كيف تستفيد السياسات المؤيدة للأعمال في جمهورية الدومينيكان المستثمرين الأجانب في العقارات

بقلم المحامي جويدو لويس بيردومو مونتالفو، المحامي المؤسس، مكتب محاماة جويدو بيردومو | سوسوا، جمهورية الدومينيكان | 40 عامًا من الممارسة

يوم الثلاثاء الماضي، جلس زوجان من مونتريال في مكتبي مع جدول بيانات. لقد أمضيا ستة أشهر في النظر إلى البرتغال، ثم قبرص، ثم العودة إلى البرتغال بعد تغيير قواعد التأشيرة الذهبية. كانوا مرهقين. كان الزوج يشير باستمرار إلى عمود بعنوان "صافي بعد جميع التكاليف" وكانت الأرقام تتقلص باستمرار. ضرائب التحويل هنا، ضرائب الثروة السنوية هناك، خسائر تحويل العملات في كل مكان.

لقد دفعت جدول بيانات مختلف عبر المكتب. نفس سعر الشراء - 300,000 دولار. لكن هذا أظهر صفر ضريبة تحويل تحت قانون CONFOTUR. صفر ضريبة عقارية لمدة خمسة عشر عامًا. دخل الإيجار بالدولار الأمريكي، وليس اليورو الذي يخضع للتخفيض. نظرت الزوجة إلى الأعلى وقالت، "هذا لا يمكن أن يكون صحيحًا."

كان صحيحًا. وهذه هي المشكلة مع جمهورية الدومينيكان - السياسات صديقة للمستثمرين لدرجة أن الناس يفترضون أنه يجب أن يكون هناك خدعة.

لا يوجد. على الأقل ليس الخدعة التي يتوقعونها.

النقاط الرئيسية

• درع ضريبي CONFOTUR: يلغي القانون 158-01 ضريبة التحويل بنسبة 3٪ وضريبة العقارات السنوية بنسبة 1٪ (IPI) لمدة تصل إلى 15 عامًا على المشاريع السياحية المعتمدة - تعتمد المدة الدقيقة على القرار المحدد الصادر عن مجلس تنمية السياحة لكل مشروع. يوفر هذا عادةً 54,000 دولار على عقار بقيمة 300,000 دولار على مدار فترة الخمسة عشر عامًا الكاملة.
• أمان العنوان عبر Deslinde: قام القانون 108-05 بتحديث سجل الأراضي باستخدام تحديد المواقع عبر GPS، مما يجعل حقوق الملكية في الدومينيكان أكثر أمانًا من العديد من الولايات القضائية الكاريبية التي لا تزال تستخدم أنظمة الحقبة الاستعمارية.
• معيار المعاملات بالدولار الأمريكي: يتم تداول العقارات في سوسوا وكاباريت بالدولار الأمريكي، مما يلغي مخاطر العملة التي تعاني منها الأسواق في تركيا (انخفاض الليرة بنسبة 37٪ في عام 2023) أو الاقتصادات الناشئة الأخرى.
• سهولة الوصول إلى الإقامة: الحد الأدنى للاستثمار للحصول على الإقامة السريعة هو 200,000 دولار - أقل من نصف 545,000 دولار المطلوبة في دبي، ولم تعد البرتغال تقدم إقامة قائمة على العقارات على الإطلاق اعتبارًا من أكتوبر 2023.
• عوائد الإيجار الفعلية: تحقق الشقق المطلة على الشاطئ في كاباريت عوائد إجمالية تتراوح بين 8-12٪ بسبب السياحة المتخصصة في الرياضات المائية، ولكن العوائد الصافية بعد رسوم الإدارة (20-25٪) وتكاليف الكهرباء العالية (0.28-0.35 دولار لكل كيلوواط ساعة) تستقر عادةً عند 5-7٪.

لماذا تعتبر جمهورية الدومينيكان "العملاق الصامت" الذي لا يتحدث عنه أحد

تعد جمهورية الدومينيكان سابع أكبر اقتصاد في أمريكا اللاتينية. يتوقع صندوق النقد الدولي نموًا بنسبة 5.0٪ لعام 2024، وهو أكثر من ضعف المتوسط الإقليمي. بلغ الاستثمار الأجنبي المباشر 4.39 مليار دولار في عام 2023، بزيادة 9.2٪ على أساس سنوي، حيث شكلت السياحة والعقارات الجزء الأكبر.

