استراتيجيات التنويع ضمن محفظتك العقارية في جمهورية الدومينيكان

دخل رجل أعمال كندي إلى مكتبي الشهر الماضي بمشكلة. لقد قام بتحويل 50,000 دولار إلى شركة عقارية "ذات سمعة جيدة" في سوسوا - واحدة لديها موقع ويب لامع، ووكلاء يتحدثون الإنجليزية، ومحفظة من شقق الشاطئ التي بدت مثالية لخطة تقاعده. كان من المفترض أن يضمن الإيداع وحدة قبل البناء. بدلاً من ذلك، حصل على مقعد في الصف الأمامي لدرس مكلف للغاية حول كيفية عمل سوق العقارات غير المنظم إلى حد كبير في جمهورية الدومينيكان بالفعل.

لم يكن لدى المطور موافقة CONFOTUR. لم يكن للأرض Deslinde. كان "حساب الضمان" مجرد حساب تشغيل المطور باسم مختلف على كشف الحساب البنكي. والوكل الذي باعه الحلم؟ ليس عضوًا في AEI، ولا تسجيل RNC، وكما اكتشفنا - ليس حتى مقيمًا قانونيًا في البلاد.

هذه ليست قصة عن سوء الحظ. إنها قصة عن ما يحدث عندما تعامل سوق العقارات في جمهورية الدومينيكان كما لو كان لديه نفس حماية المستهلك مثل تورونتو أو ميامي. إنه لا يملك. لكن هذا لا يعني أنه حقل ألغام. يعني أنك بحاجة إلى فهم الهيكل القانوني المحدد الذي يجعل هذا السوق يعمل - والفجوات المحددة حيث تنهار الأمور.

لقد كنت أمارس قانون العقارات في سوسوا منذ عام 1986. لقد شاهدت الساحل الشمالي يتحول من قرية صيد نائمة إلى وجهة استثمارية جادة. وقد رأيت كل تنويع لنفس الخطأ: المشترون الأجانب الذين يفترضون أن شركات العقارات في جمهورية الدومينيكان تعمل تحت نفس القواعد مثل أسواقهم المحلية. إنهم لا يفعلون. إليك ما تحتاج فعلاً إلى معرفته.

النقاط الرئيسية

• لا يوجد متطلب ترخيص: اعتبارًا من فبراير 2026، بينما تم تقديم مشروع قانون لتنظيم خدمات العقارات إلى مجلس النواب، لم يتم سنه أو تنفيذه. لا يزال لا يوجد ترخيص حكومي لممارسة العقارات في جمهورية الدومينيكان، مما يعني أنه يمكن لأي شخص قانونيًا أن يطلق على نفسه وكيلًا. تحقق من الشرعية من خلال عضوية AEI وتسجيل RNC.
• Deslinde أمر حاسم ولكنه ليس مطلقًا: لا يمكن تمويل العقارات التي لم يكتمل فيها Deslinde (القانون 108-05) من قبل البنوك ويتم تداولها بخصم 15-30٪. يمكنك قانونيًا شراء وبيع حقوق الملكية عبر Constancia Anotada، لكنك تشتري حقوقًا غير محددة لنسبة من قطعة أكبر بدلاً من قطعة محددة. لن يصدر سجل العنوان شهادة ملكية نظيفة وفردية حتى يكتمل Deslinde.
• التحقق من CONFOTUR يدوي: يجب أن يكون لدى المشاريع التي تدعي الفوائد الضريبية بموجب القانون 158-01 "قرار" رسمي من MITUR. تنطبق الإعفاءات (ضريبة نقل بنسبة 3٪، ضريبة ملكية سنوية بنسبة 1٪) فقط إذا كانت المرحلة المحددة التي تشتريها لديها تصنيف نهائي.
• واقع التمويل: تقدم البنوك الدومينيكية قروضًا عقارية للأجانب بمعدلات فائدة تتراوح بين 7.5-10.5٪ للقروض بالدولار الأمريكي (11-14٪+ لقروض البيزو، التي نادرًا ما يأخذها الأجانب بسبب مخاطر العملة). يتم تحديد نسب القرض إلى القيمة عند 60-70٪ للمشترين الأجانب. غالبًا ما يكون تمويل المطورين للوحدات قبل البناء أكثر جدوى، ولكن فقط مع هيكل Fideicomiso المناسب بموجب القانون 189-11.
• تكاليف البناء: تتراوح تكاليف البناء في الساحل الشمالي في عام 2026 بشكل واقعي بين 950-1,200 دولار أمريكي لكل متر مربع للتشطيبات القياسية الجيدة، و1,200-1,800 دولار أمريكي للرفاهية. ضع في اعتبارك 3,000-5,000 دولار أمريكي لأنظمة الخزان/المضخة و15,000-25,000 دولار أمريكي للبنية التحتية للطاقة الشمسية.

