برامج التأشيرات الذهبية

جلس الزوجان في مكتبي يوم الثلاثاء الماضي مع مجلد مليء بالمطبوعات - متطلبات التأشيرة الذهبية للبرتغال، جداول الجنسية التركية، قوائم العقارات في دبي. كان لديهم جميعًا شيء واحد مشترك: الأرقام كانت خاطئة.

ليست خاطئة رياضيًا. خاطئة استراتيجيًا. كانوا يقارنون أرقام الإيرادات الإجمالية عبر البلدان كما لو كانت تعني شيئًا. "هذا الشقة في لشبونة تولد 45,000 يورو سنويًا"، قال الزوج، وهو ينقر على كتيب لامع. سألته كم يتبقى بعد أن يأخذ مدير العقار حصته، وبعد أن تأخذ هيئة الضرائب البرتغالية حصتها، وبعد فواتير التدفئة الشتوية وضريبة السياحة الصيفية والتأمين الإجباري على المباني. لم يكن يعرف.

هذه هي فخ الإيرادات. يبيعك المطورون على الدخل الإجمالي لأنه يبدو مثيرًا للإعجاب. لكن لا يمكنك شراء البقالة بالإيرادات الإجمالية. ما يهم هو النقد الذي يصل فعليًا إلى حسابك بعد أن يأخذ الجميع حصتهم - ما نسميه صافي الدخل التشغيلي، أو NOI. وعندما تقوم بإجراء تلك الحسابات بصدق، يبدأ المشهد العالمي لبرامج التأشيرة الذهبية في الظهور بشكل مختلف تمامًا.

لا تظهر جمهورية الدومينيكان في معظم قوائم "أفضل تأشيرة ذهبية". لا تتمتع بسمعة جواز سفر الاتحاد الأوروبي أو ميزانية تسويق شركات العقارات التركية. ما لديها هو شيء نادر بشكل متزايد: برنامج إقامة عن طريق الاستثمار يكلف أقل من 250,000 دولار، ويتعامل بالدولار الأمريكي، ويعمل تحت نظام ضريبي إقليمي، ويمكن أن تحصل على بطاقة إقامة في 45 يوم عمل إذا سار كل شيء بشكل مثالي. السؤال ليس ما إذا كانت تلك الفوائد موجودة. السؤال هو ما إذا كانت العقارات الأساسية تولد العوائد اللازمة لتبرير ربط هذا رأس المال.

هذه المقالة هي تدقيق مالي، وليست عرض مبيعات. باستخدام بيانات دفتر الأستاذ من عقار مُدار فعليًا في كاباريتي، سنحسب صافي الدخل التشغيلي الحقيقي، ونأخذ في الاعتبار كل نفقات تتجاهلها معظم الكتيبات، ونحدد ما إذا كانت تأشيرة المستثمر في جمهورية الدومينيكان منطقية كبديل للسوق الأوروبي المتدهور للتأشيرات الذهبية. إذا كنت متعبًا من وعود التسويق وتريد أن ترى كيف يبدو التدفق النقدي فعليًا، فهذا هو التحليل.

النقاط الرئيسية

استقرار الدولار الأمريكي: تقدم جمهورية الدومينيكان واحدة من الطرق القليلة المتبقية للاستثمار العقاري المقومة بالدولار الأمريكي، مما يلغي مخاطر العملة التي تعاني منها تركيا (تقلب الليرة) والاتحاد الأوروبي (تعرض اليورو).

ميزة الضريبة الإقليمية: بموجب القانون 171-07، يظل الدخل من مصادر أجنبية معفيًا من الضرائب بشكل دائم لحاملي تأشيرات Pensionado وRentista - على عكس نظام NHR المنتهي في البرتغال أو شبكة الضرائب العالمية في إسبانيا.

عوائد واقعية: تتراوح العوائد الصافية الفعلية للإيجار في سوسوا/كاباريتي من 4.15٪ إلى 7٪، مع الأخذ في الاعتبار رسوم إدارة العقارات بنسبة 25٪، وتكاليف الكهرباء غير المدعومة، والفجوات الموسمية في الإشغال.

الإقامة السريعة: تتجاوز إقامة الاستثمار بموجب قانون الهجرة العامة الوضع المؤقت تمامًا، مما يمنح الإقامة الدائمة فورًا مع الأهلية للحصول على الجنسية بعد 6 أشهر فقط - على الرغم من أن عملية التجنس الفعلية تستغرق عادة 12-24 شهرًا إضافيًا بعد تقديم طلبك.

التحقق القانوني غير قابل للتفاوض: لا تشتري أبدًا عقارًا في جمهورية الدومينيكان بدون Deslinde موثق بموجب القانون 108-05 - لا يمكن للبنوك إصدار قروض عقارية بدونه، ويمكن أن تجعل نزاعات الحدود استثمارك عديم القيمة.

