مسار العقارات بقيمة 200,000 دولار للحصول على الإقامة الدائمة في جمهورية الدومينيكان

يوم الثلاثاء الماضي، جلس زوجان ألمانيان أمامي ومعهما نسخة مطبوعة من مجموعة فيسبوك تدعي أنهما يمكنهما "شراء الجنسية الدومينيكية مقابل 150,000 دولار والحصول على جواز سفر في غضون 90 يومًا." أعدت الورقة عبر مكتبي وقلت ما أقوله دائمًا: "هذا ليس كيف يعمل هنا. وإذا كان شخص ما يعدك بذلك، فهو إما يكذب أو لا يعرف القانون."

جمهورية الدومينيكان لا تبيع جوازات السفر. ما تقدمه هو شيء أكثر قيمة إذا فهمت النظام: مسار شرعي من الإقامة إلى الجنسية يستند إلى الاستثمار في العقارات. ضع 200,000 دولار أمريكي في العقارات، وستكون مؤهلاً للحصول على الإقامة الدائمة الفورية بموجب قانون الهجرة العام 285-04 والمرسوم 950-01، الذي يُدار من خلال ProDominicana. هذا هو برنامج المستثمر الأجنبي - يختلف عن برنامج المتقاعدين بموجب القانون 171-07، الذي يتطلب إثبات دخل شهري ثابت بدلاً من استثمار مبلغ إجمالي. من هناك، يمكنك التقدم للحصول على الجنسية بعد ستة أشهر من حمل بطاقة الإقامة تلك. ولكن بين توقيع اتفاقية الشراء وحمل جواز سفر دومينيكي، هناك حقل ألغام من العمليات البيروقراطية، والتحقق من العنوان، والامتثال المالي الذي يفصل بين المستثمرين الناجحين والأشخاص الذين يخسرون المال والصبر.

لقد كنت أمارس قانون العقارات في سوسوا منذ عام 1986. لقد رأيت الاحتيالات، والطرق المختصرة التي تأتي بنتائج عكسية، والصفقات الشرعية التي تعمل بالفعل. هذا ليس عرضًا ترويجيًا لجمهورية الدومينيكان كجنة خالية من الضرائب. إنه تحليل للعملية الفعلية، والجداول الزمنية الحقيقية، والوثائق المحددة التي تحتاجها لحماية نفسك أثناء بناء خيار إقامة ثانية.

النقاط الرئيسية

الإقامة أولاً، الجنسية لاحقًا: تقدم جمهورية الدومينيكان الإقامة عن طريق الاستثمار، وليس الجنسية المباشرة. يمكنك التأهل للحصول على الإقامة الدائمة فورًا بشراء عقار بقيمة 200,000 دولار بموجب برنامج المستثمر الأجنبي (القانون 285-04)، ثم التقدم بطلب للحصول على الجنسية بعد 6 أشهر.

فوائد ضريبية متاحة: إذا كنت مؤهلاً أيضًا بموجب القانون 171-07 (بإثبات الدخل الإيجاري المطلوب أو وجود معاش تقاعدي منفصل)، فستحصل على إعفاء ضريبي بنسبة 50% على العقارات، وإعفاء بنسبة 100% من ضريبة التحويل بنسبة 3% لأول عملية شراء، وصفر ضريبة على الدخل من مصادر أجنبية.

عوائد الساحل الشمالي: تحقق الشقق المطلة على الشاطئ في كاباريتي عوائد إيجارية إجمالية تتراوح بين 8-12%، وهي أعلى بكثير من الأسواق الأوروبية، على الرغم من أن العوائد الصافية تستقر عند 5-7% بعد رسوم الإدارة.

واقع الجدول الزمني: خطط للحصول على بطاقة الإقامة الخاصة بك في غضون 3-6 أشهر بعد تقديم الملف - على الرغم من أن 90 يومًا ممكنة للملفات السريعة المسار - ثم 12-24 شهرًا أخرى لمعالجة الجنسية.

العناية الواجبة غير قابلة للتفاوض: لا تشتري أبدًا بدون Deslinde (مسح عنوان مؤكد بنظام تحديد المواقع بموجب القانون 108-05). يمنع هذا المستند الواحد 90% من نزاعات العنوان.

المسار الاستراتيجي: ماذا يعني "الجنسية عن طريق الاستثمار" بالفعل في جمهورية الدومينيكان

محركات البحث مليئة بالارتباك حول هذا الموضوع. يكتب الناس "الجنسية الدومينيكية عن طريق الاستثمار" ويتوقعون العثور على برنامج مثل سانت كيتس أو أنتيغوا، حيث تقوم بتحويل الأموال وتحصل على جواز سفر في غضون أشهر. هذا البرنامج غير موجود هنا.