لماذا يهم غياب التنظيم أكثر مما تعتقد

لا توجد رخصة عقارية مفروضة من الحكومة في جمهورية الدومينيكان. صفر. مشروع قانون لتنظيم خدمات العقارات والوساطة موجود في مجلس النواب، ولكن اعتبارًا من فبراير 2026، لم يغير شيئًا على الأرض. توجد Asociación de Empresas Inmobiliarias، ولكن العضوية طوعية. ما يعنيه هذا في الممارسة هو أن الشخص الذي يعرض عليك فيلا على الشاطئ بقيمة 400,000 دولار في كاباريت قد يكون لديه عقود من الخبرة وسجل نظيف - أو قد يكون قد وصل الشهر الماضي بسيارة مستأجرة وبطاقة عمل مطبوعة في المطار.

هذا ليس سيئًا بطبيعته. بعض أكثر الوكلاء معرفة الذين أعمل معهم ليس لديهم مؤهلات رسمية. لكنه يخلق ملفًا خاصًا بالمخاطر لا يوجد في الأسواق المنظمة. لا يوجد تأمين إلزامي ضد الأخطاء والإغفالات. لا يوجد نظام ضمان حكومي للحسابات الضمانية. لا يوجد نظام MLS مركزي للتحقق من الأسعار. والأهم من ذلك، لا يوجد ملاذ قانوني للإهمال ما لم تتمكن من إثبات الأضرار المدنية في المحاكم الدومينيكية - وهي عملية تستغرق سنوات وتكلف أكثر من معظم العقارات.

التطبيق العملي: لا يمكن أن يعتمد العناية الواجبة الخاصة بك على سمعة الوكيل أو العلامة التجارية للشركة. يجب أن تكون هيكلية. تحتاج إلى التحقق من ثلاثة أشياء بشكل مستقل، بغض النظر عن من يبيع:

1. الوضع القانوني للوكيل (تسجيل RNC مع DGII)
2. حالة عنوان العقار (شهادة العنوان مع Deslinde المكتملة)
3. الهيكل المالي للمطور (Fideicomiso للوحدات قبل البناء)

إذا فشل أي من هذه الفحوصات الثلاثة، فلا ينبغي أن تستمر الصفقة. نقطة.

معيار AEI وما يعنيه حقًا

عندما أخبر العملاء بالتحقق من عضوية AEI، غالبًا ما يسألون عما يحميهم فعليًا. الإجابة الصادقة: ليس كثيرًا، من الناحية القانونية. مدونة الأخلاقيات الخاصة بـ AEI ملزمة للأعضاء، ولكن التنفيذ داخلي. إذا قام وكيل AEI بتقديم معلومات خاطئة عن عقار، يمكنك تقديم شكوى إلى الجمعية. قد يقومون بإلغاء عضوية الوكيل. لكن ذلك لا يعيد أموالك.

ما تشير إليه عضوية AEI فعليًا هو أن الوكيل كان في السوق لفترة كافية ليهتم بسمعته داخل المجتمع المهني المحلي. إنها تحقق اجتماعي، وليس قانوني. في سوسوا وكاباريت، حيث تكون مجتمع العقارات صغيرًا وتنتقل الأخبار بسرعة، فإن هذا الضغط الاجتماعي مهم. سيواجه عضو AEI الذي يخدع عميلًا صعوبة أكبر في الحصول على إحالات من المحامين والمطورين والمغتربين الآخرين الذين كانوا هنا لعقود.

ولكنها ليست ضمانًا. لقد رأيت أعضاء AEI يشاركون في وكالة مزدوجة دون الكشف - يمثلون كل من المشتري والبائع بينما يجمعون عمولة كاملة من البائع ويضعون أنفسهم كمؤيد للمشتري. هذا قانوني في جمهورية الدومينيكان. إنه أيضًا تضارب مصالح هيكلي لا يفهمه معظم المشترين الأجانب حتى فوات الأوان.

الحل ليس تجنب وكلاء AEI. إنه فهم أن عضوية AEI هي نقطة البداية، وليست خط النهاية. لا يزال يتعين عليك الحصول على مستشار قانوني مستقل. لا يزال يتعين عليك التحقق من كل ادعاء. ولا يزال يتعين عليك فهم أن حافز الوكيل هو إتمام الصفقة، وليس حماية مصالحك.

فخ "Constancia Anotada"

إليك سيناريو أراه مرة واحدة على الأقل في الشهر: يجد المشتري قطعة أرض جميلة في التلال فوق سوسوا. السعر معقول. المناظر رائعة. يطمئنهم الوكيل أن العنوان "نظيف". يقدم البائع وثيقة تسمى "Constancia Anotada".

يعتقد المشتري أنه يشتري قطعة أرض محددة. ما يشتريه بالفعل هو حصة مئوية من قطعة أكبر لم يتم تقسيمها أبدًا. لا تصف Constancia Anotada الحدود. لا تتضمن إحداثيات GPS. إنها في الأساس إيصال يقول "تمتلك 1,000 متر مربع من هذه المزرعة التي تبلغ مساحتها 10,000 متر مربع، لكننا لم نحدد بعد أي 1,000 متر مربع."

