Канадский предприниматель пришел в мой офис в прошлом месяце с проблемой. Он только что перевел $50,000 "уважаемой" компании по недвижимости в Сосуа — той, у которой был глянцевый веб-сайт, англоговорящие агенты и портфолио кондоминиумов на пляже, которые выглядели идеально для его пенсионного плана. Депозит должен был обеспечить ему предварительное строительство. Вместо этого он обеспечил себе место в первом ряду на очень дорогой урок о том, как на самом деле работает в значительной степени нерегулируемый рынок недвижимости в Доминиканской Республике.
У застройщика не было одобрения CONFOTUR. У земли не было Deslinde. "Эскроу-счет" был просто операционным счетом застройщика с другим именем в выписке из банка. А агент, который продал ему мечту? Не член AEI, нет регистрации RNC и, как мы выяснили, даже не является законным резидентом страны.
Это не история о неудаче. Это история о том, что происходит, когда вы относитесь к рынку недвижимости в Доминиканской Республике так, как будто он имеет такие же потребительские защиты, как Торонто или Майами. Это не так. Но это не значит, что это минное поле. Это значит, что вам нужно понять специфическую правовую архитектуру, которая делает этот рынок работоспособным — и конкретные пробелы, где все разваливается.
Я занимаюсь недвижимостью в Сосуа с 1986 года. Я наблюдал, как Северное побережье превращается из сонной рыбацкой деревушки в серьезное инвестиционное направление. И я видел все вариации одной и той же ошибки: иностранные покупатели, которые предполагают, что компании по недвижимости в Доминиканской Республике работают по тем же правилам, что и на их домашних рынках. Это не так. Вот что вам действительно нужно знать.
Ключевые выводы
- Нет требования лицензирования: По состоянию на февраль 2026 года, хотя законопроект о регулировании услуг в сфере недвижимости был внесен в Палату депутатов, он не был принят или введен в действие. Все еще нет лицензии, обязательной для работы в сфере недвижимости в Доминиканской Республике, что означает, что любой может легально называть себя агентом. Проверьте легитимность через членство в AEI и регистрацию RNC.
- Deslinde критически важен, но не абсолютен: Недвижимость без завершенного Deslinde (Закон 108-05) не может быть профинансирована банками и продается с дисконтом 15-30%. Вы можете легально покупать и продавать права на недвижимость через Constancia Anotada, но вы покупаете неопределенные права на процент от большего участка, а не на конкретный участок. Реестр титулов не выдаст чистый, индивидуальный Сертификат титула, пока Deslinde не будет завершен.
- Проверка CONFOTUR осуществляется вручную: Проекты, претендующие на налоговые льготы по Закону 158-01, должны иметь официальное "Resolución" от MITUR. Льготы (3% налог на передачу, 1% ежегодный налог на имущество) применяются только в том случае, если конкретная фаза, которую вы покупаете, имеет окончательную классификацию.
- Реальность финансирования: Доминиканские банки предлагают ипотечные кредиты иностранцам под 7.5-10.5% годовых для кредитов в долларах США (11-14%+ для кредитов в песо, которые иностранцы редко берут из-за валютного риска). Соотношение LTV ограничено 60-70% для иностранных покупателей. Финансирование застройщика для предварительного строительства часто более жизнеспособно, но только с правильной структурой Fideicomiso по Закону 189-11.
- Затраты на строительство: Строительство на Северном побережье в 2026 году реально варьируется от $950 до $1,200 USD за квадратный метр для приличных стандартных отделок, $1,200-$1,800 для роскошных. Учитывайте $3,000-$5,000 для систем цистерн/насосов и $15,000-$25,000 для солнечной инфраструктуры.
Почему отсутствие регулирования имеет большее значение, чем вы думаете
В Доминиканской Республике нет лицензии на недвижимость, обязательной для государства. Ноль. Законопроект о регулировании услуг и брокерских услуг в сфере недвижимости находится в Палате депутатов, но по состоянию на февраль 2026 года он не изменил ничего на практике. Ассоциация компаний недвижимости существует, но членство в ней добровольное. Это означает, что человек, показывающий вам виллу на берегу моря за $400,000 в Кабарете, может иметь десятилетия опыта и безупречную репутацию — или он мог приехать в прошлом месяце с арендованной машиной и визитной карточкой, напечатанной в аэропорту.
