خطوات قانونية للأجانب لشراء العقارات في جمهورية الدومينيكان

لقد أغلقت أكثر من 2000 معاملة عقارية خلال 40 عامًا من ممارسة قانون العقارات في سوسوا. يوم الثلاثاء الماضي، دخل زوجان من تورونتو إلى مكتبي يحملان "شهادة ملكية" اشتروها دون رؤية مقابل 180,000 دولار. كانت الورقة تبدو رسمية - ختم بارز، أختام موثق، كل شيء. لكنها كانت أيضًا عديمة القيمة تمامًا. كانت الملكية "كونستانسيا أنوتادا"، وهي وثيقة مؤقتة من عام 1987 تمثل حصة جزئية من قطعة أرض غير مقسمة تبلغ مساحتها 200 هكتار في مكان ما في التلال فوق كاباريتي. لم يكن لديهم أي فكرة عن مكان أرضهم الفعلية. البنك لن يمولها. لم يتمكنوا من البناء عليها. و"المحامي" الذي تعامل مع الصفقة؟ موثق عام بلا خبرة في العقارات، وقد فرض عليهم 800 دولار لختم خطأهم.

هذا هو الفجوة التي أكتب لملئها. ليس الفجوة بينك وبين شراء العقار، ولكن الفجوة بين ما تعد به الكتيبات اللامعة وما يحدث بالفعل عندما تحول الأموال إلى منطقة الكاريبي. تقدم جمهورية الدومينيكان على الساحل الشمالي - تحديدًا سوسوا وكاباريتي - مزايا مالية شرعية لا يمكن لدبي والبرتغال وقبرص مطابقتها. لكن هذه المزايا لا تعني شيئًا إذا لم تفهم البنية القانونية التي تدعمها.

استقبلت جمهورية الدومينيكان حوالي 11.2 مليون زائر في عام 2024، بزيادة قدرها 9% عن العام السابق. نما الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 5.1% في نفس العام، متفوقًا على معظم دول أمريكا اللاتينية. بلغ الاستثمار الأجنبي المباشر 4.39 مليار دولار في عام 2023، حيث استحوذت العقارات والسياحة على الغالبية. الأرقام حقيقية. الفرصة حقيقية. ما هو أيضًا حقيقي هو أن 40% من العقارات القديمة في المناطق الريفية لا تزال تحتفظ بنفس الكونستانسيا عديمة القيمة التي اشتراها عملائي في تورونتو. الفرق بين استثمار آمن ودرس مكلف يكمن بالكامل في الأوراق.

---

النقاط الرئيسية

• الأمان القانوني: أنشأ القانون 108-05 نظامًا للملكية مضمونًا من الدولة، ولكن فقط العقارات التي تحتوي على دسليند مكتمل (مسح حدودي بنظام تحديد المواقع) مؤهلة للحصول على هذه الحماية - ولا يزال 40% من العقارات الريفية تفتقر إلى واحدة.
• ميزة ضريبية: العقارات المؤهلة لـ CONFOTUR تلغي ضريبة التحويل بنسبة 3% وضريبة الملكية السنوية بنسبة 1% (IPI) لمدة 15 عامًا، مما يوفر حوالي 41,300 دولار على شراء بقيمة 450,000 دولار على مدى عقد من الزمن.
• مسار الإقامة: استثمار عقاري بقيمة 200,000 دولار يؤهلك للحصول على الإقامة الدائمة الفورية بموجب القانون 171-07، متجاوزًا مرحلة الإقامة المؤقتة بالكامل.
• واقع التحويل: تنطبق فوائد الضرائب لـ CONFOTUR على المشتري الأول فقط - عادةً ما يعيد البيع ضريبة التحويل بنسبة 3% ما لم يتم هيكلتها من خلال تحويل حصة الشركة.
• جدول الإغلاق: تغلق المعاملات القياسية ذات العناوين النظيفة في 30-60 يومًا، ولكن العقارات التي تفتقر إلى دسليند نهائي يمكن أن تمدد العملية من 6 إلى 12 شهرًا.

---

مترجم "اللغة القانونية": تحويل القوانين إلى أرباح

تم تصميم معظم الكتابات القانونية في جمهورية الدومينيكان لتربكك. القوانين مكتوبة بالإسبانية، والإجراءات الإدارية معقدة، ولم يتم تحديث مواقع الحكومة منذ عام 2019. وظيفتي على مدى العقود الأربعة الماضية كانت ترجمة هذه الفوضى إلى شيء يمكنك فعليًا استخدامه لكسب المال.

قانون CONFOTUR (القانون 158-01)

الاسم الرسمي: قانون تعزيز تطوير السياحة (Ley de Fomento al Desarrollo Turístico).