هذا ليس احتيالًا بالمعنى التقليدي. البائع لا يكذب بشأن ما يبيعه. لكن المشتري يفترض افتراضات حول ما يشتريه لا تدعمه الوثيقة. وتخلق هذه الافتراضات مشاكل كبيرة في المستقبل.

لا يمكنك الحصول على قرض عقاري على Constancia Anotada. لن تقرض البنوك في جمهورية الدومينيكان المال مقابل عقار ليس له حدود محددة. لا يمكنك البناء قانونيًا بدون تعيين قطعة محددة. ولا يمكنك إعادة البيع بسهولة، لأن المشتري التالي سيواجه نفس المشكلة التي تواجهها - إنهم يشترون حقوقًا لجزء غير محدد من قطعة أكبر، وليس عنوانًا نظيفًا لقطعة أرض محددة.

تقنيًا، يمكنك بيع وشراء العقارات فقط باستخدام Constancia Anotada - يحدث هذا بشكل متكرر، خاصة في المناطق الريفية أو المعاملات القديمة. إنه ليس غير قانوني. لكنك تتاجر في حقوق غير محددة بدلاً من أصل محدد وقابل للبنك. لن يصدر سجل العنوان شهادة ملكية نظيفة وفردية حتى يكتمل عملية Deslinde.

الإصلاح هو عملية Deslinde بموجب القانون 108-05. هذه هي الإجراءات القانونية الرسمية التي تحول العقار من حصة مئوية إلى قطعة فردية مع إحداثيات GPS مسجلة في سجل العنوان. يتضمن ذلك توظيف مساح، وإخطار الجيران، وعقد جلسة استماع عامة حيث يمكن لأي شخص الاعتراض إذا كان يعتقد أن الحدود تتعدى على أرضه، وانتظار 6-12 شهرًا حتى يصدر Tribunal de Tierras حكمًا نهائيًا.

تكلف 1,500-3,000 دولار أمريكي. إنها بيروقراطية وبطيئة. وهي إلزامية تمامًا إذا كنت تريد عقارًا يمكن تمويله وتأمينه وإعادة بيعه دون تعقيدات قانونية.

السؤال ليس ما إذا كنت بحاجة إلى Deslinde. السؤال هو ما إذا كنت ستدفع مقابلها قبل شراء العقار أو بعده. إذا اشتريت بدون Deslinde، فإنك تقبل خصمًا بنسبة 15-30٪ على سعر الشراء مقابل تحمل التكلفة والوقت والمخاطر لإكمال العملية بنفسك. يمكن أن يكون ذلك منطقيًا إذا كنت مستثمرًا متمرسًا يفهم العملية ولديه الصبر للانتظار. بالنسبة لمعظم المشترين الأجانب، إنها صفقة سيئة للغاية.

الوحدات قبل البناء ومتطلب Fideicomiso

يحب سوق العقارات في جمهورية الدومينيكان الوحدات قبل البناء. يقوم المطورون في كاباريت وسوسوا ببيع الوحدات بشكل روتيني قبل 12-24 شهرًا من الانتهاء. العرض مغري: قم بتأمين سعر أقل، وشاهد نمو حقوق الملكية الخاصة بك أثناء البناء، وادخل إلى عقار جديد تمامًا مع إمكانات تأجير فورية.

الخطر مغري بنفس القدر: تقوم بتحويل عشرات الآلاف من الدولارات إلى شركة ليس لديها منتج نهائي بعد. إذا أفلس المطور، أو تم رفع دعوى قضائية ضده، أو قرر ببساطة التخلي عن المشروع، فإن وديعتك ضائعة.

كان من المفترض أن يحل القانون 189-11 هذه المشكلة من خلال تقديم هيكل Fideicomiso - وهو في الأساس ثقة حيث يتم الاحتفاظ بودائع المشترين في حساب منفصل يديره بنك وصي. لا يمكن تحرير الأموال للمطور إلا عند اكتمال مراحل البناء. إذا فشل المشروع، يعيد الوصي الأموال إلى المشترين.

نظريًا، هذا يعمل. عمليًا، التنفيذ غير متسق. لقد راجعت عقود الوحدات قبل البناء في سوسوا حيث ادعى المطور أن لديه Fideicomiso ولكن لم يكن هناك اتفاق ثقة فعلي. كان "حساب الضمان" مجرد حساب تشغيل المطور باسم مختلف على البيانات.

عملية التحقق مباشرة ولكنها تتطلب طرح أسئلة محددة:

• ما اسم البنك الوصي الذي يدير الثقة؟
• هل يمكنني رؤية نسخة من اتفاقية Fideicomiso؟
• ما هي المراحل المحددة التي تحفز تحرير الأموال للمطور؟
• ماذا يحدث لوديعي إذا تأخر المشروع أو تم إلغاؤه؟

إذا لم يتمكن المطور من الإجابة على هذه الأسئلة بالوثائق، فإن Fideicomiso غير موجود. وإذا لم يكن Fideicomiso موجودًا، فإنك تقوم بإقراض غير مضمون لشركة بناء في بلد أجنبي دون ملاذ قانوني إذا ساءت الأمور.

