في يوم الثلاثاء الماضي، دخل زوجان من تورونتو إلى مكتبي بمشكلة رأيتها على الأقل ثلاثين مرة هذا العام. لقد وجدوا ما اعتقدوا أنه صفقة رائعة - أرض على شاطئ البحر في كاباريتي، مدرجة بسعر يقارب نصف السعر السائد. كان لدى البائع شهادة ملكية. كان لديه صور. حتى أنه كان لديه عقد موثق جاهز للتوقيع.
ما لم يكن لديه هو ديسليندي.
عندما شرحت لهم أنهم سيشترون نسبة من قطعة أكبر بدون حدود قانونية محددة، شحب وجه الزوج. "لكننا قد حولنا بالفعل الدفعة المقدمة"، قال.
استعدنا معظمها. ولكن فقط لأننا اكتشفنا الأمر قبل أن يتم تسوية الدفعة الثانية.
هذه هي واقع شراء الأراضي في جمهورية الدومينيكان في عام 2026. الفرصة حقيقية - استقبلت البلاد أكثر من 10 ملايين زائر (بما في ذلك الركاب الجويين والبحريين) في عام 2023، وبلغت الاستثمارات الأجنبية حوالي 4.39 مليار دولار وفقًا للبنك المركزي، وشهدت الساحل الشمالي تحديدًا زيادة بنسبة 12٪ في الوصول الجوي العام الماضي. لكن الإطار القانوني الذي يحمي تلك الاستثمارات أكثر تعقيدًا مما يدركه معظم المشترين الأجانب. شهادة الملكية وحدها لا تثبت شيئًا عن مكان بدء وانتهاء ملكيتك. الديسليندي - عملية التحديد المعتمدة من المحكمة باستخدام نظام تحديد المواقع العالمي (GPS) - هو ما يحول قطعة من الورق إلى ملكية قابلة للدفاع عنها.
لقد كنت أتعامل مع هذه المعاملات منذ عام 1986. لقد رأيت السوق يتطور من صفقات المصافحة وحصص النسب المئوية إلى نظام تسجيل حديث يعمل بالفعل، عندما تعرف كيفية استخدامه. هذا ليس عرضًا ترويجيًا للعقارات التي نمثلها. إنه تحليل للإطار القانوني الذي يحدد ما إذا كانت استثمارك الكاريبي سيصبح أصلًا أو معركة قضائية تستمر لعقد من الزمن.
النقاط الرئيسية
الديسليندي إلزامي: يتطلب القانون 108-05 حدودًا محددة بنظام تحديد المواقع العالمي (GPS) لجميع عمليات نقل الملكية. عادةً ما يمنع السجل نقل "كونستانسياس أنوتاداس" إلى مالكين جدد دون بدء أو إكمال عملية الديسليندي.
تأمين الملكية يغطي المخاطر المخفية: حتى مع الأوراق النظيفة، يمكن أن تظهر الاحتيال أو التزوير أو الورثة المفقودين. تكلف السياسات من "ستيوارت تايتل" أو "فيرست أمريكان" عادةً 0.5-1٪ من سعر الشراء وتشمل الدفاع القانوني.
التحقق الدقيق يستغرق 3-6 أشهر على الأقل: التعجل في عملية التحقق - البحث عن الملكية، المسح، تصفية الضرائب، التحقق من الحيازة - هو كيف يخسر المستثمرون المال.
يعفيك CONFOTUR من الضرائب الرئيسية: يعفي القانون 158-01 من ضريبة التحويل بنسبة 3٪ وضريبة الملكية السنوية بنسبة 1٪ لمدة 10-15 عامًا، ولكن فقط للمشاريع التي تمت الموافقة عليها من قبل مجلس الترويج السياحي في المناطق المحددة.
محكمة الأراضي لها اختصاص حصري: يتعامل "تريبيونال دي تييراس" مع جميع النزاعات العقارية المسجلة بشكل منفصل عن المحاكم المدنية، مع قضاة متخصصين مدربين في نظام تورينز.
لماذا يوجد هذا الدليل
أنت تقرأ هذا لأنك تقيم جمهورية الدومينيكان كخيار للتنويع - ربما بدلاً من دبي أو البرتغال أو قبرص. ربما أنت متعب من فائض العرض في الإمارات العربية المتحدة، أو العوائد المضغوطة بنسبة 3-4٪ في البرتغال، أو المتاهة البيروقراطية للضرائب العقارية الأوروبية. يقدم الساحل الشمالي عوائد إيجار إجمالية تتراوح بين 7-12٪ على الشقق المطلة على الشاطئ، وأسعار دخول تبدأ من حوالي 150,000 دولار، وسوق مدولرة تحمي من مخاطر العملة المحلية.
لكن هذه الأرقام لا تهم إلا إذا كانت ملكيتك قانونية.
هذا الدليل موجه للمستثمرين الذين يفهمون أن "الرخيص" و"الآمن" ليسا نفس الشيء. إنه مبني على الحالات التي تعاملت معها شخصيًا في سوسوا وكاباريتي - الصفقات التي أُغلقت بسلاسة، وتلك التي انهارت لأن شخصًا ما تخطى خطوة. إذا كنت تبحث عن تأكيد بأن شراء الأراضي هنا "سهل"، فلن تجده. ما ستجده هو خريطة واقعية للعملية، والمخاطر المحددة، والأدوات القانونية التي تخفف منها.