ترجمة "المحفظة": هذه عطلة ضريبية لمدة 15 عامًا. إذا اشتريت عقارًا مؤهلًا - عادةً شقة أو فيلا في منطقة سياحية محددة مثل سوسوا أو كاباريتي - تدفع 0 دولار في ضريبة التحويل عند الإغلاق (عادةً 3%) و0 دولار في ضريبة الملكية السنوية للسنوات العشر والنصف القادمة.

تم سن القانون في عام 2001 لتحفيز تطوير السياحة في المناطق "ذات الإمكانات العالية والتنمية المنخفضة". كان الساحل الشمالي هدفًا رئيسيًا. أرادت الحكومة أن يتدفق رأس المال الأجنبي إلى بويرتو بلاتا، التي كانت قد طغت عليها بونتا كانا لسنوات. لذا أنشأوا حافزًا ماليًا يعمل بالفعل.

إليك التفاصيل حول شراء شقة بقيمة 450,000 دولار:

بدون CONFOTUR، تدفع 13,500 دولار في ضريبة التحويل عند الإغلاق. ثم، كل عام، تدفع 1% على القيمة التي تتجاوز عتبة الإعفاء. بالنسبة لعام 2025، تلك العتبة هي RD$10,190,833 (حوالي 172,000 دولار أمريكي). القيمة الخاضعة للضريبة هي 450,000 دولار - 172,000 دولار = 278,000 دولار. الضريبة السنوية IPI هي 2,780 دولار. على مدى 10 سنوات، تنظر إلى 13,500 دولار + 27,800 دولار = 41,300 دولار في الضرائب.

مع CONFOTUR، تدفع 0 دولار.

يمثل هذا التوفير البالغ 41,300 دولار زيادة بنسبة 9.1% على عائدك على استثمار بقيمة 450,000 دولار قبل أن تأخذ في الاعتبار دخل الإيجار أو التقدير. وقد زادت قيمة العقارات في المجتمعات المسورة على الساحل الشمالي بنسبة 5-8% سنويًا على مدى السنوات الثلاث الماضية بناءً على تحليل السوق المحلي. الرياضيات واضحة.

ولكن - وهذا هو المكان الذي يتعثر فيه معظم المشترين - ينطبق الإعفاء على المشتري الأول. إذا قمت بشراء عقار إعادة بيع CONFOTUR من شخص كان يمتلكه بالفعل، فلن ترث تلقائيًا السنوات المتبقية من الإعفاء الضريبي. يتطلب DGII (Dirección General de Impuestos Internos، السلطة الضريبية) منك إعادة التقديم، والموافقة ليست مضمونة. لا ينتقل شهادة CONFOTUR الأصلية للمطور مع العنوان إلا إذا كنت تشتري الشركة التي تمتلك العقار، وليس العقار نفسه.

لقد رأيت مشترين يدفعون السعر الكامل لـ "شقة CONFOTUR" ليكتشفوا أنهم مسؤولون عن ضريبة التحويل القياسية بنسبة 3% لأن البائع كان المالك الثاني. هذا مفاجأة بقيمة 13,500 دولار على شراء بقيمة 450,000 دولار. إما أن وكيل البائع لم يكن يعرف أو لم يهتم. لهذا السبب تحتاج إلى محام متخصص في العقارات، وليس صديق ابن عمك الذي يتعامل مع حالات الطلاق.

القانون 108-05 (Ley de Registro Inmobiliario)

الاسم الرسمي: قانون تسجيل العقارات.

ترجمة "المحفظة": هذا هو القانون الذي يضمن أن ملكيتك هي بالفعل ملكك. استبدل النظام الوزاري القديم وغير الآمن بنظام تسجيل حديث يعتمد على نظام تحديد المواقع حيث تدعم الدولة نفسها شرعية شهادة الملكية الخاصة بك.

قبل عام 2007، عندما تم سن هذا القانون، كانت ملكية العقارات في جمهورية الدومينيكان فوضى. كانت العناوين تصدر من قبل مكاتب حكومية مختلفة بتنسيق محدود. كانت الحدود توصف باستخدام "المسافات والحدود" - أوصاف غامضة مثل "من الصخرة الكبيرة إلى شجرة المانجو". يمكن لأشخاص متعددين أن يحملوا مطالبات متداخلة لنفس الأرض. كان الاحتيال منتشرًا.

قدم القانون 108-05 نظام تورينز، الذي يستخدم في أستراليا وأجزاء من كندا وبعض الولايات الأمريكية. بموجب هذا النظام، تعتبر شهادة الملكية دليلًا نهائيًا على الملكية. إذا كانت مسجلة، فهي حقيقية. إذا كان هناك رهن أو رهن عقاري، فإنه مدرج في العنوان. إذا لم يكن مدرجًا، فإنه لا يوجد. الدولة تضمن ذلك.

