كنت أقود السيارة عبر كابريرا في أوائل أكتوبر 2024 عندما أصبح سوق الساحل الشمالي واضحًا. على جانب واحد من الطريق كانت هناك فيلا حديثة بجدران زجاجية - سقف مسطح، خرسانة مصقولة، وحوض سباحة لا نهائي يلتقط ضوء الظهيرة. عبر الطريق كان هناك منزل استعماري إسباني مرمم بسقف من القرميد وستائر من خشب الماهوجني، يبدو وكأنه كان هناك منذ السبعينيات. كلاهما كان عليهما لافتات "للبيع". كلاهما مدرج بسعر تقريبي نفسه لكل متر مربع.

هذا الانقسام البصري هو أهم شيء تحتاج لفهمه حول المنازل الفاخرة في جمهورية الدومينيكان الآن. لقد انقسم السوق إلى وسيلتين استثماريتين متميزتين، واختيارك بينهما يقول أقل عن ذوقك وأكثر عن أهدافك المالية الفعلية.

المباني الحديثة ذات الطابع البسيط تحظى بمعدلات إيجار أعلى بنسبة 20-30% على منصات مثل Airbnb. الشباب الرحالة الرقميون يتخطون قوائم "السحر الكاريبي الريفي" ويحجزون العقارات التي تبدو جيدة على إنستغرام. لكن العقارات التقليدية في المجتمعات المسورة تؤمن بهدوء الحفاظ على رأس المال على المدى الطويل. المخزون من المنازل الاستعمارية الإسبانية الأصيلة المبنية قبل عام 2005 محدود. بمجرد تجديدها أو هدمها، تختفي.

نجاح أي من الاستثمارين لا علاقة له بما إذا كنت تفضل الخطوط النظيفة أو المداخل المقوسة. يعتمد الأمر بالكامل على ما إذا كنت قد تحققت من عنوان Deslinde، وما إذا كانت العقار تتمتع بالاستقلالية الشمسية عندما يفشل الشبكة، وما إذا كنت تفهم ما تشتريه بالفعل عندما تقوم بتحويل الأموال.

النقاط الرئيسية

الحداثة المتميزة: الفيلات المعاصرة ذات الجدران الزجاجية تحظى بمعدلات إيجار أعلى بنسبة 20-30% على المدى القصير ولكن تكلف 1,200-1,500 دولار أمريكي لكل متر مربع للبناء مقابل 875-950 دولار للبناء التقليدي
واقع الطاقة: المنازل الزجاجية الحديثة تتطلب 40% من الطاقة أكثر للتبريد من التصميمات التقليدية ذات الأجزاء البارزة العميقة - التكامل الشمسي ليس اختياريًا، إنه للبقاء
ندرة المخزون: 65% من المخزون الفاخر في المجتمعات القائمة يزيد عمره عن 15 عامًا، مما يخلق نقصًا في العرض للمنازل الحديثة الجاهزة
الأساس القانوني: عنوان Deslinde (القانون 108-05) هو الوثيقة الوحيدة التي تحدد حدود ملكيتك قانونيًا - كل شيء آخر هو مجرد أوراق
تضخم البناء: ارتفعت تكاليف العمالة الماهرة بنسبة 15% في عام 2024 حيث استنزفت المشاريع الفندقية الكبيرة في بونتا كانا العمال من الساحل الشمالي

الإشارة الديموغرافية التي لا يتحدث عنها أحد

المتاجر في سوسوا تخزن الآن حليب الشوفان. الكومبوتشا تجلس بجانب بيرة بريزيدنتي. هذا ليس اتجاهًا في نمط الحياة - إنه مؤشر سوق.

شهد الساحل الشمالي زيادة بنسبة 10-15% في الزوار الذين تتراوح أعمارهم بين 25-40 عامًا في عام 2024. لا يريد جيل الألفية وجيل Z الكاريبي الذي أراده آباؤهم. إنهم يفضلون الإنترنت عالي السرعة والجماليات الحديثة على "العيش الأصيل في الجزيرة". إنهم يحجزون العقارات التي تبدو وكأنها يمكن أن تكون في تولوم أو بالي، وليس العقارات التي تذكرهم بوقت مشاركة أجدادهم.

