يوم الثلاثاء الماضي، دخل مستثمر ألماني إلى مكتبي بمشكلة تكلف حوالي 18,000 دولار لحلها. يمتلك شقة على الشاطئ في قرية المحيط، كاباريتي. وحدة جميلة. إطلالات على المحيط. مفروشة بالكامل. قام بتأجيرها لزوجين كنديين بعقد إيجار لمدة ستة أشهر قام بتحميله من LegalZoom وترجمته باستخدام Google. انتهى عقد الإيجار قبل ثمانية أشهر. توقف المستأجرون عن الدفع قبل ثلاثة أشهر. وما زالوا يعيشون هناك. ووفقًا للقانون الدومينيكي، لأنه قبل دفعة واحدة بعد انتهاء العقد، فقد أنشأ عن غير قصد عقد إيجار جديد غير محدد المدة مع حماية كاملة للمستأجرين بموجب المرسوم 4807.
سيستغرق الإخلاء على الأقل عامًا. وربما أطول إذا استأنفوا. ستتراوح رسومه القانونية بين 3,000 إلى 3,500 دولار. سيفقد 15,000 دولار أخرى في الإيجار غير المدفوع خلال العملية. وكل ذلك لأنه وفر 500 دولار بعدم توظيف محامٍ محلي لصياغة العقد الأصلي.
هذه هي حقيقة إدارة الممتلكات في جمهورية الدومينيكان التي لا تذكرها الكتيبات الاستثمارية اللامعة. تقدم الساحل الشمالي عوائد إيجارية حقيقية — تظهر بيانات الربع الأول من عام 2025 متوسط عائدات إجمالية بنسبة 7.12%، وهي أعلى بكثير من 3-4% التي تراها في معظم الأسواق الأمريكية. تشهد سوسوا تحديدًا عوائد تتراوح بين 6-9% سنويًا، بينما يقود جمهور ركوب الأمواج بالطائرات الورقية في كاباريتي عوائد تتراوح بين 7-14% للشقق المطلة على الشاطئ المدارة بشكل جيد. لكن هذه الأرقام تفترض أنك تجمع الإيجار بالفعل. تفترض أنك تستطيع إزالة مستأجر غير دافع دون قضاء عام في المحكمة. تفترض أن عقد الإيجار الخاص بك قد كتبه شخص يفهم أن القانون الدومينيكي يعمل وفقًا لقانون نابليون، وليس القانون العام، وأن النظام بأكمله مصمم لحماية "الطرف الأضعف" — وهو دائمًا المستأجر، وليس أنت.
معظم المستثمرين ينظرون إلى الساحل الشمالي ويرون عوائد بنسبة 7%، لكنهم غالبًا ما يفوتون التفاصيل الدقيقة التي يمكن أن تمحو تلك الأرباح في موسم واحد. إدارة الإيجار هنا ليست مجرد تسليم المفاتيح؛ إنها مشي على حبل مشدود قانوني بين القانون المدني ومستأجر قد يعرف النظام أفضل منك. لقد رأينا الكثير من أحلام الاستثمار العقاري في سوسوا تتحول إلى كوابيس إخلاء تستمر لعام كامل ببساطة لأن المالك اعتمد على مصافحة أو قالب عبر الإنترنت عام. تتطلب إدارة الممتلكات الفعالة في جمهورية الدومينيكان استراتيجية دفاعية تبدأ قبل وقت طويل من انتقال المستأجر.
النقاط الرئيسية
- حقيقة حماية المستأجر: يمنع المرسوم 4807 (1959) الإخلاء حتى بعد انتهاء العقد ما لم تتمكن من إثبات سبب محدد في المحكمة — وهي عملية تستغرق عادة من 6 إلى 12 شهرًا كحد أدنى
- متطلبات الضامن: بدون "Fiador Solidario" (ضامن مشترك يتحمل المسؤولية)، جمع الإيجار غير المدفوع من مستأجر أجنبي يغادر البلاد يكاد يكون مستحيلًا — تتجاوز تكاليف التحكيم الدولي أو توطين الحكم قيمة معظم الديون الإيجارية
- الامتثال الضريبي: يجب الإبلاغ عن جميع دخل الإيجار إلى DGII؛ يدفع الأفراد الأجانب ضريبة دخل تتراوح بين 15-25% على الأرباح الصافية، بينما تواجه العقارات المملوكة لشركات دومينيكية معدل ضريبة شركات بنسبة 27%
- حساب الإشغال: انخفض متوسط إشغال Airbnb في سوسوا إلى 43%، بينما أداء كاباريتي أفضل قليلاً عند 53% — مما يعني أن توقعات العائدات الخاصة بك تحتاج إلى حساب فترات شغور كبيرة
- ميزانية الصيانة: تتطلب العقارات الساحلية صيانة شهرية تتراوح بين 200-700 دولار أمريكي (باستثناء HOA) بسبب تآكل الهواء المالح ومستويات الرطوبة التي تتراوح بين 78-81% على مدار العام
القانون المدني لا يهتم بخطة عملك
إليك ما يحدث عندما تقوم بتأجير عقار في جمهورية الدومينيكان دون فهم الإطار القانوني. تعتقد أنك تدخل في علاقة مالك ومستأجر. يعتقد القانون المدني أنك تدخل في ترتيب شبه دائم حيث يتمتع المستأجر بحقوق أكثر منك.
القانون الحاكم هو المرسوم 4807، الذي صدر في عام 1959. تم تصميمه لمنع الملاك من إخلاء المستأجرين بشكل تعسفي خلال أزمة سكنية. بعد سبعة وستين عامًا، لا يزال القانون ساريًا. ولا يزال يجمد الإيجارات ويحظر الإخلاء دون سبب قضائي محدد، حتى لو انتهى عقدك، حتى لو لم يدفع المستأجر، حتى لو كنت تريد الانتقال إلى العقار بنفسك.