Это не обязательно плохо. Некоторые из самых знающих агентов, с которыми я работаю, не имеют формальных полномочий. Но это создает специфический профиль риска, который не существует на регулируемых рынках. Нет обязательного страхования ошибок и упущений. Нет гарантированной государством системы эскроу. Нет централизованной MLS для проверки цен. И самое главное, нет правовой защиты от небрежности, если только вы не сможете доказать гражданский ущерб в доминиканских судах — процесс, который занимает годы и стоит больше, чем большинство объектов недвижимости.
Практическое следствие: ваша должная осмотрительность не может полагаться на репутацию агента или брендинг компании. Она должна быть структурной. Вы должны независимо проверить три вещи, независимо от того, кто продает:
- Юридический статус агента (регистрация RNC в DGII)
- Статус титула собственности (Certificado de Título с завершенным Deslinde)
- Финансовая структура застройщика (Fideicomiso для предварительного строительства)
Если любой из этих трех проверок не проходит, сделка не должна продолжаться. Точка.
Стандарт AEI и что он на самом деле означает
Когда я говорю клиентам проверить членство в AEI, они часто спрашивают, от чего это их защищает. Честный ответ: не от многого, в юридическом смысле. Кодекс этики AEI обязателен для членов, но его соблюдение внутреннее. Если агент AEI искажает информацию о собственности, вы можете подать жалобу в ассоциацию. Они могут отозвать членство агента. Но это не вернет вам деньги.
Что членство в AEI действительно сигнализирует, так это то, что агент находится на рынке достаточно долго, чтобы заботиться о своей репутации в местном профессиональном сообществе. Это социальная проверка, а не юридическая. В Сосуа и Кабарете, где сообщество недвижимости невелико и слухи распространяются быстро, это социальное давление имеет значение. Член AEI, который обманывает клиента, будет иметь больше трудностей с получением рекомендаций от других юристов, застройщиков и экспатов, которые здесь уже десятилетия.
Но это не гарантия. Я видел, как члены AEI занимались двойным агентством без раскрытия информации — представляя как покупателя, так и продавца, получая полную комиссию от продавца и позиционируя себя как адвоката покупателя. Это законно в Доминиканской Республике. Это также структурный конфликт интересов, который большинство иностранных покупателей не понимают, пока не становится слишком поздно.
Решение не в том, чтобы избегать агентов AEI. Оно в том, чтобы понять, что членство в AEI — это отправная точка, а не финишная черта. Вам все равно нужен независимый юридический советник. Вам все равно нужно проверять каждое утверждение. И вам все равно нужно понимать, что стимул агента — закрыть сделку, а не защищать ваши интересы.
Ловушка "Constancia Anotada"
Вот сценарий, который я вижу как минимум раз в месяц: покупатель находит красивый участок земли в холмах над Сосуа. Цена разумная. Виды невероятные. Агент уверяет их, что титул "чистый". Продавец предоставляет документ под названием "Constancia Anotada".
Покупатель думает, что покупает конкретный участок земли. На самом деле он покупает долю в большем участке, который никогда не был разделен. Constancia Anotada не описывает границы. Она не включает GPS-координаты. Это, по сути, квитанция, говорящая "вы владеете 1,000 квадратными метрами этой фермы в 10,000 квадратных метров, но мы еще не решили, какие 1,000 квадратных метров".
Это не мошенничество в традиционном смысле. Продавец не лжет о том, что он продает. Но покупатель делает предположения о том, что он покупает, которые документ не поддерживает. И эти предположения создают огромные проблемы в дальнейшем.
Вы не можете получить ипотеку на Constancia Anotada. Банки в Доминиканской Республике не будут предоставлять кредиты на недвижимость, у которой нет определенных границ. Вы не можете легально строить без конкретного обозначения участка. И вы не можете легко перепродать, потому что следующий покупатель столкнется с той же проблемой, что и вы — они покупают права на неопределенную часть большего участка, а не чистый титул на конкретный участок земли.
Технически, вы можете продавать и покупать недвижимость только с Constancia Anotada — это происходит часто, особенно в сельских районах или в старых сделках. Это не незаконно. Но вы торгуете неопределенными правами, а не конкретным, ликвидным активом. Реестр титулов не выдаст чистый, индивидуальный Сертификат титула, пока процесс Deslinde не будет завершен.