السباق العالمي للحصول على التأشيرات: ما الذي تغير في عام 2024

قضى سوق التأشيرات الذهبية عام 2024 في حالة اضطراب. قامت البرتغال فعليًا بإنهاء طريق العقارات في أواخر عام 2023، موجهة المستثمرين نحو الصناديق ذات العوائد المنخفضة وفائدة الحياة الصفرية. رفعت تركيا عتبة الجنسية إلى 400,000 دولار أمريكي، وتقلب الليرة يعني أن هذا الرقم قد يصل إلى 500,000 دولار بحلول الوقت الذي ترسل فيه الأموال. شددت إسبانيا واليونان برامجهما تحت ضغط من السكان المحليين الذين يلومون المشترين الأجانب على نقص المساكن.

في الوقت نفسه، شهدت جمهورية الدومينيكان 11.19 مليون زائر في عام 2024 - وهو رقم قياسي. تعامل مطار بويرتو بلاتا على الساحل الشمالي مع 880,000 مسافر، بزيادة قدرها 19٪. هذا ليس مجرد دعاية سياحية. هذا هو الطلب على الإيجارات. هؤلاء هم الأشخاص الذين يملأون وحدات الإيجار قصيرة الأجل الخاصة بك خلال الموسم العالي، والذين يدفعون 190 دولارًا في الليلة عندما تكون Airbnb في لشبونة فارغة لأن المدينة حظرت التراخيص الجديدة.

تغيرت نية البحث وراء "برامج التأشيرات الذهبية". لم يعد المستثمرون يبحثون فقط عن جواز سفر ثانٍ. إنهم يبحثون عن مخرج - من الضرائب المرتفعة، من عدم استقرار العملة، من الحكومات التي تغير القواعد أثناء الاستثمار. لا تعد جمهورية الدومينيكان بأنك ستصبح ثريًا. إنها تعدك بأنك لن تقع في الفخ.

الإطار القانوني: كيف تعمل الإقامة في جمهورية الدومينيكان فعليًا

لا تبيع جمهورية الدومينيكان الجنسية. إنها تبيع الإقامة مع مسار سريع للتجنس. هذا التمييز مهم.

برامج "الجنسية عن طريق الاستثمار" في منطقة البحر الكاريبي مثل سانت كيتس أو دومينيكا تمنحك جواز سفر في ستة أشهر مقابل تبرع. لا يتعين عليك العيش هناك أبدًا. لا يتعين عليك الاندماج. إنها معاملة، والجميع يعرف ذلك. يتطلب برنامج جمهورية الدومينيكان منك إقامة روابط حقيقية - ليس بالضرورة العيش هناك بدوام كامل، ولكن الحفاظ على وضع الإقامة، وتقديم الضرائب إذا كنت تحقق دخلًا محليًا، وإثبات أنك لا تشتري مجرد وثيقة سفر.

تم تصميم القانون 171-07 خصيصًا للمتقاعدين والأشخاص ذوي الدخل السلبي. إنه يخلق مسارين:

Pensionado (متقاعد): إثبات أنك تتلقى على الأقل 1,500 دولار أمريكي شهريًا من معاش تقاعدي أو حساب تقاعد. أضف 250 دولارًا لكل معال. هذا كل شيء. لا حاجة لمبلغ إجمالي.

Rentista (شخص ذو دخل مستقل): إثبات أنك تحقق على الأقل 2,000 دولار أمريكي شهريًا من الدخل السلبي - أرباح الأسهم، دخل الإيجار من العقارات في الخارج، توزيعات الثقة. مرة أخرى، أضف 250 دولارًا لكل معال.

بالنسبة للمستثمرين الذين يرغبون في استخدام العقارات كمسار لهم، فإن الطريق منفصل عن القانون 171-07. يقع برنامج إقامة الاستثمار تحت قانون الهجرة العامة (285-04) والمرسوم 950-01. استثمر 200,000 دولار أمريكي في عقار في جمهورية الدومينيكان، أو عمل محلي، أو أداة مالية. يجب تسجيل الاستثمار لدى مركز التصدير والاستثمار (ProDominicana) بموجب القانون 16-95 (قانون الاستثمار الأجنبي)، مما يعني أنه يتم تتبعه من قبل الحكومة ولا يمكن أن يختفي.