بموجب المادة 1738 من القانون المدني، إذا بقي المستأجر في عقارك بعد انتهاء عقد الإيجار وقبلت حتى دفعة واحدة، فقد أنشأت تلقائيًا عقد إيجار جديد غير محدد المدة بنفس الشروط. يسمى هذا "Tácita Reconducción" — التجديد الضمني. يتم تنظيم الإيجار الجديد بموجب المادة 1736، والتي تعني عادةً مدة غير محددة تتطلب فترات إشعار محددة للإنهاء. بمجرد حدوث ذلك، تكون عالقًا. لا يمكنك فقط تغيير الأقفال. لا يمكنك قطع المرافق. كلا الإجراءين يعدان جرائم جنائية في جمهورية الدومينيكان، يعاقب عليها بالغرامات والسجن المحتمل.
يتطلب القانون أيضًا من الملاك إيداع ودائع التأمين الإيجاري في Banco Agrícola بموجب القانون 4314. هذا ليس اختياريًا. إذا تخطيت هذه الخطوة — ومعظم الملاك الأجانب يفعلون ذلك لأنهم لم يسمعوا بها من قبل — تفقد موقفك القانوني لرفع دعوى للإخلاء أو الإيجار غير المدفوع. سترفض المحكمة قضيتك. العقوبة القانونية الصارمة هي غرامة بنسبة 10% عن كل شهر من التأخير، بحد أقصى 50% من مبلغ الوديعة. ولكن في الممارسة العملية، بحلول الوقت الذي تدرك فيه أنك بحاجة إلى إيداع المال لرفع دعوى — غالبًا بعد 1-2 سنوات من الإيجار — تكون الغرامة قد وصلت إلى الحد الأقصى البالغ 50%، وتكاليف القانونية والإدارية تجعل التكلفة الإجمالية للإصلاح قريبة من ضعف مبلغ الوديعة. ستحتاج إلى الدفع قبل أن تتمكن من إعادة تقديم الدعوى. ويبدأ العداد من جديد.
الحد الأقصى للإيجار القانوني بموجب المرسوم 4807 محدد تقنيًا بنسبة 1% من قيمة العقار (بما في ذلك الأرض) شهريًا. نادرًا ما يتم تنفيذ هذه القاعدة في السوق الفاخرة، لكنها تظل دفاعًا قانونيًا صالحًا للمستأجرين. يمكن لكيان مراقبة الإيجار تخفيض الإيجار إذا تجاوز هذا الحد — لقد رأيت مستأجرين يستشهدون به بنجاح لتقليل التزامهم بالإيجار خلال إجراءات الإخلاء، غالبًا كتكتيك تأخير للتفاوض على دفعات أقل.
يتمتع الأجانب بنفس حقوق المواطنين في امتلاك وتأجير العقارات — هذا مضمون في الدستور وقانون الاستثمار الأجنبي 16-95. لكن تلك الحقوق نفسها لا تحميك من نظام قانوني يفترض أنك، كمالك للعقار، لديك موارد أكثر وبالتالي تحتاج إلى حماية أقل من الشخص الذي يعيش في شقتك.
كيف يبدو عقد الإيجار المحصن حقًا
قالب عقد الإيجار الأمريكي أو الكندي لا قيمة له هنا. لا أعني أنه دون المستوى الأمثل. أعني أنه ليس له تأثير قانوني. في المحاكم الدومينيكية، النسخة الإسبانية فقط من العقد ملزمة. الترجمات الإنجليزية هي لراحتك، وليست للتنفيذ.
البند الأكثر أهمية في أي عقد إيجار دومينيكي هو Fiador Solidario. هذا هو الضامن الذي يكون مسؤولًا بشكل مشترك وتضامني عن الإيجار. ليس فقط ملزمًا أخلاقيًا. ملزم قانونيًا. إذا لم يدفع المستأجر، يمكنك مقاضاة الضامن مباشرة دون استنفاد الحلول ضد المستأجر — ولكن فقط إذا تنازلت صراحة عن "beneficio de excusión" (فائدة الاستثناء) في العقد.
يجب أن يكون الضامن قادرًا على السداد. وهذا يعني أنهم بحاجة إلى امتلاك عقار في جمهورية الدومينيكان أو لديهم دخل يمكن التحقق منه. صديق في كندا لا يحتسب. ابن عم في ميامي لا يحتسب. يجب أن يكون الضامن شخصًا يمكنك بالفعل جمع الأموال منه إذا ساءت الأمور. والأمور تسوء أكثر مما تعتقد.
بدون ضامن، استرداد الإيجار غير المدفوع من مستأجر أجنبي غادر البلاد يكاد يكون مستحيلًا. لا تملك جمهورية الدومينيكان معاهدات حجز الأجور المتبادلة مع الولايات المتحدة أو كندا للديون الإيجارية المدنية. إذا غادر مستأجر أجنبي دون أصول في جمهورية الدومينيكان، فإن تكلفة التحكيم الدولي أو توطين الحكم تتجاوز قيمة الإيجار غير المدفوع — عادةً ما يتراوح بين 5,000-15,000 دولار. لن تتعامل وكالات التحصيل معها. أنت فقط تخسر المال.
