زوجان من تورونتو جلسا في مكتبي الشهر الماضي مع جدول بيانات. أظهر لهم المطور فيلا بأربع غرف نوم تولد 180,000 دولار من إيرادات الإيجار السنوية الإجمالية. كانوا متحمسين. بدا الحساب بسيطًا: اشترِ مقابل 1.875 مليون دولار، واجمع 180 ألف دولار في السنة، وتقاعد مبكرًا على الشاطئ.
سألت سؤالًا واحدًا: "ماذا يتبقى بعد أن تدفع للجميع؟"
صمت.
هذه هي المشكلة مع استثمار العقارات الفاخرة في جمهورية الدومينيكان. تُظهر لك المواد التسويقية الخط العلوي. لا يُظهرون لك فاتورة الكهرباء في أغسطس عندما يعمل التكييف على مدار الساعة. لا يذكرون أن مدير الممتلكات الخاص بك يأخذ 30٪ قبل أن ترى دولارًا. وبالتأكيد لا يمرون بك عبر حقيقة أن الفيلا الخاصة بك ستبقى فارغة لمدة شهرين خلال موسم الأعاصير بينما لا تزال تدفع رسوم HOA.
لقد كنت أعمل في مجال العناوين في سوسوا وكاباريتي منذ قبل أن يكون لدى رانش سي هورس طرق معبدة. العقارات جميلة. يمكن أن تكون العوائد قوية. لكن فقط إذا كنت تفهم التدفق النقدي الفعلي، وليس النسخة الخيالية.
النقاط الرئيسية
- العوائد الحقيقية: يُظهر تحليل NOI المحافظ معدلات سقف تتراوح بين 4-6٪ للفلل الفاخرة في رانش سي هورس، وليس العوائد الإجمالية 10-12٪ التي يتم تسويقها في الكتيبات.
- إجمالي الاستثمار: المقام الخاص بك لحسابات العائد على الاستثمار هو حوالي 2.13 مليون دولار لفيلا بقيمة 1.875 مليون دولار - وليس سعر الشراء وحده - بعد تكاليف الإغلاق، والتأثيث، والنفقات الرأسمالية الفورية.
- قاعدة 50٪: توقع الاحتفاظ فقط بنسبة 50-55٪ من إيرادات الإيجار الإجمالية كدخل تشغيلي صافٍ قبل الضرائب بعد رسوم الإدارة (25-35٪)، والمرافق (14 ألف دولار+/سنة)، وتكاليف الصيانة الاستوائية.
- الواقع الموسمي: عادة ما يستقر الإشغال السنوي عند 55-60٪ بسبب الانخفاضات الشديدة في الموسم المنخفض (سبتمبر-أكتوبر) عندما تنخفض الأسعار بنسبة 40٪ وتختفي الحجوزات.
- الضروريات القانونية غير القابلة للتفاوض: يتطلب القانون 108-05 وجود دسليندي (مسح حدودي بنظام تحديد المواقع العالمي) لأي نقل ملكية في رانش سي هورس - الشراء بدونه غير ممكن قانونيًا اعتبارًا من عام 2009.
فخ الإيرادات: لماذا الدخل الإجمالي كذبة
ستسمع المطورين يقولون إن الفيلا الفاخرة تولد 180,000 دولار في السنة. يبدو ذلك استثنائيًا على عقار يتداول بأقل من 2 مليون دولار. لكن لا يمكنك إنفاق الإيرادات الإجمالية.
بعد أن يأخذ مدير الممتلكات نصيبه، تجمع الحكومة الضرائب، وتصدر لك شركة الكهرباء فواتير لتشغيل مضخات المسبح في حرارة 90 درجة، ويموت ضاغط التكييف (وهو ما سيحدث، لأن الهواء المالح يدمر الإلكترونيات)، يبدأ مبلغ 180 ألف دولار في الظهور وكأنه 85 ألف دولار. وهذا في سنة جيدة.
لقد راجعت عشرات النماذج المالية لعقارات رانش سي هورس. تلك التي تُباع بسرعة هي التي تحتوي على أكثر التوقعات إيرادات عدوانية. تلك التي تجني المال على المدى الطويل هي التي خصص فيها المالك ميزانية للواقع.
