В прошлый вторник немецкий инвестор вошел в мой офис с проблемой, решение которой стоит около $18,000. Он владеет кондоминиумом на берегу океана в Ocean Village, Кабарете. Прекрасный блок. Вид на океан. Полностью меблирован. Он сдал его канадской паре по шестимесячной аренде, которую он скачал с LegalZoom и перевел с помощью Google. Срок аренды истек восемь месяцев назад. Арендаторы перестали платить три месяца назад. Они все еще живут там. И по законам Доминиканской Республики, поскольку он принял один платеж после истечения срока контракта, он случайно создал новый бессрочный договор аренды с полными правами арендаторов в соответствии с Декретом 4807.
Выселение займет как минимум год. Вероятно, дольше, если они подадут апелляцию. Его юридические расходы составят от $3,000 до $3,500. Он потеряет еще $15,000 в виде неоплаченной аренды в процессе. Все потому, что он сэкономил $500, не наняв местного адвоката для составления оригинального контракта.
Это реальность управления недвижимостью в Доминиканской Республике, о которой не упоминают глянцевые инвестиционные брошюры. Северное побережье предлагает легитимные доходы от аренды — данные за первый квартал 2025 года показывают среднюю валовую доходность в 7.12%, что значительно выше, чем 3-4% в большинстве рынков США. В Сосуа доходность составляет от 6 до 9% в год, в то время как в Кабарете благодаря кайтсерфингу доходность хорошо управляемых кондоминиумов на берегу океана составляет от 7 до 14%. Но эти цифры предполагают, что вы действительно собираете аренду. Они предполагают, что вы можете выселить неплатящего арендатора без годового судебного разбирательства. Они предполагают, что ваш договор аренды был составлен кем-то, кто понимает, что доминиканское право основано на Наполеоновском кодексе, а не на общем праве, и что вся система предназначена для защиты "слабой стороны" — которая всегда является арендатором, а не вами.
Большинство инвесторов смотрят на Северное побережье и видят 7% доходности, но часто упускают из виду мелкий шрифт, который может уничтожить эти прибыли за один сезон. Управление арендой здесь — это не просто передача ключей; это юридическая прогулка по канату между Гражданским кодексом и арендатором, который может знать систему лучше, чем вы. Мы видели слишком много мечтаний о недвижимости в Сосуа, превращающихся в годовые кошмары выселения, просто потому что арендодатель полагался на рукопожатие или общий онлайн-шаблон. Эффективное управление недвижимостью в Доминиканской Республике требует оборонительной стратегии, которая начинается задолго до того, как арендатор въедет.
Ключевые выводы
- Реальность защиты арендаторов: Декрет 4807 (1959) запрещает выселение даже после истечения контракта, если вы не можете доказать конкретную причину в суде — процесс, который обычно занимает минимум 6-12 месяцев
- Требование к поручителю: Без платежеспособного "Fiador Solidario" (поручителя, который несет совместную ответственность), сбор неоплаченной аренды с иностранного арендатора, покинувшего страну, практически невозможен — стоимость международного арбитража или доместикации судебного решения превышает стоимость большинства долгов по аренде
- Налоговое соответствие: Весь доход от аренды должен быть задекларирован в DGII; иностранные лица платят 15-25% подоходного налога на чистую прибыль, в то время как недвижимость, принадлежащая доминиканским компаниям, облагается корпоративной ставкой 27%
- Математика заполняемости: Средняя заполняемость Airbnb в Сосуа снизилась до 43%, в то время как Кабарете показывает немного лучшие результаты — 53%, что означает, что ваши прогнозы доходности должны учитывать значительные периоды вакантности
- Бюджет на обслуживание: Прибрежные объекты требуют $200-700 USD ежемесячного обслуживания (исключая HOA) из-за коррозии от соленого воздуха и уровня влажности 78-81% круглый год
Гражданский кодекс не заботится о вашем бизнес-плане
Вот что происходит, когда вы сдаете недвижимость в аренду в Доминиканской Республике, не понимая правовую основу. Вы думаете, что вступаете в отношения арендодатель-арендатор. Гражданский кодекс считает, что вы вступаете в квазипостоянные отношения, где у арендатора больше прав, чем у вас.