بمجرد الموافقة من خلال أي من المسارين، تتجاوز مرحلة الإقامة المؤقتة تمامًا. تجعل معظم البلدان عليك تجديد بطاقة مؤقتة سنويًا لمدة خمس سنوات قبل منح الوضع الدائم. تمنحك جمهورية الدومينيكان الإقامة الدائمة فورًا. بعد ستة أشهر من الاحتفاظ بهذا الوضع كمستثمر، تكون مؤهلاً للتقديم للحصول على التجنس. يتطلب التجنس القياسي سنتين من الإقامة، لكن مسار الاستثمار يقلل ذلك إلى ستة أشهر من الأهلية - على الرغم من أن التقديم لا يعني الاستلام. تستغرق العملية البيروقراطية للموافقة وإصدار وثائق التجنس الخاصة بك عادةً 12-24 شهرًا إضافيًا بعد تقديم طلبك.

الجدول الزمني للإقامة نفسها سريع عندما يسير كل شيء بشكل صحيح. لقد كان لدي عملاء ينتقلون من الاستشارة الأولى إلى بطاقة الإقامة في 45 يوم عمل. ليست أيام تقويمية - أيام عمل، مما يعني أن عطلات نهاية الأسبوع والعطلات لا تحتسب. لكن هذا هو السيناريو الأفضل عندما تظهر مع كل وثيقة موثقة وفي النظام. غالبًا ما يمتد البيروقراطية الحكومية هذا إلى 3-6 أشهر في الممارسة. عادةً ما يكون عنق الزجاجة هو جمع الوثائق. تحتاج إلى شهادات ميلاد موثقة، وشهادات الشرطة، وفحوصات طبية. إذا ظهرت مع كل شيء في النظام، تتحرك العملية.

زاوية الضرائب: الأنظمة الإقليمية وفوائد القانون 171-07

تعمل جمهورية الدومينيكان بنظام ضريبي إقليمي، لكن القانون 171-07 يجعله أفضل للمتقاعدين وrentistas.

تحت الإقامة العادية، يكون الدخل من مصادر أجنبية معفيًا من الضرائب لأول ثلاث سنوات. بعد ذلك، يمكن للحكومة تقنيًا فرض الضرائب عليه، على الرغم من أن التنفيذ غير متسق. ولكن إذا كنت تحمل وضع Pensionado أو Rentista بموجب القانون 171-07، يصبح هذا الإعفاء دائمًا. أرباح الأسهم الأمريكية الخاصة بك، معاشك التقاعدي البريطاني، دخلك من الإيجار الكندي - لا يتم فرض ضرائب على أي منها في جمهورية الدومينيكان طالما أنك تحافظ على وضعك.

تذهب الفوائد إلى أبعد من ذلك:

إعفاء من ضريبة الممتلكات: خصم 50٪ من ضريبة IPI السنوية (Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria). إليك كيفية عمل الحساب فعليًا: بالنسبة للأفراد، يتم فرض ضريبة IPI فقط على القيمة الزائدة عن عتبة الإعفاء الحكومي (حوالي 170,000-175,000 دولار أمريكي اعتبارًا من 2026). على عقار بقيمة 400,000 دولار، تقوم بطرح هذا الإعفاء، مما يترك قاعدة خاضعة للضريبة تبلغ حوالي 230,000 دولار. ستكون الضريبة بنسبة 1٪ حوالي 2,300 دولار. مع خصم القانون 171-07، ستدفع حوالي 1,150 دولارًا سنويًا بدلاً من ذلك. إذا كنت تحتفظ بالعقار من خلال شركة، فلا يوجد إعفاء - يتم فرض الضريبة على القيمة الكاملة بنسبة 1٪، لذا تصبح المدخرات أكثر أهمية.

إعفاء من ضريبة التحويل: أول عملية شراء عقارية لك معفاة من ضريبة التحويل بنسبة 3٪. على نفس العقار بقيمة 400,000 دولار، توفر 12,000 دولار مقدمًا.

إعفاء من رسوم الاستيراد: يمكنك استيراد السلع المنزلية ومركبة واحدة بدون رسوم. تتراوح رسوم الاستيراد في جمهورية الدومينيكان بين 20-40٪ على معظم السلع، لذا فإن هذا ليس تافهًا إذا كنت تنتقل مع أثاث أو سيارة.

قارن هذا بنظام المقيم غير المعتاد (NHR) في البرتغال، الذي ينتهي ويقدم فقط نافذة لمدة 10 سنوات. أو إسبانيا، التي تفرض ضرائب على الدخل العالمي فورًا ما لم تقم بالهيكلة من خلال شركات قابضة. النظام الإقليمي في جمهورية الدومينيكان ليس ثغرة. إنه قانون مقنن.