ما يوجد هو قانون الهجرة العام 285-04، الذي ينشئ برنامج الإقامة السريعة للمستثمرين. إليك التسلسل الفعلي:

تستثمر 200,000 دولار أمريكي في أصول مؤهلة - العقارات هي الأكثر شيوعًا. هذا الاستثمار، بمجرد تسجيله مع ProDominicana (مركز التصدير والاستثمار)، يؤهلك لتخطي مرحلة الإقامة المؤقتة التي يتحملها المتقدمون العاديون لمدة خمس سنوات. تذهب مباشرة إلى حالة الإقامة الدائمة. البطاقة التي تحصل عليها صالحة لمدة عام واحد في البداية، ثم قابلة للتجديد كل أربع سنوات.

تلك البطاقة الدائمة هي الأساس. بموجب القانون 1683 بشأن التجنيس، يمكن للمستثمرين التقدم للحصول على الجنسية من خلال مسار التجنيس المميز بعد حمل الإقامة الدائمة لمدة ستة أشهر - وليس السنتين المعتادتين المطلوبة للمتقدمين العاديين. القانون يسمح بذلك تقنيًا. الواقع هو أن المديرية العامة للهجرة (DGM) تدقق هذه الطلبات بشكل كبير، وتستغرق المعالجة من 12 إلى 24 شهرًا في المتوسط. ستحتاج إلى إثبات الكفاءة الأساسية في اللغة الإسبانية، واجتياز مقابلة حول تاريخ وثقافة جمهورية الدومينيكان، وإظهار روابط حقيقية بالبلد تتجاوز مجرد امتلاك العقارات.

الدستور الدومينيكي يسمح صراحة بالجنسية المزدوجة بموجب المادة 20. لا تتخلى عن جواز سفرك الأصلي. يمنحك جواز السفر الدومينيكي الوصول بدون تأشيرة إلى أكثر من 70 دولة، بما في ذلك اليابان وإسرائيل وكوريا الجنوبية. الأهم من ذلك بالنسبة للمستثمرين الأوروبيين، فإنه يسهل الوصول إلى إسبانيا بسبب المعاهدات التاريخية - ليس حرية الحركة الكاملة في الاتحاد الأوروبي، ولكن أفضل بكثير من السفر على العديد من جوازات السفر الكاريبية الأخرى.

وقت معالجة بطاقة الإقامة الأولية، بمجرد قبول ملفك من قبل DGM، يتراوح بين 90 يومًا للملفات السريعة المسار المستعجلة بشكل صحيح إلى 3-6 أشهر في الممارسة العملية بسبب التراكم البيروقراطي. هذا إذا كانت أوراقك مثالية. إذا كان هناك نقص في الأبوستيل أو صورة بتنسيق غير صحيح، تبدأ من جديد. تتراوح هيكل الرسوم الحكومية والتكاليف القانونية لعملية الإقامة السريعة المسار عادة بين 3,000 إلى 5,000 دولار أمريكي لكل متقدم، ولا يشمل الاستثمار البالغ 200,000 دولار نفسه.

تفصيل حاسم: يمكنك تضمين زوجتك والأطفال المعالين (تحت سن 18، أو حتى 24 إذا كانوا طلابًا) في نفس ملف الطلب. يغطي الاستثمار البالغ 200,000 دولار وحدة الأسرة بأكملها.

عتبة الاستثمار ثابتة. يمكن نشرها في العقارات، الودائع البنكية ذات الأجل الثابت، أو الشركات المسجلة، ولكن يجب أن تكون 200,000 دولار أمريكي كحد أدنى ويجب أن تكون قابلة للتحقق من خلال القنوات الرسمية. لا يمكنك التفاوض على تخفيض هذا المبلغ.

لماذا الساحل الشمالي؟ أطروحة الاستثمار في سوسوا وكاباريتي

أركز على الساحل الشمالي لأن الأرقام تعمل بالفعل هنا. ليس كل مكان في جمهورية الدومينيكان منطقيًا للمستثمرين الأجانب، ولكن سوسوا وكاباريتي لديهما مزايا محددة تترجم إلى كل من التأهيل للإقامة والدخل الإيجاري.

يخدم مطار جريجوريو لوبرون الدولي (POP) هذه المنطقة. في عام 2024، زاد حركة الركاب بنسبة 19%، حيث تعامل مع أكثر من 880,000 راكب. هذه رحلات مباشرة من ميامي (ساعتان)، نيويورك (3.5 ساعات)، ومسارات موسمية من أوروبا. يهم الوصول عندما تحافظ على عقار لا تعيش فيه بدوام كامل.

تولد كاباريتي عوائد إيجارية لا يمكن للأسواق الأوروبية مطابقتها. تنتج الشقق المطلة على الشاطئ حاليًا عوائد سنوية إجمالية تتراوح بين 8% إلى 12%، مدفوعة بموسم الرياضات المائية على مدار السنة. يجذب شاطئ كايت ولقاء ديموغرافيا محددة - الرحالة الرقميين، السياح المغامرين، والمقيمين الموسميين - الذين يدفعون أسعارًا ممتازة ويحافظون على إشغال مرتفع. يبلغ متوسط معدل الإشغال للإيجارات قصيرة الأجل في مجتمعات سوسوا المسورة 75%، وهو من أعلى المعدلات في منطقة البحر الكاريبي.