الأساس غير القابل للتفاوض: فهم الديسليندي
إليك ما لن تخبرك به معظم المواد الترويجية: حتى عام 2007، سمح النظام العقاري في جمهورية الدومينيكان للناس بشراء وبيع "كونستانسياس أنوتاداس" - وهي في الأساس شهادة تفيد بأنك تمتلك، على سبيل المثال، 15٪ من قطعة أكبر. بدون حدود. بدون إحداثيات. فقط نسبة مئوية.
هذا خلق كابوسًا.
قد يدعي جاران كلاهما نفس المنطقة المادية لأن نسبهم تتداخل. قد يبيع لك مطور "القطعة 7" داخل قطعة أكبر، ولكن إذا لم يتم تقسيم العنوان الرئيسي من خلال عملية الديسليندي، فإن "قطعتك" لم تكن موجودة قانونيًا ككيان منفصل. لن تقرض البنوك عليها. لا يمكن للمشترين المستقبليين الحصول على عنوان واضح. وإذا نشأ نزاع، ستقضي سنوات في محكمة الأراضي تحاول إثبات أي الأمتار المربعة كانت بالفعل ملكك.
كان من المفترض أن يصلح القانون 108-05 هذا. جعل الديسليندي إلزاميًا لجميع المعاملات الجديدة. تتضمن العملية ثلاث مراحل صارمة:
المسح الفني (منسورا): يقوم مساح مرخص (أغريمنسور) بقياس العقار فعليًا وينتج إحداثيات GPS دقيقة ضمن سنتيمترات. يتم تخزين هذه الإحداثيات في قاعدة البيانات الرقمية للسجل.
الموافقة القضائية: يذهب عمل المساح إلى "تريبيونال دي تييراس"، حيث يقوم قاضٍ بمراجعته ويضمن إخطار جميع الجيران بشكل صحيح. إذا لم يعترض أحد على الحدود، يوافق القاضي على التحديد الجديد.
التسجيل: يقوم المسجل بإلغاء "كونستانسيا أنوتادا" القديمة ويصدر شهادة ملكية جديدة ومستقلة مرتبطة بتلك الإحداثيات المحددة بنظام GPS.
يستغرق هذا 3-6 أشهر على الأقل إذا سارت الأمور بسلاسة. إذا قدم جار اعتراضًا، فقد يستغرق الأمر سنوات.
الوثيقة الرئيسية التي تحتاج إلى التحقق منها هي شهادة الحالة القانونية للعقار - شهادة الحالة القانونية. هذه هي الوثيقة القانونية القياسية التي يصدرها سجل العناوين والتي تصدق على الوضع القانوني الحالي للعقار، بما في ذلك المالك، والرهون العقارية الموجودة، وأي حظر قانوني (معارضة) قد يمنع البيع.
لدينا اتصال مباشر في سجل بويرتو بلاتا يساعدنا في التحقق من العناوين بسرعة. معظم المشترين لا يفعلون ذلك. يعتمدون على كلمة البائع، أو تأكيد وكيل العقارات، أو حقيقة أن البائع لديه شهادة ملكية مادية في يده. لا يثبت أي من ذلك أن الديسليندي مكتمل.
تجد المسوحات المستقلة في منطقة كاباريتي تداخل الحدود في حوالي 1 من كل 10 عقارات "كونستانسيا أنوتادا". هذا ليس خطرًا صغيرًا. هذا عيب هيكلي في كيفية تسجيل العقار في الأصل.
إذا كنت تنظر إلى أرض بدون ديسليندي مكتمل، فأنت لا تشتري عقارًا. أنت تشتري مشروعًا قانونيًا قد يستغرق سنوات لإكماله، دون ضمان أن الحدود النهائية ستطابق ما وعد به البائع.
الطبقة الثانية من الدفاع: تأمين الملكية
لنفترض أنك تحققت من أن الديسليندي مكتمل. شهادة الملكية نظيفة. يظهر تصفية الضرائب عدم وجود ضريبة IPI غير مدفوعة. يؤكد المساح أن إحداثيات GPS تتطابق مع القطعة الفعلية.
أنت لا تزال غير محمي بالكامل.
تضمن الدولة الدومينيكية نظريًا العناوين المسجلة، لكن صندوق التعويض الذي أنشأه القانون لتعويض أخطاء السجل كان يفتقر تاريخيًا إلى رأس المال الكافي. إذا نجح شخص ما في تحدي ملكيتك بناءً على عيب مخفي - توقيع مزور من نقل سابق، وريث مفقود يظهر بعد سنوات، خطأ كتابي في سجلات السجل - فأنت تدافع عن هذا الادعاء بأموالك الخاصة.
هنا يصبح تأمين الملكية ذا صلة.
تعمل "ستيوارت تايتل" و"فيرست أمريكان تايتل إنشورنس" في جمهورية الدومينيكان، وتقدم سياسات تغطي ما لا يمكن للتحقق القياسي اكتشافه. القسط عادةً ما يكون 0.5-1٪ من سعر الشراء، يُدفع مرة واحدة عند الإغلاق. تحمي السياسة لك (ولورثتك) طالما أنك تحتفظ بالعقار.
ماذا تغطي فعليًا؟
التزوير والاحتيال: إذا قام شخص ما بتزوير توقيع البائع في معاملة سابقة، وأدى هذا العيب إلى إبطال سلسلة الملكية الخاصة بك، يغطي المؤمن خسارتك.
الورثة المفقودون: يمكن أن يكون قانون الوراثة الدومينيكي معقدًا. إذا مر العقار من خلال "خلافة غير مقسمة" (sucesión indivisa) وادعى وريث لم يتم إخطاره بشكل صحيح لاحقًا حصة، يتولى المؤمن الدفاع القانوني.
