Последние новости, влияющие на рынок недвижимости на северном побережье Доминиканской Республики

Я сидел в своем офисе в Сосуа в прошлый вторник утром, проверяя титул для канадской пары, которая нашла свою "квартиру мечты" на популярном сайте объявлений. Недвижимость выглядела идеально онлайн — вид на океан, современные отделки, цена $185,000. Они уже перевели депозит в размере $5,000, когда наконец решили проверить титул. Деслинде был не просто неполным; его не существовало. Продавец рекламировал недвижимость, которую он не мог законно передать. Мы вернули депозит, но это заняло три месяца и письмо от адвоката, которое заставило застройщика нервничать.

В тот же день после обеда я проехал по главному коридору Кабарете. В пределах двух километров я насчитал пять активных строительных площадок — краны видны с дороги, залиты фундаменты, возводятся вертикальные стены. Парковки на этих объектах не были пустыми. Я заметил номера из Онтарио, Нью-Йорка, Флориды. Не туристы. Долгосрочные инвестиции.

Это рынок недвижимости Доминиканской Республики в начале 2026 года: настоящая возможность, сочетающаяся с операционной сложностью. Данные показывают, что в 2023 году в страну поступило $4.39 миллиарда прямых иностранных инвестиций, что на 7.1% больше по сравнению с предыдущим годом. Туризм достиг примерно 10.3 миллиона посетителей в 2024 году — солидное число, хотя не 11-12 миллионов, как утверждали некоторые чрезмерно оптимистичные прогнозы. Экономика выросла на 5.1%, в то время как остальная часть Латинской Америки в среднем на 2.2%. Это не числа для отпуска. Это капитал, ищущий доходность на рынке, номинированном в долларах США, с структурными преимуществами, которые большинство инвесторов еще не понимают.

Но таблицы не упоминают о перебоях в электроснабжении. Они не объясняют, почему недвижимость с чистым Деслинде продается за 45 дней, а без него стоит восемь месяцев. Они, конечно, не предупреждают о разрыве между запрашиваемыми ценами и тем, что действительно закрывается.

Ключевые выводы

Юридическая реальность: Закон 108-05, принятый в марте 2005 года (хотя его полное внедрение и регулирование было реализовано в последующие годы, особенно в 2007 году), требует GPS-подтвержденных границ собственности (Деслинде). Без этого вы не можете получить финансирование, оформить передачу титула или избежать споров о границах — тем не менее, примерно 30% объявлений этого не имеют.

Цена против реальности: Хотя онлайн-платформы показывают рост запрашиваемых цен на 10-12% в 2024 году, фактические цены закрытия для объектов стоимостью более $500,000 обычно составляют на 8-12% ниже списка. Окно для переговоров шире, чем признают продавцы.

Инфраструктурная защита: Нестабильность электросети остается самым большим операционным риском. Недвижимость с солнечными системами (ROI теперь менее 3.5 лет) и Starlink имеет на 15% более высокую заполняемость, потому что цифровым кочевникам требуется время безотказной работы, а не оправдания.

Путь к резидентству: Виза Пенсионера требует всего $1,500 USD ежемесячного гарантированного дохода — значительно ниже, чем португальская D7 (которая требует дохода, эквивалентного минимальной заработной плате в Португалии, в настоящее время около €870/месяц или примерно €10,440/год по состоянию на 2025 год) или порог Дружеских Наций Панамы. Иностранные пенсии облагаются налогом по ставке 0%.

Ожидания доходности: Реалистичная чистая арендная доходность составляет 5-7% для долгосрочных арендаторов, 8-12% валовой для краткосрочных арендаторов на отдых в лучших местах Кабарете с заполняемостью в высокий сезон 85%+.

Мираж инвентаря

В настоящее время между Сосуа и Кабарете имеется примерно 750 активных объявлений "на продажу". Звучит как много выбора. Это не так.