Решение — это процесс Deslinde по Закону 108-05. Это формальная юридическая процедура, которая переводит недвижимость из доли в индивидуальный участок с GPS-координатами, зарегистрированными в Реестре титулов. Это включает в себя наем геодезиста, уведомление соседей, проведение публичного слушания, где любой может возразить, если считает, что границы вторгаются на их землю, и ожидание 6-12 месяцев для вынесения окончательного решения Трибуналом земель.
Это стоит $1,500-$3,000 USD. Это бюрократично и медленно. И это абсолютно обязательно, если вы хотите недвижимость, которую можно профинансировать, застраховать и перепродать без юридических осложнений.
Вопрос не в том, нужен ли вам Deslinde. Вопрос в том, заплатите ли вы за него до покупки недвижимости или после. Если вы покупаете без Deslinde, вы соглашаетесь на скидку 15-30% от покупной цены в обмен на принятие на себя затрат, времени и риска завершения процесса самостоятельно. Это может иметь смысл, если вы опытный инвестор, который понимает процесс и имеет терпение ждать. Для большинства иностранных покупателей это ужасная сделка.
Предварительное строительство и требование Fideicomiso
Рынок недвижимости в Доминиканской Республике любит предварительное строительство. Застройщики в Кабарете и Сосуа регулярно продают единицы за 12-24 месяца до завершения. Предложение заманчиво: зафиксируйте более низкую цену, наблюдайте за ростом вашего капитала во время строительства и войдите в совершенно новую недвижимость с немедленным потенциалом аренды.
Риск столь же заманчив: вы переводите десятки тысяч долларов компании, у которой еще нет готового продукта. Если застройщик обанкротится, будет подан в суд или просто решит отказаться от проекта, ваш депозит исчезнет.
Закон 189-11 должен был решить эту проблему, введя структуру Fideicomiso — по сути, траст, где депозиты покупателей хранятся на отдельном счете, управляемом фидуциарным банком. Средства могут быть выпущены застройщику только по мере выполнения строительных этапов. Если проект провалится, фидуциар возвращает деньги покупателям.
В теории это работает. На практике, соблюдение непоследовательно. Я проверял контракты на предварительное строительство в Сосуа, где застройщик утверждал, что у него есть Fideicomiso, но фактическое соглашение о трасте не существовало. "Эскроу-счет" был просто операционным счетом застройщика с другим именем в выписках.
Процесс проверки прост, но требует задавания конкретных вопросов:
- Как называется фидуциарный банк, управляющий трастом?
- Могу ли я увидеть копию соглашения о Fideicomiso?
- Какие конкретные этапы запускают выпуск средств застройщику?
- Что происходит с моим депозитом, если проект задерживается или отменяется?
Если застройщик не может ответить на эти вопросы с документацией, Fideicomiso не существует. И если Fideicomiso не существует, вы делаете необеспеченный заем строительной компании в другой стране без правовой защиты, если что-то пойдет не так.
Альтернатива — финансирование застройщика, при котором вы делаете платежи напрямую застройщику в течение периода строительства. Это более рискованно, но также более прозрачно. Вы не притворяетесь, что есть страховочная сетка. Вы делаете расчетную ставку на то, что застройщик завершит проект, потому что ему нужен ваш окончательный платеж, чтобы сделать экономику работоспособной.
Какая структура лучше, зависит от конкретного застройщика и проекта. Но худший вариант — предполагать, что "предварительное строительство" автоматически означает "защищено". Это не так.
CONFOTUR и налоговые льготы, которые действительно имеют значение
Закон 158-01 — это причина, по которой многие иностранные инвесторы смотрят на Доминиканскую Республику в первую очередь. Программа CONFOTUR предлагает 10-15 лет налоговых льгот для одобренных туристических проектов: освобождение от 3% налога на передачу при покупке, освобождение от 1% ежегодного налога на имущество и в некоторых случаях освобождение от налога на доход от аренды.
Для недвижимости стоимостью $300,000 это $9,000 сэкономлено при закрытии и примерно $2,500-$3,000 сэкономлено ежегодно на налогах на имущество. За 15-летний период общая экономия на налогах может превысить $45,000 — значительное снижение стоимости владения.
Но вот что большинство компаний по недвижимости не говорят вам: одобрение CONFOTUR специфично для проекта, фазы и иногда даже для единицы. У застройщика может быть одобрение CONFOTUR для Фазы 1 проекта, но еще не для Фазы 2. Или у них может быть временное одобрение, но не окончательное, что означает, что налоговые льготы не гарантированы юридически.