هذا التحول يقود قرارات البناء الحقيقية. المطورون الذين كانوا يبنون منازل استعماري إسباني قبل خمس سنوات يقومون الآن بتأسيس فيلات ذات طابع استوائي بسيط - خطوط نظيفة، أسطح مسطحة، زجاج من الأرض إلى السقف يذيب الحاجز بين المساحة الداخلية والخارجية.

لكن هنا ما لا تظهره البيانات الديموغرافية: هؤلاء المستأجرون الأصغر سناً هم عابرون. يبقون 3-4 ليالٍ. ينتقلون. المستثمرون الذين يعيشون فعليًا في ممتلكاتهم 2-3 أشهر في السنة؟ لا يزالون يشترون المنازل التقليدية في Sea Horse Ranch. يريدون الخشب الماهوجني والأسقف القرميدية. لا يطاردون عائد الإيجار - إنهم يبنون شيئًا يدوم.

ما الذي يكلفه بناء كل نمط فعليًا

واقع تكلفة البناء في 2024/2025 يبدو هكذا:

البناء التقليدي من الكتل الخرسانية مع التشطيبات القياسية يتراوح بين 875-950 دولار أمريكي لكل متر مربع. هذا يمنحك جدران صلبة، وسقف قرميدي يتعامل مع الأعاصير، ومواد يفهمها المقاولون المحليون.

التصميمات المعاصرة الحديثة التي تتطلب زجاج مقسى مستورد، وعوارض فولاذية، وتشطيبات خرسانية مصقولة تدفع 1,200-1,500+ دولار أمريكي لكل متر مربع. أحيانًا أكثر إذا كنت تريد التجهيزات الأوروبية الراقية التي يتوقعها المستأجرون.

الفجوة ليست فقط حول المواد. إنها حول الخبرة. كل مقاول في الساحل الشمالي يعرف كيفية بناء فيلا استعماري إسباني. عدد أقل بكثير يفهم الهندسة المطلوبة للهياكل السقفية المتدلية أو الزجاج من الأرض إلى السقف الذي لن يتشقق في حرارة 35 درجة مئوية مع رطوبة 80%.

عندما تأخذ في الاعتبار تكامل الألواح الشمسية - الذي أصبح الآن إلزاميًا لأي إيجار فاخر جاد - فإن المباني الحديثة لديها ميزة. إنها مصممة من الألف إلى الياء للتبريد السلبي (التهوية المتقاطعة، التظليل الاستراتيجي). تتطلب المنازل التقليدية تعديلات مكلفة لتحقيق نفس كفاءة الطاقة. نرى تجديدات كاملة للفيلات من التسعينيات تكلف 400-600 دولار أمريكي لكل متر مربع فقط لجعلها تتماشى مع معايير الطاقة الحديثة.

لعبة التحكيم في التجديد

هناك سوق فرعي متزايد من المستثمرين الذين يشترون المنازل القديمة ذات الطراز الإسباني في المجتمعات المسورة مثل Hispaniola مقابل 250 ألف - 350 ألف دولار، ويجردونها إلى القشرة، ويحدثونها. هذه التقلبات تشهد هوامش إعادة بيع بنسبة 35-40%.

الرياضيات تعمل لأن تكلفة الأرض في المجتمعات المسورة القائمة الآن تشكل 20-25% من إجمالي قيمة الأصول. أنت تشتري الموقع والعنوان. الهيكل نفسه يكاد يكون قابلاً للتصرف إذا كانت العظام جيدة.

لكن هذه الاستراتيجية تتطلب معرفة محلية. تحتاج إلى معرفة أي المجتمعات لديها جمعيات مالكي المنازل التي ستوافق على التجديدات الحديثة وأيها تفرض إرشادات معمارية صارمة تحافظ على الجمالية الاستعمارية. Sea Horse Ranch، على سبيل المثال، لديها لجان مراجعة التصميم التي ترفض الواجهات الزجاجية الحديثة. Hispaniola أكثر مرونة.

الخطر القانوني هنا هو التوقيت. يمكن أن يستغرق التجديد الكامل من 6 إلى 12 شهرًا. إذا لم تكن قد حصلت على تصاريحك مقدمًا، فأنت تجلس على موقع بناء لا يولد دخلًا إيجاريًا ولا يقدر حتى يكتمل.

استهلاك الطاقة: تكلفة التشغيل المخفية

المنازل الزجاجية الحديثة تبدو رائعة. كما أنها تستهلك 40% من الطاقة أكثر للتبريد من التصميمات التقليدية ذات الأجزاء البارزة العميقة ووضع النوافذ الاستراتيجي.