البديل هو تمويل المطور، حيث تقوم بالدفع مباشرة إلى المطور على مدار فترة البناء. هذا أكثر خطورة، ولكنه أيضًا أكثر شفافية. أنت لا تتظاهر بوجود شبكة أمان. أنت تقوم بمراهنة محسوبة على أن المطور سيكمل المشروع لأنه يحتاج إلى دفعتك النهائية لجعل الاقتصاديات تعمل.

أي هيكل أفضل يعتمد على المطور والمشروع المحددين. ولكن الخيار الأسوأ هو افتراض أن "الوحدات قبل البناء" تعني تلقائيًا "محمي". إنها لا تعني ذلك.

CONFOTUR والفوائد الضريبية التي تهم حقًا

القانون 158-01 هو السبب الذي يجعل العديد من المستثمرين الأجانب ينظرون إلى جمهورية الدومينيكان في المقام الأول. يقدم برنامج CONFOTUR إعفاءات ضريبية لمدة 10-15 عامًا للمشاريع السياحية المعتمدة: إعفاء من ضريبة النقل بنسبة 3٪ عند الشراء، إعفاء من ضريبة الملكية السنوية بنسبة 1٪، وفي بعض الحالات، إعفاءات من ضريبة دخل الإيجار.

بالنسبة لعقار بقيمة 300,000 دولار، هذا يعني توفير 9,000 دولار عند الإغلاق وحوالي 2,500-3,000 دولار سنويًا على ضرائب الملكية. على مدار فترة 15 عامًا، يمكن أن يتجاوز إجمالي التوفير الضريبي 45,000 دولار - وهو تخفيض كبير في تكلفة الملكية.

لكن إليك ما لا تخبرك به معظم شركات العقارات: موافقة CONFOTUR خاصة بالمشروع، خاصة بالمرحلة، وأحيانًا خاصة بالوحدة. قد يكون لدى المطور موافقة CONFOTUR للمرحلة 1 من المشروع ولكن ليس بعد للمرحلة 2. أو قد يكون لديهم موافقة مؤقتة ولكن ليس موافقة نهائية، مما يعني أن الفوائد الضريبية ليست مضمونة قانونيًا.

تتطلب عملية التحقق طلب وثيقة "القرار" الرسمية الصادرة عن وزارة السياحة. تسرد هذه الوثيقة اسم المشروع، والمرحلة المحددة المغطاة، وتاريخ الموافقة، ومدة الإعفاءات الضريبية. يمكنك التحقق من ذلك مباشرة عن طريق الاتصال بإدارة شركات وخدمات السياحة داخل MITUR.

وإليك التفاصيل الحاسمة: فقط العقارات التي لديها "تصنيف نهائي" (Clasificación Definitiva) تضمن الإعفاءات الضريبية للمشتري النهائي. يسمح التصنيف "المؤقت" للمطور ببدء المشروع، لكنه لا يضمن فوائدك الضريبية. إذا لم يتمكن المطور من تقديم قرار يظهر التصنيف النهائي لمرحلتك المحددة، فإن تلك الإعفاءات لا توجد بعد.

إذا لم يتمكن المطور من تقديم القرار، فإنه لا يملك موافقة CONFOTUR. وإذا لم ينص عقد الشراء صراحة على أن الوحدة تستفيد من القانون 158-01، فإن الإعفاءات الضريبية لا تنتقل إليك حتى إذا كان المشروع لديه موافقة.

لقد رأيت عقودًا حيث كان لدى المطور موافقة CONFOTUR ولكن هيكل البيع بطريقة تستبعد المشتري من الفوائد. احتفظ المطور بالإعفاءات الضريبية لنفسه وباع الوحدة بسعر السوق. اعتقد المشتري أنه يحصل على عقار معفى من الضرائب. لم يكن كذلك.

الإصلاح بسيط ولكنه يتطلب الانتباه إلى التفاصيل: تحقق من القرار قبل تقديم عرض، وتأكد من أن عقد الشراء ينص صراحة على أن الوحدة مغطاة بموجب القانون 158-01. إذا قاوم المطور وضع ذلك كتابة، فهذا علامة حمراء.

عملية Deslinde ولماذا لا يمكن التفاوض عليها

القانون 108-05 هو أهم قطعة من التشريعات العقارية في جمهورية الدومينيكان التي لم يسمع بها معظم المشترين الأجانب. إنه القانون الذي أنشأ نظام سجل العنوان الحديث وأسس عملية Deslinde كمعيار إلزامي لحدود العقارات.

قبل عام 2009، كان من الشائع بيع العقارات فقط باستخدام "Constancia Anotada" - وهي وثيقة تثبت أنك تمتلك نسبة مئوية من قطعة أكبر ولكنها لم تحدد مكان وجود حصتك. خلق هذا نزاعات حدودية لا نهاية لها، وجعل التمويل مستحيلاً، وحول المعاملات العقارية إلى كابوس قانوني.