هذه ليست أرقام صغيرة. لكنك لا تراها في مجلات الهجرة الاستثمارية اللامعة. ترى البرتغال (التي قتلت للتو تأشيرة العقارات الذهبية). ترى دبي (حيث نقطة الدخول تزيد عن نصف مليون دولار). ترى سانت كيتس، التي رفعت الحد الأدنى للتبرع للحصول على الجنسية إلى 250,000 دولار - للحصول على جواز سفر، وليس حتى أصل ملموس.

تجاوزت جمهورية الدومينيكان 10 ملايين زائر في عام 2023. شهدت الساحل الشمالي، وتحديداً مقاطعة بويرتو بلاتا، انتعاشًا مدفوعًا بميناء تاينو باي للرحلات البحرية الذي يجلب 700,000 راكب سنويًا. يترجم ذلك إلى طلب على الإيجار في سوسوا وكاباريت الذي لم يعد موسميًا بعد الآن.

إليك ما يهم المستثمرين: تشكل الولايات المتحدة أكثر من 50٪ من إجمالي التجارة في جمهورية الدومينيكان. يخلق هذا الارتباط الاقتصادي العميق استقرارًا سياسيًا واستمرارية الأعمال التي لا تمتلكها الدول الكاريبية الأخرى ببساطة. عندما تكون على بعد 3.5 ساعات من نيويورك وفي نفس المنطقة الزمنية لنصف العام، فأنت لست حقًا "خارج الشاطئ". أنت متاح.

ظل البيزو الدومينيكي مستقرًا نسبيًا في عام 2023، حيث شهد انخفاضًا مدارًا بحوالي 3٪ مقابل الدولار الأمريكي - وهو أمر ملائم بشكل ملحوظ مقارنة بالعملات الإقليمية الأخرى. تحدث المعاملات العقارية تقريبًا حصريًا بالدولار. أنت لا تحارب تقلبات العملة. أنت لا تتساءل عما إذا كان دخل الإيجار الخاص بك سيكون أقل بنسبة 30٪ في العام المقبل كما اكتشف المستثمرون في تركيا بالطريقة الصعبة.

يقع مطار جريجوريو لوبرون الدولي في بويرتو بلاتا على بعد 10-15 دقيقة من سوسوا، و20 دقيقة من كاباريت. رحلات مباشرة من ميامي، نيويورك، تورونتو، مونتريال. أعاد البنك المركزي التضخم إلى نطاق الهدف 4.0٪ ± 1٪ بحلول منتصف عام 2024، مما استقر تكاليف البناء التي ارتفعت عالميًا بعد الجائحة.

هذا ليس سوقًا حدوديًا. إنه سوق يعمل.

الأدلة: ما يحدث فعليًا عندما تشتري هنا

دعني أريك ما أعنيه بالأرقام الحقيقية.

حساب CONFOTUR

شقة بقيمة 300,000 دولار على شاطئ البحر في كاباريت. معاملة قياسية بدون CONFOTUR: تدفع 3٪ ضريبة تحويل مقدمًا. هذا يعني 9,000 دولار تذهب فورًا. ثم تدفع 1٪ IPI سنويًا - 3,000 دولار سنويًا. على مدار خمسة عشر عامًا، ستنظر إلى 54,000 دولار في الضرائب.

مع شهادة CONFOTUR على نفس العقار: 0 دولار مقدمًا، 0 دولار سنويًا لمدة تصل إلى خمسة عشر عامًا. القانون هو القانون 158-01، وليس ثغرة. إنها سياسة صريحة لدفع الاستثمار السياحي. يوافق مجلس ترويج السياحة على المشاريع المحددة، ويتم تحديد المدة الدقيقة - عادةً خمسة عشر عامًا للمشاريع الكبرى - من خلال القرار المحدد الصادر لكل مشروع. تتحقق من رقم القرار النشط قبل أن تضع وديعة.

لكن إليك ما لا تخبرك به الكتيبات: ليس كل تطوير "على طراز المنتجع" لديه CONFOTUR. يسوق بعض المطورين العقارات كما لو كانت لديهم. نتحقق من الشهادة في وزارة السياحة قبل أن يوقع أي عميل على وعد بالبيع. لقد أوقفت ثلاث صفقات في العام الماضي وحده لأن حالة CONFOTUR كانت إما منتهية الصلاحية أو لم تكن موجودة أبدًا.