Управляющий статут — это Декрет 4807, принятый в 1959 году. Он был разработан, чтобы предотвратить произвольное выселение арендаторов арендодателями во время жилищного кризиса. Шестьдесят семь лет спустя это все еще закон. И он все еще замораживает аренду и запрещает выселение без конкретной судебной причины, даже если ваш контракт истек, даже если арендатор не платит, даже если вы хотите сами въехать в недвижимость.
Согласно статье 1738 Гражданского кодекса, если арендатор остается в вашей собственности после окончания срока аренды и вы принимаете хотя бы один платеж, вы автоматически создаете новый бессрочный договор аренды на тех же условиях. Это называется "Tácita Reconducción" — молчаливое продление. Новая аренда регулируется статьей 1736, которая обычно предполагает бессрочный срок, требующий определенных сроков уведомления для расторжения. Как только это происходит, вы застреваете. Вы не можете просто сменить замки. Вы не можете отключить коммунальные услуги. Оба действия являются уголовными преступлениями в Доминиканской Республике, наказуемыми штрафами и возможным тюремным заключением.
Закон также требует, чтобы арендодатели вносили депозиты за аренду в Banco Agrícola в соответствии с Законом 4314. Это не является опциональным. Если вы пропустите этот шаг — а большинство иностранных арендодателей делают это, потому что никогда о нем не слышали — вы теряете свое право на иск о выселении или неоплаченной аренде. Суд отклонит ваше дело. Строгая юридическая санкция — это надбавка в размере 10% за каждый месяц задержки, ограниченная 50% от суммы депозита. Но на практике, к тому времени, когда вы осознаете, что вам нужно внести деньги, чтобы подать иск — часто через 1-2 года аренды — надбавка достигла 50% лимита, и юридические и административные расходы увеличивают общую стоимость исправления почти вдвое от суммы депозита. Вам придется заплатить, прежде чем вы сможете повторно подать иск. И часы начинают тикать заново.
Максимальная законная аренда по Декрету 4807 технически ограничена 1% от стоимости недвижимости (включая землю) в месяц. Это правило редко применяется на рынке роскоши, но остается действительной юридической защитой для арендаторов. Орган контроля аренды может снизить арендную плату, если она превышает этот порог — я видел, как арендаторы успешно ссылались на это, чтобы снизить свои обязательства по аренде во время выселения, часто как тактику затягивания для переговоров о более низких платежах.
Иностранцы имеют те же права, что и граждане, на владение и аренду недвижимости — это гарантировано Конституцией и Законом о иностранных инвестициях 16-95. Но эти же права не защищают вас от правовой системы, которая предполагает, что у вас, как у владельца недвижимости, больше ресурсов и, следовательно, вам нужно меньше защиты, чем человеку, живущему в вашем кондоминиуме.
Как выглядит пуленепробиваемый договор аренды
Шаблон договора аренды из США или Канады здесь бесполезен. Я не имею в виду, что он субоптимален. Я имею в виду, что он не имеет юридической силы. В доминиканских судах обязательной является только испанская версия контракта. Английские переводы предназначены для вашего удобства, а не для исполнения.
Самая важная статья в любом доминиканском договоре аренды — это Fiador Solidario. Это поручитель, который несет солидарную ответственность за аренду. Не просто морально обязан. Юридически обязан. Если арендатор не платит, вы можете подать в суд на поручителя напрямую, не исчерпав сначала средства против арендатора — но только если вы явно отказываетесь от "beneficio de excusión" (преимущество исключения) в контракте.
Поручитель должен быть платежеспособным. Это значит, что он должен владеть недвижимостью в Доминиканской Республике или иметь проверяемый доход. Друг в Канаде не считается. Кузен в Майами не считается. Поручитель должен быть тем, с кого вы действительно можете взыскать, если что-то пойдет не так. И что-то идет не так чаще, чем вы думаете.
Без поручителя взыскание неоплаченной аренды с иностранного арендатора, покинувшего страну, практически невозможно. Доминиканская Республика не имеет взаимных договоров о взыскании заработной платы с США или Канадой по гражданским долгам по аренде. Если иностранный арендатор уезжает без активов в Доминиканской Республике, стоимость международного арбитража или доместикации судебного решения превышает стоимость неоплаченной аренды — обычно $5,000-$15,000. Коллекторские агентства не возьмутся за это. Вы просто теряете деньги.
