الدليل خطوة بخطوة: التقدم للحصول على الإقامة في جمهورية الدومينيكان من خلال الاستثمار العقاري

يوم الثلاثاء الماضي، جلس زوجان ألمانيان أمام مكتبي في سوسوا مع نسخة مطبوعة من "استشارات التأشيرة الذهبية" التي تعدهم بالإقامة البرتغالية مقابل 280,000 يورو. كانوا قد حولوا بالفعل وديعة. سألتهم سؤالاً بسيطاً: "هل تحققتم مما إذا كانت البرتغال لا تزال تقدم نظام الضرائب NHR؟" صمت. لم يفعلوا. قامت البرتغال بإلغاء هذا البرنامج في عام 2024، واستبدلته بنظام "حالة الضرائب المحفزة" الذي يركز على البحث العلمي والأدوار الصناعية المحددة. غادر الزوجان مكتبي مع طلب استرداد معلق وسؤال جديد: أين يمكن الحصول على الإقامة من خلال العقارات بدون تكلفة أوروبية؟

الإجابة ليست مثيرة. ليست دبي. ليست قبرص. إنها جمهورية الدومينيكان - تحديداً، استثمار بقيمة 200,000 دولار في عقار معتمد من CONFOTUR على الساحل الشمالي، مقترناً بمسار الإقامة السريع بموجب القانون 171-07. لن يمنحك هذا المسار جواز سفر في 90 يوماً مثل سانت كيتس. ولكنه سيمنحك الإقامة الدائمة فوراً، ومساراً للتقدم للحصول على الجنسية المزدوجة بعد الاحتفاظ بتلك الإقامة لمدة 6 أشهر إلى سنتين - على الرغم من أن المعالجة الفعلية لطلب الجنسية ستستغرق 12 إلى 24 شهراً أخرى. كما أنك تحصل على عقار نمط حياة يولد فعلياً دخلاً من الإيجار بدلاً من الجلوس فارغاً أثناء انتظارك لوثيقة السفر الخاصة بك.

المشكلة؟ هذه العملية تحتوي على المزيد من العوائق البيروقراطية أكثر من حقل ألغام. لا تهتم المديرية العامة للهجرة بجدولك الزمني. مكتب السجل العقاري في بويرتو بلاتا يعمل وفقاً لـ "وقت الجزيرة". وإذا اشتريت عقاراً دون التحقق من ديسليندي بموجب القانون 108-05، فقد تكون تحرق المال في شمس الكاريبي.

إليك ما تحتاج فعلاً إلى معرفته.

النقاط الرئيسية

• حد الاستثمار: 200,000 دولار أمريكي كحد أدنى بموجب القانون 171-07 يفتح الإقامة الدائمة الفورية - لا حاجة لمرحلة التأشيرة المؤقتة لمدة خمس سنوات.
• جدول زمني للجنسية: يمكنك التقدم للحصول على التجنس بعد الاحتفاظ بالإقامة الدائمة لمدة 6 أشهر إلى سنتين، مقارنة بالمسار القياسي لمدة 7+ سنوات لغير المستثمرين. ولكن يجب أن تفهم أن التقديم لا يعني الاستلام - ستستغرق معالجة طلب الجنسية الخاصة بك من قبل وزارة الداخلية والشرطة 12 إلى 24 شهراً أخرى.
• واقع توفير الضرائب: عقارات CONFOTUR تلغي ضريبة التحويل بنسبة 3% (6,000 دولار تم توفيرها على شراء بقيمة 200 ألف دولار) وضريبة الملكية السنوية بنسبة 1% لمدة 15 عاماً (أكثر من 30,000 دولار في إجمالي التوفير).
• الحضور الفعلي: للحفاظ على الإقامة، تحتاج فقط إلى دخول البلاد مرة كل 4 سنوات. للحصول على الجنسية، توقع التدقيق في وقتك الفعلي الذي قضيته في البلاد والطلاقة في اللغة الإسبانية.
• فخ ديسليندي: لا تشتري أبداً دون مسح GPS موثق وفصل عنوان واضح (القانون 108-05). هذا هو السبب الأول لخسائر المستثمرين الأجانب في جمهورية الدومينيكان.

الحساب الاستراتيجي: لماذا تتفوق جمهورية الدومينيكان على أسواق "التأشيرة الذهبية" التقليدية

لنقم بإزالة لغة التسويق وننظر في الأرقام التي تهم.

كانت تأشيرة البرتغال الذهبية تتطلب 500,000 يورو للعقارات حتى وقت قريب. إسبانيا تريد 500,000 يورو. تطلب قبرص 300,000 يورو وقد تورطت في فضائح بيع الجنسية. تطلب جمهورية الدومينيكان 200,000 دولار. هذا أقل بنسبة 60% من البرتغال، والأصل الذي تشتريه - شقة على الشاطئ في كاباريتي أو فيلا في سوسوا - يخدم غرضاً يتجاوز مجرد التحقق من مربع الإقامة.

لكن ميزة التكلفة هي فقط نقطة الدخول. القصة المالية الحقيقية هي ما يحدث بعد الشراء.