ولكن هنا هو التفاصيل الحاسمة: الضمان ينطبق فقط على العقارات التي أكملت عملية الدسليند. الدسليند هو تحديد حدود باستخدام نظام تحديد المواقع يتم تقديمه إلى المديرية الوطنية للمسح العقاري والموافقة عليه من قبل محاكم الولاية العقارية. يحول وصف الأرض الغامض إلى قطعة جغرافية مرجعية بتعيين عقاري فريد.

منذ عام 2009، لا يمكن بيع أو رهن أي عقار قانونيًا بدون دسليند. القانون يفرض ذلك. ولكن التنفيذ كان بطيئًا، خاصة في المناطق الريفية. لهذا السبب لا تزال 40% من العقارات القديمة في أماكن مثل التلال خلف سوسوا تحتفظ بـ "كونستانسيا أنوتادا" - وثائق مؤقتة تمثل حصة جزئية من قطعة أكبر غير مقسمة.

الكونستانسيا ليست عديمة القيمة، لكنها ليست قابلة للبنك. لن تقوم البنوك الدومينيكية بتمويل عقار بدون عنوان نهائي ودسليند مكتمل. إذا اشتريت عقارًا بكونستانسيا، فأنت تشتريه نقدًا، وتقبل المخاطرة بأن عملية الدسليند قد تستغرق 6-12 شهرًا وتكلف 5,000-10,000 دولار في رسوم المساح والمحامي.

الزوجان من تورونتو الذين ذكرتهم سابقًا؟ إنهم الآن يدفعون لمساح 4,500 دولار لرسم خريطتهم، ونحن نقدم طلب دسليند قضائي سيستغرق ثمانية أشهر على الأقل للمعالجة. كان بإمكانهم تجنب ذلك عن طريق إنفاق 600 دولار مقدمًا للتحقق من العنوان بشكل صحيح.

قللت رقمنة سجل العناوين من الاحتيال بأكثر من 80% في العقد الماضي، وفقًا للسلطة القضائية الدومينيكية. لكن "تقليل" لا يعني "إزالة". لا يزال أرى وثائق مزورة، رهون غير معلنة، وعقارات تباع من قبل أشخاص لا يملكونها فعليًا. السجل عام - يمكنك التحقق من الوضع القانوني لأي عقار عبر الإنترنت في معظم الولايات القضائية، بما في ذلك بويرتو بلاتا - ولكنك تحتاج إلى معرفة ما تبحث عنه.

لهذا السبب فإن السؤال الأول الذي أطرحه على أي مشتر أجنبي هو: "هل تحققت من حالة الدسليند؟" إذا كانت الإجابة لا، فإننا لا نتحرك قدمًا حتى يتم ذلك.

---

دراسة حالة: التشريح المالي لاستثمار بقيمة 450,000 دولار

اسمحوا لي أن أشرح لكم الأرقام الحقيقية على شراء نموذجي في الساحل الشمالي. هذا ليس افتراضيًا. هذه هي الرياضيات التي أقوم بها مع العملاء كل أسبوع.

أنت تشتري شقة بغرفتي نوم تطل على المحيط في مجتمع مسور في كاباريتي. سعر الشراء: 450,000 دولار أمريكي. العقار مؤهل لـ CONFOTUR، تم بناؤه بواسطة مطور معروف، والعنوان نظيف مع دسليند مكتمل.

الشراء القياسي (بدون CONFOTUR)

ضريبة التحويل: 3% من سعر الشراء = 13,500 دولار أمريكي (تدفع مرة واحدة عند الإغلاق).

ضريبة الملكية السنوية (IPI): عتبة الإعفاء لعام 2025 هي 172,000 دولار. تدفع 1% على القيمة التي تتجاوز هذه العتبة.

• القيمة الخاضعة للضريبة: 450,000 دولار - 172,000 دولار = 278,000 دولار
• الضريبة السنوية IPI: 2,780 دولار أمريكي

إجمالي 10 سنوات: 13,500 دولار (التحويل) + 27,800 دولار (IPI على مدى 10 سنوات) = 41,300 دولار أمريكي.

الشراء بـ CONFOTUR

ضريبة التحويل: 0 دولار (معفى بموجب القانون 158-01).

ضريبة الملكية السنوية (IPI): 0 دولار لمدة 15 عامًا (معفى بموجب CONFOTUR).

إجمالي 10 سنوات: 0 دولار أمريكي.

صافي التوفير: 41,300 دولار.