Вторая критическая статья — это отказ от молчаливого продления. Вам нужно явное указание, что если арендатор остается в собственности после истечения срока аренды, новый договор аренды не создается. Это прямо противоречит статье 1738 Гражданского кодекса, но это юридически исполнимо, если обе стороны его подпишут. Большинство арендаторов подпишут его, потому что они не понимают, что подписывают. Это не ваша проблема. Ваша проблема — защита вашего актива.
Третье: юрисдикция. Вы должны указать Мировой суд (Juzgado de Paz) в Сосуа или Кабарете как место для разрешения споров. Если вы подадите иск в неправильной юрисдикции — например, в главном суде в Пуэрто-Плата — ваше дело будет немедленно отклонено. Вам придется повторно подать иск в правильный суд, потеряв месяцы в процессе.
Четвертое: ответственность за обслуживание. Гражданский кодекс определяет "locative repairs" (локативные ремонты) как ответственность арендатора, но не определяет, что это такое. Ваш контракт должен это уточнять. Обычная статья возлагает на арендатора ремонты стоимостью до $100-200 USD. Все, что выше, — ваша ответственность как арендодателя. Это предотвращает звонки арендатора в 2 часа ночи из-за перегоревшей лампочки.
Пятое: статья Banco Agrícola. Укажите явно, что депозит за аренду будет внесен в Banco Agrícola, как того требует Закон 4314. Включите номер счета, если он у вас есть. Это защищает ваше право на иск в будущем.
Контракт должен быть нотариально заверен. Нотариус в Доминиканской Республике берет от $50 до $150 USD за легализацию подписей. Это предотвращает заявление арендатора "это не моя подпись" позже, что является распространенной тактикой задержки, добавляющей три месяца к судебному разбирательству.
Чтобы контракт был действителен против третьих лиц — например, если вы продаете здание или умираете — он должен быть зарегистрирован в Реестре Титулов. Это стоит дополнительных денег и требует времени, но это единственный способ обеспечить выживание аренды при изменении собственности.
Еще одно: если ваш арендатор — компания (например, вы сдаете в аренду бизнесу), этот арендатор должен удерживать 10% от аренды и платить их в DGII как аванс по вашему подоходному налогу. Это не подлежит обсуждению. Если они этого не делают, вы все равно несете ответственность за налог. Включите статью, делающую арендатора ответственным за это удержание.
Налоговая реальность, о которой никто не упоминает в брошюрах
"Налоговый рай" Карибов — это миф. Доход от аренды в Доминиканской Республике облагается налогом. Dirección General de Impuestos Internos (DGII) агрессивна. Невыплата может привести к аресту вашего имущества.
Во-первых, вам нужен RNC (Registro Nacional de Contribuyentes). Это ваш налоговый идентификационный номер. Вы не можете легально платить налоги или выдавать действительные счета без него. Процесс регистрации занимает 5-10 рабочих дней. Вам понадобится паспорт, рекомендательное письмо и подтверждение дохода. Некоторые банки также потребуют этого для открытия счета.
Если вы физическое лицо (Persona Física), вы платите подоходный налог (ISR) по прогрессивной шкале от 15% до 25% на чистый налогооблагаемый доход. Вы можете вычитать доказанные расходы — обслуживание, администрирование, сборы за управление недвижимостью — из вашего валового дохода от аренды. Или вы можете выбрать стандартный вычет, если вы соответствуете упрощенному налоговому режиму (RST), который применяется к лицам с доходом менее примерно RD$11.1 миллиона в год (около $185,000 USD).
Если вы держите недвижимость в доминиканской компании (SRL), ставка корпоративного налога на прибыль составляет 27% на чистый налогооблагаемый доход. Это выше, чем ставка для физических лиц, но предлагает другие преимущества — в первую очередь защиту от ответственности и упрощенное планирование наследства.
Существует также IPI (Impuesto Patrimonio Inmobiliario), который представляет собой 1% ежегодный налог на стоимость недвижимости, превышающую примерно RD$10.19 миллиона (ежегодно корректируется с учетом инфляции, примерно $172,000 USD на 2025/2026 годы). Это применяется независимо от того, сдаете ли вы недвижимость в аренду или живете в ней. Единственное исключение — если вы соответствуете критериям освобождения CONFOTUR (которое применяется к определенным новым проектам) или освобождению для пенсионеров по Закону 171-07, которое предлагает 50% снижение налога на недвижимость, если вы переезжаете на пенсию в Доминиканскую Республику.