أخطاء السجل: إذا سجل المسجل عن طريق الخطأ رهنًا كملغى عندما لم يكن كذلك، أو فشل في ملاحظة حق المرور، تغطي السياسة التأثير المالي.
تكاليف الدفاع القانوني: غالبًا ما يتم التغاضي عن هذا. يمكن أن يكلف الدفاع عن ملكيتك في "تريبيونال دي تييراس" بسهولة 20,000-30,000 دولار في رسوم المحاماة، حتى لو فزت في النهاية. تشمل سياسات تأمين الملكية هذه التكاليف في تغطيتها.
التغطية محدودة بسعر الشراء، على الرغم من أن بعض السياسات تقدم تعديلات تضخم. إنها قابلة للتحويل أيضًا إلى الورثة، وهو ما يهم في التخطيط العقاري.
هل هو ضروري بشكل صارم؟ لا. يغلق العديد من المشترين الدومينيكيين الصفقات بدونها، معتمدين فقط على مراجعة كاتب العدل الخاص بهم وشهادة السجل. لكن هؤلاء المشترين عادةً ما يكون لديهم معرفة محلية، وصلات عائلية، وتسامح مع المخاطر لا يشاركه معظم المستثمرين الأجانب.
نوصي به كبروتوكول قياسي للعملاء الدوليين. التكلفة ضئيلة مقارنة بالتعرض.
التجربة الواقعية: ما الذي يحدث فعليًا بشكل خاطئ
قبل بضع سنوات، جاء إلينا عميل ألماني بعد أن كان على وشك شراء قطعة أرض "صفقة" على شاطئ البحر بين سوسوا وكاباريتي. كان السعر أقل بحوالي 30٪ من السوق. كان لدى البائع شهادة ملكية. كانت القطعة مرئية على خرائط جوجل. بدا كل شيء شرعيًا.
باستثناء أن عملية الديسليندي كانت متوقفة.
أكمل المساح العمل الفني، لكن جارًا قدم اعتراضًا يدعي أن الحدود تتعدى على أرضهم. كانت القضية جالسة في "تريبيونال دي تييراس" بدون جدول زمني للحل. كان البائع يحاول التخلص من العقار قبل أن تزداد المشكلة سوءًا.
نصحنا العميل بالابتعاد. فعل ذلك. لا تزال تلك العقار في التقاضي اليوم، بعد أربع سنوات.
إليك النمط الذي نراه مرارًا وتكرارًا: بائعون حريصون على الإغلاق بسرعة، مشترون حريصون على تأمين "صفقة"، واستعداد متبادل لتخطي خطوات التحقق المملة لأنها تبطئ الأمور. تحدث المعاملة. يتم نقل العنوان. ثم، بعد ستة أشهر أو سنتين، يكتشف المالك الجديد المشكلة التي كان البائع يعرف عنها طوال الوقت.
من ناحية أخرى، كان لدينا عائلة أمريكية في سوسوا اشترت شقة مع التحقق الكامل. تأمين الملكية. ديسليندي نظيف. كل شيء صحيح. بعد عامين من الإغلاق، ظهرت امرأة تدعي أنها ابنة مالك سابق، زاعمة أن توقيعها قد تم تزويره على وثيقة نقل من عام 2008.
تولت شركة تأمين الملكية القضية بأكملها. استأجروا محامي الدفاع، وغطوا جميع تكاليف المحكمة، وفي النهاية تمت تسوية الدعوى خارج المحكمة. كانت التكلفة الإجمالية للعائلة صفرًا.
هذا هو الفرق بين الملكية المحمية والتعرض المالي.
تضيف الصفقات قبل البناء طبقة أخرى من التعقيد. حوالي 30٪ من تأخيرات ما قبل البناء على الساحل الشمالي تنبع من المطورين الذين يبيعون الوحدات قبل أن يتم الموافقة على "نظام الملكية المشتركة" (الإطار القانوني الذي يسمح بإصدار عناوين شقق فردية). لا يمكنك الحصول على عنوانك الفردي حتى يتم تقسيم التطوير الرئيسي قانونيًا. إذا واجه المطور مشاكل في التصاريح أو مشاكل مالية، فأنت عالق في الانتظار.
نحن نعمل فقط مع المطورين الذين لديهم العنوان الرئيسي تم التحقق منه ونظام الملكية المشتركة إما معتمد أو في المراحل النهائية. إذا كان المشروع يبيع وحدات "خارج الخطة" بدون تلك الوثائق جاهزة، فنحن لا نقدمه للعملاء. لا يبرر المخاطر والمكافأة ذلك.
التنويع الاستراتيجي: لماذا الساحل الشمالي مقابل البدائل العالمية
لا تنافس جمهورية الدومينيكان ميامي أو جزر كايمان في السعر لكل متر مربع. متوسط الشاطئ الفاخر هنا يتراوح بين 2,200-2,800 دولار لكل متر مربع، مقارنة بأكثر من 10,000 دولار في تلك الأسواق. إنها لا تحاول ذلك.
ما تقدمه هو مزيج من العائد، وسهولة الوصول، والكفاءة الضريبية التي يصعب تكرارها في مكان آخر.
حاليًا، يبلغ متوسط عوائد الإيجار قصيرة الأجل في شقق كاباريتي المطلة على الشاطئ 7-12٪ إجمالي. هذا قبل النفقات، ولكن حتى بعد احتساب رسوم HOA، وإدارة الممتلكات، والصيانة، تهبط العوائد الصافية عادةً في نطاق 5-7٪. قارن ذلك بالبرتغال أو إسبانيا، حيث انخفضت العوائد الصافية إلى 3-4٪ بسبب الضرائب العقارية وقوانين التحكم في الإيجارات التي تم تقديمها في 2023-2024.