البند الحاسم الثاني هو التنازل عن التجديد الضمني. تحتاج إلى لغة صريحة تنص على أنه إذا بقي المستأجر في العقار بعد انتهاء عقد الإيجار، فلن يتم إنشاء عقد إيجار جديد. يتناقض هذا مباشرة مع المادة 1738 من القانون المدني، لكنه قابل للتنفيذ قانونيًا إذا وقع عليه الطرفان. سيوقع معظم المستأجرين عليه لأنهم لا يفهمون ما يوقعون عليه. هذه ليست مشكلتك. مشكلتك هي حماية أصولك.
ثالثًا: الاختصاص القضائي. يجب عليك تحديد قاضي الصلح (Juzgado de Paz) في سوسوا أو كاباريتي كمكان للنزاعات. إذا قدمت في الاختصاص القضائي الخطأ — لنقل، المحكمة الرئيسية في بويرتو بلاتا — سيتم رفض قضيتك على الفور. سيتعين عليك إعادة تقديم الدعوى في المحكمة الصحيحة، مما يؤدي إلى خسارة أشهر في العملية.
رابعًا: مسؤولية الصيانة. يعرف القانون المدني "الإصلاحات المحلية" (reparaciones locativas) بأنها مسؤولية المستأجر، لكنه لا يحدد ما هي. يحتاج عقدك إلى تحديد ذلك. بند شائع يعين الإصلاحات التي تقل عن 100-200 دولار أمريكي للمستأجر. أي شيء فوق ذلك هو مسؤوليتك كمالك. يمنع هذا المستأجر من الاتصال بك في الساعة 2 صباحًا لأن لمبة احترقت.
خامسًا: بند Banco Agrícola. اذكر صراحة أن وديعة التأمين سيتم إيداعها في Banco Agrícola كما هو مطلوب بموجب القانون 4314. قم بتضمين رقم الحساب إذا كان لديك. هذا يحمي حقك في رفع دعوى لاحقًا.
يجب توثيق العقد. يتقاضى كاتب العدل في جمهورية الدومينيكان بين 50 و150 دولارًا أمريكيًا لتوثيق التوقيعات. يمنع هذا المستأجر من الادعاء "هذا ليس توقيعي" لاحقًا، وهو تكتيك تأخير شائع يضيف ثلاثة أشهر إلى التقاضي.
لكي يكون العقد فعالًا ضد الأطراف الثالثة — لنقل، إذا بعت المبنى أو توفيت — يجب تسجيله في سجل العناوين. هذا يكلف إضافيًا ويستغرق وقتًا، لكنه الطريقة الوحيدة لضمان بقاء عقد الإيجار خلال تغييرات الملكية.
شيء آخر: إذا كان المستأجر شركة (على سبيل المثال، تقوم بتأجيرها لشركة)، يجب على ذلك المستأجر حجب 10% من الإيجار ودفعه إلى DGII كدفعة مقدمة على ضريبة الدخل الخاصة بك. هذا غير قابل للتفاوض. إذا لم يفعلوا ذلك، لا تزال مسؤولًا عن الضريبة. قم بتضمين بند يجعل المستأجر مسؤولًا عن هذا الحجب.
حقيقة الضرائب التي لا يذكرها أحد في الكتيبات
"الكاريبي المعفى من الضرائب" هو أسطورة. دخل الإيجار في جمهورية الدومينيكان خاضع للضريبة. المديرية العامة للضرائب الداخلية (DGII) صارمة. يمكن أن يؤدي عدم الدفع إلى فرض حجز على ممتلكاتك.
أولاً، تحتاج إلى RNC (Registro Nacional de Contribuyentes). هذا هو رقم التعريف الضريبي الخاص بك. لا يمكنك دفع الضرائب قانونيًا أو إصدار فواتير صالحة بدونها. تستغرق عملية التسجيل من 5 إلى 10 أيام عمل. ستحتاج إلى جواز سفرك، خطاب مرجعي، وإثبات الدخل. تتطلب بعض البنوك أيضًا هذا لفتح حساب.
إذا كنت فردًا (Persona Física)، تدفع ضريبة الدخل (ISR) على مقياس تصاعدي يتراوح بين 15% إلى 25% على الدخل الخاضع للضريبة الصافي. يمكنك خصم النفقات المثبتة — الصيانة، الإدارة، رسوم إدارة الممتلكات — من دخلك الإجمالي من الإيجار. أو يمكنك اختيار خصم قياسي إذا كنت مؤهلاً لنظام الضرائب المبسط (RST)، الذي ينطبق على الأفراد الذين لديهم دخل أقل من حوالي 11.1 مليون بيزو دومينيكي سنويًا (حوالي 185,000 دولار أمريكي).
إذا كنت تمتلك العقار في شركة دومينيكية (SRL)، فإن معدل ضريبة الدخل للشركات هو 27% ثابت على الدخل الخاضع للضريبة الصافي. هذا أعلى من المعدل الفردي، لكنه يقدم فوائد أخرى — في المقام الأول حماية المسؤولية وتخطيط الميراث الأسهل.
هناك أيضًا IPI (Impuesto Patrimonio Inmobiliario)، وهو ضريبة سنوية بنسبة 1% على قيمة العقار التي تتجاوز حوالي 10.19 مليون بيزو دومينيكي (تعدل سنويًا للتضخم، حوالي 172,000 دولار أمريكي اعتبارًا من 2025/2026). ينطبق هذا بغض النظر عما إذا كنت تؤجر العقار أو تعيش فيه. الاستثناء الوحيد هو إذا كنت مؤهلاً للإعفاء CONFOTUR (الذي ينطبق على مشاريع جديدة محددة) أو الإعفاء للمتقاعدين بموجب القانون 171-07، الذي يقدم تخفيضًا بنسبة 50% على ضرائب الممتلكات إذا نقلت إقامتك التقاعدية إلى جمهورية الدومينيكان.