تستقر العوائد الصافية، بعد احتساب رسوم HOA والإدارة العقارية (التي تتراوح بين 20-25% من الدخل الإيجاري الإجمالي)، عند 5% إلى 7%. هذا لا يزال ضعف ما ستحصل عليه في إسبانيا أو البرتغال، حيث غالبًا ما تولد عقارات التأشيرة الذهبية 3-4% إذا كنت محظوظًا.

شهدت أسعار العقارات في كاباريتي زيادة بنسبة 6% في عام 2024، مع توقعات بنمو بنسبة 4% في عام 2025. يبلغ متوسط أسعار الشقق الفاخرة المطلة على المحيط 2,200 إلى 2,800 دولار أمريكي لكل متر مربع. قارن ذلك بميامي عند 5,000 دولار+ أو جزر الكاريبي الأخرى عند 4,000 دولار+. أنت تشتري بخصم مقارنة بالأسواق المماثلة، مع إمكانات عائد أفضل.

العامل الحاسم: تتم المعاملات على الساحل الشمالي تقريبًا حصريًا بالدولار الأمريكي. عقد الشراء الخاص بك، اتفاقيات الإيجار الخاصة بك، البيع النهائي - جميعها بالدولار. يمكن أن يتضخم أو يتراجع البيزو الدومينيكي (DOP)، لكن قيمة الأصول الخاصة بك محمية ضد هذا التقلب لأن السوق لا يسعر بالبيزو.

تستمر تحسينات البنية التحتية. يربط "بوليفارد السياحة في المحيط الأطلسي" الساحل الشمالي، وقد استثمرت الحكومة مؤخرًا في ترقية شبكة الطرق بين بويرتو بلاتا وكاباريتي. الطريق من كاباريتي إلى سانتياغو أصبح قابلاً للقيادة أخيرًا، على الرغم من أن الحفر بالقرب من المدخل لا تزال صداعًا.

يدعم حجم السياحة السوق الإيجاري. استقبلت جمهورية الدومينيكان أكثر من 11 مليون زائر في عام 2024، وهو رقم قياسي وطني. يتدفق هذا الطلب مباشرة إلى إشغال الإيجارات قصيرة الأجل على الساحل الشمالي.

الإطار القانوني: القانون 171-07 وما يقدمه لك فعليًا

تم تصميم القانون 171-07 خصيصًا للمتقاعدين وأصحاب الدخل المستقل - الأشخاص الذين لديهم دخل شهري مضمون أو وسائل مستقلة. إذا كنت تسلك طريق الاستثمار البالغ 200,000 دولار، فإنك مؤهل للحصول على الإقامة الدائمة بموجب برنامج المستثمر الأجنبي (القانون 285-04). ومع ذلك، إذا كنت تستطيع أيضًا إثبات الدخل الشهري المستقر المطلوب من أرباح الإيجار الخاصة بعقارك أو من معاش تقاعدي منفصل، يمكنك الوصول إلى الإطار الضريبي للقانون 171-07، مما يجعل الإقامة أكثر جاذبية من الناحية المالية.

الفائدة الرئيسية: إعفاء بنسبة 50% من الضريبة السنوية على العقارات (IPI). تحدد الحكومة الدومينيكية عتبة إعفاء IPI كل عام. بالنسبة لفترة الضرائب 2025/2026، تبلغ تلك العتبة RD$10,190,833 (حوالي 172,000 دولار أمريكي). تدفع ضريبة بنسبة 1% على القيمة التي تتجاوز تلك العتبة. إذا اشتريت شقة بقيمة 200,000 دولار، فإنك تدفع ضريبة على 28,000 دولار، مما يعادل 280 دولارًا سنويًا. هذا يمكن التحكم فيه.

إعفاء ضريبة التحويل أكثر أهمية. عادةً، تفرض جمهورية الدومينيكان ضريبة تحويل بنسبة 3% على جميع مبيعات العقارات. بموجب القانون 171-07، يتم إعفاء أول عملية شراء عقارية لك من تلك الضريبة. على شراء بقيمة 200,000 دولار، يتم توفير 6,000 دولار على الفور.

يعفي القانون أيضًا المقيمين الجدد من ضرائب الاستيراد على السلع المنزلية والممتلكات الشخصية عند انتقالهم لأول مرة. يمكنك إحضار الأثاث والأجهزة ومركبة واحدة (شريطة أن تكون قد امتلكتها لمدة لا تقل عن عام واحد) دون دفع رسوم الاستيراد. يمكن أن يوفر هذا الإعفاء للمركبة وحده 10,000 دولار+ حسب السيارة.