غيرت قرار المحكمة العليا رقم 355-2009 هذا من خلال الحكم بأن Deslinde إلزامي لجميع المعاملات العقارية الجديدة. لا يمكنك تسجيل بيع في سجل العنوان بدونها. لا يمكنك الحصول على قرض عقاري بدونها. ولا يمكنك البناء قانونيًا بدونها.

تتضمن عملية Deslinde توظيف مساح مرخص لقياس العقار باستخدام إحداثيات GPS، وإخطار جميع مالكي العقارات المجاورة، وعقد جلسة استماع عامة حيث يمكن للجيران الاعتراض إذا كانوا يعتقدون أن الحدود تتعدى على أرضهم، وانتظار Tribunal de Tierras لإصدار حكم نهائي. تستغرق العملية بأكملها 6-12 شهرًا وتكلف 1,500-3,000 دولار أمريكي.

إنها بيروقراطية. إنها بطيئة. وهي إلزامية تمامًا إذا كنت تريد عقارًا يمكن تمويله وتأمينه وإعادة بيعه دون تعقيدات قانونية.

التطبيق العملي: إذا كنت تبحث عن عقارات في سوسوا أو كاباريت، فإن السؤال الأول الذي تحتاج إلى طرحه هو ما إذا كان العقار لديه Deslinde مكتملة. إذا كانت الإجابة لا، فأنت بحاجة إلى تحديد ما إذا كنت مستعدًا لتحمل تكلفة ووقت إكمال العملية بنفسك.

يقوم بعض المشترين بذلك عن قصد. يشترون عقارات بدون Deslinde بخصم 15-30٪، ويكملون العملية بأنفسهم، ويعيدون البيع بالقيمة السوقية الكاملة. إنها استراتيجية قابلة للتطبيق إذا كنت تفهم العملية ولديك الصبر للانتظار. لكنها ليست استراتيجية للمشترين الذين يحتاجون إلى تمويل فوري أو الذين يريدون استثمارًا جاهزًا.

الخطر الآخر هو أن عملية Deslinde قد تكشف عن مشاكل في حدود العقار. إذا اعترض جار خلال الجلسة العامة وأثبت أن الحدود المطالب بها من قبل البائع تتعدى على أرضهم، فقد يقلل Tribunal de Tierras من حجم عقارك أو يرفض طلب Deslinde بالكامل. هذا نادر، لكنه يحدث. وإذا حدث، فأنت عالق بعقار لا يمكن تقسيمه أو بيعه قانونيًا.

الحل هو جعل إكمال Deslinde شرطًا للبيع. هيكل اتفاقية الشراء بحيث يكون البائع مسؤولًا عن إكمال Deslinde قبل الإغلاق. إذا لم يتمكنوا، فإن الصفقة لا تستمر. هذا ينقل المخاطر والتكلفة إلى البائع، حيث تنتمي.

واقع التمويل للمشترين الأجانب

ستقرض البنوك الدومينيكية للأجانب. يقدم كل من Scotiabank وBanco Popular منتجات قروض عقارية لغير المقيمين. لكن الشروط تختلف بشكل كبير عما اعتاد عليه معظم المشترين في أمريكا الشمالية أو أوروبا.

بالنسبة للقروض بالدولار الأمريكي - وهي ما يأخذه معظم الأجانب لتجنب مخاطر انخفاض العملة - تتراوح معدلات الفائدة بين 7.5٪ و10.5٪ اعتبارًا من أوائل عام 2026. تكون هذه المعدلات ثابتة عادة لمدة 1-5 سنوات، وبعد ذلك تتكيف مع معدل متغير مرتبط بمعدل الفائدة الرئيسي للبنك المركزي. إذا كنت تنظر إلى قرض بالبيزو (وهو ما نادرًا ما يأخذه الأجانب للعقارات الاستثمارية)، تتراوح المعدلات بين 11٪ و14٪+. يعكس المعدل الأعلى مخاطر العملة والتضخم في الاقتصاد المحلي.

تقتصر نسب القرض إلى القيمة على 60-70٪ للمشترين الأجانب، مما يعني أنك بحاجة إلى دفعة مقدمة بنسبة 30-40٪.

تتطلب عملية الموافقة وثائق لا يمتلكها معظم المشترين الأجانب بسهولة: إقرارات ضريبية من بلدك الأصلي، رسائل مرجعية من بنكك المحلي، إثبات الدخل، وأحيانًا إثبات الأصول. تستغرق العملية من 4 إلى 8 أسابيع وتتطلب فتح حساب بنكي دومينيكي، والذي يتطلب بدوره تأشيرة إقامة أو جواز سفر صالح لمدة لا تقل عن 6 أشهر.

التطبيق العملي: إذا كنت تخطط لتمويل عقار في جمهورية الدومينيكان، فأنت بحاجة إلى بدء عملية الموافقة المسبقة على القرض العقاري قبل تقديم عرض. تتراوح المدة الزمنية من العرض إلى الإغلاق عادة بين 60-90 يومًا، ويمكن أن تستهلك عملية الموافقة على القرض بسهولة نصف هذا الوقت.