ثم هناك ITBIS — ضريبة القيمة المضافة بنسبة 18%. الإيجارات السكنية طويلة الأجل معفاة. لكن الإيجارات السياحية قصيرة الأجل (على طراز Airbnb) تخضع تقنيًا لـ ITBIS. القانون غامض في هذه النقطة، والتنفيذ غير متسق، لكن الخطر موجود. إذا كنت تؤجر عقارات مفروشة على أساس قصير الأجل، يجب عليك جمع وتسليم ITBIS. للقيام بذلك، تحتاج إلى إصدار Comprobante Fiscal (إيصال ضريبي) برقم NCF صالح، والذي يتطلب تسجيل RNC.
إذا كنت مسجلاً لـ ITBIS، يمكنك خصم ITBIS الذي تدفعه على النفقات (الإنترنت، مستلزمات الصيانة، المرافق) من ITBIS الذي تجمعه من الضيوف. يسمى هذا "ائتمان الضريبة المدخلة". يقلل من عبء الضريبة الفعلي الخاص بك، لكنه يزيد أيضًا من الأعمال الورقية الخاصة بك.
تجعد آخر: إذا كنت تحول دخل الإيجار مباشرة إلى الخارج إلى شخص غير مقيم دون وكيل محلي، يمكن أن تصل ضريبة الحجب إلى 27%. هذه دفعة نهائية، مما يعني أنها ليست مقدمة — إنها المسؤولية الضريبية الكاملة. لتجنب ذلك، تحتاج إلى هيكلة أمورك بحيث يتم استلام الدخل من قبل كيان محلي (إما أنت كفرد مقيم أو شركة دومينيكية).
العقوبة على عدم الامتثال شديدة. يمكن لـ DGII فرض غرامات تساوي 100% من الضريبة غير المدفوعة، بالإضافة إلى الفائدة. يمكنهم أيضًا وضع حجز على ممتلكاتك، مما يمنعك من البيع أو إعادة التمويل حتى يتم تسوية الدين. لقد رأيت عقارات عالقة في حالة من الجمود لسنوات لأن المالك تجاهل فاتورة ضريبية بقيمة 3,000 دولار تضخمت إلى مسؤولية بقيمة 15,000 دولار.
عملية الإخلاء ليست عملية — إنها حرب استنزاف
لنفترض أنك فعلت كل شيء بشكل صحيح. وظفت محاميًا. قمت بصياغة عقد إيجار مناسب. قمت بتسجيله. أودعت وديعة التأمين في Banco Agrícola. حصلت على ضامن. ولا يزال المستأجر يتوقف عن الدفع.
ماذا الآن؟
نظريًا، عملية الإخلاء بسيطة. تقدم شكوى إلى قاضي الصلح. يتم تبليغ المستأجر. يتم تحديد جلسة استماع. يحكم القاضي لصالحك. تحصل على أمر إخلاء. ينفذه المحضر. الوقت الإجمالي: 30 يومًا.
في الواقع، تستغرق العملية من 6 إلى 12 شهرًا كحد أدنى. إذا استأنف المستأجر، يمكن أن تستغرق ثلاث سنوات أو أكثر.
إليك السبب. قبل أن تتمكن حتى من رفع دعوى، تحتاج إلى الحصول على "شهادة عدم الإيداع" من Banco Agrícola. يثبت هذا أن المستأجر لم يودع الإيجار هناك (وهو ما يُسمح لهم به إذا ادعوا أنك ترفض قبول الدفع). إذا لم تودع وديعة التأمين في Banco Agrícola في المقام الأول، فأنت عالق. سترفض المحكمة قضيتك. عليك دفع الغرامة — التي ربما وصلت الآن إلى الحد الأقصى البالغ 50%، بالإضافة إلى التكاليف القانونية والإدارية التي تجعل الإجمالي قريبًا من ضعف مبلغ الوديعة — قبل أن تنظر المحكمة في قضيتك.
بمجرد تقديم الدعوى، يتم تبليغ المستأجر بواسطة محضر (Alguacil). يحق للمستأجر الرد. إذا ادعوا أنهم دفعوا الإيجار (حتى لو لم يفعلوا)، سيحدد القاضي جلسة استماع لمراجعة الأدلة. يمكن أن يستغرق ذلك من 2 إلى 3 أشهر فقط للوصول إلى الجدول الزمني.
في الجلسة، غالبًا ما يمنح القاضي المستأجر "فترة سماح" (plazo de gracia) من 15 إلى 30 يومًا للإخلاء، حتى لو أظهرت الأدلة بوضوح عدم الدفع. هذه لفتة إنسانية. تؤخر الحيازة.
إذا استأنف المستأجر، تنتقل القضية إلى محكمة أعلى. بموجب النظام القديم، كان ذلك يوقف الإخلاء تمامًا. تحاول الإصلاحات الجديدة جعل الإخلاءات لعدم الدفع "قابلة للتنفيذ مؤقتًا"، مما يعني أنه يمكنك تنفيذ الإخلاء بينما الاستئناف معلق، لكن هذا يُطبق بشكل غير متسق.
حتى بعد الفوز، لا يمكنك إزالة المستأجر بنفسك جسديًا. يجب عليك توظيف محضر وطلب القوة العامة (الشرطة) لتنفيذ الإخلاء. سيحدد المحضر موعدًا. إذا لم يكن المستأجر في المنزل، سيعيد المحضر تحديد الموعد. إذا كان لدى المستأجر أطفال، قد يمنح القاضي فترة سماح أخرى. إذا ادعى المستأجر أنه ليس لديه مكان يذهب إليه، قد يمنح القاضي فترة سماح أخرى.