الإعفاء من دخل الإيجار هو جزء آخر. بموجب CONFOTUR، يمكن إعفاء دخل الإيجار من ضريبة الدخل الدومينيكية لمدة 10-15 عامًا اعتمادًا على القرار المحدد للمشروع. هذا مهم عندما تدير عوائد إجمالية تتراوح بين 8-10٪. إنه مهم كثيرًا.

واقع العائد في كاباريت

تبلغ عوائد الإيجار قصيرة الأجل في كاباريت في المتوسط 8-12٪ إجمالي للشقق المطلة على الشاطئ. تصل نسبة الإشغال في الموسم العالي (من ديسمبر إلى أبريل) إلى 85-95٪ بسبب "طيور الثلج" من كندا وحشد الرياضات المائية. تستضيف كاباريت أحداث كأس العالم للتزلج الشراعي وركوب الأمواج. متوسط السعر اليومي حوالي 219 دولارًا أمريكيًا.

هذا هو الإصدار التسويقي. إليك الإصدار التشغيلي:

تبلغ رسوم إدارة العقارات 20-25٪ من إجمالي دخل الإيجار. تكاليف الكهرباء قاسية - 0.28 إلى 0.35 دولار لكل كيلوواط ساعة. إذا لم تقم بتركيب الألواح الشمسية أو وحدات تكييف الهواء عالية الكفاءة، فإن عائد الاستثمار الصافي الخاص بك يتم استهلاكه خلال أشهر الصيف عندما يقوم السياح بتشغيل مكيف الهواء بشكل مستمر. تتراوح رسوم HOA في المجتمعات المدارة من 150 إلى 400 دولار شهريًا اعتمادًا على وسائل الراحة.

بعد جميع التكاليف، تستقر العوائد الصافية عادةً عند 5-7٪. لا تزال أعلى من 3-4٪ التي تراها في الأسواق الأوروبية المشبعة، لكنها ليست الخيال المزدوج الرقم الذي يبيعه بعض الوسطاء.

تباع العقارات التي تحتوي على عناوين Deslinde المنفذة بالكامل بنسبة 15-20٪ أكثر لكل متر مربع من تلك التي تحتوي فقط على Constancia Anotada. يعكس هذا السعر الأمن القانوني. يعرف المشترون ما يحصلون عليه.

عامل الرحالة الرقمي

تحتل كاباريت باستمرار المرتبة ضمن أفضل 5 مراكز للرحالة الرقميين في الكاريبي. يخلق ذلك طلبًا على الوحدات ذات الألياف البصرية عالية السرعة - تقدم Claro وAltice سرعات تصل إلى 300 ميجابت في الثانية مقابل حوالي 40 دولارًا شهريًا. يتوفر Starlink رسميًا (الأجهزة 350 دولارًا، الخدمة ~ 50 دولارًا شهريًا). تحقق الإيجارات طويلة الأجل لمدة ستة أشهر أو أكثر عوائد ثابتة تتراوح بين 5-7٪ مع تكاليف دوران أقل من إيجارات العطلات قصيرة الأجل.

اشترى أحد عملائنا شقة من غرفتي نوم في عام 2022 مقابل 250,000 دولار. يؤجرها لمطور برامج ألماني مقابل 1,800 دولار شهريًا على عقد إيجار لمدة عام. لا صداع Airbnb. لا تنسيق تنظيف. يدفع المستأجر المرافق. إنه دخل ممل وقابل للتنبؤ.

الإطار القانوني الذي يحميك فعليًا

لقد مارست قانون العقارات في جمهورية الدومينيكان منذ عام 1986. لقد رأيت كل نسخة من كيف يمكن أن تسوء الأمور. ما غير اللعبة هو القانون 108-05 في عام 2005، الذي قام بتحديث سجل الأراضي من نظام يدوي إلى نظام رقمي قائم على GPS يسمى Deslinde.

فهم Deslinde

قبل عام 2005، كانت العقارات غالبًا تحتفظ بـ "Constancia Anotada" - نسبة مئوية من ملكية قطعة أكبر. قد تمتلك "15٪ من القطعة 347". كان هذا النظام كابوسًا للنزاعات الحدودية. يتطلب القانون 108-05 تحديدًا رسميًا. يقوم مساح مرخص بقياس الأرض باستخدام GPS، ويحدد الحدود الدقيقة، ويفصل قطعة الأرض الخاصة بك عن constancia الأكبر.