البديل هو تمويل المطور، حيث يعمل المطور كالمقرض وتقوم بالدفع مباشرة لهم على مدار فترة 3-5 سنوات. هذا أكثر شيوعًا للمشاريع قبل البناء، حيث يحتاج المطور إلى تدفق نقدي خلال مرحلة البناء. تكون معدلات الفائدة غالبًا أقل من معدلات البنوك (7-10٪)، ولكن الشروط أقل مرونة وعادة ما يكون القرض مستحقًا بالكامل بمجرد اكتمال البناء.

أي خيار أفضل يعتمد على وضعك المالي والجدول الزمني. يمنحك تمويل البنك مزيدًا من المرونة وشروط سداد أطول. تمويل المطور أسرع وغالبًا ما يكون أرخص، ولكنه يربطك بجدول بناء المطور ويتطلب دفعة بالون في النهاية.

تكاليف البناء والنفقات الخفية للبنية التحتية

إذا كنت تفكر في بناء عقار في جمهورية الدومينيكان بدلاً من شراء المخزون الحالي، فأنت بحاجة إلى فهم هيكل التكلفة الحقيقي. الرقم الرئيسي الذي ستسمعه من معظم المطورين هو 750-950 دولار أمريكي لكل متر مربع للتشطيبات القياسية. قد يكون ذلك دقيقًا في عام 2023 أو 2024، لكن التضخم وزيادة تكاليف المواد بحلول عام 2026 قد دفعت هذه الأرقام إلى الأعلى.

بالنسبة للتشطيبات القياسية الجيدة - الخرسانة، الحديد، السقف، النوافذ، الأبواب، السباكة والكهرباء الأساسية - أنت تنظر بشكل واقعي إلى 950-1,200 دولار أمريكي لكل متر مربع في الساحل الشمالي. قد يؤدي معدل 750 إلى تشطيبات دون المستوى أو استبعاد تكاليف إعداد الموقع الأساسية. بالنسبة للتشطيبات الفاخرة، يظل النطاق من 1,200-1,800 دولار أمريكي لكل متر مربع دقيقًا.

لكن هذه الأرقام لا تشمل تكاليف البنية التحتية التي تجعل العقار قابلاً للعيش في الساحل الشمالي. تحتاج إلى نظام خزان ومضخة لتخزين المياه، لأن إمدادات المياه البلدية غير متسقة. هذا يكلف 3,000-5,000 دولار أمريكي. تحتاج إلى مولد احتياطي أو نظام شمسي، لأن تكلفة الكهرباء تبلغ 0.30 دولار لكل كيلوواط ساعة والانقطاعات شائعة. يكلف نظام شمسي كامل لفيلا من 4 غرف نوم 15,000-25,000 دولار أمريكي. تحتاج إلى جدار محيط وبوابة، لأن الأمن هو مصدر قلق مشروع. هذا يكلف 5,000-10,000 دولار أمريكي أخرى.

أضف هذه التكاليف معًا وستجد نفسك تنظر إلى تكلفة إجمالية واقعية أعلى بكثير من معدل البناء الرئيسي. لا يزال هذا تنافسيًا مع تكاليف البناء في ميامي أو تورونتو، لكنه ليس الصفقة التي يعلن عنها بعض المطورين.

البديل هو تجديد عقار قائم. يمكن شراء الفيلات القديمة في المجتمعات المسورة في سوسوا (مثل Sea Horse Ranch) غالبًا بأقل من تكلفة الاستبدال وتجديدها مقابل 400-600 دولار أمريكي لكل متر مربع. الميزة هي أنك تشتري في موقع ذو بنية تحتية قائمة، ومناظر طبيعية ناضجة، وسوق تأجير مثبت. العيب هو أنك ترث اختيارات تصميم شخص آخر وأنظمة قديمة محتملة.

أي نهج أكثر منطقية يعتمد على أولوياتك. إذا كنت تريد عقارًا مصممًا خصيصًا بأنظمة حديثة وتخطيط فعال، فإن البناء الجديد منطقي. إذا كنت تريد عقارًا في موقع قائم مع إمكانات تأجير فورية، فإن التجديد منطقي.

ولكن في كلتا الحالتين، تحتاج إلى تخصيص ميزانية للتكلفة الكاملة للملكية، وليس فقط تكلفة البناء. وتحتاج إلى أخذ قيمة الوقت للنقود في الاعتبار - عقار يستغرق 18 شهرًا للبناء والتأثيث يعني 18 شهرًا من الدخل الإيجاري الضائع.

مشكلة الوكالة المزدوجة ولماذا تهم

الوكالة المزدوجة - تمثيل كل من المشتري والبائع في نفس الصفقة - قانونية في جمهورية الدومينيكان. إنها أيضًا شائعة. وهي تضارب مصالح هيكلي لا يفهمه معظم المشترين الأجانب حتى يجلسوا في مكتبي يحاولون فك صفقة سيئة.