تقدم دبي دخلاً معفيًا من الضرائب، لكن أسعار الدخول للشواطئ الرئيسية أعلى بحوالي 3 مرات من جمهورية الدومينيكان، والسوق حاليًا مفرط العرض. يتنافس المطورون بشدة على السعر، مما يفيد المشترين على المدى القصير ولكنه يثير تساؤلات حول استقرار القيمة على المدى الطويل.
السوق الدومينيكي مدولر. يتم إدراج العقارات وبيعها وتأجيرها بالدولار الأمريكي. يوفر هذا تحوطًا طبيعيًا ضد تضخم البيزو (الذي استقر حول 3.5-4٪ سنويًا) ويزيل مخاطر تحويل العملة. في كولومبيا أو البرازيل، حيث يتم تسعير الأصول بالعملة المحلية، تكون معرضًا لتقلبات أسعار الصرف التي يمكن أن تمحو المكاسب.
تعد اتصال الرحلات الجوية أكثر أهمية مما يدركه معظم المستثمرين. يقع مطار بويرتو بلاتا (الذي يخدم سوسوا وكاباريتي) على بعد أقل من أربع ساعات من نيويورك وميامي وشارلوت. يمكنك مغادرة مطار جون إف كينيدي في الصباح والوصول إلى عقارك بحلول الظهيرة. قارن ذلك بالبرتغال (7-8 ساعات)، دبي (14+ ساعة)، أو قبرص (10+ ساعات). يؤثر الوصول على طلب الإيجار، ومرونة الاستخدام الشخصي، وقدرتك على الإشراف على التجديدات أو إدارة الممتلكات.
يحتوي الساحل الشمالي أيضًا على بنية تحتية تدعم الفئة الديموغرافية "العمل من أي مكان". يوفر الإنترنت الألياف الضوئية من كلارو وألتيس سرعات تصل إلى 300 ميجابت في الثانية. تقدم المدرسة الدولية في سوسوا تعليمًا معتمدًا من الولايات المتحدة حتى المدرسة الثانوية. يحتوي مركز ميديكو كاباريتي على وحدة عناية مركزة من المستوى 4 مع متخصصين يتحدثون الإنجليزية. هذه ليست كماليات - إنها ضرورات للمقيمين على المدى الطويل والمستأجرين على المدى القصير على حد سواء.
ومع ذلك، فإن هذا ليس سوقًا خاليًا من الاحتكاك. تستغرق الموافقات على التصاريح وقتًا أطول مما تستغرقه في الولايات المتحدة أو كندا. يمكن أن تكون البيروقراطية البلدية بطيئة. لا تزال تحدث انقطاعات في التيار الكهربائي، على الرغم من أن التركيبات الشمسية أصبحت شائعة بشكل متزايد (العائد على الاستثمار الآن أقل من ثلاث سنوات في معظم الحالات). إذا كنت بحاجة إلى جداول زمنية يمكن التنبؤ بها وصفر متاعب إدارية، فهذا ليس السوق المناسب.
الإطار المالي: CONFOTUR، الضرائب، وتكاليف الإغلاق
الضريبة القياسية لنقل الملكية في جمهورية الدومينيكان هي 3٪ من القيمة المقدرة من قبل الحكومة (قيمة DGII). ضريبة الملكية السنوية (IPI) هي 1٪، ولكنها تنطبق فقط على الجزء من قيمة العقار الذي يتجاوز حد الإعفاء، والذي يتم تحديده بالبيزو الدومينيكي ويتم تعديله سنويًا للتضخم. في عام 2024، كان الحد حوالي 9.8 مليون DOP. نظرًا لتعديلات التضخم وسعر الصرف المتوقع لعام 2026 (حوالي 60-62 DOP لكل دولار أمريكي)، يُقدر حد الإعفاء بحوالي 170,000 دولار أمريكي.
بالنسبة لمعظم المستثمرين الأجانب، هذه الضرائب غير ذات صلة.
يعفي القانون 158-01، المعروف باسم CONFOTUR، العقارات المؤهلة من كل من ضريبة التحويل وضريبة IPI السنوية لمدة 10-15 عامًا، اعتمادًا على الموافقة المحددة للمشروع. ينطبق القانون بالتساوي على الأجانب وغير المقيمين. كما يوفر إعفاءات من ضريبة دخل الإيجار (التي ستكون 27٪ للشركات) وفي العديد من الحالات، ضريبة الأرباح الرأسمالية عند إعادة البيع.
الشرط هو أن فوائد CONFOTUR خاصة بالمشروع، وليست خاصة بالموقع. يجب أن يكون لدى التطوير قراره الخاص من مجلس الترويج السياحي (CONFOTUR). مجرد أن العقار في سوسوا أو كاباريتي لا يؤهله تلقائيًا. شراء شقة إعادة بيع في مشروع حصل على موافقة CONFOTUR لا ينقل تلك الفوائد إليك إلا إذا كانت الموافقة الأصلية تتضمن صراحةً أحكام إعادة البيع.
نحن نتحقق من حالة CONFOTUR كجزء من التحقق القياسي لدينا. إذا ادعى مطور أن مشروعه مؤهل، نطلب نسخة من القرار الرسمي ونؤكد أنه لا يزال نشطًا. يعلن المطورون أحيانًا عن فوائد CONFOTUR للمشاريع التي "قيد الإعداد" ولكن لم تحصل على الموافقة النهائية. هذا ليس نفس الشيء.