Процесс проверки требует запроса официального документа "Resolución", выданного Министерством туризма. Этот документ перечисляет название проекта, конкретную фазу, покрытую одобрением, дату одобрения и срок действия налоговых льгот. Вы можете проверить это напрямую, обратившись в Департамент туристических компаний и услуг в MITUR.
И вот критическая деталь: только объекты с "Окончательной классификацией" (Clasificación Definitiva) гарантируют налоговые льготы для конечного покупателя. "Временная" классификация позволяет застройщику начать проект, но не обеспечивает ваши налоговые льготы. Если застройщик не может предоставить Resolución, показывающий Окончательную классификацию для вашей конкретной фазы, эти льготы еще не существуют.
Если застройщик не может предоставить Resolución, у него нет одобрения CONFOTUR. И если в договоре купли-продажи не указано, что единица подпадает под действие Закона 158-01, налоговые льготы не переходят к вам, даже если проект имеет одобрение.
Я видел контракты, где у застройщика было одобрение CONFOTUR, но структура сделки исключала покупателя из льгот. Застройщик оставлял налоговые льготы себе и продавал единицу по рыночной цене. Покупатель думал, что покупает недвижимость с налоговыми льготами. Это было не так.
Решение простое, но требует внимания к деталям: проверьте Resolución перед тем, как сделать предложение, и убедитесь, что в договоре купли-продажи явно указано, что единица подпадает под действие Закона 158-01. Если застройщик сопротивляется включению этого в письменной форме, это тревожный сигнал.
Процесс Deslinde и почему он обязателен
Закон 108-05 — это самый важный закон о недвижимости в Доминиканской Республике, о котором большинство иностранных покупателей никогда не слышали. Это закон, который создал современную систему Реестра титулов и установил процесс Deslinde в качестве обязательного стандарта для границ недвижимости.
До 2009 года было обычным делом продавать недвижимость только с "Constancia Anotada" — документом, который доказывал, что вы владеете процентом большего участка, но не указывал, где находится ваша часть. Это создавало бесконечные споры о границах, делало финансирование невозможным и превращало сделки с недвижимостью в юридический кошмар.
Резолюция Верховного суда № 355-2009 изменила это, постановив, что Deslinde обязателен для всех новых сделок с недвижимостью. Вы не можете зарегистрировать продажу в Реестре титулов без него. Вы не можете получить ипотеку без него. И вы не можете легально строить без него.
Процесс Deslinde включает в себя наем лицензированного геодезиста для измерения недвижимости с использованием GPS-координат, уведомление всех соседних владельцев недвижимости, проведение публичного слушания, где соседи могут возразить, если считают, что границы вторгаются на их землю, и ожидание окончательного решения Трибунала земель. Весь процесс занимает 6-12 месяцев и стоит $1,500-$3,000 USD.
Это бюрократично. Это медленно. И это абсолютно обязательно, если вы хотите недвижимость, которую можно профинансировать, застраховать и перепродать без юридических осложнений.
Практическое следствие: если вы рассматриваете недвижимость в Сосуа или Кабарете, первый вопрос, который вам нужно задать, это есть ли у недвижимости завершенный Deslinde. Если ответ отрицательный, вам нужно решить, готовы ли вы взять на себя затраты и время на завершение процесса самостоятельно.
Некоторые покупатели делают это намеренно. Они покупают недвижимость без Deslinde со скидкой 15-30%, завершают процесс самостоятельно и перепродают по полной рыночной стоимости. Это жизнеспособная стратегия, если вы понимаете процесс и имеете терпение ждать. Но это не стратегия для покупателей, которым нужно немедленное финансирование или которые хотят готовую инвестицию.
Другой риск заключается в том, что процесс Deslinde может выявить проблемы с границами недвижимости. Если сосед возражает во время публичного слушания и доказывает, что заявленные продавцом границы вторгаются на их землю, Трибунал земель может уменьшить размер вашей недвижимости или полностью отклонить заявку на Deslinde. Это редко, но случается. И если это происходит, вы остаетесь с недвижимостью, которую нельзя легально разделить или продать.
Решение — сделать завершение Deslinde условием сделки. Структурируйте договор купли-продажи так, чтобы продавец был ответственен за завершение Deslinde до закрытия. Если они не могут, сделка не продолжается. Это перекладывает риск и затраты обратно на продавца, где им и место.