إليك كيف تعمل عادة: تتصل بشركة عقارات بشأن عقار. يعرضون لك القائمة. تعجبك. تقدم عرضًا. يتفاوض الوكيل مع البائع نيابة عنك. تُغلق الصفقة. تعتقد أن الوكيل كان يعمل لصالحك.

لكن الوكيل كان يعمل فعليًا لصالح البائع. يدفع البائع عمولة الوكيل - عادة 5-10٪ من سعر البيع. الحافز المالي للوكيل هو الحصول على أعلى سعر ممكن، في أسرع وقت ممكن. مصلحتك هي الحصول على أقل سعر ممكن، مع العناية الواجبة الأكثر شمولاً ممكنة. هذه المصالح متعارضة مباشرة.

قد يكون الوكيل صادقًا وعادلًا. قد يحاول بصدق خدمة كلا الطرفين. لكن هيكل الحوافز مكسور. وفي سوق بدون متطلبات إفصاح إلزامية، لا يدرك العديد من المشترين حتى أنهم في وضع وكالة مزدوجة حتى فوات الأوان.

الحل هو فهم أن شركة العقارات ليست أبدًا محاميك. إنهم مزود خدمة يسهل الصفقة. محاميك هو محاميك المستقل. ولا ينبغي أن يكون محاميك شخصًا موصى به من قبل شركة العقارات أو البائع.

يبدو هذا بديهيًا، لكنني رأيت العديد من المعاملات حيث استخدم المشتري محامي البائع لأنه كان "مريحًا" أو لأن الوكيل أكد لهم أنه "سيعجل الأمور". لا يعجل الأمور. إنه فقط يلغي الشخص الوحيد في الصفقة الذي تتمثل وظيفته في حماية مصالحك.

ما يفعله المستشار القانوني المستقل فعليًا

عندما أخبر العملاء أنهم بحاجة إلى مستشار قانوني مستقل، غالبًا ما يسألون عما يعنيه ذلك فعليًا في الممارسة. إليك العمل المحدد الذي يحدث أثناء عملية العناية الواجبة المناسبة:

التحقق من العنوان: أقوم بزيارة مكتب سجل العنوان في بويرتو بلاتا وأطلب "شهادة العنوان" الرسمية. تسرد هذه الوثيقة المالك القانوني الحالي، وأي رهون عقارية أو امتيازات، وأي حظر قانوني (oposiciones) يمنع البيع، وحالة Deslinde. لا أعتمد على نسخة مقدمة من البائع. أحصل عليها مباشرة من السجل.

التحقق من الحدود: إذا كان للعقار Deslinde، أتحقق من أن إحداثيات GPS تتطابق مع تقرير المساح. إذا لم يكن لديه Deslinde، أشرح المخاطر والتكاليف لإكمال العملية.

التحقق من CONFOTUR: إذا ادعى العقار فوائد ضريبية بموجب القانون 158-01، أطلب القرار الرسمي من MITUR وأتحقق من أن المرحلة والوحدة المحددة مغطاة.

التحقق من الضرائب: أطلب "شهادة IPI" من DGII تثبت أن البائع محدث في ضرائب الملكية. الضرائب غير المدفوعة تعلق على العقار، وليس الشخص، لذا فإن هذا أمر حاسم.

التحقق من المرافق: أتحقق من Edenorte (شركة الكهرباء المحلية) للتحقق من عدم وجود ديون مرافق غير مدفوعة. لقد رأيت عقارات بها فواتير كهرباء غير مدفوعة تزيد عن 10,000 دولار ورثها المشتري.

التحقق من HOA: إذا كان العقار في مجتمع مسور أو شقة، أراجع لوائح HOA للتحقق من قيود الإيجار، وهياكل الرسوم، وأي تقييمات خاصة معلقة.

مراجعة العقد: أراجع عقد الشراء للتحقق من هيكل الدفع، والجدول الزمني للإغلاق، والاحتمالات، والعقوبات على عدم الأداء. أتأكد من أن العقد ينص صراحة على أن العقار يستفيد من CONFOTUR إذا كان ذلك ممكنًا.

إعداد الضمان: أحتفظ بالوديعة في حساب الضمان الخاص بشركتي أو أرتب ثقة مع بنك وصي. يتم تحرير الوديعة للبائع فقط بمجرد اكتمال نقل العنوان ولا رجعة فيه.

تستغرق هذه العملية من 2 إلى 4 أسابيع وتكلف 1-2٪ من سعر الشراء. إنها ليست براقة. لكنها الفرق بين شراء عقار وشراء دعوى قضائية.

استثناء العقارات على الشاطئ

العقارات داخل المنطقة البحرية التي يبلغ طولها 60 مترًا هي من الناحية الفنية ملكية عامة بموجب القانون 305-68. هذا لا يعني أنك لا تستطيع امتلاك عقار على الشاطئ. يعني أن هيكل الملكية مختلف ويتطلب تفويضًا قانونيًا محددًا.