تشمل تكاليف الإغلاق القياسية بخلاف الضرائب:
الرسوم القانونية: عادةً 1-1.5٪ من سعر الشراء، بالإضافة إلى 18٪ ضريبة القيمة المضافة (ITBIS) على رسوم الخدمة فقط. يغطي هذا التحقق من العنوان، ومراجعة العقد، والتمثيل عند الإغلاق.
رسوم كاتب العدل: عادةً ما تكون مشمولة في الرسوم القانونية، ولكن في بعض الأحيان يتم فوترتها بشكل منفصل. يجب أن يكون كتاب العدل الدومينيكيون محامين مرخصين (القانون 140-15) وهم مسؤولون شخصيًا عن صحة التوقيعات.
قسط تأمين الملكية: 0.5-1٪ من سعر الشراء، دفعة واحدة.
التحقق من المسح (Replanteo): 400-800 دولار أمريكي لمساح مستقل لتأكيد أن إحداثيات GPS تتطابق مع العنوان.
رسوم السجل: ضئيلة، عادةً بضع مئات من الدولارات لتسجيل التحويل الفعلي.
شهادات تصفية الضرائب: تكلف شهادة IPI من DGII رسومًا رمزية وتثبت أن البائع ليس لديه ضرائب عقارية غير مدفوعة.
تبلغ إجمالي تكاليف الإغلاق لصفقة نقدية عادةً 3-5٪ من سعر الشراء إذا كان CONFOTUR ينطبق، أو 6-8٪ إذا لم يكن كذلك (بسبب ضريبة التحويل بنسبة 3٪).
يتم حساب ضريبة الأرباح الرأسمالية على الربح الصافي - سعر البيع ناقصًا (سعر الشراء + تعديل التضخم + التجديدات الموثقة). النسبة حوالي 27٪، ولكن يمكن هيكلتها من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة دومينيكية (SRL) لزيادة الخصومات إلى أقصى حد. يكلف إنشاء SRL 1,000-1,500 دولار أمريكي ويستغرق 3-4 أسابيع.
ضريبة الميراث للورثة المباشرين (الأطفال/الأزواج) هي 3٪ بموجب القانون 2569-50 (المعدل)، وهي أقل بكثير من 40٪ الموجودة في الولايات المتحدة أو المملكة المتحدة. يجعل هذا جمهورية الدومينيكان جذابة للتخطيط العقاري، خاصة عندما يتم الاحتفاظ بالعقار من خلال شركة مع مستفيدين معينين.
بروتوكول التحقق: كيف نمنع مشكلة الزوجين من تورونتو
كل عقار نقدمه للعملاء يمر بنفس تسلسل التحقق. إنه ليس سريعًا. إنه ليس مثيرًا. لكنه السبب في أننا لم نفقد عميلًا بسبب عيب في العنوان لأكثر من 20 عامًا.
التحقق من السجل: نحصل على شهادة الحالة القانونية للعقار مباشرة من "ريجيسترو دي تيترز" في بويرتو بلاتا. يؤكد هذا أن البائع هو المالك القانوني، ويظهر أي رهون أو رهون عقارية مسجلة، ويكشف ما إذا كان هناك ديسليندي معلق أو أي حظر قانوني (معارضة) قد يمنع البيع.
التحقق من المساح: نرسل مساحًا مستقلاً لقياس العقار فعليًا ومقارنة إحداثيات GPS بما هو مسجل. يكتشف هذا تداخل الحدود، والتعديات، أو التناقضات بين وصف العنوان والواقع المادي.
تصفية الضرائب: نتحقق من أن البائع حالي في ضريبة IPI السنوية بنسبة 1٪ من خلال DGII. تلتصق الضرائب العقارية غير المدفوعة بالأرض، وليس الشخص، لذا فإن هذا الدين سينتقل إلى المشتري.
التحقق من الحيازة: يزور شخص من مكتبنا أو مساحنا الشريك العقار فعليًا للتأكد من عدم وجود متسللين، أو مستأجرين غير رسميين، أو أطراف ثالثة في الحيازة. يمنح القانون الدومينيكي حقوقًا معينة للمحتلين على المدى الطويل - قانون 396-19 قام بتبسيط عملية الإخلاء، لكنه لا يزال يتطلب أمرًا قضائيًا. الوقاية أبسط من الإزالة.
التحقق من ديون المرافق: نتحقق من عدم وجود ديون مستحقة مع "إدينورتي" (الكهرباء). تبقى هذه الديون مع العداد، وليس المالك، لذا فإن الرصيد غير المدفوع سيصبح مسؤولية المشتري.
التحقق القضائي: نبحث في سجلات "تريبيونال دي تييراس" عن أي دعاوى قضائية معلقة (لتيز) أو نزاعات قد لا تظهر بعد على شهادة العنوان ولكن يمكن أن تمنع البيع.
التحقق من الشركة: إذا كنت تشتري من شركة، نتحقق من السجل التجاري للتأكد من أن الشركة نشطة، ومذابة، وأن الشخص الذي يوقع لديه التفويض القانوني المناسب.
التحقق من نظام الزواج: إذا كان البائع متزوجًا، تعمل جمهورية الدومينيكان تحت نظام الملكية المشتركة (ما لم يكن هناك اتفاق قبل الزواج). ينص المادة 1401 من القانون المدني على أنه لا يمكن بيع الأصول المشتركة من قبل أحد الزوجين بدون موافقة الآخر. يعد فقدان هذا التوقيع سببًا شائعًا للعقود الملغاة.