الجدول: الوحدة 14A في كاباريتي

لنؤسس هذا في أرقام حقيقية. أنا أستخدم شقة من غرفتي نوم على الواجهة البحرية في تطوير مُدار في كاباريتي. تم شراء الوحدة في أواخر عام 2023، مفروشة بالكامل، وتم وضعها في برنامج الإيجار. إليك مجموعة رأس المال:

سعر الشراء: 385,750 دولار أمريكي
تكاليف الإغلاق: 11,910 دولار أمريكي (ضريبة التحويل بنسبة 3٪ + الرسوم القانونية)
الأثاث والتجهيزات: 32,500 دولار أمريكي (مستوردة من ميامي، بدون رسوم بموجب وضع Pensionado)
التجديدات: 4,800 دولار أمريكي (ترقيات النوافذ المقاومة للأعاصير)
إجمالي النقد المستثمر: 434,960 دولار أمريكي

هذا الرقم الأخير هو ما يهم. كل حسابات العائد على الاستثمار في هذه المقالة تستخدم 434,960 دولارًا كالمقام، وليس سعر الشراء. إذا لم تأخذ في الاعتبار تكاليف الإغلاق والتأثيث، فأنت تخدع نفسك بشأن عوائدك.

دفتر النفقات: أين تذهب الأموال فعليًا

هذا هو المكان الذي تتوقف فيه معظم الكتيبات عن الحديث. سيظهرون لك الدخل الإجمالي من الإيجار ويعتبرونه كافيًا. لكن الإيرادات الإجمالية هي رقم خيالي. إليك ما يخرج فعليًا:

النفقات التشغيلية الثابتة

رسوم HOA: 3,600 دولار سنويًا (300 دولار شهريًا). يشمل هذا الأمن المسلح على مدار الساعة، مولدات الديزل الاحتياطية (ضرورية - تحدث انقطاعات الكهرباء)، صيانة المسبح، وتنسيق المناطق المشتركة. بعض التطورات تفرض رسومًا أكثر. هذا هو النطاق المتوسط لكاباريتي.

التأمين: 850 دولار سنويًا. هذا هو التأمين ضد الكوارث (الأعاصير) بالإضافة إلى المسؤولية. لا يمكنك تخطي هذا. موسم الأعاصير حقيقي، ويمكن لعاصفة واحدة أن تمحو الأجزاء الداخلية غير المؤمن عليها.

الاتصال: 348 دولار سنويًا. تكاليف أجهزة Starlink حوالي 450 دولار أمريكي مقدمًا، ثم RD$2,900 (~50 دولار أمريكي) شهريًا. هذا غير قابل للتفاوض إذا كنت تسوق للبدو الرقميين، وهم السوق الأساسي للإيجارات في كاباريتي. الألياف المحلية غير موثوقة.

التكاليف المتغيرة

الكهرباء: 3,000 دولار سنويًا. هذا هو القاتل الصامت. الكهرباء في جمهورية الدومينيكان متدرجة. إذا كنت تشغل تكييف الهواء للإيجارات، فستصل باستمرار إلى المستوى غير المدعوم، الذي يتجاوز RD$11 لكل كيلوواط ساعة (~0.19 دولار أمريكي/كيلوواط ساعة). في أشهر الصيف الحارة، يمكن أن تحرق وحدة من غرفتي نوم 350 دولارًا في الكهرباء وحدها. خطط وفقًا لذلك.

تكاليف الدوران: 2,800 دولار سنويًا. يفترض هذا 40 دورانًا (تنظيف، تغيير الأغطية، إعادة تخزين بسيطة). العمالة المحلية ميسورة التكلفة - حوالي RD$800-1,000 (15-20 دولار أمريكي) لكل تنظيف - لكن التكرار يزيد الإجمالي.

الإدارة والاحتياطيات

إدارة العقارات: 25٪ من الإيرادات الإجمالية. إذا لم تكن تعيش في جمهورية الدومينيكان، فأنت تدفع لشخص ما للتعامل مع الحجوزات، مشاكل الضيوف، مكالمات الصيانة، ولوجستيات الدوران. النسبة القياسية في كاباريتي هي 25٪. بعض الشركات تفرض 30٪. يمكنك محاولة الإدارة الذاتية من الخارج، لكنك ستقضي وقتًا أكثر مما تستحق 25٪.

صندوق الغرق: 1٪ من قيمة العقار سنويًا (3,857 دولار). هذا للنفقات الرأسمالية - استبدال سخان الماء، إعادة الطلاء بعد تلف الهواء المالح، ترقية الأجهزة. إذا لم تقم بتخصيص ميزانية لهذا، ستتفاجأ بفاتورة إصلاح بقيمة 5,000 دولار.

إجمالي النفقات السنوية: 26,925 دولار أمريكي.

واقع الإشغال: مشكلة الموسم

لدى كاباريتي ثلاثة مواسم، ولا تتوزع بالتساوي.