بموجب القانون 158-01 (قانون CONFOTUR)، تأتي العقارات المؤهلة مع حزمة إعفاء ضريبي لمدة 15 عاماً. لا تدفع ضريبة نقل عند الإغلاق - هذا توفير فوري بقيمة 6,000 دولار على عقار بقيمة 200,000 دولار، و10,500 دولار على شقة بقيمة 350,000 دولار. كما أنك لا تدفع ضريبة الملكية العقارية السنوية (IPI) لمدة 15 عاماً. يتم تعديل عتبة الإعفاء من IPI سنوياً للتضخم - في عام 2026، تبلغ حوالي 9.8 إلى 10 مليون DOP، وهو ما يعادل تقريباً 166,000 دولار أمريكي بأسعار الصرف الحالية. على عقار بقيمة 350,000 دولار، هذا يعادل تقريباً 3,500 دولار سنوياً لا تدفعها لسلطة الضرائب الدومينيكية. على مدى 15 عاماً، هذا يعادل 52,500 دولار في الضرائب المتجنبة.

الآن ضع في اعتبارك دخل الإيجار. تحتفظ كاباريتي بنسبة إشغال تتراوح بين 60-70% على مدار العام لأنها تحتوي على موسمين - اندفاع الطيور الثلجية في الشتاء وذروة ركوب الأمواج بالطائرة الورقية من يونيو إلى أغسطس. يمكن لشقة ذات غرفتي نوم تدار بشكل جيد أن تولد عائد استثمار صافي يتراوح بين 6-9% سنوياً. قارن ذلك بالبرتغال، حيث تتراوح عوائد الإيجار في لشبونة حول 3-4% وتبقى العقارات فارغة نصف العام لأنك تنافس مع تشبع Airbnb.

تعمل جمهورية الدومينيكان أيضاً على نظام ضريبي إقليمي. وفقاً للمادة 271 من قانون الضرائب الدومينيكي (القانون 11-92)، يتم إعفاء الدخل الناتج عن العمل أو الأنشطة التجارية التي تتم خارج جمهورية الدومينيكان من ضريبة الدخل لمدة الثلاث سنوات الأولى من الإقامة. بعد السنة الثالثة، يخضع المقيمون تقنياً لضريبة على الدخل المالي العالمي، لكن التنفيذ على الدخل الأجنبي السلبي - معاشك التقاعدي، أرباحك، رسوم الاستشارات الخاصة بك من الخارج - يكون تاريخياً متساهلاً جداً أو غير موجود. هذا ليس "بلداً خالياً من الضرائب" بمعنى جزر كايمان، ولكن بالنسبة للمقيمين الأجانب، العبء الضريبي العملي على الدخل الخارجي هو صفر.

كانت البرتغال تقدم شيئاً مشابهاً من خلال نظام NHR. لقد قتلوه. فقدت الليرة التركية 80% من قيمتها في خمس سنوات، مما ألغى أي مكاسب ورقية على العقارات. البيزو الدومينيكي مستقر مقابل الدولار الأمريكي، والأهم من ذلك، أن المعاملات العقارية هنا تتم بالدولار. قيمة الأصل الخاص بك محمية من انهيار العملة.

شيء آخر: جمهورية الدومينيكان تسمح صراحة بالجنسية المزدوجة بموجب دستورها لعام 2015. لا تحتاج إلى التنازل عن جنسيتك الحالية. البرتغال تسمح بذلك. إسبانيا لا تسمح إلا إذا كنت من مستعمرة سابقة. تتطلب تركيا منك القفز عبر الأطواق. جمهورية الدومينيكان تسمح لك بالاحتفاظ بكلا الجوازين.

الإطار القانوني: القانون 171-07 والمسار السريع الذي ليس دائماً سريعاً

جمهورية الدومينيكان لا تبيع الجنسية. إنها تبيع الإقامة مع مسار سريع للتجنس. هذا التمييز مهم لأنه يشكل جدولك الزمني وتوقعاتك.

بموجب قانون الهجرة الدومينيكي القياسي، يجب على الأجانب الاحتفاظ بالإقامة المؤقتة لمدة خمس سنوات قبل التقدم للحصول على الإقامة الدائمة، ثم الانتظار لمدة عامين آخرين قبل التقدم للحصول على الجنسية. هذا سبع سنوات كحد أدنى. يختصر القانون 171-07 هذا الجدول الزمني من خلال تقديم الإقامة الدائمة الفورية لثلاث فئات من المتقدمين:

1. المتقاعدون: يجب أن تثبت معاشاً شهرياً بقيمة 1,500 دولار أمريكي، بالإضافة إلى 250 دولاراً لكل معال. يمكن أن يكون هذا الضمان الاجتماعي، أو معاشاً خاصاً، أو راتباً سنوياً.
2. الأشخاص ذوو الوسائل: يجب أن تثبت دخلاً سلبياً بقيمة 2,000 دولار أمريكي شهرياً لمدة خمس سنوات متتالية. يعني هذا دخل الاستثمار، أو دخل الإيجار، أو الأرباح - وليس الراتب.
3. المستثمرون: يجب أن تستثمر 200,000 دولار أمريكي في العقارات، أو شهادة إيداع في بنك دومينيكي، أو مشروع تجاري مؤهل.