هذا يمثل زيادة بنسبة 9.1% على عائدك على الاستثمار قبل أن تجمع دولارًا واحدًا من الإيجار. وزاد الطلب على الإيجار في كاباريتي بنسبة 18% في عام 2024، مدفوعًا بالعمال عن بعد والرحالة الرقميين. تتراوح العوائد الصافية للإيجار في سوسوا وكاباريتي بين 6-9%، وفقًا لتحليل السوق المحلي. إذا كنت تحقق 2,500 دولار شهريًا من دخل الإيجار (محافظ لشقة بغرفتي نوم مُدارة جيدًا)، فهذا يعني 30,000 دولار سنويًا. اطرح 8,000 دولار لرسوم HOA، وإدارة العقارات (10% من الإجمالي)، والصيانة، وستحقق صافي 22,000 دولار سنويًا - عائد بنسبة 4.9% على استثمارك البالغ 450,000 دولار.

أضف 41,300 دولار من التوفير الضريبي على مدى 10 سنوات، ويقفز عائدك الفعلي إلى 5.8%. ضع في اعتبارك التقدير السنوي بنسبة 5-8% (الحد الأدنى لمتوسط الساحل الشمالي للعقارات المسورة)، وستنظر إلى عائد سنوي إجمالي بنسبة 10-13%.

ولكن فقط إذا قمت بهيكلة الأمر بشكل صحيح.

التكاليف المخفية

الرسوم القانونية: السعر القياسي هو 1-1.5% من سعر الشراء. على 450,000 دولار، هذا يعني 4,500-6,750 دولار. إذا كان محاميك يفرض أكثر من 1.5% دون وجود تقاضي معقد، فأنت تدفع أكثر من اللازم.

رسوم الموثق: حوالي 1,000 دولار للتوثيق ونفقات الأختام. هذا منفصل عن الرسوم القانونية.

التحقق من المساح: إذا كنت ترغب في أن يتحقق مساح مستقل من الحدود (وهو ما أوصي به)، فخصص ميزانية تتراوح بين 400-600 دولار. يستغرق هذا 3-5 أيام.

رسوم الضمان: إذا كنت تستخدم خدمة ضمان مقرها الولايات المتحدة (وهو ما أوصي به أيضًا)، توقع 1% من سعر الشراء. على 450,000 دولار، هذا يعني 4,500 دولار. أقل من 20% من المعاملات المحلية تستخدم الضمان، لكنه الطريقة الوحيدة لضمان عدم تحرير أموالك حتى يصبح العنوان واضحًا.

إجمالي تكاليف الإغلاق: 10,400-12,850 دولار (2.3-2.9% من سعر الشراء).

قارن هذا بإسبانيا، حيث تكون ضريبة التحويل وحدها 6-10%. أو فلوريدا، حيث تكون ضريبة الملكية السنوية 1-2% من القيمة الكاملة للعقار (وليس فقط الفائض فوق عتبة الإعفاء). جمهورية الدومينيكان أرخص هيكليًا لملكية العقارات. لكنك تدفع مقابل هذا التوفير في تعقيد البيروقراطية.

لدى DGII الحق في تقييم عقارك بشكل مستقل. إذا قاموا بتقييم القيمة أعلى من سعر عقدك، تدفع الضريبة على القيمة التي قاموا بتقييمها، وليس سعر عقدك. هذا منصوص عليه في DGII Norm 06-18. لقد رأيت تقييمات تأتي بنسبة 15-20% أعلى من سعر العقد، خاصة على العقارات المطلة على الشاطئ. يمكنك الاستئناف، لكن عملية الاستئناف تستغرق شهورًا. خصص ميزانية للرقم الأعلى.

---

عملية التطبيق: من الكتيب "الرسمي" إلى الواقع

تجعل مواقع الحكومة الأمر يبدو بسيطًا. "سجل عقارك في 30 يومًا!" "الإقامة السريعة في 45 يوم عمل!" لقد كنت أفعل هذا منذ 40 عامًا. لا يستغرق الأمر أبدًا 30 يومًا. لا يستغرق الأمر أبدًا 45 يومًا. إليك ما يحدث بالفعل.

المرحلة 1: العناية الواجبة الأولية للعقار (7-14 يومًا)

النظرية: تجد قائمة عبر الإنترنت، تتحقق من أنها شرعية، وتقدم عرضًا.

الواقع: قبل أن تقدم عرضًا، تحتاج إلى محامٍ لسحب تقرير معتمد من سجل العناوين. يسمى هذا Estado Jurídico - تقرير الحالة القانونية. يسرد كل رهن، رهن عقاري، عبء، أو مطالبة قانونية ضد العقار. كما يؤكد ما إذا كان البائع هو المالك المسجل الفعلي.