الأعلام الحمراء التي تجعلنا ننهي الصفقة المحتملة على الفور:
- توكيل من مالك متوفى (أكثر شيوعًا مما تعتقد)
- "خطاب وعد" بدلاً من عنوان مسجل
- بائع يرفض تقديم شهادة الحالة القانونية
- عقار مع دعوى نشطة (لتيز) في محكمة الأراضي
- عملية ديسليندي متوقفة لأكثر من 12 شهرًا
- بائع يريد الدفع نقدًا (ينشئ القانون 155-17 حدودًا للمعاملات النقدية - للعقارات، الحد هو 1,000,000 DOP، والذي يعادل بأسعار الصرف الحالية/المتوقعة لعام 2026 حوالي 15,000-16,500 دولار أمريكي)
تستغرق هذه العملية 15-30 يومًا على الأقل. أحيانًا يصبح العملاء غير صبورين. يريدون الإغلاق بسرعة، خاصة إذا كانوا يخشون أن يشتري شخص آخر العقار. لكن التعجل في التحقق الدقيق هو كيف ينتهي الأمر بالمستثمرين مثل الزوجين من تورونتو - بتحويل الودائع لعقارات لا يمتلكونها بالفعل.
خطوة بخطوة: عملية المعاملة الفعلية
لنمشي خلال ما يحدث بعد أن تجد عقارًا ونكمل التحقق الدقيق.
الحجز والعرض: توقع "وعد البيع" (Promesa de Venta) وتحول وديعة بنسبة 10٪. هذا العقد ملزم قانونيًا. إذا تخلفت، تفقد عادةً الوديعة. إذا تخلف البائع، يُطلب منه إعادة ضعف الوديعة، على الرغم من أن التنفيذ يختلف. يحدد العقد تاريخ الإغلاق ويتضمن حالات طارئة للتحقق من العنوان.
فترة التحقق الدقيق: هذه هي النافذة التي تتراوح بين 15-30 يومًا حيث نتحقق من كل شيء مدرج في القسم السابق. إذا عاد أي شيء بمشكلة، يمكنك إنهاء العقد واسترداد وديعتك.
توقيع العقد: بمجرد اكتمال التحقق الدقيق، توقع العقد النهائي للبيع (Contrato de Compraventa). يحدث هذا أمام كاتب عدل. يجب أن تكون جميع المستندات القانونية باللغة الإسبانية لتكون صالحة في المحاكم الدومينيكية، على الرغم من أننا نقدم ترجمات إنجليزية كخدمة.
الدفع: يتم تحويل الرصيد إما إلى حساب ضمان أو مباشرة إلى البائع، اعتمادًا على الهيكل. تستخدم معظم المعاملات الدولية تحويلات سويفت البنكية. يجب دفع ضريبة التحويل بنسبة 3٪ (إذا كانت تنطبق) في غضون ستة أشهر من التوقيع لتجنب الغرامات والفوائد.
التسجيل: يذهب العقد الموثق إلى "ريجيسترو دي تيترز" للمعالجة. يقوم المسجل بإجراء مراجعة قانونية نهائية (Calificación Registral) للتأكد من أن كل شيء على ما يرام، ثم يصدر شهادة ملكية جديدة باسمك. يستغرق هذا 30-90 يومًا.
شهادة الملكية الفعلية: بمجرد اكتمال التسجيل، تتلقى شهادة الملكية الفعلية. هذه وثيقة كبيرة، مطبوعة على ورق أمني، مع اسمك مدرج كمالك وإحداثيات GPS للعقار مذكورة بوضوح.
يمكن أن تنتهي صفقة نقدية في 30-60 يومًا من تاريخ العرض الأولي. تستغرق الصفقات الممولة وقتًا أطول - عادةً 60-90 يومًا - لأنك تنتظر الموافقة البنكية ووثائق الرهن العقاري.
يتوفر التمويل للمشترين الأجانب من خلال البنوك المحلية مثل "سكوشيا بنك" و"بانكو بوبولار". النسبة النموذجية للقيمة إلى القرض هي 70٪، مع معدلات فائدة تتراوح بين 7-9٪ للرهن العقاري بالدولار الأمريكي. ستحتاج إلى تقديم إثبات الدخل، وسجل الائتمان، وغالبًا دفعة مقدمة أكبر مما كنت ستحتاجه في الولايات المتحدة أو كندا. تطلب معظم البنوك أيضًا تأمين الملكية كشرط للإقراض.
تتبع المشتريات قبل البناء عملية مماثلة، ولكن مع معالم إضافية مرتبطة بتقدم البناء. تدفع عادةً على أقساط - 10٪ عند الحجز، 20٪ عند اكتمال الأساسات، 30٪ عند اكتمال السقف، و40٪ النهائية عند التسليم. يجب أن تظل الأموال في حساب ضمان حتى يتم التحقق من كل معلم. إذا أراد المطور الدفع الكامل مقدمًا، ابتعد.
دور محكمة الأراضي في حماية استثمارك
ليست "تريبيونال دي تييراس" مثل المحكمة المدنية. لديها اختصاص حصري على جميع المسائل العقارية المسجلة بموجب القانون 108-05. إذا نشأ نزاع - نزاع حدود، بيع احتيالي، مطالبة وراثة - يذهب إلى محكمة الأراضي، وليس النظام القضائي العادي.
هذا في الواقع ميزة.