تتخطى جميع الفئات الثلاث مرحلة الإقامة المؤقتة بالكامل. تذهب مباشرة إلى الإقامة الدائمة، مما يعني أنك مؤهل للتقدم للحصول على التجنس بعد الاحتفاظ بهذا الوضع لمدة 6 أشهر إلى سنتين، اعتماداً على كيفية تفسير مسؤولي الهجرة لـ "روابطك بالبلد". ولكن إليك ما لن تخبرك به معظم الاستشارات: كونك مؤهلاً للتقديم لا يعني أنك ستحصل على جواز سفرك بسرعة. ستستغرق المعالجة الفعلية لطلب الجنسية الخاصة بك من قبل وزارة الداخلية والشرطة والرئاسة 12 إلى 24 شهراً أخرى بعد تقديمه.

يقول القانون 45 يوماً عمل للموافقة على الإقامة. الواقع في عام 2026 هو 4-8 أشهر. عنق الزجاجة هو دائماً تقريباً مرحلة الفحص الطبي أو فحص الخلفية من الإنتربول. إذا لم يكن لدى ترجمة شهادة ميلادك الختم المحدد من وزارة الخارجية، سيرفضها الموظف عند النافذة، مما يعيد ضبط جدولك الزمني. لقد شاهدت مستثمرين يخسرون ستة أشهر لأنهم استخدموا مترجماً عاماً بدلاً من مترجم قانوني معين من المحكمة.

بمجرد حصولك على الإقامة الدائمة، من المفترض أن تحافظ عليها بدخول البلاد مرة كل أربع سنوات. هذه هي القاعدة المكتوبة. التنفيذ متساهل - لدي عملاء لم يطأوا قدمهم في جمهورية الدومينيكان لمدة ثلاث سنوات وجددوا بطاقاتهم دون مشكلة. لكن الجنسية مختلفة. عندما تتقدم للحصول على التجنس، سيفحص مسؤولو الهجرة حضورك الفعلي. لا يوجد شرط "183 يوماً في السنة" مكتوب في قانون التجنس 1683، لكنهم يتوقعون منك إظهار روابط حقيقية - ملكية العقارات، فواتير الخدمات، رخصة القيادة الدومينيكية، والأهم من ذلك، الطلاقة في اللغة الإسبانية. يتم إجراء مقابلة التجنس بالكامل باللغة الإسبانية. سيتم سؤالك عن الأسئلة الأساسية حول تاريخ وثقافة الدومينيكان. إذا لم تتمكن من تسمية خوان بابلو دوارتي، فلن تجتاز.

الجواز النهائي ليس قوياً مثل سانت كيتس أو دومينيكا. يحتل جواز السفر الدومينيكي المرتبة حوالي 68 عالمياً مع الوصول بدون تأشيرة إلى حوالي 74 دولة، بما في ذلك اليابان، إسرائيل، وكوريا الجنوبية. لا يمنح الوصول بدون تأشيرة إلى منطقة شنغن. إذا كان هدفك الأساسي هو وثيقة سفر، فهذا ليس الخيار الأقوى. ولكن إذا كان هدفك هو الإقامة الضريبية، والمرونة في نمط الحياة، وأصل عقاري يولد دخلاً، فإن جواز السفر الدومينيكي هو مكافأة، وليس الحدث الرئيسي.

CONFOTUR: عطلة ضريبية لمدة 15 عاماً موجودة بالفعل

تبدو معظم برامج الحوافز الضريبية أفضل على الورق منها في الممارسة. يختلف CONFOTUR لأنه موجود منذ عام 2001 ويستخدمه المطورون بالفعل. المشكلة هي أن ليست كل العقارات مؤهلة، ومعظم المشترين الأجانب لا يتحققون قبل التوقيع.

CONFOTUR تعني Consejo de Fomento Turístico - مجلس تنمية السياحة. بموجب القانون 158-01، تمنح وزارة السياحة إعفاءات ضريبية للمشاريع العقارية التي تفي بمعايير محددة: موقع على الشاطئ أو بالقرب من الشاطئ، بنية تحتية سياحية (مسابح، صالات رياضية، مطاعم)، والامتثال لقوانين التخطيط. إذا كان عقارك معتمداً، تحصل على فائدتين فوريتين:

1. صفر ضريبة نقل: يتم التنازل عن ضريبة نقل العقارات القياسية بنسبة 3%. على شقة بقيمة 300,000 دولار، هذا يعادل 9,000 دولار لا تدفعها عند الإغلاق.
2. صفر ضريبة ملكية سنوية (IPI): يتم التنازل عن الضريبة السنوية بنسبة 1% على قيم العقارات فوق العتبة (حوالي 9.8 إلى 10 مليون DOP في عام 2026، حوالي 166,000 دولار أمريكي) لمدة 10-15 عاماً، اعتماداً على القرار المحدد.