صافي الدخل التشغيلي هو الرقم الوحيد الذي يهم. إنه ما يتبقى بعد أن تدفع كل شيء باستثناء الرهن العقاري الخاص بك. إذا كنت قد مولت العقار، فإن NOI هو ما يخدم دينك. إذا كنت قد دفعت نقدًا، فهو ما تحصل عليه فعليًا.
الأصل: ما الذي تشتريه مقابل 1.875 مليون دولار بالفعل
رانش سي هورس ليس تطويرًا كاريبيًا نموذجيًا. إنه منتجع مخطط رئيسي بمساحة 250 فدانًا يعمل منذ التسعينيات. البنية التحتية ناضجة. الطرق معبدة. الأمن شرعي - حراس على مدار الساعة عند البوابة، وليس رجلًا على كرسي حديقة.
تتداول فيلا نموذجية بأربع غرف نوم مع مسبح خاص بحوالي 1.875 مليون دولار في السوق الحالي. تحصل على إطلالات على المحيط، وقرب من مركز الفروسية، والوصول إلى نادي الشاطئ. العقار جاهز للاستخدام بمعنى أن الهيكل موجود ويعمل.
لكن الجاهزية لا تعني الاستعداد لتوليد 180 ألف دولار من دخل الإيجار. يتطلب ذلك مستوى مختلفًا من الاستثمار.
المقام الحقيقي: إجمالي النقد المستثمر
هنا حيث تصبح الرياضيات صادقة.
سعر الشراء: 1,875,000 دولار
ضريبة التحويل (3٪): 56,250 دولار
هذا غير قابل للتفاوض. تحسب DGII (سلطة الضرائب) ذلك بناءً على القيمة المقدرة من الحكومة أو سعر الشراء الخاص بك، أيهما أعلى. للحصول على معاملة نظيفة، أستخدم سعر الشراء لتجنب النزاعات.
الرسوم القانونية (1.5٪ + 18٪ ضريبة القيمة المضافة): 22,125 دولار
معدل قياسي لمحامٍ كفء للتحقق من العنوان، وتأكيد الدسليندي، وسحب تقرير الحالة القانونية، وضمان أن الضرائب العقارية الحالية. ضريبة القيمة المضافة بنسبة 18٪ على الخدمات المهنية هي بند منفصل ينساه العديد من المشترين.
رسوم كاتب العدل والتسجيل: 1,500 دولار
الأختام المتنوعة، والشهادات، ورسوم التسجيل في مكتب تسجيل الرهون العقارية.
حزمة الأثاث الفاخرة: 150,000 دولار
هذا ليس اختياريًا إذا كنت تريد أن تطلب 1,000 دولار+ في الليلة. أنت تنافس مع الفلل الفاخرة الأخرى. يتوقع الضيوف مراتب مستوردة، وأجهزة من الفولاذ المقاوم للصدأ، وأثاث لا يبدو وكأنه جاء من مستودع في سانتو دومينغو. الرسوم الجمركية على الأثاث عالي الجودة مرتفعة - غالبًا 20-30٪ من القيمة المعلنة.
النفقات الرأسمالية الفورية: 25,000 دولار
تحتاج معظم الفلل المعاد بيعها إلى عمل فوري. استبدال مضخة المسبح. تجديد ضاغط التكييف. طلاء خارجي لإصلاح الأماكن التي دمرتها الشمس الاستوائية. خصص ميزانية لذلك مقدمًا.
إجمالي النقد المستثمر: 2,130,000 دولار
هذا هو المقام الخاص بك لحسابات العائد على الاستثمار. ليس 1.875 مليون دولار. تحتاج إلى 2.13 مليون دولار في رأس المال السائل لامتلاك هذا الأصل وجعله جاهزًا لتوليد الإيرادات التي وعد بها الكتيب.
أين يذهب كل دولار فعليًا
دفتر المصروفات لفيلا فاخرة في رانش سي هورس ليس وثيقة قصيرة.