تتكون العملية من ثلاث مراحل: المسح، المراجعة القضائية (حيث يتم إخطار الجيران ويمكنهم الاعتراض)، والتسجيل. يستغرق الأمر من ثلاثة أشهر إلى سنة إذا لم يكن قد اكتمل بالفعل. ولكن بمجرد الانتهاء، لديك شهادة ملكية بإحداثيات GPS. تعمل شركات التأمين على الملكية الدولية الكبرى مثل Stewart Title وChicago Title في جمهورية الدومينيكان خصيصًا بسبب هذا النظام. هذا نادر في الكاريبي.

لا يمكن رهن العقارات بدون Deslinde. لا يمكن نقل ملكيتها بشكل نظيف. إذا أخبرك البائع "أن Deslinde قيد المعالجة"، ابتعد أو اجعل الشراء مشروطًا بالانتهاء. لقد رأيت مشترين يخسرون 50,000 دولار في تكاليف التقاضي لأنهم وثقوا في مصافحة و"constancia" تبين أنها تتداخل مع مطالبة الجار.

في كاباريت تحديدًا، لا تزال العديد من العقارات القديمة تعمل تحت constancia. يجب أن تتحقق العناية الواجبة من أن الأسوار المادية تتطابق مع نقاط GPS الخاصة بـ Deslinde. نحن نوظف مساحين مستقلين لهذا الغرض. إنها ليست مكلفة - 300 إلى 600 دولار أمريكي - لكنها غير قابلة للتفاوض.

CONFOTUR: الدرع الضريبي

يمنح القانون 158-01 إعفاء بنسبة 100٪ على ضريبة التحويل بنسبة 3٪ وIPI السنوية بنسبة 1٪ لمدة تصل إلى خمسة عشر عامًا - تعتمد المدة الدقيقة على القرار المحدد الصادر عن مجلس تنمية السياحة لكل مشروع معتمد. كما يعفي ضريبة الدخل على دخل الإيجار لمدة 10-15 عامًا (مرة أخرى، اعتمادًا على قرار المشروع) ويسمح باستيراد الأثاث والأجهزة بدون ضرائب للإعداد الأولي.

متطلبات التأهيل صارمة: يجب أن يكون التطوير معتمدًا خصيصًا من قبل مجلس ترويج السياحة ومعتمدًا من وزارة السياحة. هذه الفوائد قابلة للتحويل إلى المشتري التالي إذا قمت بالبيع خلال فترة الإعفاء، مما يزيد من قيمة إعادة البيع.

الأجانب مؤهلون بالكامل. لا يوجد شرط إقامة للوصول إلى الإعفاءات الضريبية.

إليك ما أفعله لكل عميل يفكر في عقار CONFOTUR: أطلب رقم القرار من المطور. ثم أتحقق منه مباشرة مع وزارة السياحة. لقد قدم المطورون أرقام قرارات قديمة أو غير صحيحة ثلاث مرات في الأشهر الثمانية عشر الماضية. في إحدى الحالات، انتهت صلاحية شهادة CONFOTUR الأصلية ولم يتم تجديدها. كان المشتري سيدفع ضريبة التحويل الكاملة دون أن يعرف ذلك.

مسارات الإقامة

بموجب الدستور الدومينيكي وقانون الاستثمار الأجنبي 16-95، يتمتع الأجانب بنفس حقوق الملكية التي يتمتع بها المواطنون الدومينيكيون. لا توجد قيود على ملكية الأراضي. لا يوجد شرط لشريك محلي.

تتطلب تأشيرة Pensionado إثبات معاش ثابت لا يقل عن 1,500 دولار أمريكي شهريًا (بالإضافة إلى 250 دولارًا لكل معال). تتطلب تأشيرة Rentista (شخص ذو وسائل) إثبات دخل سلبي - إيجارات، أرباح، فوائد - لا يقل عن 2,000 دولار أمريكي شهريًا للسنوات الخمس الماضية.

عتبة تأشيرة الاستثمار هي 200,000 دولار. هذا أقل من نصف 545,000 دولار المطلوبة في دبي. أزالت البرتغال الاستثمار العقاري كمسار تأشيرة ذهبية في أكتوبر 2023. لا تزال جمهورية الدومينيكان مفتوحة بالكامل.

يمكن الحصول على الجنسية في غضون 6 أشهر إلى سنتين بموجب برنامج الإقامة الاستثمارية المعجل (القانون 171-07)، مقارنة بالمسار القياسي لمدة 7 سنوات. يوفر جواز السفر الدومينيكي الوصول بدون تأشيرة أو بتأشيرة عند الوصول إلى أكثر من 70 دولة، بما في ذلك معظم دول أمريكا اللاتينية والكاريبي.