المشكلة هي التحقق. يحب المطورون وضع "CONFOTUR" على موادهم التسويقية. ما لا يخبرونك به دائماً هو أن القرار ينطبق على المشروع، وليس تلقائياً على كل وحدة. تحتاج إلى رؤية القرار الفعلي لـ CONFOTUR - وثيقة حكومية برقم القرار وقائمة بالوحدات المؤهلة. لقد رأيت مطورين يسوقون "فوائد CONFOTUR" على عقارات فقدت اعتمادها لأنها لم تكمل البناء في الوقت المحدد.

عملية التحقق بسيطة ولكن معظم المشترين يتخطونها. تطلب رقم القرار من المطور. تقوم بالتحقق من هذا الرقم مع قاعدة بيانات وزارة السياحة. إذا كان القرار نشطاً ووحدتك المحددة مدرجة، فأنت مغطى. إذا لم يكن كذلك، فأنت تدفع الضرائب بالكامل.

CONFOTUR لا يعفيك تلقائياً من ضريبة الأرباح الرأسمالية عند البيع. يمنح القانون إعفاءات ضريبية واسعة للمطورين، لكن المشترين الأفراد يخضعون لقواعد الأرباح الرأسمالية القياسية ما لم يحتفظوا بالعقار من خلال هيكل شركة مؤهل للحصول على حوافز السياحة. يقدم القانون 171-07 إعفاء بنسبة 50% من ضريبة الأرباح الرأسمالية للمتقاعدين والأشخاص ذوي الوسائل فيما يتعلق ببيع الأصول المكتسبة بموجب هذا القانون، وهو فائدة منفصلة تستحق المعرفة.

شيء آخر: فوائد CONFOTUR مرتبطة بالمالك الأصلي. إذا بعت العقار في السنة الثالثة، لا يرث المشتري الجديد تلقائياً السنوات الـ 12 المتبقية من الحالة الضريبية الخالية من الضرائب. يجب عليهم إعادة التقديم ودفع رسوم التحويل. يمكن أن يعقد هذا مفاوضات إعادة البيع، خاصة إذا لم يفهم المشتري النظام.

مشكلة ديسليندي: لماذا يخطأ نصف مشتريات العقارات الأجنبية

إذا كان هناك مفهوم قانوني واحد يميز المستثمرين الأذكياء عن الضحايا، فهو ديسليندي. هذا هو مسح GPS وفصل العنوان الواضح الذي يفرضه القانون 108-05، الذي تم تمريره في عام 2005 لتحديث نظام السجل العقاري الدومينيكي.

قبل عام 2005، كانت حدود العقارات في جمهورية الدومينيكان غالباً غامضة. كنت تشتري "قطعة" بناءً على خريطة مرسومة باليد واتفاق شفهي مع الجيران. إذا ادعى شخص ما لاحقاً أن أرضك تمتد إلى أرضه، ستنتهي في المحكمة لسنوات. أصلح القانون 108-05 هذا عن طريق مطالبة كل عقار بالحصول على Certificado de Título - عنوان مسجل بإحداثيات GPS، وحدود واضحة، ولا توجد رهون أو مطالبات (oposiciones) ضده.

إليك المشكلة: ليس كل عقار لديه واحد. العقارات القديمة، خاصة في المناطق الريفية أو المستوطنات غير الرسمية، لا تزال تعمل على "حقوق الحيازة" - تمتلك الحق في استخدام الأرض، ولكن ليس لديك عنوان واضح. يتم تسويق هذه العقارات على أنها "Carta Constancia" أو "Derecho de Posesión". إنها أرخص لسبب ما. لا يمكنك تمويلها مع بنك. لا يمكنك استخدامها للتأهل للإقامة بموجب القانون 171-07. وإذا تحدى شخص ما مطالبتك، فأنت تقاتل معركة قانونية شاقة.

تستغرق عملية ديسليندي نفسها من 3 إلى 10 أيام إذا كان العقار موجوداً بالفعل في النظام. تذهب إلى Registro de Títulos (السجل العقاري) في بويرتو بلاتا، تطلب بحثاً عن العنوان، وتتحقق من عدم وجود رهون، أو رهونات، أو حظر على العنوان. إذا لم يكن العقار في النظام بعد، فأنت تنظر إلى عملية تستغرق من 6 إلى 12 شهراً لمسح الأرض، وحل أي نزاعات حدودية، وتسجيلها. معظم المشترين الأجانب ليس لديهم الصبر أو الدعم القانوني للتنقل في ذلك.

لقد رأيت مستثمرين يخسرون 50,000 دولار على عقارات اعتقدوا أنهم يمتلكونها لأنهم تخطوا التحقق من العنوان. دفعوا للبائع مباشرة، ووقعوا "وعد بالبيع"، وافترضوا أن نقل السند سيحدث لاحقاً. لم يحدث. اختفى البائع. تبين أن "العقار" كان قطعة متنازع عليها مع ثلاثة مطالبين آخرين. لم يكن لدى المشتري أي ملاذ لأنه لم يتحقق من العنوان قبل تحويل الأموال.