يستغرق هذا التقرير 10-15 يوم عمل للحصول عليه من السجل. إذا كان العقار في بويرتو بلاتا (التي تغطي سوسوا وكاباريتي)، فإن السجل حديث وفعال نسبيًا. إذا كان العقار في منطقة ريفية بها مكتب سجل قديم، أضف أسبوعًا آخر.

ما تبحث عنه:

• العنوان النهائي: يجب أن تقول شهادة الملكية "Certificado de Título" مع رقم عقاري فريد. إذا قالت "Constancia Anotada"، توقف. أنت تشتري حصة مؤقتة من قطعة غير مقسمة.
• حالة الدسليند: يجب أن يشير العنوان إلى دسليند مكتمل بإحداثيات GPS. إذا لم يكن كذلك، فإن العقار غير قابل للبيع قانونيًا بموجب القانون 108-05.
• الرهون والرهون العقارية: سيتم إدراج أي ديون مستحقة مضمونة بالعقار. البائع مسؤول عن تسوية هذه الأمور قبل الإغلاق، لكنك تحتاج إلى التحقق من أنها قد تمت تسويتها بالفعل.
• الامتثال الضريبي: يجب أن يكون العقار حاليًا في دفع IPI. تتراكم الضرائب العقارية غير المدفوعة بفائدة 1.10% شهريًا (مركبة). لقد رأيت عقارات بها 20,000 دولار من الضرائب المتأخرة غير المدفوعة من عقد من الإهمال.

إذا كان العنوان نظيفًا، تنتقل إلى المرحلة 2. إذا لم يكن كذلك، يمكنك الابتعاد أو التفاوض على تخفيض السعر لتغطية تكلفة تسوية المشكلات.

المرحلة 2: اتفاقية الشراء والإيداع (1 أسبوع)

النظرية: توقع عقدًا وتحول الإيداع.

الواقع: Contrato de Promesa de Venta (وعد البيع) هو اتفاق ملزم قانونيًا في جمهورية الدومينيكان. إذا تخلفت، تفقد إيداعك (عادةً 10% من سعر الشراء). إذا تخلف البائع، يجب عليه دفع ضعف الإيداع لك. هذا منصوص عليه في القانون المدني.

يجب أن يتضمن العقد:

• بنود الطوارئ: بند يسمح لك بالإلغاء واستعادة إيداعك بالكامل إذا كشف التحقق من العنوان عن مشكلات. بدون هذا، تكون مقيدًا حتى لو كان العقار معيبًا قانونيًا.
• شروط الضمان: حدد أن الإيداع سيتم الاحتفاظ به في حساب ضمان طرف ثالث (وليس حساب البائع الشخصي) حتى يتم نقل العنوان.
• جدول الإغلاق: واقعيًا، 30-60 يومًا للعناوين النظيفة. إذا كان العقار يحتاج إلى دسليند، 6-12 شهرًا.
• شهادة CONFOTUR: إذا تم الإعلان عن العقار كمؤهل لـ CONFOTUR، يجب أن يحدد العقد أن البائع سيقدم شهادة CONFOTUR صالحة من وزارة السياحة. إذا لم يتمكنوا، فإن الإعفاء لا وجود له.

عادةً ما يتم تحويل الإيداع إلى حساب ضمان. إذا أصر البائع على استلام الإيداع مباشرة، فهذه إشارة حمراء. ابتعد.

المرحلة 3: نقل العنوان والتسجيل (30-60 يومًا)

النظرية: تدفع الرصيد، توقع السند، وتتلقى العنوان الخاص بك.

الواقع: يجب توثيق سند البيع (Acto de Venta) وتقديمه إلى DGII لتقييم الضرائب. يقوم DGII بتقييم العقار لتحديد ضريبة التحويل (أو تأكيد إعفاء CONFOTUR). يستغرق هذا 3-10 أيام.

بمجرد اكتمال تقييم الضرائب، تدفع ضريبة التحويل (إذا كانت مطبقة) وأي رسوم أخرى. ثم يقوم الموثق بتقديم السند إلى سجل العناوين للتسجيل. يعالج السجل النقل ويصدر شهادة ملكية جديدة باسمك.

تستغرق هذه الخطوة عادةً 20-45 يومًا في بويرتو بلاتا. ولكن قد يستغرق استلام شهادة الملكية الفعلية في يدك 2-4 أشهر بسبب تراكم البيروقراطية. سيعطيك السجل إيصالًا مختومًا يؤكد أن النقل مسجل، وهو كافٍ للأغراض القانونية، لكن معظم المشترين يريدون الشهادة الفعلية.