Реальность финансирования для иностранных покупателей
Доминиканские банки предоставляют кредиты иностранцам. Scotiabank и Banco Popular предлагают ипотечные продукты для нерезидентов. Но условия значительно отличаются от того, к чему привыкли большинство североамериканских или европейских покупателей.
Для кредитов в долларах США — которые большинство иностранцев берут, чтобы избежать риска девальвации валюты — процентные ставки варьируются от 7.5% до 10.5% по состоянию на начало 2026 года. Эти ставки обычно фиксируются на 1-5 лет, после чего они корректируются на переменную ставку, привязанную к базовой ставке Центрального банка. Если вы рассматриваете кредит в песо (который иностранцы редко берут для инвестиционных объектов), ставки варьируются от 11% до 14%+. Более высокая ставка отражает валютный риск и инфляцию в местной экономике.
Соотношение кредита к стоимости ограничено 60-70% для иностранных покупателей, что означает, что вам нужен первоначальный взнос в размере 30-40%.
Процесс одобрения требует документации, которой у большинства иностранных покупателей нет в наличии: налоговые декларации из вашей страны, рекомендательные письма из вашего домашнего банка, подтверждение дохода и иногда подтверждение активов. Процесс занимает 4-8 недель и требует открытия доминиканского банковского счета, что само по себе требует визы на жительство или действующего паспорта с минимум 6 месяцами действия.
Практическое следствие: если вы планируете финансировать недвижимость в Доминиканской Республике, вам нужно начать процесс предварительного одобрения ипотеки до того, как вы сделаете предложение. Срок от предложения до закрытия обычно составляет 60-90 дней, и процесс одобрения ипотеки может легко занять половину этого времени.
Альтернатива — финансирование застройщика, при котором застройщик выступает в качестве кредитора, и вы делаете платежи напрямую ему в течение 3-5 лет. Это более распространено для проектов предварительного строительства, где застройщику нужен денежный поток в течение фазы строительства. Процентные ставки часто ниже, чем банковские (7-10%), но условия менее гибкие, и кредит обычно должен быть выплачен полностью после завершения строительства.
Какой вариант лучше, зависит от вашей финансовой ситуации и сроков. Банковское финансирование дает вам больше гибкости и более длительные сроки погашения. Финансирование застройщика быстрее и часто дешевле, но привязывает вас к графику строительства застройщика и требует единовременного платежа в конце.
Затраты на строительство и скрытые инфраструктурные расходы
Если вы рассматриваете возможность строительства недвижимости в Доминиканской Республике, а не покупки существующего инвентаря, вам нужно понять реальную структуру затрат. Основное число, которое вы услышите от большинства застройщиков, составляет $750-$950 USD за квадратный метр для стандартных отделок. Это могло быть точным в 2023 или 2024 году, но инфляция и рост стоимости материалов к 2026 году повысили эти цифры.
Для приличных стандартных отделок — бетон, арматура, крыша, окна, двери, базовая сантехника и электрика — вы реально смотрите на $950-$1,200 USD за квадратный метр на Северном побережье. Ставка $750, вероятно, приведет к низкокачественным отделкам или исключит основные затраты на подготовку участка. Для роскошных отделок диапазон $1,200-$1,800 за квадратный метр остается точным.
Но эти цифры не включают инфраструктурные затраты, которые делают недвижимость пригодной для жизни на Северном побережье. Вам нужна система цистерн и насосов для хранения воды, потому что муниципальное водоснабжение непостоянно. Это $3,000-$5,000 USD. Вам нужна резервная генераторная или солнечная система, потому что электричество стоит $0.30 за киловатт-час, и перебои в подаче электроэнергии обычны. Полная солнечная система для виллы с 4 спальнями стоит $15,000-$25,000. Вам нужна периметральная стена и ворота, потому что безопасность — это законная проблема. Это еще $5,000-$10,000.
Сложите эти затраты, и вы получите реалистичную общую стоимость, которая значительно выше, чем заголовочная ставка строительства. Это все еще конкурентоспособно с затратами на строительство в Майами или Торонто, но это не та сделка, которую рекламируют некоторые застройщики.