الحل بسيط: لا تدفع للبائع مباشرة أبداً. استخدم وكيل الضمان. تحقق من Certificado de Título قبل توقيع أي شيء. إذا لم يكن للعقار واحد، ابتعد ما لم تكن مستعداً لقضاء عام و10,000 دولار+ لتسجيله بشكل صحيح.

عملية التقديم: ما لن يخبرك به موقع الحكومة

لدى المديرية العامة للهجرة موقع ويب. يدرج الوثائق التي تحتاجها، والرسوم التي ستدفعها، والجدول الزمني الذي يمكنك توقعه. لا يعكس أي من ذلك الواقع.

النسخة الرسمية:

• قم بتقديم وثائقك (شهادة الميلاد، السجل الشرطي، الفحص الطبي، إثبات الدخل)
• ادفع الرسوم الحكومية (1,000-1,500 دولار)
• انتظر 45 يوماً عمل
• استلم بطاقة الإقامة الخاصة بك

النسخة الفعلية:

ستقضي من 4 إلى 8 أشهر في التنقل بين التأخيرات البيروقراطية، ورفض الوثائق، وعدم الكفاءة الإدارية. إليك أين تسوء الأمور:

الفحص الطبي: يجب أن تخضع للاختبار في مختبر معتمد من DGM في سانتو دومينغو. يشمل الاختبار فحص الدم (HIV، الزهري)، وفحص البول (المخدرات)، وصورة أشعة للصدر (السل). سيكلفك المختبر 150-200 دولار. إذا فشلت في أي اختبار، يتم رفض طلبك بدون استئناف. لقد رأيت مستثمرين يُرفضون لأنهم ثبتت إصابتهم بدواء كشفوا عنه في نماذجهم. النظام لا يهتم بالسياق.

ساعة الأبوستيل: يجب أن تكون شهادة الميلاد والسجل الشرطي مصدقة بالأبوستيل في بلدك الأصلي. تنتهي صلاحية هذه الوثائق بعد ستة أشهر من الإصدار. إذا قدمتها في اليوم 179، واستغرق DGM أربعة أشهر لمعالجة طلبك، ستكون وثائقك منتهية الصلاحية بحلول الوقت الذي يراجعونها فيه. ستحتاج إلى البدء من جديد.

متطلبات الترجمة: يجب ترجمة جميع الوثائق إلى الإسبانية بواسطة مترجم قانوني معين من المحكمة (Intérprete Judicial). لن يعمل المترجم العام. سيرفضها DGM. العثور على مترجم معين من المحكمة يمكنه تحويل الوثائق في أقل من أسبوعين أصعب مما يبدو.

خطاب الضامن: تحتاج إلى مواطن دومينيكي أو مقيم قانوني ليضمنك مالياً. إذا كنت لا تعرف أحداً، تقدم مكاتب المحاماة هذه الخدمة مقابل رسوم. يوقع الضامن خطاباً موثقاً يصرح فيه بأنه سيتحمل نفقاتك إذا تخلفت عن السداد. هذه مجرد شكليات - لا يتم تنفيذها أبداً - لكن DGM لن يعالج طلبك بدونها.

موعد البصمات: يجب عليك الذهاب شخصياً إلى مقر DGM في سانتو دومينغو لأخذ البصمات والصور. لا يوجد خيار عن بعد. المكتب فوضوي. توقع الانتظار من 2 إلى 4 ساعات حتى مع موعد.

بمجرد تقديم طلبك، تقول الحكومة 45 يوماً عمل. الواقع هو 4-8 أشهر بسبب التراكم. DGM تعاني من نقص الموظفين. يعالجون آلاف الطلبات من المهاجرين الهايتيين، واللاجئين الفنزويليين، والمتقاعدين الأجانب. لا يحصل طلب "تأشيرة المستثمر" الخاص بك على معاملة ذات أولوية.

عندما تصل بطاقتك أخيراً، تكون صالحة لمدة أربع سنوات. يجب عليك تجديدها شخصياً في DGM. تستغرق عملية التجديد من 2 إلى 3 أشهر. إذا كنت خارج البلاد لأكثر من عام، سيسألون عن وضع إقامتك. إذا لم تتمكن من إثبات أنك حافظت على روابط مع جمهورية الدومينيكان (فواتير الخدمات، كشوف الحسابات البنكية، ملكية العقارات)، يمكنهم إلغاء إقامتك.

تضيف الجنسية طبقة أخرى. بعد الاحتفاظ بالإقامة الدائمة لمدة 6 أشهر إلى سنتين، يمكنك التقدم للحصول على التجنس من خلال وزارة الداخلية والشرطة (MIP). المقابلة باللغة الإسبانية. سيتم سؤالك عن تاريخ وثقافة الدومينيكان، وأسباب رغبتك في الحصول على الجنسية. إذا لم تتمكن من الإجابة على الأسئلة الأساسية أو إظهار الطلاقة، سيتم رفضك. تستغرق عملية التجنس بالكامل من 6 إلى 12 شهراً. يتم إصدار جواز السفر الدومينيكي من قبل Junta Central Electoral (JCE)، وليس DGM، لذا تتعامل مع بيروقراطية مختلفة تماماً.