Примерно 30% этого инвентаря — это то, что я называю "устаревшими запасами" — старые постройки с 2008-2012 годов, часто с проблемами титула или отложенным обслуживанием, которое обойдется вам в $50,000+ для устранения. Еще 25% оцениваются на 20% выше сопоставимых продаж, потому что продавцы читают те же оптимистичные рыночные отчеты, что и вы, и решили, что их имущество особенное. Это не так.

Около 15% — это необработанная земля, что является совершенно другим разговором — долгосрочное удержание, требует местных партнерств, включает в себя переговоры по зонированию, которые могут занять годы.

Остается примерно 30% объявлений, которые действительно подходят для инвестиций: готовые или почти готовые объекты с чистыми титулами, современной инфраструктурой и реалистичной ценой. Эти единицы — "инвентарь класса А" — продаются быстро. Среднее время на рынке составляет менее 60 дней для хорошо оцененных квартир в прибрежной зоне Кабарете.

Между тем, в той же области на Airbnb и VRBO имеется 1,580 активных объявлений краткосрочной аренды. Несоответствие говорит о чем-то важном: люди, владеющие качественной недвижимостью здесь, не продают. Они сдают их в аренду и получают 8-12% валовой доход, пока актив дорожает на 4-6% ежегодно на рынке, номинированном в долларах США.

Что действительно закрылось в прошлом квартале

Цены на объявления выросли на 10-12% в 2024 году. Продавцы стали уверенными. Возможно, слишком уверенными.

В последних семи сделках, которые моя фирма обработала для объектов стоимостью более $500,000, средняя цена закрытия была на 9.3% ниже первоначальной запрашиваемой цены. Один продавец начал с $625,000 и закрыл на $545,000 после того, как недвижимость простояла 147 дней. Другой начал с $380,000, снизился до $350,000 через три месяца и, наконец, принял $332,000, когда покупатель появился с наличными и 45-дневным закрытием.

Шаблон последователен: агрессивно оцененные объекты стоят. Объекты, оцененные на уровне или немного ниже недавних сопоставимых, движутся быстро, часто с несколькими предложениями. Покупатели за наличные — которые составляют около 65% иностранных сделок здесь — имеют преимущество. Они знают, что финансирование занимает 60-90 дней и стоит 8.25-9.00% для нерезидентов. Продавец, сталкивающийся с предложением по финансированию по полной цене против наличного предложения на 7% ниже запрашиваемой, обычно принимает наличные.

Данные по квадратному метру показывают аналогичное сжатие. Закрытые сообщества в Сосуа выставляют на продажу по $2,200-$2,600/м², но фактические продажи закрываются ближе к $2,000-$2,300/м². Квартиры на пляже в Кабарете выставляют на продажу по $2,800-$3,500/м², но закрываются по $2,500-$3,100/м².

Это не крах. Это коррекция. Продавцы, купившие в 2019-2021 годах, все еще видят 30-40% прироста с момента их входа. Они просто не получают ту прибыль, которую думали, что получат шесть месяцев назад.

Вопрос инфраструктуры, на который никто не хочет отвечать

Edenorte, северный дистрибьютор электроэнергии, выполнил 418,000 технических вмешательств в 2024 году. Это не опечатка. Четыреста восемнадцать тысяч ремонтов, модернизаций и ответов на сбои в сети за один год.

Сеть нестабильна. Она улучшается — медленно — но она нестабильна. Примерно 18-21% возобновляемой энергетической мощности страны в настоящее время ограничено (потеряно) из-за того, что инфраструктура не может справиться с вводом. Это не политическая проблема или проблема коррупции. Это инженерная проблема, требующая миллиардов капитала и лет для решения.

Для инвесторов в недвижимость это создает четкую разделительную линию: объекты с энергетической автономией против объектов, зависящих от сети.