قضاة محكمة الأراضي متخصصون مدربون بشكل خاص في قانون الملكية ونظام تورينز (الإطار التسجيل الذي تستخدمه جمهورية الدومينيكان). لديهم دور نشط في التحقيق في الحقيقة، مما يعني أنهم يمكنهم طلب مسوحات جديدة أو عمليات تفتيش بمبادرتهم الخاصة، بدلاً من الاستماع بشكل سلبي إلى الحجج من كلا الجانبين.
يتكون النظام القضائي من مستويين: "تريبيونال دي جوريسديكسيون أوريجينال" (الدرجة الأولى، قاضٍ واحد) و"تريبيوناليس سوبيوريس دي تييراس" (الاستئناف، لجنة من خمسة قضاة). يكون الحكم النهائي من محكمة الأراضي وثيقة قابلة للتسجيل - إنه بمثابة الأمر المباشر للمسجل لنقل العنوان أو تصحيح خطأ.
تعمل المحكمة أيضًا مع "أبوجادو ديل إستادو"، وهو مدعٍ متخصص يمثل مصالح الدولة وينفذ أوامر المحكمة للإخلاء. يضمن هذا أن الأحكام ليست مجرد قرارات ورقية - بل يتم تنفيذها فعليًا على الأرض.
أحد الوظائف الرئيسية للمحكمة هو حماية المشترين من الأطراف الثالثة بحسن نية. إذا اشتريت عقارًا اعتمادًا على ما أظهره السجل، واتضح لاحقًا أن البائع كان لديه عيب في العنوان السابق، فإن حقوقك محمية في ظل ظروف معينة. هذه هي المبدأ الأساسي لنظام تورينز - من المفترض أن يكون السجل هو المصدر النهائي للحقيقة، ولا ينبغي أن يعاني المشترون بحسن نية من الأخطاء التي لم يتمكنوا من اكتشافها.
تتعامل المحكمة أيضًا مع عملية "سانيامينتو"، وهي الإجراء القضائي لتحديد العنوان للأراضي الحكومية غير المسجلة سابقًا. هذا أقل أهمية على الساحل الشمالي، حيث تم تسجيل معظم الأراضي لعقود، ولكنه لا يزال ذا صلة في المناطق الريفية.
تستغرق النزاعات العقارية المتنازع عليها في محاكم الأراضي الدومينيكية في المتوسط 3-5 سنوات للوصول إلى حكم نهائي من المحكمة العليا بدون تسوية. لهذا السبب تكون الوقاية - التحقق الدقيق المناسب، تأمين الملكية، الديسليندي الذي تم التحقق منه - أكثر قيمة بكثير من التقاضي.
كيف يبدو هذا فعليًا في الممارسة
دعني أعطيك سيناريو واقعي بناءً على معاملة أتممناها العام الماضي.
زوجان كنديان، في منتصف الخمسينات، يبحثان عن شراء شقة بغرفتي نوم في كاباريتي كعقار للإيجار ومنزل تقاعدي مستقبلي. وجدوا وحدة في مبنى قائم، مدرجة بسعر 285,000 دولار أمريكي. كان لدى المبنى موافقة CONFOTUR، لذا لا توجد ضريبة تحويل ولا ضريبة ملكية سنوية للسنوات الـ 12 القادمة.
تحققنا من العنوان من خلال سجل بويرتو بلاتا. نظيف. لا رهون. ديسليندي مكتمل في عام 2019. كان البائع حاليًا في رسوم HOA ولم يكن لديه ديون مرافق مستحقة.
أرسلنا مساحًا لتأكيد أن حدود الوحدة تتطابق مع الخطة المسجلة. فعلوا ذلك.
راجعنا اللوائح الداخلية للمبنى. كانت الإيجارات قصيرة الأجل مسموح بها، ولكنها تتطلب موافقة مسبقة من مجلس HOA. لم يكلف البائع نفسه عناء الحصول على هذه الموافقة، لذا جعلناها شرطًا للإغلاق.
طلبنا تأمين الملكية من "ستيوارت تايتل". كان القسط 2,850 دولار (1٪ من سعر الشراء).
استغرق التحقق الدقيق الكامل 22 يومًا.
تكاليف الإغلاق:
- الرسوم القانونية: 4,275 دولار (1.5٪ + 18٪ ضريبة القيمة المضافة على رسوم الخدمة)
- تأمين الملكية: 2,850 دولار
- التحقق من المسح: 600 دولار
- رسوم السجل: 350 دولار
- متفرقات (كاتب العدل، الترجمات): 400 دولار
المجموع: 8,475 دولار (حوالي 3٪ من سعر الشراء)
حول العملاء الرصيد الكامل إلى حساب الثقة لدينا. احتفظنا به هناك حتى جاءت موافقة HOA وأكد السجل أن نقل العنوان جاهز للمعالجة. بمجرد التحقق من كل شيء، أطلقنا الأموال للبائع.
أصدر السجل شهادة العنوان الجديدة بأسماء المشترين بعد 47 يومًا من توقيع العقد.
لقد كانوا يؤجرون الوحدة عبر Airbnb للعام الماضي. بلغ متوسط الدخل الإجمالي من الإيجار حوالي 2,400 دولار شهريًا خلال الموسم العالي (ديسمبر-أبريل) و1,200 دولار شهريًا خلال الموسم المنخفض. بعد رسوم HOA (350 دولار/شهر)، وإدارة الممتلكات (20٪)، والصيانة، يبلغ عائدهم السنوي الصافي حوالي 6.8٪.
هذا هو ما تبدو عليه المعاملة الناجحة. إنها ليست براقة. إنها ليست سريعة. لكنها آمنة.