تختلف تكاليف الكهرباء من الشبكة بشكل كبير حسب موقعك. السعر القياسي المنظم من Edenorte للشرائح السكنية عالية الاستهلاك عادة ما يتراوح بين 0.18-0.20 دولار أمريكي لكل كيلوواط ساعة. لكن العديد من المجتمعات المسورة الفاخرة في سوسوا وكاباريت تعمل على دوائر خاصة أو شبكات فرعية غير منظمة حيث يمكن أن تصل الأسعار أو تتجاوز 0.30-0.35 دولار أمريكي لكل كيلوواط ساعة عند احتساب الرسوم الثابتة وتعديلات الوقود. يمكن أن تصل تكلفة الكهرباء في فيلا زجاجية حديثة بمساحة 3,000 قدم مربع إلى 500-700 دولار شهريًا خلال الصيف إذا كنت تعتمد على الشبكة في هذه المجتمعات الممتازة.

تكامل الطاقة الشمسية لم يعد إضافة فاخرة - إنه مطلب للبقاء. يمنح القانون 57-07 إعفاء بنسبة 100% من الرسوم الجمركية على الألواح الشمسية والبطاريات والمحولات، مما يقلل من تكاليف النظام بحوالي 30%. العائد على الاستثمار في نظام شمسي بحجم مناسب هو 2.5 إلى 3 سنوات.

أظهر استطلاع عام 2024 لتأجير الفيلات الفاخرة التي تتقاضى 500+ دولار في الليلة أن 85% منها الآن تدرج "الطاقة الاحتياطية/الطاقة الشمسية" كواحدة من أفضل 3 وسائل راحة. إنها ليست ميزة تمييزية - إنها متطلبات أساسية.

المنازل التقليدية ذات الأسطح الزجاجية الأصغر واستراتيجيات التهوية الطبيعية يمكنها الاكتفاء بتركيبات شمسية أصغر وأرخص. لكنهم يواجهون عبء صيانة مختلف. تتطلب الأسقف القرميدية والأسقف الخشبية ميزانيات صيانة سنوية أعلى بنسبة 30% بسبب الرطوبة وتخفيف النمل الأبيض مقارنة بالمواد ذات الصيانة المنخفضة للبناء الخرساني الحديث.

ما الذي يعنيه "جاهز للتسليم" فعليًا في هذا السوق

تظهر البوابات الإلكترونية أكثر من 300 قائمة لسوسوا. قم بتصفية العقارات التي تحمل عنوان Deslinde، وغير المتعثرة، والمبنية بعد عام 2015، وستقلص المخزون القابل للاستثمار إلى أقل من 50 وحدة.

يتم استخدام مصطلح "جاهز للتسليم" بشكل فضفاض. في الممارسة العملية، يعني:

العنوان نظيف (Deslinde، وليس Constancia Anotada)
العقار لديه طاقة شمسية/احتياطية تعمل
الأثاث مشمول ويمكن للمكان توليد دخل إيجاري على الفور
جميع التصاريح وموافقات HOA الحالية

يدفع المشترون حاليًا علاوة تتراوح بين 200-300 دولار لكل متر مربع للعقارات الجاهزة للتسليم لتجنب الكابوس اللوجستي لاستيراد الأثاث، الذي يواجه رسومًا جمركية عالية.

معظم القوائم "الجاهزة للتسليم" التي أراها هي في الواقع "جاهزة للتسليم إذا كنت مستعدًا لإنفاق 30 ألف - 50 ألف دولار لإصلاح الأشياء التي يخفيها البائع." وحدات التكييف هي الأصلية من عام 2008. النظام الشمسي يحتوي على بطاريات ميتة. يبدو الأثاث جيدًا في الصور ولكنه يشم رائحة العفن في الواقع.

هذا هو المكان الذي يصبح فيه الانقسام بين الحديث والتقليدي حاسمًا. البناء الحديث الجديد هو الأكثر احتمالًا لأن يكون جاهزًا للتسليم فعليًا لأن كل شيء جديد. المنازل التقليدية المعاد بيعها، حتى تلك التي تم ترميمها بشكل جميل، غالبًا ما تحتوي على صيانة مؤجلة مخفية.