الموسم العالي (15 ديسمبر - 15 أبريل): إشغال بنسبة 90٪+ بأسعار الذروة. هذا هو الوقت الذي يهرب فيه الأمريكيون الشماليون والأوروبيون من الشتاء. ستفرض 250-300 دولار في الليلة لشقة من غرفتي نوم، وتكون الحجوزات متتابعة.

الموسم الوسطي (مايو-يونيو، نوفمبر-أوائل ديسمبر): إشغال بنسبة 60-70٪ بأسعار متوسطة (150-200 دولار/الليلة). لا يزال جيدًا، لكن الفجوات تبدأ في الظهور.

الموسم المنخفض (سبتمبر-أكتوبر): المنطقة الميتة. يصل موسم الأعاصير إلى ذروته. تنخفض الحجوزات إلى ما يقرب من الصفر. قد تحقق إشغالًا بنسبة 20٪ بأسعار مخفضة، وحتى ذلك الحين، تنافس مع الملاك اليائسين الذين يحاولون تغطية رسوم HOA الخاصة بهم.

المتوسط المرجح عبر السنة هو حوالي 65٪ إشغال. سيعدك المطورون بنسبة 80٪ أو حتى 90٪، لكن تلك الأرقام تفترض طقسًا مثاليًا، تسويقًا مثاليًا، وعدم وجود منافسة. الواقع أكثر فوضوية. خطط بشكل محافظ.

عند إشغال بنسبة 65٪ ومتوسط سعر ليلي قدره 190 دولارًا، يصل الإيراد الإجمالي إلى 45,000 دولار سنويًا.

الخط السفلي: صافي الدخل التشغيلي ومعدل الرسملة

إليك الحساب:

الإيراد الإجمالي: 45,000 دولار أمريكي
إجمالي النفقات: 26,925 دولار أمريكي
صافي الدخل التشغيلي (NOI): 18,075 دولار أمريكي

معدل الرسملة (العائد النقدي على النقد):
18,075 دولار ÷ 434,960 دولار = 4.15٪

هذا هو الرقم الحقيقي. ليس 10٪. ليس 8٪. 4.15٪.

الآن، قبل أن تغلق الصفحة، افهم ما يمثله 4.15٪. هذه هي أصل مقوم بالدولار الأمريكي في ولاية ضريبية إقليمية بدون مخاطر عملة. بلغ التضخم في جمهورية الدومينيكان 3.5٪ في عام 2024، مما يعني أن هذا العقار بالكاد يواكب تآكل القوة الشرائية. ولكن قارنها بالبدائل:

• حساب توفير عالي العائد في الولايات المتحدة يدفع حوالي 5٪، لكن هذا دخل خاضع للضريبة.
• مؤشر S&P 500 يحقق متوسط 7-10٪ على مدى عقود، لكن مع تقلبات لا يمكنك توقيتها.
• السندات تدفع 4-5٪، لكنها لا تقدم إمكانات تقدير أو استخدام شخصي.

4.15٪ هو تدفق نقدي فقط. لا يأخذ في الاعتبار التقدير. ارتفعت قيم العقارات في كاباريتي بنسبة 6٪ تقريبًا في عام 2024، مدفوعة بتحسينات البنية التحتية وزيادة الاهتمام من أمريكا الشمالية. إذا استمر هذا الاتجاه، يمكن أن يصل إجمالي عائدك (التدفق النقدي + التقدير) إلى 10٪ سنويًا. لكن التقدير هو تكهنات. NOI هو ما يمكنك الاعتماد عليه.

أهمية التحقق القانوني: لماذا Deslinde مهم

لقد رأيت أموالاً أكثر تُفقد بسبب عناوين سيئة مقارنة بالأعاصير، والانهيارات السوقية، والاختلاس مجتمعة. أهم شيء تحتاج إلى فهمه بشأن العقارات في جمهورية الدومينيكان هو هذا: لا تشتري عقارًا بدون Deslinde موثق.

Deslinde هو عملية تحديد الحدود بواسطة نظام تحديد المواقع العالمي (GPS) بموجب القانون 108-05. يفصل قطعة الأرض الخاصة بك عن القطعة الأكبر ويسجلها بشكل فردي في سجل الأراضي. بدونها، تمتلك "Constancia Anotada" - حصة غامضة من قطعة أكبر بدون حدود محددة.

لا يمكن للبنوك في جمهورية الدومينيكان إصدار قروض عقارية على العقارات بدون Deslinde. إذا لم يتمكن البائع من تقديم واحدة، فأنت لا تشتري عقارًا. أنت تشتري دعوى قضائية مستقبلية مع الجار حول مكان وجود خط الملكية فعليًا.