الواقع المالي: ما الذي يشتريه 200,000 دولار فعلياً

لنقم بمراجعة سيناريو حقيقي. تشتري شقة بغرفتي نوم في كاباريتي مقابل 350,000 دولار. العقار معتمد من CONFOTUR. تستخدمه للتأهل للإقامة بموجب القانون 171-07.

التكاليف الأولية:

• سعر الشراء: 350,000 دولار
• الرسوم القانونية (التحقق من العنوان، الإغلاق): 5,000-7,000 دولار
• رسوم الضمان: 1,000 دولار
• رسوم الموثق (1-1.5% من سعر الشراء): 5,250 دولار
• ضريبة التحويل (تم التنازل عنها بموجب CONFOTUR): 0 دولار (تم توفير 10,500 دولار)
• رسوم الإقامة الحكومية: 1,500 دولار
• الفحص الطبي، الترجمات، الأبوستيل: 1,000 دولار

إجمالي الاستثمار الأولي: 363,750 دولار

التكاليف السنوية:

• رسوم HOA: 3,600 دولار (300 دولار/شهر لشقة بمساحة 100 متر مربع)
• ضريبة الملكية (IPI): 0 دولار (تم توفير 3,500 دولار/سنة بموجب CONFOTUR)
• الكهرباء (مع التكييف): 1,800 دولار/سنة
• إدارة العقارات (إذا كانت مؤجرة): 20-25% من إجمالي دخل الإيجار
• تجديد بطاقة الإقامة (كل 4 سنوات): 500 دولار

الدخل السنوي (تقدير متحفظ):

• دخل الإيجار بنسبة إشغال 65%، متوسط 150 دولار/ليلة: 35,588 دولار إجمالي
• رسوم إدارة العقارات (25%): -8,897 دولار
• المرافق والصيانة: -3,000 دولار
• دخل الإيجار الصافي: 23,691 دولار

العائد الصافي على الاستثمار: 6.7% سنوياً قبل النظر في 3,500 دولار/سنة من الضرائب العقارية المحفوظة.

على مدى 15 عاماً، توفر 52,500 دولار في الضرائب العقارية. وفرت 10,500 دولار عند الإغلاق. هذا 63,000 دولار في إجمالي التوفير الضريبي. إذا ارتفعت قيمة العقار حتى بنسبة 2% سنوياً (متواضع بالنسبة لكاباريتي)، فإن استثمارك البالغ 350,000 دولار يساوي 471,000 دولار في 15 عاماً. أضف 355,365 دولار في إجمالي دخل الإيجار الصافي، ويكون إجمالي عائدك 826,365 دولار على استثمار بقيمة 363,750 دولار.

هذا عائد إجمالي بنسبة 127% على مدى 15 عاماً، أو حوالي 8.5% سنوياً. قارن ذلك بالبرتغال، حيث تدفع الضرائب العقارية بالكامل، وتتنافس مع تشبع Airbnb، وتأمل ألا ينهار اليورو.

المخاطر التي لا يعلنون عنها

جمهورية الدومينيكان ليست استثماراً جاهزاً. هناك مخاطر حقيقية يتغاضى عنها معظم الاستشارات.

الكهرباء: انقطاعات الكهرباء شائعة خارج المجتمعات المسورة. تحتوي معظم الشقق الفاخرة على مولدات احتياطية، لكنك ستدفع 0.25-0.35 دولار لكل كيلوواط ساعة - ضعف ما تدفعه في الولايات المتحدة. التكييف هو أكبر نفقات للعقارات المؤجرة. إذا كنت تسوق للسياح، لا يمكنك تخطيه. خطط وفقاً لذلك.

قوانين العمل: إذا قمت بتوظيف خادمة أو بستاني، فأنت مسؤول عن دفع تعويضات نهاية الخدمة (prestaciones laborales) إذا قمت بطردهم بعد ثلاثة أشهر. قانون العمل الدومينيكي يحمي الموظفين بشكل كبير. بمجرد أن يعمل الموظف لأكثر من ثلاثة أشهر، يكون له الحق في Auxilio de Cesantía (تعويض نهاية الخدمة) وPreaviso (إشعار) إذا تم فصله بدون "سبب عادل" كما هو محدد بصرامة في القانون. يمكن أن يؤدي عدم الدفع إلى دعاوى قضائية تفضل الموظف دائماً تقريباً. لقد رأيت مالكي أجانب يتعرضون لمطالبات تعويض بقيمة 5,000 دولار لأنهم لم يفهموا قانون العمل.

سلامة المرور: لدى جمهورية الدومينيكان واحدة من أعلى معدلات الوفيات المرورية في العالم - حوالي 64 إلى 65 حالة وفاة لكل 100,000 نسمة وفقاً لمنظمة الصحة العالمية. القيادة هنا تتطلب مهارات دفاعية شديدة. إذا كنت تخطط للعيش هنا بدوام كامل، ضع في اعتبارك الضغط الناتج عن التنقل في الطرق الدومينيكية.