المقارنة "بدون زخرفة": جمهورية الدومينيكان مقابل العالم

دعني أوضح هذا بطريقة تجعل القرار واضحًا.

تعمل جمهورية الدومينيكان على نظام ضريبي إقليمي لأول ثلاث سنوات من الإقامة. يتم فرض الضرائب فقط على الدخل المستمد من جمهورية الدومينيكان، وليس الدخل العالمي. هذا هو المادة 269 من قانون الضرائب الدومينيكي.

بينما تقدم دبي عوائد عالية، فإن نقطة الدخول تزيد عن نصف مليون. رفعت سانت كيتس تبرعها للحصول على الجنسية إلى 250,000 دولار في عام 2023 - للحصول على جواز سفر، وليس عقار. بنفس السعر في جمهورية الدومينيكان، تحصل على أصل ملموس بالإضافة إلى مسار للإقامة والجنسية.

فقدت الليرة التركية ما يقرب من 37٪ من قيمتها في عام 2023. ظل البيزو الدومينيكي مستقرًا مع انخفاض مدار بنسبة 3٪ فقط. الشراء في جمهورية الدومينيكان يلغي مخاطر الفوركس الشائعة في الأسواق الناشئة.

تحتوي كاباريت على قيود على الارتفاع - عادةً 3 إلى 4 طوابق كحد أقصى - للحفاظ على جو المدينة الشاطئية. يحافظ ذلك على العرض مقيدًا والقيم مرتفعة، على عكس التشبع في المباني الشاهقة في مدينة بنما أو كانكون.

الحقائق التي لا يذكرها أحد في الكتيبات

سأخبرك بأشياء ستكلفني بعض العملاء. ولكن إذا كنت تقرأ هذا، فأنت نوع المستثمر الذي يريد الحقيقة، وليس عرض المبيعات.

ثقافة "مانانا"

البيروقراطية بطيئة. يستغرق فتح حساب بنكي من 2-4 أسابيع ويتطلب الحضور الجسدي. إنه ليس فوريًا كما هو الحال في الولايات المتحدة. غالبًا ما تستغرق تصاريح البلدية للبناء أو التجديدات وقتًا أطول مما يتوقعه المشترون في أمريكا الشمالية. الطريق من كاباريت إلى سانتياغو أصبح قابلاً للقيادة أخيرًا، على الرغم من أن الحفر بالقرب من المدخل لا تزال صداعًا.

توظيف "جستر" محلي - شخص يعرف المكتب الذي يجب زيارته في أي يوم - أفضل من محاربة النظام بنفسك. يعمل مكتبي مع العديد منهم. إنها ليست فسادًا. إنها فقط كيف تتحرك الأمور.

حقائق البنية التحتية

تتمتع جمهورية الدومينيكان بأحد أعلى معدلات حوادث المرور في العالم. يُنصح بعدم القيادة ليلاً في الساحل الشمالي بسبب الطرق غير المضاءة والدراجات النارية بدون أضواء. مياه الصنبور غير صالحة للشرب. تستخدم معظم الشقق نظام "بوتيلون" - عبوات سعة 5 جالونات يتم توصيلها مقابل 1.50 دولار أمريكي - أو تركيب أنظمة التناضح العكسي.

حل Starlink مشكلة الإنترنت. تقدم الألياف البصرية القياسية سرعات تصل إلى 300 ميجابت في الثانية مقابل 40 دولارًا شهريًا. لكن الكهرباء هي القاتل. الشبكة غير مستقرة. تحدث انقطاعات في التيار الكهربائي. لا تعتبر أجهزة العاكس الاحتياطية أو المولدات اختيارية - إنها إلزامية إذا كنت تدير عملًا للإيجار. عائد الاستثمار للألواح الشمسية الآن أقل من ثلاث سنوات لأن تكاليف الكهرباء مرتفعة جدًا.

تكلف السلع المستوردة في محلات السوبر ماركت مثل Super Pola أو Playero أكثر بنسبة 20-30٪ من الولايات المتحدة بسبب الرسوم الجمركية. المنتجات المحلية أرخص بنسبة 50٪. الغداء الأساسي - La Bandera (الأرز والفاصوليا واللحوم) - يكلف 3-5 دولارات أمريكية في "كوميدوريس" المحلية. يمكنك العيش بتكلفة منخفضة إذا تكيفت.