Затем идет ITBIS — 18% налог на добавленную стоимость. Долгосрочная аренда жилья освобождена. Но краткосрочная туристическая аренда (в стиле Airbnb) технически подлежит ITBIS. Закон на этот счет неясен, и его исполнение непоследовательно, но риск существует. Если вы сдаете меблированные объекты в краткосрочную аренду, вы должны собирать и перечислять ITBIS. Для этого вам нужно выдать Comprobante Fiscal (фискальный чек) с действительным номером NCF, который требует регистрации RNC.
Если вы зарегистрированы для ITBIS, вы можете вычитать ITBIS, который вы платите за расходы (интернет, расходные материалы для обслуживания, коммунальные услуги) из ITBIS, который вы собираете с гостей. Это называется "входной налоговый кредит". Это снижает вашу эффективную налоговую нагрузку, но также увеличивает объем вашей документации.
Еще одна сложность: если вы перечисляете доход от аренды напрямую за границу нерезиденту без местного агента, налог на удержание может достигать 27%. Это окончательный платеж, что означает, что это не аванс — это полная налоговая ответственность. Чтобы избежать этого, вам нужно структурировать свои дела так, чтобы доход получала местная организация (либо вы как индивидуальный резидент, либо доминиканская компания).
Штраф за несоответствие высок. DGII может наложить штрафы, равные 100% от неоплаченного налога, плюс проценты. Они также могут наложить арест на ваше имущество, не позволяя вам продать или рефинансировать его, пока долг не будет погашен. Я видел, как объекты застревали в подвешенном состоянии на годы, потому что владелец проигнорировал налоговый счет в $3,000, который вырос до $15,000.
Процесс выселения — это не процесс, это война на истощение
Предположим, вы сделали все правильно. Вы наняли адвоката. Вы составили правильный договор аренды. Вы зарегистрировали его. Вы внесли депозит за аренду в Banco Agrícola. Вы получили поручителя. И арендатор все равно перестает платить.
Что теперь?
В теории процесс выселения прост. Вы подаете жалобу в Мировой суд. Арендатору вручается повестка. Назначается слушание. Судья выносит решение в вашу пользу. Вы получаете исполнительный лист на выселение. Судебный исполнитель его исполняет. Общее время: 30 дней.
На практике процесс занимает минимум 6-12 месяцев. Если арендатор подает апелляцию, это может занять три года или больше.
Вот почему. Прежде чем вы сможете подать иск, вам нужно получить "Сертификат об отсутствии депозита" из Banco Agrícola. Это доказывает, что арендатор не внес аренду туда (что ему разрешено делать, если он утверждает, что вы отказываетесь принимать платеж). Если вы не внесли депозит за аренду в Banco Agrícola в первую очередь, вы застряли. Суд отклонит ваше дело. Вам придется заплатить надбавку — которая, вероятно, достигла 50% лимита к этому времени, плюс юридические и административные расходы, которые увеличивают общую стоимость почти вдвое от суммы депозита — прежде чем суд рассмотрит ваше дело.
После подачи иска арендатору вручается повестка судебным исполнителем (Alguacil). Арендатор имеет право ответить. Если он утверждает, что платил аренду (даже если не платил), судья назначит слушание для рассмотрения доказательств. Это может занять 2-3 месяца только для того, чтобы попасть в календарь.
На слушании судья часто предоставляет арендатору "льготный период" (plazo de gracia) в 15-30 дней для выселения, даже если доказательства явно показывают неуплату. Это гуманитарный жест. Это задерживает владение.
Если арендатор подает апелляцию, дело переходит в вышестоящий суд. По старой системе это полностью останавливало выселение. Новые реформы пытаются сделать выселение за неуплату "временно исполнимым", что означает, что вы можете выполнить выселение, пока апелляция находится на рассмотрении, но это применяется непоследовательно.
Даже после того, как вы выиграли, вы не можете физически выселить арендатора сами. Вы должны нанять судебного исполнителя и запросить Public Force (полицию) для выполнения выселения. Судебный исполнитель назначит дату. Если арендатора нет дома, судебный исполнитель переназначит. Если у арендатора есть дети, судья может предоставить еще один льготный период. Если арендатор утверждает, что ему некуда идти, судья может предоставить еще один льготный период.
