقع. إذا كنت بحاجة إلى دخل إيجار مستمر، فلا يمكنك الشراء في مبنى يحظر الإيجارات قصيرة الأجل. إذا كنت بحاجة إلى الهدوء للعمل عن بُعد، فلا يمكنك الشراء بجوار مدرسة ركوب الأمواج التي تبدأ الدروس في الساعة 6:00 صباحًا.

2. اجمع فريقك (المحامي أولاً، الوكيل ثانيًا)

لا توقع عرضًا قبل توظيف محامٍ مستقل. ليس محامي المطور. ليس المحامي الموصى به من الوكيل. محاميك. نحن نمارس المهنة منذ عام 1986، وقد رأينا كل تنويع للاحتيال في العنوان، نزاعات الحدود، وكمين الميراث. وديعة حجز بقيمة 5,000-10,000 دولار أمريكي هي معيار لأخذ العقار من السوق، ولكن يجب دائمًا الاحتفاظ بها في حساب الضمان للوكالة أو المحامي - لا تعطى مباشرة للبائع.

3. عملية التحقق (ما نتحقق منه فعليًا)

نطلب رقم شهادة العنوان ونتحقق من حالة الدسليندي في سجل الأراضي في بويرتو بلاتا. يستغرق هذا 3-5 أيام عمل ويكشف عن الرهون (هيبوتيكاس) والحظر القضائي (ليتيس سوبري ديريتشوس ريجستردوس). نؤكد ما إذا كان المشروع لديه قرار CONFOTUR نشط إذا تم الإعلان عن إعفاءات ضريبية. نراجع اللوائح إذا كان دخل الإيجار جزءًا من استراتيجيتك. نؤكد شروط الدفع بالدولار الأمريكي مقابل DOP في العقد.

إذا كان العقار باسم شركة، نقوم بإجراء بحث قانوني في غرفة التجارة للتحقق من حالة الشركة البائعة وسلطتها على البيع. نتحقق من أن البائع محدث في مدفوعات IPI (ضريبة العقارات السنوية) - هذا إلزامي للإغلاق.

4. وعد البيع (Promesa de Compraventa)

هذا هو العقد الملزم الموقع بعد العناية الواجبة. يقفل السعر والشروط قانونيًا. تبلغ إجمالي تكاليف الإغلاق حوالي 5٪ من سعر الشراء (3٪ ضريبة النقل + 1٪ كاتب العدل/القانونية + 1٪ نفقات متنوعة). يجب دفع ضريبة النقل بنسبة 3٪ في غضون ستة أشهر من توقيع العقد لتجنب العقوبات.

5. الإغلاق دون الحضور

لا تحتاج إلى أن تكون في جمهورية الدومينيكان للإغلاق. يمكن توقيع توكيل خاص (Poder Consular) في أقرب قنصلية دومينيكية في بلدك. بموجب القانون 155-17 (مكافحة غسل الأموال)، تقيد DGII المعاملات النقدية للعقارات التي تزيد عن 1,500,000 RD$ (حوالي 25,000 دولار أمريكي بأسعار الصرف لعام 2026). يجب أن تتم جميع مدفوعات العقارات التي تتجاوز هذا الحد عبر التحويل البنكي أو الشيك للامتثال.

6. الجدول الزمني لنقل العنوان

يستغرق استلام "شهادة العنوان" الجديدة باسمك عادة 2-4 أشهر بعد تسجيل البيع. يجب عليك التسجيل في DGII (الضرائب الداخلية) للحصول على RNC (رقم التعريف الضريبي) لأغراض ضريبة العقارات. هذا غير قابل للتفاوض.