خطر "محامي المطور"

لا تستخدم أبدًا المحامي الذي يوصي به البائع أو المطور. هذه تضارب في المصالح. وظيفة المحامي هي حماية العميل الذي يدفع له. إذا كان المطور هو الذي يدفع، فإن المحامي يحمي المطور.

لقد رأيت هذا يحدث بشكل سيء. استخدم مستثمر أمريكي محامي المطور لشراء شقة في سوسوا. كان لدى وعد البيع بند يجعل الوديعة غير قابلة للاسترداد إذا فشل المشتري في تأمين التمويل - لكن البند لم يحدد إطارًا زمنيًا. تأخر المطور في تقديم المستندات اللازمة لطلب الرهن العقاري. لم يتمكن المشتري من الحصول على التمويل. احتفظ المطور بالوديعة البالغة 30,000 دولار. لم يفعل "المحامي" شيئًا لأن المطور هو الذي كان يدفع الأتعاب.

تكلفة المحامي المستقل 1-1.5٪ من سعر الشراء. إنها تستحق كل قرش.

حاجز اللغة

يجب أن تكون جميع الوثائق القانونية - العناوين، العقود - باللغة الإسبانية. إذا كنت لا تتحدث الإسبانية، يتطلب قانون التوثيق الدومينيكي مترجمًا معتمدًا لتوقيع العقد. تتراوح تكاليف الترجمة بين 100-200 دولار أمريكي لكل وثيقة. ضع ميزانية لذلك.

يحتوي الساحل الشمالي على أكبر تجمع للمغتربين خارج سانتو دومينغو. اللغة الإنجليزية منتشرة على نطاق واسع في مراكز السياحة مثل كاباريت. ولكن عندما تتعامل مع مكتب تسجيل العناوين أو هيئة الضرائب، فإن الإسبانية إلزامية.

صدمة الثقافة

الثقافة الدومينيكية جماعية. توقع الموسيقى الصاخبة - باجاتا، ميرينغي - والحياة الشارعية النابضة بالحياة. "كولمادونيس" (متاجر الزاوية/الحانات) هي مركز الحياة الاجتماعية، وليس المقاهي الهادئة. إذا كنت بحاجة إلى الصمت والنظام، فهذا ليس سوقك.

خطة العمل الخاصة بك: الشراء بأمان في سوسوا وكاباريت

إليك العملية التي نتبعها مع كل عميل.

قبل أن تسافر

حدد هدفك. تدفق نقدي، تقدير، أو نمط حياة؟ يتطلب شقة على شاطئ البحر في كاباريت لدخل الإيجار عناية واجبة مختلفة عن فيلا على التلال في سوسوا للاستخدام الشخصي.

ضع ميزانية لتكاليف الإغلاق: 3.1٪ من سعر الشراء لضريبة التحويل والطوابع (إذا لم يكن CONFOTUR)، بالإضافة إلى 1-1.5٪ للرسوم القانونية. إجمالي تكاليف الإغلاق بدون CONFOTUR: حوالي 4.5٪. مع CONFOTUR: 1.5-2٪.

عملية الشراء

الخطوة 1: الحجز

رسوم الحجز القياسية لإخراج وحدة من السوق هي 5,000 أو 10,000 دولار أمريكي. يجب دائمًا الاحتفاظ بهذا في حساب الضمان الخاص بالمحامي أو الوسيط، وليس إعطاؤه مباشرة للبائع. إذا رفض البائع الضمان، فهذه إشارة حمراء.

الخطوة 2: العناية الواجبة

يستغرق البحث عن العنوان المناسب في سجل العناوين من 3-5 أيام عمل. نطلب "Certificación del Estado Jurídico del Inmueble" - شهادة الحالة القانونية. يظهر هذا الرهون العقارية أو المطالبات من الأطراف الثالثة.

بالنسبة للعقارات في كاباريت، نتحقق من حالة Deslinde. إذا كان العقار يحتوي فقط على Constancia Anotada، نجعل الشراء مشروطًا بإكمال عملية Deslinde. لا استثناءات.

نحن أيضًا نتحقق من شهادة CONFOTUR مباشرة مع وزارة السياحة إذا كان ذلك ممكنًا. لقد اكتشفنا ثلاث شهادات منتهية الصلاحية في الأشهر الثمانية عشر الماضية.

الخطوة 3: وعد البيع

يعتبر "Promesa de Venta" ملزمًا قانونيًا. إذا تخلف المشتري، فإنه عادة ما يفقد وديعته. إذا تخلف البائع، فإن المادة 1590 من القانون المدني تتطلب غالبًا أن يدفع ضعف الوديعة مرة أخرى.