ينتج عن سيناريو "المستأجر السيء" المتوسط ثمانية أشهر من الإيجار المفقود قبل أن ينجح الإخلاء. إذا أضفت الرسوم القانونية (1,000 إلى 3,500 دولار)، فأنت تنظر إلى خسارة إجمالية تتراوح بين 20,000 إلى 30,000 دولار على عقار قد يحقق فقط 30,000 دولار سنويًا في الإيجار.
لهذا السبب يعتبر الضامن مهمًا جدًا. مع ضامن قادر على السداد، يمكنك مقاضاتهم مباشرة وجمع أموالهم بينما الإخلاء معلق. بدون ضامن، أنت فقط تنزف المال.
شيء آخر: المتسللون. إذا احتل شخص ما عقارك دون عقد إيجار — لنقل، حارس رفض المغادرة — يتم تصنيفهم كـ "Intruso" (متسلل)، وليس مستأجرًا. هذا قانونيًا مميز. يتم التعامل مع إخلاء المتسلل بواسطة المدعي العام (Fiscal)، وليس المحكمة المدنية. العملية أسرع، لكنها تتطلب إثبات أنه لم يكن هناك علاقة مالك ومستأجر أبدًا. إذا قبلت منهم دفعة واحدة، حتى مرة واحدة، فهم مستأجرون، وليسوا متسللين، وأنت تعود إلى المحكمة المدنية.
الإدارة الذاتية مقابل الإدارة المهنية: الرياضيات التي تحتاج إلى رؤيتها
تتقاضى شركات إدارة الممتلكات المهنية في سوسوا وكاباريتي نسبة 20-30% من الدخل الإجمالي للإيجار للإيجارات القصيرة الأجل. بالنسبة لعقود الإيجار طويلة الأجل، تنخفض الرسوم إلى 5-10% من الإيجار الشهري، أو إيجار شهر واحد كرسوم وضع.
هل يستحق ذلك؟
لنقم بالرياضيات على شقة بقيمة 350,000 دولار في سوسوا. افترض أنك تؤجرها على المدى القصير على Airbnb. الدخل الإجمالي للإيجار: 2,500 دولار/شهر (30,000 دولار/سنة). معدل الإشغال: 43% (متوسط سوسوا الحالي). الدخل الإجمالي الفعلي: 12,900 دولار/سنة.
إذا قمت بالإدارة الذاتية، فإنك تحتفظ بنسبة 100% من ذلك. لكنك أيضًا تتعامل مع اتصالات الضيوف، وتنسيق التنظيف، وحالات الطوارئ في الصيانة، وتقديم الضرائب. يكلفك التنظيف 20-50 دولارًا لكل عملية تبديل. إذا كان لديك 20 حجزًا في السنة، فهذا يعني 400-1,000 دولار في رسوم التنظيف. حالات الطوارئ في الصيانة — مكيف هواء مكسور، مصرف مسدود — تكلف 100-300 دولار لكل منها. حدد ميزانية 1,500 دولار/سنة لتلك. الإنترنت والمرافق: 1,200 دولار/سنة. رسوم HOA: 1,800-4,800 دولار/سنة حسب المجتمع. تأمين الممتلكات (بما في ذلك تغطية الأعاصير): 400-2,500 دولار/سنة. إجمالي نفقات التشغيل: 5,300-11,500 دولار/سنة. الدخل الصافي: 1,400-7,600 دولار/سنة.
إذا قمت بتوظيف مدير محترف بنسبة 25%، فإنهم يأخذون 3,225 دولارًا. لكنهم أيضًا يتعاملون مع التنظيف، وتنسيق الصيانة، واتصالات الضيوف، وغالبًا تقديم الضرائب. ينخفض دخلك الصافي إلى 4,375-9,375 دولار/سنة بعد رسومهم ونفقات التشغيل. لكنك لا تقضي 10 ساعات شهريًا في التعامل مع شكاوى الضيوف وسخانات المياه المكسورة.
القيمة الحقيقية للإدارة المهنية ليست توفير الوقت. إنها معدل الإشغال. تحقق العقارات المدارة بشكل احترافي من الدرجة الأولى في كاباريتي إشغالًا بنسبة 70%+. هذا هو أعلى 10%. المتوسط هو 32%. إذا كان بإمكان مدير محترف دفع إشغالك من 43% إلى 60%، فإن دخلك الإجمالي يقفز من 12,900 إلى 18,000 دولار. حتى بعد رسومهم بنسبة 25% (4,500 دولار)، فإن دخلك الصافي أعلى مما لو كنت تدير نفسك بنسبة إشغال 43%.
الميزة الأخرى: أنهم يحتفظون بقوائم من الحرفيين المعتمدين. عندما تتصل بسباك بنفسك كأجنبي، تحصل على "تسعير غرينغو" — تكاليف مرتفعة. يتفاوض مدير محلي باللغة الإسبانية ويدفع الأسعار المحلية.
العيب: ليست كل شركات الإدارة كفؤة. بعضهم يسرد عقارك على 15+ قناة (Airbnb، VRBO، Expedia، Booking.com). بعضهم يسرده على واحدة أو اثنتين ويأمل في الأفضل. بعضهم يرد على استفسارات الضيوف في غضون ساعة. بعضهم يستغرق ثلاثة أيام. بعضهم ينسق "تسجيل الوصول وجهًا لوجه" لشرح قواعد المنزل ومنع انتهاكات الحفلات. بعضهم يرسل رمزًا لصندوق القفل ويأمل أن يقرأ الضيف الدليل.