تقدم بعض مكاتب السجل معالجة "VIP" السريعة مقابل رسوم إضافية. في بويرتو بلاتا، يمكن أن يقلل هذا من وقت إصدار العنوان إلى أقل من 10 أيام. الرسوم عادةً ما تكون 500-1,000 دولار. يستحق ذلك إذا كنت في عجلة من أمرك.

فخ التوكيل

إذا لم تتمكن من الحضور شخصيًا للإغلاق، فستحتاج إلى منح توكيل (Poder) لشخص ما في جمهورية الدومينيكان (عادةً محاميك) للتوقيع نيابة عنك. يجب توثيق هذا المستند في بلدك الأصلي وتصديقه ليكون صالحًا في جمهورية الدومينيكان بموجب اتفاقية لاهاي.

تستغرق عملية التصديق في الولايات المتحدة حاليًا 4-8 أسابيع عبر البريد من خلال وزارة الخارجية. الرسوم هي 20 دولارًا لكل مستند. إذا كنت تغلق في 30 يومًا، تحتاج إلى بدء هذه العملية على الفور. إذا لم يتم تصديق توكيلك، سيرفضه الموثق على طاولة الإغلاق، ويموت معاملتك.

لقد فاتتني عملاء مواعيد الإغلاق لأنهم لم يفهموا هذا. يحصل البائع على الاحتفاظ بالإيداع. لا تدع هذا يحدث لك.

---

ما وراء الأصول: الإقامة والتنقل العالمي

العقارات في جمهورية الدومينيكان ليست فقط حول دخل الإيجار. إنها تتعلق بالاختيارات. شراء عقار بقيمة 200,000 دولار يؤهلك للحصول على الإقامة الدائمة الفورية بموجب القانون 171-07. هذا هو برنامج "الإقامة عن طريق الاستثمار"، وهو أحد أسرع الطرق للحصول على إقامة ثانية في نصف الكرة الغربي.

المسار السريع

عتبة الاستثمار: 200,000 دولار أمريكي كحد أدنى في العقارات، مسجلة لدى ProDominicana (وكالة ترويج الاستثمار).

الجدول الزمني: 6-8 أشهر من التطبيق إلى الإقامة الدائمة. يتجاوز هذا مرحلة الإقامة المؤقتة بالكامل، والتي تتطلب عادةً تجديدات سنوية لمدة 2-3 سنوات قبل أن تكون مؤهلاً للحصول على الوضع الدائم.

شمول الأسرة: يغطي الاستثمار أنت وزوجتك والأطفال المعالين. يتطلب كل فرد إضافي من الأسرة رسوم معالجة صغيرة (500-1,000 دولار)، ولكن لا يتطلب استثمارًا إضافيًا.

الإعفاءات الضريبية: يتم إعفاء المقيمين الجدد بموجب هذا البرنامج من ضرائب الاستيراد على الأثاث المنزلي والممتلكات الشخصية. كما أنك معفي من الضرائب على الدخل الأجنبي لمدة ثلاث سنوات، وغالبًا إلى الأبد بسبب نظام الضرائب "الإقليمي" في جمهورية الدومينيكان - تدفع الضرائب الدومينيكية فقط على الدخل المكتسب داخل جمهورية الدومينيكان.

مسار المواطنة: بعد عامين من الإقامة الدائمة، تكون مؤهلاً للتقدم بطلب للحصول على الجنسية (المواطنة). إجمالي الجدول الزمني من الاستثمار إلى المواطنة: حوالي ثلاث سنوات. قارن هذا بتأشيرة البرتغال الذهبية (خمس سنوات للحصول على المواطنة) أو تأشيرة المستثمر المؤهل في بنما (خمس سنوات للحصول على المواطنة، مع ارتفاع الحد الأدنى للاستثمار إلى 500,000 دولار في أكتوبر 2026).

بديل المتقاعد

إذا كنت متقاعدًا ولا ترغب في استثمار 200,000 دولار، فإن تأشيرة المتقاعد هي خيار أرخص. تحتاج إلى دخل شهري مضمون مدى الحياة بقيمة 1,500 دولار أمريكي (بالإضافة إلى 250 دولارًا لكل معال). يمكن أن يكون هذا معاشًا، أو ضمان اجتماعي، أو مدفوعات سنوية. عملية التقديم مشابهة للإقامة الاستثمارية، ولكن الجدول الزمني أطول قليلاً (8-12 شهرًا) لأنك تمر بمرحلة الإقامة المؤقتة أولاً.

المتقاعدون الذين تبلغ أعمارهم 65 عامًا أو أكبر معفون أيضًا بنسبة 100% من ضريبة الملكية السنوية (IPI) إذا كان العقار هو مقر إقامتهم الوحيد. هذا منصوص عليه في القانون 18-88، المادة 2. إذا كنت تشتري منزل تقاعد في سوسوا وعمرك أكثر من 65 عامًا، فلا تدفع ضريبة ملكية. أبدًا.