Альтернатива — это реновация существующей недвижимости. Старые виллы в установленных закрытых сообществах Сосуа (таких как Sea Horse Ranch) часто можно купить ниже стоимости замещения и отремонтировать за $400-$600 за квадратный метр. Преимущество в том, что вы покупаете в месте с установленной инфраструктурой, зрелым ландшафтом и проверенным рынком аренды. Недостаток в том, что вы наследуете чужие дизайнерские решения и, возможно, устаревшие системы.
Какой подход имеет больше смысла, зависит от ваших приоритетов. Если вы хотите недвижимость с индивидуальным дизайном, современными системами и эффективной планировкой, строительство нового имеет смысл. Если вы хотите недвижимость в установленном месте с немедленным потенциалом аренды, реновация имеет смысл.
Но в любом случае, вам нужно учитывать полную стоимость владения, а не только стоимость строительства. И вам нужно учитывать временную стоимость денег — недвижимость, которая строится и обставляется 18 месяцев, это 18 месяцев упущенного дохода от аренды.
Проблема двойного агентства и почему это важно
Двойное агентство — представление как покупателя, так и продавца в одной и той же сделке — законно в Доминиканской Республике. Это также распространено. И это структурный конфликт интересов, который большинство иностранных покупателей не понимают, пока они не сидят в моем офисе, пытаясь развязать плохую сделку.
Вот как это обычно работает: Вы связываетесь с компанией по недвижимости по поводу объекта. Они показывают вам объявление. Вам это нравится. Вы делаете предложение. Агент ведет переговоры с продавцом от вашего имени. Сделка закрывается. Вы думаете, что агент работал на вас.
Но агент на самом деле работал на продавца. Продавец платит комиссию агента — обычно 5-10% от цены продажи. Финансовый стимул агента — получить максимально возможную цену, как можно быстрее. Ваш интерес — получить минимально возможную цену, с максимально тщательной проверкой. Эти интересы прямо противоположны.
Агент может быть честным и справедливым. Они могут искренне попытаться служить обеим сторонам. Но структура стимулов сломана. И на рынке без обязательных требований к раскрытию информации многие покупатели даже не осознают, что они находятся в ситуации двойного агентства, пока не становится слишком поздно.
Решение — понять, что компания по недвижимости никогда не является вашим адвокатом. Они — поставщик услуг, облегчающий сделку. Ваш адвокат — ваш независимый юрист. И ваш юрист никогда не должен быть рекомендован компанией по недвижимости или продавцом.
Это кажется очевидным, но я видел бесчисленные сделки, где покупатель использовал юриста продавца, потому что это было "удобно" или потому что агент заверил их, что это "ускорит процесс". Это не ускоряет процесс. Это просто устраняет единственного человека в сделке, чья работа — защищать ваши интересы.
Что на самом деле делает независимый юридический советник
Когда я говорю клиентам, что им нужен независимый юридический советник, они часто спрашивают, что это на самом деле означает на практике. Вот конкретная работа, которая происходит в процессе должной осмотрительности:
Проверка титула: Я лично посещаю офис Реестра титулов в Пуэрто-Плата и запрашиваю официальный "Certificación de Título". Этот документ перечисляет текущего законного владельца, любые ипотеки или залоги, любые юридические блокировки (oposiciones), которые могут помешать продаже, и статус Deslinde. Я не полагаюсь на копию, предоставленную продавцом. Я получаю ее напрямую из Реестра.
Проверка границ: Если у недвижимости есть Deslinde, я проверяю, соответствуют ли GPS-координаты отчету геодезиста. Если у нее нет Deslinde, я объясняю риски и затраты на завершение процесса.
Проверка CONFOTUR: Если недвижимость претендует на налоговые льготы по Закону 158-01, я запрашиваю официальный Resolución от MITUR и проверяю, что конкретная фаза и единица покрыты.
Проверка налогов: Я запрашиваю "Certificación del IPI" от DGII, доказывающий, что продавец в курсе налогов на имущество. Невыплаченные налоги привязываются к недвижимости, а не к человеку, поэтому это критично.
Проверка коммунальных услуг: Я проверяю с Edenorte (местной электрической компанией), чтобы убедиться, что нет непогашенных долгов по коммунальным услугам. Я видел объекты с долгами по электричеству более $10,000, которые покупатель унаследовал.
Проверка HOA: Если недвижимость находится в закрытом сообществе или кондоминиуме, я изучаю устав HOA, чтобы проверить ограничения на аренду, структуру сборов и любые ожидающие специальные оценки.