التحقق من واقع Deslinde

لا أهتم بمدى جمال الفيلا. لا أهتم إذا كان لديها إطلالة على المحيط وحوض سباحة لا نهائي. إذا لم يكن لديها عنوان Deslinde موثق، فأنت لا تشتري عقارًا - أنت تشتري صداعًا قانونيًا.

يتطلب القانون 108-05 Deslinde للحصول على عنوان واضح. يستخدم إحداثيات GPS لتحديد حدود ملكيتك قانونيًا. "Constancia Anotada" ليست عنوانًا. إنها حصة من قطعة أرض أكبر. أنت تملك نسبة مئوية من حقل، وليس قطعة أرض محددة.

يمكن أن تستغرق عملية Deslinde من 6 إلى 18 شهرًا إذا لم يتم القيام بها بالفعل. اشترِ فقط العقارات الجاهزة لـ Deslinde إذا كنت تريد سيولة فورية.

أكثر أنواع الاحتيال شيوعًا التي نراها هي البائعون الذين يقدمون "حقوق الحيازة" (Derechos de Posesión)، التي لا توفر أي ملكية قانونية ولا يمكن تسجيلها في سجل العناوين. هذه عديمة القيمة للمستثمرين الأجانب.

إجمالي تكاليف الإغلاق للمشتري مع Deslinde نظيف هي 3% ضريبة التحويل بالإضافة إلى 1-1.5% رسوم كاتب العدل والرسوم القانونية. إذا كنت تحاول تنظيف عنوان لا يحتوي على Deslinde مناسب، أضف 2,000-5,000 دولار و1-2 سنوات في المحكمة.

يتم بناء التطورات الحديثة في Perla Marina والمراحل الجديدة من Sosua Ocean Village مع إكمال Deslindes قبل بيع الوحدة الأولى. هذه ميزة كبيرة. المنازل التقليدية المعاد بيعها، خاصة تلك التي بنيت في التسعينيات، غالبًا ما تحتوي على أوضاع عنوان فوضوية تتطلب تنظيفًا قانونيًا.

سوسوا مقابل كاباريت: أطروحتان استثماريتان مختلفتان

يعمل سوق الإيجارات في سوسوا على الحياة الليلية والإقامات القصيرة. متوسط مدة الإيجار هو 3-4 ليالٍ. الأسعار الليلية أعلى لكل متر مربع، ولكن يمكن أن تكون الإشغال متقطعة. توفر العقارات في المجتمعات المسورة مثل Hispaniola Residential وSosua Ocean Village أمانًا على مدار 24/7 ووسائل راحة على طراز المنتجع التي تجذب حجوزات العائلات.

تبدأ الشقق الفاخرة في سوسوا من حوالي 1,600-2,000 دولار لكل متر مربع. هذا أرخص من بونتا كانا، وأنت على بعد 10-15 دقيقة من مطار جريجوريو لوبرون الدولي. تصل عائدات الإيجار قصيرة الأجل إلى 6-9% إذا كنت تدير الإشغال بشكل جيد.

كاباريت هي عاصمة الرياضات المائية في الكاريبي. يجذب ركوب الطائرات الورقية وركوب الأمواج شريحة ديموغرافية ثرية ونشطة على مدار السنة. حتى خلال المواسم المنخفضة التقليدية، إذا كانت ظروف الرياح جيدة، يبقى الإشغال مرتفعًا.

ارتفعت أسعار العقارات في كاباريت بنسبة 6% في عام 2024. الشقق والفيلات المطلة على الشاطئ تصل إلى 2,500-3,000 دولار لكل متر مربع. تصل عائدات الإيجار غالبًا إلى 8-12% للوحدات الرئيسية.

المشترون في كاباريت هم أكثر احتمالًا بنسبة 60% أن يكونوا "مستثمرين في نمط الحياة" الذين يقضون 2-3 أشهر في السنة في العقار. إنهم ليسوا مجرد مطاردين للعائد. إنهم يريدون نمط حياة مدينة ركوب الأمواج، وتناول الطعام على الشاطئ، واستوديوهات اليوغا. هذا يخلق ديناميكية إعادة بيع مختلفة. تباع العقارات في كاباريت للأشخاص الذين يريدون العيش هناك، وليس فقط جمع الإيجار.

تتداول العقارات "شرق الرياح" (شاطئ بوزو، شاطئ الطائرات الورقية) بعلاوة بنسبة 15% على العقارات في الغرب بسبب ظروف الرياح لركوب الطائرات الورقية. هذا عامل سوق صغير لن تجده في أي بيانات بوابة إلكترونية.