رسوم HOA: 870 - 1,100 دولار شهريًا
تفرض رانش سي هورس رسومًا بناءً على حجم القطعة وعدد غرف النوم. بالنسبة لفيلا بأربع غرف نوم، تتطلع إلى حوالي 900 دولار شهريًا. يغطي هذا الأمن على مدار الساعة، وجمع القمامة، وصيانة الطرق، وتنسيق الحدائق في المناطق المشتركة، وائتمان صغير نحو مطعم نادي الشاطئ.
يشكو بعض الملاك من رسوم HOA. أنا لا أفعل. البديل هو العيش في تقسيم حيث أفلس المطور والطرق الآن ترابية. أنت تدفع من أجل الموثوقية.
IPI (ضريبة الممتلكات): ~17,000 دولار سنويًا
ضريبة الثروة العقارية هي 1٪ من قيمة العقار فوق عتبة الإعفاء السنوية. بالنسبة لعام 2026، تبلغ تلك العتبة حوالي 10.6 مليون DOP (حوالي 178,000 دولار أمريكي). على قيمة مقدرة بـ 1.875 مليون دولار، تدفع حوالي 17,000 دولار سنويًا إذا كنت تحتفظ بالعقار شخصيًا.
يمكن للهياكل الشركاتية أو شهادة Confotur تقليل هذا، لكن ذلك يتطلب تحليلًا منفصلًا. بالنسبة لشراء نقدي مباشر باسمك، خصص ميزانية للضريبة الكاملة.
الكهرباء: 800 - 1,200 دولار شهريًا
هذه هي النفقات التي تصدم الناس. الكهرباء في جمهورية الدومينيكان مكلفة وغير مدعومة. الأسعار متدرجة - بمجرد تجاوزك 700 كيلوواط ساعة في الشهر، تدفع 0.24 إلى 0.30 دولار أمريكي لكل كيلوواط ساعة.
فيلا بأربع غرف نوم مع تكييف مركزي، ومضخات مسبح تعمل 12 ساعة في اليوم، وأجهزة حديثة تصل بسهولة إلى 1,000 دولار شهريًا. في ذروة الصيف (يوليو-أغسطس)، عندما تحتاج إلى التكييف باستمرار للحفاظ على العقار صالحًا للسكن، يمكن أن يرتفع أكثر.
أخبر العملاء: إذا لم تكن مرتاحًا لفاتورة كهرباء بقيمة 1,200 دولار، فلا تشتري فيلا فاخرة في المناطق الاستوائية.
تأمين الممتلكات: 6,000 - 8,000 دولار سنويًا
تأمين شامل "ضد جميع المخاطر" يغطي الأعاصير والزلازل والحرائق والمسؤولية يكلف عادة حوالي 1٪ من قيمة استبدال الهيكل (باستثناء الأرض). بالنسبة لفيلا فاخرة، يكون ذلك 6k-8k دولار سنويًا.
لا يمكنك تخطي هذا. موسم الأعاصير حقيقي. لقد رأيت ممتلكات غير مؤمنة تتعرض لضربات مباشرة. الخسارة المالية كارثية.
التوظيف: 400 - 500 دولار شهريًا
بستاني بدوام كامل وفني صيانة المسبح هو معيار للإيجارات الفاخرة. الراتب الشهري بالإضافة إلى "ريغاليا" الإلزامية (راتب الشهر الثالث عشر) وحقوق التصفية المحتملة إذا أنهيت التوظيف. خصص ميزانية 450 دولارًا شهريًا على الأقل.
يحاول بعض الملاك تخطي هذا والتعامل مع الصيانة بأنفسهم أثناء الزيارات. يعمل ذلك حتى يصل ضيف إلى مسبح أخضر ويترك تقييمًا بنجمة واحدة.
إدارة الممتلكات: 25٪ - 35٪ من الإيرادات الإجمالية
تشمل الإدارة الكاملة الخدمة التسويق، والتواصل مع الضيوف، وتسجيل الوصول/المغادرة، وتنسيق التنظيف، والإشراف على الصيانة. المعيار الصناعي في رانش سي هورس هو 30٪.
على 180 ألف دولار من الإيرادات الإجمالية، يكون ذلك 54,000 دولار قبل أن ترى دولارًا.