الهيكل الأكثر شيوعًا هو "امتياز" ممنوح من وزارة البيئة. يمنحك الامتياز الحق في استخدام وتطوير الأرض لفترة محددة (عادة 25 عامًا، قابلة للتجديد). لا تملك الأرض بالمعنى التقليدي، لكن لديك حقوق حصرية لها.

التطبيق العملي: تتطلب العقارات على الشاطئ العناية الواجبة الإضافية للتحقق من أن الامتياز صالح وقابل للتحويل. ليس كل الامتيازات يمكن نقلها إلى المشترين الأجانب. وبعض الامتيازات لديها قيود على الاستخدام التجاري أو نشاط الإيجار.

لقد رأيت المشترين يشترون عقارات "على الشاطئ" فقط لاكتشاف أن الامتياز لم يتم تسجيله بشكل صحيح أبدًا، أو أنه انتهى منذ سنوات وكان البائع يشغل الأرض بشكل غير قانوني. كانت وزارة البيئة أكثر عدوانية في تطبيق لوائح المنطقة البحرية في السنوات الأخيرة، مما يعني أن هذه القضايا من المرجح أن تظهر أثناء ملكيتك.

الحل هو التحقق من حالة الامتياز قبل تقديم عرض. إذا كان العقار داخل المنطقة البحرية وليس لديه امتياز صالح وقابل للتحويل، فإنه لا يستحق الشراء بأي سعر.

حساب الإقامة

يجذب العديد من المشترين الأجانب إلى جمهورية الدومينيكان بسبب مسار الإقامة عن طريق الاستثمار بموجب القانون 171-07. الحد الأدنى للاستثمار هو 200,000 دولار أمريكي في العقارات، مما يؤهلك للحصول على معالجة سريعة للإقامة في حوالي 45 يومًا بمجرد الموافقة.

لكن الحد الأدنى للاستثمار البالغ 200,000 دولار يعتمد على القيمة المالية للعقار، وليس سعر الشراء. وعادة ما تكون القيمة المالية 60-70٪ من القيمة السوقية. هذا يعني أنك غالبًا ما تحتاج إلى شراء عقار بقيمة 280,000-330,000 دولار لتلبية الحد الأدنى للقيمة المالية البالغ 200,000 دولار.

تتطلب تأشيرة الإقامة أيضًا إثبات التأمين الصحي، وسجل جنائي نظيف، وفحص طبي. تبلغ التكلفة الإجمالية لطلب التأشيرة، والرسوم القانونية، والوثائق حوالي 3,000-5,000 دولار لكل شخص.

بمجرد حصولك على الإقامة، يمكنك التقدم للحصول على الإقامة الدائمة بعد عامين، والجنسية بعد عامين من الإقامة الدائمة. تعترف جمهورية الدومينيكان بالجنسية المزدوجة، لذا لا يتعين عليك التنازل عن جواز سفرك في بلدك الأصلي.

الفائدة العملية: تمنحك الإقامة إعفاء بنسبة 50٪ من ضرائب الملكية السنوية وإعفاء من الضرائب على واردات السلع المنزلية. كما أنها تسهل العمليات المصرفية وتمنحك مزيدًا من المرونة للإقامة الطويلة الأمد.

الحد العملي: تتطلب الإقامة منك قضاء 6 أشهر على الأقل سنويًا في جمهورية الدومينيكان للحفاظ على الوضع. إذا كنت تخطط لاستخدام العقار كاستثمار تأجيري بحت وزيارة فقط من حين لآخر، فقد لا يكون مسار الإقامة منطقيًا.

التحليل المقارن: الساحل الشمالي لجمهورية الدومينيكان مقابل البدائل العالمية

المعلومات المقدمة في هذه المقالة هي لأغراض إعلامية فقط ولا ينبغي اعتبارها نصيحة قانونية أو مالية أو استثمارية. تحمل الاستثمارات العقارية، لا سيما في الأسواق الأجنبية مثل جمهورية الدومينيكان، مخاطر متأصلة وقد تنطوي على آثار مالية كبيرة. يُشجع القراء بشدة على إجراء العناية الواجبة الشاملة والتشاور مع المهنيين المرخصين وطلب المشورة القانونية قبل اتخاذ أي قرارات استثمارية أو التزامات مالية.

لا يتحمل مؤلف وناشر هذه المقالة أي مسؤولية عن أي خسائر أو أضرار أو عواقب سلبية قد تنشأ عن الاعتماد على المعلومات الواردة هنا. تستند هذه المقالة إلى تجارب وملاحظات شخصية وقد لا تعكس تجارب جميع الأفراد في سوق العقارات في جمهورية الدومينيكان. من الضروري للمستثمرين المحتملين أن يكونوا على دراية بالتحديات والمخاطر الفريدة المرتبطة بالمعاملات العقارية في هذه المنطقة، بما في ذلك احتمال الاحتيال ونقص الرقابة التنظيمية.