Sea Horse Ranch: الفخامة المرموقة

Sea Horse Ranch هو المجتمع المسور الأكثر شهرة على الساحل الشمالي. يمتد على مساحة تزيد عن 250 فدانًا ويستضيف المشاهير والأفراد ذوي الثروات العالية الذين لا يعلنون عن وجودهم.

تتراوح القوائم الحديثة من 895,000 إلى 3.9 مليون دولار. الفيلات "القديمة" تبقى في السوق لأكثر من 12 شهرًا. الفيلات الحديثة أو المجددة تباع في أقل من 6 أشهر.

يقدم المجتمع مركزًا للفروسية مع 7 أميال من مسارات الفروسية، ونادي تنس مع 5 ملاعب طينية، ونادي شاطئي حصري على المحيط. هذه ليست مجرد وسائل راحة - إنها السبب في أن الفيلات هنا تحظى بسعر 1,000-1,500 دولار في الليلة خلال الموسم الذروة.

غالبًا ما تتجاوز أحجام القطع 2,500 متر مربع. تحصل على الخصوصية والمناظر الطبيعية الاستوائية الفاخرة بين المنازل التي لا يمكن للتطورات الجديدة تكرارها. كمجتمع ناضج تأسس قبل أكثر من 20 عامًا، تكون قيم العقارات مستقرة وتقدر باستمرار.

توفر الإدارة خدمات الكونسيرج الكاملة - الطهاة الخاصين، خدمات المربية، النقل من وإلى المطار. هذا أمر حاسم لسوق الإيجارات الفاخرة للغاية، حيث يتوقع الضيوف خدمة على مستوى المنتجع.

لكن Sea Horse Ranch لديها إرشادات معمارية صارمة. ترفض لجنة مراجعة التصميم الواجهات الزجاجية الحديثة التي لا تتناسب مع جمالية المجتمع. إذا كنت تشتري هنا للتجديد، فافهم أنك تعمل ضمن المعايير. المقايضة هي أن تلك الإرشادات تحمي قيمة عقارك بمنع جارك من بناء شيء يقلل من جاذبية الحي.

العامل	الحديث المعاصر	الاستعمار الإسباني التقليدي
تكلفة البناء (لكل متر مربع)	$1,200 - $1,500+ دولار أمريكي	$875 - $950 دولار أمريكي
علاوة معدل الإيجار	أعلى بنسبة 20-30% (Airbnb)	معدل السوق القياسي
استهلاك الطاقة	أعلى بنسبة 40% (التبريد)	أقل (التصميم السلبي)
الصيانة السنوية	أقل (الخرسانة/الزجاج)	أعلى بنسبة 30% (الخشب/القرميد)
الفئة المستهدفة	الرحالة الرقميون، 25-40 سنة	المشترون في نمط الحياة، العائلات
السيولة عند إعادة البيع	3-6 أشهر (طلب مرتفع)	متغير (قيمة الندرة)
الأفضل لـ	عائد الإيجار قصير الأجل	الحفاظ على رأس المال طويل الأجل

سؤال البنية التحتية الذي يحدد كل شيء

يعاني الشبكة الكهربائية في الساحل الشمالي من انقطاعات مجدولة وغير مجدولة. "الدوائر التي تعمل على مدار 24 ساعة" لا تزال تتعرض لانقطاعات بمتوسط 5-10 ساعات شهريًا في بعض القطاعات. يمكن أن يكون الماء البلدي متقطعًا. يتطلب الوضع الفاخر خزان مياه خاص بسعة لا تقل عن 5,000 جالون ونظام ضغط مخصص.

هذا ليس مجرد إزعاج بسيط - إنه قيد تشغيل أساسي يؤثر على قيمة العقار.

العقارات التي لا تتمتع بالاستقلالية الشمسية تتعرض للضرب في المراجعات عبر الإنترنت. يصل الضيوف وهم يتوقعون طاقة غير منقطعة. عندما ينقطع التكييف في الساعة 2 صباحًا لأن الشبكة فشلت، يتركون مراجعات بنجمة واحدة. ينخفض معدل الإشغال لديك. ينخفض السعر الليلي لديك. يصبح العقار غير قابل للبيع إلا بخصم كبير.