تحتاج إلى التحقق منهم. اطلب مراجع من مالكين أجانب آخرين. اسأل عن عدد العقارات التي يديرونها. اسأل عن عدد الموظفين لديهم. اسأل عن متوسط معدل إشغالهم. اسأل عما إذا كانوا يقدمون بيانات مالية شهرية. اسأل عما إذا كانوا يتعاملون مع تقديم الضرائب أو إذا كنت مسؤولًا. اسأل عن سياسة الإلغاء الخاصة بهم إذا لم تكن سعيدًا.
بالنسبة لعقود الإيجار طويلة الأجل، تكون الإدارة أبسط. الرسوم أقل (5-10%) لأن هناك دوران أقل. لكن فحص المستأجرين أمر حاسم. عادةً ما يتطلب المديرون المحترفون في جمهورية الدومينيكان ضامنًا، وآخر ثلاثة أشهر من كشوف الحسابات البنكية، وسجلًا جنائيًا (Certificado de No Antecedentes Penales من مكتب المدعي العام، الذي يكلف 600 بيزو دومينيكي)، ومرجعًا من مالك سابق برقم هاتف للتحقق الشفوي.
كما أنهم يفرضون قاعدة "2+1": وديعتان زائد إيجار شهر مقدمًا. هذا يفلتر المستأجرين ذوي السيولة المنخفضة. إنه أداة فحص مالي.
إذا كنت تؤجر على المدى الطويل للمغتربين أو المتقاعدين، فإن الخطر أقل. سوسوا هي موطن لإحدى أكبر المجتمعات الألمانية والكندية المغتربة في الكاريبي. هؤلاء المستأجرون غالبًا ما يكونون متقاعدين، لديهم دخل ثابت، وأقل احتمالًا لتخطي الإيجار. لكنهم أيضًا أكثر احتمالًا لمعرفة حقوقهم بموجب المرسوم 4807. سيدفعون ضد البنود التي لا يحبونها. سيطالبون بالإصلاحات. سيستشهدون بالقانون المدني إذا حاولت رفع الإيجار في منتصف العقد.
فحص المستأجرين عندما لا توجد درجات ائتمان
لدى جمهورية الدومينيكان مكتب ائتمان — DataCrédito. لكن العديد من المستأجرين الأجانب والعمال غير الرسميين لن يكون لديهم ملف. فكيف تفحص المستأجرين؟
الضامن هو الأداة الأساسية. إذا لم يتمكن المستأجر من تقديم ضامن قادر على السداد، فهم ليسوا يستحقون المخاطرة. نهاية القصة.
بالنسبة للمستأجرين الأجانب، تحقق من ختم الدخول في جواز سفرهم. إذا كانوا يحملون تأشيرة سياحية، يُسمح لهم بالبقاء 30 يومًا فقط (قابلة للتمديد إلى 120 يومًا مقابل رسوم). إذا كانوا هنا لفترة أطول من ذلك، فهم يتجاوزون مدة الإقامة. هذه إشارة حمراء. إنهم ينتهكون قانون الهجرة بالفعل. لماذا سيحترمون عقد الإيجار؟
اطلب آخر ثلاثة أشهر من كشوف الحسابات البنكية. أنت لا تبحث عن درجة ائتمان. أنت تبحث عن السيولة. هل يمكنهم دفع أول شهرين من الإيجار بالإضافة إلى الوديعة؟ هل لديهم دخل ثابت أم يعيشون على تحويلات متقطعة؟
اطلب Certificado de No Antecedentes Penales (شهادة عدم وجود سجل جنائي) من مكتب المدعي العام. يكلف 600 بيزو دومينيكي ويثبت حسن سلوك المستأجر. معظم الأجانب لن يكون لديهم واحد لأنهم لا يعرفون أنه موجود. هذا جيد. الطلب نفسه هو أداة فحص. إذا رفضوا، ابتعد.
تحقق مما إذا كان لديهم تاريخ مع Banco Agrícola. إذا كانوا جزءًا من عقد إيجار رسمي ومتوافق من قبل، سيكون هناك سجل. إذا لم يكن كذلك، فقد استأجروا فقط بشكل غير رسمي، مما يعني أنهم لا يحترمون النظام.
اطلب "Carta de Referencia" من مالك سابق. لكن لا تقبل الرسالة فقط. اتصل بالمالك. تحقق من رقم الهاتف. اسأل أسئلة محددة: هل دفع المستأجر في الوقت المحدد؟ هل حافظوا على العقار؟ هل تسببوا في أي شكاوى من الجيران؟ كم من الوقت بقوا؟ لماذا غادروا؟
قاعدة "2+1" (وديعتان زائد إيجار شهر مقدمًا) غير قابلة للتفاوض. هذا يفلتر المستأجرين ذوي السيولة المنخفضة. إذا لم يتمكنوا من توفير ثلاثة أشهر من الإيجار مقدمًا، فهم خطر.
بالنسبة للمستأجرين من الشركات (الشركات التي تستأجر للموظفين)، اطلب نسخة من تسجيل RNC للشركة وإثبات أنهم حاليون في تقديم الضرائب. إذا لم يكونوا مسجلين لدى DGII، فهم يعملون بشكل غير رسمي، وليس لديك ملاذ إذا توقفوا عن الدفع.
الصيانة في مناخ يريد تدمير ممتلكاتك
تواجه العقارات الساحلية في سوسوا وكاباريتي عدوين: الهواء المالح والرطوبة. يتسبب الهواء المالح (salitre) في تآكل المعادن، ويسرع من شيخوخة الإلكترونيات، ويتدهور الطلاء. تتراوح مستويات الرطوبة بين 78% و81% على مدار العام، مما يخلق ظروفًا مثالية للعفن.
حدد ميزانية تتراوح بين 200-700 دولار أمريكي شهريًا للصيانة، باستثناء رسوم HOA. هذا ليس اختياريًا. هذه هي تكلفة امتلاك العقارات في المناطق الاستوائية.