Средний сценарий "плохого арендатора" приводит к восьми месяцам потерянной аренды до успешного выселения. Если добавить юридические расходы ($1,000 до $3,500), вы смотрите на общие потери в $20,000 до $30,000 на объекте, который может принести только $30,000 в год в виде арендной платы.
Вот почему поручитель так важен. С платежеспособным поручителем вы можете подать на него в суд напрямую и взыскать с его активов, пока выселение находится на рассмотрении. Без поручителя вы просто теряете деньги.
Еще одно: сквоттеры. Если кто-то занимает вашу собственность без договора аренды — например, смотритель, который отказывается уходить — они классифицируются как "Intruso" (вторженец), а не арендатор. Это юридически отличается. Выселение вторженца осуществляется Государственным прокурором (Fiscal), а не Гражданским судом. Процесс быстрее, но требует доказательства, что арендные отношения никогда не существовали. Если вы когда-либо принимали от них платеж, даже один раз, они арендатор, а не вторженец, и вы снова в Гражданском суде.
Самоуправление против профессионального управления: математика, которую вам нужно увидеть
Профессиональные компании по управлению недвижимостью в Сосуа и Кабарете берут 20-30% от валового дохода от аренды за краткосрочную аренду для отдыха. Для долгосрочной аренды плата снижается до 5-10% от ежемесячной аренды или одной месячной аренды в качестве платы за размещение.
Стоит ли это того?
Давайте посчитаем на примере кондоминиума за $350,000 в Сосуа. Предположим, вы сдаете его в краткосрочную аренду на Airbnb. Валовой доход от аренды: $2,500/месяц ($30,000/год). Коэффициент заполняемости: 43% (текущий средний показатель в Сосуа). Фактический валовой доход: $12,900/год.
Если вы управляете самостоятельно, вы сохраняете 100% этого. Но вы также занимаетесь общением с гостями, координацией уборки, аварийным обслуживанием и налоговыми декларациями. Уборка стоит вам $20-50 за оборот. Если у вас 20 бронирований в год, это $400-1,000 на уборку. Аварийное обслуживание — сломанный кондиционер, засоренный слив — стоит $100-300 каждое. Бюджет $1,500/год на это. Интернет и коммунальные услуги: $1,200/год. HOA сборы: $1,800-4,800/год в зависимости от сообщества. Страхование имущества (включая покрытие ураганов): $400-2,500/год. Общие операционные расходы: $5,300-11,500/год. Чистый доход: $1,400-7,600/год.
Если вы нанимаете профессионального менеджера за 25%, они берут $3,225. Но они также занимаются уборкой, координацией обслуживания, общением с гостями и часто налоговыми декларациями. Ваш чистый доход падает до $4,375-9,375/год после их комиссии и операционных расходов. Но вы не тратите 10 часов в месяц на жалобы гостей и сломанные водонагреватели.
Настоящая ценность профессионального управления — это не экономия времени. Это коэффициент заполняемости. Лучшие профессионально управляемые объекты в Кабарете достигают 70%+ заполняемости. Это топ 10%. Медиана — 32%. Если профессиональный менеджер может поднять вашу заполняемость с 43% до 60%, ваш валовой доход увеличивается с $12,900 до $18,000. Даже после их 25% комиссии ($4,500), ваш чистый доход выше, чем если бы вы управляли самостоятельно при 43% заполняемости.
Другое преимущество: они поддерживают списки проверенных специалистов. Когда вы вызываете сантехника сами как иностранец, вы получаете "гринго-прайсинг" — завышенные цены. Местный менеджер ведет переговоры на испанском и платит местные ставки.
Недостаток: не все компании по управлению компетентны. Некоторые размещают вашу недвижимость на 15+ каналах (Airbnb, VRBO, Expedia, Booking.com). Некоторые размещают ее на одном или двух и надеются на лучшее. Некоторые отвечают на запросы гостей в течение часа. Некоторые занимают три дня. Некоторые координируют "личные" регистрации, чтобы объяснить правила дома и предотвратить нарушения вечеринок. Некоторые просто отправляют код для ящика с ключами и надеются, что гость прочитает руководство.