يعتبر مولد الديزل الصامت (10-20 كيلوواط) لا يزال مطلوبًا كـ "الخطة ج" حتى مع الطاقة الشمسية. يضيف ذلك 15 ألف - 20 ألف دولار إلى استثمارك الأولي. تستخدم معظم الفيلات البروبان للطهي وتسخين المياه لأنه يتم توصيله بالشاحنات ويكلف أقل بكثير من التسخين الكهربائي.

الإنترنت بالألياف الضوئية من Claro أو Altice أصبح الآن قياسيًا في سوسوا وكاباريت، حيث يوفر سرعات تصل إلى 300 ميجابت في الثانية. هذا حل المشكلة الأولى للرحالة الرقميين منذ خمس سنوات. لكن البنية التحتية للإنترنت تختلف من كتلة إلى أخرى. تحقق من الاتصال قبل الشراء، خاصة إذا كنت تستهدف العمال عن بعد.

المباني الحديثة لديها ميزة هنا لأنها مصممة مع الاستقلالية في البنية التحتية في الاعتبار من اليوم الأول. تتطلب المنازل التقليدية تعديلات مكلفة لتحقيق نفس مستوى الاستقلالية.

ما الذي يبدو عليه مسار الإقامة فعليًا

الإقامة في جمهورية الدومينيكان عن طريق الاستثمار هي واحدة من أقل الحواجز في العالم. يتطلب تأشيرة Pensionado بموجب القانون 171-07 إثبات معاش شهري ثابت لا يقل عن 1,500 دولار أمريكي (بالإضافة إلى 250 دولار لكل معال).

بالنسبة لأولئك الذين ليس لديهم معاش، يتطلب خيار Rentista 2,000 دولار أمريكي شهريًا في الدخل السلبي لمدة خمس سنوات. يمكن أن يأتي ذلك من العقارات المؤجرة أو الأرباح.

المقيمون الجدد بموجب هذا القانون معفون من الضرائب على الدخل من مصادر أجنبية، مما يخلق فعليًا نظام ضريبي إقليمي. يمكن لحاملي الإقامة استيراد السلع المنزلية وسيارة بدون رسوم جمركية، مما يوفر 20-40% على تكاليف السيارة.

يمكن للمغترب الواحد أن يعيش بشكل مريح في سوسوا مقابل 1,000-1,500 دولار أمريكي شهريًا باستثناء الإيجار. هذا مقارنة بـ 3,500+ لنمط حياة مماثل في ميامي.

المدرسة الدولية في سوسوا معتمدة من الولايات المتحدة. يتخرج الطلاب للالتحاق بأفضل الجامعات الأمريكية. تتوفر رعاية صحية خاصة عالية الجودة في مركز كاباريت الطبي ومستشفى بورنيجال في بويرتو بلاتا. تكلف التأمين الكامل للزوجين الذين تتراوح أعمارهم بين 50-60 عامًا حوالي 1,000-1,500 دولار أمريكي سنويًا.

يستضيف الساحل الشمالي ما يقدر بـ 15,000+ من المقيمين الأجانب. هذا يخلق هبوطًا ناعمًا اجتماعيًا. أنت لا تقوم بالريادة - أنت تنضم إلى مجتمع مغتربين قائم مع بنية تحتية موجودة.

لكن الإقامة لا تحل مسألة الاستثمار. لا يزال عليك شراء العقار المناسب بعنوان نظيف في الموقع الصحيح. تمنحك الإقامة الكفاءة الضريبية والمرونة في نمط الحياة. لا تحميك من شراء فيلا بـ Constancia Anotada بدلاً من Deslinde.

المقارنة العالمية التي لا يريد أحد الاعتراف بها

متوسط الفخامة في الساحل الشمالي لجمهورية الدومينيكان هو 2,200 دولار لكل متر مربع. يبلغ سعر الغارف في البرتغال حوالي 3,750 دولار أمريكي لكل متر مربع. يصل سعر مرسى دبي إلى 4,400 دولار أمريكي لكل متر مربع.

تصل عائدات الإيجار في الساحل الشمالي إلى 8-12% إجمالي للإيجارات قصيرة الأجل. تصل عائدات مرسى دبي إلى 5.8-7.2%. تصل عائدات الغارف في البرتغال إلى 5.0-5.6%.