الدخل من مصادر أجنبية غير خاضع للضريبة. تعمل جمهورية الدومينيكان بنظام ضريبي إقليمي. إذا كنت تتلقى دخلًا من معاش تقاعدي أو أرباحًا أو مدفوعات عمل عن بُعد من خارج البلاد، فإن هذا الدخل معفي من الضرائب بشكل عام بعد فترة سماح مدتها ثلاث سنوات، أو فورًا بموجب القانون 171-07 للمتقاعدين المؤهلين.

لا يوجد شرط تواجد فعلي صارم للحفاظ على حالة الإقامة الدائمة. تتطلب العديد من تأشيرات الإقامة الذهبية الأوروبية 183 يومًا سنويًا. لا تفعل جمهورية الدومينيكان ذلك. تقوم بتجديد بطاقة الإقامة الخاصة بك كل أربع سنوات، وطالما أنك تحافظ على استثمارك ولا ترتكب جرائم، فإن التجديد يكون بسيطًا. هذا يجعله مثاليًا للمستثمرين "الخطة ب" الذين يريدون خيار إقامة ثانية دون الانتقال بدوام كامل.

للتأهل بموجب مسار المتقاعدين تحديدًا (على عكس مسار الاستثمار البحت)، يجب عليك إثبات دخل شهري قدره 1,500 دولار أمريكي، بالإضافة إلى 250 دولارًا لكل معال. بالنسبة لمسار المستثمر الذي نناقشه - طريق العقارات البالغ 200,000 دولار - يجب عليك تسجيل الاستثمار مع ProDominicana للتأهل للإقامة السريعة.

تفصيل واحد يربك الناس: يجب عليك دخول جمهورية الدومينيكان بتأشيرة إقامة معينة (RS) صادرة عن قنصلية دومينيكية في الخارج قبل الوصول. لا يمكنك الوصول ببطاقة سياحية عادية ثم تعديل وضعك. هذا يعني التنسيق مع القنصلية في بلدك قبل السفر.

المرحلة 1: الاستحواذ - كيفية التفاوض دون قتل الصفقة

للتفاوض على العقارات الدومينيكية فروق ثقافية تختلف عن الأسواق الأمريكية أو الأوروبية. أكبر خطأ أراه من المشترين الأجانب: تقديم عروض منخفضة بشكل عدواني.

في الولايات المتحدة، تقديم عرض بنسبة 20-30% أقل من السعر المطلوب أمر شائع. في سوسوا وكاباريتي، يعتبر تقديم عرض بنسبة 20% أقل من السعر المطلوب إهانة. سيرفض البائع التفاوض معك تمامًا. السوق هنا ضيق - انخفضت مخزون الوحدات الجاهزة المطلة على الشاطئ في كاباريتي بحوالي 15% في الأشهر الثمانية عشر الماضية بسبب الطلب العالي. يعرف البائعون أن لديهم نفوذًا.

الاستراتيجية الناجحة: تقديم عرض بنسبة 5% إلى 8% أقل من السعر المطلوب للبدء. يشير ذلك إلى أنك جاد ولكن تتوقع تفاوضًا معقولًا. أي شيء يتجاوز 10% أقل من السعر المطلوب نادرًا ما ينجح في السوق الحالي.

الاتفاقات الشفوية ليس لها وزن قانوني. لا يتم تأمين العقار حتى تقوم بتوقيع Promesa de Venta (وعد بالبيع) وتحويل الأموال إلى حساب الضمان. لقد رأيت مشترين يفقدون العقارات لأنهم صافحوا البائع، وذهبوا إلى المنزل "للتفكير في الأمر"، وعادوا بعد أسبوع ليجدوا أن البائع قد قبل عرضًا آخر. الالتزامات الشفوية لا تعني شيئًا هنا.

العملية القياسية:

تحدد عقارًا. تقدم عرضًا كتابيًا. إذا قبل البائع، تدفع وديعة حجز بقيمة 5,000 إلى 10,000 دولار أمريكي لإخراج العقار من السوق أثناء إجراء العناية الواجبة. عادةً ما تكون هذه الوديعة قابلة للاسترداد إذا كشفت عملية البحث عن العنوان عن مشاكل.

بمجرد أن تكون راضيًا عن العناية الواجبة، تقوم بتوقيع Promesa de Venta. هذا العقد ملزم قانونيًا بموجب المادة 1589 من القانون المدني الدومينيكي، الذي ينص على أن "الوعد بالبيع يعادل البيع". في هذه المرحلة، تدفع عادةً 10% إلى 20% من سعر الشراء (ناقص الوديعة المدفوعة بالفعل).

يجب أن ينص Promesa صراحةً على أن الدفع بالدولار الأمريكي. إذا لم يحدد العقد العملة، يسمح القانون الدومينيكي للبائع بمطالبة الدفع بالبيزو بسعر الصرف اليومي للبنك المركزي، مما يضيف مخاطرة غير ضرورية.