Вам нужно их проверять. Попросите рекомендации от других иностранных владельцев. Спросите, сколько объектов они управляют. Спросите, сколько у них сотрудников. Спросите, каков их средний коэффициент заполняемости. Спросите, предоставляют ли они ежемесячные финансовые отчеты. Спросите, занимаются ли они налоговыми декларациями или вы несете ответственность. Спросите, какова их политика отмены, если вы недовольны.
Для долгосрочной аренды управление проще. Плата ниже (5-10%), потому что меньше оборота. Но проверка арендаторов критична. Профессиональные менеджеры в Доминиканской Республике обычно требуют поручителя, последние три месяца банковских выписок, справку о несудимости (Certificado de No Antecedentes Penales из офиса Генерального прокурора, который стоит RD$600) и рекомендацию от предыдущего арендодателя с номером телефона для устной проверки.
Они также соблюдают правило "2+1": два месяца депозита плюс один месяц авансовой аренды. Это отфильтровывает арендаторов с низкой ликвидностью. Это финансовый инструмент проверки.
Если вы сдаете в долгосрочную аренду экспатам или пенсионерам, риск ниже. Сосуа является домом для одной из крупнейших в Карибском регионе немецких и канадских общин экспатов. Эти арендаторы часто на пенсии, имеют стабильный доход и менее склонны к неуплате аренды. Но они также более склонны знать свои права по Декрету 4807. Они будут сопротивляться статьям, которые им не нравятся. Они будут требовать ремонтов. Они будут ссылаться на Гражданский кодекс, если вы попытаетесь повысить аренду в середине срока аренды.
Проверка арендаторов, когда кредитные рейтинги не существуют
В Доминиканской Республике есть кредитное бюро — DataCrédito. Но у многих иностранных арендаторов и неформальных работников не будет файла. Итак, как вы проверяете арендаторов?
Поручитель — основной инструмент. Если арендатор не может предоставить платежеспособного поручителя, он не стоит риска. Конец истории.
Для иностранных арендаторов проверьте штамп о въезде в их паспорте. Если они на туристической визе, им разрешено оставаться только 30 дней (с возможностью продления до 120 дней за плату). Если они здесь дольше, они превышают срок пребывания. Это красный флаг. Они уже нарушают иммиграционный закон. Почему они будут уважать договор аренды?
Запросите последние три месяца банковских выписок. Вы не ищете кредитный рейтинг. Вы ищете ликвидность. Могут ли они оплатить первые два месяца аренды плюс депозит? Имеют ли они постоянный доход или живут от случайных переводов?
Запросите Certificado de No Antecedentes Penales (Сертификат об отсутствии судимости) из офиса Генерального прокурора. Это стоит RD$600 и подтверждает хорошее поведение арендатора. У большинства иностранцев его не будет, потому что они не знают, что он существует. Это нормально. Сам запрос — это инструмент проверки. Если они отказываются, уходите.
Проверьте, есть ли у них история с Banco Agrícola. Если они были частью формальной, соответствующей аренды ранее, будет запись. Если нет, они арендовали неформально, что означает, что они не уважают систему.
Запросите "Carta de Referencia" от предыдущего арендодателя. Но не просто принимайте письмо. Позвоните арендодателю. Проверьте номер телефона. Задайте конкретные вопросы: Платил ли арендатор вовремя? Поддерживал ли он имущество? Вызывал ли он жалобы от соседей? Как долго он оставался? Почему он уехал?
Правило "2+1" (два месяца депозита плюс один месяц авансовой аренды) не подлежит обсуждению. Это отфильтровывает арендаторов с низкой ликвидностью. Если они не могут собрать три месяца аренды заранее, они представляют риск.
Для корпоративных арендаторов (бизнесов, арендающих для сотрудников) запросите копию регистрации RNC компании и подтверждение того, что они актуальны по налоговым декларациям. Если они не зарегистрированы в DGII, они работают неформально, и у вас нет средств, если они перестанут платить.
Обслуживание в климате, который хочет уничтожить вашу собственность
Прибрежные объекты в Сосуа и Кабарете сталкиваются с двумя врагами: соленым воздухом и влажностью. Соленый воздух (salitre) коррозирует металл, ускоряет старение электроники и ухудшает краску. Уровень влажности колеблется между 78% и 81% круглый год, создавая идеальные условия для плесени.
Бюджет $200-700 USD в месяц на обслуживание, исключая HOA сборы. Это не опционально. Это стоимость владения недвижимостью в тропиках.