جواز السفر

يتيح جواز السفر الدومينيكاني الوصول بدون تأشيرة أو بتأشيرة عند الوصول إلى أكثر من 70 دولة، بما في ذلك إسرائيل ومعظم دول أمريكا اللاتينية ومنطقة الكاريبي. ومع ذلك، فإنه لا يتضمن الوصول بدون تأشيرة إلى اليابان أو كوريا الجنوبية - كلاهما يتطلب تأشيرات لحاملي جوازات السفر الدومينيكانية. الجواز مفيد لتنوع البنوك وكخطة بديلة إذا أصبحت بلدك الأصلي غير مستقرة سياسيًا، لكنه ليس وثيقة سفر من الدرجة الأولى لآسيا أو معظم أوروبا.

تعترف جمهورية الدومينيكان بالكامل بالجنسية المزدوجة. لا يتعين عليك التنازل عن جواز سفرك الأمريكي أو الكندي أو الأوروبي لتصبح مواطنًا دومينيكانيًا.

ولكن هنا هو المشكلة: للحفاظ على الإقامة الدائمة، تحتاج تقنيًا إلى دخول جمهورية الدومينيكان مرة واحدة في السنة. التنفيذ غير متسق - لدي عملاء لم يزوروا منذ ثلاث سنوات ولا تزال إقامتهم نشطة - لكن القاعدة موجودة. إذا كنت تقدم طلبًا للحصول على الجنسية، فإن الحضور الفعلي يهم أكثر. ستراجع السلطات الهجرة سجلات دخولك/خروجك. إذا قضيت أقل من ستة أشهر في البلاد خلال العامين الماضيين، فمن المحتمل أن يتم رفض طلب التجنس الخاص بك.

---

المخاطر "الطباعة الدقيقة": ما يمكن أن يفكك استثمارك

لا أزين هذه الجزء. العقارات في جمهورية الدومينيكان ليست استثمارًا سلبيًا. إذا تعاملت معها كشراء شقة في ميامي - توقع الأوراق، تجمع الإيجار، تتجاهلها - ستخسر المال. إليك الفخاخ المحددة.

عدم قابلية نقل CONFOTUR

لقد ذكرت هذا، لكنه يستحق التكرار لأنه الخطأ الأكثر شيوعًا الذي أراه. تنطبق فوائد CONFOTUR على المشتري الأول. إذا اشتريت عقار إعادة بيع من شخص كان يمتلكه بالفعل، فلن ترث تلقائيًا السنوات المتبقية من الإعفاء الضريبي.

الطريقة الوحيدة للحفاظ على فوائد CONFOTUR على إعادة البيع هي هيكلة الشراء كـ تحويل حصة الشركة. إذا اشترى المشتري الأصلي العقار من خلال شركة دومينيكانية (SRL)، وقمت بشراء أسهم تلك الشركة (وليس العقار نفسه)، تبقى فوائد CONFOTUR مع الشركة. هذا ثغرة قانونية، وتعمل، لكنها تتطلب هيكلة دقيقة.

إذا كنت تشتري عقار إعادة بيع CONFOTUR كفرد، افترض أنك ستدفع ضريبة التحويل بنسبة 3% وIPI السنوية. خطط وفقًا لذلك.

الرهون والعبء المخفية

السجل العنواني عام، لكنه ليس معصومًا. لقد رأيت حالات حيث تم تقديم رهن ولكن لم يتم فهرسته بشكل صحيح، لذلك لم يظهر في البحث الأولي عن العنوان. أو حيث تم سداد الرهن العقاري ولكن لم يتم إصداره رسميًا من العنوان.

لهذا السبب تحتاج إلى محامٍ لسحب Estado Jurídico والتحقق منه مقابل مستندات العنوان الفعلية. لا تعتمد على محامي البائع. لا تعتمد على وكيل العقارات. استأجر محاميك الخاص.

إذا كان هناك رهن موجود ولم يتم تسويته قبل الإغلاق، فإنك ترث الدين. يمكن حجز العقار لتسوية الرهن، وتفقد استثمارك.

خطأ المحامي "العام"

النظام القانوني في جمهورية الدومينيكان متخصص للغاية. المحامي العائلي غير مؤهل للتعامل مع معاملة عقارية. المحامي الجنائي غير مؤهل للتعامل مع معاملة عقارية. تحتاج إلى محام متخصص في العقارات، ويفضل أن يكون لديه خبرة في سوق الساحل الشمالي.