توفر تركيا عائدات حوالي 7%، لكن الليرة التركية تعرضت لتخفيض قيمة هائل مع تضخم يتجاوز 60%. العقارات في جمهورية الدومينيكان هي أصول صلبة مقومة بالدولار الأمريكي. أنت لست معرضًا لمخاطر العملة المحلية.

استمتعت جمهورية الدومينيكان بأكثر من 50 عامًا من الديمقراطية المستقرة. هذا يتناقض مع التقلبات الجيوسياسية في تركيا والتغييرات التنظيمية في إسبانيا، حيث يتم إلغاء برامج التأشيرة الذهبية.

تقع جمهورية الدومينيكان على بعد 4 ساعات طيران من 80 مليون أمريكي شمالي. تتطلب دبي 12-15+ ساعة. هذا يحد من فائدة "عطلة نهاية الأسبوع" للمستثمرين الأمريكيين.

حقوق الملكية الأجنبية في جمهورية الدومينيكان هي نفسها حقوق المواطنين. على عكس تايلاند أو الفلبين، حيث لا يمكن للأجانب امتلاك الأراضي مباشرة، تمنح جمهورية الدومينيكان ملكية عقارية حرة دون قيود.

رحبت جمهورية الدومينيكان بحوالي 11.19 مليون زائر في عام 2024 - بزيادة 9% عن عام 2023. هذا هو الأعلى في الكاريبي، مما يضمن مجموعة أعمق من العملاء المؤجرين من الأسواق الناشئة مثل بنما.

ما الذي تظهره بيانات الربع الأول من عام 2025

حددت وزارة السياحة في جمهورية الدومينيكان هدفًا يبلغ 11 مليون زائر لعام 2025. يخضع مطار بويرتو بلاتا للتجديدات للتعامل مع زيادة سعة الرحلات من أوروبا وكندا.

من المتوقع أن يزداد الطلب على العقارات ذات الميزات الذكية - الإنترنت عالي السرعة، الدخول بدون مفتاح - بنسبة 10-15% في عام 2025. مع توقف تفويضات "العودة إلى المكتب" في الولايات المتحدة، تنضج مجموعة "العمل من أي مكان" في كاباريت من الرحالة العابرين إلى المستأجرين طويل الأجل الذين يوقعون عقود إيجار لمدة 3-6 أشهر.

من المتوقع أن تستقر تكاليف مواد البناء ولكن تظل مرتفعة. هذا يعني أن المنازل المعاد بيعها الحالية من المحتمل أن تقدر مع ارتفاع تكلفة الاستبدال. مع محدودية البدايات الجديدة على الشاطئ في عام 2024، من المحتمل أن يشهد مخزون الوحدات المطلة على المحيط في كاباريت سوق البائعين في الربع الأول من عام 2025.

يستخدم المشترون الأمريكيون بشكل متزايد خطوط ائتمان الأسهم المنزلية الخاصة بهم في الولايات المتحدة لشراء عقارات جمهورية الدومينيكان نقدًا مع استقرار أسعار الفائدة الأمريكية. التمويل المحلي مكلف - 10%+ للرهن العقاري - لذا تهيمن المشتريات النقدية على القطاع الفاخر.

تتحول كاباريت نحو "الفخامة البيئية". تركز التطورات الجديدة على الاستدامة للتنافس مع تولوم وكوستاريكا. هذا يخلق سوقًا متخصصًا للمشترين الذين يريدون تصميمًا حديثًا مع أوراق اعتماد بيئية.

ملخص: قائمة التحقق من العناية الواجبة للمستثمر

قبل تحويل الأموال، تحقق من هذه العناصر بغض النظر عن النمط المعماري:

[ ] قانوني: تأكد من أن العقار لديه عنوان Deslinde موثق (القانون 108-05)، وليس Constancia Anotada. استأجر محاميًا مستقلاً - لا تستخدم محامي البائع أبدًا. خصص 1-1.5% من سعر الشراء للرسوم القانونية.

[ ] البنية التحتية: قم بتدقيق سعة الطاقة الشمسية والبطارية الاحتياطية. تحقق من أن النظام يمكنه تشغيل التكييف، والتبريد، ومضخات المياه لمدة 24 ساعة على الأقل دون طاقة الشبكة. تأكد من توفر الإنترنت بالألياف الضوئية في العنوان المحدد.