Кондиционеры требуют профессиональной очистки и обслуживания каждые 3-4 месяца. Стоимость составляет $30-50 за блок. Если вы пропустите это, блок выйдет из строя. Замена стоит $800-1,500 в зависимости от размера.
Внешняя краска держится 2-3 года на прибрежных объектах, по сравнению с 5-7 годами в глубине страны. Перекраска двухкомнатного кондоминиума стоит $1,500-3,000. Если вы ждете слишком долго, дерево под ним сгниет, и вам придется делать структурные ремонты.
Кабарете получает в среднем 1,025 мм (40 дюймов) осадков в год, причем ноябрь является самым влажным месяцем (288 мм). Гидроизоляция крыши должна проверяться и повторно герметизироваться каждые 2-3 года. Стоимость составляет $500-1,000. Если вы пропустите это, у вас будут протечки, которые приведут к плесени, что приведет к непригодным для жилья объектам.
Предотвращение плесени требует осушителей или правильной вентиляции. Хороший осушитель стоит $200-400 и использует электроэнергию. Электричество на Северном побережье в среднем стоит $0.124 за кВтч, но в закрытых сообществах с частными сетями оно часто выше. Бюджет $50-100/месяц на электроэнергию только для работы осушителей и вентиляторов.
Для вилл с бассейнами ежемесячный уход за бассейном (химикаты плюс работа) в среднем составляет $80-130 USD. Это не подлежит обсуждению. Рост водорослей в тропической жаре происходит быстро. Заброшенный бассейн становится болотом за две недели.
Страхование имущества (включая покрытие ураганов) стоит $400-2,500 USD в год, в зависимости от стоимости имущества и близости к океану. Это не опционально. Доминиканская Республика находится в поясе ураганов. Сезон 2024 года увидел несколько штормов. Если вы не застрахованы, вы играете со всей своей инвестицией.
HOA сборы в закрытых сообществах варьируются от $150 до $400+ USD в месяц. Это покрывает круглосуточную вооруженную охрану, которая является основной услугой, за которую вы платите. Расходы на охрану обычно составляют 40-60% всего бюджета HOA закрытого сообщества. Без охраны ваша собственность становится мишенью.
Реальность заполняемости, которая убивает большинство прогнозов
Средняя заполняемость Airbnb в Сосуа снизилась до 43% по состоянию на 2025 год. Кабарете показывает немного лучшие результаты — 53%. Это не временное падение. Это рыночная реальность.
Лучшие объекты (топ 10%) в Кабарете достигают 77%+ заполняемости. Это объекты с рейтингом Superhost, профессионально управляемые, хорошо обслуживаемые, с быстрым интернетом, резервным питанием и в отличных местах. Медианная заполняемость — 32%. Это середина пакета.
Если ваши финансовые прогнозы предполагают 70% заполняемости, вы настраиваете себя на провал. Математика не работает при 43%. Кондоминиум за $350,000, генерирующий $30,000/год в валовой аренде при 100% заполняемости, генерирует только $12,900/год при 43% заполняемости. После операционных расходов ($5,300-11,500) вы получаете чистый доход $1,400-7,600/год. Это 0.4-2.2% доходность на инвестицию в $350,000. Вы бы лучше сделали с казначейской облигацией США.
Решение — либо повысить заполняемость (что требует профессионального управления, премиальных отделок и агрессивного маркетинга), либо ориентироваться на долгосрочных арендаторов. Долгосрочные аренды устраняют риск вакантности. Годовая аренда за $1,500/месяц генерирует $18,000/год гарантированно. Это выше, чем $12,900, которые вы получите от краткосрочной аренды при 43% заполняемости.
Но долгосрочные аренды имеют свои собственные риски. Вы привязаны на год. Вы не можете корректировать цены в зависимости от спроса. И если арендатор перестает платить, вы смотрите на 6-12 месяцев на выселение.
Другой фактор, влияющий на заполняемость, — это инфраструктура. Сосуа официально определила "дороги, дренаж и наводнения" как критические недостатки. Главная дорога из Сосуа в Кабарете проезжаема, но выбоины у входа в большинство закрытых сообществ — постоянная жалоба гостей. Сам город имеет проблемы с дренажом, которые вызывают наводнения во время сильных дождей. Это влияет на удовлетворенность гостей и повторные бронирования.