Обзор контракта: Я изучаю договор купли-продажи, чтобы проверить структуру платежей, сроки закрытия, условия и штрафы за неисполнение. Я убеждаюсь, что в договоре явно указано, что недвижимость подпадает под действие CONFOTUR, если это применимо.
Настройка эскроу: Я держу депозит на эскроу-счете моей фирмы или организую траст с фидуциарным банком. Депозит выпускается продавцу только после завершения и необратимости передачи титула.
Этот процесс занимает 2-4 недели и стоит 1-2% от покупной цены. Это не гламурно. Но это разница между покупкой недвижимости и покупкой судебного процесса.
Исключение для прибрежной недвижимости
Недвижимость в пределах 60-метровой морской зоны технически является общественным достоянием по Закону 305-68. Это не значит, что вы не можете владеть прибрежной недвижимостью. Это значит, что структура владения отличается и требует специального юридического разрешения.
Наиболее распространенная структура — это "Концессия", предоставленная Министерством окружающей среды. Концессия дает вам право использовать и развивать землю на определенный период (обычно 25 лет, с возможностью продления). Вы не владеете землей в традиционном смысле, но у вас есть эксклюзивные права на нее.
Практическое следствие: прибрежная недвижимость требует дополнительной должной осмотрительности, чтобы проверить, что концессия действительна и может быть передана. Не все концессии могут быть переданы иностранным покупателям. И некоторые концессии имеют ограничения на коммерческое использование или арендную деятельность.
Я видел, как покупатели покупали "прибрежную" недвижимость, только чтобы обнаружить, что концессия никогда не была должным образом зарегистрирована, или что она истекла много лет назад, и продавец незаконно занимал землю. Министерство окружающей среды в последние годы стало более агрессивным в отношении соблюдения правил морской зоны, что означает, что эти проблемы с большей вероятностью всплывут во время вашего владения.
Решение — проверить статус концессии перед тем, как сделать предложение. Если недвижимость находится в морской зоне и не имеет действующей, передаваемой концессии, ее не стоит покупать ни за какую цену.
Расчет резидентства
Многие иностранные покупатели привлекаются в Доминиканскую Республику из-за пути к резидентству через инвестиции по Закону 171-07. Минимальный порог инвестиций составляет $200,000 USD в недвижимость, что квалифицирует вас на ускоренную обработку резидентства примерно за 45 дней после одобрения.
Но порог в $200,000 основан на фискальной стоимости недвижимости, а не на покупной цене. И фискальная стоимость обычно составляет 60-70% от рыночной стоимости. Это означает, что вам часто нужно купить недвижимость стоимостью $280,000-$330,000, чтобы соответствовать порогу фискальной стоимости в $200,000.
Виза на резидентство также требует подтверждения медицинской страховки, чистой судимости и медицинского осмотра. Общая стоимость подачи заявления на визу, юридических сборов и документации составляет примерно $3,000-$5,000 на человека.
Как только у вас есть резидентство, вы можете подать заявление на постоянное резидентство через два года, и на гражданство через два года постоянного резидентства. Доминиканская Республика признает двойное гражданство, так что вам не нужно отказываться от паспорта вашей страны.
Практическое преимущество: резидентство дает вам 50% освобождение от ежегодных налогов на имущество и освобождение от налогов на импорт домашних товаров. Это также упрощает банковские операции и дает вам больше гибкости для длительного пребывания.
Практическое ограничение: резидентство требует, чтобы вы проводили как минимум 6 месяцев в году в Доминиканской Республике для поддержания статуса. Если вы планируете использовать недвижимость исключительно как инвестицию для аренды и только изредка посещать, путь к резидентству может не иметь смысла.
Сравнительный анализ: Северное побережье Доминиканской Республики против глобальных альтернатив
| Характеристика | Северное побережье Доминиканской Республики | Дубай | Португалия | Турция |
|---|---|---|---|---|
| Чистая доходность от аренды | 7-11% (Краткосрочная) | 6-7% | 3-5% | 4-6% |
| Инвестиции в резидентство | $200k USD | ~$205k USD | Отменено (октябрь 2023) | $400k USD |
| Валютный риск | Низкий (привязан к USD) | Низкий (привязан к USD) | Низкий (евро) | Высокий (40-60% инфляция) |
| Входная цена (2 спальни) | $250k-$350k | $400k-$600k | $500k+ | $200k-$400k |
| Налог на прирост капитала | 0% (CONFOTUR) | 0% | 28% |