يمكنك إدارة نفسك لتوفير هذه الرسوم. لكن بعد ذلك تكون ترد على رسائل WhatsApp في الساعة 2 صباحًا عندما لا يستطيع الضيف معرفة جهاز التحكم عن بعد للتكييف. يدفع معظم الملاك الرسوم.
احتياطي الصيانة: 2٪ من الإيرادات الإجمالية
"الضريبة الاستوائية". الهواء المالح يآكل المعادن. الأشعة فوق البنفسجية تدمر البلاستيك. الإلكترونيات تفشل بشكل أسرع في الرطوبة العالية. تحتاج إلى صندوق غرق خصيصًا لاستبدال وحدات التكييف، والثلاجات، وأجهزة التلفزيون كل 3-5 سنوات.
على 180 ألف دولار من الإيرادات الإجمالية، يكون ذلك 3,600 دولار سنويًا مخصصًا. يبدو ذلك مفرطًا حتى يموت سخان المسبح وتكلفة الاستبدال 4,500 دولار.
المياه والإنترنت: 100 - 150 دولارًا شهريًا
تكاليف ثابتة. الإنترنت عالي السرعة بالألياف الضوئية إلزامي لجذب المستأجرين الرحالة الرقميين. المياه رخيصة ولكنك لا تزال تدفع رسوم خدمة شهرية.
أضف كل ذلك وستنظر إلى حوالي 112,000 دولار في النفقات التشغيلية السنوية في الحد الأدنى. على عقار محسن يولد 210 ألف دولار من الإيرادات الإجمالية (والذي يتطلب إشغالًا استثنائيًا)، ترتفع تكاليفك المتغيرة إلى حوالي 125 ألف دولار.
قاعدة 50٪ موجودة لسبب ما. توقع الاحتفاظ بنصف إيراداتك الإجمالية كدخل تشغيلي صافٍ. أي شيء فوق ذلك هو أداء استثنائي.
واقع الإشغال: المد والجزر الموسمي الذي لا يمكنك الهروب منه
الساحل الشمالي لديه ثلاثة مواسم، وليس أربعة.
الموسم العالي: 15 ديسمبر - 15 أبريل
هذا هو الوقت الذي تكسب فيه المال. يصل الإشغال إلى 85-95٪ في الأسعار القصوى. يمكن لفيلا مسوقة جيدًا أن تطلب 1,200 دولار+ في الليلة خلال أسابيع عيد الميلاد ورأس السنة الجديدة. فبراير قوي باستمرار بسبب مسابقة "ماستر أوف ذا أوشن" والطلب العام على الهروب من الشتاء من أمريكا الشمالية.
ستولد 60-70٪ من إجمالي إيراداتك السنوية في هذه الأشهر الأربعة.
الموسم الانتقالي: مايو، يونيو، نوفمبر
ينخفض الإشغال إلى 40-50٪. يتم خصم الأسعار بنسبة 20-30٪ لجذب الحجوزات. يونيو-أغسطس لديه ذروة ثانوية فريدة بسبب موسم ركوب الأمواج بالطائرة الورقية (أفضل ظروف الرياح)، لكن رانش سي هورس بعيد قليلاً عن شاطئ كاباريتي، لذا فإن التأثير أقل من العقارات الموجودة مباشرة على خليج كاباريتي.
لا تزال تحقق أرباحًا خلال الأشهر الانتقالية، ولكن بالكاد تغطي التكاليف التشغيلية.
الموسم المنخفض: سبتمبر وأكتوبر
الأشهر الميتة. موسم الأعاصير الأطلسي ذروته. يمكن أن ينخفض الإشغال إلى 10-20٪. بعض الأسابيع لا تحصل على حجوزات.
هذا هو الوقت الذي تحدد فيه الصيانة الثقيلة - ختم السقف، طلاء الخارجي، إعادة تسطيح المسبح - لأن العقار فارغ على أي حال. لكنك لا تزال تدفع رسوم HOA، والكهرباء للتحكم في المناخ الأساسي، والتأمين.