استخدم حساب الضمان. تستخدم المعاملات الموثوقة خدمة ضمان أمريكية أو محلية. لا يتم تحرير الأموال للبائع حتى يتم تقديم نقل العنوان إلى Registro de Títulos (سجل الأراضي). إذا اقترح عليك شخص ما تحويل الأموال مباشرة إلى البائع قبل الإغلاق، ابتعد.

تعد البنود المتعلقة بالعملة مهمة. تأكد من أن عقدك يحدد الدولار الأمريكي ويتضمن بندًا حول كيفية التعامل مع تقلبات سعر الصرف إذا كان أي جزء من الصفقة يتضمن تحويل البيزو.

يخلق ضيق المخزون الذي ذكرته سوقًا للبائعين. تتحرك العقارات التي تم تسعيرها بشكل صحيح ولديها عناوين نظيفة بسرعة. إذا وجدت شيئًا يحقق جميع المتطلبات، تحتاج إلى التحرك بحسم. لكن الحسم لا يعني تخطي العناية الواجبة.

المرحلة 2: العناية الواجبة الجنائية - Deslinde هو كل شيء

هنا يخسر المشترون الأجانب المال. يتخطون التحقق الصحيح من العنوان لأنهم متحمسون للعقار أو يثقون في البائع، ثم يكتشفون المشاكل بعد الإغلاق عندما يكون الأوان قد فات.

Deslinde هو المستند الأكثر أهمية في العقارات الدومينيكية. بموجب القانون 108-05، لا يمكن رهن أو بيع العقار بدون Deslinde - وهو مسح عنوان مؤكد بنظام تحديد المواقع يؤكد أن الحدود الدقيقة للعقار تتطابق مع العنوان المسجل. الشراء بدون هذا هو السبب الأول للاحتيال في العقارات الدومينيكية.

لقد كنت أمارس العمل منذ عام 1986. لدي اتصال مباشر في مكتب الأراضي الذي يدير العناوين وDeslinde في بويرتو بلاتا، لذلك يمكنني التحقق من هذه المستندات بسرعة. معظم المحامين لا يملكون تلك العلاقة، مما يعني تأخيرات. الجدول الزمني القياسي لعملية البحث عن العنوان والعناية الواجبة المناسبة هو 14 إلى 21 يومًا. إذا قال محاميك إنه يمكنهم القيام بذلك في ثلاثة أيام، فإنهم يتجاوزون الزوايا.

يتضمن البحث عن العنوان سحب Certificación del Estado Jurídico من Registro de Títulos. يكشف هذا المستند عن الرهون العقارية أو الرهون أو التعليقات القضائية ضد العقار. إذا كان لدى البائع ديون غير مدفوعة، يمكن أن تصبح تلك الديون مشكلتك إذا لم يتم تسويتها قبل الإغلاق.

يؤكد التحقق من IPI أن البائع ليس لديه ديون ضريبية على العقارات غير مدفوعة. تحصل على Certificación de IPI من DGII (سلطة الضرائب). إذا كانت هناك ضرائب متأخرة مستحقة، يمكن للحكومة الاستيلاء على العقار حتى بعد شرائه.

التحقق من المرافق أمر حاسم. تبقى فواتير الكهرباء غير المدفوعة مع العداد، وليس الشخص. يجب عليك التحقق من "رصيد صفري" مع Edenorte (مزود الكهرباء للساحل الشمالي) قبل الإغلاق. لقد رأيت مشترين يشترون عقارات ليكتشفوا فقط وجود 3,000 دولار في فواتير كهرباء غير مدفوعة مرتبطة بالعداد.

إذا كنت تشتري شقة، تحتاج إلى "خطاب عدم ديون" من HOA (Condominio). تعتبر الرسوم غير المدفوعة لـ HOA رهونًا مميزة ضد الوحدة. يمكن لـ HOA وضع رهن على العقار للرسوم المتأخرة، ويبقى ذلك الرهن بعد البيع.

بالنسبة للفيلات، يؤكد مسح المحيط عدم وجود أطراف ثالثة تشغل الأرض. يحمي القانون الدومينيكي الحيازة. إذا كان شخص ما يعيش على جزء من العقار ويمكنه إثبات الإشغال المستمر، فقد يكون لديه حقوق قانونية لتلك الأرض حتى لو لم يكن لديه العنوان. هذا نادر، لكنه يحدث.

إذا كان البائع شركة، يجب عليك التحقق من RNC (رقم التعريف الضريبي) والحصول على قرار الشركة الذي يجيز البيع. إذا كان البائع فردًا، يجب عليك التحقق من الحالة الاجتماعية. موافقة الزوج إلزامية لبيع العقارات في جمهورية الدومينيكان. إذا كان البائع متزوجًا ولم يوقع الزوج على العقد، يمكن إبطال البيع.

تكلفة تجاوز الزوايا هنا كارثية. لقد رأيت مستثمرين يخسرون عقارات كاملة لأنهم تخطوا Deslinde أو لم يتحققوا من الحالة الاجتماعية للبائع. يكلف البحث عن العنوان بشكل صحيح 1,500 إلى 2,000 دولار. يمكن أن يكلف إصلاح مشكلة العنوان بعد الإغلاق 50,000 دولار+ في الرسوم القانونية وسنوات من التقاضي.