تستغرق عملية التحقق حوالي 30 دقيقة إذا كنت تعرف ما تفعله. لدى شركتي اتصال مباشر في سجل الأراضي في بويرتو بلاتا. نسحب العنوان، نتحقق من شهادة Deslinde، نتحقق من إحداثيات GPS، ونتأكد من عدم وجود رهون أو عوائق. إذا فشلت أي من هذه الفحوصات، نبتعد. لا يهمني مدى جودة الصفقة.

تكلفة التحقق: حوالي 1,500 دولار أمريكي. تكلفة الشراء بدون التحقق: قد تكون قيمة العقار بأكملها إذا انتهى بك الأمر في نزاع حدودي يستغرق سنوات لحله.

CONFOTUR: الإعفاء الضريبي الذي يهم فعليًا

ليست كل العقارات في جمهورية الدومينيكان متساوية. بعضها مؤهل للحصول على فوائد CONFOTUR بموجب القانون 158-01، وبعضها لا. الفرق كبير.

CONFOTUR (Consejo de Fomento Turístico) هو الهيئة الحكومية التي توافق على مشاريع التنمية السياحية. إذا حصل مشروع تطوير شقق أو فندق على شهادة CONFOTUR، يحصل المشترون في هذا المشروع على:

• إعفاء من ضريبة التحويل بنسبة 3٪ (يوفر 12,000 دولار على شراء بقيمة 400,000 دولار)
• إعفاء من ضريبة IPI السنوية بنسبة 1٪ لمدة 10-15 عامًا (يوفر حوالي 2,300 دولار سنويًا على عقار بقيمة 400,000 دولار بعد إعفاء المنزل)
• إعفاء من ضريبة الدخل على إيرادات الإيجار لمدة الشهادة (يوفر 27٪ من إيرادات الإيجار)

تلك الفائدة الأخيرة هي الكبيرة. ضريبة الشركات/الدخل في جمهورية الدومينيكان هي 27٪. إذا كنت تحقق 45,000 دولار من الإيرادات الإجمالية من الإيجار، ستدين عادةً بـ 12,150 دولارًا كضرائب. العقارات المعتمدة من CONFOTUR معفاة. هذا يعزز على الفور صافي الدخل التشغيلي الخاص بك بنسبة 27٪.

الشرط: فقط المشاريع الجديدة المعتمدة مؤهلة. لا يمكنك شراء شقة إعادة بيع خارج تطوير معتمد والمطالبة بهذه الفوائد. يجب أن يكون المطور قد قدم طلبًا وحصل على حالة CONFOTUR قبل البناء. معظم التطورات الكبرى في سوسوا وكاباريتي لديها ذلك. تحقق دائمًا قبل الشراء.

المشهد المقارن: جمهورية الدومينيكان مقابل التأشيرات الذهبية العالمية

تحتل جمهورية الدومينيكان موقعًا فريدًا. إنها البرنامج الوحيد الذي يجمع بين استقرار الأصول بالدولار الأمريكي، والمعاملة الضريبية الإقليمية، وأهلية العقارات، ونقطة دخول أقل من 250,000 دولار. تقدم تركيا الجنسية الفورية، لكن الليرة فقدت 80٪ من قيمتها مقابل الدولار خلال العقد الماضي. أنهت البرتغال مسار العقارات بالكامل. دبي لديها ضريبة دخل صفرية، لكن لا يوجد مسار للجنسية وعوائد العقارات تقلصت مع تشبع السوق.

لا تنافس جمهورية الدومينيكان تلك الأسواق على المكانة. إنها تنافس على الفائدة. إذا كان هدفك هو إقامة ثانية لتحسين الضرائب، وتنوع المحفظة، ومرونة الحياة - ولا تحتاج إلى جواز سفر الاتحاد الأوروبي غدًا - فإن الأرقام تعمل.

سياق الحياة: ما الذي يشتريه 15 دولارًا في اليوم فعليًا

يهم التدقيق المالي، لكن كذلك الواقع اليومي. سوسوا وكاباريتي ليست فقاعات منتجع. إنها مدن تعمل مع بنية تحتية تعمل معظم الوقت وتنهار أحيانًا.

تكلفة المساعدة المنزلية بدوام كامل حوالي RD$800-1,000 في اليوم (15-20 دولار أمريكي). هذا ليس نفقات رفاهية. هذا هو المعيار. توظف معظم الأسر المغتربة شخصًا للطهي والتنظيف والمهام. تتراوح تكلفة وجبة في مطعم على الشاطئ بين 12-25 دولار أمريكي. تكلف بيرة Presidente المحلية RD$120-150 (2.50 دولار). البنزين مكلف - حوالي 5 دولار أمريكي للغالون - لكن معظم الناس يعيشون على بعد 10 دقائق بالسيارة من كل ما يحتاجونه.