يذعر العديد من الملاك خلال الموسم المنخفض ويبدأون في خفض الأسعار إلى 200 دولار/الليلة فقط للحصول على شخص ما في الباب. هذا خطأ. إنه يدرب السوق على توقع الخصومات ويضر بمكانة علامتك التجارية.
استراتيجية أفضل: قبول الشغور، واستخدامه للصيانة، والحفاظ على أسعارك ثابتة حتى لا تقلل من قيمة الأصل.
نموذج إشغال سنوي واقعي ومحافظ لفيلا بأربع غرف نوم في رانش سي هورس هو 55-60٪. أي شيء فوق 65٪ هو استثنائي وعادة ما يتطلب تسويقًا عدوانيًا، وحالة Superhost على منصات متعددة، وتمايز (شيف خاص متضمن، ديكور داخلي فائق الحداثة، إلخ).
الرياضيات: ما الذي تحتفظ به فعليًا
دعونا نجري سيناريوهين.
السيناريو أ: الأداء المحافظ
- متوسط السعر الليلي: 900 دولار
- الإشغال السنوي: 42٪
- الإيرادات الإجمالية: 140,000 دولار
إجمالي النفقات التشغيلية: 112,000 دولار
صافي الدخل التشغيلي: 28,000 دولار
معدل السقف: 28,000 دولار ÷ 2,130,000 دولار = 1.31٪
هذا كارثة. أنت أفضل حالاً في حساب توفير عالي العائد.
السيناريو ب: الأداء المحسن
- متوسط السعر الليلي: 1,100 دولار
- الإشغال السنوي: 52٪
- الإيرادات الإجمالية: 210,000 دولار
إجمالي النفقات التشغيلية: 125,000 دولار (تكاليف متغيرة أعلى بسبب الاستخدام المتزايد)
صافي الدخل التشغيلي: 85,000 دولار
معدل السقف: 85,000 دولار ÷ 2,130,000 دولار = 3.99٪
أربعة بالمائة. هذه هي الحقيقة.
لكن انتظر - هناك "عائد نمط الحياة". إذا كنت تستخدم العقار شخصيًا لمدة أربعة أسابيع في السنة، فإن لذلك قيمة. بسعر 1,100 دولار/الليلة، تبلغ قيمة أربعة أسابيع من الاستخدام الشخصي حوالي 30,800 دولار في إيرادات الإيجار المفقودة، لكنك لا تدفع أسعار الفنادق أيضًا. اعتبره فائدة نمط حياة بقيمة 30 ألف دولار.
إجمالي العائد (النقد + نمط الحياة): 115,000 دولار ÷ 2,130,000 دولار = 5.4٪
هل 5.4٪ تستحق العناء؟ ذلك يعتمد على بديلك. تاريخيًا، يحقق مؤشر S&P 500 عوائد تتراوح بين 7-10٪ بدون صداع الصيانة. لكن لا يمكنك قضاء العطلات في محفظة الأسهم الخاصة بك. ولن تقدر محفظة الأسهم الخاصة بك بالدولار بينما توفر أيضًا أصلًا صلبًا في سوق مستقر سياسيًا ومقومة بالدولار الأمريكي.
التقدير التاريخي في المجتمعات الفاخرة الراسخة على الساحل الشمالي هو 3-5٪ سنويًا. ليس انفجارًا. ثابت. أضف ذلك إلى عائدك النقدي بنسبة 4٪ وستنظر إلى عائد إجمالي يتراوح بين 7-9٪ إذا احتفظت به على المدى الطويل.
المشكلة: السيولة. الفلل الفاخرة التي تزيد عن 1.5 مليون دولار في جمهورية الدومينيكان لديها "أيام في السوق" أطول لإعادة البيع - غالبًا 12 إلى 24 شهرًا. هذا ليس أصلًا سائلًا. إذا كنت بحاجة إلى الخروج بسرعة، فمن المحتمل أن تقوم بخصم.