Установка солнечных панелей за $15,000 с резервным аккумулятором теперь обеспечивает ROI за 3.5-4 года благодаря росту тарифов на электроэнергию (18-22 цента за кВтч). Более важно, это создает "премию за заполняемость". Гости краткосрочной аренды — особенно цифровые кочевники, работающие удаленно — будут платить на 10-15% больше за ночь за объект, который гарантирует электроэнергию. Они также оставят лучшие отзывы, что увеличивает ваше преимущество по заполняемости на таких платформах, как Airbnb.

Starlink решил проблему интернета. За RD$2,900/месяц (примерно $50 USD) вы получаете надежное, высокоскоростное соединение, не зависящее от местной кабельной инфраструктуры. Каждая серьезная арендуемая недвижимость в Кабарете теперь имеет его. Это не опция.

Комбинация солнечных панелей + Starlink превращает ответственность (ненадежные коммунальные услуги) в конкурентное преимущество. Ваша недвижимость становится той, которая работает, когда другие нет.

Ловушка титула

Закон 108-05, принятый в марте 2005 года, требует, чтобы все границы собственности были обследованы с помощью GPS и зарегистрированы в национальной системе земельного кадастра. Этот процесс создает так называемый "Деслинде" — сертифицированный титул с точными координатами, который устраняет споры о границах.

До этого закона многие объекты продавались с использованием "констанций", которые по сути являются долями большего участка. Вы могли владеть "1/8 участком 47", но никто точно не знал, где находятся ваши границы. Споры были обычным явлением. Финансирование было невозможно.

Закон был хорош. Внедрение было медленным.

Примерно 30% объектов, в настоящее время выставленных на продажу в Сосуа и Кабарете, не имеют завершенного Деслинде. Некоторые находятся в процессе. Некоторые не начинались. Некоторые продавцы даже не осознают, что его не хватает, пока адвокат покупателя (надеюсь) не обнаружит это во время должной проверки.

Вот что происходит, если вы покупаете без Деслинде:

Вы не можете получить ипотеку в доминиканском банке. Они не будут кредитовать против несертифицированного титула.

Вы не можете продать недвижимость позже, не завершив процесс Деслинде самостоятельно, что может занять 6-18 месяцев и стоить $3,000-$8,000 в зависимости от осложнений.

Вы рискуете столкнуться с спорами о границах с соседями, особенно если объект граничит с общественными землями, доступом к пляжу или старыми участками с неясной демаркацией.

Решение простое: проверьте Деслинде перед тем, как перевести депозит. Компетентный адвокат по недвижимости может получить записи о титуле из земельного офиса Пуэрто-Плата за 48 часов. Если Деслинде отсутствует, у вас есть три варианта: уйти, договориться о снижении цены, чтобы покрыть стоимость и задержку завершения его самостоятельно, или потребовать от продавца завершить его перед закрытием.

Большинство продавцов согласятся на второй или третий вариант, если вы серьезны. Те, кто отказывается, обычно что-то скрывают.

Преимущество CONFOTUR, которое никто не объясняет должным образом

Закон CONFOTUR (Закон о стимулировании туризма) предлагает налоговые льготы для объектов в обозначенных туристических зонах. Если вы покупаете подходящую недвижимость, вы избегаете:

3% налога на передачу собственности (обычно уплачивается при закрытии).

1% ежегодного налога на собственность (IPI) в течение 10-15 лет в зависимости от классификации проекта.

На объекте стоимостью $300,000 это $9,000, сэкономленных при закрытии, и примерно $3,000/год, сэкономленных на текущих налогах. За 15 лет вы экономите около $54,000 на общих налогах.

Уловка: только недавно утвержденные проекты имеют право. Вы не можете купить перепродажную квартиру, построенную в 2015 году, и претендовать на льготы CONFOTUR. Застройщик должен был подать заявку на статус CONFOTUR и получить его до строительства, и льготы передаются только первому покупателю.

Это создает стратегическую возможность для покупателей, готовых приобрести объекты на стадии строительства или недавно завершенные единицы в проектах, утвержденных CONFOTUR. Ваша эффективная стоимость ниже на 3-4% по сравнению с сопоставимой перепродажной недвижимостью, что сразу улучшает вашу доходность.