Кабарете имеет лучшую инфраструктуру, но также более дорогой. Недвижимость там требует более высоких ночных ставок, но также сталкивается с более жесткой конкуренцией. Рынок "приключенческого туризма" (кайтсерфинг, виндсерфинг) стабилен, но сезонен. Пиковый сезон — с декабря по март. В остальное время года заполняемость падает.
Сравнительная реальность: Доминиканская Республика против Дубая, Португалии и Турции
Доминиканская Республика предлагает более высокие доходы от аренды, чем большинство "экзотических" инвестиционных рынков. Данные за первый квартал 2025 года показывают 7.12% валовой доходности в Доминиканской Республике, по сравнению с 5-7% в Дубае и 3-5% в Майами. Но доходность — это только часть истории.
ВВП Доминиканской Республики вырос на 5.1% в 2024 году, второй по величине в Латинской Америке. Это стабильная, растущая экономика. Доминиканский песо обесценился примерно на 3-5% ежегодно по отношению к доллару США — управляемое падение по сравнению с крахом турецкой лиры.
Доминиканская Республика предлагает резидентство с инвестициями в $200,000 в соответствии с Законом 171-07. Это дешевле, чем Португальская золотая виза (теперь €500,000+). Процесс получения резидентства занимает 4-6 месяцев, а не 12-18 месяцев, как в Европе.
Иностранцы могут владеть землей в полной собственности на свое имя. Это не так в Таиланде или на Филиппинах. Нет ограничений на иностранное владение. Конституция гарантирует это право.
Закон CONFOTUR предлагает 15-летнее освобождение от 1% налога на имущество IPI для определенных новых проектов. Это преимущество, которого нет в большинстве рынков США или ЕС. Но оно применяется только к новым утвержденным объектам в определенных туристических зонах. Если вы покупаете перепродажу, вы его не получаете.
Роскошная недвижимость на берегу океана в Кабарете стоит $2,200-3,000 за квадратный метр. В Майами такая же недвижимость стоила бы $10,000+ за квадратный метр. Точка входа ниже.
Но в Доминиканской Республике также выше операционные расходы. Электричество дорогое ($0.124 за кВтч). Обслуживание постоянно. Охрана обязательна. И правовая система медлительна.
Доминиканская Республика не "Дикий Запад". Это юрисдикция, где бумажная работа — король. Если вы уважаете процесс — если вы нанимаете правильного адвоката, составляете правильные контракты и платите правильные налоги — вы можете построить прибыльный арендный портфель. Если вы сокращаете углы, вы проведете годы в суде.
Контрольный список, который вам действительно нужен
Прежде чем купить:
Требуйте "Certificación de Estado Jurídico" (Сертификат статуса) из Реестра Титулов, датированный в последние 30 дней. Это единственное действительное доказательство собственности. Физический титул на руках недостаточен.
Нанимайте частного геодезиста, чтобы проверить, совпадают ли точки Deslinde GPS с физическими стенами. Несоответствия распространены. Примерно 15% незарегистрированных сделок с землей сталкиваются с пограничными спорами.
Прежде чем сдавать в аренду:
Зарегистрируйтесь для получения RNC в DGII с использованием формы RC-01. Это занимает 5-10 рабочих дней.
Откройте местный банковский счет. Вам понадобится паспорт, рекомендательное письмо и подтверждение дохода. Одобрение занимает 2-4 недели.
Нанимайте специализированного адвоката по недвижимости для составления договора аренды. Не общего практикующего адвоката. Кого-то, кто знает Декрет 4807 и Гражданский кодекс.
Убедитесь, что договор аренды включает: Fiador Solidario с отказом от beneficio de excusión, отказ от молчаливого продления, статью о юрисдикции, указывающую Мировой суд в Сосуа или Кабарете, статью о депозите в Banco Agrícola и явные определения ответственности за обслуживание.
Нотариально заверьте договор аренды. Стоимость: $50-150 USD.
Внесите депозит за аренду в Banco Agrícola. Это обязательно в соответствии с Законом 4314.
Создайте фото-документированный инвентарь, подписанный арендатором. Споры о "износе" — причина №1 для споров о депозите.
На постоянной основе:
Подавайте ежегодные налоговые декларации в DGII, даже если у вас нулевой налоговый счет. Неподача облагается штрафами.