تتطلب وحدات تكييف الهواء تنظيفًا وخدمة احترافية كل 3-4 أشهر. التكلفة تتراوح بين 30-50 دولارًا لكل وحدة. إذا تخطيت هذا، ستفشل الوحدة. تكلفة الاستبدال تتراوح بين 800-1,500 دولار حسب الحجم.
يدوم الطلاء الخارجي 2-3 سنوات على العقارات الساحلية، مقارنة بـ 5-7 سنوات في الداخل. تكلفة إعادة طلاء شقة من غرفتين تتراوح بين 1,500-3,000 دولار. إذا انتظرت طويلاً، ستتعفن الخشب تحته، وستنظر إلى إصلاحات هيكلية.
تتلقى كاباريتي متوسط 1,025 ملم (40 بوصة) من الأمطار سنويًا، مع كون نوفمبر الشهر الأكثر رطوبة (288 ملم). يجب فحص وإعادة إحكام عزل الأسطح كل 2-3 سنوات. التكلفة تتراوح بين 500-1,000 دولار. إذا تخطيت هذا، ستواجه تسريبات، مما يؤدي إلى العفن، مما يؤدي إلى وحدات غير صالحة للسكن.
يتطلب منع العفن مزيلات الرطوبة أو التهوية المناسبة. يكلف مزيل الرطوبة الجيد 200-400 دولار ويستخدم الكهرباء. يبلغ متوسط تكلفة الكهرباء على الساحل الشمالي 0.124 دولار لكل كيلوواط ساعة، لكن في المجتمعات المسورة ذات الشبكات الخاصة، غالبًا ما تكون أعلى. حدد ميزانية تتراوح بين 50-100 دولار/شهر للكهرباء فقط لتشغيل مزيلات الرطوبة والمراوح.
بالنسبة للفيلات التي تحتوي على مسابح، يبلغ متوسط تكلفة رعاية المسبح الشهرية (المواد الكيميائية بالإضافة إلى العمالة) 80-130 دولار أمريكي. هذا غير قابل للتفاوض. نمو الطحالب في الحرارة الاستوائية سريع. يصبح المسبح المهمل مستنقعًا في أسبوعين.
تكلفة تأمين الممتلكات (بما في ذلك تغطية الأعاصير) تتراوح بين 400-2,500 دولار أمريكي سنويًا، حسب قيمة العقار وقربه من المحيط. هذا ليس اختياريًا. تقع جمهورية الدومينيكان في حزام الأعاصير. شهد موسم 2024 عدة عواصف. إذا لم تكن مؤمنًا، فأنت تقامر باستثمارك بالكامل.
تتراوح رسوم HOA في المجتمعات المسورة بين 150 إلى 400+ دولار أمريكي شهريًا. يغطي هذا الأمن المسلح على مدار الساعة، وهو الخدمة الأساسية التي تدفع مقابلها. تستهلك نفقات الأمن عادةً 40-60% من ميزانية HOA الكاملة للمجتمع المسور. بدون الأمن، يصبح عقارك هدفًا.
حقيقة الإشغال التي تقتل معظم التوقعات
انخفض متوسط إشغال Airbnb في سوسوا إلى 43% اعتبارًا من 2025. أداء كاباريتي أفضل قليلاً عند 53%. هذه ليست انخفاضًا مؤقتًا. هذه هي حقيقة السوق.
تحقق العقارات من الدرجة الأولى (أعلى 10%) في كاباريتي إشغالًا بنسبة 77%+. هذه هي الوحدات التي تم تقييمها كـ Superhost، والمدارة بشكل احترافي، والمصانة جيدًا، مع إنترنت سريع، وطاقة احتياطية، ومواقع رئيسية. المتوسط هو 32%. هذا هو الوسط.
إذا كانت توقعاتك المالية تفترض إشغالًا بنسبة 70%، فأنت تضع نفسك للفشل. الرياضيات لا تعمل عند 43%. شقة بقيمة 350,000 دولار تحقق 30,000 دولار/سنة في الإيجار الإجمالي عند إشغال 100% تحقق فقط 12,900 دولار/سنة عند إشغال 43%. بعد نفقات التشغيل (5,300-11,500 دولار)، تحقق 1,400-7,600 دولار/سنة. هذا عائد بنسبة 0.4-2.2% على استثمار بقيمة 350,000 دولار. ستحقق أداءً أفضل مع سند خزانة أمريكي.
الحل هو إما دفع الإشغال أعلى (مما يتطلب إدارة مهنية، تشطيبات ممتازة، وتسويق عدواني) أو استهداف المستأجرين على المدى الطويل. تلغي عقود الإيجار طويلة الأجل خطر الشغور. عقد إيجار لمدة عام واحد بقيمة 1,500 دولار/شهر يحقق 18,000 دولار/سنة مضمونًا. هذا أعلى من 12,900 دولار التي ستحصل عليها من الإيجارات قصيرة الأجل عند إشغال 43%.
لكن عقود الإيجار طويلة الأجل تأتي مع مخاطرها الخاصة. أنت مقيد لمدة عام. لا يمكنك تعديل الأسعار بناءً على الطلب. وإذا توقف المستأجر عن الدفع، فأنت تنظر إلى 6-12 شهرًا للإخلاء.
العامل الآخر الذي يؤثر على الإشغال هو البنية التحتية. حددت سوسوا رسميًا "الطرق، الصرف، والفيضانات" كفشل حرج. الطريق الرئيسي من سوسوا إلى كاباريتي قابل للقيادة، لكن الحفر بالقرب من مدخل معظم المجتمعات المسورة هي شكوى مستمرة من الضيوف. البلدة نفسها لديها مشاكل في الصرف تسبب فيضانات أثناء الأمطار الغزيرة. يؤثر هذا على رضا الضيوف والحجوزات المتكررة.