Министерство туризма ведет список утвержденных проектов CONFOTUR. Проверьте перед тем, как принять решение. Я видел, как застройщики заявляли о статусе CONFOTUR, который либо ожидался, либо был отклонен. Если его нет в официальном списке, вы не получите освобождение.

Расчет резидентства

Виза Пенсионера требует $1,500 USD в месяц гарантированного дохода от пенсии, социального обеспечения или аннуитета. Добавьте $250/месяц за каждого иждивенца. Это все.

Сравните это с визой D7 в Португалии, которая требует доказательства дохода, эквивалентного минимальной заработной плате в Португалии — в настоящее время около €870/месяц (примерно €10,440/год по состоянию на 2025 год) — или программой Дружеских Наций Панамы, которая требует депозита в $5,000 в панамском банке плюс доказательства экономических связей.

Порог в Доминиканской Республике ниже. Значительно ниже.

Иностранные пенсии облагаются налогом по ставке 0% в соответствии с Законом 171-07. Вы не отдаете 10% португальскому налоговому органу или не сталкиваетесь с новыми ограничениями NHR. Ваш чек социального обеспечения или канадская пенсия поступают на ваш доминиканский банковский счет без изменений.

Процесс занимает 6-12 месяцев, если он проводится правильно. Вам понадобятся:

Апостилированное свидетельство о рождении и справка о несудимости из вашей страны.

Доказательство дохода от пенсии (официальное письмо от поставщика пенсии).

Медицинская справка от доминиканского врача.

Доказательство адреса в Доминиканской Республике (договор аренды или свидетельство о собственности).

Плата за подачу составляет примерно $1,000-$1,500 в зависимости от того, подаете ли вы заявление как пара или индивидуально. Юридические сборы за компетентного иммиграционного адвоката составляют $2,000-$3,500 в общей сложности.

После одобрения вы становитесь законным резидентом. Вы можете оставаться на неопределенный срок. Вы можете работать (хотя большинство пенсионеров этого не делают). Вы можете импортировать автомобиль без пошлины. И, что важно, вы можете открывать местные банковские счета, что значительно упрощает управление вашей арендной недвижимостью.

Что показывают сопоставимые данные

Доминиканская Республика выигрывает по входной цене и доступности резидентства. Вы можете купить две качественные квартиры в Кабарете по цене одной в Лиссабоне. Преимущество в доходности измеримо — 8-12% валовой в высокий сезон против 5-6% в Португалии. И вы не сталкиваетесь с риском обменного курса EUR/USD.

Дубай предлагает аналогичные налоговые преимущества, но требует значительно большего капитала. Панама ближе по цене, но не имеет туристической инфраструктуры и пляжной культуры, которые стимулируют спрос на аренду.

Северное побережье не конкурирует с этими рынками по престижу. Оно конкурирует по доходности, доступности и соотношению образа жизни к стоимости.

Реальность финансирования

Доминиканские банки финансируют до 70% оценочной стоимости для иностранных покупателей. Ставки в настоящее время составляют 8.25-9.00% USD фиксированные на 1-5 лет. Scotiabank и Banco Popular — основные кредиторы.

При 8.5% процентной ставке ваши затраты на финансирование съедают примерно половину вашей арендной доходности. Недвижимость, генерирующая 7% чистой доходности, приносит только 3-3.5% дохода после обслуживания долга. Это не привлекательно.

Именно поэтому 65% иностранных сделок закрываются за наличные. Математика это поддерживает.

Но покупатели за наличные также имеют рычаги для переговоров. Продавец, сталкивающийся с предложением по финансированию, знает, что покупателю нужно 60-90 дней для одобрения банка, оценки и андеррайтинга. Покупатель за наличные может закрыть сделку за 30 дней. Эта скорость стоит 5-10% для мотивированного продавца.