شبكة الأمان القانونية: ما الذي يتطلبه القانون 108-05 فعليًا
لقد كنت أمارس القانون العقاري في سوسوا منذ عام 1986. كان أكبر تحسين في النظام القانوني الدومينيكي هو القانون 108-05 بشأن تسجيل العقارات، الذي تم سنه في مارس 2005. تم إصدار القانون نفسه في عام 2005، ولكن اللوائح التنفيذية وتنفيذ متطلبات القانون - لا سيما الدسليندي الإلزامي لجميع نقل الملكية - تم طرحها على مدار السنوات التالية. بحلول عام 2009، انتهت فترة الانتقال من النظام القديم، وأصبح الشرط الصارم للحصول على دسليندي معتمد بنظام تحديد المواقع العالمي مطبقًا بالكامل.
قبل هذا القانون، كانت عناوين الممتلكات فوضى. كانت النزاعات الحدودية شائعة. يمكنك شراء عقار فقط لتكتشف لاحقًا أن سياج جارك كان في الواقع على أرضك، أو الأسوأ من ذلك، أن "العنوان" الذي تلقيته كان خطابًا ثابتًا (رسالة ثبات) بدون تحديد قانوني بنظام تحديد المواقع العالمي.
أصلح القانون 108-05 هذا. يفرض أن يكون لكل عقار دسليندي - مسح معتمد بنظام تحديد المواقع العالمي يحدد الحدود رسميًا. منذ عام 2009، لا يمكنك نقل ملكية عقار قانونيًا بدون دسليندي.
في رانش سي هورس، هذا غير قابل للتفاوض. لن توافق HOA على البيع بدون عنوان معتمد ودسليندي. لن تقوم السجل العقاري بمعالجة النقل.
إليك ما أتحقق منه لكل عميل:
شهادة العنوان (شهادة العنوان)
هذه هي الدليل المطلق على الملكية. تسرد المالك المسجل، وإحداثيات نظام تحديد المواقع العالمي للعقار، وأي رهون أو قيود (رهون عقارية).
أسحب تقرير "الحالة القانونية" من السجل خلال 24 ساعة من توقيع أي وعد بالبيع. يكشف هذا إذا كان هناك رهون عقارية معلقة، أو رهون ضريبية، أو دعاوى قضائية نشطة (نزاعات) ضد العقار.
التحقق من الدسليندي
أقارن إحداثيات نظام تحديد المواقع العالمي على العنوان مع مسح مادي. أستأجر مساحًا مستقلاً (مهندس زراعي) للمشي في العقار وتأكيد أن الحدود تتطابق مع الوصف القانوني.
يكلف هذا حوالي 1,500 دولار. إنه أرخص تأمين يمكنك شراؤه.
تصفية ضريبة IPI
لن تقوم DGII بمعالجة النقل إذا كان البائع مدينًا بضرائب عقارية متأخرة. أطلب إثبات الدفع للسنتين الأخيرتين وأتحقق من الملاءة مباشرة مع مكتب الضرائب.
التحقق من الحيازة
أزور العقار فعليًا للتأكد من أنه غير مشغول أو مشغول من قبل البائع القانوني. حقوق المتسللين موجودة في القانون الدومينيكي، على الرغم من أنها نادرة في المجتمعات المسورة بسبب الأمن. ومع ذلك، أتحقق.
حالة الشركة الجيدة (إذا كان ذلك ينطبق)
إذا كنت تشتري من شركة (SRL)، أتحقق من وثائق السجل التجاري وأتأكد من أن جمعية المساهمين قد أذنت قانونيًا بالبيع.
تستغرق عملية الإغلاق لمعاملة نظيفة عادةً 30-60 يومًا. عمليات الإغلاق المتسرعة هي علامة حمراء. إذا ضغط عليك البائع للإغلاق في غضون أسبوعين، فابتعد.
رانش سي هورس مقابل البدائل: لماذا لا يزال الدومينيكان منطقيًا
أسأل باستمرار: "لماذا لا دبي؟ لماذا لا البرتغال؟"
إليك المقارنة الصادقة.
مخاطر العملة
- جمهورية الدومينيكان: تتداول العقارات بالدولار الأمريكي. استثمارك هو تحوط عملة ضد انخفاض قيمة البيزو.
- البرتغال/قبرص: تتداول باليورو. أنت معرض لتقلبات اليورو/الدولار.