يجب أن تحدد هذه الوثيقة شروط الدفع وتاريخ الإغلاق والاحتمالات. إذا كنت تعتمد على التمويل، فقم بتضمين احتمال التمويل مع موعد نهائي محدد. إذا لم يتمكن المطور من تقديم المستندات لطلب الرهن العقاري الخاص بك في غضون هذا الموعد النهائي، فإنك تسترد وديعتك.

الخطوة 4: الإغلاق والنقل

بمجرد أن تكون العناية الواجبة واضحة وتم تأمين التمويل، تدفع الرصيد وتوقع العقد النهائي أمام كاتب العدل. يقوم الكاتب بتوثيق التوقيعات ولكنه لا يتحقق من العنوان - هذه وظيفة محاميك.

بعد التوقيع، تدفع ضريبة التحويل (3٪ أو 0٪ مع CONFOTUR) إلى DGII. تخضع الخدمات القانونية والمهنية لضريبة ITBIS بنسبة 18٪ (ضريبة القيمة المضافة) على مبلغ الرسوم، وليس سعر العقار.

الخطوة 5: تسجيل العنوان

الخطوة الأخيرة هي تقديم سند البيع وإيصالات الضرائب إلى مكتب تسجيل العناوين لإصدار شهادة ملكية جديدة باسمك. يستغرق هذا من 1-3 أشهر. حتى يكتمل التسجيل، لا تملك العقار قانونيًا.

ما بعد الشراء: زيادة العائد على الاستثمار

تتقاضى شركات إدارة العقارات في سوسوا وكاباريت 20-25٪ من إجمالي دخل الإيجار. ابحث عن الشفافية في تقارير النفقات. نحن نعمل مع ثلاث شركات إدارة تقدم بيانات الربح والخسارة الشهرية التي توضح كل نفقات.

التأثيث للعائد: يهتم المستأجرون بتكييف الهواء، والإنترنت السريع، والأسرة المريحة. لا يهتمون بالفن الغالي أو الأثاث المصمم. لدى IKEA نقطة تسليم في بويرتو بلاتا. تقوم Ilumel بتوصيل الأثاث الفاخر إلى الساحل الشمالي. ضع ميزانية تتراوح بين 15,000 و25,000 دولار لشقة جاهزة من غرفتي نوم.

تستحق الألواح الشمسية إذا كنت تدير إيجارات قصيرة الأجل. عائد الاستثمار أقل من ثلاث سنوات نظرًا لتكاليف الكهرباء. تدفع وحدات تكييف الهواء عالية الكفاءة ثمنها في موسم واحد.

المدارس واعتبارات الأسرة

إذا كنت تنتقل مع أطفال، فإن الساحل الشمالي يحتوي على مدارس دولية معتمدة. تقدم Garden Kids International School وInternational School of Sosúa (ISS) مناهج أمريكية/كندية. تتراوح الرسوم الدراسية بين 5,000 و9,000 دولار أمريكي سنويًا. تقدم ISLA Academy في كاباريت تعليمًا قائمًا على الاستفسار (نمط IB) يركز على الطبيعة والأنشطة الخارجية.

مجتمع المغتربين كبير. تحتوي مجموعات Facebook مثل "Everything Cabarete" على أكثر من 20,000 عضو للدعم المجتمعي.

الرعاية الصحية

مركز Centro Médico Bournigal في بويرتو بلاتا (25 دقيقة من سوسوا) هو مستشفى حديث يقبل التأمين الدولي - Blue Cross، Cigna - ويحافظ على معايير عالية من الشهادات كجزء من مجموعة الإنقاذ. إنه ليس عيادة. إنه مستشفى كامل مع خدمات الطوارئ والجراحة والمتخصصين. للحصول على أعلى معايير الاعتماد الدولية، تتوفر مرافق مثل HOMS في سانتياغو وCedimat في سانتو دومينغو أيضًا على مسافة معقولة.

الخدمات المصرفية

يمكن للأجانب فتح حسابات بنكية بالدولار الأمريكي واليورو في البنوك الكبرى مثل Banco Popular أو Banreservas. يجب عليك تقديم الإقرارات الضريبية من بلدك بسبب الامتثال لـ FATCA للأمريكيين. تستغرق العملية من 2-4 أسابيع وتتطلب الحضور الجسدي. لا يمكنك فتح حساب عن بعد.