تفرض المدرسة الدولية في سوسوا (ISS) حوالي 7,000 دولار أمريكي سنويًا للرسوم الدراسية. قارن ذلك بأكثر من 30,000 دولار للمدارس الخاصة في الولايات المتحدة أو أوروبا. المنهج معتمد، والمرافق حديثة، والهيئة الطلابية دولية حقًا - ليس فقط أطفال المغتربين، بل العائلات الدومينيكية التي تريد أطفالها ثنائيي اللغة.

الكهرباء هي الإحباط الرئيسي. تحدث الانقطاعات أسبوعيًا، أحيانًا يوميًا، اعتمادًا على الحي. لهذا السبب تشمل رسوم HOA مولدات احتياطية. كان الإنترنت كارثة، لكن Starlink غير ذلك. مقابل 50 دولار أمريكي شهريًا، تحصل على اتصال عالي السرعة موثوق يعمل خلال العواصف. أدى هذا التحول في البنية التحتية إلى جعل العمل عن بعد ممكنًا في كاباريتي، مما زاد الطلب على الإيجارات بشكل كبير.

الرعاية الصحية هي حقيبة مختلطة. تتعامل العيادات الخاصة في سوسوا مع القضايا الروتينية بشكل جيد. تتطلب المشاكل الطبية الخطيرة رحلة إلى سانتياغو أو سانتو دومينغو. السياحة الطبية شائعة - العديد من المغتربين يسافرون إلى ميامي أو كولومبيا لإجراء العمليات. ولكن بالنسبة للصحة اليومية، يعمل النظام المحلي.

الاحتيال الذي أراه كل شهر

يدخل العميل بعقد لقطعة أرض على الشاطئ. السعر منخفض بشكل مريب - 80,000 دولار لأرض على الشاطئ يجب أن تكلف 200,000 دولار. يقولون إن البائع متحمس. يحتاج إلى التصفية بسرعة.

أطلب العنوان. يسلمون لي "Constancia Anotada". لا يوجد Deslinde. أسأل لماذا. يقولون إن البائع في عملية الحصول عليه، لكنهم بحاجة إلى الإغلاق بسرعة لتأمين السعر.

هذا هو الاحتيال. يعرف البائع أن الأرض لديها نزاعات حدودية. ربما تتداخل مع ملكية الجار. ربما تكون جزءًا من قطعة أكبر مرتبطة بنزاع إرث عائلي. ربما لا تتطابق إحداثيات GPS مع الوصف القانوني. يحاول البائع التخلص من المشكلة قبل أن يدرك المشتري ما اشتراه.

إذا أغلقت على تلك الملكية، فأنت تمتلك النزاع. ستقضي سنوات في المحاكم الدومينيكية تحاول حله. ستتجاوز الرسوم القانونية سعر الشراء. وحتى إذا فزت، ستكون الملكية غير قابلة للتسويق لأن أي مشترٍ مستقبلي لن يلمس عنوانًا بهذه التاريخ.

الحل بسيط: لا تودع دولارًا حتى يتم التحقق من Deslinde. إذا قال البائع إنه "في العملية"، ابتعد. إذا قال البائع إن Deslinde ليس ضروريًا لأنه شقة، تحقق من أن التطوير بأكمله لديه Deslinde رئيسي وأن وحدتك المحددة مسجلة تحته. إذا أصبح البائع دفاعيًا عندما تطلب الوثائق، ابتعد.

العقارات في جمهورية الدومينيكان ليست احتيالًا. لكن المحتالين موجودون في كل سوق، ويستهدفون المشترين الأجانب الذين لا يفهمون النظام القانوني. تستغرق عملية التحقق 30 دقيقة وتكلف 1,500 دولار. تخطيها يمكن أن يكلفك كل شيء.

عملية الإقامة: ما الذي يحدث فعليًا

بافتراض أنك تسلك طريق الاستثمار بشراء عقار بقيمة 200,000 دولار، إليك الجدول الزمني:

الخطوة 1: جمع الوثائق (2-4 أسابيع)
تحتاج إلى شهادات ميلاد موثقة، وشهادات الشرطة من كل بلد عشت فيه خلال السنوات الخمس الماضية، وفحوصات طبية (اختبارات فيروس نقص المناعة البشرية والزهري، تحديدًا)، وإثبات الدخل أو الاستثمار. عملية التوثيق هي عنق الزجاجة - يمكن أن تستغرق أسابيع اعتمادًا على بيروقراطية بلدك الأصلي.