[ ] المالية: احسب إجمالي تكاليف الإغلاق: 3% ضريبة التحويل بالإضافة إلى 1-1.5% رسوم كاتب العدل/الرسوم القانونية. ضع في اعتبارك ضريبة الممتلكات السنوية (IPI) بنسبة 1% على القيمة التي تتجاوز حوالي 170,000 دولار أمريكي. افهم رسوم HOA إذا كنت تشتري في مجتمع مسور.

[ ] البدني: استأجر مساحًا مستقلاً (Agrimensor) للتحقق من أن إحداثيات Deslinde تتطابق مع الجدران والأسوار الفعلية. التكلفة عادة ما تكون 300-500 دولار. تحقق من المشاكل الهيكلية، خاصة في المنازل التقليدية المبنية قبل عام 2005.

[ ] الإيجار: إذا كنت تشتري للدخل، تحقق من أن العقار في منطقة يُسمح فيها بالإيجارات قصيرة الأجل. تأكد من أن مجتمع HOA يسمح بالإيجارات. ابحث عن معدلات الإشغال الفعلية للعقارات المماثلة، وليس التوقعات من البائع.

[ ] المرافق: تأكد من إمكانية نقل عقود الكهرباء والماء. يتطلب نقل الكهرباء من Edenorte العنوان الجديد ويمكن أن يستغرق 2-3 أسابيع. خطط لفجوة أو ترتيب جسر.

[ ] التأمين: احصل على عروض أسعار للتأمين على الممتلكات (الحريق/الإعصار) قبل الإغلاق. توقع حوالي 1% من قيمة الاستبدال سنويًا. يتطلب بعض المقرضين هذا للمشتريات الممولة.

[ ] استراتيجية الخروج: افهم جداول إعادة البيع. العقارات ذات العناوين النظيفة في المواقع الرئيسية تستغرق في المتوسط 3-6 أشهر في السوق. العقارات المعيبة يمكن أن تبقى لمدة 3-5 سنوات. السيولة مهمة.

قيمة قول لا

يرفض وكلاء المشترين من الدرجة الأولى في جمهورية الدومينيكان حوالي 30-40% من القوائم المتاحة أثناء العناية الواجبة بسبب مشاكل العنوان أو العيوب الهيكلية.

مجتمع العقارات في الساحل الشمالي صغير. يعتمد الوكلاء الذين لديهم خبرة تزيد عن 10 سنوات على الإحالات للحصول على 70% من أعمالهم. هذا يحفز الثقة طويلة الأجل على المبيعات السريعة.

تكلفة الخطأ باهظة. يمكن أن يكلف تصحيح خطأ في العنوان 2,000-5,000+ دولار ويستغرق 1-2 سنوات في المحكمة. "لا" الأولية هي الكلمة الأكثر ربحية في مفرداتك.

لقد تخرج سوق جمهورية الدومينيكان من الغرب المتوحش في التسعينيات إلى سوق منظم بموجب القانون 108-05. لكن لا تزال هناك عقارات الغرب المتوحش. تصفيتها هو القيمة الأساسية التي يوفرها مستشار كفء.

العقارات التي تم شراؤها بشكل صحيح - السعر الصحيح، الموقع الصحيح، العنوان النظيف - لديها متوسط أيام في السوق لإعادة البيع من 3-6 أشهر في سوسوا وكاباريت. العقارات المعيبة تبقى لمدة 3-5 سنوات.

عادة ما يشتري المستثمرون الناجحون عقاراتهم الثانية والثالثة في غضون 24 شهرًا من الأولى، مستفيدين من نفس الفريق: الوكيل، المحامي، مدير العقارات. تلك العلاقة تضاعف القيمة بمرور الوقت.

أنظمة MLS الحديثة ليست مركزية بالكامل في جمهورية الدومينيكان. غالبًا ما تمثل "القوائم الجيبية" (الصفقات خارج السوق) أفضل 10% من الفرص. تلك متاحة فقط من خلال العلاقات الراسخة مع المهنيين المحليين الذين كانوا هنا لفترة كافية لمعرفة أي المطورين موثوق بهم وأيهم يتجاوزون الزوايا.

الخيار بين العمارة الحديثة والتقليدية يهم أقل مما تعتقد. ما يهم هو ما إذا كان العقار لديه وضوح قانوني، واستقلالية في البنية التحتية، وموقع يتناسب مع أطروحة استثمارك الفعلية. كل شيء آخر هو مجرد جماليات.

Category: كابريera