Если вы финансируете, сосредоточьтесь исключительно на высокодоходных, готовых к эксплуатации объектах, где арендный доход покрывает ипотечный платеж плюс операционные расходы. Все остальное становится денежным оттоком.

Прогноз на 2026 год

Ожидается, что объекты на пляже Кабарете подорожают на 4-6% в 2025-2026 годах из-за дефицита земли. Береговая линия конечна. Количество пригодных для застройки участков на берегу океана сокращается. Застройщики перемещаются вглубь или строят в высоту.

Долгосрочная арендная доходность, вероятно, останется на уровне 5-7% чистой. Доходность от краткосрочной аренды на отдых в лучших местах (Кайт-Бич, Энкуэнтро-Бич) должна сохранять 8-12% валовой, при условии, что вы поддерживаете конкурентоспособную инфраструктуру (солнечные панели, Starlink, современные отделки).

Инфляция в Доминиканской Республике составила 3.35% в годовом исчислении по состоянию на декабрь 2024 года — один из самых низких показателей в Латинской Америке. Центральный банк поддерживает относительную стабильность. Ваш актив, номинированный в долларах США, дорожает в условиях низкой инфляции, что редко.

Факторы риска:

Нестабильность сети остается нерешенной. Заложите в бюджет солнечные панели, если покупаете что-то, построенное до 2020 года.

Проблемы с титулом сохраняются. Никогда не пропускайте проверку Деслинде.

Качество инвентаря неравномерно. Поставка "класса А" ограничена, что поддерживает ценообразование, но также означает, что вы не можете позволить себе переплатить за посредственную недвижимость.

Политический риск низкий, но не нулевой. Текущее правительство поддерживает туризм и инвестиции, но выборы случаются. Диверсифицируйте, если вкладываете значительный капитал.

Что должны делать покупатели за наличные прямо сейчас

Цельтесь в "устаревший" инвентарь — объекты, выставленные более 180 дней. Эти продавцы устали. Они часто готовы договориться о снижении на 12-18% от первоначальной запрашиваемой цены, особенно если вы можете быстро закрыть сделку.

Ищите объекты, требующие косметического ремонта, а не структурных работ. Инвестиция в $25,000 в новые приборы, покраску и современные светильники может увеличить арендный доход на 20-30% и заполняемость на 10-15%.

Проверьте Деслинде перед тем, как сделать предложение. Если его нет, договоритесь о снижении цены, равном стоимости и задержке его завершения самостоятельно (обычно $5,000-$8,000).

Приоритет отдавайте объектам с существующими солнечными установками или местом для их добавления. Премия за автономию реальна и растет.

Чего должны избегать покупатели с финансированием

Не финансируйте объект, который требует значительного ремонта. Ваши затраты на обслуживание долга плюс затраты на ремонт убьют ваш денежный поток на 12-24 месяца.

Не покупайте в застройках с высокими HOA взносами (более $200/месяц), если только удобства не оправдывают премиальные арендные ставки. Высокие взносы сжимают вашу чистую доходность.

Не предполагайте, что прирост стоимости вас спасет. Покупайте для денежного потока в первую очередь. Прирост стоимости — это бонус, а не стратегия.

Что должны знать продавцы

Если вы владеете объектом "класса А" — чистый титул, современная инфраструктура, первоклассное местоположение — держитесь до 2026 года. Дефицит инвентаря качественных единиц, вероятно, поддержит прирост стоимости на 4-6%.

Если вы владеете объектом, который требует работы или имеет проблемы с титулом, оцените его агрессивно сейчас. Чем дольше он стоит, тем больше рычагов для переговоров получают покупатели.

Если вы продаете для финансирования другой покупки, рассмотрите альтернативные издержки. Арендная доходность здесь составляет 5-7% чистой. Можете ли вы перенаправить этот капитал в другое место и превзойти эту доходность после налогов и транзакционных издержек?