الطريق إلى الأمام
تقدم جمهورية الدومينيكان فرصة تنويع شرعية للمستثمرين الذين يقتربون منها بتوقعات واقعية وهيكل قانوني مناسب. العوائد حقيقية. نمط الحياة جذاب. الفوائد الضريبية كبيرة للعقارات المؤهلة.
لكن السوق لا يغفر الاختصارات.
كل عقار على الساحل الشمالي يروي قصة قانونية مختلفة. بعضها لديه عناوين نظيفة وديسليندي تم التحقق منه. البعض الآخر متشابك في نزاعات الوراثة أو عمليات التحديد المتوقفة. الفرق بين الاستثمار السليم وصداع يستمر لعقد من الزمن هو عمل التحقق الذي يحدث قبل أن توقع أي شيء.
لقد كنا نتعامل مع هذه المعاملات منذ منتصف الثمانينات. لقد رأينا السوق يتطور من صفقات الأراضي غير الرسمية إلى نظام تسجيل يعمل. لقد شاهدنا الاستثمارات الأجنبية تنمو من قطرات إلى تدفق بمليارات الدولارات. وتعلمنا أن العملاء الذين ينجحون هم الذين يعطون الأولوية للأمان القانوني على السرعة، الذين يتحققون من كل شيء، والذين يقبلون أن التعقيد هو جزء من العملية.
إذا كنت تقيم العقارات على الساحل الشمالي، فإن السؤال الأول الذي يجب أن تطرحه ليس عن السعر أو توقعات الإيجار. إنه عن حالة الديسليندي. السؤال الثاني هو عن تأمين الملكية. كل شيء آخر ثانوي.
نحافظ على محفظة مختارة من العقارات التي تم التحقق منها بالكامل في سوسوا وكاباريتي - التطويرات التي تحققنا شخصيًا من الهيكل القانوني، وتأكدنا من حالة CONFOTUR، وأقمنا علاقات مع المطورين. إذا كنت جادًا بشأن الاستثمار هنا، فهذا هو المكان الذي تبدأ منه.
ليس مع القائمة الأرخص. ليس مع العقار الذي "لن يدوم". مع العقار الذي يكون قانونيًا سليمًا.
الأسئلة الشائعة
هل يمكن للأجانب شراء الأراضي في جمهورية الدومينيكان بنفس الحقوق التي يتمتع بها السكان المحليون؟
نعم. يضمن الدستور الدومينيكي صراحةً المعاملة المتساوية للأجانب والمواطنين فيما يتعلق بالحقوق المدنية. تمنح المادة 25 الأجانب نفس الحقوق والواجبات المدنية التي يتمتع بها المواطنون، بما في ذلك ملكية العقارات. لا توجد قيود على الملكية الأجنبية للعقارات، ولا تحتاج إلى الإقامة للشراء. الاستثناء الوحيد هو المناطق الحدودية - يفرض المرسوم 21-21 والقوانين السابقة قيودًا على الملكية الأجنبية ضمن 10 كيلومترات من الحدود الهايتية والمناطق الساحلية المخصصة للأمن القومي، مما يتطلب مرسومًا من الفرع التنفيذي للشراء. نادرًا ما يؤثر هذا على العقارات السياحية القياسية في سوسوا/كاباريتي.
كم من الوقت يستغرق عملية نقل العنوان في عام 2026؟
بالنسبة لصفقة نقدية بوثائق كاملة، توقع 30-60 يومًا من توقيع العقد إلى استلام شهادة العنوان الفعلية الخاصة بك. عادةً ما يستغرق وقت معالجة السجل (بعد تقديم العقد الموثق) 30-90 يومًا. تستغرق الصفقات الممولة وقتًا أطول - عادةً 60-90 يومًا - لأنك تنتظر الموافقة البنكية. تمتد المشتريات قبل البناء على مدى أشهر أو سنوات حسب الجدول الزمني للتطوير.
ما هو الفرق بين عقد البيع وشهادة العنوان؟
عقد البيع (Contrato de Compraventa) هو الاتفاق بين المشتري والبائع، يتم توقيعه أمام كاتب عدل. يثبت أن لديك حقًا تعاقديًا في العقار. شهادة العنوان (Certificado de Título) هي الوثيقة الصادرة عن الدولة من "ريجيسترو دي تيترز" التي تثبت الملكية القانونية. تحتاج إلى كليهما. العقد هو ما يتم تقديمه إلى السجل. شهادة العنوان هي ما يصدره السجل بعد معالجة العقد.
هل من الآمن شراء عقار قبل البناء في جمهورية الدومينيكان؟
يمكن أن يكون، ولكن فقط مع الحمايات المناسبة. تحقق من أن المطور لديه العنوان الرئيسي وأن نظام الملكية المشتركة (إطار قانون الشقق) إما معتمد أو في المراحل النهائية. استخدم حساب ضمان يطلق الأموال فقط عندما يتم التحقق من معالم البناء. لا تدفع المبلغ الكامل مقدمًا أبدًا. حوالي 30٪ من تأخيرات ما قبل البناء على الساحل الشمالي تنبع من المطورين الذين يبيعون الوحدات قبل أن يكون لديهم السلطة القانونية لإصدار عناوين فردية. إذا قاوم مطور حساب الضمان أو لم يتمكن من تقديم إثبات العنوان الرئيسي، فهذا علامة حمراء.
هل أحتاج إلى محام دومينيكي، أم يمكنني استخدام محامي بلدي؟
تحتاج إلى محام دومينيكي. العقارات