الرعاية الصحية: الرعاية الصحية الخاصة في سوسوا وكاباريتي كافية ولكنها ليست من الطراز العالمي. Centro Médico Cabarete هو المرفق الرئيسي للمغتربين. للمسائل الطبية الخطيرة، ستحتاج إلى الذهاب إلى سانتياغو أو سانتو دومينغو. إذا كان لديك حالات طبية موجودة مسبقاً، تحقق مما إذا كانت تأميناتك ستغطيك في جمهورية الدومينيكان قبل الالتزام بالإقامة.

الكوارث الطبيعية: يقع الساحل الشمالي في حزام الأعاصير. إحصائياً، يتعرض للضرب بشكل أقل تكراراً من الساحل الجنوبي أو الشرقي لأن العواصف غالباً ما تتجه إلى الأسفل أو تتحول شمالاً قبل التأثير. لكن الأعاصير تحدث. في عام 2017، تسبب إعصار ماريا في أضرار كبيرة في بويرتو بلاتا. إذا كنت تشتري عقاراً على الشاطئ، ضع في اعتبارك تأمين الأعاصير وإمكانية الإخلاء.

الوراثة الإجبارية: تتبع جمهورية الدومينيكان قانون نابليون. إذا مت، يتم حجز جزء من تركةك لأطفالك (الورثة الإجباريين) بموجب أحكام Reserva Hereditaria في القانون المدني الدومينيكي. لا يمكنك ببساطة توريث 100% من ممتلكاتك لصديق أو جمعية خيرية إذا كان لديك أطفال. يتم حجز جزء محدد - legítima - بموجب القانون للذرية. ينطبق هذا على العقارات الموجودة في جمهورية الدومينيكان، بغض النظر عن جنسيتك، ما لم يتم إعداد هياكل الشركات المحددة بشكل صحيح لتجاوزها. يعقد هذا التخطيط العقاري للأجانب الذين يفترضون أنهم يمكنهم هيكلة أصولهم كيفما يريدون.

الحضور الفعلي للجنسية: يقول القانون أنك تحتاج إلى الحفاظ على الإقامة بدخول البلاد مرة كل أربع سنوات. ولكن عندما تتقدم للحصول على الجنسية، سيفحص مسؤولو الهجرة وقتك الفعلي الذي قضيته في البلاد. إذا كنت في جمهورية الدومينيكان لمدة 30 يوماً إجمالاً على مدى سنتين، فلن تحصل على الجنسية. خطط لقضاء 4-6 أشهر على الأقل في السنة في البلاد إذا كنت جاداً بشأن التجنس.

التحقق الواقعي خطوة بخطوة

إليك ما تحتاج فعلاً إلى القيام به، بالترتيب، بدون الحشو.

المرحلة 1: إعداد الوثائق (البلد الأصلي)

احصل على شهادة الميلاد والسجل الشرطي. قم بتصديقها بالأبوستيل من وزارة الخارجية الخاصة بك. تنتهي صلاحية هذه الوثائق في ستة أشهر، لذا لا تقم بذلك مبكراً جداً. إذا كنت متزوجاً، احصل على شهادة الزواج مصدقة بالأبوستيل أيضاً. إذا كنت تحضر معالين، احصل على شهادات ميلادهم مصدقة بالأبوستيل.

خصص ميزانية تتراوح بين 200-500 دولار لرسوم الأبوستيل وخدمات البريد السريع. لا تتخطى الأبوستيل. لن تقبل الحكومة الدومينيكية وثائقك بدونها.

المرحلة 2: رحلة الاستكشاف

سافر إلى بويرتو بلاتا. اقض أسبوعاً في سوسوا وكاباريتي. قم بمشاهدة العقارات. قابل المطورين. اطلب قرارات CONFOTUR. تحقق من العناوين في السجل العقاري في بويرتو بلاتا. لا توقع أي شيء حتى تتحقق من العنوان.

إذا كنت تعمل مع مكتب محاماة، سيتولى التحقق من العنوان. إذا كنت تقوم بذلك بنفسك، توقع قضاء 3-4 أيام في التنقل في السجل العقاري. الموظفون يتحدثون الإسبانية. أحضر مترجماً إذا كنت لا تتحدث اللغة.

المرحلة 3: شراء العقار

بمجرد تحديد عقار بعنوان نظيف وشهادة CONFOTUR نشطة، وقع وعد بالبيع (Promesa de Venta). ادفع وديعة الحجز (5,000-10,000 دولار) في الضمان - وليس مباشرة للبائع. وعد البيع ملزم قانوناً. إذا تخلفت، تخسر الوديعة. إذا تخلف البائع، يدفع لك ضعف الوديعة.

تستغرق عملية الإغلاق من 30 إلى 60 يوماً. سيقوم محاميك بإعداد السند النهائي، والتحقق من العنوان مرة أخرى، وتنسيق توقيع الموثق. ستدفع الرصيد عند الإغلاق. سيسجل الموثق السند في السجل العقاري. ستحصل على Certificado de Título الخاص بك في غضون 2-4 أسابيع.