Резюме: контрольный список для должной проверки инвестора

Перед переводом депозита на любую недвижимость в Доминиканской Республике, проверьте следующее:

[ ] Юридическое: Подтвердите, что у объекта есть завершенный Деслинде (Закон 108-05 GPS-подтвержденный титул, принятый в 2005 году). Запросите копию у продавца и проверьте ее в записях земельного офиса Пуэрто-Плата. Объекты без этого не могут быть профинансированы или чисто переданы.

[ ] Финансовое: Рассчитайте все затраты, включая 3% налог на передачу (если не освобождены от CONFOTUR), 1% юридических сборов и 1% прочих затрат на закрытие. Заложите в бюджет 5% от покупной цены на общие затраты на закрытие.

[ ] Инфраструктура: Проверьте электрическую систему и подключение к интернету. Объекты, зависящие от сети без солнечного резервного питания, столкнутся с проблемами заполняемости. Starlink теперь является стандартом для серьезных арендных объектов.

[ ] Налоговый статус: Проверьте статус CONFOTUR, если застройщик заявляет о налоговых льготах. Проверьте список утвержденных проектов Министерства туризма. Льготы применяются только к первым покупателям в недавно утвержденных застройках.

[ ] Резидентство: Если планируете использовать визу Пенсионера, подтвердите, что ваш доход от пенсии или социального обеспечения соответствует порогу $1,500/месяц, и получите официальное письмо о подтверждении дохода перед началом подачи заявления.

[ ] Потенциал аренды: Проверьте фактические данные о заполняемости для сопоставимых объектов на AirDNA или VRBO. Не полагайтесь на прогнозы застройщика. Реалистичная валовая доходность для краткосрочной аренды в лучших местах Кабарете составляет 8-12%; долгосрочная доходность составляет 5-7% чистой.

[ ] Страхование титула: Рассмотрите возможность приобретения страхования титула, если оно доступно. Хотя это не стандарт в Доминиканской Республике, некоторые международные страховщики теперь предлагают полисы для объектов с проверенными Деслинде.

[ ] Валютный риск: Поймите, что хотя объекты оцениваются в долларах США, операционные расходы (электричество, управление недвижимостью, взносы HOA) оплачиваются в доминиканских песо. Заложите в бюджет незначительные колебания валюты, хотя песо оставался относительно стабильным (инфляция 3.35% в 2024 году).

Последнее слово

Недвижимость в Доминиканской Республике — это не схема быстрого обогащения. Это продуманная инвестиция на рынке, номинированном в долларах США, с структурными преимуществами по доходности, при условии, что вы справляетесь с операционной сложностью.

Пара, которая почти купила объект без Деслинде? Они в итоге нашли готовую квартиру в проекте, утвержденном CONFOTUR, недалеко от пляжа Энкуэнтро. Чистый титул. Установка солнечных панелей. Starlink. Они заплатили $220,000, избежали 3% налога на передачу и в настоящее время генерируют 9.2% валовой доход через краткосрочную аренду, управляемую местной управляющей компанией.

Они добились этого, выполняя работу, которую первый продавец надеялся, что они пропустят: проверка титула, понимание налоговой структуры и бюджетирование на инфраструктуру, которая делает объект арендуемым, а не просто пригодным для жизни.

Рынок предлагает настоящие возможности в начале 2026 года. $4.39 миллиарда прямых иностранных инвестиций и 10.3 миллиона ежегодных посетителей в 2024 году — это не хайп. Но возможность существует в рамках местной сложности, которая вознаграждает тщательность и наказывает предположения.

Сначала проверяйте. Доверяйте потом. И никогда, никогда не переводите депозит, прежде чем квалифицированный адвокат не проверит титул.

Если вы серьезно относитесь к оценке конкретных объектов на Северном побережье, моя фирма поддерживает прямые контакты в земельном офисе Пуэрто-Плата и может проверить статус титула в течение 48 часов. Юридическая проверка за $1,500 — это самая дешевая страховка, которую вы когда-либо купите.

Информация, представленная в этой статье, предназначена только для информационных целей и не является юридической, финансовой или инвестиционной консультацией.