- دبي: تتداول بالدرهم، الذي يرتبط بالدولار الأمريكي. لا يوجد مخاطر عملة، ولكن أسعار الدخول أعلى.
العائد
- دبي: عوائد إجمالية 6-9٪، ولكن هناك عرض ضخم قادم عبر الإنترنت. خطر التشبع الزائد.
- البرتغال: عوائد 3-5٪ بعد تغييرات التأشيرة الذهبية. ضرائب عالية.
- رانش سي هورس: عوائد صافية 4-6٪ مع فائدة نمط حياة معتدلة.
سعر الدخول للرفاهية
- دبي (نخلة جميرا): 8,000-10,000 دولار لكل متر مربع.
- رانش سي هورس: 2,000-3,000 دولار لكل متر مربع.
تحصل على وسائل راحة مماثلة (أمن مسور، نادي شاطئي، مركز فروسية) بجزء من التكلفة.
ضريبة الممتلكات
- دبي: 0٪ ضريبة سنوية، ولكن رسوم نقل عالية (4-7٪).
- جمهورية الدومينيكان: ضريبة IPI السنوية 1٪.
- فرنسا/إسبانيا: يمكن أن تتجاوز ضرائب الثروة 1-2٪ بالإضافة إلى ضريبة الدخل العالية على إيرادات الإيجار.
مسار الإقامة
- البرتغال: خيار التأشيرة الذهبية للعقارات تمت إزالته في أكتوبر 2023 بموجب قانون "Mais Habitação". يتطلب الآن استثمارًا في الصندوق.
- جمهورية الدومينيكان: تأشيرة المستثمر تتطلب استثمارًا بحوالي 200 ألف دولار، أو تأشيرة المتقاعد تتطلب دخلًا ثابتًا بقيمة 1,500 دولار شهريًا. لا تزال متاحة.
المسافة
رانش سي هورس على بعد ساعتين بالطائرة من ميامي. ثلاث ساعات ونصف من نيويورك. دبي على بعد 12+ ساعة. هذا يدفع فائدة عطلة نهاية الأسبوع للمستثمرين في أمريكا الشمالية.
جمهورية الدومينيكان ليست السوق الأعلى عائدًا. ليست الأكثر كفاءة ضريبيًا. لكنها أصل مستقر مقوم بالدولار الأمريكي في متناول الولايات المتحدة، مع عوائد معتدلة وفائدة نمط حياة حقيقية.
للحفاظ على رأس المال مع مكون نمط حياة خطة ب، فهي تنافسية.
عامل الفروسية: لماذا رانش سي هورس ليست فقط حول العائد على الاستثمار
أنا محامٍ، لست مستشارًا لنمط الحياة. لكنني سأكون غير صادق إذا لم أذكر الجوانب غير الملموسة التي تبرر الاستثمار للعديد من العملاء.
يحتوي رانش سي هورس على مركز فروسية عالمي المستوى مع سبعة أميال من مسارات الفروسية و25 حظيرة خاصة. تكاليف الإقامة حوالي 450 دولارًا شهريًا - جزء من الأسعار الأمريكية أو الأوروبية. غالبًا ما يستشهد العملاء الذين يركبون بجدية بهذا كعامل قرار رئيسي.
يتميز نادي التنس بخمسة ملاعب طينية، وهي نادرة في الكاريبي. تبلغ تكلفة العضوية العائلية حوالي 950 دولارًا سنويًا.
تقع المدرسة الدولية في سوسوا (ISS) مباشرة بجوار رانش سي هورس. إنها معتمدة من الولايات المتحدة (SACS). تتراوح الرسوم الدراسية بين 7,000-9,000 دولار أمريكي سنويًا، مقارنة بـ 30 ألف دولار+ للمدارس الخاصة الأمريكية. تستخدم العائلات التي لديها أطفال في سن المدرسة هذا كعامل حاسم.
الرعاية الطبية متاحة في مركز بويرنيغال الطبي في بويرتو بلاتا، على بعد حوالي 25 دقيقة. إنه مستشفى حديث يقبل التأمين الدولي.