المرحلة 3: الامتثال المالي - نقل 200,000 دولار دون إثارة الأعلام

يحكم القانون 155-17 لمكافحة غسيل الأموال جميع معاملات العقارات في جمهورية الدومينيكان. يحظر القانون بشدة المدفوعات النقدية التي تتجاوز RD$1,000,000 (حوالي 16,500 دولار أمريكي). يجب أن تكون جميع المدفوعات التي تتجاوز هذا الحد مصرفية وقابلة للتتبع.

هذا يخلق متطلبات الامتثال التي لا يتوقعها العديد من المشترين الأجانب. تتطلب البنوك الدومينيكية ستة أشهر من كشوف الحسابات البنكية وإثبات الدخل من بلدك الأصلي لفتح حساب. يريدون رؤية الإقرارات الضريبية أو قسائم الرواتب التي تثبت مصدر الأموال التي تقوم بإيداعها.

إذا كنت تقوم بتحويل 200,000 دولار أمريكي دوليًا، توقع التدقيق. غالبًا ما تتطلب البنوك الوسيطة (البنوك المراسلة) Promesa de Venta كمبرر للتحويل. يستغرق التحويل نفسه من 24 إلى 72 ساعة ليتم تصفيته، بافتراض أن جميع الوثائق سليمة.

يجب عليك التصريح عن أي نقد يزيد عن 10,000 دولار أمريكي عند الدخول في المطار. يؤدي عدم التصريح إلى المصادرة. لقد رأيت مشترين يحاولون إحضار 50,000 دولار نقدًا لتجنب رسوم التحويل، فقط ليتم مصادرة المبلغ بالكامل في الجمارك.

يعتبر الوسطاء العقاريون والمحامون والموثقون "موضوعات ملزمة" بموجب القانون 155-17. نحن ملزمون بالإبلاغ عن المعاملات المشبوهة للحكومة. إذا ظهرت مع حقيبة من النقود أو رفضت تقديم وثائق مصدر الأموال، لا يمكننا المضي قدمًا في الصفقة.

لشراء العقارات كأجنبي، يجب عليك الحصول على رقم RNC (سجل دافعي الضرائب الوطني) من DGII، حتى لو لم تكن مقيمًا. هذه عملية بسيطة - تستغرق حوالي أسبوع - لكنها إلزامية.

يتطلب فتح حساب بنكي دومينيكي الحضور الشخصي. يمكنك استخدام بنوك مثل Banco Popular أو Banreservas، ولكن يجب عليك الحضور شخصيًا لتوقيع وثائق الحساب. يحاول بعض المشترين فتح حسابات عن بُعد، لكن هذا نادرًا ما يعمل في الممارسة العملية.

لا يعترف Registro de Títulos بمدفوعات العملات المشفرة. إذا كنت ترغب في استخدام العملات المشفرة لتمويل شرائك، يجب عليك تحويلها إلى الدولار الأمريكي أولاً وتحويلها عبر القنوات المصرفية التقليدية. يجب أن يظهر الفعل الرسمي للبيع العملة الورقية.

عملية الامتثال مملة، لكنها مصممة لمنع غسيل الأموال وحماية المعاملات الشرعية. إذا كان لديك وثائق مصدر الأموال نظيفة وأنت مستعد للعمل ضمن النظام المصرفي، فإن العملية بسيطة.

المرحلة 4: الإغلاق والنقل - تأمين الملكية القانونية

ضريبة نقل الملكية هي 3% من قيمة العقار. تستخدم الحكومة إما سعر الشراء أو القيمة المقدرة، أيهما أعلى. إذا كنت تشتري شقة بقيمة 200,000 دولار وقيمتها الحكومة بـ 220,000 دولار، تدفع 3% على 220,000 دولار. ومع ذلك، بموجب القانون 171-07، يتم إعفاء أول عملية شراء لك من هذه الضريبة إذا كنت مؤهلاً للحصول على تأشيرة المتقاعدين/المستأجرين بإثبات الدخل المطلوب.

تتراوح الرسوم القانونية القياسية للإغلاق بين 1% إلى 1.5% من سعر الشراء، بالإضافة إلى 18% ضريبة القيمة المضافة (ITBIS) على الرسوم نفسها - وليس على سعر العقار. على شراء بقيمة 200,000 دولار، توقع دفع 2,000 إلى 3,000 دولار في الرسوم القانونية، بالإضافة إلى حوالي 500 إلى 1,000 دولار في رسوم الطوابع والرسوم التسجيلية الطفيفة.

Acto de Venta (الفعل الرسمي للبيع) هو العقد النهائي. يجب توقيعه أمام كاتب عدل عام وتوثيقه في مكتب النائب العام (Procuraduría). الكاتب العدل في جمهورية الدومينيكان ليس مجرد شاهد على الوثيقة - بل هو مسؤول رفيع المستوى يتحقق من قانونية الصفقة.