تتمتع كاباريتي ببنية تحتية أفضل، لكنها أيضًا أكثر تكلفة. العقارات هناك تطلب أسعارًا أعلى لليلة، لكنها تواجه أيضًا منافسة أشد. سوق "السياحة المغامرة" (ركوب الأمواج بالطائرات الورقية، ركوب الأمواج) مستقر، لكنه موسمي. الموسم الذروة هو من ديسمبر إلى مارس. بقية العام، ينخفض الإشغال.
الواقع المقارن: جمهورية الدومينيكان مقابل دبي، البرتغال، وتركيا
تقدم جمهورية الدومينيكان عوائد إيجارية أعلى من معظم الأسواق الاستثمارية "الغريبة". تظهر بيانات الربع الأول من عام 2025 عوائد إجمالية بنسبة 7.12% في جمهورية الدومينيكان، مقارنة بـ 5-7% في دبي و3-5% في ميامي. لكن العوائد هي جزء فقط من القصة.
نما الناتج المحلي الإجمالي لجمهورية الدومينيكان بنسبة 5.1% في عام 2024، وهو ثاني أعلى معدل في أمريكا اللاتينية. هذه اقتصاد مستقر ومتنامي. تراجعت قيمة البيزو الدومينيكي بنسبة 3-5% سنويًا مقابل الدولار الأمريكي — انزلاق يمكن التحكم فيه مقارنة بانهيار الليرة التركية.
تقدم جمهورية الدومينيكان الإقامة باستثمار قدره 200,000 دولار بموجب القانون 171-07. هذا أرخص من تأشيرة البرتغال الذهبية (الآن 500,000 يورو+). تستغرق عملية الإقامة من 4 إلى 6 أشهر، وليس 12-18 شهرًا كما في أوروبا.
يمكن للأجانب امتلاك الأراضي بشكل حر بأسمائهم الخاصة. هذا غير صحيح في تايلاند أو الفلبين. لا توجد قيود على الملكية الأجنبية. يضمن الدستور هذا الحق.
يقدم قانون CONFOTUR إعفاءً لمدة 15 عامًا من ضريبة IPI بنسبة 1% على الممتلكات لمشاريع جديدة محددة. هذه ميزة غير موجودة في معظم الأسواق الأمريكية أو الأوروبية. لكنها تنطبق فقط على العقارات الجديدة المعتمدة في المناطق السياحية المحددة. إذا كنت تشتري عقارًا مستعملًا، فلن تحصل عليه.
تبلغ تكلفة العقارات الفاخرة المطلة على المحيط في كاباريتي 2,200-3,000 دولار لكل متر مربع. في ميامي، ستكلف نفس العقارات 10,000+ دولار لكل متر مربع. نقطة الدخول أقل.
لكن جمهورية الدومينيكان لديها أيضًا تكاليف تشغيل أعلى. الكهرباء مكلفة (0.124 دولار لكل كيلوواط ساعة). الصيانة مستمرة. الأمن إلزامي. والنظام القانوني بطيء.
جمهورية الدومينيكان ليست "الغرب المتوحش". إنها ولاية قضائية حيث الأوراق هي الملك. إذا احترمت العملية — إذا وظفت المحامي الصحيح، وصاغت العقود الصحيحة، ودفعت الضرائب الصحيحة — يمكنك بناء محفظة إيجارية مربحة. إذا اختصرت الزوايا، ستقضي سنوات في المحكمة.
القائمة التي تحتاجها بالفعل
قبل الشراء:
اطلب "Certificación de Estado Jurídico" (شهادة الحالة القانونية) من سجل العناوين، مؤرخة في آخر 30 يومًا. هذه هي الدليل الوحيد الصالح للملكية. العنوان المادي في اليد ليس كافيًا.
وظف مساحًا خاصًا للتحقق من أن نقاط GPS Deslinde تتطابق مع الجدران المادية. الاختلافات شائعة. حوالي 15% من معاملات الأراضي غير المسجلة تواجه نزاعات حدودية.
قبل التأجير:
سجل للحصول على RNC مع DGII باستخدام النموذج RC-01. يستغرق من 5 إلى 10 أيام عمل.
افتح حسابًا مصرفيًا محليًا. ستحتاج إلى جواز سفرك، خطاب مرجعي، وإثبات الدخل. يستغرق الموافقة من 2 إلى 4 أسابيع.
وظف محامي عقارات متخصص لصياغة عقد الإيجار. ليس محاميًا عامًا. شخص يعرف المرسوم 4807 والقانون المدني.
تأكد من أن عقد الإيجار يتضمن: Fiador Solidario مع التنازل عن beneficio de excusión، تنازل عن التجديد الضمني، بند الاختصاص القضائي الذي يحدد قاضي الصلح في سوسوا أو كاباريتي، بند إيداع Banco Agrícola، وتعريفات مسؤولية الصيانة الصريحة.
وثق عقد الإيجار. التكلفة: 50-150 دولار أمريكي.
أودع وديعة التأمين في Banco Agrícola. هذا إلزامي بموجب القانون 4314.
أنشئ جردًا موثقًا بالصور موقعة من المستأجر. "البلى والتمزق" هي السبب الأول للنزاعات حول الودائع.
مستمر:
قدم إقرارات ضريبية سنوية إلى DGII، حتى لو كان لديك فاتورة ضريبية بقيمة 0 دولار. عدم التقديم يعاقب عليه.