الخطوة 2: شراء العقار والتسجيل (4-6 أسابيع)
تغلق على العقار، تدفع ضريبة التحويل (أو تطالب بالإعفاء إذا كانت CONFOTUR)، وتسجل العنوان. يجب تسجيل العقار باسمك والإبلاغ عنه إلى مركز التصدير والاستثمار (ProDominicana) ليكون مؤهلاً كاستثمار لأغراض الإقامة.

الخطوة 3: تقديم طلب الإقامة (1 أسبوع)
يقدم محاميك طلب الإقامة لدى المديرية العامة للهجرة (DGM). ستحتاج إلى الظهور شخصيًا في سانتو دومينغو لأخذ البصمات والصور.

الخطوة 4: الموافقة وإصدار البطاقة (45 يوم عمل إلى 6 أشهر)
بمجرد اكتمال الملف، تسمح اللوائح بالمعالجة السريعة في 45 يوم عمل للمستثمرين. في الممارسة، غالبًا ما يمتد البيروقراطية الحكومية هذا إلى 3-6 أشهر اعتمادًا على التراكم واكتمال وثائقك.

الخطوة 5: الحفاظ على الوضع
تتطلب الإقامة الدائمة منك زيارة جمهورية الدومينيكان مرة واحدة على الأقل كل سنتين. لا تحتاج إلى العيش هناك بدوام كامل. بعد ستة أشهر من الاحتفاظ بالإقامة كمستثمر، يمكنك التقديم للحصول على الجنسية. تستغرق عملية التجنس 12-24 شهرًا إضافيًا بعد تقديم طلبك وتتطلب اختبار لغة إسبانية أساسي ومعرفة بتاريخ جمهورية الدومينيكان.

تستغرق العملية بأكملها، من الاستشارة الأولى إلى بطاقة الإقامة في اليد، عادةً 3-6 أشهر عند حساب التأخيرات البيروقراطية الواقعية.

عندما لا تكون جمهورية الدومينيكان منطقية

هذا ليس التحرك الصحيح للجميع. إذا كنت بحاجة إلى جواز سفر الاتحاد الأوروبي تحديدًا - للسفر بدون تأشيرة إلى بلدان معينة، أو للحق في العيش والعمل في أي مكان في الاتحاد الأوروبي - فلن يساعدك جواز سفر جمهورية الدومينيكان. يوفر الوصول بدون تأشيرة إلى حوالي 70 دولة، بما في ذلك معظم أمريكا اللاتينية ومنطقة البحر الكاريبي، لكنه لا يشمل الوصول بدون تأشيرة إلى منطقة شنغن. ستحتاج إلى تأشيرة لدخول أوروبا. إذا كانت مرونة السفر الأوروبية حاسمة، تحتاج إلى النظر في مكان آخر.

إذا كنت تبحث عن استثمار "اضبطه وانساه" بدون مشاركة، فإن جمهورية الدومينيكان ليست مثالية. إدارة العقارات موثوقة، لكنك ستتلقى مكالمات حول مشكلات الصيانة، شكاوى الضيوف، والطوارئ العرضية. إذا كنت تريد دخلًا سلبيًا حقًا، فإن REIT أو محفظة الأرباح أبسط.

إذا كنت غير مرتاح لعدم استقرار البنية التحتية - انقطاعات الكهرباء، نقص المياه العرضي، الطرق التي تغمرها الأمطار الغزيرة - فهذا ليس المكان المناسب. لقد قطع الساحل الشمالي شوطًا طويلاً، لكنه لا يزال منطقة البحر الكاريبي. الأشياء تنكسر. الأنظمة تفشل. الصبر مطلوب.

وإذا كنت تتوقع أن يقوم التقدير بكل العمل الشاق، فخفف توقعاتك. كان التقدير بنسبة 6٪ في عام 2024 مدفوعًا بعوامل محددة - الطلب بعد الجائحة، تحسينات البنية التحتية، زيادة سعة الرحلات الجوية. يمكن أن يستمر هذا الاتجاه، أو يمكن أن يتسطح. اشترِ من أجل التدفق النقدي ونمط الحياة. اعتبر التقدير مكافأة.

بروتوكول التحقق: ما الذي تفعله شركتي فعليًا

عندما يطلب منا العميل تقييم عقار، إليك القائمة المرجعية:

1. التحقق من العنوان: سحب العنوان الرسمي من سجل الأراضي. تأكد من أن اسم البائع يطابق المالك المسجل. تحقق من وجود رهون، عوائق، أو نزاعات قانونية.
2. تأكيد Deslinde: تحقق من أن العقار لديه Deslinde مكتمل بموجب القانون 108-05.

المعلومات المقدمة في هذا المقال حول برامج التأشيرات الذهبية في جمهورية الدومينيكان والاستثمار العقاري هي لأغراض معلوماتية فقط.