يمكنك الإغلاق عن بُعد باستخدام Poder Especial (تفويض خاص). يجب أن يتم توثيق هذه الوثيقة في بلدك الأصلي وترجمتها إلى الإسبانية بواسطة مترجم معتمد. يغلق حوالي 90% من عملائي الأجانب عبر التفويض الخاص لأنهم لا يريدون الطيران مرة أخرى إلى جمهورية الدومينيكان فقط من أجل التوقيع.

بعد توقيع Acto de Venta، يتم تقديم العقد إلى Registro de Títulos. يستغرق السجل من 20 إلى 45 يومًا لإصدار Certificado de Título الجديد باسمك. خلال هذه "فجوة التسجيل"، تملك العقار تقنيًا (Acto de Venta هو إثبات الملكية)، لكن السجل العام لم يتم تحديثه بعد. هذا طبيعي.

يشتري بعض المستثمرين من خلال شركة دومينيكية (SRL) بدلاً من اسمهم الشخصي. يتجنب هذا الهيكل ضريبة التحويل بنسبة 3% على مبيعات الأسهم المستقبلية (تبيع أسهم الشركة بدلاً من العقار نفسه)، لكنه يفرض ضريبة أصول سنوية بنسبة 1% ويتطلب تقديم حسابات شهرية. بالنسبة لمعظم المشترين، الملكية الشخصية أبسط ما لم تكن تحتفظ بعدة عقارات.

تفرض جمهورية الدومينيكان ضريبة ميراث بنسبة 3% على الأصول المنقولة إلى الورثة. هذا أقل بكثير من ضريبة الميراث بنسبة 40% في الولايات المتحدة أو المملكة المتحدة، مما يجعل جمهورية الدومينيكان جذابة لأغراض التخطيط العقاري.

المرحلة 5: من مالك العقار إلى مقيم دائم

امتلاك العقار يؤهلك للحصول على تأشيرة الاستثمار، لكنك لا تزال بحاجة إلى إكمال عملية الهجرة. هذا مسار بيروقراطي منفصل عن الصفقة العقارية.

تحتاج إلى سجل جنائي من بلدك الأصلي، موثق ومترجم إلى الإسبانية. يجب أن تكون الوثيقة صادرة في الأشهر الثلاثة إلى الستة الماضية. إذا كنت من بلد لا يصدر سجلات جنائية على المستوى الوطني، ستحتاج إلى سجلات إقليمية تغطي كل الأماكن التي عشت فيها في السنوات الخمس الماضية.

يجب أن تكون شهادة الميلاد "النموذج الطويل" (غير المختصر)، موثقة ومترجمة. نظام الهجرة الدومينيكي صارم جدًا بشأن هذا - سيرفضون شهادات الميلاد المختصرة.

يتحقق الفحص الطبي الإلزامي من السل وفيروس نقص المناعة البشرية وتعاطي المخدرات. يتضمن ذلك اختبار دم، اختبار بول، وأشعة سينية للصدر. تكمل هذا الفحص في جمهورية الدومينيكان في عيادة معتمدة. تكون النتائج صالحة لمدة 90 يومًا.

يجب أن تكون صور جواز السفر بحجم 2x2 بوصة، خلفية بيضاء، بدون مجوهرات أو نظارات، مع ظهور الأذنين. ترفض الهجرة الدومينيكية الصور التي لا تفي بهذه المواصفات الدقيقة. لقد رأيت طلبات تأخرت لأسابيع لأن الصور أظهرت المتقدم يرتدي أقراطًا.

تحتاج إلى مواطن دومينيكي أو مقيم دائم للتوقيع كضامن (Garante). هذا الشخص يضمن لك ماليًا. يمكن أن يكون العثور على ضامن تحديًا إذا لم يكن لديك اتصالات محلية، لكن العديد من مكاتب المحاماة (بما في ذلك مكتبي) يمكنها ترتيب ذلك.

تتراوح الرسوم الحكومية والقانونية للإقامة السريعة المسار عادة بين 3,000 إلى 5,000 دولار أمريكي لكل متقدم، باستثناء الاستثمار البالغ 200,000 دولار. يشمل ذلك رسوم الطلب، الفحص الطبي، ترجمة الوثائق، والتمثيل القانوني.

تكون بطاقة الإقامة الدائمة الأولى صالحة لمدة عام واحد، ثم قابلة للتجديد كل أربع سنوات. عملية التجديد بسيطة - تقدم وثائق محدثة وتدفع رسوم التجديد.

إذا كان هدفك هو الجنسية، يمكنك التقدم للحصول على الجنسية من خلال التجنيس المميز بعد ستة أشهر من استلام بطاقة الإقامة الدائمة الخاصة بك. تجرى مقابلة الجنسية باللغة الإسبانية. يجب أن تثبت معرفة أساسية بتاريخ وثقافة جمهورية الدومينيكان. الأسئلة ليست صعبة - يسألون عن النشيد الوطني، الآباء المؤسسين، الأعياد الكبرى - لكنك تحتاج إلى الإسبانية المحادثية للنجاح.