هل جمهورية الدومينيكان مناسبة لك؟

إليك من يجب أن يستثمر في الساحل الشمالي لجمهورية الدومينيكان:

المستثمرون الصبورون الذين يبحثون عن نمو طويل الأجل، وفوائد ضريبية، ومكون نمط حياة. الأشخاص الذين يفهمون أن العوائد الصافية بنسبة 5-7٪ في سوق مستقر بالدولار الأمريكي مع عدم وجود ضريبة عقارية لمدة تصل إلى خمسة عشر عامًا أفضل من مطاردة العوائد الإجمالية بنسبة 12٪ في عملة قد تنخفض بنسبة 30٪ في العام المقبل.

المتقاعدون الذين لديهم دخل معاش مؤهلون للحصول على تأشيرة Pensionado ويريدون مناخًا دافئًا مع بنية تحتية للمغتربين قائمة. الرحالة الرقميون الذين يقدرون الرياضات المائية، ونمط الحياة الخارجي، والإنترنت الموثوق به على الحياة الليلية الحضرية والمطاعم الحاصلة على نجمة ميشلان.

إليك من يجب أن يتجنبها:

المضاربون الذين يتطلعون إلى قلب العقارات في ستة أشهر. يرتفع السوق الدومينيكي بنسبة 5-8٪ سنويًا في كاباريت، و6-10٪ في المناطق ذات الطلب المرتفع. هذا صلب، لكنه ليس سوقًا للانقلاب.

المستثمرون الذين لا يرغبون في احترام العمليات القانونية المحلية. إذا كنت تعتقد أنه يمكنك تجاوز التحقق من Deslinde أو تخطي الاستشارة القانونية المستقلة، فسوف تحترق. لقد رأيت ذلك يحدث.

الأشخاص الذين يحتاجون إلى جداول زمنية قابلة للتنبؤ والإشباع الفوري. تستغرق الموافقات البلدية وقتًا. يستغرق إعداد الحساب البنكي وقتًا. إذا كنت بحاجة إلى أن يتحرك كل شيء بسرعة الولايات المتحدة، فهذا ليس سوقك.

الفكر النهائي

تقدم جمهورية الدومينيكان شيئًا نادرًا: سياسات مؤيدة للأعمال التجارية بشكل عدواني مجتمعة مع بنية تحتية قانونية تعمل بالفعل. يلغي CONFOTUR الضرائب لمدة تصل إلى خمسة عشر عامًا اعتمادًا على قرار المشروع المحدد. يؤمن القانون 108-05 حقوق الملكية. يلغي نظام المعاملات القائم على الدولار الأمريكي مخاطر العملة. العتبات الإقامة يمكن الوصول إليها.

لكن لا يهم أي من ذلك إذا قمت بتجاوز العناية الواجبة. كل عقار على الساحل الشمالي يروي قصة قانونية مختلفة. البعض لديه عناوين Deslinde نظيفة وشهادات CONFOTUR نشطة. البعض لديه constancias وقرارات منتهية الصلاحية. الفرق هو 50,000 دولار في تكاليف التقاضي أو إغلاق سلس.

إذا اقتربت من هذا السوق بالصبر والتحقق المناسب، يمكن أن يكون ذلك سليمًا من الناحية المالية ومجزياً شخصيًا. إذا تعجلت، ستدفع الثمن.

لقد أكملنا وبعنا بنجاح عقارات في خمسة مشاريع سكنية على مدار العشرين عامًا الماضية. لدينا اتصالات مباشرة في مكتب الأراضي في بويرتو بلاتا. نحن نعمل مع محامين في الهجرة في سانتو دومينغو الذين ساعدوا المحترفين الرياضيين والمستثمرين في تأمين الإقامات والجنسية.

قبل أن توقع أي شيء، قبل أن ترسل أي أموال، احصل على استشارة قانونية مستقلة. اطلب رقم شهادة العنوان. تحقق من حالة Deslinde. تأكد من شهادة CONFOTUR إذا كان ذلك ممكنًا. راجع لوائح HOA إذا كان دخل الإيجار جزءًا من استراتيجيتك.

أو اتصل بمكتبي. سنفعل ذلك من أجلك.

المحامي جويدو لويس بيردومو مونتالفو
مكتب محاماة جويدو بيردومو
سوسوا، بويرتو بلاتا، جمهورية الدومينيكان
يمارس منذ عام 1986

المعلومات المقدمة في هذه المقالة لأغراض معلوماتية عامة فقط ولا ينبغي اعتبارها نصيحة قانونية أو مالية أو ضريبية.