يخزن سوبرماركت بلايرو (على بعد خمس دقائق من البوابة) النقانق الألمانية، والأجبان الأمريكية، والمنتجات الخالية من الغلوتين. إنه نقطة التقاء المغتربين. سترى نفس الوجوه كل صباح سبت.
يقدم نادي الشاطئ المأكولات الراقية - كارباتشيو الأخطبوط مقابل 18 دولارًا، مع إطلالات على غروب الشمس.
شاطئ إنكونترو (ركوب الأمواج العالمي) على بعد خمس دقائق غربًا. شاطئ الطائرات الورقية (ركوب الأمواج بالطائرة الورقية العالمي) على بعد عشر دقائق شرقًا.
هذا ليس حول التغلب على مؤشر S&P 500. إنه حول امتلاك أصل صلب بالدولار الأمريكي يوفر نمط حياة خطة ب في بيئة كاريبية مع وسائل راحة من العالم الأول.
الرسوم الدراسية التي تدفعها لتخطي التحقق
أتقاضى 22,125 دولارًا في الرسوم القانونية لمعاملة بقيمة 1.875 مليون دولار. يعتقد بعض المشترين أن هذا مكلف.
في العام الماضي، اشترى زوجان ألمانيان فيلا في تطوير مجاور دون توظيف محامٍ. استخدموا محامي المطور الداخلي "لتوفير المال". أغلقت المعاملة في ثلاثة أسابيع.
بعد ستة أشهر، اكتشفوا أن العقار ليس لديه دسليندي. كان العنوان خطابًا ثابتًا. لم يتمكنوا من إعادة بيع العقار قانونيًا. لم يتمكنوا من رهنه. كانوا عالقين.
تطلب إصلاح المشكلة توظيف مساح، وتقديم طلب للحصول على دسليندي من خلال السجل العقاري، والانتظار 18 شهرًا للموافقة. التكلفة الإجمالية: 35,000 دولار. بالإضافة إلى تكلفة الفرصة البديلة لأصل غير قابل للبيع.
هذا هو الرسوم الدراسية.
تغطي رسومي:
- سحب تقرير الحالة القانونية
- التحقق من الدسليندي مع مساح مستقل
- تأكيد ملاءة ضريبة IPI
- ضمان أن البائع لديه السلطة القانونية للبيع
- مراجعة اللوائح الداخلية لـ HOA وأي بنود حق الشفعة
- صياغة عقد البيع مع الطوارئ المناسبة
- حضور الإغلاق وضمان التسجيل السليم
إنها ليست مكلفة. إنها تأمين.
الفكرة النهائية: تحقق أولاً، وثق لاحقًا
رانش سي هورس هو استثمار قوي للحفاظ على الثروة مع عوائد معتدلة ومستقرة. إنها ليست خطة للثراء السريع. إنها ليست آلة دخل سلبي تعمل بنفسها.
إذا كنت مرتاحًا لعائد نقدي بنسبة 4-6٪، وتقدير سنوي بنسبة 3-5٪، وفائدة نمط الحياة لامتلاك فيلا فاخرة في منتجع كاريبي مسور على بعد ساعتين من ميامي، فإن الرياضيات تعمل.
إذا كنت تتوقع عوائد بنسبة 12٪ بدون جهد، فاشترِ صناديق المؤشرات.
الفرق بين استثمار ناجح وخطأ مكلف هو جودة فريقك المحلي. القانون. المحاسبة. إدارة الممتلكات.
لقد كنت أفعل هذا منذ عام 1986. لقد رأيت كل عملية احتيال. أعرف أي المطورين يقدمون وأيهم يعلنون إفلاسهم بعد عامين من البيع. أعرف أي HOAs تحافظ على طرقها وأيها تترك البنية التحتية تتدهور.
إذا كنت جادًا بشأن الاستثمار في رانش سي هورس، ابدأ بمراجعة العنوان الأولية. أرسل لي تفاصيل العقار. سأقوم بسحب الحالة القانونية، والتحقق من وجود الدسليندي، وإخبارك إذا كان الأصل نظيفًا.
لا التزام. فقط التحقق.
لأن في جمهورية الدومينيكان، لا تشتري المنزل. تشتري العنوان. والعنوان إما نظيف أو ليس كذلك.