يضيف وقت معالجة التجنيس 12 إلى 24 شهرًا أخرى بعد تقديم الطلب. تجري الحكومة فحوصات خلفية وتتحقق من روابطك بالبلد. إذا لم تعش أبدًا في جمهورية الدومينيكان وتزور فقط من حين لآخر، فقد يشككون في شرعية طلبك. إن امتلاك عقار للإيجار يولد دخلًا ودفع الضرائب على هذا الدخل يساعد في إثبات الروابط الحقيقية.

ما بعد الإغلاق: حماية استثمارك البالغ 200,000 دولار

أنت تملك العقار. تم تقديم طلب الإقامة. الآن تحتاج إلى حماية الأصول.

عتبة IPI لفترة الضرائب 2025/2026 هي RD$10,190,833 (حوالي 172,000 دولار أمريكي). تدفع ضريبة بنسبة 1% على القيمة التي تتجاوز تلك العتبة سنويًا. إذا اشتريت شقة بقيمة 200,000 دولار، فإنك تدفع ضريبة على 28,000 دولار، مما يعادل 280 دولارًا سنويًا. هذا مستحق في يناير. لن ترسل لك الحكومة فاتورة - يجب عليك تقديمها ودفعها بشكل استباقي.

تكلفة التأمين الشامل ضد الأعاصير والحرائق حوالي 1% إلى 1.5% من قيمة الاستبدال سنويًا. على عقار بقيمة 200,000 دولار، توقع دفع 2,000 إلى 3,000 دولار سنويًا للتغطية الكاملة. هذا ليس اختياريًا في مناخ الكاريبي.

لديك خمسة أيام بعد الإغلاق لنقل عقد Edenorte (الكهرباء) إلى اسمك. إذا فاتك هذا الموعد النهائي، يمكن لشركة المرافق إزالة العداد. لقد رأيت مشترين يغلقون على عقار، ويعودون إلى بلدهم الأصلي، ويعودون بعد ثلاثة أشهر ليجدوا عدم وجود كهرباء لأنهم نسوا نقل الحساب.

تتراوح أسعار الكهرباء على الساحل الشمالي بين 0.20 إلى 0.30 دولار أمريكي لكل كيلوواط ساعة. إذا كنت تؤجر العقار على المدى القصير، يمكن أن تكون تكاليف الكهرباء كبيرة خلال أشهر الصيف عندما يقوم المستأجرون بتشغيل التكييف باستمرار.

تتقاضى شركات إدارة العقارات في سوسوا وكاباريتي 20% إلى 25% من الدخل الإيجاري الإجمالي للخدمة الكاملة. يشمل ذلك التسويق، تسجيل الضيوف، التنظيف، والصيانة. إذا لم تكن تعيش في جمهورية الدومينيكان بدوام كامل، فإن الإدارة المهنية ضرورية.

يمكنك الاحتفاظ بالعقار في Fideicomiso (صندوق ائتمان) لحماية الأصول. يتم تنظيم الصناديق الائتمانية في جمهورية الدومينيكان بموجب القانون 189-11. يحمي هذا الهيكل العقار من الدائنين الشخصيين ويبسط التخطيط العقاري، لكنه يضيف تكاليف إدارية سنوية.

ضريبة الأرباح الرأسمالية هي 27% على الربح عند البيع. ومع ذلك، يمكنك تعويض ذلك عن طريق المطالبة بتعديلات التضخم المسموح بها من قبل DGII. إذا احتفظت بالعقار لمدة خمس سنوات وأظهر مؤشر التضخم الحكومي تضخمًا تراكميًا بنسبة 15%، يمكنك تعديل أساس التكلفة الخاص بك لأعلى قبل حساب الربح.

يبقى سوق إعادة البيع في سوسوا وكاباريتي قويًا. تباع العقارات ذات العناوين النظيفة وتاريخ الإيجار الجيد في غضون 90 إلى 120 يومًا في المتوسط. إذا كنت بحاجة إلى الخروج من الاستثمار، فإن السيولة معقولة مقارنة بالمناطق الريفية أو الداخلية.

نهج المستثمر الحكيم: ما يهم فعليًا

المدرسة الدولية في سوسوا (ISS) معتمدة من SACS وتتبع منهجًا أمريكيًا. تبلغ الرسوم الدراسية للعام الدراسي 2024/2025 حوالي 6,000 إلى 7,000 دولار أمريكي سنويًا. إذا كنت تنتقل مع الأطفال، فهذا جزء

المعلومات المقدمة في هذه المقالة بشأن برنامج الجنسية عن طريق الاستثمار في جمهورية الدومينيكان هي لأغراض معلوماتية فقط ولا ينبغي اعتبارها نصيحة قانونية.