هل إنكوينترو مناسب لك؟

إنكوينترو ليست للجميع. إذا كنت بحاجة إلى جداول زمنية متوقعة، فهذا ليس السوق المناسب - غالبًا ما تستغرق الموافقات البلدية وقتًا أطول مما يتوقعه المشترون من الولايات المتحدة أو كندا. إذا كنت تريد تجربة شقة جاهزة على طراز ميامي مع خدمة مكتب استقبال على مدار 24 ساعة، ابحث في مكان آخر. إذا كنت غير مرتاح للطرق غير المعبدة، والانقطاعات العرضية في الطاقة، أو حقيقة أن مكيف الهواء الخاص بك سيحتاج إلى استبداله بشكل متكرر بسبب الهواء المالح، فسوف يزعجك هذا.

ولكن إذا كنت تسعى إلى نمط حياة يقوده المجتمع، يركز على الطبيعة مع إمكانات تقدير قوية في سوق بالدولار الأمريكي، فإن إنكوينترو تقدم شيئًا نادرًا. تقدم المدرسة الدولية في سوسوا (ISS) وأكاديمية إيسلا مناهج معتمدة من الولايات المتحدة مقابل 6,000-8,000 دولار سنويًا، مما يجعل الانتقال العائلي ممكنًا. تعتبر كاباريتي واحدة من أكثر المدن أمانًا في جمهورية الدومينيكان للمغتربين، مع وجود شرطة سياحية مخصصة (POLITUR). تعني كثافة المغتربين أن اللغة الإنجليزية تُتحدث في 90٪ من التفاعلات التجارية.

ثقافة الشاطئ صديقة جدًا للكلاب، مع قوانين مقود مرنة مقارنة بالقيود الأمريكية أو الأوروبية. إلى جانب ركوب الأمواج، تحتوي إنكوينترو على كثافة عالية من استوديوهات اليوغا، وصالات الجيو جيتسو، وصناديق كروس فيت، تلبي احتياجات المستثمرين "بنمط الحياة النشط". لم تعد هذه مجتمعًا للتقاعد بعد الآن - إنها مكان حيث يبني الأشخاص في الثلاثينيات والأربعينيات من العمر أعمالًا، ويربون أطفالًا، ويبقون لائقين بينما كسر الأمواج يبعد 200 متر عن بابهم.

عامل الندرة حقيقي. تحتوي كاباريتي على خط ساحلي محدود مخصص للسياحة عالية الكثافة. على عكس بونتا كانا، التي تحتوي على أميال من مساحة التوسع المسطحة، كاباريتي مقيدة بالطريق الرئيسي والبحيرة. هذا القيد يدفع الأسعار إلى الارتفاع مع تقلص المخزون. على مدى فترة 5 سنوات (2020-2025)، زادت قيم العقارات المطلة على الشاطئ في مناطق كاباريتي الرئيسية بنسبة 30-40٪ تقريبًا بشكل تراكمي. شهدت الفئات ذات الطلب العالي المحددة مثل إنكوينترو زيادة بنسبة 10-15٪ سنويًا.

إذا اقتربت من السوق بالصبر والتحقق المناسب، يمكن أن تكون مجدية ماليًا ومجزية شخصيًا. كل عقار على الساحل الشمالي يروي قصة قانونية مختلفة. تأكد من أن قصتك واحدة يمكنك العيش معها.

للحصول على استشارة لمراجعة قوائم العقارات المحددة في شاطئ إنكوينترو والتحقق من وضعها القانوني، اتصل بمكتبنا. لقد كنا نتعامل مع هذه المعاملات منذ قبل بناء معظم المخزون الحالي. نحن نعرف أي المطورين يسلمون في الوقت المحدد، وأي عمليات البحث عن العناوين تكشف عن مشاكل، وأي العقارات مؤهلة بالفعل للفوائد الضريبية التي يعلنون عنها.

إخلاء المسؤولية: هذا المحتوى لأغراض تعليمية ولا يشكل نصيحة مالية أو قانونية. استشر دائمًا محامٍ مؤهل للمعاملات العقارية في جمهورية الدومينيكان.

المعلومات المقدمة في هذه المقالة لأغراض إعلامية فقط ولا ينبغي اعتبارها نصيحة قانونية أو مالية.