المرحلة 4: طلب الإقامة

بمجرد امتلاكك للعقار، يمكنك بدء طلب الإقامة. احصل على الفحص الطبي الخاص بك في سانتو دومينغو. استأجر مترجماً معيناً من المحكمة لترجمة وثائقك. ابحث عن ضامن (يمكن لمحاميك توفير واحد). قدم كل شيء إلى DGM.

خصص ميزانية تتراوح بين 4-8 أشهر للمعالجة. لا تقم بوضع خطط السفر بناءً على جدول "45 يوماً عمل". لن يحدث ذلك.

المرحلة 5: مسار الجنسية

بعد الاحتفاظ بالإقامة الدائمة لمدة 6 أشهر إلى سنتين، تقدم بطلب للحصول على التجنس من خلال وزارة الداخلية والشرطة. ادرس تاريخ الدومينيكان الأساسي. مارس لغتك الإسبانية. المقابلة ليست شكلية - سيرفضونك إذا لم تتمكن من الإجابة على الأسئلة الأساسية.

خصص ميزانية تتراوح بين 6-12 شهراً لعملية التجنس. سيتم إصدار جواز السفر الدومينيكي من قبل Junta Central Electoral. ستحتاج إلى التقدم للحصول على بطاقة هوية دومينيكية (Cédula) أولاً، وهي عملية منفصلة.

إجمالي الجدول الزمني من شراء العقار إلى جواز السفر الثاني: 1.5-3 سنوات إذا سارت الأمور بسلاسة. أقرب إلى 3-4 سنوات إذا واجهت تأخيرات بيروقراطية.

لماذا تحتاج إلى محامٍ يعيش هنا فعلياً

صنف البنك الدولي تاريخياً جمهورية الدومينيكان في المرتبة 115 من أصل 190 من حيث سهولة تسجيل العقارات. هذا ليس خطأ مطبعي. البيروقراطية مصممة لإحباطك. تحذر السفارة الأمريكية تحديداً من الاحتيال العقاري في جمهورية الدومينيكان، مشيرة إلى "عناوين الأراضي غير المكتملة" كمسألة رئيسية.

إليك الشيء: القانون الدومينيكي مكتوب باللغة الإسبانية. جميع الإجراءات القانونية تتم باللغة الإسبانية. لا وزن قانوني لنسخة "مجاملة" باللغة الإنجليزية من العقد في المحكمة. إذا كنت لا تتحدث الإسبانية، فأنت تتنقل في هذا الأمر بشكل أعمى.

معظم المشترين الأجانب يستأجرون محامياً عاماً يتعامل مع العقارات. هذا خطأ. تحتاج إلى متخصص يعرف نظام السجل العقاري في بويرتو بلاتا، ولديه علاقات مع DGM، ويمكنه اكتشاف قرار CONFOTUR المزيف من على بعد.

تكلفة طلب الإقامة المرفوضة هي 1,000 دولار+ في رسوم حكومية غير قابلة للاسترداد وتعيد ضبط جدولك الزمني من 6 إلى 12 شهراً. يمكن أن يكلفك شراء عقار سيء 50,000-200,000 دولار إذا كان العنوان متنازعاً عليه. تكلفة الاستعانة بمستشار خبير هي 5,000-10,000 دولار لصفقة كاملة. تكلفة عدم الاستعانة بمستشار خبير يمكن أن تكون كارثية.

لقد كنت أمارس المحاماة في سوسوا لمدة 40 عاماً. لقد رأيت كل عملية احتيال في الكتاب. لقد شاهدت مستثمرين يخسرون ثروات لأنهم وثقوا بكلمة المطور بدلاً من التحقق من العنوان. لقد رأيت طلبات الإقامة تُرفض لأن شخصاً ما استخدم مترجماً عاماً بدلاً من مترجم معين من المحكمة. الأخطاء متوقعة. الحلول بسيطة. ولكنك تحتاج إلى شخص يعرف النظام.

الكلمة الأخيرة

جمهورية الدومينيكان لا تبيع لك حلماً. إنها تقدم لك مساراً قانونياً للإقامة والجنسية من خلال استثمار عقاري يولد فعلياً دخلاً. العملية بيروقراطية. الجدول الزمني طويل. المخاطر حقيقية. لكن الحساب المالي يعمل إذا قمت بواجبك.

إذا كنت جاداً بشأن هذا، ابدأ بالتحقق من العنوان. لا تثق في مواد التسويق. لا تفترض أن المطور يقول لك الحقيقة. تحقق من قرار CONFOTUR. تحقق من ديسليندي. تحقق من تاريخ العنوان. ثم، وفقط ثم، وقع وعد البيع.

جمهورية الدومينيكان تكافئ الصبر والاجتهاد. تعاقب الاختصارات. اختر وفقاً لذلك.

المعلومات المقدمة في هذه المقالة لأغراض معلوماتية عامة فقط ولا ينبغي اعتبارها نصيحة قانونية أو مالية أو استثمارية.