لا يوجد تأمين إلزامي على سوء الممارسة للمحامين في جمهورية الدومينيكان، وفقًا لكوليجيو دي أبوجادوس (نقابة المحامين). إذا أخطأ محاميك، فإن الملاذ الوحيد لك هو دعوى قضائية، والتي ستستغرق سنوات وتكلف أكثر مما فقدت. التحقق من محاميك هو الحماية الوحيدة لك.

اطلب مراجع. اسأل عن عدد المعاملات التي أغلقتها في العام الماضي. اسأل عما إذا كان لديهم اتصال مباشر في سجل العناوين (لدي - هذا هو السبب في أنني أستطيع التحقق من العناوين في 10 أيام بدلاً من 30). إذا لم يتمكنوا من الإجابة على هذه الأسئلة، ابحث عن شخص آخر.

قانون الوراثة (الإرث الإجباري)

لدى جمهورية الدومينيكان قوانين "الإرث الإجباري". إذا توفيت وتمتلك عقارًا باسمك الشخصي، فإن جزءًا من هذا العقار يذهب تلقائيًا إلى أطفالك أو زوجتك، بغض النظر عما يقوله وصيتك. هذا منصوص عليه في القانون المدني.

إذا كنت ترغب في تجنب ذلك، تحتاج إلى امتلاك العقار من خلال شركة دومينيكانية (SRL أو EIRL). الشركة كيان قانوني منفصل. وصيتك تتحكم في من يرث أسهم الشركة، وليس العقار نفسه.

تأسيس شركة يكلف 1,000-1,500 دولار ويستغرق حوالي أسبوعين. يستحق ذلك لأغراض التخطيط العقاري، خاصة إذا كان لديك عائلة مختلطة أو وضع وراثة معقد.

حقوق المحتلين

إذا تركت عقارًا مهجورًا لأكثر من عام، فإنك تزيد من خطر المحتلين. لا تفضل القانون الدومينيكاني المحتلين بالطريقة التي كان يفعلها - عزز القانون 108-05 حق المالك في إخلاء المحتلين غير القانونيين - لكن الإخلاء لا يزال عملية بطيئة ومكلفة.

استأجر مدير عقارات. حتى إذا كنت لا تؤجر العقار، ادفع لشخص ما 100-200 دولار شهريًا للتحقق منه أسبوعيًا، ودفع الفواتير، والحفاظ عليه. هذا أرخص من دعوى إخلاء.

الضرائب العقارية غير المدفوعة

تتراكم ضرائب IPI غير المدفوعة بفائدة 1.10% شهريًا، مركبة. فاتورة ضريبية سنوية بقيمة 2,000 دولار تصبح 2,264 دولارًا بعد عام واحد من عدم الدفع، و2,546 دولارًا بعد عامين، و2,849 دولارًا بعد ثلاث سنوات. تضع DGII "رهنًا صامتًا" على العقار للضرائب غير المدفوعة. لا يمكنك البيع أو إعادة التمويل حتى يتم تسوية الرهن.

حتى إذا كان إعفاء CONFOTUR يعني أنك مدين بـ 0 دولار في الضرائب، لا يزال عليك تقديم إقرار سنوي معلوماتي إلى DGII. إذا لم تقدم، يفترض DGII أنك مدين بالضرائب ويبدأ في تراكم العقوبات. لقد رأيت عملاء يتعرضون لعقوبات بقيمة 5,000 دولار لعدم تقديم إقرار بقيمة 0 دولار.

قدم الإقرار. يستغرق 15 دقيقة عبر الإنترنت.

تخلف رسوم الشقة

يمكن لجمعيات الشقق في جمهورية الدومينيكان وضع رهن على وحدتك لرسوم HOA غير المدفوعة. إذا بقيت الرسوم غير مدفوعة، يمكن للجمعية حجز الوحدة في أقل من عام، وفقًا للقانون 5038 (قانون الشقق).

تتراوح رسوم HOA في سوسوا وكاباريتي عادةً بين 150-400 دولار شهريًا، اعتمادًا على المرافق. خطط لهذا. إذا كنت تؤجر العقار، تأكد من أن مدير العقارات يدفع رسوم HOA من دخل الإيجار. إذا كنت لا تؤجره، قم بإعداد تحويل تلقائي من حسابك البنكي الأمريكي.

---

السياق العالمي: الساحل الشمالي لجمهورية الدومينيكان مقابل العالم

لقد سألني عملاء لماذا يجب عليهم الاستثمار في جمهورية الدومينيكان بدلاً من البرتغال أو بنما أو قبرص. إليك المقارنة الصادقة.

المعلومات المقدمة في هذا المقال هي لأغراض إعلامية عامة فقط ولا تشكل نصيحة قانونية أو مالية أو مهنية.